.-- ACORDÃO. VISTOS, relatados e discutidos os autos acima mencionados.

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1 . :, r. h:4-.-;, fa. _..W. 7,?...,ilig- lí9j- rr I r- PtiéJtáiTIX w W Poder Judiciário do Estado da Paraíba Tribunal de Justiça Gabinete da Des a Maria das Neves do Egito de A. D. Ferreira ACORDÃO APELAÇÃO Cá/EL N o / s11 -. ITAL RELATORA: Desa Maria das Neves do ito de A 0. Ferreira APELANTES: Dix-Sept Dantas Bonircio e s. - esposa, Luiza Azevedo dos Santos Bonifácio ADVOGADO: Adail Byron Pimentel APELADOS: Evaldo Sales Honfi e s a - - posa, Walda Suely Rabelo Honfi ADVOGADO: José Cleto Lima de O i ira I.-- APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, CELEBRADO EM DUPLICIDADE. AMBOS OS CONTRATOS NÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE OPONIBILIDADE A TERCEIROS. OCORRÊNCIA. PROVIMENTO. - O contrato de promessa de compra e venda possui natureza de direito real, e, para ser oponível a terceiros, deverá ser devidamente registrado em cartório competente de registro de imóveis, sob pena de' gerar apenas o efeito inter partes. - Por não ter sido registrado em cartório, o primeiro contrato não é oponível a terceiro. De igual forma, por ter sido o segundo contrato de promessa de compra e venda registrado em cartório de registro de títulos e documentos, quando o deveria ter sido em cartório de registro de imóveis, não será oponível a terceiros. - In casu, em razão de ambos os contratos preliminares gerarem apenas efeitos inter partes, o registro imobiliário definitivo do imóvel, realizado na forma da lei civil, é que passará a ter efeito de oponibilidade a terceiros. VISTOS, relatados e discutidos os autos acima mencionados. ACOR DA a Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba, à unanimidade, dar provimento ao recurso apelatório.

2 DIX-SEPT DANTAS BONIFÁCIO e SUA ESPOSA, j,: 5, AZEVEDO DOS SANTOS BONIFÁCIO, interpuseram recurso de apelação cível, i 'formados com a sentença lançada em primeira instância, a qual julgou improcedente o pedido formulado na Ação Declaratória que tinha como objeto a declaração da existência de relação jurídica sobre um determinado imóvel, do qual reivindicam a propriedade. Os apelantes alegam que a sentença de primeiro grau merece reforma, pois os apelados não possuíam uma escritura pública devidamente registrada do imóvel, tendo apenas firmado um contrato de compromisso de compra venda datado de 28/12/2001. Dessa forma, em suas razões, os recorrentes afirmam que são os reais proprietários do imóvel, uma vez que realizaram um contrato anterior de compromisso de compra venda, na data 08/08/1998. Aduzem, ainda, que, na ocasião, não registraram em cartório tal contrato, devido à má-fé da Construtora, que se escusou durante tempos da sua obrigação, e, assim, somente após uma disputa judicial, conseguiram o direito de registrar seu imóvel na data de 13/09/ Em sede de contrarrazões (fls. 217/220), os apelados rebateram todos os argumentos ora afirmados e pugnaram pela manutenção da sentença em todos os seus termos. Em parecer (fls. 227/229), o Ministério Publicou opinou pelo desprovimento do apelo. É o relatório. VOTO: Desa MARIA DAS NEVES DO EGITO DE A. D. FERREIRA Relatora Em uma nova análise nos autos, constatei que o registro do segundo contrato preliminar não foi realizado em cartório de registro de imóveis, e sim registrado em cartório de títulos e documentos, como será demonstrado a seguir. O contrato preliminar é gênero, cuja espécie é o contrato de compromisso de compra e venda, sendo este um instrumento mediante o qual as partes se obrigam a concluir no futuro um contrato definitivo. O artigo 463 do Código Civil estabelece: Art Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente. Essa espécie de contrato possui dois efeitos, a depender de seu registro: efeito inter partes, caso não seja registrado; e efeito erga omnes, caso seja registrado em cartório competente, sendo, dessa forma, oponível a terceiros. Nesse sentido, o artigo do Código Civil dispõe:

