Prêmio Excelência e Qualidade Brasil 2013

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1 DOSSIÊ 6712 Proprietário: BANCO SANTANDER Data-Base: Tipo de Imóvel: Casa Uso do Imóvel: Residencial 05/12/2018 Endereço Completo: Estrada Real de Maricá Nº: Lt.11A/Qd. 26 Bairro: São José do Imbassaí Município: Maricá UF: RJ CEP: Metodologia - ABNT NBR 14653: Grau de Fundamentação - ABNT NBR 14653: Área Construída Total (m²)*: *Somente averbada Matrícula: IPTU/ITR: Matrícula: IPTU: Planta/Layout: Contrato: Metragens Área Terreno Total: Levantamento Planialtimétrico: Empregada na avaliação: Empregada na avaliação: Observações impactantes na avaliação 960,00 960,00 312,96 312,96 312,96 Não foi feita a vistoria interna da sala, apesar da mesma estar desocupada, no entanto não tivemos acesso às chaves do imóvel. A área utilizada para cálculo é a mesma informada no IPTU. O imóvel avaliando é bem localizado entando em região oeste do municipio do Rio de Janeiro, porém devido à crise econômica e ao grande número de ofertas estimamos que o tempo de venda será relativamente alto. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Idade Imóvel: 28 II Grau de Precisão - ABNT NBR 14653: III Indício de contaminação ambiental Durante a inspeção visual não foram identificados indícios de contaminação ou fontes contaminantes no imóvel ou vizinhança. Resumo de Valores -Terreno/Terra Nua Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc: -Construções e Benfeitorias Averbadas Valor de Mercado: R$ ,00 Valor de Liq. Forçada: R$ ,00 % Desc: -Construções e Benfeitorias Não - Averbadas Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc: Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas Valor de Mercado: R$ ,00 Valor de Liq. Forçada: R$ ,00 % Desc: -34,44% -34,44% Prazo de comercialização Liquidação Forçada: Data avaliação: 05/12/2018 Data da vistoria: 30/11/2018 Nome Avaliador: Plinio Tourinho Junior Telefone: meses Assinatura Avaliador Inserir assinatura CREA Resp.: D ART nº: docsansfa@gmail.com 1

2 1. Destinação do Laudo 2. Solicitante BNDU Valor de Mercado Banco Santander 3. Endereço do Imóvel Estrada Real de Maricá, Lote 11A, Quadra 26, São José do Imbassaí, Maricá, RJ 4. Valor de Avaliação MERCADO R$ ,00 (Quatrocentos e cinquenta e três mil reais) em números redondos 4.1. Valor de LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ ,00 (Duzentos e noventa e sete mil reais) em números redondos 5. Observações Todos os cálculos foram realizados com base na documentação fornecida pelo Banco Santander. 6. Foto do Imóvel 2

3 7. Informações Sobre a Região 7.1. Zoneamento : Zona Residencial 7.2 Padrão da região Popular Baixo Médio Alto 7.3. Edificações Locais 7.4. Serviços Públicos : Tipo Predominância Tendência X Água X Guias e Sarjetas Casa X X X Luz X Pavimentação Aptos X Esgoto X Gás Comércio X Telefone Outros Indústrias X Iluminação 8. Terreno Dimensões Testada 2ª Testada Fundos Profundidade Equivalente Área Fração Ideal 29,40 m 39,85 m 960,00 m² Topografia / Conformação Nivelado Declive Aclive Regular Irregular Outro X 9. Construção Conservação(2,5) Ótimo Bom Regular Ruim Idade Aparente X X 28 Utilização Residencial Comercial Industrial Lote Gleba Tipologia X 9.1. Padrão Construtivo Superior Normal Baixo Popular X 9.2. Áreas Documentada Real Distribuição / Área (m²) Peso Área Equivalente Áreas (m²) Peso Área Equivalente Lt. 11ª 312,96 1,00 312,96 X Casa X Total 312,96 312,96 Notas: Área Constante no IPTU Não foi feita a vistoria interna 3

