LAUDO DE AVALIAÇÃO. S/S LTDA, tendo sido consultada para a A DEXTER ENGENHARIA

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1 1 CONSULENTE : BANCO OURINVEST S/A. OBJETO : Prédio comercial - Avenida Rio Branco, nº 174 Rio de Janeiro - RJ. Centro A DETER ENGENHARIA S/S LTDA, tendo sido consultada para a avaliação dos bens supra mencionados, vem apresentar seus cálculos e conclusões consubstanciados no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº 0001/10

2 2 ÍNDICE ÍNDICE INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES INTRODUÇÃO LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUNDAMENTAIS REFERÊNCIAS NORMATIVAS ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES AO ANEO I DA ICVM ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO Croqui de Localização ANÁLISE DA REGIÃO Diagnóstico da Região Central DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO Terreno Benfeitorias Instalações especiais DIAGNÓSTICO DE MERCADO AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PRELIMINARES Metodologia...21 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado...22 CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO...24 CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE CONCLUSÃO FINAL DE VALOR ENCERRAMENTO...26 Acompanham este laudo os seguintes anexos: Anexo 1: Croquis de Localização Anexo 2: Relatório Fotográfico Anexo 3: Cálculos Avaliatórios Anexo 4: Documentação Compulsada Anexo 5: Declarações BANCO OURINVEST S/A

3 3 1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE ESPÉCIE: SOLICITANTE: OBJETO: LOCALIZAÇÃO: Laudo de Avaliação. Banco OURINVEST S/A. Prédio comercial. Avenida Rio Branco, nº 174 Bairro Centro Município do Rio de Janeiro - RJ. FINALIDADE: METODOLOGIA: Determinação do Valor de Mercado. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Dezembro de VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO: VALOR DE AVALIAÇÃO = R$ ,00 (cento e noventa e quatro milhões e quinhentos mil reais) VALORES SEGREGADOS RESULTANTES DA AVALIAÇÃO: VALOR DO TERRENO = R$ ,00 VALOR DAS EDIFICAÇÕES = R$ ,00 RESPONSABILIDADE TÉCNICA DO LAUDO: São Paulo, 15 de janeiro de MÁRIO JOSÉ BRITO MOLARI Engenheiro Civil - CREA nº RENATA VELOSO CABRAL Arquiteta - CREA nº

4 4 2. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 2.1. INTRODUÇÃO O objeto desse estudo é um prédio comercial, formado pelos imóveis descritos nas Matrículas nº , nº , nº , nº , nº , nº , nº , nº , nº , nº , nº , e nº emitidas pelo Sétimo Ofício de Registro de Imóveis da Cidade do Rio de Janeiro/RJ, situado na Avenida Rio Branco, sob o nº 174, no bairro Centro, do Município do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro. Esse trabalho tem por objetivo fornecer ao BANCO OURINVEST S/A, subsídio para a conceituação desses imóveis sob a ótica do mercado imobiliário através da indicação de seus valores de mercado. Como esse laudo poderá instruir eventual transação de venda e compra do imóvel em questão, seu resultado deverá expressar seu real valor de mercado. Esse valor pode ser definido como o preço que o imóvel poderia alcançar se colocado à venda em prazo razoável, com o vendedor desejando, mas não estando obrigado a vendê-lo e o comprador adquirindo-o com inteiro conhecimento de todos os usos e finalidades para os quais está adaptado e poderá ser utilizado, sem, contudo, estar compelido à compra, em outras palavras, seria o preço obtido através de uma compra e venda à vista de mercado (Stanley L. Mc. Michael-Mc. Michaels Appraising Manual 4ª Edição - Prentice Hall - Englewood Cliffs, U.S.A.). BANCO OURINVEST S/A

5 5 Tendo em vista a atual utilização dos imóveis por um único ocupante, serão fornecidos ainda parâmetros para análise das edificações existentes no âmbito de cada uma das matrículas LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUNDAMENTAIS Esse trabalho está pautado nas seguintes limitações e pressuposições: * Quanto ao título de propriedade, presume-se como sendo bom e admite-se que esteja livre de quaisquer ônus que possam prejudicar a sua negociação junto ao mercado imobiliário. Como a DETER ENGENHARIA S/S LTDA não é uma empresa de consultoria jurídica, essa avaliação não tem por finalidade a confirmação de aspectos relativos à regularidade formal ou legal dos documentos considerados. * As informações verbais utilizadas na elaboração desse trabalho são consideradas de válidas e de boa fé, não sendo de nossa responsabilidade sua exatidão e veracidade. * Não foram efetuados estudos de engenharia com relação à qualidade do solo, o qual foi considerado como adequado às condições do mercado imobiliário. * Não foram elaborados estudos de caráter ambiental no solo visando a averiguação de substâncias que possas ser prejudiciais à saúde, às estruturas ou ao meio-ambiente. Sendo assim a DETER ENGENHARIA S/S LTDA reserva a si o direito de rever as conclusões desse trabalho caso seja identificada qualquer característica dessa natureza e que possa afetar o potencial de venda dos imóveis. BANCO OURINVEST S/A

6 REFERÊNCIAS NORMATIVAS Para a elaboração desse trabalho foram consideradas as prescrições: - da NBR Normas para Avaliação de Bens da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) Partes 1 - Procedimentos Gerais e 2 Imóveis Urbanos. - as recomendações do IBAPE-Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, sendo no Estado do Rio de Janeiro representado pelo IEL Instituto de Engenharia Legal. - e as recomendações do IBAPE-SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Estado de São Paulo/SP, de maneira restritiva quando cabíveis ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Esse estudo possui as seguintes especificações, na utilização do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO para a determinação do valor de mercado através da utilização de Tratamento de Dados por Fatores: * Salas: Grau I de Fundamentação e Grau III de Precisão; * Lojas: Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão; * Vagas de garagem: Grau I de Fundamentação e Grau III de Precisão. BANCO OURINVEST S/A

