ROTEIRO PARA FINALIZAÇÃO E ENTREGA DE OBRA

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1 UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA ESCOLA POLITÉCNICA DEPARTAMENTO DE CONSTRUÇÃO E ESTRUTURAS ROTEIRO PARA FINALIZAÇÃO E ENTREGA DE OBRA HUGO SANTOS D'OLIVEIRA SANTOS JOÃO PEDRO DE QUEIRÓS SANTOS PABLO ZUMAÊTA COSTA SOLANGE MARIA GUEDES VIEIRA NEIVA Salvador Dezembro 2003

2 UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA ESCOLA POLITÉCNICA DEPARTAMENTO DE CONSTRUÇÃO E ESTRUTURAS CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM GERENCIAMENTO DE OBRAS ROTEIRO PARA FINALIZAÇÃO E ENTREGA DE OBRA Hugo Santos D Oliveira Santos João Pedro de Queirós Santos Pablo Zumaêta Costa Solange Maria Guedes Vieira Neiva Trabalho de conclusão apresentado ao curso de especialização em gerenciamento de obras da UFBA como requisito parcial para a obtenção de título de especialista. Professor Orientador: Sônia Medeiros de Oliveira Salvador Dezembro de

3 RESUMO Este trabalho consiste na elaboração de um roteiro prático para aumentar a performance na finalização, assistência técnica, garantias e legalização de uma obra e facilita a identificação de responsabilidades diversas decorrentes da execução. Toda a pesquisa foi elaborada tomando por base a vivência de profissionais da construção civil somada às novas demandas administrativas para o setor. O material aqui descrito aborda, de uma forma sucinta, questões como Habite-se, CDN, Escritura, Averbação, ligações definitivas, convenção de condomínio, minutas de convenção, desmobilização, clientes diretos e indiretos, entrega de obras públicas e particulares, entrega de áreas comuns e individuais, check lists, vistorias internas e finais, balancete, curva S, plano de qualidade, termos de garantia entre outras questões pertinentes a finalização e entrega de um empreendimento. 2

4 SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO JUSTIFICATIVA OBJETIVO METODOLOGIA 05 2 REVISÃO DE LITERATURA 06 3 PROPOSTA DO TRABALHO 06 4 ANÁLISE DOS DADOS E ROTEIRO QUESTÕES LEGAIS CLIENTE INDIRETO DESMOBILIZAÇÃO ENTREGA DA OBRA 16 5 DISCUSSÃO DOS RESULTADOS 22 6 CONCLUSÃO 22 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 24 ANEXOS 25 3

5 1 INTRODUÇÃO O processo de finalização de obra requer a compatibilização de várias questões fundamentais para sua conclusão. A analise que foi feita abrange questões legais e operacionais que devem ser resolvidas em curto espaço de tempo, e que na maioria das vezes foge do controle de seus gestores. Então, buscou-se o controle das tarefas envolvidas em todo o processo com a função de orientar os gestores de obras a planejar as ações necessárias para a conclusão da mesma. Assim pode-se por exemplo prevenir problemas futuros com a antecipação de algumas das tarefas envolvidas cujos prazos serão indicados a seguir. 1.1 JUSTIFICATIVA Diante de constantes problemas vivenciados por gestores de obras na finalização e entrega das mesmas, e objetivando minimizar a improvisação diante dos obstáculos legais e operacionais, é que foi elaborado este roteiro, com abordagem o mais próximo possível de todos os aspectos envolvidos no processo final de entrega de obras. 4

6 1.2 OBJETIVO O modelo proposto pretende ajudar os gestores de obras a finalizar de uma forma mais ampla e previdente, a maioria das obras de edificação, minimizando os problemas legais, quebra de prazos contratuais ou de documentação, posicionamento no relacionamento com seus clientes (diretos e indiretos e evitar possíveis prejuízos financeiros em decorrência do não cumprimento de algumas das etapas que serão aqui citadas. 1.3 METODOLOGIA Foi realizada uma pesquisa, através de entrevistas e consultas literárias, guiadas por parâmetros que permitiram analisar a prática laboral dos gestores de construtoras em Salvador, tabulando-se de encontro à legislação pertinente onde foi visto os entendimentos e reflexos de suas práticas. As entrevistas aqui citadas foram feitas com profissionais e representantes de classe envolvidos diretamente com as dificuldades vivenciadas ao longo da obra para a sua conclusão. 5

