CIDADES VOLTAM-SE PARA SUAS ÁREAS PORTUÁRIAS Nas últimas décadas, metrópoles do mundo inteiro têm despertado para o novo paradigma do desenvolvimento sustentável, no qual a nova fronteira é a ocupação dos vazios. É nesse contexto que o papel da reutilização de antigas zonas industriais e áreas portuárias ganha outras funções para a cidade. A requalificação de locais, com a intensificação e a mistura de seus usos, pode produzir espaços urbanos sustentáveis e com qualidade de vida. O estudo das experiências mundiais bem-sucedidas lista cinco aspectos essenciais para o sucesso dos processos de revitalização de áreas centrais nas cidades: 1. o planejamento estratégico de longo prazo; 2. o respeito à memória coletiva, ao patrimônio e ao contexto preexistente (físico-espacial e sociocultural); 3. os processos colaborativos entre os grupos envolvidos, como as instâncias de governo, os investidores, o empresariado, os cidadãos-usuários e a comunidade em geral; 4. um mix complementar de ocupação da área, com a presença de âncoras e; 5. uma atenção ao poder das imagens, da qualidade e da adequação urbanística e ambiental dos projetos. A CIDADE RESGATA A REGIÃO PORTUÁRIA A Região do Porto no Rio de Janeiro, uma das mais antigas da cidade, exerceu papel fundamental em todo o processo de desenvolvimento econômico e social da metrópole. Foi, e continua sendo, um espaço estratégico. Transformada em capital da colônia em 1763, a cidade do Rio de Janeiro testemunhou o próprio progresso. Ocorreu um considerável aumento na circulação de riquezas, o que a fez florescer de forma inédita. As atividades comerciais e portuárias ganharam fôlego e importância a partir da transferência do comércio de escravos da área do Paço Imperial, atual Praça XV, para o Valongo, que se tornou o maior mercado de escravos do mundo. O novo avanço econômico deflagrou uma ocupação sistemática dessa faixa costeira. Ao reunir condições ideais enseadas mais abrigadas do que as dos arredores do Castelo e encostas pouco íngremes, permitiu a rápida expansão, durante o século 18, de construções urbanas no local. Assim, o Rio de Janeiro começou o século 19 como uma das mais importantes cidades do império colonial português. Era sede do vice-reino do Brasil e principal entreposto comercial entre a colônia e a metrópole. A vinda da família real e a abertura dos portos às nações amigas, em 1808, intensificaram ainda mais a ocupação dos bairros da Saúde, Santo Cristo e Gamboa, atrelados à atividade portuária. 1
A configuração que vemos hoje na área portuária teve sua semente mais recente na renovação urbana realizada pelo prefeito Pereira Passos, no início do século 20. Foi construído um aterro de 1 milhão de metros quadrados para a ampliação e modernização do cais, com previsão de áreas para a construção de armazéns e indústrias. Em 1960, com a criação do estado da Guanabara, a região portuária ganhou duas obras de impacto: o elevado da Avenida Perimetral e o prolongamento do túnel Catumbi-Laranjeiras até a Avenida Rodrigues Alves, a chamada Linha Lilás. Cada uma dessas transformações deixou marcas em nossa história. Muito da herança africana e de imigrantes de todas as partes para a sociedade brasileira surgiu naquela região. Palco de lutas sociais e manifestações culturais, lugar de grandes personagens, ela é um pedaço singular do Rio de Janeiro e do país. Suas ruas, seus casarios e suas igrejas contam muito sobre formação e o amadurecimento de nossa identidade, sobre a formação do povo brasileiro. A região portuária da cidade do Rio de Janeiro encontra-se em estado de grande degradação, prejudicando a população que ali mora e trabalha. A redução da atividade portuária provocou seu esvaziamento econômico e a construção da Perimetral a transformou em trecho de passagem. Ao longo das últimas décadas, ela ficou relegada a segundo plano, apesar de sua localização estratégica e de seu imenso valor histórico e cultural, reconhecidos com a criação da Área de Proteção do Ambiente dos Bairros da Saúde, Gamboa