Relatório de Avaliação

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1 Relatório de Avaliação Rua Domingos Sequeira Lisboa Agosto / 2015

2 Maria Fernanda Domingues (Eng.ª Tec. Civil), na qualidade de Directora da empresa TINSA Portugal, como resumo da avaliação realizada por Daniel Carvalho (Arqº) e Pedro Mestre (Eng. Civil MSc.), depois da visita ao imóvel: Que o Terreno para Construção, sito na Rua Domingos Sequeira, freguesia de Lapa, concelho de Lisboa, tem as seguintes características e valores de avaliação: Solicitante: Câmara Municipal de Lisboa Declara Finalidade da Avaliação: Presumível Valor de Transacção (P.V.T.) no estado actual Estado: Considera-se o imóvel como devoluto. Critérios de Avaliação: recomendações das EVS - European Valuation Standards, do IVSC International Valuation Standards Committee (IVS), em tudo o que forem aplicáveis ao caso concreto. Métodos de Avaliação: Método do Valor Residual-DCF Para cálculos auxiliares o Método Comparativo e Método do Custo de Reposição. P.V.T. (de acordo c/ estudo de edif. CML) ,00 Os valores encontrados estão apoiados nos pressupostos referidos e nos dados obtidos da documentação fornecida, estando condicionado à apresentação de documentação original facultada (Estudo de Edificabilidade), e da documentação não analisada (Certidão da Conservatória do Registo Predial, Caderneta Predial Urbana, Projecto com evidencia de aprovação camarária á data atual, Alvará de Obras). O resultado desta avaliação tem um prazo de validade não superior a seis meses, dependerá do uso e manutenção do imóvel e está condicionado à não existência de quaisquer ónus ou encargos, considerando o uso actual do imóvel. Lisboa, 07 de Agosto de 2015 A Direcção Técnica Maria Fernanda Domingues (Eng.ª Téc. Civil OET nº 3572) (CMVM - AVFII/09/067/002)

3 Índice Resumo Objectivo Documentação Identificação do imóvel Características Da Localização Do imóvel Das áreas do imóvel atual Dos Instrumentos de Gestão Territorial em Vigor Avaliação Critérios e Metodologia Estudo de Mercado Prospecção do Mercado de Apartamentos Prospecção de Comércio Prospecção de Prédios Avaliação Método Valor Residual Dinâmco DCF (De acordo c/ ficha de Edif.) Conclusão Registo Fotográfico Documentação:... 16

4 Resumo Cumprindo as instruções das EVS, Norma IX, o relatório tem o seguinte conteúdo: a) Instruções, data e finalidade da avaliação Esta avaliação tem como objectivo o cálculo do Presumível Valor de Transacção (PVT) de o Terreno para Construção, sito na Rua Domingos Sequeira, freguesia de Lapa, concelho de Lisboa, em cumprimento da Legislação em vigor. A visita ao imóvel realizou-se no mês de Julho de Foram instruídos os seguintes pressupostos: O PVT do imóvel foi determinado, considerando que o mesmo está licenciado e livre de ónus e encargos. O proprietário não está obrigado por razões legais, ou outras, a vender o imóvel. E que a ficha de edificabilidade se encontra válido. b) Identificação da propriedade Localização: Rua Domingos Sequeira, freguesia de Lapa, concelho de Lisboa. c) Estado de conservação do Imóvel Imóvel existente para demolir e ser considerado como terreno urbano para construção com ficha de edificabiliade. d) Critérios de Avaliação Dados os pressupostos, calcula-se o PVT atendendo ao seu VALOR DE MERCADO EVS- 1 (EVS) e Artº 49(2) da Directiva Comunitária - 91/674/CEE e seguintes bem como do IVSC International Valuation Standards Committee (IVS), em tudo o que for aplicável ao caso concreto, usando-se os métodos mais adequados ao comportamento actual do mercado e às características da propriedade. e) Métodos de Avaliação Método do Valor Residual-DCF Para cálculos auxiliares o Método Comparativo e Método do Custo de Reposição. P.V.T. (de acordo c/ estudo de edif. CML) ,00 Página 1 de 16