7 2 REVISÃO BIBLIOGRÀFICA Todo trabalho está baseado principalmente em experiências pessoais de gestores de obras e documentação não publicada pelas construtoras, ou seja, documentos internos de trabalhos individuais para aprimoramento de seus métodos. A pouca ou quase nenhuma bibliografia disponível, que relata mais diretamente esse assunto ficou restrita a ADEMI - BA (Associação de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia com seu Manual do Proprietário, cartilhas da SUCOM (Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município, e o livro Controle do Processo de Projeto na Construção Civil da autora Margaret Souza, isso posto, fica o registro do ineditismo do roteiro proposto que contou com grandes dificuldades. 3 PROPOSTA DE TRABALHO Estabelecer um roteiro com os principais assuntos abordados quando da finalização de uma obra. Este roteiro não se encontra necessariamente em ordem cronológica ou de importância por considerar-se que se trata de um conjunto de medidas interdependentes e que pela própria variabilidade de obras e situações vividas por cada gestor, preferiu-se então alertar para os assuntos mais pertinentes. 6

8 4 ANÁLISE DOS DADOS E ROTEIRO Foi feita uma análise de todas as tarefas envolvidas para a conclusão de uma obra que foram colocadas como dados do roteiro aqui proposto. 4.1 QUESTÕES LEGAIS Neste item são abordadas todas as questões legais pertinentes a condução de um empreendimento até a sua fase de conclusão e entrega HABITE-SE Os parâmetros legais para conclusão de uma obra, têm como ponto culminante, a solicitação de alvará de habite-se, que é emitido pela Prefeitura Municipal; todos os documentos necessários para obtenção do mesmo foram pesquisados, para que as dificuldades sejam amenizadas e os prazos sejam obedecidos. Este trabalho descrimina todas as condicionantes para sua obtenção. O alvará de habite-se é concedido pela Prefeitura, pode ser solicitado através de requerimento elaborado pelo representante legal do empreendimento, dentro do prazo de validade do alvará de licença, tendo em mãos os seguintes documentos: petição comunicando a conclusão da obra, cópia do alvará de licença, anuência do autor quanto à observância do seu projeto aprovado, prova de quitação do imposto territorial urbano, escritura registrada do terreno, projeto de modificação na forma do art. 24 do código de obras de Salvador e documentos de anuência das concessionárias de serviço publico. O prazo para vistoria e manifestação da autoridade fiscalizadora será de no máximo 15 dias a contar da data de protocolo. Após a 1 a vistoria na obra, se ficar constatado algum problema na inobservância do projeto, a prefeitura concede um prazo para ajustes no mesmo quanto às disposições legais ou deverá ser aplicada multa pela modificação, condicionada à sua quitação para obtenção do alvará. As observações feitas pela prefeitura na vistoria, para obtenção do alvará, são as seguintes: o projeto deve estar integralmente executado conforme o aprovado pela mesma; tem que estar adequadamente pavimentado, todo o passeio adjacente 7

9 ao terreno edificado, quando houver meios-fios assentados; todo sistema de esgoto deve estar ligado à rede pública; se não houver, deverá estar ligado à fossa séptica e sumidouro ou estação de tratamento, conforme projetos específicos; deverá conter o projeto aprovado de drenagem das águas pluviais do terreno edificado e tem que apresentar certificado de perfeito funcionamento dos elevadores, quando for o caso, expedido pela empresa fabricante do equipamento; no caso de obras horizontais (conjuntos habitacionais, condomínios fechados, etc., deverão ainda ser acrescentados os seguintes documentos: projetos aprovados de pavimentação das vias, rede elétrica, projetos aprovados com anuência da concessionária de água e esgoto, projeto de paisagismo aprovado pelo órgão competente (SPJ - Superintendência de Parques e Jardins, projeto de iluminação pública aprovado com anuência da Prefeitura assumindo os custos de consumo após a entrega da obra e numeração métrica definitiva das unidades e logradouros. A prefeitura da Cidade de Salvador - Ba, através da SUCOM, órgão oficial que é responsável pela emissão dos Alvarás, oferece uma cartilha com praticamente todos os custos e documentos necessários para as construtoras adquirirem seus Habite-ses. Quando da entrada da petição pelo construtor no setor de protocolo, com a comunicação de conclusão da obra, os nomes dos condôminos deverão ser indicados por escrito, para expedição do alvará. Esta condição depende do regime de incorporação na qual foi realizada a obra; caso não seja informado o nome dos proprietários, o alvará será expedido exclusivamente em nome do requerente, no caso o representante legal. A prefeitura municipal poderá, em alguns casos, conceder estando a obra liberada para uso, o alvará parcial, liberando a moradia quando a mesma não oferecer riscos para os usuários da edificação, cujas unidades deverão ser independentes umas das outras. De maneira alguma a concessora expedirá alvará de habite-se quando: as fachadas da edificação não estiverem concluídas; o acesso às partes concluídas estiver sem condições de uso ou for indispensável à utilização da parte concluída para acesso ao restante da obra; obra ainda em construção ou por construir. O prazo para os pedidos de alvará de habite-se são de no máximo 20 dias a partir da data de protocolo da entrada do pedido na prefeitura; este prazo pode ser prorrogado em até o dobro do tempo, quando não se completarem as diligências que o processo exigir. A prefeitura emitirá convites caso necessite o processo. O representante não comparecendo no prazo de 20 dias a contar da data de publicação no diário oficial 8

