COMO INVESTIR EM LOTEAMENTO

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1 COMO INVESTIR EM LOTEAMENTO POR ALLAN CARDOSO Como investir em loteamento - por Allan Cardoso Página 1

2 ÍNDICE O que é um loteamento? Página 3 Quais são os tipos de loteamentos existentes? Página 4 Vale a pena investir em loteamento? Página 7 Etapas para investir em um loteamento Página 10 Documentos para registro Página 14 Sobre o autor Página 17

3 O QUE É UM LOTEAMENTO? Basicamente, loteamento é um processo que envolve aspectos técnicos (comercial, imobiliário, de engenharia e arquitetura), contábeis e jurídicos ligados à urbanização, planejamento, desenvolvimento e ampliação de zonas urbanas. É um trabalho que deve ser realizado por profissionais do setor de engenharia civil, com experiência em atividades como medições, projetos e memoriais descritivos, que atendam às diretrizes legais de cada município. Neste contexto, deve constar também consultores imobiliários e também assessores jurídicos e de contabilidade. Os profissionais devem estar capacitados e habilitados para a condução técnica dos processos, que envolvem um loteamento, como regularização e aprovação. Tudo isso para que haja um bom entendimento entre o proprietário (loteador) e o profissional contratado. Neste sentido, é fundamental ter um procedimento administrativo bem organizado, afinal de contas, o resultado financeiro é primordial e precisa ser bem planejado. Como investir em loteamento - por Allan Cardoso Página 3

4 Preparação para o próximo empreendimento Desenvolvimento e aprovação 7 4 Entrega do empreendimento 6 5 Licenças municipais e ambientais Campanhas de pré e lançamento Desenvolvimento estrutural - pavimentação redes de água, esgoto, eletricidade e drenagem de águas pluviais Um processo de loteamento deve ser realizado sempre em acordo com as leis e com o que determina os órgãos municipais, estaduais e federais. Como investir em loteamento - por Allan Cardoso Página 4

5 QUAIS SÃO OS TIPOS DE LOTEAMENTO EXISTENTES? Após a escolha do terreno e antes de começar a falar sobre os processos técnicos que envolvem um loteamento, a primeira coisa a ser feita é definir a sua utilização. O empreendedor que investir em um determinado lote de terra, deve conhecer o mercado e entender, de fato, qual a destinação mais adequada para este loteamento. Ou seja, é preciso saber a vocação de um determinado terreno e se ele atende a um público-alvo específico. Existem diversos tipos de loteamentos e tudo irá depender do público ao qual se destina o empreendimento. Estamos falando de loteamentos de alto padrão em regiões consideradas nobres; lotes populares, em regiões mais distantes, condomínios fechados, loteamentos, industriais etc.; O tamanho do espaço e a forma também são detalhes que caracterizam os loteamentos com relação ao seu destino. Cito como exemplo terrenos irregulares, que podem ser úteis na construção de casas, a largura de alguns lotes, que são ótimos para avenidas mais largas ou parques com áreas verdes. Por outro lado, lotes alongados e angulares podem oferecer problemas, assim como lotes íngremes podem levar a custos elevados de construção. Mas tudo isso pode ser trabalhado, sabendo aproveitar os espaços, ao invés de desperdiçálos. Nada que um bom arquiteto especialista não possa resolver. Deve-se sempre levar em conta o objetivo do empreendimento, sua rentabilidade financeira e imobiliária. Como investir em loteamento - por Allan Cardoso Página 5

6 Ao mesmo tempo, um único lote de terra pode ser dividido em diversos setores, ou seja, lotes separados e cada um com uma utilização específica. Por exemplo, um único loteamento pode ser dividido para construção de residências, ocupação de lojas e edifícios comerciais, regiões exclusivas para clubes e áreas verdes, etc. Loteamento Jardim Bela Vista em Moreira Sales/PR - Grupo Cardoso Como investir em loteamento - por Allan Cardoso Página 6