5 f) Cláusulas de Publicidade, confidencialidade ou responsabilidade diante de terceiros Este relatório é confidencial para V. Exas. e V/assessores profissionais e só pode ser usado para os fins estabelecidos anteriormente. Não se aceitam responsabilidades no caso de que se use por pessoas distintas seja ou não para os fins indicados. g) Qualificação e independência dos avaliadores Os avaliadores possuem a qualificação adequada à realização deste trabalho conforme as Europeans Standards Valuations (S-2), as Normas do Instituto Seguros de Portugal e o Regulamento da CMVM. São cumpridas todas as exigências de independência frente ao cliente (não existe nenhum interesse nesta ou propriedade do cliente, seja para compra/venda, mediação imobiliária, leilão ou outra actividade relacionada com o mesmo). h) Factores Ambientais Não foram efectuadas inspecções a respeito da presença de substâncias tóxicas ou perigosas pelo que não nos podemos pronunciar com segurança sobre o seu impacto potencial sobre o valor do imóvel. Desta forma, para se conseguir o objectivo desta avaliação, considera-se que não existem condições ambientais desvalorizadoras do bem. Página 2 de 16

6 Relatório de Avaliação 1 Objectivo Esta avaliação tem como objectivos o cálculo do Presumível Valor de Transacção (PVT) de Terreno para Construção, sito na Rua Domingos Sequeira, freguesia de Lapa, concelho de Lisboa. Solicitante: Câmara Municipal de Lisboa. 2 Documentação Foram apresentados os seguintes documentos: Estudo de Edificabilidade da Câmara Municipal A análise dos documentos disponíveis foi complementada por uma visita ao local, tendo-se levado a cabo uma investigação complementar na zona, para recolha de elementos de relevância para a atribuição de valores. 3 Identificação do imóvel Localização: Rua Domingos Sequeira, freguesia de Lapa, concelho de Lisboa. Página 3 de 16

7 4 Características A-VARI 4.1 Da Localização O imóvel localiza-se na Estrela, próximo da Basílica e do Jardim da Estrela e beneficia de bons acessos ao centro de Lisboa Coordenadas GPS: 38 42'51.00"N, 9 9'43.82"W Trata-se de uma zona com um tipo de malha urbana consolidado e onde na envolvente os edifícios apresentam cércea variável, sendo em geral de médio porte, predominantemente de habitação plurifamiliar com aglum comércio de rua. Nesta zona da cidade existe proximidade a escolas (primárias, secundárias), serviços, áreas verdes e de lazer, transportes e boas acessibilidades dada a proximidade ao centro da cidade. Nas imediações está situada, Basílica e do Jardim da Estrela. No que concerne a transportes públicos, é servida por autocarros. Página 4 de 16

8 O estacionamento processa-se à superfície com moderada dificuldade, sendo sujeito a tarifa de parquímetro a não residentes Do imóvel Terreno para construção com 564,24m2. Com capacidade construtiva definida pela Câmara Municipal: SP Habitação: 655m2; Sup Comércio: 160m Das áreas do imóvel atual Não foi facultada documentação matricial De acordo com CRP: Área Total do Terreno: ND M2 De acordo com CPU: Área total do terreno: ND m² Área de implantação do edifício: ND m² Área bruta de construção: ND m²;área bruta dependente: ND m² 4.3 Dos Instrumentos de Gestão Territorial em Vigor Para efeitos da presente avaliação foi utilizada a capacidade construtiva defina por documento facultado pela C. M. Lisboa. Página 5 de 16