10 do Município, o processo será indeferido imediatamente, encerrando o processo de alvará de habite-se CND INSS Após a solicitação do alvará de habite-se, o empreendedor deverá solicitar a certidão negativa de debito CND do INSS ( Instituto Nacional de Seguridade Social. Este documento será emitido pela previdência social, para comprovar a regularidade de contribuições com a Seguridade Social. Ela só é válida quando emitida eletronicamente, e não serão assinadas ou carimbadas por servidor da previdência. O CND da construção é exigido quando da averbação da obra no cartório de registro de imóveis ou por ocasião da inscrição ou revalidação do memorial de incorporação no registro de imóveis. A previdência social fará um cálculo (ARO do valor dos recolhimentos totais da obra tendo como base o CUB (Custo Unitário Básico, fornecido pelo SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil. Se o valor calculado for igual ou superior a 70% do recolhimento a certidão negativa será fornecida. No caso de valores inferiores, a parte interessada, pode recorrer junto a fiscalização com a demonstração da contabilidade da obra ou optar pôr pagar a diferença do cálculo estabelecido pelo INSS. O prazo de validade da CND será de 90 (noventa dias contados a partir data de sua emissão. O seu pedido deverá ser feito pela Internet, nas agências da previdência social ou através do previfone, com fornecimento pelo próprio interessado, do numero de CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica, CPF (Cadastro de Pessoa Física ou CEI da referida obra. Será necessária a solicitação da sua baixa (cancelamento junto ao INSS, para que não haja problemas no futuro AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO Após a emissão do alvará de habite-se pode-se averbar a construção no cartório de registro de imóveis. O interessado deverá apresentar o título a ser registrado ou averbado ao cartório competente, de acordo com a localização do imóvel. O cartório emitirá o DAJ (Documento de Arrecadação Judiciária com o valor das custas correspondentes ao registro. O prazo para entrega do respectivo registro estará definido na guia de protocolo. Após o registro, o cartório poderá fornecer as seguintes certidões: positiva ou negativa de propriedade; positiva de 9

11 propriedade, com negativa ou positiva de ônus, de cadeia sucessória ou vintenária ou de inteiro teor ESCRITURA O proprietário deverá lavrar sua escritura de valor declarado (compra e venda para validar sua propriedade; para isso deverá providenciar os seguintes documentos: qualificação das partes (CPF, identidade, dados pessoais ou promessa de compra e venda entre as partes; certidão de quitação do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano; certidão do distribuidor do foro (em nome do vendedor; certidão da justiça federal (em nome do vendedor; certidão da justiça do trabalho (em nome do vendedor; declaração do síndico (com firma reconhecida que o condomínio está quitado; guia do ITIV (Imposto de Transmissão Intervivos. A escritura pronta deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis no qual está inscrito, passando a ter validade como documento LIGAÇÕES DEFINITIVAS Quando da solicitação do alvará de habite-se, o construtor deverá estar com todas as ligações definitivas estabelecidas pelos serviços públicos. A ligação definitiva de energia é solicitada por telefone ou carta protocolada contendo os dados da obra. A concessionária realizará vistoria para verificar se o projeto que ela aprovou no início da obra está conforme. Não havendo problemas e a depender do caso, ela ativa as unidades individualmente. Na utilização das áreas comuns, a ligação será em nome da construtora, pois no período de ligação definitiva o condomínio ainda não estará estabelecido. A concessionária emitirá carta de liberação para ser entregue quando da entrada da solicitação do alvará de habite-se. Os nomes dos proprietários das unidades deverão ser informados à concessionária para facilitar as ligações definitivas individuais, que só serão feitas após a entrega do imóvel para cada proprietário. A concessionária de telefonia, após solicitação do construtor, pode ser feita por telefone ou por documento protocolado, contendo os dados da obra. Deverá ser 10