7 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES AO ANEO I DA ICVM 472 I. ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO: Empresa Avaliadora: Dexter Engenharia S/S Ltda - CREA-SP: Responsáveis Técnicos: Engº Mário José Brito Molari Engenheiro Civil - CREA-SP: /D Arqª Renata Veloso Cabral Arquiteta - CREA-SP: Identificação do Imóvel: Prédio Comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174, Município do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro. FII: Fundo de Investimento Imobiliário Edifício Almirante Barroso Administradora: Banco Ourinvest S/A Data de referência da presente avaliação: Dezembro/2009 Data de referência da avaliação anterior: Agosto/2006 BANCO OURINVEST S/A

8 8 II. ELEMENTOS DE AVALIAÇÃO: Valor estimado dos rendimentos recebidos (vinte e um milhões, trezentos e cinqüenta e um mil, trezentos e oito reais e quarenta e nove centavos) = R$ ,49 III. ELEMENTOS DE RESPONSABILIDADE: Cotas do Fundo de Investimento Imobiliário: cotas BANCO OURINVEST S/A

9 9 3. ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO 3.1. LOCALIZAÇÃO Croqui de Localização O imóvel está situado na Avenida Rio Branco, nº 174, no bairro Centro, Município do Rio de Janeiro - RJ, com frente secundária para a Avenida Almirante Barroso, em situação de esquina com os dois logradouros, na quadra formado pelas Avenidas Rio Branco, Avenida Almirante Barroso, e Rua Bitencourt da Silva. Fonte: Google Maps Situado no centro da cidade, a região apresenta acesso facilitado através das Avenidas Presidente Vargas, Avenida Infante Dom Henrique e a Avenida Presidente Kubitschek, entre outras, que a interliga aos diversos bairros do Rio de Janeiro. BANCO OURINVEST S/A

10 10 Fonte: Google Earth 3.2. ANÁLISE DA REGIÃO Diagnóstico da Região Central A Região Centro cobre uma área de hectares, na qual residem habitantes, segundo o Censo Sua densidade bruta de 81,7 habitantes por hectare é a sexta maior entre as 12 regiões do Plano Estratégico que compõem o Município do Rio de Janeiro. É formada por 14 bairros: Benfica, Caju, Catumbi, Centro, Cidade Nova, Estácio, Gamboa, Mangueira, Paquetá, Rio Comprido, Santa Teresa, Santo Cristo, São Cristóvão e Saúde. A Região apresenta rica variedade morfológica, apresentando basicamente cinco áreas distintas. A primeira abrange os bairros do Caju, Gamboa, Santo Cristo, Saúde e parte do Centro. É formada pelo depósito de sedimentos carreados pelas correntes da Baía de Guanabara e por aterros artificiais, onde se estabeleceu a Zona BANCO OURINVEST S/A

11 11 Portuária. Suas áreas residenciais situam-se predominantemente nos pequenos morros que a limitam: da Providência, do Pinto e da Conceição. A segunda inclui os bairros de São Cristóvão, Mangueira e Benfica, sendo predominantemente plana, de baixa drenagem, com morros baixos e é limitada pelo Rio Maracanã e pela Avenida Brasil. A terceira área, composta pelos bairros do Catumbi, Rio Comprido e Santa Teresa, caracteriza-se por alta declividade e alta densidade de drenagem, destacandose aí o Rio Comprido e Rio Papa-Couve, que nascem em Santa Teresa. É de suma importância para preservação do meio ambiente controlar a ocupação de suas encostas e promover o reflorestamento. A quarta área abrange os bairros do Estácio, Cidade Nova e parte do Centro. Era formada originalmente por terras cercadas por lagoas pantanosas e insalubres, que foram drenadas e aterradas para o crescimento da cidade. Um sistema eficiente de drenagem urbana, com a dragagem e manutenção constante do Canal do Mangue é de grande importância para prevenir as enchentes. A quinta área, a Ilha de Paquetá, é formada por praias e morros. Estes últimos foram formados por antigas ilhas que serviram de obstáculo aos sedimentos carreados para a Baía pelos rios que nela deságuam, principalmente os do Município de Magé. Esses sedimentos formaram as praias e a pequena faixa de solo entre as elevações. A atividade econômica da Região é composta por cerca de estabelecimentos, 87,8% dos quais são do segmento de comércio e serviços, BANCO OURINVEST S/A

12 12 empregando aproximadamente 327 mil pessoas. O volume de negócios gera R$ 1,8 bilhão de ICMS (US$ 1,6 bilhão)(2), a maior arrecadação de todo o Município. A Região está classificada como de médio-alto desenvolvimento humano segundo o Índice de Desenvolvimento Humano (IDH=0,829), e ocupa a 7ª posição quando consideradas todas as 12 regiões do Plano Estratégico. Entre as dimensões que compõem o IDH, é a 6ª colocada em longevidade (IDH-L=0,782), 9ª em educação (IDH-E=0,918) e 7ª em renda (IDH-R=0,786). Os dados demográficos indicam que a população da Região decresceu à taxa de 13%, no período 1991/2000, o equivalente à perda de moradores, a maior entre todas as regiões da cidade. Em alguns bairros essa perda foi muito elevada, como Mangueira (29%), Santo Cristo (28%) e Centro (25%). A Cidade Nova foi o bairro que mais perdeu população em termos relativos (48%), considerando-se tanto a Região como o Município. Estudos do Plano Estratégico indicaram que o fluxo migratório, com uma taxa estimada de 10% no período 1996/2000, foi o principal responsável pela perda de população da Região. Os bairros que mais sofreram perda pelo fluxo migratório foram Rio Comprido (21%), Saúde (20%), Santo Cristo (19%), Mangueira (13%) e Cidade Nova (11%). A Ilha de Paquetá recebeu um fluxo migratório positivo de cerca de 19%, no mesmo período (3). BANCO OURINVEST S/A

13 13 4. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS 4.1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Os imóveis em análise são descritos nas Matrículas nº , nº , nº , nº , nº , nº , nº , nº , nº , nº , nº , e nº emitidas pelo Sétimo Ofício de Registro de Imóveis da Cidade do Rio de Janeiro/RJ DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO Terreno Dimensão do Terreno O terreno referente ao imóvel é de configuração geométrica regular, encerrando uma área de 5.580,00 m² (conforme laudo anterior de avaliação). Obs.1: A área de terreno utilizada para fins do presente estudo foi obtida através de informações de laudo de avaliação apresentado pelo solicitante. Obs.2: Em vista de não se integrar ao objeto desta avaliação, não foram efetuadas investigações no concernente a hipotecas, arrestos, usufrutos e penhores, considerando-se os bens livres de quaisquer ônus ou problemas que recaiam sobre os mesmos, obstem o seu uso e depreciem o seu valor de mercado. BANCO OURINVEST S/A

