Caixa Econômica Federal - DIJUR. Alienação Fiduciária de Imóvel

Transcrição

1 Caixa Econômica Federal - DIJUR Alienação Fiduciária de Imóvel Alguns aspectos relativos à recuperação do crédito Setembro/2012 1

2 Expectativa de prazo da cobrança judicial Fazenda quer acelerar cobrança judicial Enquanto o projeto de lei que altera a lei de execuções fiscais não sai do papel, a Procuradoria- Geral da Fazenda Nacional (PGFN) preparou algumas alternativas para apresentar ao Ministério da Fazenda e tentar diminuir a dívida ativa da União. A proposta, que está parada no Congresso Nacional, trata apenas da execução administrativa. "Nós vamos propor um aperfeiçoamento da lei de execução judicial para haver mais celeridade e eficácia na recuperação da dívida ativa", disse o diretor do Departamento de Gestão da Dívida Ativa da União na PGFN, Paulo Ricardo de Souza Cardoso, durante o XI Congresso Internacional de Direito Tributário de pernambuco, que terminou na sexta-feira. (...) Segundo Cardoso, as propostas foram elaboradas a partir de uma pesquisa realizada pelo Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA) a pedido do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). O levantamento concluiu que 4,96 bilhões de processos que tramitam na Justiça Federal são da PGFN (32% do total). Hoje, o tempo médio da tramitação de uma execução fiscal é de oito anos. Fonte: Valor Econômico SP, 27/09/2011, 08:39 2

3 Expectativa de prazo da cobrança extrajudicial Facilidade para retomar o imóvel ajuda expansão (...) Não há dados oficiais sobre a parcela da carteira composta por contratos alienados, mas a maior parte das novas operações usa essa figura jurídica. E a experiência é positiva, na avaliação de Antônio Barbosa, diretor do Banco Real. Segundo ele, a carteira imobiliário, em geral, apresenta ciclos de alta dos atrasos, mas sempre em patamares inferiores a dois meses. De fato, os contratos sem pagamentos entre 15 e 60 dias avançaram 15 pontos percentuais nos últimos três anos, para 40,3% do total. Mas os níveis não superam esse patamar. Os atrasos acima de 60 dias, prazo médio usado pelos bancos para alertar o mutuário, recuaram 21 pontos nesse mesmo período. (...) No Santander, os dados também são animadores, na avaliação de Ana Isabel Perez, vice-presidente de crédito imobiliário da instituição. A nossa carteira é muito nova, mas a inadimplência acima de 90 dias está em 0,2%. Um dos exemplos mais bem emblemáticos é o da Brazilian Securities. Quando se preparava para ampliar a atuação no mercado de securitização de recebíveis imobiliários, a companhia comprou, em 2001, uma carteira de crédito habitacional com histórico de inadimplência do antigo Plano 100, da construtora Rossi, para testar se a retomada do imóvel com alienação fiduciária de fato funcionava. Depois de sete anos e mais de 200 processos, o saldo é de 100% de sucesso na retomada e perda financeira inferior a 1%. A alienação fiduciária para os empréstimos imobiliários foi criado pela Lei 9514/97 e não começou a ser usada de imediato, pois os bancos tinham dúvidas sobre o comportamento do judiciário. A Caixa Econômica Federal foi a pioneira, em A grande diferença que tem garantido o bom comportamento da carteira imobiliária é que, depois da alienação fiduciária, o tempo de retomada do imóvel caiu de cerca de oito anos, para menos de doze meses. Fonte: Valor Econômico - 25/07/2008 3

4 Visão da Justiça Federal sobre a alienação fiduciária de imóvel AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO FIDUCIÁRIO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. MEDIDA LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO. CABIMENTO. I- Decorrido o prazo para a purgação da mora, com a consequente consolidação da propriedade em nome do fiduciário, nos termos do art. 26, 7º da Lei nº 9.514/97, faz este jus à reintegração na posse do imóvel, concedida liminarmente, nos termos do art. 30 da referida Lei. II- Agravo de Instrumento desprovido. (TRF 2ª Região, Agravo de Instrumento , Juiz Federal Convocado Marcelo Pereira da Silva, disponibilizado no E-DJF2R, fls. 353/380, em ) 4