12 realizada vistoria para verificar se há conformidade com o projeto aprovado no início da obra, verificando na caixa de entrada se há uma tabela com identificação dos pares de linhas telefônicas e suas respectivas unidades. Ela expede carta de liberação para o alvará de habite-se. Cada proprietário solicita, conforme capacidade de projeto, a ligação de linha telefônica, que também só poderá ser realizada após a entrega do imóvel. A interligação das instalações hidráulicas do imóvel à rede pública de abastecimento, assim como a conexão da rede interna de esgoto do imóvel ao coletor público de esgoto, será estabelecida após solicitação do construtor, podendo ser por telefone ou por carta protocolada pela concessionária; dentro do período interno da empresa, ela realiza vistoria técnica ao empreendimento para verificação de não conformidade com o projeto aprovado pela mesma. Estando tudo de acordo com o projeto, a concessionária emite sua carta de liberação para o alvará de habite-se. Todas as cartas de liberação das concessionárias de serviços públicos serão parte integrante da documentação exigida pela Prefeitura Municipal para obtenção do Alvará de Habite-se CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO Nos empreendimentos residenciais outros documentos deverão ser providenciados; um deles é a convenção de condomínio, que previamente já foi registrada em forma de minuta no registro de incorporação do empreendimento. A convenção é o contrato social do condomínio, está prevista no código Civil, é obrigatória a sua existência para estabelecer um condomínio (art o assim como a elaboração do regulamento interno, que faz parte integrante da convenção. Para tornar-se legal deverá ser aprovada por no mínimo 2/3 dos representantes que compõem o condomínio e deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis. A convenção determinará: a cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; sua forma de administração; a competência das assembléias, forma de sua convenção e quorum exigidos para as deliberações. 11

13 4.1.7 QUADRO DE DOCUMENTOS CERTIDÃO/ ALVARÁ DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PRAZO VALIDADE Habite-se - Petição comunicando a conclusão - Cópia do alvará de licença - Certidão negativa do IPTU - Escritura registrada do terreno - Anuência de serviços públicos (água, esgoto, luz e telefone - Pagamento das Taxas IPTU - Número da inscrição do terreno - Comprovante de pagamento dos últimos 05 anos. - Pagamento da solicitação. CND INSS - CPF ou CNPJ do solicitante. - Numero do CEI da obra. - DISO - Formulário de declaração e informação sobre a obra em 2 vias. - Apresentação das guias GPS. - Apresentação das guias de recolhimento do FGTS e informações a previdência social. AVERBAÇÃO - Requerimento constando o número da matrícula no cartório. - Alvará de Habite-se. - CND do INSS. ESCRITURA - Qualificação das partes (CPF, dados pessoais ou promessa de compra e venda. - Certidão de quitação do IPTU. - Certidão do distribuidor do 20 dias N/A 10 dias N/A 10 dias Úteis 90 dias 05 dias Indeterminado 05 dias indeterminado 12

14 ITIV foro (em nome do vendedor. - Certidão da justiça do Trabalho - Declaração de quitação do síndico (com firma reconhecida. - Guia do ITIV Imposto de transmissão intervivos. - No caso de terrenos foreiros, paga-se laudêmio. - 3 vias assinadas pelas partes e cartório. - Promessa de compra e venda ou qualificação das partes. 03 dias N/A DEFINITIVA DE ENERGIA DEFINITIVA DE ÁGUA DEFINITIVA DE TELEFONE - Solicitação contendo os dados da obra. - Conta de energia da ligação provisória. - A ligação definitiva quando em casos especiais necessita de ampliação ou modificação de rede requer um prazo maior para execução. - Solicitação contendo os dados da obra. - Conta de água da ligação existente no local. - Pode haver necessidade de ampliação de rede, em casos especiais. - Solicitação contendo os dados da obra. 30 dias ou mais 15 dias ou mais N/A N/A 15 dias N/A 13