14 Topografia e Características do Solo O terreno referente ao imóvel avaliando apresenta-se ao nível dos logradouros para os quais entesta, exibindo uma topografia plana ao longo de toda a sua extensão. A frente efetiva para a Avenida Rio Branco é de aproximadamente 70,00 metros Benfeitorias Sobre o referido terreno encontra-se erigida um prédio de cunho comercial, que encerram ,00m² de área construída total, e compõe-se por 34 (trinta e quatro) pavimentos, apresentando as seguintes e principais características: Item Pavimento Descrição 1 1º Sub-solo Auditório / Caixa forte / Garagem 2 2º Sub-solo Subestação / Serviços / Garagem 3 3º Sub-solo Serviços / Garagem 4 1º Saguão / Loja 52º Sobreloja 6 3º / 4º / 5º REROP 76º GISUT 8 7º / 8º REDEA 9 9º RESEC 10 10º REROP 11 11º / 12º / 13º GIFUG 12 14º GIFUS 13 15º REDIS / RECOC 14 16º GILIE / GIPRO 15 17º GIREV 16 18º GIREV / AUDITORIA 17 19º TELEMARKETING 18 20º GITER 19 21º EM-CENTRO 20 22º GIDUR 21 23º / 24º JURÍDICO 22 25º REPLE 23 26º RERHU / GISUP 24 27º GIINF / GISUP 25 28º PRESIDÊNCIA 26 29º SEGURANÇA 27 30º TREINAMENTOS / EVENTOS 28 31º UNEI FONTE: Informações apresentadas pelo solicitante. BANCO OURINVEST S/A

15 15 O prédio avaliando possui 34 pavimentos, sendo 29 pavimentos tipo, pavimento térreo, sobreloja, e 3 subsolos, destinados à sede da Caixa Econômica Federal CEF. Apresenta, ainda, duas lojas de agência CEF- Centro, no pavimento térreo. O avaliando apresenta cunho comercial, com área total construída de ,00 m², sendo ,46 de área comercial (informado por documentos apresentados pelo solicitante), idade estimada de 26 anos, regular estado de conservação, estrutura mista de concreto e alvenaria convencional, esquadrias de alumínio com vidros lisos, e habite-se total de As salas internas apresentam revestimentos diversificados, com pisos de taco de madeira, forração em carpete, cerâmicos, granito, e pisos elevados, em geral com divisórias do tipo naval, iluminação embutida, e forro termo-acústico. Os banheiros apresentam revestimentos do tipo cerâmicos nas paredes, e granito e cerâmico nos pisos. BANCO OURINVEST S/A

16 16 pelo solicitante: As áreas são apresentadas a seguir, conforme documentos apresentados Item Pavimento Área Construída Área Comercial Vagas de Garagem 1 3º Sub-solo 945,00 2 2º Sub-solo 5.580, º Sub-solo 5.580, , Loja Rio Branco 1.907,66 5 Loja Carioca 5.741, ,56 6 Conj.Cultural 659,54 7 Sobreloja 5.060, ,36 8 3º 1.905, ,00 9 4º ao 29º 2.100, , º 2.100, , º 2.100, , º 2.100,00 799,00 FONTE: Informações apresentadas pelo solicitante. O quadro resumo é apresentado a seguir, conforme documentos apresentados pelo solicitante: Item Pavimento Área Construída Área Comercial Vagas de Garagem 1 Andares corridos 60705,00 2 Sobreloja 5.060,00 3 Loja 5.741, ,28 4Subsolos , , TOTAL , , BANCO OURINVEST S/A

17 Instalações especiais O avaliando apresenta, ainda, os seguintes equipamentos especiais: Equipamentos Presença sim não Tipo elevadores Atlas Villares catraca eletrônica Cartão magnético circuito fechado Vídeo monitoramento ar condicionado Self contained sprinklers Reservatório-Bombas geradores Grupo de geradores sistema exaustão combate incêndio Extintores, hidrantes segurança Equipe segurança física cabine de força Subestação, distribuição provedores Embratel, Nextel heliponto FONTE: Informações apresentadas pelo solicitante. Obs.1: Cumpre salientar que o IPTU de 2006, apresenta uma área construída de ,00 m². BANCO OURINVEST S/A

18 18 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO O local é dotado de diversos melhoramentos urbanos, tais como pavimentação (em asfalto) com sistema de guias e sarjetas; redes de água, captação de esgoto, gás, energia elétrica e telefonia; iluminação pública; arborização; e, serviço de coleta de lixo. A região central do Município do Rio de Janeiro, é constituída predominantemente por prédios comerciais de padrão médio à médio-alto, galerias de lojas e sobrelojas que abrigam um comércio de serviços diversificados e com padrão construtivo médio. A infra-estrutura do Centro é muito boa, no qual destacam-se os Terminais Metroviários Carioca, Uruguaiana, e Presidente Vargas, integrantes da linha do Metrô. Nas cercanias da Avenida Rio Branco encontramos intenso tráfego de veículos, e comércio local intenso e diversificado ao longo das principais vias de circulação, tais como a Avenida Almirante Barroso, Rua México, Avenida Treze de Maio, e Avenida Nilo Peçanha. Atualmente temos dois fatores muito importantes para o atual aquecimento do mercado imobiliário local: as realizações da Copa do Mundo de Futebol em 2014, e a realização dos Jogos Olímpicos em BANCO OURINVEST S/A