4 10. Cálculo do Valor de Avaliação Venda (em relação a área real) Valor do Terreno Valor da Construção Terreno ( R$ / m² ) - Construção ( R$ / m² ) 1.422,14 Total do Terreno ( R$ ) - Construção Total ( R$ ) , Valor Total ( Terreno + Construção ) R$ , Valor Arredondando R$ ,00 Dados do Fornecedor CREA Empresa SFA Perícias, Avaliações, Consult. E Ger. Téc. Ltda /D Responsável Técnico Plínio Lúcio Machado Tourinho Júnior 11. Croqui de Localização Avaliando 4

5 12. Região e Infraestrutura São José do Imbassaí é um bairro do município de Maricá, no estado do Rio de Janeiro, no Brasil. Dista cerca de sete quilômetros do Centro. É dividido em vários loteamentos e condomínios como: Manu Manuela Village, Pedra Grande I, Pedra Grande II, Pedra Grande III, Marine, Valmar, São Francisco, Parque São José, Parque Central, Campo Mar, Ouro Mar, Praia das Amendoeiras, 26 de Maio, Marine, entre outros. São José do Imbassaí faz divisa com a APA de Maricá, onde existe uma grande área de Mata Atlântica e um grande número de espécies de animais e plantas. Possui a Paróquia de São José (antiga Capela), situada no outeiro do mesmo nome, em área não urbanizada que serve como mirante. Está voltada para o canal de São Bento, avistando-se, do local, a Lagoa e a Restinga de Maricá, além das pedras de Inoã e de Macacos. É uma pequena capela construída em Em torno dela, formou-se o primeiro povoado de Maricá. Possui arquitetura de valor histórico de estilo jesuítico, caracterizando-se pela simplicidade. Próximo à capela, há um coreto de construção posterior. 13. Descrição o Imóvel Segundo consta na Matrícula nº Registro de Imóveis do 2º oficio de Maricá - RJ, tratase de um imóvel residencial, de numeração Lote 11A, da Quadra 26, do Loteamento Ouro Mar, situado no 3º distrito deste Município, com área de 960,00 m², medindo 29,40 m de frente para a Estrada Real de Maricá, mais 8,80 m em curva, 20,60 m a esquerda com a Rua 7, mais 17, 30 m em curva para a Rua 7 e mais 12, 40m em curva na confluência da Rua 7 com a Rua 26 e 39, 85 m do lado direito confrontando com o Lote 10 em São José do Imbassaí, Maricá - RJ. É um imóvel de construção sólida e construído em estrutura de concreto co nvencional (Fundações, Pilares, Vigas e lajes) e durante a inspeção visual externa pudemos observar estar à edificação como um todo em regular estado de conservação, não apresentando quaisquer sinais aparentes de problemas estruturais. 5

6 14. Descrição de Documentos e Áreas QUADRO de ÁREAS Documento Área-m² IPTU 312,00 Matrícula nº Não informado Planta Não apresentado In loco Não foi feita vistoria Observações Relevantes: Para efeito de cálculos avaliatórios foi utilizada a área informada no IPTU. 6

