Especialização em Direito Tributário ITBI

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2 Especialização em Direito Tributário ITBI Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis Prof. Rafael Antonietti Matthes Doutorando e Mestre em Direito Ambiental - Especialista em Direito Tributário - MBA em Gestão do Agronegócio - Tecnólogo em Gestão Ambiental - Professor universitário, consultor e palestrante nas áreas do Dir. Ambiental e Tributário - Consultor da ONU/PNUD em Sustentabilidade na RIO+20

3 Parte 1: Evolução Histórica Surgimento: ano de 1809 sob a denominação de siza D. João VI, por meio do alvará de 03/06/1809, determinou que incidia 5% sobre o tráfico de escravos nascidos no Brasil perdurou até 13/05/1888, bem como, sobre a transação de bem de raiz. Constituição de 1824 omissa. Ato Adicional de 1834 determinou que a siza incidente sobre a transmissão de bens de raiz passou das províncias (Estados-Membros) para os Municípios.

4 Parte 1: Evolução Histórica Constituição de 1891 Conferiu aos Estados-Membros a competência para instituir impostos sobre a transmissão de propriedade. Constituição de 1934 Manteve a competência dos Estados, porém, com a divisão entre causa mortis e inter vivos (Constituições de 1937 e 1946 mantiveram a mesma sistemática). EC 5/61 Desmembramento do imposto inter vivos passou a ser de competência dos Municípios e o causa mortis dos Estados.

5 Parte 1: Evolução Histórica EC 18/65 Reunificação dos impostos mantendo a competência dos Estados. Constituição de 1988 Nova cisão dos impostos. Aos Municípios restou à competência para tributar a transmissão inter vivos a título oneroso (art. 156, II). Art Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...) II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

6 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI Limitações constitucionais específicas do ITBI: Art. 156, 2º, I, CF: 2º O imposto previsto no inciso II: I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

7 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI Limitações constitucionais específicas do ITBI: Certo que o constituinte de 88 já havia excluído da tributação dos Municípios a transmissão causa mortis e os direitos reais sobre imóveis representativos de garantia, permitindo apenas a incidência sobre a transmissão inter vivos de negócios jurídicos onerosos, como a compra e venda, a permuta a cessão de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda etc.

8 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI Limitações constitucionais específicas do ITBI: Em outras palavras, o objeto de tributação do ITBI é: a) Bens imóveis por natureza ou acessão física como definidos no artigo 79 do CC: Bens imóveis por natureza: solo e suas adjacências naturais, compreendendo os frutos pendente, o espaço aéreo e o subsolo; Bens imóveis por acessão física: Tudo quanto o homem incorporar permanentemente ao solo, ou seja, que não se pode retirar sem destruição, modificação, fratura ou dano.

9 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI Além disso, de acordo com o artigo 80 do CC, consideram-se imóveis para os efeitos legais: os direitos reais sobre imóveis e as ações que os assegurem (bens imóveis por definição legal). b) Direitos reais sobre imóveis: Artigo 1225 do CC enumera de forma taxativa os direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação; VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a anticrese. XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;

10 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI *Direitos reais de garantia: de acordo com a redação do artigo 156, II da CF, não incide ITBI sobre os direitos reais que representem garantia. Direitos reais se dividem em: a) Direitos reais sobre a própria coisa propriedade. a) Direito reais sobre a coisa alheia uso, usufruto, servidão, hipoteca, enfiteuse, habitação, anticrese e o penhor. Estes, então, de dividem em: b1) Direitos de gozo: direito de fruição da coisa b2) Direitos de garantia: sem direito de fruição da coisa exemplos: hipoteca, penhor e anticrese.

11 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI Para lembrar: 1) Hipoteca: direito real constituído em favor do credor sobre determinado bem imóvel do devedor ou de terceiro. 2) Anticrese: direito real sobre imóvel alheio, pelo qual, o devedor confere ao credor, em cumprimento de uma obrigação, o direito de perceber os frutos e rendimentos de um imóvel que lhe é entregue. 3) Penhor: direito real sobre coisa alheia que submete a coisa móvel ao pagamento de uma dívida.