19 19 A mídia noticia que os preparativos para a Copa do Mundo em 2014 e para os Jogos Olímpicos em 2016, no Rio de Janeiro, já começaram, e prevêem que sejam gastos cerca de R$ 25,9 bilhões no projeto Olimpíadas do Rio 2016, e um valor ainda não divulgado pelo Governo Federal para a Copa do Mundo. Conforme noticiado estes eventos incluiem melhorias no transporte público, internet sem fio grátis de alta velocidade em toda a cidade, aprimoramento e expansão de toda a rede turística, aperfeiçoamento dos estádios de futebol, entre muitas outras medidas. Estes eventos estão refletindo no mercado imobiliário local com uma queda muito significativa da taxa de ocupação de imóveis comerciais. Em sua maioria, os prédios no Centro são relativamente antigos, e não apresentam vagas de garagem, fato que delimita o potencial de mercado. Desta maneira, verificam-se áreas privativas de menores grandezas, e sem infra-estrutura comercial constante nos empreendimentos modernos, atraindo, portanto, um público-alvo comércial de pequeno a médio porte, voltados para prestação de serviços. São encontrados, ainda, alguns empreendimentos comerciais de alto padrão dispersos na região central. Geralmente são imóveis novos, e comportam um mercado comercial de porte médio a alto, voltados para médias e grandes empresas. Em pesquisa realizada na região, podemos observar que o corredor comercial da Avenida Rio Branco, apresenta as maiores valorações do mercado, ainda mais presente nas proximidades do Largo da Carioca onde se encontra a estação metroviária Carioca. BANCO OURINVEST S/A

20 20 Para as vias de circulação secundárias, e em específico junto à Avenida Presidente Vargas, os valores de mercado encontram-se mais estabilizados e em patamares inferiores aos praticados na Avenida Rio Branco. Devemos observar a própria Avenida Rio Branco, por onde trafega farta e variada gama de linhas de ônibus, permitindo a interligação da região com os diversos bairros da Cidade do Rio de Janeiro. Conforme pesquisa mercadológica na região geoeconômica foi identificada uma carência de ofertas, visto que existe pouca quantidade de salas para venda e locação, quanto ao mercado de vagas de garagem, lojas e sobrelojas, foi constatada poucos imóveis para venda, sendo na sua maioria para locação. Os preços praticados no mercado em 2009 sofreram grande distorção devido à especulações e carência de empreendimentos comerciais. De maneira geral, pode-se concluir que o imóvel avaliando possui ótima liquidez no mercado imobiliário, devido principalmente à sua localização privilegiada e infra-estrutura comercial, tais como vagas de garagem, boa quantidade de elevadores sociais, padrão construtivo médio-superior, e idade real não muito elevada. BANCO OURINVEST S/A

21 21 6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 6.1. PRELIMINARES Em atendimento à solicitação do consulente serão apresentados no presente estudo os valores de mercado para venda referente a cada um dos pavimentos que compõem a área total em análise. Tendo em vista a atual utilização dos imóveis por diversos departamentos da Caixa Econômica Federal, serão fornecidos ainda parâmetros para análise das edificações existentes no âmbito de cada uma das matrículas Metodologia Como primeiro passo na investigação dos valores de mercado foi realizado extensas pesquisas imobiliárias na região, visando à obtenção de elementos comparativos, ou seja, de salas, lojas, e vagas de garagem similares, ofertados ou já transacionados, à venda ou para locação, na mesma região geo-econômica em que se localizam os imóveis objetos do presente estudo. Esses elementos se encontram devidamente caracterizados no Anexo 3 do presente trabalho. Devido à moderada quantidade de elementos comparativos ofertados e fiéis no mercado imobiliário local, para as tipologias construtivas avaliadas, realizarmos as referidas avaliações pelo "Método Comparativo Direto de Dados de Mercado", utilizando-se para tal o Tratamento de Dados Fatores ou Homogeneização, preconizados pelas Normas Técnicas vigentes em todo o BANCO OURINVEST S/A

22 22 território nacional. Os resultados serão comparados com o imóvel avaliando, afim de parametrizarmos os dados obtidos. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. O processo de avaliação é concluído através da análise dos resultados provindos de cada método. Quando mais de um método é utilizado, cada abordagem é julgada segunda sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de informações. O valor final da propriedade tanto pode corresponder ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou todos. Para a avaliação dos imóveis avaliandos, utilizamos o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, no qual diante do campo amostral obtido na pesquisa de mercado, foi utilizado o Tratamento de Dados de Mercado denominado por Fatores ou convencionalmente chamado de Homogeneização, através da qual se obteve o valor unitário médio de mercado para a situação paradigma considerado, neste caso semelhante ao imóvel avaliando. Visando a consideração da elasticidade das ofertas, os preços unitários (por m 2 de área de terreno) pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos de 10% (dez porcento) a 5% (cinco porcento), compensando assim a superestimativa das mesmas, para só então serem considerados nos cálculos avaliatórios. BANCO OURINVEST S/A

23 23 Para a homogeneização dos valores unitários dos elementos comparativos (tanto de venda quanto de locação), utilizamos os seguintes fatores: FATOR DE OFERTA: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente ofertado. FATOR PADRÃO: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função do padrão construtivo de cada elemento comparativo em função do avaliando, incluindo números de vagas de estacionamento. FATOR ÁREA: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa. FATOR DE LOCALIZAÇÃO: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível econômico, fator comercial, acessibilidade, etc. FATOR DEPRECIAÇÃO: Para levar em consideração a obsolescência dos imóveis comparativos em função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação seguindo os critérios de Ross- Heidecke. A explicação detalhada do critério de depreciação será apresentada a seguir. BANCO OURINVEST S/A

24 24 CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e (3) obsolescência externa. Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo seu valor. Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos que tornam alguns aspectos da estrutura, material ou arquitetônico obsoletos pelos padrões atuais. Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos adversos. CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica estimada para o tipo de construção.