5 Visão da Justiça Federal sobre a alienação fiduciária de imóvel AGRAVO LEGAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. FORMALIDADES DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO. - Na alienação fiduciária em garantia o imóvel financiado remanesce na propriedade do agente fiduciário, até que se verifiquem adimplidas as obrigações do adquirente/fiduciante. Ao devedor é dada a posse indireta sobre a coisa dada em garantia. - O inadimplemento dos deveres contratuais por parte do fiduciante enseja a consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário, observadas as formalidades do artigo 26 da Lei n 9.514/97, e autoriza a realização de leilão público na forma do artigo 27 do mesmo diploma legal. - A alegação de falta de notificação só teria sentido se a parte demonstrasse interesse em efetivamente exercer o direito, o que não foi sequer objeto do pedido, e muito menos restou demonstrado nos autos. Na espécie, conforme devidamente consignado pelo juízo a quo a autora foi regularmente intimada para satisfazer o débito, porém deixou escoar o prazo sem tomar nenhuma providência para purgar a inadimplência configurada. - Se a decisão agravada apreciou e decidiu a questão de conformidade com a lei processual, nada autoriza a sua reforma. - Agravo legal desprovido. (TRF 3ª Região, Apelação Cível , Desembargador Federal José Lunardelli, julgado em , publicado e-djf3 Judicial 1 de 06/07/ ) 5

6 Visão da Justiça Federal sobre a alienação fiduciária de imóvel CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO DE INVALIDAÇÃO DE "ADJUDICAÇÃO" (CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE) DE IMÓVEL EM NOME DA CREDORA FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97 (ART. 26). PROCEDIMENTO. REGULARIDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE. COMPROVAÇÃO. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS. NÃO PROVIMENTO DA APELAÇÃO. 1. Apelação interposta por ex-mutuários contra sentença de improcedência do pedido, proferida nos autos de ação ordinária de invalidação de "adjudicação" (consolidação de propriedade) de imóvel, objeto de contrato de mútuo habitacional firmado no âmbito do SFI (segundo as regras da Lei nº 9.514/97), e de condenação em indenização por danos morais. (...) 4. Não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-Lei nº 70/66 - cuja constitucionalidade, diga-se, já foi pacificada pelo STF -, com o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, que define, em seu art. 26 (já com as alterações determinadas pela Lei nº /2004): (...) 5. A irregularidade apontada como ocorrente pelos ex-mutuários consistiria na ausência de intimação para fins de purgação da mora. Ocorre que a instituição financeira fez juntar aos autos cópia da intimação efetivada pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis, para tal finalidade, na qual consta certificação, pelo serventuário responsável, no sentido de que os fiduciantes foram cientificados - a dizer: foram intimados -, inclusive recebendo cópia do instrumento de notificação. 6. Inexistindo irregularidade do procedimento, não é possível invalidar os seus efeitos, muito menos reconhecer a ocorrência de danos morais. 7. Pelo não provimento da apelação. (TRF 5ª Região, Apelação Cível /PE, Desembargador Federal Francisco Cavalcanti, julgado em 05/03/2009, publicado em DJ 04/05/ Página 148) 6

7 Evolução do entendimento do STJ sobre o assunto ESPECIAL Alienação fiduciária: o que o STJ tem decidido sobre o tema A alienação fiduciária é a transferência da posse de um bem móvel ou imóvel do devedor ao credor para garantir o cumprimento de uma obrigação. Ocorre quando um comprador adquire um bem a crédito. O credor toma o próprio bem em garantia, de forma que o comprador, apesar de ficar impedido de negociar o bem com terceiros, pode dele usufruir. No Brasil, essa modalidade é comum na compra de veículos ou de imóveis. No caso de veículo, a alienação fica registrada no documento de posse deste; no de imóvel, é comum que a propriedade definitiva, atestada pela escritura, só seja transmitida após a liquidação da dívida. Em ambos os casos, o comprador fica impedido de negociar o bem antes da quitação da dívida, mas pode usufruir dele. Por ser um tema complexo, vários processos acabam chegando ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Veja o que o Tribunal da Cidadania vem decidindo a respeito deste tema. (continua) Fonte: 7

