FIIs: Relatório Mensal Este é o nosso relatório mensal de Julho sobre Fundos de Investimentos do Brasil (FIIs), em que vamos destacar os últimos acontecimentos relativos aos FIIs do nosso universo de cobertura, bem como as principais perspectivas para o setor. Do lado macroeconômico, as projeções para a inflação em 2015 continuam a subir, agora em 9,12% de acordo com a última Pesquisa Focus (e 9,0% segundo nossa equipe macroeconômica). Por outro lado, as previsões para 2016 indicam uma inflação mais branda, tendo recuado, pela segunda semana consecutiva, para 5,44%. Desta forma, nossa equipe macroeconômica projeta que a taxa de juro atinja o pico de 14,25%. Partindo daí, considerando que este seja o pico da Selic, reforçamos nossa visão que o atual momento ainda representa um bom ponto de entrada (para posicionamentos graduais ao longo do ano), para investidores com foco no longo prazo. Como mostra a figura 1 abaixo, ao contrário da tendência histórica, nos últimos meses, o índice IFIX subiu mais que a Selic. Achamos que isso é explicado pelos investidores que já estão olhando para além do ciclo atual de aperto monetário, já aumentando a exposição ao setor. Como mostra a figura 2, os três FIIs com melhor desempenho em termos de retornos totais nos últimos 30 dias (dentro do nosso universo de cobertura) foram TBOF11, HGBS11 e EDGA11B. Em termos de rendimentos de dividendos (anuais), os fundos que distribuíram os maiores percentuais foram HGBS11, HGRE11, seguido pelo HGLG11. Em relação às nossas recomendações, optamos por uma carteira de risco/retorno equilibrado, que inclui fundos menos arriscados, que são aqueles com agências bancárias e universidades (SAAG + FCFL + BBPO) e os fundos com maior relação risco/retorno, através dos fundos KNRI + HGLG. Ressaltamos ainda que o FII KNRI segue como nosso Top pick em nosso universo de cobertura. Por último, reduzimos o preço-alvo da XPMC11 para R$ 79,0/cota, enquanto alteramos nossa recomendação para, motivados pelo cenário desafiador da indústria de petróleo na cidade de Macaé, que provavelmente levando o fundo a um cenário de leasing spread negativo. FII BBPO11 COMPRA 108,7 BRCR11 MANTER 123,4 FCFL11B COMPRA 1.296,3 HGBS11 COMPRA 1.706,4 HGLG11 COMPRA 1.164,0 HGRE11 COMPRA 1.451,8 EDGA11B MANTER 79,4 KNRI11 COMPRA 145,4 SAAG11 COMPRA 102,6 TBOF11 MANTER 55,0 XPCM11 MANTER 79,0 Ticker Recomendação Preço-Alvo Valor de Mercado¹ ADTV 2 Último 3 meses Preço BBPO11 1.663,6 3.6 104,5 BRCR11 2.090,7 4.2 108,8 FCFL11B 217,1 0.1 1300,0 HGBS11 916,4 0.8 1705,0 HGLG11 384,3 0.5 1130,0 HGRE11 1.054,3 0.9 1428,0 EDGA11B 292,5 0.2 76,7 KNRI11 1.716,3 1.5 124,4 SAAG11 506,3 0.7 89,9 TBOF11 579,7 0.3 57,7 XPCM11 192,4 0.3 79,7 ¹ R$ milhões; ² Volume médio diário R$ (milhões) Fonte: Bradesco Corretora; Ágora Corretora; Bloomberg Fundos de Investimentos José Cataldo * *Analista responsável principal pelo conteúdo do relatório e pelo cumprimento do disposto no Art.16 da Instrução CVM 483/10. Ticker Dividend Yield Dividend Yield no Preço-alvo P/VPA DY15 Spread NTNB2022 2014 2015 2016 2014 2015 2016 Atual Preço-alvo Atual Preço-alvo BBPO11 8,9% 9,4% 9,8% 8.5% 9.1% 9.4% 1,09 1.13 3,65 p.p. 3,29 p.p BRCR11 11,1% 8,9% 10,3% 9.8% 7.9% 9.1% 0,66 0.75 3,17 p.p. 2,11 p.p. FCFL11B 8,5% 8,6% 9,1% 8.5% 8.6% 9.1% 0,95 0.95 2,79 p.p. 2,81 p.p. HGBS11 10,2% 9,7% 9,7,% 10.2% 9.7% 9.7% 0,82 0.82 3,95 p.p. 3,94 p.p. HGLG11 13,4% 9,7% 10,1% 13.0% 9.4% 9.8% 1,03 1.06 3,94 p.p. 3,66 p.p. HGRE11 11,5% 8,0% 8,4% 11.3% 7.9% 8.3% 0,88 0.90 2,25 p.p. 2,12 p.p. EDGA11B 10,5% 10,5% 10,8% 10.2% 10.2% 10.4% 0,79 0.82 4,74 p.p. 4,39 p.p. KNRI11 9,0% 9,5% 9,5% 7.7% 8.1% 8.2% 0,80 0.93 3,75 p.p. 2,38 p.p. SAAG11 9,3% 9.7% 10.2% 8,2% 8,5% 8,9% 0,93 1,06 3,91 p.p. 2,71 p.p. TBOF11 10,8% 6,9% 6,7% 11.3% 7.3% 7.1% 0,69 0.66 1,16 p.p. 1,50 p.p. XPCM11 11,5% 12,8% 11,9% 11,6% 12,9% 12,0% 0,97 0,96 7,00 p.p. 7,11 p.p. Fonte: Broadcast; Bradesco Corretora e Ágora Corretora 3