25 CONCLUSÃO FINAL DE VALOR Observa-se o memorial de cálculo com a determinação de valores por local: IMÓVEL ÁREA COMERCIAL (m²) QUANT. VALOR DE M ERCADO (unitário) VALOR DE MERCADO (total) SALA 3º ANDAR SALAS 4º ANDAR AO 18º ANDAR SALA 19º ANDAR SALAS 20º ANDAR AO 29º ANDAR SALA 30º ANDAR 1.415, , , , , R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 10 R$ ,00 R$ ,00 1 R$ ,00 R$ ,00 SALA 31º ANDAR 799,00 1 R$ ,00 R$ , VAGAS DE GARAGEM 124 R$ ,00 R$ ,00 LOJA RIO BRANCO 1.907,66 1 R$ ,00 R$ ,00 LOJA CARIOCA 1.377,56 1 R$ ,00 R$ ,00 CONJUNTO CULTURAL 659,54 1 R$ ,00 R$ ,00 SOBRELOJA 3.402,36 1 R$ ,00 R$ ,00 SUBSOLOS 2.040,28 1 R$ ,00 R$ ,00 VALOR TOTAL DE MERCADO R$ ,00 VALOR DE MERCADO DO EMPREENDIMENTO R$ ,00 VIDA ÚTIL REMANESCENTE : 32 ANOS OBSERVAÇÕES IMPORTANTES: 1. Não é permitida a reprodução integral ou parcial deste laudo, ou divulgação pública sem a expressa autorização dos autores. 2. A cópia xerox deste laudo, mesmo que autenticada, não tem validade alguma sem que haja as assinaturas dos signatários. BANCO OURINVEST S/A

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27 ANEO 1 CROQUIS DE LOCALIZAÇÃO BANCO OURINVEST S/A

28 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO MUNICÍPIO - RODOVIÁRIO/MUNICÍPIOS Rod. Rio-Santos Rod. Presidente Dutra Obs.: Croqui sem escala.

29 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DE ALGUNS DOS PONTOS NOTÁVEIS DA REGIÃO Linha Metroviária Avaliando Aeroporto Santos Dumont Obs.: Croqui sem escala. BNH Petrobrás

30 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS PRINCIPAIS VIAS DE CIRCULAÇÃO DA REGIÃO Av 31 de Março Av Presidente Vargas Av Rio Branco Av Rodrigo Alves Av Mem de Sá Av Pres Kubitschek Av Nilo Peçanha Avaliando Aeroporto Santos Dumont Estação Metroviária Carioca Av Almirante Barroso Av Pres Antonio Carlos Estação Metroviária Cinelândia Elevado Engº Freysinet Av Beira Mar Av Infante Dom Henrique Obs.: Croqui sem escala. Estação Metroviária Praça Onze Estação Metroviária Central Estação Metroviária Pres Vargas Estação Metroviária Uruguaiana Rua do Catete

31 CROQUI DE SITUAÇÃO DO AVALIANDO Avaliando Obs.: Croqui sem escala.

32 A N E O 2 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO BANCO OURINVEST S/A

33 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Vista da Fachada

34 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Vista da Fachada Rio Branco com Almirante Barroso Vista do Edificio pela Rio Branco Acesso pela Almirante Barroso Vista pela Almirante Barroso

35 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Acesso da Agencia da Rio Branco Vista da agencia do Largo da Carioca Acesso pela Bitencur Silva Vista da fachada do largo da Carioca

36 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Marquize da entrada pela Almirante Barroso Saguão (Terreo do Edificio) Acesso ao Centro Cultural Vista do 1º subsolo

37 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Acessos do terreo com escada rolante Novos geradores a serem instalados Execução da nova subestação Estação nova de Refrigeração e Exaustão

38 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Bombas de Recalque dos reservatórios de agua Reservatórios inferiores com duas caixas. Estação de refrigeração das Agencias Vista do 2º subsolo

39 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Subestação superior no 31º pav. Casa de maquinas dos elevadores no 31º pav Casa de maquinas dos elevadores no 31º pav Casa de Maquinas necessitando de reformas

40 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Piso elevado da cobertura necessitando de refrormas Estação de Refrigeração do edificio Vista da cobertura necessitando de reformas Escada de acesso a cobertura

41 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Casa de maquinas da estação de refrigeração Vista do 30º pav Escada de acesso do 30º ao 31º pav Hall dos elevadores

42 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Vista do 29º pav Vista dos banheiros Pavimentos 18,19,20,23 e 24 reformados Vista do 17º pav em reforma

43 Hall's de elevadores reformados RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

44 A N E O 3 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS BANCO OURINVEST S/A

45 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO IMÓVEL ÁREA COMERCIAL (m²) QUANT. VALOR DE MERCADO (unitário) VALOR DE MERCADO (total) SALA 3º ANDAR SALAS 4º ANDAR AO 18º ANDAR SALA 19º ANDAR SALAS 20º ANDAR AO 29º ANDAR SALA 30º ANDAR 1.415, , , , ,00 1 R$ ,00 R$ ,00 15 R$ ,00 R$ ,00 1 R$ ,00 R$ ,00 10 R$ ,00 R$ ,00 1 R$ ,00 R$ ,00 SALA 31º ANDAR 799,00 1 R$ ,00 R$ , VAGAS DE GARAGEM 124 R$ ,00 R$ ,00 LOJA RIO BRANCO 1.907,66 1 R$ ,00 R$ ,00 LOJA CARIOCA 1.377,56 1 R$ ,00 R$ ,00 CONJUNTO CULTURAL 659,54 1 R$ ,00 R$ ,00 SOBRELOJA 3.402,36 1 R$ ,00 R$ ,00 SUBSOLOS 2.040,28 1 R$ ,00 R$ ,00 VALOR TOTAL DE MERCADO R$ ,00 VALOR DE MERCADO DO EMPREENDIMENTO R$ ,00 Avaliação válida para o imóvel situado na Avenida Rio Branco, nº 174, no Centro, do Município do Rio de Janeiro, RJ.

46 IMÓVEL TIPO SALA BANCO OURINVEST S/A

47 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO DADOS DA UNIDADE AVALIADA Tipo do Imóvel: Idade Aparente: Est. Conservação: Vida Útil: Padrão do Imóvel Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE): Custo Unitário Básico de Edificações (CUB): Área Privativa: Número de vagas de garagem: Número de dormitórios: Valor Unitário Homogeneizado: Sala comercial 28 anos Regular 60 anos Médio Comercial 1,465 R$ 873, ,00 m² 0 0 R$ 3.055,29 /m² VALOR CALCULADO*: *valor sem liquidez. R$ ,00 Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório: Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: III I QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL R$ ,00 Avaliação válida para a sala do 3º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174, bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.