12 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI Voltando à imunidade: De acordo com o 2º do artigo 156, o ITBI não incide sobre: a) Transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital; b) Transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. PERGUNTA: trata-se de imunidade ou isenção? PERGUNTA 2: arts. 36 e 37 do CTN não faz referência à imunidade nos casos de cisão ou extinção de pessoas jurídicas.

13 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior: I - quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito; II - quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra (...). Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

14 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI Para pesquisar: os artigos, nesse sentido, foram recepcionados pela CF/88?

15 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI A norma não imuniza qualquer incorporação de bens ou direitos ao patrimônio de pessoa jurídica. A imunidade diz respeito exclusivamente ao pagamento de bens ou direitos que o sócio faz para integralização do capital subscrito. Isso pode ocorrer tanto no início da pessoa jurídica, como também depois, por ocasião do aumento de capital. Vamos ler novamente: não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil

16 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI Para HARADA, A utilização da conjunção aditiva nem comprova que estamos diante de duas orações distintas, cada uma delas contemplando uma imunidade do ITBI diferente. Primeira: refere-se à imunidade autoaplicável, no caso de transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Segunda: refere-se à imunidade condicionada, pois para a fruição o adquirente não poderá ter como atividade preponderante a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

17 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI Em se tratando de transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, a imunidade é incondicional, não tendo sentido a verificação das condições previstas na parte final. A transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital significa que os bens imóveis são dados em pagamento do capital subscrito. É preciso que haja correspondência entre o valor dos bens imóveis a serem incorporados e o valor do capital subscrito a ser integralizado. Se o valor superar, incidirá ITBI sobre o valor a maior?

18 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI Está pendente de julgamento no STF o Recurso Extraordinário , cuja tese de repercussão geral é a seguinte: Alcance da imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, 2º, I, da Constituição, sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, quando o valor total desses bens excederem o limite do capital social a ser integralizado.

19 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI Para chegar a esta conclusão, importante voltarmos no tempo: Na Constituição de 1946, com a Emenda nº. 18/65, determinava o artigo 9º que: Compete aos Estados o imposto sobre a transmissão, a qualquer título, de bens imóveis por natureza ou cessão física, como definidos em lei, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia (...) 2º o imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos referidos neste artigo, para sua incorporação ao capital de pessoas jurídicas, salvo o daquelas cuja atividade preponderante, como definida em lei complementar, seja venda ou locação da propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à aquisição.

20 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI A partir da CF/67, a imunidade do ITBI passou a distinguir aquela incorporação de bens decorrentes da integralização do capital subscrito daquelas transmissões decorrentes de operações de M&A. Nesse sentido, somente na hipótese de operações de M&A, o benefício não pode ser usufruído por pessoa jurídica que tenha como atividade preponderante a compra e venda de bens ou direitos imobiliários, assim como a locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. Esse entendimento, ainda, não é dominante na jurisprudência do TJSP.

21 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI ART. 184, 5º, CF: Outra IMUNIDADE ou uma ISENÇÃO? Art Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei. 5º São isentas de impostos federais, estaduais e municipais as operações de transferência de imóveis desapropriados para fins de reforma agrária.

22 Parte 2: Sistema Tributário Nacional e o ITBI A imunidade que cuida o preceito constitucional acima referese às operações de transferência de imóveis desapropriados para fins de reforma agrária. Nesta situação, não há propriamente uma compra e venda forçada. Há a perda da propriedade por ato do poder público surgindo a indenização como meio de recomposição. Por esta razão, o STF, no RE DF determinou que os títulos da dívida agrária constituem moeda de pagamento da justa indenização devida pela desapropriação de imóveis por interesse social e, dado o seu caráter indenizatório, não podem ser tributados. PERGUNTA: e no caso de retrocessão?

