GRUPO MUNDICENTER. Relatório de Rating Rating Report

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1 GRUPO MUNDICENTER Relatório de Rating Rating Report Emissões / Issues 1) Compromissos financeiros de curto prazo 1) Short term financial commitments 2) Papel Comercial até 20,0 milhões de euros 2) Commercial Paper up to EUR 20.0 million 3) Papel Comercial até 40,0 milhões de euros 3) Commercial Paper up to EUR 40.0 million Emitentes / Issuers Rating 1) e 2) Mundicenter S.G.P.S., S.A. 3) Amoreiras Center Sociedade Imobiliária, S.A. 1), 2) e 3) A-2 1), 2) and 3) A-2 Tendência / Outlook 1), 2) e 3) Estável 1), 2) and 3) Stable Validade / Validity 1) Até 5 de Dezembro de ) Until 5 December ) Até 17 de Janeiro de 2016, sendo necessário proceder a um follow-up o mais tardar até 5 de Dezembro de ) Até 15 de Janeiro de 2015, sendo necessário proceder a um follow-up o mais tardar até 5 de Dezembro de 2013 Período Analisado / Period of Analysis 2) Until 17 January 2016, a follow-up being required no later than 5 December ) Until 15 January 2015, a follow-up being required no later than 5 December a 2012 e previsões para to 2012 and forecasts for 2013 Data deste Relatório / Report s Date 5 de Junho de June 2013 Painel de Rating / Rating Panel José Poças Esteves Presidente do Conselho de Administração Henrique Murteira Director Manager Chairman of the Board of Directors Carlos Leitão Analista de Rating Rating Analyst Isabel Fernandes Analista de Rating Rating Analyst Contacto / Contact Henrique Murteira Director Manager Tel: (351) Carlos Leitão Analista de Rating Rating Analyst Fax: (351) geral@cprating.pt

2 1. DEFINIÇÃO DAS OPERAÇÕES SUJEITAS A RATING 1. DESCRIPTION OF THE OPERATIONS SUBJECT TO RATING É sujeita a rating a capacidade de cumprimento dos compromissos financeiros de curto prazo da Mundicenter, S.G.P.S., S.A. (MUNDICENTER SGPS, holding do Grupo MUNDICENTER). Esta notação deverá ser revista através de follow-ups semestrais, sendo o próximo devido até 5 de Dezembro de São sujeitas a rating as emissões de papel comercial realizadas e a realizar ao abrigo dos programas contratados pela MUNDICENTER SGPS e pela Amoreiras Center - Sociedade Imobiliária, S.A. (AMOREIRAS CENTER, empresa detida a 100,0% pela MUNDICENTER SGPS) com montante máximo de 60,0 milhões de euros (M ) e em que as principais condições são as apresentadas no Quadro 1.. This rating applies to the capacity of Mundicenter, S.G.P.S., S.A. (MUNDICENTER SGPS, the holding company of the MUNDICENTER Group) to meet its short-term financial commitments. The rating must be reviewed through semi-annual follow-ups, the next being due by 5 December 2013 The operations subject to rating are the issues of commercial paper already made and to be made under the programmes contracted by MUNDICENTER SGPS and Amoreiras Center - Sociedade Imobiliária, S.A. (AMOREIRAS CENTER, a company fully held by MUNDICENTER SGPS), for a maximum amount of EUR 60.0 million. The main conditions of these operations are shown in Table 1.. QUADRO 1. TABLE 1. PROGRAMAS DE PAPEL COMERCIAL DO GRUPO MUNDICENTER CUJAS COMMERCIAL PAPER PROGRAMS OF MUNDICENTER GROUP EMISSÕES SÃO SUJEITAS A RATING WITH EMISSONS SUBJECT TO RATING Datas / Dates Montantes (M ) Amounts (Million Euros) Garantia de Tomada Firme Firm Underwriting Guarantee Cláusulas Especiais: Pari Passu, Cross Default e Special Clauses: Pari Passu, Cross Default and Emitentes / Issuers Vencto / Maturity Próxima Denúncia Possível / Next Possible Denunciation Máximo / Maximum Utilizado no fim de Issued at end of Entidade Entity Taxa EURIBOR (1) + pp EURIBOR Rate (1) + pp Negative Pledge Ownership Autonomia Equity / Assets Exigido / Verificado Required / Verified Cumprimento de Rácios Compliance with Ratio Endiv. Financ. Liq. Net Financial Debt Exigido / Verificado Required / Verified Cob. Enc. Fin. Coverage Financ. Charges Exigido / Verificado Required / Verified 2011 Mundicenter SGPS Jan-16 Jul-13 20,0 n.a. n.a. BBVA 4,500 s / y n Amoreiras Center Jan-15 Jul-13 40,0 40,0 40,0 Santander 3,900 n s / y > ou = a 35% (2) < ou = a 2 (3) > ou = a 3,5 (4) > or = to 35% (2) < or = to 2 (3) > or = to 3,5 (4) 59% 0,6 7,7 Total ,0 40,0 40, Notas: n.a. - não aplicável. Notes: n.a. - non aplicable. (1) - para o prazo da emissão. (1) - for the term of the issue. (2) = (situação líquida consolidada + interesses minoritários + suprimentos consolidados) / (activo (2) = (consolidated shareholders' equity + minority interests + shareholders loans líquido consolidado disponibilidades consolidadas). consolidated) / (consolidated net assets consolidated deposits and cash). (3) = (Endividamento Financeiro Consolidado Total - Disponibilidades Consolidadas) / (Situação (3) = (Consolidated Total Indebtedness - Consolidated Deposits and Cash) / (Consolidated Líquida Consolidada + Interesses Minoritários + Suprimentos Consolidados). Equity + Minority Interests + Consolidated Shareholders Loans). (4) = (resultados operacionais consolidados + amortizações consolidadas + provisões consolidadas) / (juros (4) = (consolidated operating income + depreciation consolidated + provisions consolidated / (interest e custos similares consolidados suportados juros e proveitos similares consolidados obtidos). and similar expenses incurred consolidated - interest and similar income obtained consolidated). Fonte: Mundicenter. Source: Mundicenter. As notações atribuídas às emissões de papel comercial são válidas até ao fim da validade de cada um dos programas (incluindo eventuais renovações), sendo necessário realizar follow-ups semestrais, sendo o próximo devido até 5 de Dezembro de The ratings assigned to the issues of commercial paper will be valid up to the end of each of the programmes (including renewals), requiring semi-annual follow-ups, the next being due by 5 December QUADRO INSTITUCIONAL 2. INSTITUTIONAL FRAMEWORK 2.1. Histórico e Estrutura do Grupo MUNDICENTER 2.1. History and Structure of the MUNDICENTER Group Criado em 1983 o Grupo MUNDICENTER especializou-se na área da promoção imobiliária em Portugal Continental, com vista à concepção, propriedade e gestão de empreendimentos destinados à instalação de centros comerciais, retail parks e leisure parks. O Grupo MUNDICENTER detém e gere os seguintes centros comerciais em Portugal Continental: o Amoreiras Shopping (AMOREIRAS), localizado em Lisboa, Created in 1983, the MUNDICENTER Group specialised in property development in mainland Portugal, namely in the design, construction, ownership, and management of property undertakings involving setting up shopping centres, retail parks, and leisure parks. The Group owns and manages the following shopping centres in Mainland Portugal: the Amoreiras Shopping (AMOREIRAS), located in Lisbon, opened in 1985 and was the 2