48 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES Amostra nº Idade DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO Preço do Imóvel Número de Área Privativa Vida Útil Valor Unitário de Elasticidade Cota-Parte Aparente Estado de Número de área privativa (m²) 1.415,00 Vagas de Área Privativa da Oferta de Terreno Conservação Dormitórios (R$) Garagem (m²) (anos) (R$/m²) idade aparente (anos) 28 (anos) estado de conservação ,00 0,850 48,00% , ,59 nº de vagas ,00 0,850 48,00% , ,00 vida útil (anos) ,00 0,850 48,00% , , ,00 0,850 48,00% , ,22 Fator idade e est.conserv. 0, ,00 0,850 48,00% , , ,00 0,850 48,00% , ,00 Pré-saneamento amostral ,00 0,850 48,00% , ,36 Média = R$ 3.207,12 /m² ,00 0,850 48,00% , ,73 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169, ,00 0,850 48,00% , ,33 Desvio padrão = 919, ,00 0,850 48,00% , ,87 Coef. de variação = 28, ,00 0,850 48,00% , , ,00 0,850 48,00% , ,33 Amostra nº Valores das Cotas-Partes Variável Variável Variável Variável Padrão Variável Variável Localização (R$/m²) Depreciação Física Vaga de Garagem Andar Construtivo Opcional Valor Unitário Privativo Cota Cota Fator Difer. Fator Difer. Fator Difer. Difer. Fator Difer. Fator Difer. Homogeneizado (R$/m²) Fator Andar Terreno Benfeitoria depreciação (R$) Vaga (R$) Localiz. (R$) (R$) Padrão (R$) Opcional (R$) , ,19 0, ,53 0,963-89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0, ,27 1,000 0, , , ,00 1, ,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958-65,72 1,000 0, , , ,57 0,960-89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0, ,82 1,000 0, , , ,56 1, ,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958-57,38 1,000 0, , , ,33 0, ,32 0, ,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0, ,48 1,000 0, , , ,00 0, ,78 0,931-92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958-56,33 1,000 0, , , ,91 0, ,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0, ,17 1,000 0, , , ,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958-54,03 1,000 0, , , ,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958-55,08 1,000 0, , , ,25 1, ,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958-54,47 1,000 0, , , ,00 1, ,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958-65,00 1,000 0, , , ,33 1, ,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958-62,59 1,000 0, ,40 Coeficientes de variação ==> 21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 Ok 28,65541 Ok Média = R$ 3055,29 /m² fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado Avaliação válida para a sala do 3º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174, bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ. Para saneamento consideramos um intervalo de 30% em torno da média : R$2.138,70 < Média < R$3.971,88

49 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES Amostra nº Idade DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO Preço do Imóvel Número de Área Privativa Vida Útil Valor Unitário de Elasticidade Cota-Parte Aparente Estado de Número de área privativa (m²) 1.671,32 Vagas de Área Privativa da Oferta de Terreno Conservação Dormitórios (R$) Garagem (m²) (anos) (R$/m²) idade aparente (anos) 28 (anos) estado de conservação ,00 0,850 48,00% , ,59 nº de vagas ,00 0,850 48,00% , ,00 vida útil (anos) ,00 0,850 48,00% , , ,00 0,850 48,00% , ,22 Fator idade e est.conserv. 0, ,00 0,850 48,00% , , ,00 0,850 48,00% , ,00 Pré-saneamento amostral ,00 0,850 48,00% , ,36 Média = R$ 3.207,12 /m² ,00 0,850 48,00% , ,73 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169, ,00 0,850 48,00% , ,33 Desvio padrão = 919, ,00 0,850 48,00% , ,87 Coef. de variação = 28, ,00 0,850 48,00% , , ,00 0,850 48,00% , ,33 Amostra nº Valores das Cotas-Partes Variável Variável Variável Variável Padrão Variável Variável Localização (R$/m²) Depreciação Física Vaga de Garagem Andar Construtivo Opcional Valor Unitário Privativo Cota Cota Fator Difer. Fator Difer. Fator Difer. Difer. Fator Difer. Fator Difer. Homogeneizado (R$/m²) Fator Andar Terreno Benfeitoria depreciação (R$) Vaga (R$) Localiz. (R$) (R$) Padrão (R$) Opcional (R$) , ,19 0, ,53 0,963-89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0, ,27 1,000 0, , , ,00 1, ,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958-65,72 1,000 0, , , ,57 0,960-89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0, ,82 1,000 0, , , ,56 1, ,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958-57,38 1,000 0, , , ,33 0, ,32 0, ,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0, ,48 1,000 0, , , ,00 0, ,78 0,931-92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958-56,33 1,000 0, , , ,91 0, ,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0, ,17 1,000 0, , , ,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958-54,03 1,000 0, , , ,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958-55,08 1,000 0, , , ,25 1, ,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958-54,47 1,000 0, , , ,00 1, ,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958-65,00 1,000 0, , , ,33 1, ,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958-62,59 1,000 0, ,40 Coeficientes de variação ==> 21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 Ok 28,65541 Ok Média = R$ 3055,29 /m² fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado Avaliação válida para salas do 4º ao 18º andar, e do 20º ao 29º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174, bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ. Para saneamento consideramos um intervalo de 30% em torno da média : R$2.138,70 < Média < R$3.971,88

50 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III Grau de Fundamentação no Método Comparativo: I Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy: 0,50 < Variável Avaliando < 1,50 Item Descrição Grau III II I Limite Inferior Área Privativa Idade Número de Vagas Número de Dormitórios Custo 231, ,10 1 Caracterização do imóvel avaliando Limite Superior Avaliando 1.800, , , ,29 2 Coleta de dados de mercado % Inferior % Superior 115, , , ,23 3 Quant. mínima de dados de mercado utilizados Status OK OK OK OK OK 4 Identificação dos dados de mercado Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I 5 Extrapolação Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50 Amostra nº Vaga Depreciação Física Andar Localização Padrão Lazer Total 6 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 1 0,96 0,80 1,00 1,00 0,86 1,00 0,80 2 1,00 1,13 1,00 1,05 0,96 1,00 1,07 3 1,00 0,96 1,00 1,00 0,86 1,00 0,91 4 1,00 1,36 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19 Grau de Fundamentação: I 5 0,91 0,73 1,00 1,00 0,77 1,00 0,69 6 0,93 0,81 1,00 1,00 0,96 1,00 0,85 7 1,00 0,84 1,00 1,00 0,86 1,00 0,84 8 1,00 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98 9 1,00 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0, ,00 1,18 1,00 1,05 0,96 1,00 1, ,00 1,36 1,00 1,00 0,96 1,00 1, ,00 1,36 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19 PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO Intervalo de confiança (IC) de 80% Limite Inferior: Limite Superior: Amplitude do IC (80%) Grau de Precisão: 2.845, ,18 13,74% III