9 5 Avaliação 5.1 Critérios e Metodologia A-VARI Para efectuarmos a avaliação das fracções, vamos seguir as recomendações das EVS - European Valuation Standards e do IVSC International Valuation Standards Committee (IVS), em tudo o que forem aplicáveis ao caso concreto. Após análise dos documentos apresentados, da visita ao local e análise das suas características, sobretudo a localização, dimensão, optámos por seguir o critério do Valor de Mercado através do Método Comparativo de Mercado e Custo de Reposição Depreciado e Método do Rendimento: Valor de mercado é o montante estimado pelo qual, na data da avaliação, se trocaria voluntariamente um activo entre um comprador e um vendedor numa transacção livre, depois de uma comercialização adequada, na qual cada uma das partes actuou com conhecimento, prudentemente e sem coacção. Para cálculo do valor do imóvel considerando a venda das fracções, vamos usar os seguintes métodos: - Método Comparativo de Mercado - considerado como método directo, calcula-se o valor do bem comparando-o com os que estão sendo transaccionados na sua vizinhança, recorrendo, sempre que possível, à utilização de técnicas que envolvem análise estatística e meios informáticos sempre que seja possível ou considerados adequados. Deve atender-se que a comparação directa é sempre incompleta e imperfeita (porque não existem dois bens exactamente iguais devido à impossibilidade de poderem ocupar o mesmo espaço físico) pelo que nos limitamos a obter um valor analógico relacionado funcionalmente com os valores efectivamente praticados, partindo de valores de oferta ou transacção encontrados no mercado. Este método é o mais utilizado em todas as avaliações, obrigando a uma caracterização minuciosa do bem em avaliação (localização, tipo de construção, estado de conservação, etc.), a uma pesquisa exaustiva de antecedentes (casos) e à homogeneização destes antecedentes. - Método do Custo de Reposição neste método, simula-se a construção de um imóvel que substitua o avaliado, com recurso a modernas técnicas e materiais. Para tal, identificamos todos os investimentos e custos envolvidos no processo de construção, bem como os factores que contribuem para a formação do seu valor final, como sejam a aquisição do terreno, a afectação do investimento com uma percentagem de lucro bruto (compreendida dentro de intervalos adequados à prática normal) e uma determinada depreciação originada em causas várias como sejam a idade do edifício e possível desadequação funcional face às exigências actuais. Página 6 de 16

10 Método do Valor Residual calcula-se o valor do terreno tendo em atenção as suas potencialidades futuras, considerando o seu máximo valor eficiente. Nesta situação, o que se costuma fazer é simular a construção e comercialização do referido empreendimento (identificando todos os investimentos e custos envolvidos no processo de construção + comercialização, bem como os fatores que contribuem para a formação do seu valor final) e verificar se o valor do terreno e o lucro médio anual resultante deste investimento estão dentro de intervalos adequados à prática normal ou se satisfazem as exigências do investidor e cobrem o risco que lhe está associado. No caso presente, a simulação faz-se de forma a obter o valor que se deve pagar pelo terreno e o lucro que seria obtido com o projeto concluído. Esquematicamente pode ser resumido na seguinte expressão: (V) (C + L) = T, onde V = Valor total do imóvel concluído C = Custo Total da Construção (incluindo o lucro do empreiteiro e encargos gerais) L = Lucro do promotor T = Valor do Terreno O método residual dinâmico fundamenta-se num Discount Cash Flow através de um período mais ou menos longo, a que se aplica uma taxa de desconto (TIR) que iguala a zero o valor atual líquido (VAL) para o projeto imobiliário em estudo, onde figura como incógnita (gasto) o custo de aquisição do terreno, obtendo-se assim o seu valor. O DCF apoia-se no fluxo previsto de receitas e despesas associadas ao projeto imobiliário em estudo, considerando sempre a hipótese do seu maior e melhor uso legal, calculado num período previsível suficiente para o desenvolvimento do projeto, considerando os múltiplos fatores que afetam a sua duração e outras situações dependentes das condições de flutuação do mercado. Página 7 de 16

11 6 Estudo de Mercado A-VARI Regista-se fraco equilíbrio entre a oferta e a procura de imóveis com características similares nesta zona da cidade, atendendo à atual conjuntura económica e financeira. O estudo que se segue tem por base os elementos necessários para a realização do cálculo do PVT estimado, dados os pressupostos assumidos em cada cenário. O enquadramento em zona mista (residencial / serviços / comércio / escolas) permite abordar o mercado local com longevidade expectável, no contexto de desenvolvimento da cidade, ainda que a conjuntura actual não favoreçam o imediatismo da venda. 6.1 Prospecção do Mercado de Apartamentos Tipo Tipologia Descrição Área Bruta Privativa (m2) Valor de Mercado ( ) Valor unitário Valor unit. Homogeneizado Contacto Refª T1 Estrela, Travessa do Possolo 28, em condomínio com parqueamento e arrecadação, novo Particular T1 Mesma freguesia, novo, com 2 lugares de parqueamento e arrecadação Cidade Prática T1 Avenidas Novas, zona comparável, novo, com parqueamento e arrecadação Alvarez Marinho B-T1NM T1 Campo de Ourique, novo, no antigo Cinema Europa, com parqueamento e arrecadação Sétimo Ambiente T1 Av. 5 de Outubro, zona comparável, novo, com terraço, parqueamento e arrecadação Montrigues T1 Rua Castilho, novo, com um parqueamento e arrecadação Média Mínimo Máximo Ins Portugal VL076 (2) Tipo Tipologia Descrição Área Bruta Privativa (m2) Valor de Mercado ( ) Valor unitário Valor unit. Homogeneizado Contacto Refª T2 Mesma freguesia, novo, com 2 lugares de parqueamento e arrecadação Cidade Prática T2 Avenidas Novas, zona comparável, novo, com parqueamento e arrecadação Alvarez Marinho T2NM T2 Estrela, novo, boa qualidade de acabamentos T2 Príncipe Real, prédio com elevador, reconstruido em T2 Príncipe Real, prédio com elevador, reconstruido, em projecto, com terraço Consultan Consultan Maison dor T2 Avenidas Novas, zona comparável, novo, com parqueamento e arrecadação Casa Dimensão CD T2 Avenidas Novas, zona comparável, novo Média Mínimo Máximo Casa Dimensão CD Página 8 de 16