7 15. Critérios O Avaliador optou por utilizar o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO - TRATAMENTO POR FATORES, pois se trata de metodologia consagrada pela literatura técnica e é previsto na NBR Parte 2 Avaliação de Imóveis Urbanos. 1 - Fator oferta Este fator, de uma forma geral, é tomado como 0,90 para imóveis em oferta de Venda. Para vendas realizadas o fator é igual a 1,00.Atualmente admite-se para imóveis em Oferta o fator de 0,80, isto quando forem identificadas situações claras de especulação com os valores de mercado. 2 - Fator localização Tomado como igual a 1,00 para imóveis situados em áreas com a mesma força comercial e nobreza daquela em que está situado o avaliando. Inferior a 1,00 quando a amostra estiver em região mais nobre e com força comercial superior a do avaliando e superior a 1,00 quando ocorrer o inverso. 3 - Fator padrão construtivo Os Índices Padrão são retirados da tabela, a seguir, que é amplamente utilizada por instituições financeiras na avaliação de imóveis para as mais diversas operações financeiras e recomendada pelo IBAPE/SP 4 - Fator obsolescência O Fator Conservação será obtido da divisão do Coeficiente de Depreciação do Avaliando pelo Coeficiente de Depreciação da Amostra.Seguindo o critério de Ross Heidecke, na equação: Foc = R+K x (1+R), onde: Foc = Fator de depreciação; 5 - Fator área Fa = (Área do Elemento Pesquisado/Área do avaliando) n; n = 0,250 Quando a diferença entre as áreas for inferior a 30% n = 0,125 Quando a diferença entre as áreas for superior a 30% 6 - Fator Esquina É um índice arbitrado variando entre 5% a 20%. Os Cálculos Avaliatórios serão demonstrados a seguir: 7

8 ROL AMOSTRAL Amostra nº : 1 Endereço: Avenida Dois - São José de Imbassai, Maricá - RJ Características do Imóvel Fator de Área Idade Aparente: 26 Entre Regular e reparos Equivalênica Equivalente Estado de Conservação: simples (2,5) Área: Padrão: Médio Informante: Ótima casa tipo sítio com 180m² construidos e 172 m² de área útil e 700m² de terreno, a 50m da rodovia amaral peixoto. 4 quartos sendo 2 suítes, 2 salas, 2 banheiros, 2 cozinhas, 2 varandas, canil Total Luiz Souza Intervalo Entre Minimo e Médio Tipo de Negócio: Venda Preço: ,00 Valor Unitário: 1.976,74 Telefone: (21) Site: Amostra nº : 2 Endereço: Características do Imóvel Rua Guarapari, 20, São José do Imbassai - Maricá - RJ 1º pavimento de cozinha, 1 suíte, 2 quartos, banheiro social, escada de acesso ao 2º pavimento, composto de ampla sala, 1 suíte, 1 quarto, banheiro social amplo, cozinha, área de serviço, área frontal com varanda em L, com vista e escada de acesso independente Fator de Área Idade Aparente: 24 Equivalênica Equivalente Regular (2,0) Estado de Conservação: Área: Padrão: Médio Informante: Walter Cesar Intervalo Médio Tipo de Negócio: Venda Preço: ,00 Valor Unitário: 1.616,54 Telefone: Total (21) Site: bairros-marica-com-garagem-266m2-venda-rs id /? vt=ldp:a Amostra nº : 3 Endereço: Características do Imóvel Fator de Área Idade Aparente: 28 Entre Regular e Reparos Equivalênica Equivalente Estado de Conservação: Simples (2,5) Área: Padrão: Médio Informante: Casa duplex, ampla, 3 quartos sendo um suíte, sala, varanda com linda vista para a lagoa, cozinha, banheiro social e dependência completa de empregada. 2 vagas de garagem cobertas e 4 descobertas. IMÓVEL DE ESQUINA Total Cavalleiro Imóveis Estrada Real de Maricá - São José do Imbassai - Maricá - RJ Intervalo Entre Minimo e Médio Tipo de Negócio: Venda Preço: ,00 Valor Unitário: 1.397,06 Telefone: (21) Site: vt=ldp:a 8

