DESPACHO Ação Pronunciamento impugnado III.a) DETERMINAR primeira e segunda rés III.b) DETERMINAR terceira ré

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1 Agravo de Instrumento n , de Jaraguá do Sul Agravantes : Criciúma Construções Ltda e outros Advogados : Drs. Albert Zilli dos Santos (13379/SC) e outro Agravado : Ministério Público do Estado de Santa Catarina Promotor : Dr. Rafael Meira Luz (Promotor) Relator: Des. Rodolfo C. R. S. Tridapalli DESPACHO Cuida-se de agravo por instrumento interposto por Criciúma Construções Ltda e outros contra decisão da lavra do Juízo da Vara da Fazenda Pública da Comarca de Jaraguá do Sul, Juíza CÂNDIDA INÊS ZOELLNER BRUGNOLLI. I - Relatório Ação: Ação Civil Pública (autos n ) proposta pelo Agravado em desfavor do Agravante visando a comprovação da incorporação imobiliária do empreendimento conhecido por "Parque Residencial Jardins de Monet", devidamente registrado no Ofício de Registro de Imóveis. Pronunciamento impugnado: deferiu, em parte, a antecipação de tutela para: III.a) DETERMINAR que a primeira e segunda rés: a) se abstenham de realizar publicidade sobre à venda de imóveis ou comercialização de unidades no "Parque Residencial Jardins de Monet" até ulterior comprovação da incorporação devidamente registrada no Ofício de Registro de Imóveis; b) se abstenham de cobrar as prestações mensais dos consumidores adquirentes das unidades habitacionais do empreendimento em questão, até ulterior comprovação da incorporação devidamente registrada no Ofício de Registro de Imóveis e início das atividades de construção do citado empreendimento; c) revoguem quaisquer contratos de publicidade e comercialização de unidades do empreendimento em questão (com imobiliárias diversas); d) exibam em Juízo todos os contratos relativos às vendas, promessas de venda, reservas ou quaisquer negócios jurídicos envolvendo as unidades do empreendimento em questão; e) afixem placa visível no local da obra, informando que o empreendimento não possui registro de incorporação imobiliária e que se encontra pendente de decisão nos presentes autos; e, f) regularizem o empreendimento em questão, no prazo de 120 (cento e vinte) dias, promovendo o registro da incorporação perante o Ofício de Registro de Imóveis, tudo sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais); III.b) DETERMINAR que a terceira ré: a) se abstenha de realizar publicidade sobre à venda de imóveis ou comercialização de unidades no "Parque Residencial Jardins de Monet" até ulterior comprovação da incorporação no Ofício de Registro de Imóveis; e b) exiba em Juízo todos os contratos relativos às vendas, promessas de venda, reservas ou quaisquer negócios jurídicos envolvendo as unidades do empreendimento em questão, bem como o contrato de prestação de serviços que mantém com a primeira e segunda ré, tudo sob pena de multa diária no

