CIDADE DOS VENTOS: o balanço de 10 anos de investimentos eólicos locais QUESTÕES FUNDIÁRIAS RELEVANTES 10º Fórum Nacional Eólico VIEX 10 Anos Natal, 27 de julho de 2018
QUESTÕES FUNDIÁRIAS QUE AFETAM A ATIVIDADE EÓLICA: Objetivo: Breve panorama sobre questões fundiárias que afetam a implantação e operação dos Parques Eólicos e das Linhas de Transmissão TEMAS A SEREM ABORDADOS: Questões Fundiárias em Geral Impacto das Restrições à Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros Parecer da AGU/LA 01/2010 Marco Regulatório de Energia Coexistência dos Parques Eólicos com Outras Atividades nos Imóveis Problemas Comuns e Impactos às Comunidades Locais
QUESTÕES FUNDIÁRIAS EM GERAL Ainda são um desafio a ser enfrentando pelos empreendedores no desenvolvimento de Parques Eólicos, implantação de linhas de transmissão e estradas de acesso necessárias à construção dos Parques PROBLEMAS USUAIS: 1. Imóveis sem matrícula ou com registros precários; 2. Posseiros; 3. Duplicidade de títulos; 4. Espólios/inventários não concluídos; 5. Analfabetismo dos propretários/possuidores dos imóveis; 6. Áreas invadidas por terceiros; 7. Problemas na cadeia dominial dos imóveis; 8. Desconhecimento dos reais limites dos imóveis falta de georreferenciamento Insegurança Jurídica: Dúvidas sobre com quem contratar e o que está sendo contratado. Quem tem direito sobre a área a ser efetivamente ocupada?
PONTOS DE ATENÇÃO A SEREM CONSIDERADOS PELO EMPREENDEDOR Empreendedor não precisa, necessariamente, ter a propriedade do imóvel em que será desenvolvido o Parque Eólico. Basta ter a posse - direito de usar por período de tempo suficiente e necessário ao desenvolvimento de suas atividades Precisa se preocupar em celebrar um instrumento contratual que lhe assegure o uso contínuo do imóvel, sem interrupções, com eficácia real e que lhe garanta o direito de renovações sucessivas pelo prazo compatível com a concessão para participar dos leilões Mitigação do risco de rescisão antecipada unilateral do contrato pelo proprietário / possuidor. Principais causas: 1. Falecimento do proprietário/possuidor, 2. Não manutenção do contrato em caso de venda do imóvel para terceiros 3. Contrato de natureza precária e que permite a rescisão unilateral imotivada
CLÁUSULA DE VIGÊNCIA O QUE É? Cláusula específica que garante a observância do contrato em todos os seus termos por terceiros, incluindo-se o prazo contratado, mesmo em caso de venda do imóvel a terceiros CONTRATO DE LOCAÇÃO CC/2002 Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro. 1 o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel. 2 o Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação. (GRIFOS NOSSOS) ARRENDAMENTO RURAL Estatuto da Terra Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei. (...) 5º A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante. (GRIFOS NOSSOS)
LINHAS DE TRANSMISSÃO E ESTRADAS DE ACESSO Servidões de passagem (servidão civil) x servidões administrativas Importância de obtenção de DUP (Decreto de Utilidade Pública) para legitimar a constituição das servidões administrativas via escritura pública amigável ou ação judicial Direito real depende de registro no RGI para sua efetiva constituição PRÁTICA: servidões constituídas por instrumentos celebrados entre particulares (proprietário ou possuidor do imóvel) e o empreendedor sem DUP Relação obrigacional e não de direito real relação não se mantém em caso de venda do imóvel INSEGURANÇA JURÍDICA!
RESTRIÇÕES DECORRENTES DO PARECER AGU/LA 01/2010 Restrições à aquisição e ao arrendamento rural de imóveis rurais afetam modelo de uso e ocupação dos imóveis destinados à implantação dos Parques Eólicos Tipos de Restrições: Restrições de extensão de áreas, necessidade de aprovação prévia dos projetos a serem desenvolvidos e aprovações do INCRA, Congresso Nacional e/ou Conselho de Defesa Nacional dentre outras Aplicáveis às sociedades brasileiras equiparadas a estrangeiros em razão de terem maioria do seu capital social e/ou controle de estrangeiros Alternativas de estruturas utilizadas pelo mercado: (1) cessão de uso; (2) locação regulada pelo CC/2002, afastando-se expressamente o direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel; (3) constituição de direito real de superfície; e (4) parcerias societárias com players locais para não se enquadrar nas restrições (participação inferior a 50% pelos estrangeiros) Ainda é um cenário de insegurança jurídica e esperamos que ocorram mudanças em médio prazo
MARCO REGULATÓRIO DE ENERGIA MP 814/2017 158 emendas. Houve uma tentativa de se afastar as restrições decorrentes do Parecer da AGU ao Setor Elétrico Situação atual dessa MP: SEM EFICÁCIA. O projeto para sua conversão em lei (PLV 12/2018) ainda não foi aprovado Redação do PLV 12/2018 prevê a alteração do 2º, do art. 1º da Lei 5.709/1971: Art. 1º...... 2º Ressalvado o disposto no art. 7º, as restrições estabelecidas nesta Lei não se aplicam aos casos de: I - sucessão legítima; e II aquisição e arrendamento de imóveis rurais por pessoa jurídica brasileira controlada por pessoa física ou por pessoa jurídica estrangeira destinados à execução das atividades de geração, transmissão e distribuição de energia elétrica, observado o disposto nos arts. 3º, caput e 3º, e 7º. Restrições do Parecer da AGU ainda remanescem para o Setor Elétrico
COEXISTÊNCIA COM AS COMUNIDADES PROBLEMAS DE VIZINHANÇA Restrições ao desenvolvimento de outras atividades no imóvel Ruídos excessivos produzidos pelos aerogeradores eventual responsabilização civil dos empreendedores Impactos nas atividades das comunidades locais durante o período de execução das obras (aumento da população local de forma temporária - impactos urbanísticos em geral)
IMPORTÂNCIA DE SE DESENVOLVER MELHORES INSTRUMENTOS E RESOLVER PROBLEMAS FUNDIÁRIOS PARA SE GARANTIR MAIOR SEGURANÇA JURÍDICA AOS EMPREENDEDORES E INVESTIDORES DO SETOR EÓLICO
QUESTÕES FUNDIÁRIAS A SEREM EXPLORADAS FUTURO DO SETOR Áreas de assentamento do INCRA coexistência entre a atividade agropastoril, de moradia e os Parques Eólicos Projetos Híbricos: Energia solar e eólica em um mesmo Parque otimização do uso das áreas Projetos Offshore
OBRIGADA Ivana Coelho Bomfim ibomfim@machadomeyer.com.br MACHADO, MEYER, SENDACZ E OPICE ADVOGADOS SÃO PAULO / RIO DE JANEIRO / BRASÍLIA / BELO HORIZONTE / NEW YORK MACHADO MEYER.COM.BR