51 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade GRÁFICOS ILUSTRATIVOS GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO Antes da Homogeneização Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz Preços Elemento Média R$ 3.207,12 Média R$ 3.055,29 x y Observados Valores Calculados Desvio Pad. 844,87 Desvio Pad. 533, , ,69 Coef. Var. 26,34 Coef. Var. 17, , , , , , ,77 Antes , ,37 1 R$ 4.594, , ,09 R$5.000,00 2 R$ 2.975, , ,49 R$4.500,00 3 R$ 4.268, , ,12 R$4.000,00 4 R$ 2.597, , ,87 5 R$ 4.533, , ,90 R$3.500,00 6 R$ 2.550, , ,02 R$3.000,00 7 R$ 3.786, , ,98 R$2.500,00 8 R$ 2.445, , ,25 9 R$ 2.493,33 R$2.000,00 10 R$ 2.465, ,00 R$1.500,00 11 R$ 2.942,31 R$1.000,00 12 R$ 2.833,33 MEDIA R$500,00 R$ 3.207,12 R$0, MEDIA 4.000,00 Depois R$4.000,00 R$3.500,00 R$3.000,00 R$2.500,00 1 R$ 3.698,20 2 R$ 3.181,50 3 R$ 3.871,90 4 R$ 3.092,10 5 R$ 3.131,50 6 R$ 2.154,80 7 R$ 3.193,50 valores calculados (Y) 3.000, ,00 R$2.000,00 8 R$ 2.393,20 R$1.500,00 R$1.000,00 R$500,00 R$0,00 9 R$ 2.439,70 10 R$ 2.695,10 11 R$ 3.435,60 12 R$ 3.376,40 MEDIA 3.055, ,00 0,00 0, , , , , , MEDIA preços observados ()

52 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fator a Depreciação c Localização e Padrão b Vaga d Andar f Opcional Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 63 Nº da Combinação Fatores Coef. de Variação Nº da Combinação Fatores Coef. de Variação Nº da Combinação 1 a 20, e,f 22, d,e,f 22, a,c,d,e,f 17, b 25, a,b,c 19, a,b,c,d 19, b,c,d,e,f 21, c 25, a,b,d 19, a,b,c,e 17, a,b,c,d,e,f 17, d 26, a,b,e 17, a,b,c,f 19, e 22, a,b,f 19, a,b,d,e 17,5445 Coef. de variação inicial = 26, f 26, a,c,d 19, a,b,d,f 19, a,b 19, a,c,e 17, a,b,e,f 17, a,c 19, a,c,f 19, a,c,d,e 17, a,d 20, a,d,e 17, a,c,d,f 19, a,e 17, a,d,f 20, a,c,e,f 17, a,f 20, a,e,f 17, a,d,e,f 17, b,c 24, b,c,d 24, b,c,d,e 21, b,d 25, b,c,e 21, b,c,d,f 24, b,e 22, b,c,f 24, b,c,e,f 21, b,f 25, b,d,e 22, b,d,e,f 22, c,d 25, b,d,f 25, c,d,e,f 22, c,e 22, b,e,f 22, a,b,c,d,e 17, c,f 25, c,d,e 22, a,b,c,d,f 19, d,e 22, c,d,f 25, a,b,c,e,f 17, d,f 26, c,e,f 22, a,b,d,e,f 17,5445 Fatores Coef. de Variação Nº da Combinação Fatores Coef. de Variação Legenda: azul: menor combinação possível. vermelho: maior combinação possível.

53 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade DADOS DA UNIDADE AVALIADA Tipo do Imóvel: Idade Aparente: Est. Conservação: Vida Útil: Padrão do Imóvel Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE): Custo Unitário Básico de Edificações (CUB): Área Privativa: Número de vagas de garagem: Número de dormitórios: Valor Unitário Homogeneizado: AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO Sala comercial 28 Regular 60 Médio Superior 1,465 R$ 873, , R$ 3.055,29 /m² anos anos m² VALOR CALCULADO*: *valor sem liquidez. R$ ,00 Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório: Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: III I QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL R$ ,00 Avaliação válida para salas do 4º ao 18º andar, e do 20º ao 29º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174, bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.

54 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES Amostra nº Idade DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO Preço do Imóvel Número de Área Privativa Vida Útil Valor Unitário de Elasticidade Cota-Parte Aparente Estado de Número de área privativa (m²) 1.671,32 Vagas de Área Privativa da Oferta de Terreno Conservação Dormitórios (R$) Garagem (m²) (anos) (R$/m²) idade aparente (anos) 28 (anos) estado de conservação ,00 0,850 48,00% , ,59 nº de vagas ,00 0,850 48,00% , ,00 vida útil (anos) ,00 0,850 48,00% , , ,00 0,850 48,00% , ,22 Fator idade e est.conserv. 0, ,00 0,850 48,00% , , ,00 0,850 48,00% , ,00 Pré-saneamento amostral ,00 0,850 48,00% , ,36 Média = R$ 3.207,12 /m² ,00 0,850 48,00% , ,73 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169, ,00 0,850 48,00% , ,33 Desvio padrão = 919, ,00 0,850 48,00% , ,87 Coef. de variação = 28, ,00 0,850 48,00% , , ,00 0,850 48,00% , ,33 Amostra nº Valores das Cotas-Partes Variável Variável Variável Variável Padrão Variável Variável Localização (R$/m²) Depreciação Física Vaga de Garagem Andar Construtivo Opcional Valor Unitário Privativo Cota Cota Fator Difer. Fator Difer. Fator Difer. Difer. Fator Difer. Fator Difer. Homogeneizado (R$/m²) Fator Andar Terreno Benfeitoria depreciação (R$) Vaga (R$) Localiz. (R$) (R$) Padrão (R$) Opcional (R$) , ,19 0, ,53 0,963-89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0, ,27 1,000 0, , , ,00 1, ,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958-65,72 1,000 0, , , ,57 0,960-89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0, ,82 1,000 0, , , ,56 1, ,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958-57,38 1,000 0, , , ,33 0, ,32 0, ,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0, ,48 1,000 0, , , ,00 0, ,78 0,931-92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958-56,33 1,000 0, , , ,91 0, ,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0, ,17 1,000 0, , , ,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958-54,03 1,000 0, , , ,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958-55,08 1,000 0, , , ,25 1, ,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958-54,47 1,000 0, , , ,00 1, ,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958-65,00 1,000 0, , , ,33 1, ,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958-62,59 1,000 0, ,40 Coeficientes de variação ==> 21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 Ok 28,65541 Ok Média = R$ 3055,29 /m² fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado Avaliação válida para salas do 4º ao 18º andar, e do 20º ao 29º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174, bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ. Para saneamento consideramos um intervalo de 30% em torno da média : R$2.138,70 < Média < R$3.971,88