15 4.1.8 MINUTA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO (ANEXO 1 Um modelo de Minuta de Contrato pode ser visto no anexo 1 deste roteiro. 4.2 CLIENTE INDIRETO Podem ocorrer dois tipos de Clientes Indiretos, que são os Clientes Indiretos Externos e os Clientes Indiretos Internos. Os Clientes Indiretos Externos são aqueles que estão atrelados em relação direta com o contratante dos serviços. Podemos citar como exemplo Obras Públicas financiadas e/ou contratadas por agente do governo (CEF Caixa Econômica Federal que contratam as construtoras para a realização da obra e depois administram os seus clientes finais ( Ex.: Arrendatários do PAR - Plano de Arrendamento Residencial, gerido pela CEF ; esse arrendatário seria para a construtora o Cliente Indireto Externo, pois haverá a relação de Assistência Técnica no pós-entrega da obra entre a construtora e o arrendatário através do agente financiador do Governo, essa mesma relação se aplica a obra públicas tipo Hospitais, Parques, etc. Vamos nos concentrar nos Clientes Indiretos Internos, que seriam na verdade os Diretores e Acionistas da empresa. Para esta análise é preciso primeiro criar as ferramentas de controle dos empreendimentos, para que assim possam ser acompanhados os resultados financeiros das obras, gerar estratégias de Marketing promocional (vendas, financiamentos, facilidades, etc. para o antes e depois da obra, visando novos lançamentos, sem esquecer é claro do nível de qualidade de execução da obra. Todo processo passa pelo Planejamento Inicial, onde serão definidas todas as regras e especificações da obra, objetivos, métodos, cronogramas, equipes e responsabilidades. Desse plano maior podemos extrair algumas ferramentas que podem ajudar no controle e acompanhamento de qualidade, prazo e resultado financeiro, respectivamente o SAR - Sistema de Avaliação de Qualidade (ANEXO 02, Curva "S" (ANEXO 03 e Balancete Mensal (ANEXO 04, com os indicadores gerados a partir daí os diretores / acionistas poderão tomar atitudes gerencias com 14

16 maior rapidez e menos risco, evitando possíveis prejuízos e/ou aumentando lucros. Outro ponto de influência que esses indicadores podem exercer está na consolidação da marca da empresa no mercado imobiliário, visto que quanto mais eficaz o obra se torna através de seus controles e medidas, mais clientes finais satisfeitos serão atraídos. 4.3 DESMOBILIZAÇÃO Para retratar esse assunto devemos lembrar que a Desmobilização de um Empreendimento começa antes mesmo da limpeza do terreno, pois deverá fazer parte do Planejamento Executivo da obra. Dentro desse Planejamento Executivo elaboramos um Plano de Qualidade ( ANEXO 05 onde relatamos as diretrizes gerais e as definições de responsabilidades. Existem alguns tipos de desmobilização que podem ser considerados como parte integrante das obras, mais vamos nos ater aqui a três tipos deles : 1- Desmobilização de Materiais para Bota-Fora (Entulhos. 2- Desmobilização de Materiais Não Usados e / ou Reutilizáveis. 3- Desmobilização de Equipamentos. No Item 1 (ANEXO 5 ITEM 8.6, os entulhos gerados no canteiro de obras devem atender as exigências das Legislação Local, bem como as normas de segurança para acondicionamento e remoção dos diversos materiais, segundo a Norma Regulamentadora NR-18 (Norma Regulamentadora nº 18 sobre as Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção no item de número Ordem e, onde esse tema é abordado nos sub-itens de a No Item 2, estão aí relacionados todos os materiais considerados "sobras" e que podem ainda ser utilizados, por exemplo temos o material de pintura, fios e cabos de redes provisórias, madeiramento dos barracões e silos, telhas, entre outros 15