9 Amostra nº : 4 Endereço: Características do Imóvel Rua Cananéia - São José do Imbassaí - Maricá - RJ 1º pavimento: Sala em 3 ambientes toda em porcelanato, varandão ao redor da casa, escritório, copa, cozinha com móveis planejados e fogão cooktop, bancada de granito, exaustor de inox e armários planejados. Área de serviço. Quintal: Amplo na frente, piscina, varanda gourmet com fogão e forno a lenha, churrasqueira, banheiro externo, garagem coberta para 4 carros. 2º pavimento: 3 quartos amplos, sendo 1 suíte com armários embutidos e varandão na frente fechado por vidro e banheiro social. Total Fator de Área Idade Aparente: 22 Entre Regular e Reparos Equivalênica Equivalente Estado de Conservação: Simples (2,5) Área: Padrão: Médio Informante: Cavalleiro Imoveis Intervalo Médio Tipo de Negócio: Venda Preço: ,00 Valor Unitário: 1.892,86 bairros-marica-com-garagem-280m2-venda-rs id- Telefone: (21) Site: /? vt=ldp:a Amostra nº : 5 Endereço: Características do Imóvel Área do terreno de 360M²independente. Área construída (270M²) Rua Cananeia - São José do Imbassai - Maricá - RJ Total Fator de Área Idade Aparente: 20 Equivalênica Equivalente Estado de Conservação: Regular (2,0) Área: Padrão: Médio Informante: Cavalleiro Imóveis Intervalo Entre minimo e médio Tipo de Negócio: Venda Preço: ,00 Valor Unitário: 1.833,33 Telefone: (21) Site: vt=ldp:a 9

10 FATOR PADRÃO Amostras Padrão Intervalo do Padrão Índice do Construtivo Padrão Avaliando M édio Entre M inimo e M édio 1,2990 Fator Padrão 1 M édio Entre M inimo e M édio 1,299 1, M édio M édio 1,386 0, M édio Entre M inimo e M édio 1,299 1, M édio M édio 1,386 0, M édio Entre M inimo e M édio 1,299 1,0000 FATOR CONSERVAÇÃO Vida Idade Estado Coeficiente Fator Amostras Tabela Útil Aparente Conservação Idade Idade Avaliando ,5 24,60 0, ,5 23,10 0,7690 0, ,0 17,00 0,8300 0, ,5 24,60 0,754 1, ,5 20,40 0,796 0, ,0 14,20 0,858 0,

11 15. Croqui de Localização das Amostras OBSERVAÇÃO: A imagem acima objetiva tão somente dar uma ideia do espaço geográfico das amostras em relação ao avaliando, não havendo a intenção por parte do Perito de posicionar com precisão o imóvel correspondente a amostra. 11

12 16. Planilhas de Cálculo 12

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16 Como dito anteriormente, o objetivo de uma avaliação de imóveis é o de encontrar a TENDÊNCIA CENTRAL do mercado, indicada por importantes transações imobiliárias ou por ofertas, sendo assim, o avaliador arbitra o valor de locação do imóvel para DEZEMBRO de 2018 em: Considerações: R$ ,00 (Quatrocentos e cinquenta e três mil reais) Em números redondos. - Valor de Liquidação Forçada VALOR FINAL DO IMÓVEL R$ ,00 Cálculo do valor de liquidação forçada Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado) IPTU 1.280,14 0,02% ao mês Taxa da aplicação financ. 8,50% Taxa Selic+2% Manutenção/administração 0,25% ao mês Inflação média ao ano 2,70% IPCA 12 meses Comissão de venda 0,15% ao mês Custo financeiro 5,65% ao ano Total 1 0,42% ao mês Total 2 0,46% ao mês Despesas totais Total 1 Total 2 = 0,88% fixas + financeiras Prazo de comercialização 48 meses (deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a região, o mercado local e condições de oferta) O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 65,56% R$ ,00 Diagnóstico de Mercado Nível de Oferta: alto X médio/alto médio médio/baixo baixo Nível de Demanda: alto médio/alto médio médio/baixo X baixo Absorção: rápida normal/rápida normal normal/difícil X difícil Desempenho do Mercado Atual: Aquecido normal/aquecido normal normal/recessivo recessivo X R$ ,00 (Duzentos e noventa e sete mil reais) Em números redondos. 16

