DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEIS ARREMATADOS EM LEILÃO

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Elza Belo Alvarenga
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1 PROLEILOES.COM DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEIS ARREMATADOS EM LEILÃO SAIBA COMO PROCEDER COM UM IMÓVEL OCUPADO ARREMATADO EM LEILÃO

2 INTRODUÇÃO Boa parte dos imóveis que vão a leilão público estão ocupados, ou seja, possuem pessoas morando dentro e a desocupação do mesmo fica sob a responsabilidade da pessoa que arrematar. Muitas pessoas, sabendo desse fato, ficam com medo de arrematar um imóvel em leilão que esteja ocupado e acabam deixando de fazer ÓTIMOS NEGÓCIOS. Muitas vezes o medo de investir em imóveis ocupados, vem da falta de informação a respeito do processo de desocupação do imóvel, uma vez que a única informação disponível, são algumas estórias mirabolantes (que aconteceu com o amigo do amigo da vizinha) sobre imóveis ocupados que muitas vezes não fazem sentido algum. Nesse guia você vai aprender como funciona o processo de desocupação e o que precisa fazer para desocupar um imóvel ocupado arrematado em leilão. Com isso você poderá filtrar as estórias mirabolantes de aquisições de imóveis ocupados e tirar suas próprias conclusões baseando-se em informação séria. PRIMEIRO PASSO Ao arrematar qualquer imóvel em leilão você irá receber um documento chamado CARTA DE ARREMATAÇÃO ou AUTO DE ARREMATAÇÃO. Este documento funciona como a escritura do imóvel e é ele que será usado para que você registre o imóvel em seu nome. Somente quando o imóvel estiver registrado em seu nome você será tecnicamente considerado dono daquele imóvel e então poderá dar entrada no processo de desocupação do imóvel, que é chamado de IMISSÃO DE POSSE. Isso mesmo imissão com i. Imissão é o ato de imitir-se, fazer entrar, colocar pra dentro, portanto ao imitir-se na posse de um imóvel você está entrando nele, sendo colocado pra dentro e quem lá se encontre deverá desocupar de imediato. Mas espere, isso é apenas o começo do processo. 2

3 ACORDO Antes de falar sobre fazer uma desocupação judicial, eu recomendo fortemente que você tente fazer um acordo com o ocupante do imóvel. Eu entendo que, conversar com a pessoa que acabou de perder o imóvel, para que ela o desocupe, é uma situação extremamente delicada. No entanto, não é impossível acontecer uma desocupação através de um acordo. Com certeza essa é uma solução mais inteligente (quando não mais rápida e mais econômica) que uma desocupação judicial. Se coloque no lugar da pessoa para criar situações na qual você concordaria sair se você fosse o ocupante do imóvel. Algumas vezes por mais que o mutuário (pessoa que acabou de perder o imóvel) esteja insatisfeito, ele prefere resolver isso amigavelmente a ter um oficial de justiça ou as vezes até mesmo a polícia batendo em sua porta para expulsá-lo daquela residência de forma constrangedora. Você pode tentar negociar usando uma das seguintes propostas, separadamente ou ambas ao mesmo tempo: 1) Negocie um determinado tempo para a pessoa sair de forma amigável. Dê 2, 3 meses pra a pessoa sair. Ela pode usar esse tempo extra para achar um outro lugar para morar. 2) Proponha o pagamento de um certo valor para a pessoa sair imediatamente (de qualquer forma você teria que pagar ao seu advogado para fazer o processo judicialmente). Por fim, ao conversar com o morador do imóvel, se posicione como alguém que quer ajudá-lo a diminuir os prejuízos que ele já teve, dessa forma é mais provável que você consiga uma cooperação. Se você preferir pode até mandar alguém em seu nome, um advogado ou um amigo, para conversar com o mutuário e fazer o acordo. Caso o morador não esteja disposto a cooperar e até mesmo lhe diga desaforos durante a conversa, não reaja, nem retruque aos desaforos, não leve para o lado pessoal. Mantenha a calma e entenda a frustração dele. Nesse caso o jeito mesmo é recorrer a uma desocupação judicial. 3

4 Dica: Certifique-se de que o imóvel está realmente ocupado, converse com o síndico e se possível, com vizinhos a respeito do mesmo. Eu já vi casos do mutuário sair do imóvel, deixar lá dentro um sofá e uma cama, passar a chave na porta e ir morar em outro lugar esperando apenas o arrematante entrar em contato para tentar conseguir dinheiro para desocupar o imóvel. Não caia nessa, pois se você tiver testemunhas que confirmem por escrito que a pessoa não mora mais lá, você pode entrar direto no imóvel que já é seu de direito. DESOCUPAÇÃO JUDICIAL Infelizmente boa parte dos acordos não são bem sucedidos, sendo então necessário que você apele para um desocupação judicial. Para tanto você primeiramente precisará de um bom advogado, de preferência que já tenha feito esse tipo de processo antes. O seu advogado irá preparar e dar entrada na justiça no processo de Imissão de Posse. Como se dará o processo e o tempo que vai demorar vai depender de qual lei que está por trás do leilão daquele determinado imóvel. Assim como a lei prevê como se dará o processo que leva o imóvel a leilão, ela também irá prever como se dará a imissão da posse daquele imóvel por parte do arrematante. Vou tratar, a seguir, das duas leis mais recorrentes em leilões públicos e que regem os leilões extra judiciais. Decreto Lei 70/66 Nele está previsto que a imissão da posse deve ser concedida liminarmente 48hs após o arrematante requerí-la perante a justiça, lembrando que o imóvel deve já estar registrado em seu nome. Isso significa que o juiz deve dar uma resposta em 48hs, no entanto, o mutuário pode recorrer da decisão apresentada, podendo atrasar o processo de retomada. Lei 9514/97 Nela está previsto que a imissão da posse deve ser concedida liminarmente para desocupação em sessenta dias. Neste caso também o mutuário pode recorrer e atrasar o processo de desocupação. Apesar do prazo ser maior nessa lei do que no Dec. Lei 70/66 não há grande diferença no tempo da demora dos processos. 4

5 Leilões Judiciais Geralmente os processos de desocupação são mais lentos que os extrajudiciais, uma vez que cada processo é diferente. Assim sendo, o imóvel é penhorado por causas judiciais diferentes e que possuem leis diferentes. Portanto, é muito importante que você tenha um advogado para revisar o processo de arrematação. CONCLUSÃO Acho que você como arrematante, deve perder o medo e começar a considerar arrematar imóveis ocupados, pois eles serão a maioria e muitas vezes se apresentarão como ótimas oportunidades de negócio. O mais importante é que você entenda exatamente o processo de desocupação e se prepare para ele. Sempre tenha um bom advogado em quem você confia para te auxiliar. Os processos de leilão extra-judiciais apresentam um certo padrão e são geralmente mais ágeis que os processos de leilões judiciais que, como dito anteriormente, podem variar bastante. No entanto, nos leilões judiciais você geralmente consegue imóveis por preços melhores, o que pode compensar a espera maior durante a desocupação. Cabe a você definir a sua própria estratégia. 5

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