fls. 233 2 PROC.: 1003433-90.2014.8.26.0038 TERCEIRA VARA CÍVEL - ARARAS SP 1. Preliminares: LAUDO PERICIAL O presente laudo de avaliação tem por finalidade obter o valor comercial de um imóvel, localizado na Rua Doutor Oscar Ulson, n.º 331, Jardim Nossa Senhora de Fátima, Araras/SP, de propriedade do Sr. Sebastião Rocha, conforme matrícula N.º3808 do CRI de Araras SP, nas fl. 58/65. 2. Localização: O imóvel avaliando está localizado na Zona Sul, com características residenciais, nesta cidade de Araras, SP. Possui conformação regular, com topografia plana. Tem sua área de terreno de 330,00 metros quadrados e área construída de 265,80 metros quadrados. 3. Características e melhoramentos públicos do local: O imóvel do qual faz parte a área avalianda em questão localiza-se em zona urbana, com solo bom, seco e com densidade demográfica normal, além dos seguintes melhoramentos públicos: Rede de telefonia Rede de distribuição de água e esgoto Energia elétrica Pavimentação Escolas
fls. 234 3 4. Nível de precisão: O nível de precisão adotado será o nível de precisão normal, segundo a classificação da NBR-14.653 da ABNT, considerando-se que esta classificação permite ao avaliador, no nosso entendimento, o exercício pleno de sua sensibilidade, evidentemente como consequência da experiência profissional e conhecimento do mercado imobiliário em questão. 5. Características do imóvel: O imóvel trata-se de uma unidade residencial com idade aproximada de 30 anos. O prédio está ocupado pelo Sr. Sebastião da Rocha e inquilinos. Existe um bar na esquina, onde também serve de moradia nos fundos para o Sr. Sebastião, e mais duas unidades residenciais isoladas ocupadas por inquilinos. A construção é precária e se encaixa no padrão baixo. O bar possui o atendimento, e dois salões, WC e despensa, e nos fundos um dormitório, banheiro e sala/cozinha (ocupada pelo Sr. Sebastião) As unidades residenciais possuem cada uma: cozinha, sala, um banheiro, dormitório, área de serviço. São construídas com tijolos cerâmicos, coberto com telhas de barro. A cozinha e os banheiros possuem revestimento nas paredes tipo azulejos até o teto, com instalações hidráulicas e elétricas embutidas na alvenaria, suas paredes são revestidas com reboco tipo paulista e pintura de látex. 6. - Calculo de valores: Para o imóvel adotaremos o método de Inferência Estatística, o que nos baliza a encontrar um resultado mais fiel a sua realidade. A residência está em estado precário de conservação, assim foi considerado o limite inferior de valor para avaliação.
fls. 235 4 Dados comparativos do imóvel: Comparativo 01 - Residência: Cód. 1932-S Jardim N. S. de Fátima Araras, SP. Imob. Ramos 3541.4949 Área construída: 125,00m2 Área Terreno: 165,00 m2 Descrição: Três dormitórios, banheiro, área de serviço, cozinha, sala, três vagas de garagem. Em bom estado de uso e habitabilidade com piso cerâmico. Valor da venda: R$300.000,00 C-R$168.750,00 / 125,00 = R$1.350,00/m2 T-R$131.250,00 / 165,00 = R$795,45m2 Comparativo 02 - Residência: Cód. 5668 Jardim N. S. de Fátima Araras, SP Imob. Tradição 3542.0001 Área construída: 100,00m2 Área Terreno: 150,00m2 Descrição: Dois dormitórios, banheiro, duas vagas de garagem, cozinha, área de serviço e sala. Em bom estado de uso e habitabilidade com piso cerâmico. Valor da venda: R$260.000,00 C-R$140.000,00 / 100,00 = R$ 1.400,00/m2 T-R$120.000,00 / 150,00 = R$800,00/m2
fls. 236 5 Comparativo 03 - Residência: Cód. 4498 Jardim N. S. de Fátima Araras, SP. Imob. Tradição 3542-0001 Área construída: 105,00m2 Área Terreno: 330,00m2 Descrição: Três dormitórios, banheiro, sala, cozinha e área de serviço, duas vagas de garagem, edícula com churrasqueira, imóvel em bom estado de conservação. Valor da venda: R$300.000,00 C-R$126.000,00 / 105,00 = R$1.200,00/m2 T-R$174.000,00 / 330,00 = R$527,25/m2 Comparativo 04 - Residência: Cód. 4590 Jardim N. S. de Fátima Araras, SP. Imob. Tradição 3542-0001 Área construída: 127,00m2 Área Terreno: 165,00m2 Descrição: Dois dormitórios, banheiro, sala, cozinha, área de serviço, lazer e duas vagas de garagem. Em bom estado de conservação. Valor da venda: R$300.000,00 C-R$177.800,00 /127,00 = R$1.400,00/m2 T-R$122.200,00 / 165,00 = R$740,60/m2
