Relatório de Consultoria Imobiliária BINSWANGER BRAZIL BB26777 2 AVALIAÇÃO DE TERRENO Estrada do Capuava, 812 -Jardim Sabiá Cotia/SP Data-base: junho de 2017
São Paulo, 05 de junho de 2017. BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A Av. Pres Juscelino Kubitschek, 2041/2235-26º andar 04543-011 Vila Olímpia São Paulo/SP À atenção de Massaru Nyorai Parente Real Estate REF: Terreno localizado na Estrada do Capuava, 812 - Jardim Sabiá - Cotia/SP. Atendendo à solicitação do Banco Santander (Santander), a Binswanger Brazil (Binswanger) efetuou a avaliação do imóvel em referência determinando seus valores de mercado para venda e liquidação forçada. No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como as metodologias utilizadas para o cálculo dos valores. Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta encontram-se totalmente concluídos. Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para dirimir dúvidas. Atenciosamente, Adriana Landucci Binswanger Brazil
SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO... 6 1.1 OBJETIVO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO... 6 1.2 CONSIDERAÇÕES INICIAIS... 6 1.3 CONDIÇÕES LIMITANTES... 6 1.4 EVENTOS SUBSEQUENTES... 7 2. METODOLOGIA... 8 2.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO... 8 2.2 DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE... 11 2.3 DEFINIÇÃO DE VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA... 11 3. PANORAMA DE MERCADO... 12 4. CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DA REGIÃO... 13 4.1 LOCALIZAÇÃO... 13 4.2 ENTORNO... 14 4.3 POLOS VALORIZANTES E DESVALORIZANTES... 14 4.4 MELHORAMENTOS PÚBLICOS... 15 4.5 ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE... 15 5. CONSIDERAÇÕES DE MERCADO... 16 5.1 OFERTA... 16 5.2 DEMANDA... 16 6. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE... 17 6.1 TERRENO... 17 7. DOCUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE... 19 8. PLANEJAMENTO URBANO... 20 9. AVALIAÇÃO... 22 9.1 VALOR DE MERCADO PARA VENDA... 22 9.2 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA... 23 10. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO... 24 11. CONFIDENCIALIDADE... 25 12. APÊNDICE I ELEMENTOS COMPARATIVOS - TERRENOS... 26 13. APÊNDICE II HOMOGENEIZAÇÃO DE IMÓVEIS - TERRENOS... 27 14. APÊNDICE III MAPA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS - TERRENOS... 28 15. APÊNDICE IV - DOCUMENTAÇÃO... 29 16. APÊNDICE V - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO... 37 17. APÊNDICE VI - LIC... 38
SUMÁRIO EXECUTIVO CARACTERÍSTICAS GERAIS Solicitante: Banco Santander (Brasil) S/A Objeto: Terreno Local: Estrada do Capuava, 812 Jardim Sabiá - Cotia/SP. Finalidade: Determinação dos valores de mercado para venda e de liquidação forçada. Liquidez: Baixa 4
RESUMO DAS ÁREAS Área de terreno total: 58.526,00 m² Área de APP (nascente e margem rio) : 21.977,38 m² (estimada) Área útil remanescente: 36.548,62 m² CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO Valor de mercado para venda: R$ 14.601.842,00 Valor de liquidação forçada: R$ 7.775.900,00 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Grau de fundamentação: II Grau de precisão: III DATAS Data-base: junho de 2017 Data da vistoria: 31 de maio de 2017 5
1. INTRODUÇÃO 1.1 OBJETIVO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO O Santander solicitou à Binswanger a avaliação de um terreno livre, determinando seus valores de mercado para venda e liquidação forçada, na data-base junho de 2017, visando a suportar decisões gerenciais. Os bens escopo desta avaliação são: Terreno livre 1.2 CONSIDERAÇÕES INICIAIS Visando a atender ao objetivo solicitado, realizamos vistoria física do imóvel, pesquisa do mercado imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas, recebidas da Administração da contratante. 1.3 CONDIÇÕES LIMITANTES Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Binswanger não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência. Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados. 6