7 VALE A PENA INVESTIR EM LOTEAMENTOS? Com o passar dos anos, lotes se tornaram uma das principais formas de investimento no mercado imobiliário, devido a dois fatores: o potencial de valorização e o baixo custo de manutenção. Atualmente, investir em lotes tem se mostrado um investimento com retorno mais significativo do que aplicações bancárias, por exemplo. Além disso, lotes de terra nunca se perdem e nunca se desvalorizam e podem proporcionar uma certa segurança. Como todo investimento, é preciso levar em conta as variáveis do mercado. No entanto, uma vez tomados os cuidados, como os que apresentei acima, e analisar cuidadosamente o mercado, a resposta é sim, vale a pena comprar lotes de terra para investir! Para um melhor entendimento, cito alguns motivos: Segurança Um lote de terra sempre estará no mesmo lugar e basta ter a documentação para garantir os seus direitos. Fora isso, como já falamos anteriormente, trata-se de um investimento seguro e estável. Como investir em loteamento - por Allan Cardoso Página 7

8 RISCOS Irregularidades na documentação do lote Possibilidade de expandir o imóvel, dependendo do tamanho do terreno Até 30% de economia em relação à compra de uma casa pronta Terreno localizado em áreas que não permitem determinadas construções Localização desvalorizada e sem expectativa de crescimento Preço mais baixo por não apresentar área construída Possibilidade de construir imóvel sob medida e no tempo adequado BENEFÍCIOS

9 Rentabilidade Em comparação a outros tipos de investimentos, comprar um lote de terra é considerada uma das melhores aplicações financeiras imobiliárias no mercado; Valorização Um lote de terra é um bem durável, que não sofre depreciação de valor. Junto a isso, o local pode atravessar melhorias na infraestrutura, valorizando os preços do setor imobiliário e tendo um aumento de novos empreendimentos na região, como universidades, empresas e órgãos públicos; Economia Diferente de um apartamento ou uma casa, comprar um pedaço de terra é muito mais fácil e quase sempre mais barato, e não envolve preocupação com questões técnicas e burocráticas. Comparo a aquisição de um terreno com a compra de um apartamento. Ou seja, você não terá custos adicionais, manutenção, acabamento, mobília, etc. Além disso, a burocracia que envolve a manutenção de um lote, como IPTU, impostos, roçada e taxas municipais, é menor do que a de uma construção finalizada; Facilidade na compra Loteamentos possuem condições diferenciadas de parcelamento, apresentam opções de pagamento mais atrativas, mais abertas a negociações; Liquidez Vender um lote de terra é muito mais fácil do que vender uma casa pronta, por exemplo, pois não tem um especificação delimitadora de uso. Como investir em loteamento - por Allan Cardoso Página 9

10 ETAPAS PARA INVESTIR EM UM LOTEAMENTO O que deve ser analisado após a compra de um loteamento? Antes de investir em um lote de terra e dar início à construção de um empreendimento, é fundamental analisar detalhes que envolvem dados geográficos, dados demográficos, licenças ambientais, além de questões jurídicas e financeiras. Explico mais abaixo. 10 cuidados que você precisa ter na compra de um lote de terra 1. Visite o local onde se deseja adquirir um lote e transformá-lo num empreendimento. 2. Antes de qualquer coisa, procure saber se o terreno está localizado em uma área com restrição ambiental. É importantíssimo saber essa informação. Sem a autorização dos órgãos ambientais responsáveis, saiba que o seu empreendimento não saíra do papel. 3. Estude com muita atenção a documentação do lote. O documento informa se o lote é irregular, se está em uma área de proteção ambiental ou se está instalado próximo a áreas de mananciais. Mostra também se o imóvel tem registro imobiliário e está legalizado. 4. Além dos órgãos ambientais, procure informações junto aos órgãos de serviços públicos de água, luz e prefeitura, para saber sobre as viabilidades da área. Como investir em loteamento - por Allan Cardoso Página 10