12 Tipo Tipologia Descrição Área Bruta Privativa (m2) Valor de Mercado ( ) Valor unitário Valor unit. Homogeneizado Contacto Refª T3 Avenidas Novas, zona comparável, novo, com dois parqueamento e arrecadação Casa Dimensão CD T3 Saldanha, como novo, com dois lugares de parqueamento Consultan T3 Av. 5 de Outubro, novo, com dois parqueamento e arrecadação Nélson Plácido NP0041 T3 Rato, em projecto, reconstrução de edifício, 2 parqueamento e arrecadação Cidade Prática T3 Av. 5 de Outubro, novo, com dois parqueamento e arrecadação T3 Campo de Ourique, novo, no antigo Cinema Europa, com 2 parqueamentos e arrecadação T3 Chiado, prédio reconstruido Nélson Plácido Sétimo Ambiente Casa Dimensão NP CD (A) Média Mínimo Máximo Tipo Tipologia Descrição Área Bruta Privativa (m2) Valor de Mercado ( ) Valor unitário Valor unit. Homogeneizado Contacto Refª T4 Av. 5 de Outubro, novo, com dois parqueamento e arrecadação Nélson Plácido NP0043 T4 Saldanha, novo, com parqueamento e arrecadação T4 Saldanha, novo, com parqueamento e arrecadação T4 T4 Campo de Ourique, novo, com 2 parqueamentos e arrecadação Rato, em condomínio, com 2 lugares de parqueamento, T4 Estrela - Campo de Ourique, novo T4 Av. 5 de Outubro, novo, com dois parqueamento e arrecadação 6.2 Prospecção de Comércio Média Mínimo Máximo Habisale Consultan Casas e Casinhas Claustro A Predial Liz Avenida Homes M284 (3) Tipo Tipologia Descrição Área Bruta Privativa (m2) Valor de Mercado ( ) Valor unitário Valor unit. Homogeneizado Contacto Refª Loja Av. Infante Santo, com 2 pisos Loja Av. Infante Santo, nova, com 2 lugares de parqueamento Loja Rato, nova, com um lugar de parqueamento Consultan Cidade Prática Janelas de Lisboa Loja Saldanha, nova, arrecadação e garagem com 3 lugares de estacionamento Wallis W1717 Loja Bairro Alto, Condomínio Santa Catarina, nova Quintela & Penalva LOJ0355 Loja Bairro Alto, Condomínio Santa Catarina, nova RioMagic Deluxe /2014 Média Mínimo Máximo Página 9 de 16