e Santo Cristo (Apa Sagas), em 1987. Um número cada vez maior de prédios de valor arquitetônico abandonados e degradados, o mau funcionamento das redes de esgoto e drenagem e problemas de iluminação pública compõem a paisagem com que moradores, trabalhadores e usuários da região têm sido obrigados a conviver. UMA NOVA VISÃO DE DESENVOLVIMENTO URBANO O Porto Maravilha está devolvendo ao Rio um tesouro histórico e espaços com grande potencial habitacional, cultural e econômico que se transformarão em exemplo de modernidade. Os bairros da Saúde, Gamboa e Santo Cristo e parte dos bairros do Centro, Cidade Nova, São Cristóvão e Caju vivem um revolucionário momento de retomada do desenvolvimento social e econômico. Novas condições de trabalho, moradia, transporte, cultura e lazer marcam a estratégica concepção da operação urbana e o ponto de partida para o aumento da população dos atuais 28 mil moradores para 100 mil em 2020. A requalificação da Região Portuária do Rio de Janeiro vai reintegrá-la ao centro da cidade como exemplo de desenvolvimento urbano sustentável e inclusão socioprodutiva. A valorização de seu patrimônio e a implantação de novos equipamentos culturais farão dela uma das áreas mais atrativas da cidade. 2
A OPERAÇÃO URBANA PORTO MARAVILHA O Porto Maravilha é uma forma planejada e inovadora de (re)construir a cidade. Iniciativa da Prefeitura do Rio de Janeiro, com o apoio dos governos estadual e federal, a requalificação resgata a importância dessa área de 5 milhões de metros quadrados. Grande em números, o Porto Maravilha é uma operação de R$ 8 bilhões em 15 anos, sem uso de recursos do tesouro municipal. As primeiras intervenções já devolveram à cidade verdadeiros tesouros arqueológicos, como o Cais do Valongo e achados de relevância histórica. As mudanças em curso, como há muito não ocorriam na cidade, reacendem o gosto pela polêmica, tão próprio do carioca, com os debates sobre o fim do Elevado da Perimetral e os transtornos que obras desse porte geram sobre o trânsito. Quem é responsável pela gestão? Criada pela lei complementar municipal 101/2009, a Operação Urbana Porto Maravilha é gerida pela Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro Cdurp, instituída pela lei complementar 102/2009. Missão da Cdurp Orquestrar ações para integrar e capacitar áreas urbanas no sentido de dar a todos o direito a uma cidade sustentável. O papel da Cdurp PODER CONCEDENTE gestora do contrato com a Concessionária Porto Novo articula Concessionária e demais órgãos públicos GESTORA DA OPERAÇÃO URBANA articula Concessionária e demais órgãos públicos presta contas à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) participa da aprovação dos empreendimentos em conjunto com a Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) AGÊNCIA DE DESENVOLVIMENTO indutora do dinamismo econômico e social da região responsável pela disponibilização de parte dos terrenos para mercado 3
O que é Operação Urbana Consorciada? É um instrumento de política urbana para estimular a requalificação de áreas degradadas. Uma lei municipal autoriza a mudança de uso do potencial de construção da região mediante contrapartida financeira dos interessados. Os valores arrecadados devem ser investidos na requalificação urbana da área. O que é Cepac? 1. CEPAC é a sigla para descrever Certificados de Potencial Adicional de Construção, títulos usados para financiar Operações Urbanas Consorciadas que recuperam áreas degradadas nas cidades. 2. Potencial de construção é a quantidade de metros quadrados que se pode construir em determinado terreno, representada nos andares e na altura do prédio e metragem. A Lei que cria a Operação Urbana Porto Maravilha define um aumento potencial de construção, que varia em função do setor. Para utilizar o Potencial Adicional de Construção os interessados devem comprar Cepacs. 3. O dinheiro da venda dos Cepacs paga todas as obras e serviços da Operacão Urbana Porto Maravilha nos 5 milhões de m². Com isso, o município não desembolsa dinheiro para as obras e ainda economiza nos serviços públicos. 