ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO Comarca de Jaraguá do Sul Vara da Fazenda

Transcrição

1 Autos n Ação: Ação Civil Pública/Lei Especial Autor: Ministério Público do Estado de Santa Catarina Réu: Criciúma Construções Ltda. Vistos, etc. I Trata-se de pedido de antecipação da tutela formulado em ação civil pública ajuizada pelo MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SANTA CATARINA contra CRICIÚMA CONSTRUÇÕES LTDA., objetivando que a ré: a) seja proibida de realizar publicidade sobre à venda de imóveis ou comercialização de unidades no "Edifício Residencial Paoletto" até ulterior comprovação da incorporação no Ofício de Registro de Imóveis; b) revogue quaisquer contratos de publicidade e de comercialização de unidades do empreendimento em questão (com imobiliárias diversas), imputando-se exclusivamente à ré a culpa pela continuação de quaisquer publicidades; c) exiba em Juízo todos os contratos relativos a vendas, promessas de venda, reservas ou quaisquer negócios jurídicos envolvendo as unidades do empreendimento sub judice; d) afixe placa visível no local da obra, informando que o empreendimento não possui registro de incorporação imobiliária e que se encontra pendente de decisão nos presentes autos. Requer, ainda, como pedido emergencial, que seja concedido o prazo de 120 (cento e vinte) dias para que a ré regularize o empreendimento, promovendo o registro de incorporação no Ofício de Registro de Imóveis. Caso transcorrido referido prazo sem que tenha ocorrido a regularização do empreendimento, pleiteia que a ré, de forma alternativa, substitua, no prazo de 120 (cento e vinte) dias, os apartamentos impróprios ao consumo negociados, por outros regulares e em perfeitas condições de uso urbano, ou a restituir as quantias pagas pelos consumidores, com atualização monetária, caso assim optarem os referidos consumidores, tudo sob pena de multa diária no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em caso de descumprimento das obrigações impostas, além de configuração de crime de desobediência. Alegou, em síntese, que instaurou Inquérito Civil Público n , para apurar a comercialização de imóveis pela SV Portal de Imóveis e pela Criciúma Construções Ltda., em desacordo com a Lei n /64, quando restou evidenciado que aquela havia anunciado à venda unidades habitacionais no citado edifício sem a indicação do registro da incorporação imobiliária. 1 Disse que restou constatado que o empreendimento em questão

2 havia sido construído pela ré, a qual contratou os serviços de corretagem da empresa SV Portal de Imóveis Ltda. para o anúncio e venda das unidades localizadas no referido edifício. Arguiu que, em que pese notificada a empresa SV Portal de Imóveis Ltda. e a ré, somente aquela prestou informações sobre os fatos, tendo a esta deixado transcorrer o prazo sem qualquer manifestação. Em sua manifestação, alegou que a empresa SV Portal de Imóveis Ltda. prestou esclarecimentos, tendo encaminhado a matrícula do imóvel n sem a anotação do registro da incorporação imobiliária, mas que demonstrou interesse em regularizar suas atividades, tanto que firmou Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta. Sustentou que a ré é responsável pela incorporação imobiliária do imóvel e também pela comercialização das unidades habitacionais em desacordo com a legislação, já que contratou os serviços da empresa de corretagem para o anúncio e venda das unidades autônomas em sítios eletrônicos. Por tais razões, diante da desídia da ré e visando a proteção dos direitos difusos dos consumidores, requereu a concessão da presente antecipação de tutela. É o relatório. DECIDO. II - O Ministério Público ajuizou a presente ação civil pública objetivando a antecipação dos efeitos da tutela, inaudita altera pars, para que a ré: a) seja proibida de realizar publicidade sobre à venda de imóveis ou comercialização de unidades no "Edifício Residencial Paoletto" até ulterior comprovação da incorporação no Ofício de Registro de Imóveis; b) revogue quaisquer contratos de publicidade e de comercialização de unidades do empreendimento em questão (com imobiliárias diversas), imputando-se exclusivamente à ré a culpa pela continuação de quaisquer publicidades; c) exiba em Juízo todos os contratos relativos a vendas, promessas de venda, reservas ou quaisquer negócios jurídicos envolvendo as unidades do empreendimento sub judice; d) afixe placa visível no local da obra, informando que o empreendimento não possui registro de incorporação imobiliária e que se encontra pendente de decisão nos presentes autos. Pleiteou, ainda, que seja determinado à ré a regularização do empreendimento em tela, com o registro da incorporação no Ofício de Registro de Imóveis, no prazo de 120 (cento e vinte) dias, e, em caso de descumprimento, que substitua, no mesmo prazo, os apartamentos impróprios ao consumo negociados, por outros regulares e em perfeitas condições de uso urbano, ou restitua as quantias pagas pelos consumidores, com atualização monetária, caso assim optem os referidos consumidores. 2

