Impactos Urbanísticos na Regularização de Condomínios Horizontais e Loteamentos Fechados Prof. Drª Gisela Cunha Viana Leonelli

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1 7 a 9 de junho 2017 Instituto de Economia - Unicamp Impactos Urbanísticos na Regularização de Condomínios Horizontais e Loteamentos Fechados Prof. Drª Gisela Cunha Viana Leonelli gisela@fec.unicamp.br

2 Parcelamento do solo: a terra urbanizada base da configuração urbana Tece a cidade: ruas, quarteirões, espaços públicos Impacto na estruturação das práticas sociais urbanas A integração e as interações que uma habitação terá com o restante da cidade pode ser determinada a partir de como e onde foi produzido o lote urbanizado para esta moradia. Como se tem parcelado o solo no Brasil? Sob qual regulação?

3 LEI Por que foi aprovada??? BA GLEBA PARCELAMENTO DO SOLO LOTE Lote - terra dotada de infraestrutura, após ser parcelada otada de infraestrutura, após ser parcelada.

4 LEI Em todo o território nacional, o parcelamento do solo urbano é regido pela Lei Federal 6766/79, (e suas alterações ) leis estaduais e leis municipais de parcelamento do solo urbano, quando existentes. As leis municipais podem ser mais restritivas do que a federal, nunca mais flexíveis. As leis municipais que criam novas tipologias de parcelamento do solo ou flexibilizam as exigências da L.F /79 são inconstitucionais.

5 Marco legal sobre o parcelamento do solo no Brasil Lei 6.766/79 loteamento desmembramento Condomínios horizontais e loteamentos fechados entendimentos diversos sobre sua ilegalidade Impactos na estrutura urbana (Beré, 2003; Cordeiro, 2003; Granja, 2003; Lima, 2008; Lins, 2003; Ribeiro Filho, 2003; Silva, 2007, Baltrusius & D Otaviano, 2009, Leonelli, 2010; 2013)

6 Referências da Lei COMERCIALIZAÇÃO DOS LOTES: ao determinar em quais condições o parcelamento do solo pode ser comercializado, as obrigações dos empreendedores, o papel das prefeituras, a obrigatoriedade dos registros, regras para os contratos de compra e venda, bem como as penalidades no caso de infração das regras estabelecidas.

7 Referências da Lei QUALIDADE URBANÍSTICA : uma vez que determina a infraestrutura mínima exigida bem como a exigência de áreas públicas, LEGALIDADE : ao determinar quais são as condições e exigências legais para se parcelar o solo em todo o território nacional,

8 Referências da Lei QUALIDADE URBANÍSTICA : uma vez que determina a infraestrutura mínima exigida bem como a exigência de áreas públicas, LEGALIDADE : ao determinar quais são as condições e exigências legais para se parcelar o solo em todo o território nacional,

9 Onde pode parcelar? Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em: zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, (definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal) NÃO SE PODE PARCELAR EM ZONA RURAL é crime pela 6.766

10 Tipologias de parcelamento do solo no Brasil LOTEAMENTO: a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes DESMEMBRAMENTO: a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento modificação ou ampliação dos já existentes

11 Em que situação urbanística pode ocorrer um caso de desmembramento? Qual a principal diferença entre uma tipologia e outra?

12 Desmembramento

13 Desmembramento

14 Loteamento

15 Loteamento

16 E os Condomínios? É preciso diferenciar condomínios verticais de condomínios horizontais

17 Condomínios verticais: propriedade fracionada (fração ideal) implantados em áreas JÁ PARCELADAS (lotes ou quadras), onde já houve doação de áreas públicas, o sistema viário é contíguo com o da cidade existente. Não há privatização de áreas públicas e nem de sistema viário

18 Condomínios Verticais

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20 Condomínios Horizontais : uma lei fora do lugar Para regulamentar a PROPRIEDADE PRIVADA EM ÁREAS CONDOMINIAIS, há a Lei Federal nº 4.591/ Ex. vários aptos diversos proprietários de um edifício que está implantado em um só lote. Esta lei NÃO TRATA do parcelamento do solo urbano e sim do regime de propriedade. Usar esta lei para tratar do parcelamento da terra urbana é BURLA à lei 6.766,. Qualquer legislação que permite condomínios horizontais fechados está criando uma nova categoria de parcelamento do solo não prevista pela lei federal brasileira.

