CONSULTA N.º 14 CAOP Cível (Referente ao Ofício n 35/2013)

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1 CONSULTA N.º 14 CAOP Cível (Referente ao Ofício n 35/2013) OBJETO: Legalidade da Exigência da Guia de Recolhimento do ITBI para a Averbação de Distrato de Compra e Venda Inadequação do Procedimento de Retificação previsto no Art. 213 da Lei de Registros Públicos para Alteração de Erro Material de Negócio Jurídico Assentado no Registro Imobiliário Necessidade de Nova Escritura Pública de Retificação da Transcrição e da Matrícula do Imóvel Firmada por Todas as Partes Contratantes Legalidade da Modificação da Incorporação do Condomínio Averbada após a Conclusão das Obras. INTERESSADA: PROMOTORIA DE JUSTIÇA DE REGISTROS PÚBLICOS, ACIDENTES DE TRABALHO E CARTAS PRECATÓRIAS DA COMARCA DE CURITIBA/PR. CONSULTA N. 14/2013: Em resposta ao ofício n 07/2013 redirecionado pelo Centro de Apoio das Promotorias de Justiça de Habitação e Urbanismo, por meio do ofício n 22/2013, cumpre-nos expor as seguintes considerações. 1. Trata-se de cópia de Procedimento de Providências instaurado a partir de dúvida suscitada pelo Agente Delegado do 6 Serviço de Registro de Imóveis do Foro Central de Curitiba, a respeito da legalidade da cobrança do imposto sobre a transmissão de bens imóveis Av. Mal. Deodoro Edifício Baracat 4º andar FONE: (41) /

2 ITBI para a averbação de termo de distrato de contrato de compra e venda de imóvel. No caso, foi protocolado junto à serventia termo de distrato do contrato por instrumento particular de compra e venda e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações - no qual figura como vendedor CIC Ltda., e, como comprador, ECM -, em virtude de equívoco constatado na individualização do bem objeto da avença. Considerando o termo de distrato como uma nova compra e venda que resulta na transferência do domínio para o proprietário anterior, a serventia devolveu o título a fim de que fosse comprovado, inicialmente, o pagamento do ITBI sobre a operação. Inconformado, o vendedor apresentou manifestação escrita contra a exigência de recolhimento do tributo, sustentando que se trata de um encargo elevado e pugnando pela substituição do título por um instrumento de retificação contratual, conforme modelo anexado ao requerimento - no qual houve a autorização, pela mesma serventia, do registro de um instrumento particular de retificação de contrato de compra e venda, a fim de corrigir a informação referente ao bloco da unidade imobiliária adquirida pela compradora. Recebida a manifestação e em atenção ao princípio da legalidade e ao disposto no art. 213 da Lei de Registros Públicos, entendeu a serventia pela impossibilidade de substituição da unidade Av. Mal. Deodoro Edifício Baracat 4º andar FONE: (41) /

3 habitacional objeto do contrato, por outra, mediante simples instrumento de retificação; bem como pela necessidade de recolhimento do ITBI para averbação do termo de distrato. Diante do conflito, o Agente Delegado do 6 Registro de Imóveis de Curitiba apresentou declaração de dúvida perante o juízo da Vara de Registros Públicos desta Comarca. Instada a se manifestar, a d. Promotora de Justiça da Vara de Registros Públicos, Dra. Luciane Evelyn Cleto Melluso T. Freitas, opinou pela procedência da dúvida em razão do posicionamento adequado do registrador. Após examinar os autos, o juízo da Vara de Registros Públicos julgou adequada a conduta do Oficial, dando procedência à dúvida suscitada. Para tanto, esclareceu o magistrado que o termo de distrato apresentado revela o intuito das partes de desfazer a alienação do imóvel objeto do contrato, em razão de erro na indicação da unidade desejada pela compradora. Desse modo, considerou que o negócio tem natureza jurídica de compra e venda reversa na qual ocorre, em síntese, apenas a inversão dos pólos contratantes - e, portanto, para a sua lavratura, exigem-se os mesmos requisitos de validade e eficácia da compra e venda, inclusive no que diz respeito às obrigações tributárias. Av. Mal. Deodoro Edifício Baracat 4º andar FONE: (41) /