3 inaugurado em 1985 e tendo sido o primeiro grande centro comercial em Portugal; o Spacio Shopping (SPACIO), antigo Olivais localizado em Lisboa e inaugurado em 1995; o Oeiras Parque (OEIRAS PARQUE), localizado em Oeiras e inaugurado em 1998; o Braga Parque (BRAGA PARQUE), localizado em Braga e inaugurado em 1999; o Strada Shopping & Fashion Outlet (STRADA), antigo Odivelas Parque (ODIVELAS PARQUE), localizado em Odivelas e inaugurado em 2003; o Arena Shopping (ARENA), localizado em Torres Vedras e inaugurado em Para além destes, o Grupo explora, em regime de subconcessão desde 2004, as Galerias Campus de S. João (CAMPUS S. JOÃO), localizadas na cidade do Porto. O Grupo MUNDICENTER detém também e gere o AMOREIRAS SQUARE, um edifício de escritórios e de comércio / serviços localizado perto do centro comercial AMOREIRAS e que possui uma área total de 16 mil metros quadrados (m 2 ), dos quais 4 mil m 2 de comércio / serviços. A MUNDICENTER SGPS é a holding do grupo detendo no final de 2012 e nesta data, directa e indirectamente, a totalidade do capital das seguintes empresas com sede em Portugal: AMOREIRAS CENTER; Liscenter Centros Comerciais de Lisboa, S.A. (LISCENTER); Vilaoeiras - Sociedade Imobiliária, S.A. (VILAOEIRAS); Mundicenter II Gestão de Espaços Comerciais, S.A. (MUNDICENTER II); Vialojas Sociedade Imobiliária, S.A. (VIALOJAS); Servassiste Serviços de Assistência e Manutenção, Lda. (SERVASSISTE); e Mundicenter - Consultoria e Serviços, S.A. (MUNDICENTER CONSULTORIA E SERVIÇOS). Estas participadas detêm centros comerciais e edifícios de escritórios e / ou dedicam-se à gestão dos mesmos. Para além destas participadas a MUNDICENTER SGPS detinha no final de 2012 e nesta data 70,0% do capital social da Urbaminho Urbanização do Minho, S.A. (URBAMINHO), a qual detém o BRAGA PARQUE, e 65,0% do capital social da Mundiparque Parques Comerciais e de Lazer, S.A. (MUNDIPARQUE), a qual detém um terreno em Cascais, no qual o Grupo prevê desenvolver um retail / leisure park. De referir que, em 2011, a fusão da Omastar, SGPS, S.A. (OMASTAR) com a VIALOJAS permitiu simplificar a estrutura do Grupo com o desaparecimento de uma empresa inactiva. De acordo com o Grupo, sem descurar a possibilidade de investir futuramente em novos projectos, (...) mantém hoje o seu foco na remodelação / ampliação e actualização dos espaços que gere. A sua atenção está centrada na first large shopping centre in Portugal; the Spacio Shopping (SPACIO), formerly called Olivais, is located in Lisbon and was inaugurated in 1995; the Oeiras Parque (OEIRAS PARQUE), located in Oeiras, was inaugurated in 1998; the Braga Parque (BRAGA PARQUE), located in Braga, was inaugurated in 1999; the Strada Shopping & Fashion Outlet (STRADA), formerly called Odivelas Parque (ODIVELAS PARQUE), is located in Odivelas and was inaugurated in 2003; the Arena Shopping (ARENA), located in Torres Vedras, was inaugurated in In addition, the Group also explores since 2004 the Galerias Campus de S. João (CAMPUS S. JOÃO), in Porto, under a sub-concession. The MUNDICENTER Group also holds and manages the AMOREIRAS SQUARE, an office and commercial / services building located close to the AMOREIRAS shopping centre, with a total area of 16,000 square metres (m 2 ), of which 4,000 m 2 of commercial / services area. MUNDICENTER SGPS is the Group s holding company. At the end of 2012 and on the date of this report MUNDICENTER SGPS held, directly and indirectly, the entire share capital of the following companies headquartered in Portugal: AMOREIRAS CENTER; Liscenter Centros Comerciais de Lisboa, S.A. (LISCENTER); Vilaoeiras - Sociedade Imobiliária, S.A. (VILAOEIRAS); Mundicenter II Gestão de Espaços Comerciais, S.A. (MUNDICENTER II); Vialojas Sociedade Imobiliária, S.A. (VIALOJAS); Servassiste Serviços de Assistência e Manutenção, Lda. (SERVASSISTE); and Mundicenter - Consultoria e Serviços, S.A. (MUNDICENTER CONSULTORIA E SERVIÇOS). These subsidiaries own and / or manage shopping centres and office buildings. In addition, at the end of 2012 and on the date of this report MUNDICENTER SGPS held a 70.0% stake in Urbaminho - Urbanização do Minho, S.A. (URBAMINHO), the owner of BRAGA PARQUE, and a 65.0% stake in Mundiparque - Parques Comerciais e de Lazer, S.A. (MUNDIPARQUE), which owns a plot of land in Cascais where the Group intends to develop a retail / leisure park. In 2011 the merger of Omastar, SGPS, S.A. (OMASTAR) with VIALOJAS permitted to simplify the Group s structure through the disappearance of an inactive company. According to the Group, without setting aside the possibility of investing in new projects in the future, (...) its focus today is on the remodelling / expansion and updating of the areas it manages. The Group strives to implement modern concepts of 3