3 ' 3 Art Mediante promessa c17411 o a e venda, em que se não pactuou arr= 4imento, celebrada por instrumento público ou je icular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, :dquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Portanto, de acordo com o artigo supracitado, o contrato de promessa de compra e venda possui natureza de direito real, e, para ser oponível a terceiros, deverá ser devidamente registrado, sob pena de gerar apenas o efeito inter partes. leciona: Sobre o tema, o eminente doutrinador Pablo Stolze Gagliano, Firmado, pois, o compromisso e levado ao Registro Imobiliário, o referido título passaria a surtir efeitos reais, em caráter erga omnes, viabilizando assim, a eventual adjudicação compulsória) 010 No caso em tela, de acordo com o documento de fls. 11, observa-se que o primeiro contrato de promessa de compra e venda, firmado entre os apelantes e a Construtora, datado de 08/08/1998, não foi registrado em cartório competente. Então se conclui que o primeiro contrato de promessa de compra e venda, por não ter sido devidamente registrado, possuirá apenas efeitos inter partes, não oponível a terceiros. De igual modo, de acordo com o documento (fls. 79/84), o segundo contrato de compromisso de compra venda, firmado entre a Construtora e os apelados, cujo assentamento se deu em 16/09/2002, não foi devidamente registrado em cartório competente de registro de imóveis, não sendo, portanto, oponível a terceiros na forma da lei. Tal contrato preliminar foi assentado em cartório de registro de tftulos e documentos. Dessa forma, em razão de ambos os contratos preliminares não preencherem os requisitos legais para serem oponíveis a terceiros, o registro definitivo do imóvel, realizado pelos apelantes (documento fls. 29/33), datado de 13/09/2002, é documento hábil a ter o mencionado efeito de oponibilidade a aqueles estranhos ao negócio jurídico, ou seja, in casu, será este o único título a ter o condão de anular a transferência de domínio do imóvel a terceiros. No caso em comento, é importante colacionar o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça: Ação anulatória de escritura pública cumulado com cancelamento de registro imobiliário. Compromisso de compra e venda não registrado. I- omissis II - A promessa de compra e venda, se não averbado no registro imobiliário, não possibilita ao In Novo Curso de Direito Civil, vol. IV, página 46, São Paulo, Saraiva, 2008.

4 4 comprador ariular posterior transferência domí.' a terceirosi2 Esse julgado guarda total correlação lógica com 4 caso em tela, pois, se um dos contratos preliminares de promessa de compra e venda fosse devidamente registrado em cartório competente, tornaria sem efeitos a posterior transferência de domínio do imóvel, independentemente da existência posterior do registro imobiliário definitivo. Quanto à alegação da suposta má-fé dos recorridos, em razão de não terem buscado prévio conhecimento da situação do imóvel antes da celebração do segundo contrato de compromisso de compra e venda, reportar-nos-emos ao sábio entendimento do Ministério Público, às fls. 227/229. Os contratantes são obrigados a guardar, tanto na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e da boa-fé, conforme estabelece o artigo 442 do Código Civil. 111 O princípio da boa-fé, expresso no artigo comentado, deve ser visto em sua forma objetiva (boa-fé objetiva), valorizando a conduta de lealdade dos contratantes em todas as fases contratuais. Dessa forma, a boa-fé exigida não abrange o subjetivismo (as intenções) das condutas dos contratantes. Compulsando os autos, não há provas de que os recorridos deixaram de utilizar-se da boa-fé. Desse modo, até que se comprove o vício do negócio jurídico decorrente de fraude, simulação, coação, dissimulação, dolo ou lesão na celebração do segundo contrato de promessa de compra e venda do referido imóvel, as meras intenções (subjetivismo) das partes são irrelevantes para o direito. Entendo que, no caso em tela, pelo que consta nos autos, tanto no primeiro contrato de promessa de compra e venda celebrado com os apelantes, quanto no posterior contrato de promessa de compra e venda celebrado com os recorridos, o único sujeito que agiu com manifesta má-fé e com o dolo de prejudicar terceiros, foi a Construtora do imóvel. É importante ressaltar que, mesmo não sendo registrado em órgão competente e possuindo apenas o efeito entre as partes contratantes, o descumprimento culposo do contrato de compromisso de compra e venda gera direito à reparação em perdas e danos contra a Construtora, que manifestamente agiu de má-fé. Assim entende o Superior Tribunal de Justiça: Contrato de promessa de compra e venda. Venda a terceiros. O promissório comprador de unidade habitacional tem o direito de ser ressarcido das importãncias que despendeu no cumprimento do contrato, se o imóvel que lhe foi prometido vender vem a ser alienado a terceiros, sem a rescisão do seu contrato. Recurso conhecido e provido.3 Então o apelo há de prosperar, para anular-se a transferência de domínio do imóvel aos apelados, uma vez que a escritura definitiva do imóvel é 2 STJ - REsp / SP, rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, 3 a Turma, j. 09/12/2003, DJ 25/02/ STJ-REsp / SP, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, 4a Turma, j. 12/03/2002, DJ 27/05/2002.

5 5 oponível a terceiros de acordo com a lei civil, restando aos recorrid i s. e -ritual ação de reparação civil de danos contra a Construtora, ' iu com manifesto dolo ao beneficiar-se de prejuízos alheios. Pelos motivos de fato e de direito ora explanados, dou provimento ao apelo, reformando a decisão proferida pelo Magistrado de primeiro grau, e, em consequência, declaro os apelantes como legítimos e únicos possuidores dos direitos reais sobre o imóvel em questão. Condeno, ainda, a parte apelada, em razão da inversão do ônus da sucumbência, em honorários advocatícios no montante de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. É como voto. Presidiu a Sessão o Excelentíssimo Desembargador MARCOS CAVALCANTI DE ALBUQUERQUE, que participou do Julgamento com ESTA RELATORA e com a Excelentíssima Desembargadora MARIA DE FÁTIMA MORAES BEZERRA CAVALCANTI. Presente à Sessão a Excelentíssima Doutora LÚCIA DE FÁTIMA MAIA DE FARIAS, Procuradora de Justiça. Sala de Sessões da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba, em João Pessoa/PB, 23 de abril de Desa MARIA DAS NEVE* 0 EGITO DE A. D. FERREI ri. Re a

6 PkT R IBLIN AL DE JUSTIÇA Coordenadoria Jadiciária o 20.e>11 010