17 PARECER FINAL CONCLUSIVO O imóvel avaliando é bem localizado e atrativo, porém, em função da atual crise econômica e do grande número de imóveis comercial ofertados, entendemos que a velocidade de venda será bastante elevada. ENCERRAMENTO Nada mais tendo a acrescentar ao presente LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO composto por 17 (dezessete) folhas grafadas de um só lado, devidamente particularizadas, sendo a última assinada (Pag. 17), dou por encerrado os trabalhos avaliatórios. Teresópolis, RJ, 05 de dezembro de Plínio L. M. Tourinho Júnior Engenheiro Civil Avaliador CREA-RJ /D 17

18 ANEXO 1 RELATÓRIO FOTOGRAFICO DO IMÓVEL 18

19 Fachada do imóvel Logradouro 19

20 LIC - LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS DATA DA VISITA:30/11/ DADOS GERAIS DO IMÓVEL 1.1. Identificação do Imóvel: Residencial 1.2. Endereço: Estrada Real de Maricá, Lt.11A/Qd. 26 Lot. Jardim Ouro Mar -Maricá - RJ 1.3. Uso atual do imóvel: Casa Uso pretendido : Casa Residencial 1.4. Coordenadas Geográficas: Lat. 22,938155º Lon. 42,878642º 1.5. Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo I. 2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO 2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). o Sim x Não consta na lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: INEA Órgão Ambiental Municipal: Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente Nota: Caso a resposta seja sim, favor pular para o item 7, indicando sim na pergunta Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia. x Não Sim. Que tipo? Quando? 2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). x Não Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança? x Não existe lista pública de áreas contaminadas 20

21 Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: INEA Órgão Ambiental Municipal: Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente 3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO 3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe: Passado Presente Ocorrências no imóvel Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto. Não Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento. Não Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Não Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos? Não Corpos d água (rio, poço, lago, lagoa). Se poço de água, possui outorga? Sim x Não Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água. Não Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível. Não Outros. Descrever: Fontes de Informação: Observações e/ou justificativa: As informações foram obtidas em indagação junto a moradores e comerciantes da região e através das imagens de Satélites do Google Earth. 21

22 3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, etc.? Não * Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros m a partir dos limites do imóvel. Caso afirmativo, indicar: 3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como: Existe Informação não acessível Indústrias. Quais?_Não Atividade Mineradora. Qual? Não Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Não Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Não Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Não Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Não Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Não Outros. Descrever: Fontes de Informação: As informações foram obtidas em indagação junto a moradores e comerciantes da região e através das imagens de Satélites do Google Earth. Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de 22

23 combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Não. Observações e/ou justificativa: 4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL 4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins: Passado Presente Uso do imóvel Indústrias. Quais? Não Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Não Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Não Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Não Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Não Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Não Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever: Não 23

24 Comércio. Que tipo: Não Outros. Descrever: Fontes de Informação: As informações foram obtidas em indagação junto a moradores e comerciantes da região e através das imagens de Satélites do Google Earth. Observações e/ou justificativa: 5 Informar quais fontes de consulta e documentos foram utilizados como base para a elaboração deste levantamento: Consulta aos Órgãos IBAMA, INEA e Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente 6 PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES 6.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 5, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados. 6.2O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco. 6.3 Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais. 7 RESUMO: 7.1 Indícios de Contaminação no Imóvel: x Não Sim Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: 7.2 Indícios de Contaminação na Vizinhança: x Não Sim 24

25 Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: Maria Rita Ramos Tourinho Nome do Responsável pelo preenchimento SFA Pericias e Consultorias Técnicas Nome da Empresa representada / Assinatura do Responsável pelo preenchimento CNPJ da empresa representada 25

26 ANEXO I Foto Aérea e/ou imagem de satélite do imóvel (presente e/ou passado), conforme disponibilidade 26