Figura 1: Selic e IFIX Figura 2 Fundos de Investimentos - FIIs CSHG Real Estate FII - HGRE11 Kinea Renda Imobiliária FII - KNRI11 CSHG Brasil Shopping FII - HGBS11 CSHG Logística FII - HGLG11 Edifício Galeria FII - EDGA11B Campus Faria Lima FII - FCFL11B Santander Agências FII - SAAG11 IFIX BB Progressivo II FII - BBPO11 BC Fund - BRCR11 XP Corporate Macaé FII - XPCM11 CDI Mensal (-15% IR) Ibovespa TB Office FII - TBOF11 Retorno total de 19- Fev a 15-Jul Fonte: Bradesco Corretora e Ágora Corretora Retorno de 16-Jun a 15-Jul 18,5% 4,8% 14,00% 18,0% 3,8% 9,40% 15,4% 7,2% 14,40% 14,5% 2,8% 13,10% 11,5% 6,5% 11,70% 10,4% 4,2% 12,90% 9,3% 2,2% 9,80% 7,8% 2,5% 7,2% 2,0% 9,20% 5,2% 2,4% 11,40% 5,0% 0,7% 12,50% 4,2% 0,9% 3,8% 0,2% Dividend Yield Junho 2,7% 7,9% 11,80% BB Progressivo II BBPO11 Em junho, o BB Progressivo II pagou R$ 0,80/cota em dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 9,2%. Em nossa visão, o BBPO poderá passar um período positivo no curto prazo, uma vez que o reajuste anual, pelo IPCA, ocorrerá em agosto, e poderá elevar o pagamento de dividendos do fundo, com potencial impacto positivo no valor de suas cotas. BBPO11 Preço-alvo: 108,70 Upside: 4,0% Valor de Merc. (R$ M) 1.663,6 Div. Yield (2015E) 9,4% 4
Indo adiante, tendo em vista o cenário de volatilidade, gostamos das características do fundo, que possui contratos de 10 anos (até 2022) e está exposto ao Banco do Brasil, uma sólida instituição financeira. BC Fund BRCR11 Em junho, o BC Fund pagou R$ 1,01/cota em dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 11,4%. Em junho, a vacância financeira do fundo subiu 3 p.p para 14,6%, em função da saída da Lenovo de três andares do Edifício Eldorado, conforme anunciado anteriormente. A vacância ao final de maio de 2015 correspondia a cinco andares e meio do Eldorado, dois andares do CENESP, seis andares do Flamengo e seis andares do BFC. No entanto, existem novas vagas no horizonte, uma vez que o Fundo recebeu uma notificação da Cargill solicitando a rescisão antecipada do contrato de locação referente ao Edifício Cargill por ela ocupado. Esta área de 10.626 m² será entregue em fevereiro de 2016. Ressaltamos, todavia, que a vacância de 14,6% ainda não leva em conta um andar que a Gerdau deixou no Edifício Eldorado. Em maio, o FFO ajustado (lucro líquido descontados fatores não recorrentes) foi de R$ 0,94/ação, o que implica em um nível de geração de caixa preocupante, abaixo do payout, e apoia a nossa visão cautelosa sobre o BC Fund. Em relação a este ponto, a gestora do fundo indicou que pode destinar os R$ 160 milhões em lucros acumulados para esta finalidade (dividendos). Assim, em nossa visão, caso o fundo utilize a reserva de lucros com esta finalidade, a capacidade para possíveis fusões e aquisições fica limitada. Campus Faria Lima FCFL11B Em junho, o Campus Faria Lima II pagou R$ 13,68/cota em dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 12,9%. Os pagamentos de junho foram maiores que a média, em função do pagamento a ser feito pelo Itaú. O Fundo receberá R$ 932,4 mil por conta do atraso no aluguel e multa pela rescisão antecipada. Em nosso modelo, a saída do Itaú não muda nossas projeções, uma vez que tínhamos uma visão conservadora e não assumimos a renovação daqui em diante. BRCR11 Preço-alvo: 123,40 Upside : 