O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade de Binswanger para detectar fraudes nos documentos. Não é responsabilidade da Binswanger, identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações e outros comprometimentos legais, e não existir quaisquer problemas relacionados a passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que venham a atingir a área. Não foram avaliados máquinas e equipamentos, móveis e utensílios ou quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade. Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no parágrafo Objetivo deste relatório. 1.4 EVENTOS SUBSEQUENTES Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste relatório. A Binswanger não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a data de emissão. 7
2. METODOLOGIA A metodologia adotada segue as prescrições da NBR 14653, partes 1 e 2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. Baseados nas características deste imóvel, entendemos que a metodologia que melhor reflete o valor de mercado para venda é a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado, haja vista terem sido identificados imóveis comparáveis ofertados. 2.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. O método comparativo direto de dados de mercado adotado consiste na apuração do valor de um imóvel por meio da análise do comportamento do mercado imobiliário relativo ao segmento enfocado e prevê a comparação direta com outros imóveis similares, em oferta ou recentemente transacionados, cujas características, preços e condições gerais sejam conhecidos no mercado, sendo ponderados tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das referências de mercado que exerçam influência na formação dos preços. Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data-base da avaliação com o objetivo de obter amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando a explicar o comportamento do mercado da região. O nível de influência dos fatores utilizados foi baseado em estudos consagrados publicados e estão mencionados a seguir: Fator fonte A aplicação deste fator considera a margem de desconto em uma negociação de mercado. 8
Fator localização Item de influência significativa no valor de um imóvel, ponderado não em simples distância medida em metros ou quilômetros e sim na proximidade de polos atrativos e/ou ocorrência de fator relevante. Foram ponderados por meio de dados publicados ou em entrevistas com profissionais do mercado imobiliário. Fator melhoramentos públicos Os melhoramentos públicos implantados nos locais dos elementos pesquisados e do avaliado podem diferir, sendo assim utilizamos fatores de equalização obtidos em estudo publicado pelo Eng. João Ruy Canteiro. Melhramentos públicos Fator Água 15% Esgoto 10% Energia elétrica 15% Iluminação Pública 5% Telefone 5% Pavimentação 30% Fator de topografia Os fatores utilizados foram propostos pelo estudo desenvolvido e publicado Eng. João Ruy Canteiro demostrados a seguir. Topografia Fator Plana 1,00 Declive Aclive até 5% 0,95 de 5% a 10% 0,90 acima de 10% 0,80 suave 0,95 acentuado 0,90 9
Fator área A tendência do mercado é reduzir o valor unitário por unidade de área à medida que a área negociada aumenta. Utilizamos a seguinte expressão, onde: x: área do imóvel avaliado e y: a área da pesquisa de mercado. Fa = (y/x) 0,25 se 0,70 < (y/x) < 1,30 Fa = (y/x) 0,125 se (y/x) > 1,30 ou (y/x) < 0,70 Fator de zoneamento Corrige os efeitos das divergências, mediante análise dos efeitos das restrições e permissibilidade dos coeficientes de aproveitamento, taxa de ocupação e usos permitidos. 10
2.2 DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para realizar a venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à vista, admitindo-se: um proprietário disposto a efetuar a transação; que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação; que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com especial interesse na propriedade em questão. 2.3 DEFINIÇÃO DE VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Este valor é muito utilizado por proprietários de imóveis que necessitam realizar uma venda rápida ou por empresas que costumam receber imóveis em dação de pagamento. De acordo com a NBR 14.653, parte 1, da ABNT, liquidação forçada é definido como: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. 11