11 5. Como todo cuidado é pouco, é muito importante obter todas as informações que dizem respeito ao lote onde se pretende construir um empreendimento. Documentos, como a comprovação de quitação de débitos anteriores - a chamada Certidão Vintenária - é um bom exemplo que pode evitar prejuízos no futuro. Além disso, confira no Registro de Imóveis o registro do loteamento, as licenças e a aprovação do projeto. 6. Com relação às obras, confirme se existe um mapa do empreendimento com o lote comprado, para que se não se compre um e leve outro. 7. Verifique também o histórico da empresa responsável pelo loteamento. Peça referências a respeito dos loteamentos lançados anteriormente e visite os empreendimentos que foram construídos nesses locais. 8. Verificar a idoneidade da empresa corretora. Isso pode ser feito através de uma consulta no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci). 9. Antes de concluir o negócio, verifique também quem financia o parcelamento e qual documentação será exigida. 10. Com relação a contratos, na hora de efetuar o pagamento, o investidor precisa dar à empresa uma entrada, ou sinal, com um cheque nominal. Portanto, exija um recibo de sinal e um contrato que descreva de forma detalhada o empreendimento e o pagamento. 11. A matrícula individual do lote garante que o terreno não é fruto de uma ocupação irregular. Portanto, verifique a matrícula. Isso pode evitar problemas que costumam ser descobertos após a compra de terrenos. *Com informações da Exame. Como investir em loteamento - por Allan Cardoso Página 11

12 Quais tipos de negócios podem ser feitos em loteamentos? A Lei Federal nº 6.766/79 - lei que rege todo o processo loteador - considera que loteamento é a subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Ou seja, um loteamento pode ser caracterizado por vários tipos de empreendimentos. Abaixo, explico as modalidades de empreendimentos mais comuns. Loteamento fechado São condomínios particulares e o ingresso só é permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas. Além disso, possuem equipamentos e serviços próprios. Os loteamentos fechados podem ser admitidos em lei municipal. Muitos loteamentos dessa natureza começaram a aparecer ao redor das grandes cidades, e o seu objetivo principal é descongestionar as metrópoles, além de garantir segurança e tranquilidade em sua moradia. Loteamento aberto Loteamento seria uma forma de parcelamento do solo urbano, fracionando-o em porções menores, com o objetivo de alienar ao público as partes, em prestações sucessivas e periódicas. O loteamento visa integrar sua área à estrutura urbana existente, desenvolvendo um prolongamento da cidade e criando um novo bairro. Dessa forma, a característica mais marcante do loteamento, é a criação de novas ruas e avenidas. Como investir em loteamento - por Allan Cardoso Página 12

13 Para o desenvolvimento e execução de projetos que visem criar um loteamento, são executadas obras em parceria com o poder público, de forma a proporcionar ao empreendimento o acesso aos serviços públicos, como fornecimento de água, energia elétrica, saneamento básico, além de integração ao sistema viário urbano. Quando vale a pena empreender em um loteamento aberto ou em um loteamento fechado? Loteamento fechado Como falamos anteriormente, loteamento fechado é o resultado da subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos. Ao final, o perímetro da gleba original é cercado com o objetivo de manter o acesso controlado. Vale a pena investir em loteamentos fechados se o propósito está em acordo com as características do local. Ou seja, se um determinado lote de terra atende às necessidades mercadológicas de um públicoalvo típico de loteamentos fechados. Abaixo, cito três aspectos importantes a respeito de loteamentos fechados: 1. Manutenção: Nesse caso, os proprietários são obrigados a contribuir com as despesas de manutenção e conservação dos espaços e equipamentos públicos. Ou seja, para muitos, não depender da manutenção através de órgãos públicos é uma vantagem. 2. Segurança: O acesso é totalmente controlado; 3. Conforto: São uma realidade em regiões mais confortáveis e silenciosas, e sua utilização visa desafogar as grandes metrópoles. Como investir em loteamento - por Allan Cardoso Página 13