2 valor de R$ 1.000,00 (um mil reais). (fls. 284/293). Recurso: agravo por instrumento com pedido de efeito suspensivo. Fundamento invocado: aponta, em síntese, que a decisão proferida estaria equivocada, tendo em vista que já estão providenciando todos os documentos e averbações necessárias, porém até o momento ainda não foi possível finalizar o processo de incorporação, que de posse do Ofício de Registro de Imóveis de Jaraguá do Sul, sob o protocolo n estaria em fase final de elaboração. Comentou acerca da demora no procedimento de registro e que não estaria se furtando ao cumprimento. Por fim, discorreu acerca da multa diária e postulou pela concessão do pedido de efeito suspensivo. Relatado. Decido. II - Decisão O recurso é tempestivo, foi efetuado o recolhimento do preparo (fl. 328) e está devidamente instruído com os documentos indispensáveis, relacionados no art. 525, inc. I, do Código de Processo Civil, preenchendo assim os requisitos de admissibilidade. Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo. Tal pretensão encontra amparo no artigo 527, III c/c art. 558, ambos do CPC, em que o acolhimento pressupõe a existência da relevância da motivação do agravo e o receio de lesão grave e de difícil reparação. Desta forma, para que seja concedido o efeito suspensivo ou a antecipação da tutela recursal devem estar devidamente explícitos nos autos, numa análise preliminar, os requisitos autorizadores elencados no citado dispositivo de lei, visto serem medidas de extrema exceção. Importante destacar que, em sede de agravo de instrumento, a celeuma será apreciada apenas de forma superficial, a fim de verificar a existência ou não dos requisitos necessários à concessão do efeito suspensivo pleiteado, sem, contudo, esgotar a discussão da matéria, sob pena de se estar julgando antecipadamente a própria Ação Civil Pública, que ainda se encontra em trâmite na comarca de origem. A respeito, destaca-se entendimento deste Sodalício: (...) Em sede de agravo de instrumento só se discute o acerto ou desacerto do ato judicial hostilizado, não sendo viável o exame aprofundado de temas relativos ao meritum causae (AI n , Des. Eder Graf), sob pena de supressão de um grau de jurisdição. (AI n , de Lages, rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, j ). (grifos). Sendo assim, desnecessário perquirir acerca de todos os argumentos contidos nas razões do agravo. No caso destes autos, salvo melhor juízo, a decisão ora hostilizada há que ser mantida nos moldes lá delineados, ao menos até o julgamento definitivo deste reclamo pelo órgão colegiado competente. Perlustrando os autos, observa-se que a irregularidade do empreendimento é incontroverso nos autos, não havendo necessidade para digressões acerca do cumprimento das obrigações pelo Agravante, porquanto este afirma que estaria providenciando todos os documentos e averbações necessárias com o fito de finalizar o registro da incorporação imobiliária (fl. 6).

3 Ora, se não há incorporação registrada, não há falar em regularidade das vendas e nem justificativa para afastar a aplicação da multa diária, isto porque a determinação ora impugnada além de obrigar a finalização do registro da incorporação, proibiu a alienação e publicidade para venda das unidades autônomas do empreendimento até que este seja regularizado. A respeito, a Lei nº 4.591/64, que dispõe acerca de condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, estabeleceu que: [...] Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei. Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador. E prossegue: Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída; f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular

4 de direitos sobre o terreno fôr responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações; l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39; m) certidão do instrumento público de mandato, referido no 1º do artigo 31; n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34); o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos. p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro. 2 o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. 3º O número do registro referido no 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados". 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada. 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus. 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis. [...] Diante de tais preceitos, e considerando o teor da documentação

5 comprobatória acerca da realização de negócio jurídico avençado, especialmente o que exsurge do Instrumento Particular de Compromisso de Construção e de Compra e Venda de Imóvel (fls. 138/145), resulta evidenciada a negociação de unidade autônoma antes da finalização da incorporação, o que não é permitido por lei. Em assim sendo, ainda que o Agravante justifique que o atraso no registro da incorporação imobiliária tenha se dado por acontecimentos alheios a sua vontade (fl. 7), não é razão suficiente para afastar a irregularidade das negociação das unidade autônomas, porquanto o registro deve ser prévio. Aliás, esta e. Corte de Justiça estabeleceu que a falta de registro da incorporação é razão suficiente para justificar a rescisão contratual de avença realizada antes da regularidade do empreendimento, in verbis: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO EFETUADO EM ESPÉCIE E COM A ENTREGA, PELO PROMITENTE COMPRADOR, DE APARTAMENTO AO VENDEDOR. UNIDADE AUTÔNOMA NEGOCIADA PELO COMPRADOR SEM A PRÉVIA AVERBAÇÃO DO EMPREENDIMENTO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. FRAÇÃO IDEAL AVERBADA COMO ÁREA QUE CORRESPONDERÁ AO APARTAMENTO ENTREGUE. AUSÊNCIA DE CERTIFICADO DE CONCLUSÃO DA OBRA E DE REGISTRO DE INSTITUIÇÃO, DIVISÃO E ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO. PENDÊNCIAS QUE INVIABILIZAM A TRANSFERÊNCIA DO BEM AOS PROMITENTES VENDEDORES OU A TERCEIROS. APARTAMENTO JURIDICAMENTE INEXISTENTE. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL EVIDENCIADO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL CABÍVEL. INTELIGÊNCIA DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO NÃO CONSTATADA. RETRIBUIÇÃO PELO USO DO IMÓVEL A TÍTULO DE ALUGUERES, CORRESPONDENTE À UTILIZAÇÃO DO BEM, DESDE A POSSE ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO. ACRÉSCIMO DE DESPESAS E TRIBUTOS VENCIDOS NO PERÍODO DA OCUPAÇÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A negociação de unidades autônomas/lotes, seja em incorporação, loteamento ou condomínio, somente é possível após o registro do empreendimento no Registro de Imóveis. Rescindido o pacto compromissório, indiscutível o direito do promitente comprador à restituição das parcelas pagas, como forma de restabelecer o status quo ante [...] (Apelação cível n , de Jaraguá do Sul, rela. Desa. Maria do Rocio Luz Santa Ritta, j. 1º ). O Código Civil estabelece, em seu art. 475, que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos indenização por perdas e danos". Como decorrência lógica da rescisão do contrato, com o retorno das partes ao status quo ante, é devido o pagamento de um aluguel pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito (Apelação Cível n , rel. Des. Henry Petry Junior, j ). É de se reconhecer, ainda, a obrigação do Comprador-réu quanto ao pagamento de eventuais pendências relativas a taxas de condomínio, IPTU, tarifas de energia elétrica, água e outras, decorrente da ocupação do bem [...] (Apelação Cível n , de São José, rel. Des. Saul Steil, j ). PLEITO DE CONDENAÇÃO EM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ, FORMULADO NAS CONTRARRAZÕES. DOLO DE PREJUDICAR NÃO EVIDENCIADO. PENALIDADES