55 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO Limite Inferior Limite Superior Avaliando % Inferior % Superior Status Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy: 0,50 < Variável Avaliando < 1,50 Item Descrição Área Privativa Idade Número de Vagas Número de Dormitórios Custo 231, , , , , ,29 115, , , ,23 OK OK OK OK OK Grau de Fundamentação no Método Comparativo: I Caracterização do imóvel avaliando Coleta de dados de mercado Quant. mínima de dados de mercado utilizados Identificação dos dados de mercado Grau III II I Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50 Amostra nº Vaga Depreciação Física Andar Localização Padrão Lazer Total 1 0,96 0,80 1,00 1,00 0,86 1,00 0,80 2 1,00 1,13 1,00 1,05 0,96 1,00 1,07 3 1,00 0,96 1,00 1,00 0,86 1,00 0,91 4 1,00 1,36 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19 5 0,91 0,73 1,00 1,00 0,77 1,00 0,69 6 0,93 0,81 1,00 1,00 0,96 1,00 0,85 7 1,00 0,84 1,00 1,00 0,86 1,00 0,84 8 1,00 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,98 9 1,00 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0, ,00 1,18 1,00 1,05 0,96 1,00 1, ,00 1,36 1,00 1,00 0,96 1,00 1, ,00 1,36 1,00 1,05 0,96 1,00 1, Extrapolação Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores Grau de Fundamentação: I PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO Intervalo de confiança (IC) de 80% Limite Inferior: Limite Superior: Amplitude do IC (80%) Grau de Precisão: 2.845, ,18 13,74% III

56 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade GRÁFICOS ILUSTRATIVOS GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO Antes da Homogeneização Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz Preços Elemento Média R$ 3.207,12 Média R$ 3.055,29 x y Observados Valores Calculados Desvio Pad. 844,87 Desvio Pad. 533, , ,69 Coef. Var. 26,34 Coef. Var. 17, , , , , , ,77 Antes , ,37 1 R$ 4.594, , ,09 R$5.000,00 2 R$ 2.975, , ,49 R$4.500,00 3 R$ 4.268, , ,12 R$4.000,00 4 R$ 2.597, , ,87 5 R$ 4.533, , ,90 R$3.500,00 6 R$ 2.550, , ,02 R$3.000,00 7 R$ 3.786, , ,98 R$2.500,00 8 R$ 2.445, , ,25 9 R$ 2.493,33 R$2.000,00 10 R$ 2.465, ,00 R$1.500,00 11 R$ 2.942,31 R$1.000,00 12 R$ 2.833,33 MEDIA R$500,00 R$ 3.207,12 R$0, MEDIA 4.000,00 Depois R$4.000,00 R$3.500,00 R$3.000,00 R$2.500,00 1 R$ 3.698,20 2 R$ 3.181,50 3 R$ 3.871,90 4 R$ 3.092,10 5 R$ 3.131,50 6 R$ 2.154,80 7 R$ 3.193,50 valores calculados (Y) 3.000, ,00 R$2.000,00 8 R$ 2.393,20 R$1.500,00 R$1.000,00 R$500,00 R$0,00 9 R$ 2.439,70 10 R$ 2.695,10 11 R$ 3.435,60 12 R$ 3.376,40 MEDIA 3.055, ,00 0,00 0, , , , , , MEDIA preços observados ()

57 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fator a Depreciação c Localização e Padrão b Vaga d Andar f Opcional Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 63 Nº da Combinação Fatores Coef. de Variação Nº da Combinação Fatores Coef. de Variação Nº da Combinação 1 a 20, e,f 22, d,e,f 22, a,c,d,e,f 17, b 25, a,b,c 19, a,b,c,d 19, b,c,d,e,f 21, c 25, a,b,d 19, a,b,c,e 17, a,b,c,d,e,f 17, d 26, a,b,e 17, a,b,c,f 19, e 22, a,b,f 19, a,b,d,e 17,5445 Coef. de variação inicial = 26, f 26, a,c,d 19, a,b,d,f 19, a,b 19, a,c,e 17, a,b,e,f 17, a,c 19, a,c,f 19, a,c,d,e 17, a,d 20, a,d,e 17, a,c,d,f 19, a,e 17, a,d,f 20, a,c,e,f 17, a,f 20, a,e,f 17, a,d,e,f 17, b,c 24, b,c,d 24, b,c,d,e 21, b,d 25, b,c,e 21, b,c,d,f 24, b,e 22, b,c,f 24, b,c,e,f 21, b,f 25, b,d,e 22, b,d,e,f 22, c,d 25, b,d,f 25, c,d,e,f 22, c,e 22, b,e,f 22, a,b,c,d,e 17, c,f 25, c,d,e 22, a,b,c,d,f 19, d,e 22, c,d,f 25, a,b,c,e,f 17, d,f 26, c,e,f 22, a,b,d,e,f 17,5445 Fatores Coef. de Variação Nº da Combinação Fatores Coef. de Variação Legenda: azul: menor combinação possível. vermelho: maior combinação possível.