13,4% Valor de Merc. (R$ M) 2.090,7 Div. Yield (2015E) 8,9% FCFL11B Preço-alvo: 1.296,30 Upside : -0,3% Valor de Merc. (R$ M) 217,1 Div. Yield (2015E) 8,6% Por último, acreditamos que a rescisão do presente contrato não deverá ser significativa, uma vez que o fundo não deve ter problemas para locá-lo para outro inquilino. CSHG Brasil Shopping - HGBS11 Em junho, o CSHG Brasil Shopping pagou R$ 20,10/cota em dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 14,4%. Durante o mês, o fundo realizou a conversão de um CRI (Certificado de Recebíveis ), ao mesmo tempo em que uma participação de 11% foi vendida para a Iguatemi, levando a um reconhecimento de lucro de R$ 6,8 milhões (51% recebidos em junho e o restante nos próximos 12 meses. Este recurso impulsionou o payout de junho. HGBS11 Preço-alvo: 1.706,40 Upside : 0,1% Valor de Merc. (R$ M) 916,4 Div. Yield (2015E) 9,7% 5
O mês de junho de 2015 foi o último mês que o fundo recebeu as parcelas referentes à venda do Shopping Plaza Sul, em janeiro de 2012, que havia aumentado o pagamento mensal de dividendos em R$ 2,6/ cota, na média. O fundo tem duas linhas de defesa para manter o nível de pagamento depois de Junho de 2015. Em primeiro lugar, 36% da ABL (Área Bruta Locável) do fundo tem idade inferior a três anos, e, portanto, encontra-se em processo de maturação. Em segundo lugar, o fundo tem R$ 12,5 milhões em lucros passados a serem distribuídos. Em relação a vacância, esta registrou alta para 4,6%. Por outro lado, a inadimplência mostrou leve melhora, ao cair para 3,8% em maio. CSHG LOGÍSTICA FII - HGLG11 Em junho, o CSHG LOGÍSTICA FII pagou R$ 12,40/cota em dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 13,1%, em linha com os números de maio, mas acima dos dividendos que vinham sendo pagos recentemente, impulsionado pelos recebimentos de algumas vendas de ativos. Este nível de pagamento deve ter ocorrido até junho. Após este período, a distribuição dos dividendos deve voltar para o nível anterior, na casa dos R$ 8,70/cota. A vacância financeira do Fundo segue em um patamar confortável, de 1,7%. HGLG11 Preço-alvo: 1.164,00 Upside : 3,0% Valor de Merc. (R$ M) 384,3 Div. Yield (2015E) 9,7% CSHG REAL ESTATE FII - HGRE11 Em junho, o CSHG REAL ESTATE FII pagou R$ 15,71/cota em dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 14,0%. Ressaltamos que o fundo realizou algumas vendas de ativos, tais como o Módulo 9 de Centro Logístico Anhanguera e três unidades do Ed. Plaza JK, o que proporcionou o aumento dos dividendos em junho. A partir do próximo mês, esperamos que o payout volte a um nível semelhante à R$ 11,60/ação, conforme era distribuído anteriormente. Nos últimos 12 meses, o fundo renegociou 16,0% das suas receitas de aluguel, com leasing spread negativo de 13,2%, ajudando a explicar a vacância do fundo abaixo do mercado. A vacância do FII teve alta de 0,7 p.p em relação ao mês de maio, ainda assim se manteve abaixo dos níveis de mercado de 7,4%. Na verdade, o mercado de São Paulo tem uma taxa de vacância média de 12,8%, e o Rio de Janeiro, de 13,7%. No entanto, daqui para frente, acreditamos que o mercado de ativos de classe A e B, pode sofrer dada uma lacuna estreita entre o preço de aluguel desses ativos e edifícios AAA, obrigando o fundo a reduzir os preços conforme já vem acontecendo. EDIFÍCIO GALERIA FII - EDGA11B HGRE11 Preço-alvo: 1.451,80 Upside : 1,7% Valor de Merc. (R$ M) 1.054,3 Div. Yield (2015E) 8,0% Em junho, o EDIFÍCIO GALERIA FII pagou R$ 0,72/cota em dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 11,7%. EDGA11B No dia 9 de maio, o inquilino Baker Botts anunciou a saída antecipada da sala 202ª, devendo deixar o local em até 90 dias. Ao final de junho, a vacância do fundo atingiu 3,57%. O Fundo planeja destinar R$ 432,8 mil para investimentos, obras, etc. Serão utilizados os recursos do fundo de reserva do condomínio, desta forma, os rendimentos do fundo não serão afetados. Preço-alvo: 79,40 Upside : 3,4% Valor de Merc. (R$ M) 292,5 Div. Yield (2015E) 10,5% 6