4 implementação de modernos conceitos de arquitectura / decoração, luminosidade e bem estar, para que a visita dos seus clientes seja um constante momento de satisfação e prazer. O objectivo é assegurar a competitividade permanente dos espaços geridos, adaptando-os a um mercado dinâmico, em contínua evolução, com vida e personalidade própria. architecture, interior design, lighting and comfort so that the visit of its clients may always be a time of satisfaction and pleasure. The objective is to ensure the permanent competitiveness of the areas under its management, through their adaptation to a dynamic market, in constant evolution and with a life and personality of its own Accionistas 2.2. Shareholders A Alves Ribeiro, S.A. e a Alves Ribeiro Consultoria e Gestão, S.A., duas empresas do Grupo ALVES RIBEIRO, detêm 85,8% do capital social da MUNDICENTER SGPS, sendo que no final de 2012 a MUNDICENTER SGPS detinha 3,0% do seu capital em acções próprias. Para além da participação detida no capital social da MUNDICENTER SGPS o Grupo ALVES RIBEIRO detém as seguintes participações maioritárias: - em empresas dos sectores da construção e do imobiliário, tendo iniciado actividade no sector da construção em 1941, e que em 2011 apresentaram, em termos consolidados, um volume de negócios de 281,4 M e um resultado líquido de 32,9 M ; e - na área financeira, na qual detém a totalidade do capital social do Banco Invest, S.A. (BANCO INVEST), o qual no final de 2012 apresentava um activo total consolidado de 574,3 M e capitais próprios de 63,3 M, tendo no exercício de 2012 apresentado um resultado líquido de 4,2 M, face 3,5 M negativos no exercício anterior. Alves Ribeiro, S.A. and Alves Ribeiro Consultoria e Gestão, S.A., two companies of the ALVES RIBEIRO Group, hold 85.8% of MUNDICENTER SGPS s share capital. At the end of 2012 MUNDICENTER SGPS held own shares corresponding to a 3.0% stake of its share capital. In addition to its stake in MUNDICENTER SGPS the ALVES RIBEIRO Group also has majority holdings in companies in the following activity sectors: - construction (where it started to operate in 1941) and real estate; in 2011 these companies posted consolidated turnover of EUR million and consolidated net earnings of EUR 32.9 million; and - financial area, where it holds the entire share capital of Banco Invest, S.A. (BANCO INVEST); at the end of 2012 BANCO INVEST had total consolidated assets of EUR million and equity of EUR 63.3 million, reporting net earnings for that year of EUR 4.2 million (vs. a EUR 3.5 million loss in 2011). 3. MERCADO IMOBILIÁRIO 3. REAL ESTATE MARKET O ano de 2012 acentuou a tendência de decréscimo de inaugurações de centros comerciais em Portugal (cerca de 10 mil m 2, isto é, o valor mais baixo desde a década de noventa) já registada em 2011 (com 113,9 mil m 2 de novos conjuntos comerciais) e iniciada em 2010 (com cerca de 90 mil m 2 ). Das inaugurações verificadas em 2012 destaca-se o MULTIUSOS ORIENTE um retail park com cerca de 6,4 mil m 2 de área bruta locável (ABL), promovido pela OBRIVERCA, situado na área do Parque das Nações em Lisboa e que tem como principais inquilinos o LIDL e a SEASIDE. Assim, entre o final de 2011 e o final de 2012 a ABL manteve-se praticamente inalterada nos cerca de 3,7 milhões de m 2. A evolução referida evidencia os efeitos da degradação do contexto económico-financeiro nacional dos últimos anos (que levou ao adiamento / cancelamento de alguns projectos) bem como a fase de maturidade atingida pelo mercado nacional further stressed the downward trend in shopping centre inaugurations initiated in 2010, with the area of new openings dwindling to 10 thousand m 2, the lowest since the nineties (113,9 thousand m 2 in 2011 and 90 thousand m 2 in 2010). The main opening in 2012 was that of MULTIUSOS ORIENTE, a retail park in the Parque das Nações area in Lisbon with a gross lettable area (GLA) of 6.4 thousand m 2, developed by OBRIVERCA, and having as main tenants LIDL and SEASIDE. Hence from the end of 2011 to the end of 2012 the GLA remained practically flat, at 3.7 million m 2. The referred trend illustrates the impact of the deterioration of the national economic and financial context in recent years (which led to the postponement / abandonment of several projects) as well as the stage of maturity reached by the 4

5 Segundo o Grupo MUNDICENTER em 2012, face ao ano anterior, este contexto traduziu-se nos centros comerciais em reduções de tráfego de pessoas de cerca 4,8% e das vendas globais de cerca de 6%. No Marketbeat do Outono de 2012, as previsões da Cushman & Wakefield para o período de 2012 a 2015 incluíam a abertura de 8 novos centros comerciais em Portugal, o que correspondia à entrada em mercado de cerca de 221 mil m 2 de ABL (o que inclui remodelações e expansões), mas que mantinha associado um elevado nível de incerteza de concretização. De facto, apenas se encontram em construção o ÉVORA SHOPPING, cuja ABL ascende a 18 mil m 2 e que tem inauguração prevista para 2013, e o ALEGRO SETÚBAL, cuja ABL ascende a 41,4 mil m 2 e que tem inauguração prevista para À semelhança do verificado nos últimos anos, mais do que novas áreas, os próximos anos deverão continuar a ser marcados por processos de remodelação e modernização dos espaços existentes e pela continuação da tendência de renascimento do comércio de rua. A manutenção do decréscimo da procura de escritórios de arrendamento na área da Grande Lisboa durante 2012 reflecte e acompanha a degradação do contexto económico-financeiro nacional, tendo sido colocados em termos brutos, segundo a CBRE, cerca de 102 mil m 2, o que, apesar de representar um crescimento de cerca de 16% face ao ano anterior, fica muito abaixo dos 150 mil m 2 de média anual verificados nos últimos dez anos, ficando em linha com os 101 mil m 2 se contarmos apenas os últimos 4 anos, uma vez que o ano de 2008 foi o ano de pico da última década (devido à concentração de diversos serviços no Ministério da Justiça, no Campus da Justiça com cerca de 62 mil m 2 ). Segundo a CBRE, em 2012 foram concluídos na área da Grande Lisboa apenas quatro edifícios de escritórios, com cerca de 29 mil m 2, o valor mais baixo dos últimos 10 anos. O mercado de escritórios na área da Grande Lisboa continuou a caracterizar-se em 2012, do lado da procura, pela necessidade de poupança de custos, conseguida através de redução de áreas, da renegociação de rendas e de mudança para áreas ou edifícios de custo mais reduzido e, do lado da oferta, pela necessidade de concessão de incentivos cada vez mais significativos. A taxa de desocupação total dos escritórios da área da Grande Lisboa, no final de 2012, ascendia, segundo a CBRE, a 12,4%, o que representa um aumento de 0,4 pontos percentuais (pp) face ao verificado no final de A zona do Corredor Oeste é a que apresenta uma maior taxa de national market. According to the MUNDICENTER Group, in 2012 this context resulted in year-on-year reductions of 4.8% and 6% in shopping centres footfall and global sales. According