8 Evolução do entendimento do STJ sobre o assunto Carro financiado com defeito Ao julgarem o REsp , o STJ decidiu que a instituição financeira não é responsável pela qualidade do produto adquirido por livre escolha do consumidor mediante financiamento bancário. Com esse entendimento, a Quarta Turma reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) que condenou um banco em processo envolvendo a compra de um automóvel. No caso, a consumidora comprou uma Kombi ano 1999/2000 na empresa Baratão dos Automóveis, instalada no Distrito Federal, com financiamento concedido pelo banco, em 36 parcelas. Como o veículo apresentou uma série de defeitos dentro do prazo de garantia de 90 dias, ela devolveu o veículo e ajuizou ação de rescisão contratual com pedido de indenização por danos morais contra a revendedora e a instituição financeira.(...) O banco recorreu ao STJ alegando que o financiamento é distinto do contrato de compra e venda firmado entre a consumidora e a empresa revendedora e que os defeitos alegados são referentes ao veículo, não caracterizando qualquer irregularidade na prestação do serviço de concessão de crédito. Sustentou, ainda, que por não ter relação com a revendedora o contrato deve ser honrado. O relator, ministro João Otávio de Noronha destacou que não é licito ao devedor rescindir o contrato e reaver as parcelas pagas de financiamento assegurado por alienação fiduciária, alegando defeito no bem adquirido. Para ele, embora o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) admita a rescisão do contrato de compra e venda de veículo usado, o mesmo não ocorre com o contrato de mútuo, já que a instituição financeira não pode ser tida como fornecedora do bem que lhe foi ofertado como garantia de financiamento. O ministro ressaltou também que as disposições do CDC incidem sobre a instituição financeira apenas na parte relativa à sua atividade bancária, acrescentando que, quanto a isso, nada foi reclamado. Ele entendeu que, no caso em questão, o banco antecipou dinheiro à consumidora, que o utilizou para comprar o automóvel, sendo certo que o defeito do produto não está relacionado às atividades da instituição financeira, pois toca exclusivamente ao revendedor do veículo. Por fim, o relator destacou que, ao contrário do entendimento firmado pelo tribunal de origem, o contrato de financiamento não é acessório do contrato de compra e venda, já que os contratos não se vinculam nem dependem um do outro. Com esses argumentos, acolheu o recurso para declarar o contrato celebrado entre as partes válido e eficaz em todos os seus efeitos. (Continua) Fonte: 8

9 Evolução do entendimento do STJ sobre o assunto Restituição de bem apreendido No contrato de empréstimo garantido com alienação fiduciária, a posse do bem fica com o devedor, mas a propriedade é do credor, conforme determina a lei (Decreto-Lei 911/69). A conclusão da Quarta Turma, no julgamento do Resp , é a de que, se houver inadimplemento, cabe ao credor requerer a busca e apreensão do bem alienado, que será deferida liminarmente. Cinco dias após a execução da liminar, o credor passará a ser o exclusivo possuidor e proprietário do bem (propriedade e posse do bem serão consolidadas no patrimônio do credor). (...) O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) proveu o recurso para declarar que a complementação do depósito deve levar em consideração as parcelas que venceram no curso da lide e determinou o retorno dos autos ao contador para que realizasse o cálculo, levando em consideração os valores depositados. Inconformado, o banco recorreu ao STJ sustentando que, para a purgação da mora, cumpre ao devedor pagar a integralidade da dívida pendente (parcelas vencidas, vincendas, custas e honorários advocatícios) no prazo legal de cinco dias, sendo inviável o pagamento extemporâneo. Além disso, alegou violação do Decreto-Lei 911/69 e dissídio jurisprudencial. Para o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, no prazo de cinco dias após a busca e apreensão, para o devedor ter direito à restituição, será necessário o pagamento da integralidade da dívida indicada pelo credor na inicial, hipótese em que o bem será restituído livre de ônus. (...) O relator ressaltou, ainda, a impossibilidade de restituição do bem apenas com o pagamento das parcelas vencidas, para o prosseguimento do contrato em relação às vincendas, e a inexistência de violação do Código de Defesa do Consumidor nessa previsão legal. Destacou também a importância em observar o regramento legal referente ao contrato de alienação fiduciária, que é importante ferramenta de fomento à economia. Fonte: 9