17 e também estão os materiais que não chegaram a ser utilizados, tais como PVC, argamassas industrializadas, pisos, etc. Para esses grupos de materiais há uma destinação específica, que na maioria dos casos vistos nas empresas é feito através de negociação interna entre os responsáveis diretos das obras sob supervisão em alguns casos da diretoria ou conduzidos a um local pré-determinado para estocagem e futura reutilização. No item 03, os equipamentos podem ser classificados em próprios e não próprios no caso de aluguéis, com a desmobilização definida muitas vezes através do cronograma físico da obra (Ex: Gruas, Torres Hércules, etc.. Todos os materiais e equipamentos do barracão de escritórios, tais como computadores, aparelhos de ar condicionado, Fax, movelaria, instalações especiais e outros, terão o mesmo tratamento dado no item 2, negociação e/ou guarda para futura utilização. Essas medidas quando aplicadas nas empresas e com o tempo se tornem filosofia na gestão dos materiais, visam auxiliar os responsáveis pela obra (engenheiros, equipes, diretores, no pós-entrega das obras evitando passivos financeiros (alugueis ou situações desagradáveis com o cliente final, pois o que ocorre com grande facilidade nos canteiros de obra é a improvisação no trato dos diversos materiais que entram e saem, como os restos de equipamentos danificados que são guardados e os entulhos em áreas ditas "perdidas" nas garagens, ou terrenos baldios vizinhos, que podem vir acarretar multas, custo para retirada com a obra pronta e consequentemente insatisfação do Cliente. 4.4 ENTREGA DA OBRA Neste item são abordados assuntos referentes a explicações e procedimentos para entrega da obra propriamente dita QUESTÕES OPERACIONAIS - CLIENTE DIRETO UNIDADES AUTÔNOMAS Os Clientes diretos podem ser devido a obras públicas ou particulares. 16

18 OBRA PARTICULAR As obras particulares podem ser divididas de maneira simplificada em obras de Incorporação e obras em Regime de Condomínio. a. OBRAS POR INCORPORAÇÃO A entrega da unidade de uma obra de incorporação é a finalização de uma sequência de serviços efetuadas durante o prazo da edificação; foi separada a entrega em dois tipos: - entrega técnica; - entrega oficial das chaves; Segundo informações coletadas em algumas empresas o procedimento para a dita entrega técnica requer que todos os serviços estejam completamente executados e de acordo com o padrão de qualidade e especificações definidos pela construtora no seu Plano de Qualidade (ANEXO 5, esses serviços executados deverão estar "pagos", ou seja não deve haver nenhum tipo de pendência física / financeira na sua execução. Para verificar esta situação, começou-se com a aferição dos serviços (medição executados que devem obedecer rigorosamente o que está definido na instrução de serviço constante no manual de qualidade da empresa e no plano de qualidade da obra (ANEXO 5, independentemente de a empresa trabalhar com mão de obra terceirizada ou do seu próprio quadro de operários, essa aferição no campo é de vital importância para o acompanhamento dos serviços, sua qualidade e o cumprimento de metas e prazos. Estando com todos os serviços prontos, em um prazo determinado pela gerencia da obra, inicia-se a vistoria interna. A vistoria interna, que também faz parte do plano de qualidade da obra, contém a relação de todos os cômodos da unidade e também dos serviços executados nos mesmos, com a pergunta conforme ou não conforme e um espaço para colocar algum tipo de observação (ANEXO 6, feita esta vistoria, este documento retorna para a equipe de produção para fazer as correções necessárias juntos aos responsáveis pela unidade. Feitas as correções, o documento volta para 17

19 o vistoriador para última verificação, e se tudo estiver atendido a contento, dá como pronta a unidade. O próximo passo é convidar o proprietário para receber a unidade, para isto existe outro documento específico que deverá ser preenchido e assinado durante a visita do proprietário (ANEXO 7. No caso da existência de alguma não conformidade relatada na vistoria, será feita a correção e remarcada outra visita para efetuar a segunda vistoria e assim até a entrega técnica da unidade. Os serviços relatados na vistoria com o cliente serão corrigidos desde que as solicitações sejam procedentes e dentro do padrão de qualidade especificado para a obra. Feita a entrega técnica ao cliente, que assina um documento aceitando a unidade (ANEXO 8, enviamos todas as chaves do imóvel ao setor de incorporação da empresa, que convida o proprietário para fazer a entrega oficial. A entrega oficial das chaves, feita pelo setor de incorporação da empresa somente acontece após a entrega técnica. Para se proceder a entrega oficial é necessário que o cliente esteja rigorosamente em dia com as obrigações financeiras frente a empresa, e assinar os documentos necessários para este fim. b. OBRA EM REGIME DE CONDOMÍNIO A entrega das unidades de uma obra de condomínio segue as mesmas sequências de procedimentos utilizadas para uma obra de incorporação; as únicas diferenças são: - Quem faz as vistorias internas das unidades é o engenheiro fiscal contratado diretamente pelos condôminos ao longo da execução da obra. - A entrega definitiva das chaves é feita imediatamente a aceitação na vistoria com o cliente, desde que o mesmo esteja adinplente com suas obrigações financeiras, frente o condomínio, fato que é checado pela própria administração da obra. 18