to the forecasts of Cushman & Wakefield s Marketbeat Autumn 2012 report, 8 new shopping centres are expected to open in Portugal in this period, corresponding to 221 thousand m 2 of GLA (including remodellings and expansions) coming onto the market, although there is high uncertainty about whether these projects will go ahead. In fact, only the ÉVORA SHOPPING (GLA of 18 thousand m 2, scheduled to open in 2013) and the ALEGRO SETÚBAL (GLA of 41.4 thousand m 2, scheduled to open in 2014) are currently under construction. As in the recent past, the next few years should continue to be marked by the remodelling and modernisation of the existing developments, rather than by the opening of new areas, and by the continuing trend for the rebirth of high street shopping. The continuing decline of demand for office space rentals in the Greater Lisbon area in 2012 reflects and is in line with the deterioration of economic and financial conditions in Portugal. According to CBRE, approximately 102 thousand m 2 were rented (in gross terms) in 2012, which, although corresponding to a 16% year-on-year increase, is much lower than the annual average of 150 thousand m 2 registered in the last ten years, in line with the 101 thousand m 2 average in the last four (2008 was the peak year of the last decade due to the concentration of several departments of the Ministry of Justice in the 62 thousand m 2 Campus da Justiça). According to CBRE, only four office buildings were concluded in 2012 in Greater Lisbon area, corresponding to a total area of 29 thousand m 2 - the lowest of the last 10 years. In 2012 the Greater Lisbon office market continued to be characterised, on the side of demand, by the need to cut costs, with savings achieved through the reduction of areas, the renegotiation of rents or the relocation to lower cost areas or buildings, and on the side of supply, by the need to grant increasingly large incentives. According to CBRE, at the end of 2012 the total office vacancy rate in Greater Lisbon area was 12.4%, which represents an increase of 0.4 percentage points (pp) from one year earlier. The Western Corridor zone shows the highest vacancy rate, followed by the Parque das Nações zone. These 5

6 desocupação, seguida pela do Parque das Nações. Aliás estas zonas foram as que mais cresceram, nos últimos 10 anos, tendo, em termos de nova área oferecida, representado, respectivamente, 23% e 36% da nova oferta. Em termos de rendas prime, segundo a CBRE, 2012 apresenta a mesma tendência de redução dos últimos anos, desde 2007 as rendas caíram em mais de 10% em todas as áreas. No final de 2012 as zonas compostas pelo Central Business District, o Centro Histórico e a Área de Expansão apresentaram uma estabilização das suas rendas face aos valores praticados em Para 2013 está prevista a conclusão de 39 mil m 2 de área de escritórios (novos e / ou remodelados) na área da Grande Lisboa, a maior parte deles na Central Business District. zones were actually those registering stronger growth in the last 10 years, representing 23% and 36%, respectively, of new supply in the period. In terms of prime rents, according to CBRE 2012 showed the same downward trend of the last years since 2007 rents fell by more than 10% in all areas. At the end of 2012 rents in the area comprising the Central Business District, the Historical Centre and the Expansion Area were flat compared to should see the completion of 39 thousand m 2 of new and / or remodelled office area in the Greater Lisbon area, most of which in the Central Business District. 4. ACTIVIDADE OPERACIONAL DO GRUPO MUNDICENTER Em 2012 a actividade do Grupo MUNDICENTER manteve-se centrada, sobretudo, na consolidação da operação dos seus centros, com destaque para o recentemente remodelado AMOREIRAS, para o reformulado em termos de conceito comercial, introduzindo o conceito de outlet, Strada Shopping & Fashion Outlet, e na gestão dos efeitos do agravamento da crise económico-financeira nacional. 4. MUNDICENTER GROUP S OPERATIONAL ACTIVITY In 2012 the MUNDICENTER Group continued to focus its activity on the consolidation of its shopping centres especially the recently remodelled AMOREIRAS, and the Strada Shopping & Fashion Outlet, whose commercial model was redefined through the introduction of the factory outlet concept -, and on the management of the impacts of a deteriorating economic and financial crisis in Portugal Centros Comerciais 4.1. Shopping Centres Em 2012 a performance agregada dos centros comerciais do Grupo MUNDICENTER, medida pelo tráfego de pessoas, foi claramente mais favorável que a apresentada pelo mercado, com redução de apenas 1,7% face ao ano anterior, ou seja 3,1 pp melhor do que a verificada pelo mercado (-4,8%). Entre os períodos indicados, as vendas reportadas pelos lojistas dos centros do Grupo tiveram uma performance mais negativa do que a do tráfego, com uma redução de 5,9%, em linha com o apresentado pelo mercado. Em 2012 os proveitos de exploração de empreendimentos comerciais do Grupo MUNDICENTER, sem considerar o reembolso de despesas comuns, registaram, face a 2011, uma forte quebra de cerca de 9,0%, para 47,4 M. Embora contribuindo em graus diferentes, quer pela sua dimensão, quer pela sua performance intrínseca, todos os centros do Grupo, com excepção do STRADA que registou um crescimento nos seus proveitos de exploração de 6,4%, contribuíram para esta performance negativa, salientando se o AMOREIRAS e o ARENA que contribuíram em 34,9% para a redução dos proveitos de exploração, seguindo-se o OEIRAS PARQUE, responsável por 23,8% da redução. Esta In 2012 the performance of Mundicenter Group s shopping centres, measured by footfall, was clearly better than the market s footfall in the Group s centres dropped by 1.7% year-on-year, which is 3.1 pp less than the drop registered by the market (-4.8%). During this period, sales reported by the store holders of the Group s malls registered a sharper fall than footfall, dropping by 5.9%, which is in line with the market s performance. In 2012 the operating income of the MUNDICENTER Group s shopping centres (excluding the reimbursement of common expenses) registered a sharp year-on-year fall of 9.0%, to EUR 47.4 million. All the malls (except for STRADA which posted a 6.4% increase in operating income) contributed to this poor performance, though in varying degrees either on account of their size of their actual performance. In terms of their contribution to the reduction of operating income, the worst performers were the AMOREIRAS and ARENA (34.9%), followed by the OEIRAS PARQUE (23.8%). This downfall chiefly resulted from reductions in fixed rents (accounting for ca. 70% of the fall in operating income), and also in other operating 6