21 Condomínios Horizontais : uma lei fora do lugar Condomínios horizontais: ocorre o parcelamento da gleba em pseudo-lotes FRAÇÃO IDEAL. Não há a propriedade individualizada. Urbanisticamente o resultado é similar a de um loteamento lotes unifamiliares com edifações unifamilares Abertura de vias para acesso aos lotes individualizados - sistema viário privativo. Espaços coletivos e não espaços públicos. Acesso negado ao uso público

22 Condomínio Horizontal Fechado

23 Condomínio Horizontal e loteamento Fechado

24 Condomínio Horizontal Fechado

25 Condomínio Horizontal Fechado

26 Na prática o condomínio horizontal fechado está parcelando o solo!!!!

27 Para que serve as áreas públicas da 6.766? Áreas institucionais (5%) Áreas de lazer ou verde (10%) Sistema Viário ( X %, sendo que X%+ 5% + 10% = 35% do total da gleba = ÁREAS PÚBLICAS, DE ACESSO AO PÚBLICO E DE CONSTITUIÇÃO E CONFORMAÇÃO DAS CIDADES

28 Para que servem Áreas Institucionais??(5%) ESCOLAS

29 Para que servem Áreas Institucionais??(5%) Hospitais, Postos de Saúde, Creches, Ginásios, Centros Culturais, Teatros...

30 Para que servem as áreas de lazer e verde (10%) da 6.766? Praças, parques, jardins, espaços de lazer e recreação PÚBLICOS

31 Para que serve o SISTEMA VIÁRIO PÚBLICO exigido pela 6.766?? Não só para acessar o lote individualmente, mas para compor a rede de hierarquia viária da cidade Rua não é apenas espaço de circulação e sim é o elemento estrutural de conformação da cidade!!!

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33 Por quê a Lei n.3.057/2000 não foi aprovada? Porque ao se aprovar uma norma federal que REGULARIZA LOTEAMENTOS FECHADOS E CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS nenhum empreendedor imobiliário vai lotear para a cidade aberta!!!!! URBANICÍDIO

34 Mas a realidade é outra...existem inúmeros loteamentos fechados e condomínios horizontais no país, é preciso regularizá-los. O que fazer com eles, fingir que não existe??? Regularizar sem contrapartida? Incentivar ainda mais? Anistia premiada???? É preciso PUNIR, NO CASO DE REGULARIZAÇÃO, COM EXIGÊNCIA DE SEVERAS CONTRAPARTIDAS E NÃO INCENTIVAR!!!!!!!

35 Impactos da permissividade e regularização Desta forma, o maior impacto da permissividade de empreendimentos fechados horizontais é sua hegemonia. A proliferação desta forma de se urbanizar e expandir tende a ser tornar única.

36 Impactos da permissividade e regularização 1 - Escassez de lotes inseridos no tecido urbano, produto de parcelamento do solo regular. 2 - Carência e desvalorização de áreas públicas que são substituídas por áreas coletivas privatizadas. 3 - Total ruptura do tecido urbano como aquele de suporte para as práticas sociais e a construção coletiva da cidade.

37 4 Aumento da violência urbana e intensificação da segregação 6 Impactos irreversíveis na mobilidade urbana 7 Espraiamento, dispersão e baixa-densidade PADRÃO INSUSTENTÁVEL DE URBANIZAÇÃO 8 Aumento do custo cidade 9 Colapso do planejamento urbano mitigação não resolve!! (áreas públicas externas aos muros) 10 Escassez de lotes para comércios e serviços aumento do valor

38 11. Escassez de áreas públicas para equipamentos institucionais escolas, creches, praças, parques, centros culturais alimentando a indústria da desapropriação URBANICÍDIO

39 Além da legalidade Qual modelo de cidade está se abandonando ao não se aplicar Lei 6.766/79 e REGULARIZAR CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS E LOTEAMENTOS FECHADOS? PREMIAÇÃO AO IRREGULARIDADE DA ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA

40 Campinas - SP Fonte: LEONELLI, MARINHO 2017

41 Indaiatuba - SP Fonte:MARINHO 2017

42 O impacto de uma lei permissiva

43 Considerações sobre a aprovação da MP 759 Não confundir cadastramento, conhecimento e compatibilização de dados sobre registro fundiário com anistia premiada. Equívoco na raiz desta lei = tratamento igual para a regularização de baixa renda para os grandes especuladores de terra no país, sendo que a origem da irregularidade são opostas. Equívoco em tratar a terra urbana e rural como se tivessem os mesmos atributos, características e potencialidades; Não consideração dos IMPACTOS URBANÍSTICOS! TERRA NÃO É SÓ PAPEL! O cadastro deveria servir exatamente para distinguir um vilarejo na Amazônia de um condomínio horizontal em Campinas, ambos estão em zona rural. A necessidade de cadastramento que é fundamental - não deve servir para homogeneizar o tratamento e sim para evidenciar as diferenças, inclusive sociais.

44 Grupo de Pesquisa CNPq GEURU Grupo de Estudos de Urbanização e Regulação Urbanística gisela@fec.unicamp.br Pós- ATC Arquitetura, Tecnologia e Cidade TEIA URBANA - facebook