4. A quantidade de Cepacs de cada empreendimento varia com a localização do projeto e o tipo de utilização. Para imóveis residenciais são necessários menos Cepacs do que para nãoresidenciais. Em determinadas áreas, a diferença pode variar em até 50% na quantidade. Com isso há o estímulo a uma ocupação mista e ao aumento no número de moradores. 5. As áreas preservadas, de morro e franja de morro não podem sofrer modificação, ou seja, não têm potencial adicional de construção. A altura dos prédios é limitada e não altera o projeto Sagas, que preserva os patrimônios arquitetônico e cultural dos bairros da Saúde, Gamboa e Santo Cristo. 3% do valor arrecadado com a venda dos Cepacs são destinados obrigatoriamente à recuperação do patrimônio histórico e cultural da região. No site www.portomaravilha.com.br/cepac é possível calcular o número de Cepacs necessários para a execução de determinado projeto, de acordo com a sua localização e uso (misto, residencial ou comercial). 4
REQUALIFICAÇÃO URBANA A Concessionária Porto Novo S.A. A Porto Novo, empresa da Construtora OAS Ltda., da Construtora Norberto Odebrecht Brasil S.A. e da Carioca Christiani-Nielsen Engenharia S.A., irá administrar, por 15 anos e em regime de concessão administrativa, os serviços públicos municipais de operação e manutenção, além das obras de requalificação da Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU) região do porto do Rio de Janeiro. Missão Revitalizar, operar e preservar, de forma integrada, a área de concessão da região portuária para seu uso social, turístico, cultural e de lazer, com eficiência, segurança e confiabilidade. Principais serviços A Porto Novo está executando as obras, construindo uma nova região portuária, e já é a concessionária responsável pela manutenção dos seguintes serviços públicos municipais em toda a área: controle do tráfego da região por meio do Centro de Controle Operacional CCO; manutenção da malha viária, seus dispositivos de segurança e sinalização; conservação de áreas verdes, praças, ruas, monumentos e equipamentos públicos; manutenção da iluminação pública o provimento de energia é de responsabilidade da Light; limpeza urbana e coleta de lixo. Principais obras construção da via Binário do Porto paralela à Avenida Rodrigues Alves, é composta de dois túneis (Saúde, com 81 metros, e Binário, com 1.480 metros), seis faixas de tráfego, viadutos de conexão ao elevado do Gasômetro e via exclusiva para o Veículo Leve sobre Trilhos (VLT); construção da Via Expressa (Avenida Rodrigues Alves) substituirá o Elevado da Perimetral e será composta de um túnel com 3.022 metros de extensão e seis faixas de tráfego; remoção do Elevado da Perimetral; Museu do Amanhã; implantação de nova infraestrutura subterrânea de iluminação pública, distribuição de energia e telecomunicações implantação de novo padrão urbanístico em cerca de 70 quilômetros de ruas; execução de 650 mil metros quadrados de calçadas e 17 quilômetros de ciclovias; plantio de 15 mil árvores; adequação do túnel do Morro da Providência (RFFSA) para o VLT e; leito do VLT. 5
Infraestrutura iluminação pública elétrica esgoto gás água telecom drenagem Todas as redes serão subterrâneas, sem cabos aéreos. DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO O novo padrão de ocupação da Região Portuária trará para o Rio de Janeiro a experiência de um centro vivo, no qual edifícios modernos e sustentáveis irão se unir ao acervo arquitetônico da região. A intensificação dos usos residenciais, culturais e comerciais vai contribuir para o desenvolvimento da cidade de modo integrador e saudável. Como serão feitos os investimentos imobiliários na região? Os interessados em investir na região devem adquirir Cepacs junto ao Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Porto Maravilha, criado pelo FGTS e gerido pela Caixa Econômica Federal, que comprou todo o estoque de Cepacs, garantindo assim os recursos para a Operação Urbana. Uma parte dos