7 performance negativa decorreu essencialmente de reduções das rendas fixas (que representaram cerca de 70% das quebras dos proveitos de exploração) seguida dos outros proveitos de exploração. Já as rendas variáveis (que representam 4,9% dos proveitos de exploração) tiveram um comportamento oposto, uma vez que registaram um crescimento de 15,0%. Saliente-se que, em termos globais, a taxa de ocupação da área locável aumentou 1,5 pp em 2012 pelo que, este decréscimo do valor das rendas, na ordem dos 3 M, reflecte, essencialmente, a diminuição do valor da renda por m 2, nomeadamente da renda fixa. No primeiro trimestre de 2013 o tráfego de pessoas e as vendas reportadas pelos lojistas dos centros comercias explorados pelo Grupo MUNDICENTER apresentaram em termos globais, respectivamente, variação face a período homólogo do ano anterior de 2,8% e de 2,2%, ascendo a taxa de ocupação da área locável a 96,3% no final de Março de O valor global da saldos por cobrar aos clientes do Grupo MUNDICENTER relativos à exploração dos centros comerciais (essencialmente lojistas) continuou a diminuir em 2012, passando dos 3,7 M no final de 2011 para 3,2 M no final de Esta descida decorreu do ajustamento de valores incobráveis, que ascendeu a 1,1 M em 2012, pelo que traduz um agravamento das condições de recebimento. De referir que a percentagem do saldo por cobrar que se encontrava em mora baixou, ascendendo a 79,0% no final de 2012, face a 80,5% no final de Segundo o Grupo Mundicenter, a principal alteração que se está a verificar em 2013 relativamente aos saldos por cobrar dos clientes relativos à exploração dos centros comerciais é que os lojistas de maior dimensão passaram também a apresentar incidentes quanto ao pagamento atempado das rendas. Em consequência disso, o saldo por cobrar aumentou no primeiro trimestre de O Grupo MUNDICENTER mantém uma política de cobranças baseada na promoção de uma relação de cooperação entre o Grupo e os lojistas, com a concessão de descontos por parte do Grupo nos casos em que a degradação da performance associada ao contexto económico assim o tornem justificável, mas com a condição imprescindível dos lojistas manterem a conta corrente saldada, associada a uma grande pressão sobre os responsáveis de cada centro para terem as cobranças no topo das suas prioridades. income. Variable rents, on the other hand, grew by 15.0%, representing 4.9% of operating income. Note that in overall terms the occupancy rate of the lettable area increased by 1.5 pp in 2012, which means that the reduction in the value of rents (of around EUR 3 million) mainly resulted from the decrease in rents per square metre, namely in the amount of fixed rents. In the first quarter of 2013 the overall footfall and sales reported by the store holders of the shopping centres explored by the MUNDICENTER Group increased year-on-year by 2.8% and 2.2%, respectively, with the occupancy rate of the lettable area standing at 96.3% at the end of March The overall value of balances to be collected from clients of MUNDICENTER Group in relation to the operation of the shopping centres (essentially store holders) continued to diminish, dropping from EUR 3.7 million at the end of 2011 to EUR 3.2 million at the end of This reduction resulted from the adjustment of irrecoverable debts, which amounted to EUR 1.1 million in 2012, and therefore translates a deterioration in receivables conditions. Note that the percentage of the uncollected balance in arrears decreased, dropping from 80.5% at the end of 2010 to 79.0% at the end of According to the MUNDICENTER Group, the main change so far in 2013 in terms of the balances to be collected from clients in relation to the operation of the shopping centres is that incidents of arrears on rent payments are now also occurring with the larger store holders. As a result the uncollected balance increased in the first quarter of MUNDICENTER Group maintains a collections policy that promotes cooperation between the Group and the store holders (the Group grants them discounts when justified by their worsening performance as a result of the economic context, on condition that they keep their current accounts settled) while at the same time exerting strong pressure on the managers of each shopping centre to keep collections at the top of their list of priorities Escritórios 4.2. Offices O AMOREIRAS SQUARE encerrou o ano de 2012 plenamente ocupado, sendo que no início de 2012 vagou um At the end of 2012 the AMOREIRAS SQUARE reported a full occupation rate (one office with total area of 326 m 2 vacated 7

8 escritório com uma área total de 326 m 2 e em Fevereiro vagou outro, com uma área total de 200 m 2, os quais vieram posteriormente a ser ocupados. Os proveitos de exploração do AMOREIRAS SQUARE ascenderam a 3,5 M em 2012, em linha com o valor do ano anterior. De acordo com o Grupo MUNDICENTER a situação que se verifica no mercado de escritórios em Lisboa e também no AMOREIRAS SQUARE é a pressão dos inquilinos no sentido de obter reduções de rendas da ordem dos 5,0%. at the start of the year, and another with total area of 200 m 2 in February, but both were subsequently occupied). The AMOREIRAS SQUARE reported operating income of EUR 3.5 million in 2012, which is in line with the previous year s. According to the MUNDICENTER Group the current situation in the Lisbon office market, and also in the AMOREIRAS SQUARE, is that tenants are exerting pressure to obtain rent reductions of around 5.0%. 