14 Loteamento aberto São os tradicionais bairros que interligam uma cidade, sem delimitação de muros. Vale a pena investir em loteamentos abertos se o seu propósito não for viver em um condomínio fechado e isso depende do perfil de cada consumidor. DOCUMENTOS PARA REGISTRO Em geral, loteamentos tem uma exigência minuciosa para que se efetive seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. O funcionamento se dá em uma grande área de terra sem infraestrutura urbanística que, em seguida, é parcelada em vários lotes pelo o empreendedor/loteador. O objetivo é vendêlos para que as pessoas construam e as cidades cresçam. E isso gera toda uma necessidade de planejamento por parte de um município, que envolve os serviços públicos que atendam a região. Logo, é preciso que um município aprove um projeto de loteamento previamente e definitivamente. Além disso, a prefeitura delibera sobre o decorrer do projeto necessário à aprovação. Além disso, quem compra um lote precisa ter a segurança de que o espaço será entregue com a infraestrutura necessária e que não serão objeto de cobranças de dívidas anteriores. Sendo assim, dar início ao processo de loteamento em um lote de terra sem infraestrutura urbanística é uma atividade que requer muito cuidado e cumprimento de exigências legais como os empreendimentos ligados à construção civil. Como investir em loteamento - por Allan Cardoso Página 14

15 No Brasil, a Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, regulamenta a atividade. Em geral, entre as muitas exigências, que podem variar em acordo com o modelo de loteamento, exige-se a seguinte documentação: I Apresentar à prefeitura um requerimento e a planta do imóvel ou condomínio que será construído, incluindo detalhes ligados às exigências legais, como as divisões da gleba e a destinação de cada lote, os locais de áreas livres e os equipamentos comunitários e urbanos. II Além disso, como já falamos acima, requer um olhar especial sobre a situação ambiental do terreno onde se localiza a gleba. Só uma aprovação prévia do órgão ambiental irá dizer se é possível a liberação do empreendimento solicitado. III Em seguida, deve-se apresentar o projeto, através de planta, desenhos, memorial descritivo, cronograma de realização das obras e informações relacionadas à infraestrutura básica, como saneamento e energia. Tudo isso em acordo com as diretrizes municipais. Para que um loteamento seja registrado no cartório de registro de imóveis e, desta forma, esteja apto a ser vendido com segurança à população, os seguintes documentos serão exigidos: Como investir em loteamento - por Allan Cardoso Página 15

16 Aprovação do Projeto Urbanístico pelo município; Plantas originais aprovadas pelo município; Memoriais descritivos aprovados pelo município; Levantamento planialtimétrico; Croqui de Localização; Memoriais Descritivos; Licenças Ambientais; Assinaturas dos Empreendedores e do Prefeito do município; Certidões relativas ao imóvel; IPTU e taxas municipais; Ações judiciais (se houver); Certidão atualizada do registro do imóvel; Certidões pessoais. Estes documentos podem ter acréscimos, a depender do município em questão, pois os mesmos seguem a lei federal 6766/79; porém, tem constituído seu plano diretor que cria/ oportuniza possibilidades ao loteador que sejam mais adequadas à região, tendo em vista que uma lei não se encaixa a todo o país no que diz respeito ao uso/ocupação do solo. Como investir em loteamento - por Allan Cardoso Página 16

17 SOBRE O AUTOR Natural de Maringá (PR), Allan Anthonio Cardoso é empresário do setor imobiliário, onde atua desde os 17 anos. É formado em Ciências Contábeis pela Universidade Estadual de Maringá (UEM) e pós-graduado em Gestão Pública. Atualmente, exerce a atividade de consultor imobiliário e é sócio do GCLI Grupo Cardoso Loteamentos, Incorporações e Imóveis, empresa que possui plena atuação dentro do mercado de loteamentos, com empreendimentos próprios. E só em Maringá, o negócio já concebeu mais de 16 incorporações imobiliárias, que juntas somam cerca de m² de obras entregue e em construção, com a ajuda de diversos parceiros. Em caso de dúvidas, mande-me um allan@meuconsultorimobiliario.com.br

18 Como investir em loteamento - por Allan Cardoso Página 18 COORDENAÇÃO EDITORIAL