fls. 80 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL VIII TATUAPÉ DA CAPITAL - SP PROCESSO : Nº 1016749-95.2016.8.26.0008 CARTÓRIO : 3º OFÍCIO AÇÃO : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL REQUERENTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLA MONTEVERDE REQUERIDO : ETICAPAR PARTICIPAÇÕES LTDA. JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133, perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa. L A U D O
fls. 81 CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL Localização: Apartamento nº. 71, localizado no 07º andar, do Condomínio Residencial Villa Monteverde, situado à Rua José Oscar Abreu Sampaio, 163, Jardim Anália Franco, no 27º. Subdistrito Tatuapé, do Município de São Paulo, SP; Data da Avaliação: Agosto de 2.017 Valor de mercado do apartamento para venda: Va = R$ 1.824.000,00 (um milhão oitocentos e vinte e quatro mil reais)
fls. 82 CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no Município de São Paulo, devido a uma ação EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - DESPESAS CONDOMINIAIS. Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo.
fls. 83 CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização Apartamento nº. 71, localizado no 07º andar, do Condomínio Residencial Villa Monteverde, situado à Rua José Oscar Abreu Sampaio, 163, Jardim Anália Franco, no 27º. Subdistrito Tatuapé, do Município de São Paulo, SP; 2. Planta Genérica de Valores Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel avaliando encontra-se no Setor 054, Quadra 260, e Índice Fiscal 3.728,00 3. Planta de localização
fls. 84 4. Zoneamento Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontrase em AF ZM 3a - Zona Mista de Alta Densidade. 5. Ilustração fotográfica externa Vista do Condomínio onde se localiza o imóvel avaliando.
fls. 85 Vista da Rua José Oscar Abreu Sampaio, que lhe dá acesso. 6. Melhoramentos Públicos Todos os convencionais 7. Topografia A topografia apresenta-se plana. 8. Características do Solo O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 9. Fração Ideal do Terreno A fração ideal do terreno, conforme a matrícula nº. 168.514 (fls. 51) é de 4,2408 %.
fls. 86 10. Características do Prédio Classe / Grupo / Padrão: Estrutura: Revestimento Externo: Pavimentos: Subsolos Elevadores Apartamentos / andar: Estado da Edificação: Dispositivos de segurança: Dispositivos de Lazer: Residencial / Apartamento / Fino com elevador Concreto armado Granito / pastilha cerâmica / argamassa fina com pintura látex. Térreo mais, 23 (vinte e três) andares. 01 (um) 02 (dois) elevadores - social / serviço 01 (um) Regular (c) Guarita, interfone, sist. de vídeo, cerca e cerca elétrica. Salão de festas, churrasqueira, sala de ginástica, brinquedoteca, quadra poliesportiva, quadra de squash, piscina, e sauna.
fls. 87 11. Características do apartamento. Piso: Porcelanato / mármore / tabua larga Revestimento Interno: Argamassa fina com pintura látex / Azulejos / Papel de parede Portas / Janelas: Madeira / Alumínio. Forro / Tipo Janelas: Laje / Correr e basculante Compartimentos Varanda, sala de estar, sala de jantar, sala de tv, lavabo, escritório, 04 (quatro) suítes, copa, cozinha, dispensa, área de serviço, dormitório e banheiro funcionário e deposito. Vagas de garagem 05 (cinco) vagas Idade Estimada: 19 (dezenove) anos. Estado da Edificação: Reparos simples (e). Área Construída do apartamento Útil: 374,90 m 2 Comum: 349,10 m 2 Total: 724,00 m 2 Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta à matrícula nº. 168.514 (fls. 51).
fls. 88 12. Ilustração fotográfica interna do Condomínio Res. Villa Monteverde. Hall de entrada Churrasqueira Salão de festas Sala de ginástica
fls. 89 Piscina adulto e infantil Brinquedoteca Sauna
fls. 90 Quadra poliesportiva Deposito subsolo Quadra de squash
fls. 91 12.1 - Ilustração fotográfica interna da unidade 71. Hall de entrada Lavabo Varanda Escritório
fls. 92 Sala de TV Sala de estar Sala de jantar
fls. 93 Copa Cozinha Dispensa
fls. 94 Suíte I Suíte II
fls. 95 Suíte III
fls. 96 Suíte master
fls. 97 Área de serviço Dormitórios funcionário Banheiro funcionário
fls. 98 CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério Adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2.011. Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média Aritmética Saneada (Anexo III). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.
fls. 99 2. Valor Unitário Básico (V u ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de agosto de 2.017, é de: V u = R$ 4.561,38 /m 2 3. Valor do Apartamento (V a ) V a = V u x A c A c = Área homogeneizada Área útil m² + Vagas de garagem m² / 2 A c = 374,90 m² + 50,00m² / 2 A c = 399,90 m² V a = 4.561,38 x 399,90 m² V a = R$ 1.824.095,86 Ou, em números redondos, V a = R$ 1.824.000,00 (um milhão oitocentos e vinte e quatro mil reais)
fls. 100 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 21 (vinte e um) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 3 (três) anexos. São Paulo, 17 de agosto de 2.017. JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL
fls. 101 ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
fls. 102 CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. FATOR OFERTA (F f ) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2.011. 2. FATOR LOCALIZAÇÃO (F local ) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local do apartamento avaliando (IF a ) e no denominador, o do apartamento comparativo (IF e ). 3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (F irp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (F pcp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 5. FATOR ATUALIZAÇÃO Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.
fls. 103 O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações, (anexo III) Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: Situação Paradigma Classe: Residencial Grupo: Apartamento Padrão: Fino com elevador (3,066) Área útil homogeneizada: 399,90 m 2 Nº de fatores utilizados: 4 (quatro) Idade Estimada: 19 (dezenove) anos Vida referencial: 50 (cinquenta) anos Estado da Edificação: Reparos simples (e) F oc : 0,683 Índice fiscal 3.728,00 Data-base Agosto de 2.017
fls. 104 ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS
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fls. 113 ANEXO III MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
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fls. 118 VALOR UNITÁRIO Vu = R$ 4.561,38 (quatro mil quinhentos e sessenta e um reais e trinta e oito centavos)