3 A tutela antecipatória é um provimento judicial provisório que, entretanto, antecipa os efeitos fáticos da pretensão invocada, a qual, se acolhida, somente seria concedida ao final. Exige a lei (art. 273 do Código de Processo Civil), por essa razão, a presença de requisitos específicos estabelecidos para não prejudicar a segurança jurídica das demandas, quais sejam: a) prova inequívoca e (b) verossimilhança da alegação. Bem salienta Teori Albino Zavascki: "O fumus boni juris deverá estar, portanto, especialmente qualificado: exige-se que os fatos, examinados com base na prova já carreada, possam ser tidos como fatos certos. Em outras palavras: diferentemente do que ocorre no processo cautelar (onde há juízo de plausibilidade quanto ao direito e de probalidade quanto as fatos alegados), a antecipação da tutela de mérito, supõe verossimilhança quanto ao fundamento de direito, que decorre de (relativa) certeza quanto à verdade dos fatos." (in: Antecipação da Tutela. São Paulo, Saraiva. 1997, p ) Isso implica em dizer que, no momento da concessão da antecipação da tutela, ao Juiz não podem restar dúvidas de que a prova existente nos autos é hábil para reconhecer, ainda que provisoriamente, a procedência do pedido do autor. Frise-se que a medida pode ser revogada a qualquer tempo se for produzida contraprova que elida a pretensão inicial. Necessária, ainda, a concorrência dos pressupostos alternativos, insculpidos nos incisos I e II do artigo 273 da Lei Adjetiva: a) o receio de dano irreparável ou de difícil reparação (inciso I) ou b) o abuso de defesa ou manifesto propósito protelatório do réu (inciso II). In casu, verifica-se que o Ministério Público ingressou com a presente ação civil pública, visando que a ré seja proibida de continuar promovendo a publicidade e comercialização das unidades do "Edifício Residencial Paoletto", até a comprovação da incorporação imobiliária do referido empreendimento no Ofício de Registro de Imóveis, de modo que novos consumidores não venham a ser lesados pela conduta ilegal da demandada. A Lei n /1964, no parágrafo único do artigo 28, define a incorporação imobiliária como "(...) a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas." incorporador: O artigo 29, parágrafo único, da mencionada lei, define a figura do "Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que 3 embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando

4 a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas." Grifei. incorporadoras: Já o artigo 31, aponta quais são as pessoas que podem ser "Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser: a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32; b) o construtor ou corretor de imóveis. c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente." Na sequência, o art. 32 especifica quais os documentos que precisam ser arquivados perante o Registro de Imóveis para que o incorporador possa negociar as unidades autônomas: "Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída; 4

5 f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; ) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações; l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39; m) certidão do instrumento público de mandato, referido no 1º do artigo 31; n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34); o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinoo anos. ) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos." 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro." (...) " 3º O número do registro referido no 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatòriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios 'classificados'." (...) 5

6 " 11 Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do Registro de Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências previstas no 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o registro provisório. 12 O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o registro definitivo. (...)" Grifei. Pois bem. Analisando os autos, verifica-se que após o representante do Ministério Público tomar conhecimento de que a empresa SV Portal de Imóveis Ltda. estava anunciando a venda as unidades do Edifício Residencial Paoletto, cujo empreendimento não possuiria incorporação imobiliária, instaurou Inquérito Civil visando apurar tais irregularidades, quando posteriormente determinou a inserção da ré no polo passivo. A matrícula do imóvel acostada às fls. 47/48, demonstra a ausência do registro da incorporação imobiliária. O documento acostado à fl. 25 comprova que o empreendimento estava sendo anunciado à venda sem que houvesse a devida incorporação imobiliária, cuja responsabilidade pela incorporação seria da ré, conforme mencionado pela corretora de imóveis às fls. 32/33. Através de decisão prolatada recentemente nos Autos n (fls. 67/74), verifica-se que o objeto social social da ré, segundo consta na Cláusula 1ª, da 26ª Alteração Contratual, possui a seguinte descrição: "Construção de prédios destinados a venda, incorporação de empreendimentos imobiliários, compra e venda de imóveis próprios e de terceiros, corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis, holdings de instituições não-financeiras, desmembramento ou loteamento de terrenos, participação em outras sociedades como acionista ou quotista, importação de produtos relacionados à construção civil e ambulatório médico para atendimento dos trabalhadores da empresa." Grifei. Segundo se denota ainda da matrícula n , acostada às fls. 47/48, o proprietário do imóvel onde se localiza o empreendimento em questão, é o 6 "Edifício Endereço: Rua Residencial Guilherme Cristiano Paoletto Wackerhagen, Empreendimento 87, Vila NovaImobiliário - CEP , Ltda.", Jaraguá cuja sede do Sul-SC localizada -