20 OBRA PÚBLICA Neste tipo de obra existem as vistorias internas durante o decorrer da obra feita por um fiscal residente ou que acompanha a obra com visitas periódicas, solicitando a correção de todos os serviços não conformes. Isso se dá através de formulário especifico que pode sofrer variações de orgão para orgão fiscalizador. Após a conclusão dos serviços da obra, constante no escopo do contrato, o fiscal dá como finalizada a obra, passando assim ao orgão contratante para fornecer a construtora o documento de recebimento da obra CLIENTE DIRETO - ÁREAS COMUNS Os procedimentos adotados para a entrega das áreas comuns dos empreendimentos são basicamente os mesmos que contemplam as unidades autônomas. Nas obras particulares tanto de Incorporação como de Condomínio, as empresas construtoras estimulam a formação de uma comissão de proprietários com ou sem o engenheiro fiscal contratado (no caso de condomínio, para que após todo o processo de vistorias internas feitas pela construtora, essa comissão, em data combinada venha executar sua vistoria nas diversas áreas e equipamentos. Pode-se citar que é uma prática comum em quase todas as construtoras, cada qual com seus formulários e procedimentos na hora da vistoria, mas vale aqui ressaltar alguns itens que são indispensáveis para atender a entrega destas áreas. A comissão deve ser orientada no formulário a verificar alguns itens e documentos que a maioria das pessoas leigas em construção desconhecem; como exemplo podemos citar: 1- Check List de equipamentos hidráulicos, elétricos e telefônicos. 2- Check List de Redes em Funcionamento (Água, Esgoto e Pluvial 19

21 3- Manual de uso e manutenção de equipamentos para ser entregue ao síndico (piscina, bar, salão de festas, ginástica, jogos, quadra de esportes, sauna, etc.. 4- As Built dos projetos executados. O mesmo se aplica para as áreas comuns das obras públicas. A entrega de obra é parte integrante do planejamento e processo de projeto de um empreendimento imobiliário e necessita de especial atenção desde o início do empreendimento. Os termos de garantia e manual do proprietário são entregues no ato do recebimento do imóvel. Deverão constar nesses documentos informações, sobre prazos de garantia e manutenções preventivas necessárias de itens de serviços e materiais, relativas à unidade autônoma e às áreas comuns. Após serem feitas as vistorias internas pela empresa e no momento em que for terminada a obra, será feita a vistoria da área comum com o cliente externo (síndico e/ou seus representantes, utilizando-se o Termo de Vistoria das Áreas Comuns verificando se as especificações constantes no memorial descritivo foram atendidas, e se há vícios aparentes de construção. Também serão testados as instalações e equipamentos constantes na obra. Dessa forma será feito o recebimento por parte do cliente apontando pontos de pendências a serem reparadas pelo construtor, caso houver vícios, para sua aceitação. Nesse momento, será entregue ao síndico, a versão definitiva do Manual de Áreas Comuns com a indicação dos principais fornecedores, com relação de projetos, as built e relação de documentos, objetivando especificar a correta utilização e a manutenção das áreas comuns de acordo com os sistemas construtivos e materiais empregados, esclarecendo quanto aos riscos de perda de garantia devido ao mau uso pela falta de conservação e manutenção preventiva adequadas. Para que a manutenção preventiva obtenha os resultados esperados de conservação, objetivando o prolongamento da vida útil do imóvel, deve ser elaborado um programa de manutenção preventiva baseados na norma NBR 5674 Manutenção de Edificações e nas informações contidas no Manual do Proprietário e no Manual das Áreas Comuns onde as atividades e recursos são planejados e executados de acordo com as especificações e peculiaridades de cada 20

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