5. INVESTIMENTOS 5. INVESTMENT Durante o ano de 2012 o investimento do Grupo ascendeu a cerca de 7,5 M, o que representou uma redução em relação ao valor estimado em cerca de 1,0 M para o ano findo e de menos 6,8 M face a 14,2 M verificados em Os investimentos realizados pelo Grupo em 2012 centraram-se sobretudo na remodelação do AMOREIRAS e nas adaptações realizadas nas lojas do STRADA para instalação de lojistas. Para os anos de 2013, de 2014 e de 2015 o Grupo MUNDICENTER prevê realizar investimentos no montante de 30,5 M, dos quais 10,7 M em 2013, 18,8 M em 2014 e 1,0 M em Destes investimentos destacam-se os relativos à expansão do OEIRAS PARQUE, que representa 64,8% do total previsto, e na conclusão da remodelação do AMOREIRAS, que representa 13,8% do total previsto. De referir que, em Maio de 2012, o Grupo procedeu à reconfiguração física do projecto relativo à expansão do OEIRAS PARQUE, tendo esta reconfiguração levado à revisão do valor do investimento para 22,9 M, face a 37,4 M previstos anteriormente. Para além dos investimentos referidos anteriormente, está também prevista a construção de um edifício de habitação em Campo de Ourique, que o Grupo mantém a intenção de concretizar assim que obtenha o necessário licenciamento da Câmara Municipal de Lisboa. Assim, no actual plano de investimento, prevê-se o início da fase de obra deste projecto em 2014 e a sua conclusão em 2015 (o que representa um adiamento de dois anos face ao anterior plano de investimento), levando a um investimento de 4,8 M (que acrescido dos 2,2 M já investidos, fundamentalmente na aquisição do terreno, elevará o investimento neste projecto a 7,0 M ). O avanço do projecto Cascais Parque, no qual o Grupo MUNDICENTER já investiu 14,8 M e prevê investir mais quase 60,2 M (o valor total de investimento previsto mantém-se em 75,0 M ), continua também pendente do licenciamento camarário, não se perspectivando, neste caso, In 2012 the Group s investment totalled approximately EUR 7.5 million, which is ca. EUR 1.0 million less than the projected amount for the year, and represents a reduction of EUR 6.8 million from EUR 14.2 million in The Group s investment in 2012 was mainly concentrated on the remodelling of the AMOREIRAS and in adaptations to the STRADA stores in order to accommodate the installation of store holders. In the next three years the MUNDICENTER Group plans to invest a total of EUR 30.5 million, of which EUR 10.7 million in 2013, EUR 18.8 million in 2014 and EUR 1.0 million in The main investments will be made in the OEIRAS PARQUE (64.8% of the total) and in the conclusion of the refurbishment of the AMOREIRAS (13.8% of the total). Note that in May 2012 the Group redefined the design for the OEIRAS PARQUE expansion, as a result of which the forecast investment was revised from EUR 37.4 million to EUR 22.9 million. In addition to the above, the Group also plans to build a residential building in the Campo de Ourique quarter, in Lisbon, as soon as it obtains the necessary permits from the Lisbon municipal authorities. Hence the current investment plan assumes the start of works on this project in 2014, with completion in 2015 (a 2-year delay compared to the previous investment plan), representing an expenditure of EUR 4.8 million (this, plus the EUR 2.2 million already invested, mainly in the acquisition of the plot of land, will add up to a total investment in the project of EUR 7.0 million). The Cascais Parque project, in which the MUNDICENTER Group has already invested EUR 14.8 million and plans to invest almost EUR 60.2 million more (the total forecast investment remains EUR 75.0 million), is also still pending the necessary municipal permits to go ahead, but in this case no 8

9 que hajam desenvolvimentos significativos a curto prazo. O Grupo mantém-se atento, de forma a aproveitar oportunidades que surjam no mercado, quer em termos de explorar algumas localizações ainda com potencial para a instalação de centros comerciais, quer em termos de eventuais aquisições de activos comerciais interessantes. significant developments are expected in the near future. The Group remains alert with a view to seizing any opportunities arising in the market, either in terms of exploiting locations still offering some potential for the installation of new shopping centres, or in terms of possible acquisitions of attractive commercial assets. 6. ANÁLISE ECONÓMICO-FINANCEIRA 6. ECONOMIC AND FINANCIAL ANALYSIS 6.1. Considerações Gerais 6.1. Overview A análise económico-financeira do Grupo MUNDICENTER baseia-se nas demonstrações financeiras consolidadas da MUNDICENTER SGPS históricas relativas aos exercícios de 2009 a 2012 e previsionais relativas ao ano completo de As demonstrações financeiras históricas foram elaboradas segundo o novo normativo contabilístico em vigor em Portugal (Sistema de Normalização Contabilística (SNC) e respectivas Normas Contabilísticas e de Relato Financeiro (NCRF)). As demonstrações financeiras consolidadas e individuais da MUNDICENTER SGPS referentes a 2010, 2011 e 2012 foram certificadas pelo Revisor Oficial de Contas (ROC) Fernando Namorado Rosa, relativamente aos dois primeiros exercícios, e pela Sociedade de Revisores Oficiais de Contas (SROC) Vitor Almeida & Associados, SROC, Lda., não tendo sido apresentadas quaisquer reservas ou ênfases. Neste Relatório de Rating, face aos anteriores Relatórios de Rating / Follow-Up, a Companhia Portuguesa de Rating, S.A. (CPR) adopta pela primeira vez um novo conjunto de quadros financeiros que se encontram adaptados ao novo normativo contabilístico em vigor em Portugal e adoptado pela MUNDICENTER SGPS, isto é, às normas que integram o SNC. Para efeitos de análise económico-financeira, os dados contabilísticos do Grupo MUNDICENTER foram objecto, sempre que aplicável, das seguintes reclassificações: - do saldo da dívida financeira de acordo com a exigibilidade da mesma entre curto e médio e longo prazos; - dos proveitos relativos à exploração do AMOREIRAS SQUARE (3 062,5 mil euros (m ) em 2009, 3 303,9 m em 2010, 3 583,1 m em 2011 e de 3 523,7 m em 2012) de outros rendimentos e ganhos para volume de negócios; - das perdas com dívidas incobráveis, registadas em outros gastos e perdas (599,2 m em 2009, 1 012,2 m The economic and financial analysis of the MUNDICENTER Group is based on MUNDICENTER SGPS