13 6.3 Prospecção de Prédios A-VARI Tipo Tipologia Descrição Área de Área Bruta terreno (m2) (m2) Valor de Mercado ( ) Repercussão acima do solo Valor unit. terreno Contacto Refª Prédio Marquês do Pombal, com projeto PIP aprovado para empreendimento imobiliário com 20 fogos + 154m2 para SPA+ginásio e/ou sala de condomínio), 3 lojas e 2 de pisos de estacionamentos em cave com 35 lugares Inside Living Prédio Praça da Alegria, com PIP aprovado com a possibilidade de se construir mais três pisos Wallis W314 Prédio Saldanha, com projecto aprovado com 2900m2 acima do solo para 25 apartamentos Prédio Saldanha, para intervenção, devoluto, com m Prédio Lapa, para intervir, possibilidade de construção de 2.850m Habipróprio RioMagic Deluxe Urban Profile A 1020 (1) 1083/2015 NBS-E2 Prédio São Sebastião da Pedreira, Devoluto composto por 10 pisos acima do solo e 3 pisos abaixo do solo RioMagic Deluxe /2014 Prédio Avenida da República, com projecto aprovado para 19 fogos, espaço comercial e estacionamentos, com área acima do solo, de 3350,00 m Strong Source Nov003 Média Mínimo Máximo Avaliação 7.1 Método Valor Residual Dinâmco DCF (De acordo c/ ficha de Edif.) Os dois quadros iniciais que precedem o DCF fundamentam os custos adotados (quadro 1) e os valores de venda (quadro 2) que constam no DFC. Método Custo de Construção Piso Natureza de Ocupação Designação Área Bruta Privativa (m2) Custos Unitário de Construção ( /m 2 ) Custo de Construção Total (Cc) ( ) A Cu Cc=A*Cu 2P+4P Habitação 655, RC Comércio 160, Custos directos 815, Método Comparativo de Mercado: Piso Usos / Ocupação Área Bruta Privativa (m2) Valor Unitário ( /m 2 ) P. V. T. ( ) 2P+4P Habitação 655, RC Comércio 160, Total 815, Página 10 de 16

14 FLUXOS DE CAIXA Momento 0 Ano 2015 Ano 2016 Ano 2017 Ano 2018 Ano 2019 Ano 2020 TOTAIS Faseamento ( V.A.L.) Sem. 2 Sem. 1 Sem. 2 Sem. 1 Sem. 2 Sem. 1 Sem. 2 Sem. 2 Sem. 1 Sem. 1 Vendas Vendas brutas 0% 0% 0% 0% 20% 20% 20% 15% 15% 10% 100% Custos Taxas camarárias 0% 65% 5% 5% 5% 20% 0% 0% 0% 0% 100% Construção 0% 0% 25% 25% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 100% Projectos e Gestão de obra 20% 30% 20% 10% 10% 10% 0% 0% 0% 0% 100% Vendas Vendas brutas Custos de Comercialização 2,0% Vendas Líquidas Custos (excluindo aquisição de terreno) Taxas camarárias 8,0% Construção Projectos e Gestão de 7,5% obra e outros Imprevistos 2% Custos Totais MARGEM OPERACIONAL (12.767) (57.452) ( ) ( ) Lucro do Promotor 8,0% CUSTO BRUTO DE AQUISIÇÃO DO TERRENO Custos de Transacção 7,5% VALOR RESIDUAL DO TERRENO Taxa de Actualização Semestral: 4,64% Taxa de Actualização Anual 9,50% CUSTOS DE DEMOLIÇÃO VALOR RESIDUAL DO IMÓVEL Página 11 de 16

15 8 Conclusão Face à metodologia seguida e aos pressupostos considerados, propõe-se para valor actual do imóvel, o abaixo indicado: P.V.T. (de acordo c/ proj aprov. 162/EDI/2005) ,00 O valor proposto tem em conta que: O imóvel está licenciado, livre de ónus e encargos. Que os documentos fornecidos pelo cliente estão conforme os respectivos originais Que as áreas e usos adoptados na avaliação estejam devidamente licenciadas. E que o projecto aprovado para o local, seja semelhante a sintese de edificabilidade apresentado pela CML. Dadas as circunstâncias gerais do mercado (em crise), o valor proposto pode variar +10% e está condicionado à apresentação de documentação suficiente que demonstre as condições legais para que se possa proceder à sua transacção, livre de outros ónus ou encargos de qualquer natureza. O resultado desta avaliação tem um prazo de validade não superior a seis meses e dependerá do uso e manutenção do imóvel avaliado, bem como do seu estado de conservação, assim como das restantes condições que determinaram o cálculo dos valores referidos. Este resultado faz parte do contexto deste relatório pelo que não pode ser usado separadamente, devendo ser alterado se qualquer das condições dos pressupostos considerados não se verificar ou forem alteradas. Lisboa, 7 de Agosto de 2015 Os avaliadores, Pedro Mestre (Eng.Civil MSc - OE nº63604) (CMVM-AVFII/09/067/004) Daniel Carvalho (Arquiteto - OA nº7187) (CMVM-AVFII/09/067/006) O Certificador, Maria Fernanda Domingues (Eng.ª Téc. Civil OET nº 3572) (CMVM - AVFII/09/067/002) Página 12 de 16

16 Registo Fotográfico A-VARI Página 13 de 16

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