23 Parte 3: Elementos do ITBI FATO GERADOR: Prevê o artigo 35 do CTN: Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil; II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.

24 Parte 3: Elementos do ITBI FATO GERADOR: Transmissão inter vivos da propriedade : de acordo com o artigo do CC, transfere-se inter vicos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Por esta razão, o artigo 1245, 1º do CC determina que: enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Assim, de acordo com o STJ, RESP 12546: o registro imobiliário é o fato gerador do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Assim, a pretensão de cobrar o ITBI antes do registro imobiliário contraria o ordenamento jurídico.

25 Parte 3: Elementos do ITBI FATO GERADOR: Por esta razão, o compromisso de compra e venda não enseja a ocorrência do fato gerador, porque ele não tem o condão de transferir a propriedade (portanto, inconstitucionais as leis municipais que incluem essa situação). Porém, se o título de transferência for registrado no CRI competente, independentemente de sua validade jurídica motivada por eventual vício do ato jurídico, tem-se por ocorrido o fato gerador do ITBI e devido o imposto. Vide: Art Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

26 AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº DF RELATOR : MINISTRO LUIZ FUX EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL. TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESILIÇÃO CONTRATUAL. NÃO-INCIDÊNCIA. 1. A jurisprudência do STJ assentou o entendimento de que o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. Somente após o registro, incide a exação. 2. Não incide o ITBI sobre o registro imobiliário de escritura de resilição de promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo. 3. Agravo regimental desprovido.

27 AI AgR / MG - MINAS GERAIS AG.REG.NO AGRAVO DE INSTRUMENTO Relator(a): Min. EROS GRAU Julgamento: 18/12/2006 Órgão Julgador: Segunda Turma EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. MATÉRIA INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA INDIRETA À CONSTITUIÇÃO DO BRASIL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. NÃO-INCIDÊNCIA DO ITBI. 1. Controvérsia decidida à luz de normas infraconstitucionais. Ofensa indireta à Constituição do Brasil. 2. A celebração de contrato de compromisso de compra e venda não gera obrigação ao pagamento do ITBI. Agravo regimental a que se nega provimento.

28 Parte 3: Elementos do ITBI Pergunta: Decretada a nulidade do registro, devolve-se o imposto pago?

29 Parte 3: Elementos do ITBI SUJEITO ATIVO: De acordo com o artigo 41 do CTN, o Estado é competente para instituir o ITBI. Ocorre que o CTN foi editado em 1966, quando o referido imposto era de competência estadual, não havendo distinção entre o caráter gratuito e oneroso da transmissão. A competência, atualmente, é dos Municípios ou do Distrito Federal, nos termos do artigo 147, CF;.

30 Parte 3: Elementos do ITBI SUJEITO PASSIVO: A eleição do sujeito passivo da obrigação tributária em matéria de ITBI ficou a cargo da legislação de cada Município que pode escolher qualquer das partes na operação tributada, conforme dispõe o art. 42 do CTN: Art. 42. Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei.

31 Parte 3: Elementos do ITBI SUJEITO PASSIVO: A maioria das legislações municipais optou pela eleição do comprador como contribuinte do ITBI nas operações de compra e venda de bens imóveis. O CC imputa ao adquirente as despesas da escritura, ao vendedor as de tradição, na ausência de pacto em contrário (art. 490).

32 Parte 3: Elementos do ITBI BASE DE CÁLCULO: De acordo com o artigo 38 do CTN, A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Valor venal é aquele preço que seria alcançado em uma operação de compra e venda à vista, em condições normais de mercado imobiliário, admitindo-se a diferença de até 10%, para mais ou para menos. Em SP, tem-se a Planta Genérica de Valores.