Em junho, o fundo recebeu R$ 312,7 mil de alugueis atrasados. Em nossa visão, apesar de sua boa localização, nós vemos este fundo como um ativo de risco devido à falta de espaço de estacionamento em um momento em que a cidade do Rio de Janeiro está passando por um grande excesso de oferta. KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII - KNRI11 Em junho, o KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII pagou R$ 0,92/cota em dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 9,4%. Ao final do mês de maio, houve um aumento de vacância do Fundo por conta da desocupação de um andar do Edifício Athenas pela empresa Potencial Engenharia e um conjunto do Edifício Lagoa Corporate pela empresa Manabi Holding. Por conta disso, a vacância financeira passou a ser de 3,28%, o que ainda é um patamar baixo considerado o atual momento de mercado. Em nossa visão, o KNRI é capaz de mostrar números de vacância muito atraentes, dado seu portfólio preminum. O Kinea segue como nosso top pick dentre os fundos de investimentos imobiliários. SANTANDER AGÊNCIAS FII - SAAG11 KNRI11 Preço-alvo: 145,40 Upside : 16,9% Valor de Merc. (R$ M) 1.716,3 Div. Yield (2015E) 9,5% Em junho, o SANTANDER AGÊNCIAS FII pagou R$ 0,73/cota em dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 9,8%. Não há maiores novidades em relação a este FII. SAAG11 Preço-alvo: 102,60 Upside : 14,1% Valor de Merc. (R$ M) 506,3 Div. Yield (2015E) 9,7% TB OFFICE FII - TBOF11 Em junho, o TB OFFICE FII pagou R$ 0,53/cota em dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 11,8%. O pagamento do mês de junho foi superior ao que vinha sendo pago (R$ 0,38/cota) em função do recebimento de algumas multas de rescisão antecipada. A vacância do fundo mostrou alta de 3,8 p.p para 41,87%, em função da saída locatário Zurich, que deixou três andares, conforme anunciado anteriormente. TBOF11 Preço-alvo: 55,00 Upside : -4,6% Valor de Merc. (R$ M) 579,7 Div. Yield (2015E) 6,9% Nossa percepção é que o administrador do fundo, a Tishman Speyer, está finalmente reduzindo os preços dos aluguéis para os inquilinos atuais e para os potenciais novos inquilinos. Isto posto, o fundo pode ver alguma melhora na vacância no futuro, mas, provavelmente, sem efeitos positivos nos rendimentos, uma vez que a menor vacância pode ser compensada pela redução dos preços. 7
XP CORPORATE MACAÉ FII - XPCM11 Em junho, o XP CORPORATE MACAÉ FII pagou R$ 0,82/cota em dividendos, o que significa um dividend yield anualizado de 12,5%. Conforme anunciado na reunião mais recente dos cotistas, 80% das receitas do fundo vêm de contratos típicos, com a primeira renovação no 4T16. Até então, as conversas com os gestores indicavam que a maior parte dos contratos era da natureza atípica. Diante dessa nova informação, estamos incorporando agora um leasing spread negativo de 15% no 4T16, em função do cenário desafiador vivido pela indústria de petróleo na cidade de Macaé, aumentando o poder de barganha da Petrobras. XPMC11 Preço-alvo: 79,00 Upside : -0,9% Valor de Merc. (R$ M) 192,4 Div. Yield (2015E) 12,8% Como resultado, estamos reduzindo nosso preço-alvo para R$ 79,0/cota, a partir de R$ 92,7/cota, enquanto temos recomendação de. 8