7 na Rodovia Luiz Rosso, nº 1090, na cidade de Criciúma (SC), corresponde ao mesmo endereço da ré. Ademais, em que pese o Ministério Público ter instaurado o competente Inquérito Civil e ter notificado a então investigada (fls. 43 e 52), de modo que esta pudesse se defender acerca dos fatos a ela imputados, percebe-se que não houve manifestação por parte da ré. Assim, evidenciada a verossimilhança das alegações do representante do Ministério Público, alicerçadas em prova inequívoca, consoante demonstrado, pois há prova nos autos de que o empreendimento "Edifício Residencial Paoletto" não possui incorporação imobiliária e a ré está promovendo a comercialização das referidas unidades autônomas, o que caracteriza a ilegalidade apontada. A propósito, colhe-se decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina lavrada em face da empresa ré: "APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E TUTELA COLETIVA. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO NA ORIGEM. (...) (4) COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS. AUSÊNCIA DE PRÉVIO REGISTRO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ILÍCITO CARACTERIZADO. EXEGESE DO ART. 32 DA LEI N /64. SUSPENSÃO DA COMERCIALIZAÇÃO E PUBLICIDADE, ENQUANTO NÃO REGISTRADA A INCORPORAÇÃO. MEDIDA PRUDENTE. - Consoante exegese do art. 32 da Lei n /64 e legislação em vigor, inviável a publicidade e comercialização de unidades autônomas de edifício sem o prévio registro e menção da incorporação imobiliária, sendo mister a suspensão das vendas e propaganda enquanto não efetivada a necessária anotação. (...) RECURSO PROVIDO. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO DE UM PEDIDO E PROCEDÊNCIA PARCIAL DO RESTANTE." (TJSC, Apelação Cível n , de Jaraguá do Sul, rel. Des. Henry Petry Junior, j ) Grifei. Sobre a necessidade de registro da incorporação antes da comercialização do empreendimento, preconiza a jurisprudência: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BILATERALIDADE DA AVENÇA. INADIMPLÊNCIA DA INCORPORADORA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO DE IMÓVEIS. OBRA NÃO REALIZADA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE TODAS AS PARCELAS PAGAS. RECURSO NÃO PROVIDO. No caso de incorporações, é imprescindível que antes de 7 Endereço: Rua GuilhermeseCristiano iniciar Wackerhagen, a comercialização 87, Vila Novae -negociação CEP , dejaraguá imóveis, do Sul-SC eles -sejam

8 devidamente registrados em cartório, conforme preceitua o artigo 32, da Lei n /1964. Sendo irregular a incorporação e sem que as obras tenham sequer iniciado, mesmo após transcorridos 1/3 (um terço) para o prazo final da entrega dos imóveis, é viável a rescisão contratual." (TJSC, Apelação Cível n , de Balneário Camboriú, rel. Des. Carlos Prudêncio, j. Em ) Grifei. A urgência da medida se evidencia pela necessidade de proteção aos direitos dos consumidores que podem estar sendo lesados, já que há prova nos autos acerca da publicidade (fl. 25) sobre a comercialização do referido empreendimento. Assim, preenchidos os requisitos previstos no art. 273 do Código de Processo Civil, entendo que o pedido emergencial merece ser acolhido, à exceção, contudo, do pedido alternativo constante do item "d" da inicial (fl. 18), o qual será analisado no momento oportuno, caso necessário. III - Diante do exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a ANTECIPAÇÃO DE TUTELA para DETERMINAR que a ré: a) se abstenha de realizar publicidade sobre à venda de imóveis ou comercialização de unidades no "Edifício Residencial Paoletto" até ulterior comprovação da incorporação no Ofício de Registro de Imóveis; b) revogue quaisquer contratos de publicidade e comercialização de unidades do empreendimento em questão (com imobiliárias diversas); c) exiba em Juízo todos os contratos relativos às vendas, promessas de venda, reservas ou quaisquer negócios jurídicos envolvendo as unidades do empreendimento em questão; d) afixe placa visível no local da obra, informando que o empreendimento não possui registro de incorporação imobiliária e que se encontra pendente de decisão nos presentes autos; e, e) regularize o empreendimento em questão, no prazo de 120 (cento e vinte) dias, promovendo o registro de incorporação perante o Ofício de Registro de Imóveis, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais). INTIMEM-SE e CUMPRA-SE com urgência. prazo legal. CITE-SE a parte ré para, querendo, apresentar contestação no PUBLIQUE-SE edital no órgão oficial, consoante estabelece o art. 94 do Código de Defesa do Consumidor, a fim de que eventuais interessados possam intervir no processo como litisconsortes. Jaraguá do Sul (SC), 08 de novembro de 2013 Candida Inês Zoellner Brugnoli 8 Juíza de Direito