33 Parte 3: Elementos do ITBI ALÍQUOTA: De acordo com o artigo 39 do CTN, A alíquota do imposto não excederá os limites fixados em resolução do Senado Federal, que distinguirá, para efeito de aplicação de alíquota mais baixa, as transmissões que atendam à política nacional de habitação.. Pela análise da CF/88, não há qualquer limitação na fixação da alíquota do ITBI. Ao contrário do que está previsto no texto do CTN, é livre a fixação do percentual da alíquota pelo Município, observando, tão somente, a capacidade contributiva do contribuinte.

34 Parte 3: Elementos do ITBI ALÍQUOTA: Progressividade duas correntes: a) A progressividade depende de expressa previsão constitucional, a exemplo do que ocorre com o IPTU. b) A progressividade fiscal do ITBI é possível nos termos do artigo 145, 1º, CF.

35 Parte 3: Elementos do ITBI ALÍQUOTA: Progressividade duas correntes: a) A progressividade depende de expressa previsão constitucional, a exemplo do que ocorre com o IPTU. b) A progressividade fiscal do ITBI é possível nos termos do artigo 145, 1º, CF: Sempre que possível, os impostos terão caráter pessoal e serão graduados segundo a capacidade econômica do contribuinte, facultado à administração tributária, especialmente para conferir efetividade a esses objetivos, identificar, respeitados os direitos individuais e nos termos da lei, o patrimônio, os rendimentos e as atividades econômicas do contribuinte.

36 Parte 3: Elementos do ITBI ALÍQUOTA: Para os defensores da segunda corrente, se o Município pode tributar com alíquota de 2%, nada o impede de graduar segundo a capacidade contributiva de cada um, estabelecendo alíquotas progressivas de 0,5%, 1%, 1,5% etc., em conformidade com as faixas de valor venal dos imóveis transmitidos. Para o ITBI não haveria a possibilidade da progressividade extrafiscal, já que não existe, nem pode existir, transmissão social ou antissocial de propriedade urbana.

37 Parte 3: Elementos do ITBI ALÍQUOTA: Atualmente, vigora no Brasil a Súmula 656 do STF que determina que: é inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o ITBI.

38 Parte 4: Responsabilidade em matéria de ITBI De acordo com o artigo 134, VI, do CTN: Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis: (...) VI - os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício. Tabelião: serventuário da justiça a quem incumbe, em qualquer dia e hora, nos cartórios, ou fora deles, lavrar os atos, contratos e instrumentos que a parte devem ou queira dar forma legal ou autenticidade.

39 Parte 4: Responsabilidade em matéria de ITBI Escrivão: serventuário da justiça, nomeado em caráter de vitaliciedade, que é o mais importante auxiliar o juiz, entre cujas principais funções, estão a direção do cartório e prover ao expediente do juízo. A responsabilidade ocorre na presença dos seguintes requisitos: (i) impossibilidade do contribuinte cumprir a obrigação tributária principal e (ii) o fato de o responsável tributário ter uma vinculação indireta, por meio de ato comissivo ou omissivo, com a situação que constitui o fato gerador (deve haver nexo de causalidade).

40 Parte 4: Responsabilidade em matéria de ITBI Quanto ao artigo 135 do CTN, responderão quando agirem com excesso de poderes, infração à lei, contrato social ou estatuto social. Exemplo: tabelião lavra ato extrapolando os limites de sua competência fixados na Lei 8935/94.

41 Parte 5: Casos controvertidos 1) Devolução do imóvel ao sócio em decorrência da redução do capital a incidência do ITBI

42 Parte 4: Responsabilidade em matéria de ITBI Se não há incidência, por força da imunidade constitucional, não haverá, também, em relação à devolução. Prágrafo único do artigo 36 do CTN cc com o artigo 156, 2º, I da CF, por se tratar dissolução parcial da pessoa jurídica.