terrenos está sendo comercializada pelo FII Porto Maravilha. Outra parte, dos terrenos privados ou pertencentes a órgãos públicos, pode ser negociada para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários diretamente com seus donos. Para induzir um padrão aos empreendimentos, além de modelos construtivos sustentáveis, a lei complementar 101/2009 estabelece critérios que tornam os investimentos em empreendimentos residenciais e hoteleiros mais baratos do que aqueles em imóveis comerciais. Há incentivos para a recuperação dos imóveis que estão na Apac Sagas, de modo a estimular sua integração na nova dinâmica da região. Os projetos imobiliários são submetidos a um grupo de trabalho da Secretaria Municipal de Urbanismo, do qual a Cdurp faz parte, juntamente com diversos outros órgãos municipais. Esse grupo analisa os empreendimentos do ponto de vista legal e por sua adequação aos princípios da operação. 6
Há incentivos fiscais para quem investir na região? Para estimular os investimentos em novos empreendimentos e na recuperação dos imóveis da região, a Lei 5126 estabelece incentivos fiscais: isenção de IPTU por dez anos para as novas construções que obtenham o habite-se no prazo de até 36 meses; isenção de ITBI para as transações de imóveis onde sejam erguidas novas construções, desde que essas obtenham o habite-se no prazo de até 36 meses; isenção de ISS para as atividades de construção civil pelo prazo de 36 meses; redução de alíquota de ISS de 5% para 2% para atividades de hotelaria, educação e entretenimento; remissão de dívidas de IPTUs passadas para imóveis de interesse histórico, cultural ou ecológico, desde que restaurados no prazo de até 36 meses. As novas edificações da Região Portuária deverão obedecer a regras de sustentabilidade parâmetros específicos de afastamento e recuo; uso de aquecimento solar; facilitação de acesso e uso de bicicletas; uso de materiais com certificação ambiental; economia de consumo de água e reaproveitamento de águas pluviais e servidas; uso de telhados verdes e/ou reflexivos do aquecimento solar; maximização da ventilação e iluminação natural 7
DESENVOLVIMENTO SOCIOECONÔMICO Como ocorre? A Lei Complementar 101/2009, que criou o Porto Maravilha, prevê ações que integrem e promovam o desenvolvimento social e econômico da população que hoje vive na região. A mesma lei estabelece que o patrimônio material e imaterial da região deve ser recuperado e valorizado e que pelo menos três por cento dos valores arrecadados com a venda dos Cepacs sejam aplicados com esta finalidade. Para implementar estas ações a CDURP criou os Programas Porto Maravilha Cidadão e Porto Maravilha Cultural. Eles têm a função de articular ações do poder público e parcerias com o setor privado para fomentar e apoiar iniciativas que promovam a inclusão socioprodutiva e a valorização do seu patrimônio histórico. A estratégia contribui para o fortalecimento da sociedade civil da região. O Porto Maravilha Cidadão e o Porto Maravilha Cultural complementam a Operação Urbana mostrando que é viável recuperar espaços degradados para construir uma cidade que respeita cultura, história e meio ambiente, cada vez mais justa para todos os seus cidadãos. Porto Maravilha Cidadão melhorias habitacionais em parceria com a Secretaria Municipal da Habitação; geração de empregos em parceria com a Secretaria Municipal de Trabalho e Emprego: prioridade para mão de obra da região; capacitação e requalificação profissional, tendo em conta as tendências atuais e futuras da economia da região; fortalecimento dos pequenos e microempresários da região, em parceria com o Sebrae; participação e educação para a cidadania e; produção e difusão do conhecimento. Porto Maravilha Cultural valorização do patrimônio material e imaterial como potenciais geradores de emprego e renda; restauro e requalificação de bens tombados; criação de circuitos histórico-culturais: herança africana, igrejas e arquitetura e; apoio às iniciativas de grupos e organizações culturais da região. 8