3. PANORAMA DE MERCADO A crise no setor imobiliário abre caminho para quem quer comprar imóveis novos ou usados com desconto. De um lado, o aumento de distratos -devolução de unidades- leva construtoras e incorporadoras a dar abatimentos para se livrar de estoque. De outro, proprietários em dificuldades reduzem os preços para levantar dinheiro. Diante deste cenário, as incorporadoras e construtoras estão abertas a descontos para fechar negócio. Fora de grandes centros, o abatimento pode chegar a 25%. 12
4. CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DA REGIÃO 4.1 LOCALIZAÇÃO O terreno está localizada na Estrada do Capuava, 812 e Estrada da Pedreira Eldorado Jardim Sabiá - Cotia/SP. A imagem abaixo mostra a macrolocalização do imóvel. Detalhe da localização do imóvel Como pontos de referência, podemos citar que o imóvel está a cerca de: 700 m da Rod. Raposo Tavares; 10 Km do Rodoanel; 17 Km da Rodovia Castelo Branco, e 21 Km da Marginal Pinheiros. 13
4.2 ENTORNO O imóvel avaliado está situado em uma região urbana, com ocupação residencial de diferentes padrões e ocupação industrial no entorno da Rodovia Raposo Tavares. Verifica-se nas imediações do imóvel média quantidade de terrenos livres e pouca verticalização, sendo a verticalização mais observada principalmente em condomínios residenciais em áreas de menor valor e mais distante da capital. A imagem abaixo ilustra o entorno do imóvel. Localização do imóvel avaliado 4.3 POLOS VALORIZANTES E DESVALORIZANTES O terreno avaliado tem ótima testada e visibilidade para Estrada do Capuava, bem como Estr. Pedreira Eldorado. A topografia em declive acentuado, em relação à Estr. do Capuava, bem como a existência de um rio lindeiro ao imóvel, são consideráveis polos desvalorizantes. 14
4.4 MELHORAMENTOS PÚBLICOS A região concentra todos os serviços públicos, tais como redes de água e esgoto, energia elétrica, telefonia fixa e celular, iluminação pública, pavimentação em asfalto, guias, sarjetas, calçadas, drenagem de águas pluviais, coleta de lixo e entrega postal. 4.5 ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE A região próxima ao avaliado é servida por transportes públicos, com linhas de ônibus que interligam a região à bairros e municípios vizinhos. FOTOS DOS ACESSOS Estrada Pedreira Eldorado Estrada do Capuava 15
5. CONSIDERAÇÕES DE MERCADO 5.1 OFERTA A região apresenta média taxa de vacância de terrenos, e alta de imóveis residenciais, mesmo com a presença de imóveis industriais/logísticos da região. Foi identificada elevada oferta de galpões de diferentes tipologias, bem como imóveis residenciais, para locação/venda. 5.2 DEMANDA O mercado imobiliário de forma geral tem demonstrado demanda refreada, com poucos lançamentos residenciais, comerciais ou industriais. 16
6. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE 6.1 TERRENO O terreno é irregular, em declive abaixo do nível do logradouro para a qual entesta. Encerra área total de 58.526,00 m², com frente para as Estrada do Capuava e Pedreira Eldorado, conforme documentação fornecida. Em vistoria in loco identificamos que o imóvel é lindeiro ao Rio Cotia com acentuado volume de vegetação nativa. Ressaltamos que foi observada a existência de residência no local, não averbada em matrícula, portanto não compõe o valor final do imóvel. Delimitação aproximada Pontos obtidos em matrícula Sistema Sirgas 2000/UTM 17
FOTOS Terreno Divisa com Estr. Pedreira Eldorado Vegetação Divisa com Estr. Pedreira Eldorado Divisa com Estr. do Capuava Residência não averbada Declive em relação à Estr. do Capuava 18
7. DOCUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE Esta avaliação foi embasada nos seguintes documentos recebidos do proprietário: MATRÍCULA Nº 61.016 Proprietário: Gerbeq Gerenciamento de Bens e Equipamentos Ltda. Área total de terreno: 58.526,00 m² Área construída: Não averbada Endereço: Estrada do Capuava, 812 Bairro Jd. Sabiá Cotia LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO Superposição de levantamento planimétrico - localização Nota: Utilizamos as informações existentes em levantamento supracitado para cálculo da área de APP a nascente do córrego (distância de 30 m de cada lado do veio d água e 30 m de afastamento do Rio Cotia). Ressaltamos que não realizamos medições in loco, consideramos as informações apresentadas como corretas e não nos responsabilizamos por possíveis divergências. 19
8. PLANEJAMENTO URBANO De acordo com atual plano diretor de desenvolvimento municipal de Cotia, Lei nº 95/2008, o imóvel localiza-se em uma Zona Estritamente Residencial (ZER), conforme imagem a seguir. Adicionalmente, em consulta ao setor de Habitação da Prefeitura de Cotia (Sr. Paulino), nos foi informado que o imóvel por ter frente para Estrada do Capuava (Corredor comercial), se enquadra também em ZUM (Zona de Uso Misto), que embora tenha nomenclatura diferentes das pesquisas utlilizadas na homogeneização apresentam índices urbanísticos semelhantes e não aplicaremso fator de correção evitando aumentar o grau de subjetividade. 20
ANEXO V - Tabela de Índices Urbanísticos Lote Coef. Aprov. Recuos Min Frente Taxa min máx Coef. Gabarito N Vagas Frente Lateral Fundo ZONA (m²) Mínima Ocupação Perm. Mínimo Mínima Mínimo ZUR Zona Uso Rural 20.000 20m 0.10 --- 0.20 0.80 --- --- (*) (*) (*) ZUM ZPR ZIT ZICS ZPA ZCEU 1 Zona de Uso Misto Zona Predominantemente Residencial Zona de Interesse Turístico Zona de Indústria, Comércio e Serviços Zona de Preservação Ambiental Zona de Contenção à Expansão Urbana 1 125(** ) 125(** ) 5m 0.60 0.10 1,8 0.30 16m (+) 5m 1,5m em um lado 3m 5m 0,6 0.10 1.80 0.25 12m (+) 5m 1,5m em um lado 3m 5.000 20m 0.10 --- 0.50 0.85 (*) --- (*) (*) (*) 250 5m 0.7 0.10 1,1 0.25 16m (++++) 5m 2m em um lado 3m 20.000 100m 0.05 --- 0.05 0.90 (*) --- (*) (*) (*) 500 15m 0.50 --- 1 0.30 9m (+) 5m 2,0m em ambos os lados 3m ZCEU 2 Zona de Contenção à Expansão Urbana 2 500 15m 0.50 --- 1 0.30 9m (+) 5m 2,0m em ambos os lados 3m ZCEU 3 ZIS NC ZER Zona de Contenção à Expansão Urbana 3 Zona de Interesse Social 125 (**) Núcleo Central 125(** ) Zona Estritamente Residencial 500 15m 0.50 0,1 1 0.30 6m (+) 5m 500(** ) 1,5m em ambos os lados 5m 0.60 0.10 2 0.30 15m (+++) 4m 1,5m em um lado 3m 5m 0.60 0.10 1.80 0.25 12m (++) 5m 1,5m em um lado 3m 10m 0.50 0.10 1 0.30 9m (+) 5m 1,5m em ambos os lados 3m 3m ZER 1 ZIHC Zona Estritamente Residencial 1 Zona de Interesse Histórico e Cultural 360(** ) 12m 0.50 0.10 1 0.30 9m (+) 5m 1,5m em ambos os lados (*) (*) (*) (*) (*) (*) (*) (*) (*) (*) (*) 3m (*) Lote Mínimo,Taxas, Coeficientes e Recuos a serem analisados em caráter especial,segundo o Uso. (**) No caso de empreendimentos condominiais residenciais, os quais gerem frações ideais, o lote mínimo, corresponderá a área bruta do lote e ou gleba objeto do condomín (+) 1 vaga por Unidade Habitacional + 1 vaga para cada 100 m2 (++) 2 vagas para 50 m2 (+++) 1 vaga para 2 Unidades Habitacionais (++++) 1 vaga para cada 100m2 Consideramos o zoneamento vigente e o imóvel avaliado regulamentado junto aos órgãos competentes e sem ônus. 21
9. AVALIAÇÃO Conforme mencionado anteriormente, considerando as peculiaridades do imóvel, seu valor de mercado para venda foi calculado utilizando-se o método comparativo direto de dados, conforme demonstrado a seguir: 9.1 VALOR DE MERCADO PARA VENDA Efetuamos pesquisa de mercado e comparamos as características dos terrenos em oferta com as do terreno avaliado, utilizando o método comparativo direto de dados de mercado cujos cálculos estão demostrados no apêndice deste relatório. Estrada do Capuava e Pedreira Eldorado Valores Cotia Descrição Áreas Peso Unitário Mercado Liquidação forçada Área total de terreno 58.526,00 m² Área de APP (Nascente e Rio Cotia) 21.977,38 m² 0,20 R$ 68,39/m² R$ 1.503.141,32 Área útil remanescente 36.548,62 m² 1,00 R$ 341,97/m² R$ 12.498.701,11 Total R$ 14.001.842,42 R$ 7.775.900,00 22