43 Parte 5: Casos controvertidos 2) Incidência do ITBI na aquisição de imóvel via usucapião.

44 RE / RS - RIO GRANDE DO SUL RECURSO EXTRAORDINÁRIO Relator(a): Min. DJACI FALCAO Julgamento: 30/08/1984 Órgão Julgador: Tribunal Pleno EMENTA: IMPOSTO DE TRANSMISSAO DE IMÓVEIS. ALCANCE DAS REGRAS DOS ARTS. 23, INC. I, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL E 35 DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL. USUCAPIAO. A OCUPAÇÃO QUALIFICADA E CONTINUADA QUE GERA O USUCAPIAO NÃO IMPORTA EM TRANSMISSAO DA PROPRIEDADE DO BEM. A LEGISLAÇÃO TRIBUTÁRIA E VEDADA 'ALTERAR A DEFINIÇÃO, O CONTEUDO E O ALCANCE DOS INSTITUTOS, CONCEITOS E FORMAS DE DIREITO PRIVADO' (ART. 110 DO C.T.N.). REGISTRO DA SENTENÇA DE USUCAPIAO SEM PAGAMENTO DO IMPOSTO DE TRANSMISSAO. RECURSO PROVIDO, DECLARANDO-SE INCONSTITUCIONAL A LETRA 'H', DO INC. I, DO ART. 1., DA LEI N , DE , DO ESTADO DE RIO GRANDE DO SUL.

45 Parte 5: Casos controvertidos 3) Recolhimento prévio do ITBI como condição para escrituração da compra e venda.

46 Parte 5: Casos controvertidos Abusividade. Como vimos, o FG só ocorre com a transferência do bem imóvel, o que se dá apenas com o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente, por força do disposto no artigo do CC.

47 Parte 5: Casos controvertidos 4) Isenção de ITBI decorrente de tratado e convenção internacional.

48 Parte 5: Casos controvertidos Art É vedado à União: III - instituir isenções de tributos da competência dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios. Art. 98. Os tratados e as convenções internacionais revogam ou modificam a legislação tributária interna, e serão observados pela que lhes sobrevenha.

49 Parte 5: Casos controvertidos Art. 41. São pessoas jurídicas de direito público interno: I - a União; Art. 42. São pessoas jurídicas de direito público externo os Estados estrangeiros e todas as pessoas que forem regidas pelo direito internacional público.

50 Parte 5: Casos controvertidos 5) Doação com encargo: ITBI ou ITCMD?

51 Parte 5: Casos controvertidos De acordo com HARADA, na doação com encargo haverá apenas a incidência do ITCMD, porque o caráter de liberalidade permanece ainda que de forma restritiva.

52 Parte 5: Casos controvertidos 6) Arrematação em hasta pública

53 Parte 5: Casos controvertidos A arrematação em hasta pública é considerada como aquisição originária, inexistindo relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário.

54 Parte 6: Súmulas SÚMULA 108 É legítima a incidência do impôsto de transmissão inter vivos sôbre o valor do imóvel ao tempo da alienação e não da promessa, na conformidade da legislação local. SÚMULA 110 O impôsto de transmissão inter vivos não incide sôbre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sôbre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno. SÚMULA 111 É legítima a incidência do impôsto de transmissão inter vivos sôbre a restituição, ao antigo proprietário, de imóvel que deixou de servir à finalidade da sua desapropriação.

55 Parte 6: Súmulas SÚMULA 326 É legítima a incidência do impôsto de transmissão inter vivos sôbre a transferência do domínio útil. SÚMULA 328 É legítima a incidência do impôsto de transmissão inter vivos sôbre a doação de imóvel. SÚMULA 329 O impôsto de transmissão inter vivos não incide sôbre a transferência de ações de sociedade imobiliária.

56 Parte 6: Súmulas SÚMULA 470 O impôsto de transmissão inter vivos não incide sôbre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sôbre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda. SÚMULA 656 É inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis - ITBI com base no valor venal do imóvel.