Direito Empresarial

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1 Direito Empresarial Helder Goes Professor de Direito Empresarial do Universo de Estudos Advogado e Consultor Jurídico Graduado em Direito pela Universidade Tiradentes Especialista em Processo Civil pela UNIDERP/IBDP Mestrando em Direitos Humanos pela Universidade Tirandentes Professor da Graduação da Universidade Tirandetes nas disciplinas Direito Empresarial e Contratual. Minicurrículo. 1

2 Trespasse Art Pode o estabelecimento ser objeto unitário de direitos e de negócios jurídicos, translativos ou constitutivos, que sejam compatíveis com a sua natureza. Art O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do estabelecimento, só produzirá efeitos quanto a terceiros depois de averbado à margem da inscrição do empresário, ou da sociedade empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado na imprensa oficial. Trespasse Regular Art Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação. 2

3 Sucessão Empresarial Art O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento. Cláusula de Não Concorrência Art Não havendo autorização expressa, o alienante do estabelecimento não pode fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos subseqüentes à transferência. Parágrafo único. No caso de arrendamento ou usufruto do estabelecimento, a proibição prevista neste artigo persistirá durante o prazo do contrato. 3

4 Ação Renovatória Lei 8.245/91 Cabimento Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 4

5 Requisitos Formais Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282, CPC a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I Cumprimento do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com qualificação completa; VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário. Legitimidade Ativa Art. 51 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. 5

6 Prazo 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. Precedente Jurisprudencial APELAÇÕES CÍVEIS AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO E AÇÃO DE DESPEJO CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA FUNCIONAMENTO DE CANTINA NO ESTABELECIMENTO DO APELADO RENOVAÇÃO DA AVENÇA NÃO OBEDIÊNCIA DO PRAZO ESTABELECIDO NO ART. 51, 5º DA LEI N 8.245/91 DECADÊNCIA CONFIGURADA PROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE DESPEJO RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS. - No caso concreto, a Ação Renovatória somente foi proposta em , fora do prazo decadencial previsto no 5º do artigo 51 da Lei 8.245/91, eis que estando o término do pacto contratualmente previsto para , cabia à Locatária ajuizar a competente Renovatória até Assim, encontra-se fulminado pela decadência o direito à renovação do pacto locatício, nada havendo que se infirmar na sentença objurgada que julgou improcedente a Renovatória. - Inexistindo renovação da relação locatícia e findo o prazo do contrato, é direito do Locador reaver o imóvel. (Apelação Nº , 1ª CÂMARA CÍVEL, Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe, OSÓRIO DE ARAÚJO RAMOS FILHO, RELATOR, Julgado em 10/02/2015) 6

7 Defesa Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Contestação Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte: I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei; II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; (o empresário não quer pagar o aviamento) III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52). 7

8 Benfeitorias Informativo nº 0070 Período: 11 a 15 de setembro de Terceira Seção LOCAÇÃO. RENOVATÓRIA. BENFEITORIAS. Tratando-se de ação renovatória de locação, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel locado. Para tanto, devem ser consideradas as benfeitorias realizadas pelo locatário, pois incorporadas ao domínio do locador proprietário, não se vislumbrando enriquecimento indevido. Prosseguindo o julgamento, a Seção, por maioria, rejeitou os embargos. EREsp PR, Rel. Min. Fernando Gonçalves, julgado em 13/9/2000. Sentença Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez. Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. 8

9 Indenização ao Ponto Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente. A indenização decorre da Exceção de Retomada. Concorrência Art. 52: 1º Na hipótese do inciso II (transferência de fundo de comércio), o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. 9

10 Shopping Center Natureza Associativa do Contrato Art. 52 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II (transferência de fundo de comércio) deste artigo. CURTA A PÁGINA UNIVERSO DE ESTUDOS (fan page facebook) 10