9.2 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA O valor de liquidação forçada foi calculado a partir do valor de mercado, conforme demonstrado abaixo, visando a aumentar a atratividade do imóvel, possibilitando uma provável venda rápida. Cálculo do valor de liquidação forçada Despesas fixas: 0,20% a.m. 2,43% a.a. IPTU Manutenção Administração Segurança 0,05% a.m. 0,05% a.m. 0,05% a.m. 0,05% a.m. Despesas financeiras: (1+Tx Selic/1+Inflação)-1: 0,51% a.m. 6,31% a.a. Taxa SELIC Inflação média (IPC/FIPE junho/17) Despesas totais: (Desp. Financeiras + Desp. fixas): Tempo de absorção no mercado: Estrada do Capuava e Pedreira Eldorado 0,71% a.m. 60 meses 10,25% a.a. 3,71% a.a. Valor total de mercado para venda: R$ 14.001.842,42 Valor de liquidação forçada: ((Vmerc MIN)/(1+Desp. totais))^tempo: R$ 7.775.900,00 23
10. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do imóvel localizado na Estrada do Capuava, 812 e Estrada Pedreira Eldorado Jardim Sabiá - Cotia/SP, na data-base junho de 2017: VALOR DE MERCADO PARA VENDA (Catorze milhõe um mil oitocentos e quarenta e dois reais) (R$ 14.001.842,00) VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (Sete milhões setecentos e setenta e cinco mil e novecentos reais ) (R$ 7.775.900,00) Binswanger Brazil CREA: 494866 Nilton Molina Neto Sócio-Diretor CREA: 506.893.304-8 Adriana Landucci Gerente de Consultoria e Avaliações CREA: 060.130.387-8 24
11. CONFIDENCIALIDADE Este relatório reserva-se ao uso exclusivo do destinatário e nenhuma responsabilidade será assumida perante terceiros no que se refere à sua utilização, sejam quais forem as circunstâncias. Finalizando, notificamos V.Sas. que, de acordo com nossas práticas normais, este relatório não poderá ser incluído em qualquer documento, circular ou declaração, em parte, por inteiro ou em qualquer referência, nem ser publicado sem o nosso consentimento por escrito quanto à forma ou contexto em que possa aparecer. 25
12. APÊNDICE I ELEMENTOS COMPARATIVOS - TERRENOS ELEMENTOS COMPARATIVOS Nº Foto Município Bairro Endereço Índice local Terreno Zoneamento Topografia Melhoramentos públicos Valores Informações Área Descrição Fator Descrição Fator Pavimentação Fator Total Parcela terreno Fator oferta Unitário Contato Telefone Data-base Situação (oferta/transação) Observações foto Cotia Jd. Sabiá Estrada do Capuava e Pedreira Eldorado 100 58.526,00 m² ZER e ZUM 1,00 Plana 1,00 Asfaltado 1,000 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a jun/17 0 http://sp.olx.com.br/sao- 1 foto Cotia Parque Dom Henrique Av. Benedito Isaac Píres 100 8.000,00 m² ZICS 1,00 Plana 1,00 Asfaltado 1,000 Oferta R$ 3.200.000,00 R$3.200.000,00 0,85 R$ 340,00/m² Gisele Auada Masetti (11) 9 9657-6672 jun/17 paulo-e- regiao/terrenos/area- industrial-8000m- 278617484 Marina Paes 2 foto Cotia Vila Jovina Av. Cruzada dos Bandeirantes 100 4.970,00 m² ZICS 1,00 Plana 1,00 Asfaltado 1,000 Oferta R$ 2.980.000,00 R$2.980.000,00 0,85 R$ 509,66/m² (11) 9 7608-7813 jun/17 Imóveis Rod. Raposo Tavares, ao lado do Rancho da 3 foto Cotia Pq. Alexandre 120 35.600,00 m² ZICS 1,00 Plana 1,00 Asfaltado 1,000 Oferta R$ 21.360.000,00 R$21.360.000,00 0,85 R$ 510,00/m² Martinelli Imobiliária (11) 4302-7860 jun/17 Pamonha, próx. Av. Syr Henry Welcome 4 foto Cotia Rua Tomás Sepé, ao lado LatinoFarma e Chácara Recanto 110 12.000,00 m² ZICS 1,00 Plana 1,00 Asfaltado 1,000 Oferta R$ 7.560.000,00 R$7.560.000,00 0,85 R$ 535,50/m² (11) 4243-4558 jun/17 Próinvest - Granja Kartódromo Granja Viana 5 foto Cotia Petit Village Estr. Municipal Walter Steurer 130 46.354,00 m² ZICS 1,00 Plana 1,00 Asfaltado 1,000 Oferta R$ 28.000.000,00 R$28.000.000,00 0,85 R$ 513,44/m² Vivence Imóveis (19) 3234-3755 jun/17 6 foto Cotia Jardim Rebelato Estr. Municipal Walter Steurer 120 23.000,00 m² ZICS 1,00 Plana 1,00 Asfaltado 1,000 Oferta R$ 9.500.000,00 R$9.500.000,00 0,85 R$ 351,09/m² Sandy Edna (11) 9 9220-9393 jun/17 e Rua Patriarca Marina Paes 7 foto Cotia Jardim Pioneira Rua Gonzaga e R. Fernando Nobre 110 10.380,29 