fls. 237 6 Comparativo 05 - Residência: Cód. 5625 Jardim N. S. de Fátima Araras, SP. Imob. Tradição 3542-0001 Área construída: 168,74m2 Área Terreno: 330,00m2 Descrição: Três dormitórios, uma vaga de garagem, banheiro, sala de estar, área de serviço, cozinha e lazer. Em estado médio de conservação. Valor da venda: R$330.000,00 C-R$132.000,00 /168,74 = R$782,27/m2 T-R$198.000,00/ 330,00 = R$600,00/m2 RESUMO - VALORES DE VENDA COMPARATIVO VALOR/M² DO VALOR/M² DA TERRENO CONSTRUÇÃO 1 R$ 795,45 R$ 1.350,00 2 R$ 800,00 R$ 1.400,00 3 R$ 527,25 R$ 1.200,00 4 R$ 740,60 R$ 1.400,00 5 R$ 600,00 R$ 782,27 SOMATÓRIO R$ 3.463,30 R$ 6.132,27 MÉDIA R$ 692,66 R$ 1.226,45 Saneamento da média da Construção: Limite superior = 1,3 x R$1.226,45/m2 = R$1.594,38 Limite inferior = 0,7 x R$1.226,45/m2 = R$858,51 Saneamento da média do Terreno: Limite superior = 1,3 x R$692,66/m2 = R$ 900,46 Limite inferior = 0,7 x R$692,66/m2 = R$484,86
fls. 238 7 Não havendo elementos discrepantes, nem acima, nem abaixo dos limites calculados, para o valor da residência e seu estado físico/construtivo/arquitetônico, adotaremos o valor mínimo da média saneada para a situação paradigma válida para a data do presente laudo, que direciona para o melhor valor ora calculado, e será de: Da Construção = R$858.51/m2 Do Terreno = R$692,66/m2 6.1- Cálculo do valor do imóvel: Tomando por base os valores calculados e considerando-se que o valor da construção será dado utilizando o valor do limite inferior, temos a seguinte equação: Vc = V x Ac onde: Vc= valor da construção V= valor por m2 = R$858.51/m2 Ac= área da construção = 265,80m2 Assim, teremos: Vc = R$858.51 x 265,80 = R$ 228.191,95 R$ 228.191.95 (Duzentos e vinte e oito mil cento e noventa e um reais e noventa e cinco centavos). Tomando por base os valores calculados e considerando-se que o valor do terreno será dado pela equação: Vt = v x at onde: Vt= valor do Terreno v= valor por m2 = R$692,66/m2 at= área do terreno = 330,00m2 Assim, teremos: Vt = R$692,66 x 330,00 = R$228.577,80 R$ 228.577,80 (Duzentos e vinte e oito mil quinhentos e setenta e sete reais e oitenta centavos) E
fls. 239 8 Assim, teremos que o valor do imóvel será: VT = Vc + Vt Onde: VT = Valor total Vc = valor da construção Vt = valor do terreno VT = 228.191,95+ 228.577,80 = R$ 456.749,75 VT = R$ 456.749,75 (Quatrocentos e cinquenta e seis mil setecentos e quarenta e nove reais e setenta e cinco centavos) 6.2 Conclusão: Diante do retro exposto, temos que o valor correspondente ao imóvel aqui avaliado adotando a margem de segurança de 1% para mais, será de: VT = R$455.000,00 (QUATROCENTOS E CINQUENTA E CINCO MIL REAIS).
fls. 240 9 7. Encerramento: O presente laudo de avaliação possui 30 (Trinta) folhas, sendo 01 (Um - Requerimento) de 02/09 (Oito - Laudo) datilografadas de um só lado e 10/28 (Dezenove Levantamento fotográfico), 29 (RRT - Frente), 30 (RRT Verso) sendo esta última datada e assinada. Em anexo: R.R.T.: 6387678 Araras, 14 de Novembro de 2017. Vitor Costa Barbosa Arquiteto CAU: A-14.797-4
fls. 241 10 LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO Vista de frente do imóvel Vista lateral do imóvel avaliando
fls. 242 11 Vista do imóvel avaliando Vista da numeração do imóvel avaliando
fls. 243 12 Vista da sala do Sr. Sebastião Vista da cozinha
fls. 244 13 Vista da pia da cozinha Vista da pia do banheiro
fls. 245 14 Vista interna do imóvel Vista da sala
fls. 246 15 Vista do imóvel Vista do quintal
fls. 247 16 Vista do quintal Vista da área de serviço
fls. 248 17 Vista das instalações hidráulicas da residência Vista da área de serviço
fls. 249 18 Vista da cozinha Vista da cozinha,
fls. 250 19 Vista da sala Vista do dormitório
fls. 251 20 Vista do dormitório Vista da divisa
fls. 252 21 Vista da cozinha Vista do dormitório
fls. 253 22 Vista da área de serviço Vista do banheiro
fls. 254 23 Vista do quintal Vista da unidade residencial
fls. 255 24 Vista da cozinha Vista do salão do bar
fls. 256 25 Vista do salão do bar Vista do salão do bar
fls. 257 26 Vista do depósito de bebidas Vista interna do bar
fls. 258 27 Vista do salão do bar Vista do wc
fls. 259 28 Vista do bar Vista interna do bar
fls. 260 29 RRT (Frente)
fls. 261 30 RRT (Verso)