s historical consolidated financial statements for financial years 2009 to 2012, and forecast consolidated financial statements for full The historical financial statements were prepared in accordance with the new accounting standards in force in Portugal (Accounting and Financial Reporting Standards ( NCRF ) of the Accountancy Standard System ( SNC )). MUNDICENTER SGPS s consolidated and individual financial statements were audited by the Certified Auditor ( ROC ) Fernando Namorado Rosa in 2010 and 2011 and by the Certified Auditing Firm ( SROC ) Vitor Almeida & Associados, SROC, Lda. in 2012, having deserved no qualifications or emphases. In this Rating Report Companhia Portuguesa de Rating, S.A. (CPR) uses for the first time a new set of financial charts which adapted to the new accounting standard and system in force in Portugal ( SNC ), which were adopted by MUNDICENTER SGPS. For the purpose of this economic and financial analysis, the MUNDICENTER Group s accounting data were subject, where applicable, to the following reclassifications: - financial debt balances from medium and long term to short term, according to their maturity; - income from the operation of the AMOREIRAS SQUARE (EUR thousand in 2009, EUR thousand in 2010, EUR thousand in 2011 and EUR thousand in 2012) from other income and gains to turnover; - losses due to irrecoverable debts, booked under other costs and losses (EUR thousand in 2009, 9

10 em 2010 e 776,8 m em 2011), para imparidade e variação de justo valor rubrica do modelo económico-financeiro da CPR onde são incluídas as imparidades de dívidas a receber (perdas e reversões) e as provisões (aumentos e reduções), de forma a incluir numa mesma rubrica todas as perdas com dívidas de cobrança duvidosa / incobráveis e a não incluir no excedente bruto de exploração (EBITDA) estas perdas; e - dos resultados a distribuir no período seguinte em distribuição de resultados, na tesouraria passiva. EUR thousand in 2010 and EUR thousand in 2011), to impairements and fair value change an item of CPR s economic and financial model which includes impairment losses on receivables (losses and reversals) so that all losses with doubtful / irrecoverable debts are included under a single item and not included under the gross operating surplus (EBITDA); and - profits to be distributed in the following period were reclassified as profit distribution under the negative cash position Capacidade de Geração de Fundos 6.2. Funds Generation Capacity Em 2012, face ao ano anterior, o volume de negócios do Grupo MUNDICENTER apresentou redução de 5,1%, sendo que considerando o total dos proveitos operacionais, isto é, para além do volume de negócios os proveitos operacionais In 2012 the MUNDICENTER Group s turnover contracted by 5.1% year-on-year (or by 6.4% if considering total operating income, i.e., turnover plus sundry operating income), mainly as a result of a 9.0% overall reduction in the shopping centres QUADRO TABLE DEMONSTRAÇÃO CONSOLIDADA DE RESULTADOS DA MUNDICENTER SGPS (MILHARES DE EUROS) MUNDICENTER SGPS CONSOLIDATED PROFIT AND LOSS ACCOUNT (THOUSAND EUROS) VOLUME DE NEGÓCIOS TURNOVER Gastos Variáveis: Variable Expenses: Custo Merc. Vend. e Mat. Cons Cost of Goods Sold and Materials Consumed Fornecimentos e Serviços Externos Variáveis Suppliers and External Services Total dos Gastos Variáveis Total Variable Expenses MARGEM DE CONTRIB. BRUTA GROSS CONTRIBUTION MARGIN Rendimentos Operacionais Diversos: Sundry Operating Income: Trabalhos Para a Própria Entidade Work Done for the Company Rendimentos Suplementares Supplementary Income Outros Rendimentos e Ganhos Operacionais Other Operating Income Total dos Rendimentos Oper. Diversos Total Sundry Operating Income MARGEM DE CONT. OPERACIONAL OPERATING CONTRIBUTION MARGIN Gastos Operac. Fixos: Fixed Operating Expenses: Gastos com o Pessoal Staff Expenses Impostos Taxes Outros Gastos Operacionais Other Operating Expenses Total dos Gastos Operac. Fixos Total Fixed Operating Expenses EXCEDENTE BRUTO DE EXPLORAÇÃO (EBITDA (a)) EBITDA (a) Amort. de Imob. Corp. e Incorp Depreciation and Amortisation Provisões Provisions Imparidade e Variação de Justo Valor Impairments and Fair Value Change RESULTADO OPERACIONAL (EBIT (b)) EBIT (b) Rendimentos Financeiros Financial Income Gastos Financeiros Financial Expenses RESULTADO FINANCEIRO (5 378) (2 923) (2 870) (5 407) FINANCIAL RESULT RESULTADO CORRENTE CURRENT RESULT Rendimentos Não Correntes Non-Current Income Gastos Não Correntes Non-Current Expenses RESULTADOS NÃO CORRENTES NON-CURRENT RESULTS RESULTADO ANTES DE IMPOSTOS EARNINGS BEFORE TAXES Impostos S/ Rendimento do Exercício Income Tax for the Year Interesses Minoritários Minority Interests RES. CONSOL. LÍQUIDO DO PERÍODO NET PROFIT FOR THE PERIOD Distribuição de Resultados Distribution of Profits RES. CONSOLIDADO LIQ. RETIDO NET RETAINED PROFITS (LOSSES) Notas: Valores arredondados. Notes: Figures rounded. Contas com ajustamentos efectuados pela CPR para efeitos de análise. Accounts adjusted by CPR for analysis purposes. As contas de 2012 foram certificadas por Vítor Almeira & Associados, SROC, Lda accounts certified by Vítor Almeira & Associados, SROC, Lda.. (a) Earnings before interest, taxes, depreciations and amortizations. (a) Earnings before interest, taxes, depreciation and amortisation. (b) Earnings before interest and taxes. (b) Earnings before interest and taxes. Fontes: Relatórios e Contas Consolidados da Mundicenter SGPS. Sources: MUNDICENTER SGPS Consolidated Annual Reports. Informações adicionais relativas às demonstrações financeiras consolidadas. Additional information on the consolidated financial statements. 10