4 Intimadas as partes do teor da sentença, o juízo converteu o feito em diligência com o escopo de averiguar a regularidade do registro da retificação do contrato de compra e venda da Sra. CBCF, noticiado como modelo pelo vendedor Cedros Incorporações e Construções Ltda. Intimado, o 4 Registro de Imóveis de Curitiba encaminhou cópia das matrículas: a) n , aberta para a unificação dos imóveis posteriormente incorporados em condomínio pela proprietária MRV Construções Ltda.; b) n , aberta após a venda da unidade n 301, do bloco 1, à CBCF; c) n , aberta para retificação do registro efetuado na matrícula n , em virtude da averbação do Instrumento Particular de Retificação e Ratificação do contrato da Sra. Cristiane, realizada com o condão de corrigir a informação referente ao bloco no qual está localizada a unidade objeto da compra e venda; d) n , aberta após o encerramento da matrícula n e na qual consta a adquirente, de fato, da unidade 301, do bloco 1; e, e) n , aberta para descrição do imóvel correspondente à unidade n 301, do bloco 2, adquirido, de fato, pela Sra. CBCF. Além disso, foi juntada aos autos cópia do contrato de compra e venda e do instrumento de retificação e ratificação, firmados pela Sra. Cristiane. Constatando o juízo que, no ano de 2010, foi registrada retificação da incorporação em condomínio após a conclusão das obras, Av. Mal. Deodoro Edifício Baracat 4º andar FONE: (41) /

5 foi requisitada a juntada aos autos do título e dos documentos que justificaram o pedido de lavratura. Na sequência, os documentos foram acostados aos autos, juntamente com os termos de anuência assinados pelos proprietários das unidades até então alienadas. Após, abriu-se vista a d. Promotoria de Justiça da Vara de Registros Públicos, que, ciente das informações, encaminhou cópia do procedimento para apreciação pelo CAOP de Habitação e Urbanismo - o qual, a sua vez, redirecionou a documentação para este CAOP, ressaltando que a sobredita incorporação respeitou a disciplina legal, bem como que não há causa que justifique a intervenção daquele órgão ministerial. Vieram os autos a este CAOP. É o que cumpria relatar, passo à manifestação. 2. Primeiramente, no que tange ao deslinde da dúvida suscitada pela 6ª Serventia de Registro de Imóveis da capital, convém tecer alguns apontamentos complementares o que faço não apenas em razão da natureza administrativa da decisão (cf. preceitua o art. 204 da Lei n 6.015/1973) 1, mas também em virtude da ocorrência, certamente, corriqueira de casos semelhantes. 1 A decisão nela proferida é de órgão judiciário, mas não corresponde a típico exercício da função judicial, pois o juiz competente atua como corregedor do cartório, com característicos próximos aos de superior hierárquico do delegado. CENEVIVA, Walter. Lei de Registros Públicos Comentada. 20ª Ed., Saraiva, 2010, p Av. Mal. Deodoro Edifício Baracat 4º andar FONE: (41) /

6 2.1 O procedimento de dúvida de registro visa tão somente o exame da legalidade da exigência feita pelo Oficial para o registro pretendido pelo interessado isto é, se há causa legítima que justifique a imposição tributária. Não se discute, pois, nessa seara, a validade da incidência do ITBI sobre a transmissão de bem imóvel em situação peculiar, como é o caso do distrato, mas somente a legalidade da cobrança da obrigação tributária para o registro do título. No caso em apreço, como bem reconheceu o Juízo de Registros Públicos, o Oficial possui legitimidade para exigir a apresentação da guia de recolhimento do ITBI como condição para a averbação de distrato de compra e venda, na medida em que a conduta encontra apoio em expressa determinação legal. Isso porque o registro do título, independentemente da motivação e da denominação que lhe foi atribuída, importa em transmissão do domínio do imóvel indicado na matrícula para o proprietário anterior fato gerador da cobrança do ITBI, consoante previsto no art. 35, inciso I, do Código Tributário Nacional 2. 2 Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil. Av. Mal. Deodoro Edifício Baracat 4º andar FONE: (41) /

