PROLEILOES.COM COMO MINIMIZAR AS DÍVIDAS DE UM IMÓVEL ARREMATADO PROCESSOS QUE PODEM FAZER COM QUE VOCÊ CONSIGA QUITAR DÍVIDAS PENDENTES DE UM ÍMOVEL ARREMATADO EM LEILÃO, PAGANDO MENOS QUE O SEU VALOR REAL
INTRODUÇÃO Ao arrematar um imóvel, você deve ficar ciente que com ele estará levando todos os bônus e os ÔNUS. Os ÔNUS podem englobar, ações judiciais do imóvel, que ficarão sob a sua responsabilidade e também as dívidas, das quais as mais comuns são as de condomínio e IPTU/TLP. Apesar de você assumir todas essas dívidas, existem alguns procedimentos que você pode executar, de forma a quitá-las, pagando um valor menor do que o seu valor real e o principal e mais importante, de forma legal. Antes de entrar nesses procedimentos, eu realmente recomendo que você leve em conta a legalidade e a solidez ao tomar uma decisão relacionada aos seus investimentos em imóveis, principalmente em leilões, pois uma ação ilegal (que pode ser tomada por desinformação) pode te custar muito caro. Bom, então dado o aviso, vamos aos procedimentos. DÍVIDAS DE CONDOMÍNIO Isso pode parecer óbvio, mas muita gente deixa passar em branco. Ao arrematar um imóvel que tenha dívidas de condomínio, que passam a ser suas, muita gente simplesmente paga as dívidas integralmente sem nem sequer tentar negociá-las com o síndico. Pense comigo, o condomínio deixou de receber o dinheiro do ex-morador do imóvel que você arrematou, aplicou um zilhão de multas e juros em cima da dívida, mas por algum motivo a pessoa não pagou a dívida, até porque ela sabia que estava perdendo o imóvel. Portanto, o condomínio está EXTREMAMENTE interessado em receber o dinheiro atrasado da dívida do antigo morador, que ele achava que receberia depois de anos e muita dor de cabeça na justiça. Logo, é altamente recomendável que você vá até o síndico negociar a dívida, muitas vezes você pode conseguir bons descontos ( eu já consegui até 30%), principalmente se estiver disposto a quitar a dívida a vista. Pode ainda, conseguir uma isenção nas multas e juros, ou talvez um parcelamento para suavizar o pagamento. 2
Basta se posicionar como uma pessoa que está lá procurando uma solução para aquele problema das dívidas. Muitas vezes (maioria), o síndico será super solícito com você, afinal ele também é um grande interessado em receber aquela quantia. Portando, o simples ato de conversar com o síndico pode te economizar um bom dinheiro. E aqui vai uma dica, a conversa de negociação com o síndico pode ocorrer até mesmo antes de você arrematar o imóvel. Se posicione para o síndico ou administradora de condomínio como um grande interessado em arrematar o imóvel e quitar todas as dívidas pendentes que ele tiver. DÍVIDAS DE IPTU/TLP As dívidas de IPTU/TLP, são relacionadas à Secretaria de Fazenda local, isso torna improvável que você consiga um desconto sobre o valor real da dívida, no entanto é bem possível conseguir um parcelamento da dívida. Agora se você me acompanha a algum tempo deve se lembrar de quando eu comprei um imóvel que possuía R$ 12.000,00 de dívidas de IPTU/TLP e consegui quitar essa dívida pagando apenas R$ 6.000,00. Como eu fiz isso? Negociando na Secretaria de Fazenda? Não. Eu paguei a minha dívida utilizando PRECATÓRIOS. O que são Precatórios? Segundo a Wikipédia, precatórios são formalizações de requisições de pagamento de determinada quantia devida pela Fazenda Pública, em face de uma condenação judicial. Ou seja, é um documento que atesta que o governo deve uma determinada quantia a alguém, porque perdeu alguma ação judicial. Utilizando os Precatórios Se o governo tem uma dívida comigo digamos de R$ 12.000,00 e eu tenho uma dívida de IPTU/TLP com o governo de R$ 12.000,00, porque não usar essa dívida do governo para quitar a minha e estamos todos certos. Essa é uma 3
prática permitida dentro da lei, não para todas as dívidas que você venha a ter com o governo, mas para IPTU/TLP sim. E agora que vem a melhor parte, apesar do governo ter sido condenado a pagar a dívida que consta no precatório, ele, em boa parte das vezes, demora muito para pagar essa dívida. Então as pessoas que possuem esses documentos os vendem à outras pessoas por um preço inferior ao seu valor real, para ter dinheiro rápido na mão. Isso é possível, pois o dono do precatório pode transferi-lo para outra pessoa sem problema algum. No meu exemplo, após checar junto a Secretaria de Fazenda que a dívida de R$ 12.000,00 poderia ser paga usando precatórios, eu comprei um precatório no valor de R$ 12.000,00 por 40% do seu valor, somando o valor da escritura, taxas cartoriais e comissões e paguei ao todo quase R$ 6.000,00 por ele. Com o precatório em meu nome, após preencher alguns formulários da Secretaria de Fazenda, eu pude quitar a dívida de IPTU/TLP do imóvel que eu arrematei. Onde encontrar Precatórios? Existem advogados que são especializados em intermediar esse tipo de negócio, geralmente você consegue chegar a eles através do seu advogado de confiança que está imerso nesse meio e conhece as pessoas certas. Cuidados a serem tomados Por favor! Leia essa seção COM ATENÇÃO, para evitar grandes dores de cabeça. Apesar da prática de utilizar precatórios ser uma prática legal, você deve antes checar junto a Secretaria de Fazenda do seu estado, QUAIS OS ANOS que podem ter as suas dívidas de IPTU/TLP atrasadas, pagos com precatórios. Nem sempre eles irão servir para pagar dívidas atrasadas de qualquer ano, portanto, verifique isso antes de adquiri-lo, para que você não tenha em suas mãos, um documento sem serventia. Tenha um advogado lhe orientando no processo, pois existem oportunistas que vendem por aí, documentos SEM VALOR legal, não fazendo o processo de transferência do precatório para o seu nome de forma correta, ferindo os seus interesses. 4
CONCLUSÃO Os métodos apresentados neste guia, fazem parte de uma pesquisa baseada em experiências tanto minhas quanto de outros investidores, além de advogados especializados. Nem sempre suas aplicações são possíveis, mas quando são, podem trazer um grande ganho. Eu, particularmente, não conto com essas reduções nas dívidas para calcular o percentual de lucro que um imóvel arrematado pode me trazer. Faço isto por segurança e para me aproximar ao máximo do percentual real de lucro que terei. Eu simplesmente assumo que terei que pagar o valor integral da dívida e qualquer desconto que conseguir, é um acréscimo no lucro que terei com aquele imóvel. Costumo tomar essa postura mais conservadora, pois caso algo dê errado, ainda estou dentro da minha margem de segurança. A postura com relação a isso cabe a você tomar. De qualquer forma, a sabedoria destes métodos é de grande valia, e as consulto sempre analisando sua aplicabilidade em cada investimento de imóveis. A minha abordagem ao tema de precatório foi a mais prática possível. Como disse acima, me concentrei apenas na aplicabilidade nos investimentos em imóveis. Minha intenção não foi esgotar todo o assunto e todos os detalhes do tema, visto que é de grande amplitude e cabe mais pesquisas. Por fim, espero que esse documento lhe ajude a economizar muitos milhares de reais em seus investimentos e que possa suscitar maiores aprendizados acerca dos leilões de imóveis. 5