m² ZER 1,00 Plana 1,00 Asfaltado 1,000 Oferta R$ 5.900.000,00 R$5.900.000,00 0,85 R$ 483,13/m² (11) 9 7608-7813 jun/17 Imóveis 8 foto Cotia Granja Viana Estr. Marselha e do Layher 110 5.630,00 m² ZER 1,00 Plana 1,00 Asfaltado 1,000 Oferta R$ 3.500.000,00 R$3.500.000,00 0,85 R$ 528,42/m² Target Imóveis (11) 4612-2022 jun/17 http://sp.olx.com.br/saopaulo-eregiao/terrenos/terrenocomercial-no-granja-vianaem-cotia-sp-335057417 https://www.zapimoveis.co m.br/oferta/venda+terrenopadrao+granjaviana+cotia+sp+35.600m 2+RS21360000/ID- 10855161/?paginaoferta= https://www.zapimoveis.co 1 m.br/oferta/venda+terrenopadrao+granjaviana+cotia+sp+12.000m 2+RS7560000/ID- 10473335/?paginaoferta= 23 https://www.vivareal.com. br/imovel/lote-terreno- tijuco-preto-bairros-cotia- 46354m2-venda- RS28000000-id- 51232367/ http://sp.olx.com.br/saopaulo-eregiao/terrenos/area-nagranja-viana-cotiasp-paraincorporacao-ouempreendimentocomercial-258753526 http://sp.olx.com.br/saopaulo-eregiao/terrenos/sitio-nogranja-viana-em-cotia-sp- 335057401 https://www.zapimoveis.co m.br/oferta/venda+terrenopadrao+granjaviana+cotia+sp+5.630m2 +RS3500000/ID- 13599334/?paginaoferta= 19 26
13. APÊNDICE II HOMOGENEIZAÇÃO DE IMÓVEIS - TERRENOS Homogeneização de terrenos - venda Nº Endereço Área terreno Valores Total Fator oferta Unitário Homogeneização (Fatores) Localização Zoneamento Topografia Melhoramentos Públicos 1 Av. Benedito Isaac Píres 8.000,00 m² R$ 3.200.000,00 0,85 R$ 340,00/m² 1,00 1,00 1,00 1,00 0,78 0,78 R$ 265,12/m² 2 Av. Cruzada dos Bandeirantes 4.970,00 m² R$ 2.980.000,00 0,85 R$ 509,66/m² 1,00 1,00 1,00 1,00 0,73 0,73 R$ 374,46/m² 3 Rod. Raposo Tavares, ao lado do Rancho da Pamo 35.600,00 m² R$ 21.360.000,00 0,85 R$ 510,00/m² 0,83 1,00 1,00 1,00 0,94 0,77 R$ 394,27/m² 4 Rua Tomás Sepé, ao lado LatinoFarma e Kartódro 12.000,00 m² R$ 7.560.000,00 0,85 R$ 535,50/m² 0,91 1,00 1,00 1,00 0,82 0,73 R$ 390,60/m² 5 Estr. Municipal Walter Steurer 46.354,00 m² R$ 28.000.000,00 0,85 R$ 513,44/m² 0,77 1,00 1,00 1,00 0,94 0,71 R$ 365,88/m² 6 Estr. Municipal Walter Steurer e Rua Patriarca 23.000,00 m² R$ 9.500.000,00 0,85 R$ 351,09/m² 0,83 1,00 1,00 1,00 0,89 0,72 R$ 253,89/m² 7 Rua Gonzaga e R. Fernando Nobre 10.380,29 m² R$ 5.900.000,00 0,85 R$ 483,13/m² 0,91 1,00 1,00 1,00 0,81 0,71 R$ 345,28/m² 8 Estr. Marselha e do Layher 5.630,00 m² R$ 3.500.000,00 0,85 R$ 528,42/m² 0,91 1,00 1,00 1,00 0,75 0,66 R$ 346,30/m² Área Fator final Valor unitário homogeneizado Intervalo de confiança Situação paradigma Número de amostras: 8 Área terreno: 58.526,00 m² Graus de liberdade: 7 Fator local: 100 tc (tabelado): 1,415 Fator topografia Plana Desvio padrão: R$ 27,02/m² Zoneamento ZER e ZUM Limite superior: R$ 368,99/m² Média: R$ 341,97/m² Limite inferior: R$ 314,95/m² Intervalo - Elementos efetivamente utilizados Valor mínimo: R$ 253,89/m² Valor máximo: R$ 394,27/m² Campo de arbítrio Limite superior: R$ 393,27/m² Limite inferior: R$ 290,68/m² 27
14. APÊNDICE III MAPA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS - TERRENOS 28
15. APÊNDICE IV - DOCUMENTAÇÃO 29
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16. APÊNDICE V - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Método comparativo direto ABNT NBR 14653-2 (Imóveis Urbanos) Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores Grau Item Descrição III Pontos II Pontos I Pontos 1 Caracterização do imóvel avaliando 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados Completa quanto a todos os fatores analisados 3 p Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento 2 Adoção de situação paradigma 1 12 3 5 2 p 3 1 3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados, com foto e caracterisitcas observadas pelo autor do laudo 3 p Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados 2 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 1 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 3 0,50 a 2,00 2 p 0,40 a 2,50* 1 Pontuação * no caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de marcado, a amostra seja menos heterogênea. 