7 Diante disso e em conformidade com o item do CNCGJ 3, compete ao Oficial fiscalizar o recolhimento do imposto incidente sobre o ato que se pretende consumar, exigindo a apresentação do comprovante de pagamento juntamente com o título. No mesmo sentido, já decidiu o Eg. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, em situação análoga: APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA DE REGISTRO PÚBLICO. PRELIMINAR - AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - ART. 458, II, CPC - INOCORRÊNCIA. EXIGÊNCIA DE PAGAMENTO DE ITBI - RECUSA - ALEGAÇÃO DE QUE SE TRATA DE DISTRATO DE COMPRA E VENDA - FATO GERADOR - TRANSMISSÃO DE BEM IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO JUDICIAL PELAS VIAS ORDINÁRIAS - ART. 204 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (...) Assim delineou o ilustre Procurador de Justiça em seu parecer à fl. 142: "De início, vale asseverar que, conforme destacado pelo Magistrado a quo, a incerteza a ser afastada in casu com a instauração do procedimento de dúvida é a que recai sobre a legitimidade ou não do agente notarial exigir a apresentação da quitação do imposto de transmissão (ITBI) de interessado em registrar escritura pública de distrato de compra e venda. (...) Na situação apresentada, vislumbra-se, em síntese, que a apelante requereu registro de distrato de compra e venda, tendo o Oficial de registros exigido a apresentação da guia de recolhimento de ITBI. (...) para se demonstrar a legalidade da exigência feita pelo Oficial registral, imprescindível mencionar o contido no artigo 35, inciso I, do O registrador exigirá que as partes exibam, juntamente com os títulos apresentados para registro ou averbação, sob pena de não se praticar o ato registral, o Av. Mal. Deodoro Edifício Baracat 4º andar FONE: (41) /

8 Código Tributário Nacional (...) Portanto, tratando-se de transmissão de propriedade, ainda que por distrato de compra e venda, compete ao registrador exigir o respectivo pagamento para consumação do ato notarial, consoante dispõe o Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça (...) Complementarmente, conforme ressaltado no parecer ministerial em segundo grau, tem-se que: "Semelhante previsão é encontrada na Lei 8.935/1994, que regula os serviços notariais e de registros, senão vejamos: "Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais de registro: (...) XI- fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar; (...)." Da leitura dos citado dispositivos legais, conclui-se que compete ao agente notarial fiscalizar o recolhimento dos tributos que incidem sobre os atos de registro, devendo exigir do interessado, para tanto, o comprovante de pagamento do imposto de transmissão. (TJPR - 11ª C.Cível - AC Guarapuava - Rel.: Ruy Muggiati - Unânime - J ). Grifou-se Relativamente ao pleito formulado pelo vendedor, CIC Ltda., para apresentação de um instrumento de retificação e ratificação do contrato de compra e venda com o propósito de que seja registrada a substituição da unidade imobiliária Apartamento 04 da Torre A Vila Capri, objeto do contrato inicial que ensejou a abertura da matrícula do imóvel, pela unidade Apartamento 04 da Torre B Vila Firenze, à vista de modelo anexado ao requerimento, acreditamos que conforme destacou o Oficial - a pretensão não se amolda às hipóteses de retificação voluntária de registro civil, previstas no art. 213 da Lei n 6015/73. respectivo comprovante do pagamento do imposto de transmissão e fiscalizará o recolhimento das receitas devidas ao FUNREJUS. Av. Mal. Deodoro Edifício Baracat 4º andar FONE: (41) /

9 Conforme exposto no próprio termo de distrato, em seu item III, constou no contrato de compra e venda, ainda que erroneamente, a indicação da unidade Apartamento 04 da Torre A Vila Capri. Referida informação foi reproduzida adequadamente na matrícula do imóvel, bem como no registro da alienação em favor do Sr. Eduardo da Costa Martins Neto. Verifica-se, portanto, que houve erro na formalização do negócio jurídico que deu azo ao assentamento imobiliário, ou seja, equívoco na manifestação de vontade das partes, e não erro constante do registro. A Lei de Registros Públicos é clara quanto às hipóteses permissivas de retificação do registro ou da averbação em seu art. 213, bem como não abarca a possibilidade de alteração de dado substancial relativo ao imóvel. Sobre a impossibilidade de correção de erro material no registro imobiliário atribuído às partes - por meio de procedimento de retificação, já se pronunciou a jurisprudência: REGISTROS PÚBLICOS- RETIFICAÇÃO DE ERRO EM ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA E NO REGISTRO IMOBILIÁRIO- NÃO OCORRÊNCIA - ALTERAÇÃO DO NOME DA COMPRADORA NA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA - VIA ELEITA INADEQUADA - SENTENÇA MANTIDA - Av. Mal. Deodoro Edifício Baracat 4º andar FONE: (41) /