Este relatório foi preparado pelas equipes de análise de investimentos da Ágora Corretora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. ( Ágora ) bem como da Bradesco S.A. Corretora de Títulos e Valores Mobiliários ( Bradesco Corretora ), sociedades controladas pelo Banco Bradesco BBI S.A. ( BBI ). O presente relatório se destina ao uso exclusivo do destinatário, não podendo ser, no todo ou em parte, copiado, reproduzido ou distribuído a qualquer pessoa sem a expressa autorização da Ágora e da Bradesco Corretora. Este relatório é distribuído somente com o objetivo de prover informações e não representa uma oferta de compra e venda ou solicitação de compra e venda de qualquer instrumento financeiro. As informações contidas neste relatório são consideradas confiáveis na data de sua publicação. Entretanto, as informações aqui contidas não representam por parte da Ágora ou da Bradesco Corretora garantia de exatidão dos dados factuais utilizados. As opiniões, estimativas, projeções e premissas relevantes contidas neste relatório são baseadas em julgamento do(s) analista(s) de investimento envolvido(s) na sua elaboração ( analistas de investimento ) e são, portanto, sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado. Declarações dos analistas de investimento envolvidos na elaboração deste relatório nos termos do art. 17 da Instrução CVM 483: O(s) analista(s) de investimento declara(m) que as opiniões contidas neste relatório refletem exclusivamente suas opiniões pessoais sobre a companhia e seus valores mobiliários e foram elaboradas de forma independente e autônoma, inclusive em relação à Ágora, à Bradesco Corretora, ao BBI e demais empresas do Grupo Bradesco. A remuneração do(s) analista(s) de investimento está, direta ou indiretamente, influenciada pelo resultado proveniente dos negócios e operações financeiras realizadas pela Ágora, Bradesco Corretora e BBI. Declarações nos termos do art. 18 da Instrução CVM 483, referentes às empresas cobertas pelos analistas de investimento da Ágora e Bradesco Corretora: O Bradesco tem participação direta acima de 5% na empresa Cielo S.A.. A Bradseg Participações Ltda., empresa do Grupo Bradesco, tem participação indireta acima de 5% no Fleury S.A. A BRADESPAR S.A., cujo grupo controlador é composto pelos mesmos acionistas que controlam o Bradesco, tem participação indireta acima de 5% na VALE S.A.. Ágora, Bradesco Corretora, Bradesco BBI e demais empresas do grupo Bradesco têm interesses financeiros e comerciais relevantes em relação ao emissor ou aos valores mobiliários objeto de análise. Nos últimos 12 meses, o Bradesco BBI participou como coordenador nas ofertas públicas de distribuição de títulos e valores mobiliários das companhias: Abril Educação, Braskem, Concessionária do Aeroporto Internacional de Guarulhos, Concessionária do Sistema Anhanguera-Bandeirantes, Embratel, OAS, Ouro Fino, Telefônica, Vale e FPC Par Corretora. Nos últimos 12 meses, a Ágora e/ou a Bradesco Corretora participaram, como instituições intermediárias, das ofertas públicas de títulos e valores mobiliários das companhias: Concessionária do Aeroporto Internacional de Guarulhos, Concessionária do Sistema Anhanguera-Bandeirantes, Ouro Fino, Telefônica, Vale e FPC Par Corretora. A Bradesco Corretora recebe remuneração por serviços prestados como formador de mercado de ações da Alpargatas (ALPA4), General Shopping (GSHP3) e Helbor (HBOR3). O Bradesco recebe remuneração por serviços prestados como formador de mercado de debêntures da USIMINAS e BNDESPAR, e cotas do Fundo Imobiliário BB Progressivo II. 9
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