10 Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização de tratamento por fatores Pontos mínimos Itens obrigatórios Graus III II I 10 6 4 Itens 2 e 4 no Grau III com os demais no mínimo no Grau II Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II com os demais no mínimo no Grau I Todos, no mínimo no Grau I Enquadramento Laudo Pontos ( 1-4) Itens obrigatórios Grau fundamentação Valor do terreno 10 Grau I Grau II Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa Graus III II I 30% 40% 50% Nota: quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessaria justificativa com base no diagnóstico do mercado. 37
17. APÊNDICE VI - LIC LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS DATA DA VISITA: 31/05/2017 1. DADOS GERAIS DO IMÓVEL 1.1. Identificação do Imóvel: Terreno 1.2. Endereço: Estrada do Capuava Bairro: Jardim Sabiá Cidade: Cotia UF: SP 1.3. Uso atual do imóvel: Desocupado Uso pretendido: N/A. 1.4. Coordenadas Geográficas: S 23 29'14.5" e O 46 46'33.6" 1.5. Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado do imóvel, conforme disponibilidade, no Relatório supracitado. 2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO 2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ). Não Sim Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: CETESB Órgão Ambiental Municipal: Nota: Caso a resposta seja sim, favor pular para o item 7, indicando sim na pergunta 7.1. 2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia. Não Sim. Que tipo? Quando? 2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ). Não Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança? Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: CETESB Órgão Ambiental Municipal: 38
3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO 3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe: Passado Presente Ocorrências no imóvel Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto. Fontes de Informação: Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento. Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos? Corpos d água (rio, poço, lago, lagoa) Lagoa para descarte de água tratada de esgoto Se poço de água, possui outorga? Sim Não Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água. Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível. Outros. Descrever: Descarte de materiais recicláveis Observações e/ou justificativa: Vistoria in loco. 3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, etc.? Não. * Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros a partir dos limites do imóvel. Caso afirmativo, indicar: 39
3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como: Existe Informação não acessível Atividade Indústrias. Quais? Mineradora. Qual? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Fontes de Informação: Vistoria in loco Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Outros. Descrever: Galpões logísticos e distribuidoras de alimentos Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Não Observações e/ou justificativa: 40
4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL 4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins: Passado Presente Uso do imóvel Indústrias. Quais? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever: Comércio. Que tipo: Outros. Descrever: Fontes de Informação: Vistoria in loco Observações e/ou justificativa: 41
5 Informar quais fontes de consulta e documentos foram utilizados como base para a elaboração deste levantamento: Vistoria in loco e internet 6 PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES 6.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 5, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados. 6.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco. 6.3 Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais. 7 RESUMO: 7.1 Indícios de Contaminação no Imóvel: Não Sim Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: 7.2 Indícios de Contaminação na Vizinhança: Não Sim Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: Adriana Landucci Binswanger Brazil CNPJ: 02.164.894.0001-80 42