10 RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 7ª C.Cível - AC Ponta Grossa - Rel.: Des. Mário Helton Jorge - Unânime - J ) APELAÇÃO CÍVEL. REGISTROS PÚBLICOS. RETIFICAÇÃO DE ERRO MATERIAL EM ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIREITOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIA INADEQUADA. ATO JURÍDICO FORMAL QUE RETRATA A VONTADE DAS PARTES, NÃO PODENDO SER RETIFICADO NA VIA JUDICIAL VOLUNTÁRIA. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO PÚBLICO POSTO QUE AQUELE ATO AINDA NÃO RESTOU INSCRITO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 11ª C.Cível - AC Guarapuava - Rel.: Des. Augusto Lopes Cortes - Unânime - J ) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. REGISTRO DE IMÓVEIS. PEDIDO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. ALTERAÇÃO DA PROPRIEDADE. DESCABIMENTO NO CASO CONCRETO. AUSÊNCIA DE ERRO MATERIAL NOS REGISTROS. SENTENÇA MANTIDA. O equívoco quanto à manifestação de vontade por parte dos contratantes, no negócio jurídico de compra e venda de imóvel, não é corrigível mediante Ação de Retificação de Registro Imobiliário. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº , Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 30/06/2011). Tendo em mira que a escritura pública de compra e venda exprime a vontade das partes contratantes, bem como que não é cedido ao Oficial do Registro Imobiliário promover emenda ao negócio jurídico, a forma adequada de correção do equívoco é mediante requerimento Av. Mal. Deodoro Edifício Baracat 4º andar FONE: (41) /

11 de averbação de nova escritura pública de retificação da transcrição e da respectiva matrícula. Esse é o entendimento do Eg. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná: No tocante ao procedimento adotado, é de se ressaltar que, infelizmente, o procedimento adotado nestes autos não foi correto. Efetivamente, a escritura é uma declaração de vontade das partes perante o Tabelião, sendo suscetível a emendas, as quais devem ser feitas através de outra escritura pública. Ora, escritura pública só se retifica por outra. Necessário se postule da correção da transcrição e matrícula correspondente ao ato notarial a que se refere. (TJPR - 11ª C.Cível - AC Guarapuava - Rel.: Des. Augusto Lopes Cortes - Unânime - J ). Grifou-se. Ante o exposto, se constatado que a Sra. CBCF, requereu o registro de escritura pública de retificação de transcrição imobiliária da respectiva matrícula firmada por todas as partes contratantes, bem como que recolheu os emolumentos devidos, a averbação do ato encontra-se regular. À vista desse entendimento, acreditamos que a pretensão do vendedor CIC Ltda. deve ser apresentada, também, por meio de nova escritura pública firmada por todos os negociantes do contrato de compra e venda. Por derradeiro, no que tange à modificação da incorporação averbada após a conclusão das obras na matrícula n , objeto da incorporação do condomínio onde reside a Sra. CBCF, Av. Mal. Deodoro Edifício Baracat 4º andar FONE: (41) /

12 nota-se que, conforme já ressaltou o CAOP da Habitação e do Urbanismo, o procedimento de alteração atendeu à disciplina legal, inclusive no que concerne a autorização expressa dos interessados. 3. Frente aos dados fornecidos a esta coordenadoria do Centro de Apoio Operacional das Fundações e Terceiro Setor, são esses, em tese, os esclarecimentos que se entende adequados. Curitiba, 03 de maio de Terezinha de Jesus Souza Signorini Procuradora de Justiça Coordenadora do CAOP Cíveis, Falimentares, de Liquidações Extrajudiciais, das Fundações e do Terceiro Setor. Samantha Karin Muniz Assessora Jurídica Excelentíssima Senhora DOUTORA LUCIANE EVELYN CLETO MELLUSO T. FREITAS PROMOTORA DE JUSTIÇA DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS, ACIDENTES DE TRÂNSITO E PRECATÓRIAS CÍVEIS R. Mauá, 920, 8 andar ALTO DA GLÓRIA Nesta Capital Av. Mal. Deodoro Edifício Baracat 4º andar FONE: (41) /