Tribunal de Justiça de Minas Gerais

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1 Número do /001 Númeração Relator: Relator do Acordão: Data do Julgamento: Data da Publicação: Des.(a) Saldanha da Fonseca Des.(a) Saldanha da Fonseca 10/06/ /06/2015 EMENTA: AÇÃO DE USUCAPIÃO - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - REGISTRO - EXIGÊNCIA - CARÊNCIA DA AÇÃO - INTERESSE PROCESSUAL - DÚVIDA - PROCEDIMENTO - LEI N /73. Como os autores provam a condição de legítimos adquirentes da área usucapienda, cuja escritura pública de compra e venda não foi registrada, após regularmente prenotada, devido às exigências técnicas do oficial, da ação de usucapião são carecedores por falta de interesse processual, uma vez que são adquirentes possuidores de título registrável e não meros possuidores cuja posse deveria suprir a falta de título registrável; não se pode burlar a lei de regência que busca conferir precisão ao registro imobiliário pelo fato da escritura pública apresentada ao registro ter sido objeto de exigências técnicas que se devem compreender corretas e sanáveis, para ignorá-las, e se buscar o domínio por meio da usucapião, procedimento legítimo quando não há relação pessoal entre um precedente e um subsequente sujeito de direito; quando o titular da escritura pública não se conforma com as exigências do oficial, ou não podendo satisfazer, com seu requerimento e declaração de dúvida, esse procedimento deve ser remetido ao juízo competente para dirimi-la (art. 198 da Lei n /73), dado técnico que ratifica a carência da ação de usucapião por falta de interesse processual. APELAÇÃO CÍVEL Nº /001 - COMARCA DE IBIRITÉ - APELANTE(S): SIMONE MUSSI FRANÇA DE FIGUEIREDO, ADALTO PEREIRA DE FIGUEIREDO E SUA MULHER - APELADO(A)(S): ESPOLIO DE JOSE FERREIRA MAIA REPRESENTADO(A)(S) POR NELSON FERREIRA MAIA, ESPOLIO DE REQUELINA MARIA MAIA 1

2 A C Ó R D Ã O Vistos etc., acorda, em Turma, a 12ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO. DES. SALDANHA DA FONSECA RELATOR. DES. SALDANHA DA FONSECA (RELATOR) V O T O Recurso próprio e tempestivo. A análise dos autos revela que os apelantes requerem em face dos apelados uma tutela jurídica de usucapião ordinária. Alegam que o imóvel usucapiendo era propriedade dos apelados, e com os respectivos óbitos, a posse passou a ser exercida pelos herdeiros do então casal. No ano de 2003, alguns dos herdeiros ajuizaram ação de extinção de condomínio e mesmo sem o inventário da apelada Requelina, por meio de alvará judicial, obtiveram 2

3 autorização para vender os referidos imóveis, inclusive o imóvel que adquiriram no ano de 2010, conforme faz prova alvará anexo. O imóvel objeto de usucapião é uma área de terreno remanescente de uma área maior, que também pertencia a José Ferreira Maia, esta área maior sofreu invasões e alienações que não foram levadas ao registro. Foi lavrada escritura de compra e venda, porém, ao tentar registrá-la no cartório competente, essa pretensão foi negada. Tendo em vista a impossibilidade de registrar o domínio do imóvel, foram compelidos ao ajuizamento da ação de usucapião, meio capaz de declarar o domínio do imóvel pelo qual, inclusive, já pagaram o preço devido. A área em questão foi objeto de loteamento conhecido como bairro Jardim das Oliveiras, aprovado em , conforme certidões anexas. Petição inicial indeferida, com fulcro no art. 295, I e V, CPC, e processo extinto, sem resolução de mérito (art. 267, I, CPC), ao fundamento específico de "que os autores devem regularizar a situação do imóvel e dos documentos e dados constantes do alvará, diretamente no cartório ou, se necessário, no processo de dissolução de condomínio, para que, se for o caso mediante a obtenção de novo alvará de transferência, promovam o registro do imóvel" (f ). Os apelantes sustentam que a petição inicial não contém nenhum dos vícios do art. 295, I e V, do CPC, pois há pedido e causa de pedir, da narração dos fatos há uma conclusão, o pedido de usucapião é notadamente possível, havendo inclusive previsão legal. Os pedidos são totalmente compatíveis entre si. Por não ser inepta a petição inicial, não deveria ter sido indeferida com base no art. 295, I, CPC. Já dispuseram de todos os meios judiciais (nos autos da ação de extinção de condomínio que originou a aquisição da referida posse) e extrajudiciais (cumprir as exigências do cartório de imóveis competente) a fim de regularizar a aquisição da posse, conforme documentos de f O tipo de procedimento escolhido corresponde à natureza da causa, pois a ação de usucapião tem o objetivo de declarar o domínio (art , CC). O imóvel foi adquirido onerosamente mediante autorização judicial, sendo possível a soma da posse com a dos herdeiros dos réus, que se iniciou com o 3