6 RESPECTIVAS INCABÍVEIS. Ausente a comprovação do elemento subjetivo (dolo) a configurar quaisquer das situações previstas nos incisos do art. 17 do Código de Processo Civil, descabida a condenação do recorrente nas penalidades concernentes à litigância de má-fé. (TJSC, Apelação Cível n , de Itajaí, rel. Des. Stanley da Silva Braga, j ). RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. NEGOCIAÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA SEM O PRÉVIO REGISTRO DO EMPREENDIMENTO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. ILICITUDE DO OBJETO. NULIDADE DA AVENÇA. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS QUE SE IMPÕE. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CIRCUNSTÂNCIA CAPAZ DE ACARRETAR ABALO PSÍQUICO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. A negociação de unidades autônomas/lotes, seja em incorporação, loteamento ou condomínio, somente é possível após o registro do empreendimento no Registro de Imóveis.Rescindido o pacto compromissório, indiscutível o direito do promitente comprador à restituição das parcelas pagas, como forma de restabelecer o status quo ante. Os dissabores oriundos do desfazimento do enlace contratual, por si só, não ensejam indenização por danos morais. É imprescindível que, a par da ilicitude, comprove o contraente lesado a ocorrência de circunstância suficientemente transtornante, que afete seu estado anímico, para fazer jus ao ressarcimento respectivo. (TJSC, Apelação Cível n , de Jaraguá do Sul, rel. Des. Maria do Rocio Luz Santa Ritta, j ). Por outro lado, tenho por excessiva a medida que determinou a colocação de placa informativa em frente ao empreendimento, sem qualquer necessidade e nem utilidade prática, isto porque a proibição de venda até regularização é suficiente ao fim que se busca. Assim, diante dos entendimentos deste e. Tribunal e os preceitos protetivos do Consumidor é que mantenho a decisão hostilizada na parte em que observou a irregularidade do empreendimento "Parque Residencial Jardins de Monet" e entendeu ilegal a comercialização das referidas unidades, razão pela qual das determinações lá delineadas, suspendo apenas a determinação de colocação de placa informativa, devendo no restante permancer incólume até que a Câmara competente analise com minudência o mérito recursal. III - Dispositivo Ante o exposto: a) admito o processamento do recurso; b) defiro, em parte, o pedido de efeito suspensivo apenas para sustar a determinação de colocação de placa informativa; c) comunicar ao Juízo a quo; d) cumprir o disposto no art. 527, inc. V e VI, do CPC. Publique-se e intime-se as partes. Após, a redistribuição. Florianópolis, 14 de abril de 2014.

7 RODOLFO C. R. S. TRIDAPALLI RELATOR 2