4 falecimento da ré Requelina a Pedem a reforma da sentença recorrida, para que o feito tenha tramitação regular. A usucapião define-se como modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada e qualificada por requisitos estabelecidos em lei. É modo originário de aquisição da propriedade, pois não há relação pessoal entre um precedente e um subsequente sujeito de direito. O direito do usucapiente não se funda sobre o direito do titular precedente, não constituindo este direito o pressuposto daquele, muito menos lhe determinando a existência, as qualidades e a extensão. São efeitos de fato da aquisição o de ser a título originário: não haver necessidade do imposto de transmissão quando do registro da sentença, com ressalva, porém, que a negativa fiscal do IPTU dos últimos cinco anos deve ser apresentada; o título judicial ingressar no registro independentemente de registro anterior, por constituir exceção ao princípio da continuidade e mitigação ao princípio da especialidade registrária; os direitos reais limitados e eventuais defeitos que gravam ou viciam a propriedade não se transmitirem ao usucapiente; caso resolúvel a propriedade, o implemento da condição não resolver a propriedade plena adquirida pelo usucapiente; constituir esplêndido instrumento jurídico; sanar os vícios de propriedade defeituosa adquirida a título derivado. Dois elementos estão sempre presentes em qualquer modalidade de usucapião, o tempo e a posse. Não basta a posse natural (ad interdicta), exigindo-se posse ad usucapionem, na qual, além da visibilidade do domínio, deve ter o usucapiente uma posse com qualidades especiais, previstas no art do CC: prazo de quinze anos, sem interrupção (posse contínua), nem oposição (posse pacífica), e ter como seu o imóvel (animus domini). Como os apelantes provam a condição de legítimos adquirentes da área usucapienda, cuja escritura pública de compra e venda não foi registrada após regularmente prenotada (f ) devido às exigências técnicas de f , da ação de usucapião são carecedores por falta de interesse processual, uma vez que são adquirentes possuidores de título registrável e não meros possuidores cuja posse deveria suprir a falta de título registrável. 4

5 Os apelantes não podem burlar a lei de regência (Lei n /73) que busca conferir precisão ao registro imobiliário pelo fato da escritura pública apresentada ao registro ter sido objeto de exigências técnicas que se devem compreender corretas e sanáveis, para ignorá-las e buscarem o domínio por meio da usucapião, procedimento legítimo quando não há relação pessoal entre um precedente e um subsequente sujeito de direito. Os apelantes procuram, por comodidade ilegítima, ignorarem o direito do titular precedente que ensejou a escritura pública levada ao registro (f ), para que prevaleça uma situação jurídica fictícia de usucapião de mero capricho. Ora, quando o titular da escritura pública não se conforma com as exigências do oficial, ou não podendo satisfazer, com seu requerimento e declaração de dúvida, esse procedimento deve ser remetido ao juízo competente para dirimi-la (art. 198 da Lei n /73), dado técnico que ratifica a carência da ação dos apelantes por falta de interesse processual (art. 267, VI, CPC). A verdade é que somente diante da real impossibilidade de registro da escritura pública a posse que dela também decorre e não pode ser olvidada poderia ser contada para fins de usucapião. O que não se mostra legítimo e tolerável é o salto de uma etapa jurídica registral por mero comodismo, e outro não é contexto técnico-jurídico preciso destes autos instrumentais (f ). O indeferimento da petição inicial carece de pequeno ajuste técnico, pois os apelantes são carecedores da ação de usucapião por falta de interesse processual, na forma dos artigos 267, VI, e 295, III, do CPC, pelo que fica afastada a proposição de indeferimento da inicial por inépcia. Com tais razões, NEGO PROVIMENTO à apelação, para manter a sentença recorrida de indeferimento da inicial com o ajuste técnico de que os apelantes são carecedores da ação de usucapião por falta de interesse processual, na forma dos artigos 267, VI, e 295, III, do CPC, 5

6 pelo que fica afastada a proposição de indeferimento da inicial por inépcia. Custas pelos apelantes. DES. DOMINGOS COELHO (REVISOR) A discussão que leva a usucapião é a posse e não a propriedade, como bem distinguiu o Relator a quem acompanho na integridade. DES. JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA - De acordo com o(a) Relator(a). SÚMULA: "NEGARAM PROVIMENTO." 6