11 diversos, a redução teria ascendido a 6,4%. Esta evolução deveu-se, essencialmente, aos proveitos de exploração dos centros comerciais, que, entre os períodos indicados, apresentaram, em termos globais, uma redução de 9,0% a qual foi em parte compensada pelo aumento da prestação de serviços ao Grupo ALVES RIBEIRO e pela estabilização do reembolso das despesas comuns. De referir que os rendimentos operacionais diversos incluem em 2011 um valor de 1,2 M relativo ao reconhecimento do ganho na aquisição em 2000 de créditos relacionados com a aquisição de uma participação no capital social da OMASTAR, tendo o referido valor de 1,2 M sido desreconhecido em 2011 da diferença de consolidação que havia sido registada em 2000 (em capitais próprios). De referir também que em 2012 o Grupo MUNDICENTER prestou apoio financeiro a uma sucursal no Brasil da construtora do Grupo ALVES RIBEIRO no âmbito de um contrato celebrado, tendo posteriormente este contrato sido cancelado. operating income, which was in part offset by the increase in income from services provided to the ALVES RIBEIRO Group and the stabilisation of the reimbursement of common expenses. Note that the 2011 sundry operating income includes EUR 1.2 million relative to the recognition of a gain on the acquisition in 2000 of credits in connection to the acquisition of a stake in OMASTAR, this amount having been derecognised in 2011 from the consolidation difference which had been booked in 2000 (under equity). Note also that in 2012 the MUNDICENTER Group provided financial support to a subsidiary in Brazil of the construction firm of the ALVES RIBEIRO Group within the scope of an agreement that was subsequently cancelled. QUADRO TABLE MAPA DE FLUXOS CONSOLIDADO DA MUNDICENTER SGPS (MILHARES DE EUROS) MUNDICENTER SGPS CONSOLIDATED FUND FLOWS (THOUSAND EUROS) MEIOS LIBERTOS OPERACIONAIS (MLO) OPERATING CASH FLOW (OCF) MEIOS LIBERTOS CORRENTES (MLC) CURRENT CASH FLOW (CCF) MEIOS DISPON. P/ DECISÕES ESTRATÉGICAS (MDDE) FUNDS AVAILABLE FOR STRATEGIC DECISIONS (FASD) Actividades de Investimento Investment Activities MEIOS LIBERTOS P/ ACC. E CREDORES (25 253) CASH FLOW FOR SHAREHOLDERS AND CREDITORS Pagamentos de Distribuição de Res Profits Paid SALDO DE FINANCIAMENTO (29 141) FINANCING BALANCE Entradas de Capital Capital Inflows Acréscimo dos Débitos de Financiamento de Médio e Longo Prazo (20 819) (19 219) (19 703) Increase in Medium and Long Term Financing Liabilities SALDO DE FINANCIAMENTO A CURTO PRAZO (2 668) (903) 499 (4 958) NET CASH FLOW Acréscimo dos Débitos de Financiamento de Curto Prazo (11 666) Increase in Short Term Financing Liabilities VARIAÇÃO DAS DISPONIBILIDADES E SEUS EQUIVALENTES (16 624) BANK DEPOSITS AND CASH VARIATION Notas: Valores arredondados. Notes: Figures rounded. Contas com ajustamentos efectuados pela CPR para efeitos de análise. Accounts adjusted by CPR for analysis purposes. As contas de 2012 foram certificadas por Vítor Almeira & Associados, SROC, Lda accounts certified by Vítor Almeira & Associados, SROC, Lda.. Fontes: Relatórios e Contas Consolidados da Mundicenter SGPS. Sources: MUNDICENTER SGPS Consolidated Annual Reports. Informações adicionais relativas às demonstrações financeiras consolidadas. Additional information on the consolidated financial statements. Em 2012 verificaram-se, face ao ano anterior, diminuições da rendibilidade operacional do volume de negócios em 4,0 pp, para 35,8%, e da rendibilidade operacional do activo em 0,6 pp, para 6,6%. De referir que, sem considerar o referido valor de 1,2 M de proveitos operacionais diversos contabilizados em 2011, a rendibilidade operacional do activo teria apresentado entre os períodos indicados uma redução de 0,3 pp. Para além da redução da rendibilidade operacional do activo contribuíram In 2012 the operating return on turnover and operating return on assets dropped year-on year by 4.0 pp, to 35.8%, and by 0.6 pp, to 6.6%, respectively. Note that if the referred EUR 1.2 million of sundry operating income booked in 2011 were not considered, the operating return on assets would have dropped by 0.3 pp only. In 2012 the Group s financial leverage additive effect dropped by 3.1 pp year-on-year, to 2.4% (the lowest in the period under analysis), driven not only by the 11

12 para a redução do efeito aditivo de alavanca financeira do Grupo em 2012, face ao ano anterior, o aumento do custo bruto do capital alheio, em 1,5 pp, e a redução do debt to equity, de 1,143 para 0,906. Devido a estes efeitos o efeito aditivo de alavanca financeira ascendeu a 2,4% em 2012, tendo baixado 3,1 pp face ao ano anterior e sendo o mais baixo do período analisado. Entre os períodos indicados, o efeito aditivo dos rendimentos financeiros também baixou, tendo ascendido a 0,7% em 2012, menos 0,4 pp que o verificado em Tendo em consideração o referido, a rendibilidade dos capitais próprios do Grupo MUNDICENTER ascendeu a 6,9% em 2012, reduction in the operating return on assets but also by a 1.5 pp increase in the gross cost of borrowed funds and the decrease in the debt to equity ratio, from to The financial income additive effect also declined, standing at 0.7% in 2012, which is 0.4 pp less than in In view of these developments, the MUNDICENTER Group s return on equity was 6.9% in 2012, down by 3.1 pp on 2011 and the lowest in the period under analysis. Note that if the referred EUR 1.2 million of sundry operating income booked in 2011 were not considered, the MUNDICENTER Group s return on equity would have dropped by 2.4 pp only in QUADRO TABLE CAPACIDADE DE GERAÇÃO DE FUNDOS CONSOLIDADA DA MUNDICENTER SGPS MUNDICENTER SGPS CONSOLIDATED FUND GENERATING CAPACITY Crescimento Growth do Capital Próprio - 8,0% 7,7% 4,2% of Equity do Volume de Negócios - 4,1% (2,0%) (5,1%) of Turnover Rendibilidade Return (1) Margem Cont. Bruta em % do Vol. Neg. 67,2% 70,7% 72,7% 73,2% (1) Gross Contrib. Margin as % of Turnover (2) Efeito de Rendimentos Operac. Diversos 1,031 1,022 1,046 1,026 (2) Effect of Sundry Operating Income (3) Efeito de Gastos Operacionais Diversos 0,505 0,502 0,523 0,477 (3) Effect of Operating Fixed Expenses (4) REND. OPERAC. VOL. NEG. = (1)x(2)x(3) 35,0% 36,3% 39,8% 35,8% (4) TURNOVER OPERATING RETURN = (1)x(2)x(3) (5) Rotação do Activo 0,177 0,184 0,180 0,183 (5) Asset Turnover (6) REND. OPERAC. DO ACTIVO = (4)x(5) 6,2% 6,7% 7,1% 6,6% (6) OPERATING RETURN ON ASSETS = (4)x(5) (7) Custo Bruto do Capital Alheio 2,7% 1,7% 2,4% 3,9% (7) Gross Cost of Borrowed Funds (8) "Spread" = (6)-(7) 3,5% 5,0% 4,8% 2,6% (8) Spread = (6)-(7) (9) Debt to Equity Ratio 1,485 1,299 1,143 0,907 (9) Debt to Equity Ratio (10) EFEITO ADITIVO DE ALAV. FIN. = (8)x(9) 5,2% 6,5% 5,5% 2,4% (10) FINANCIAL LEVERAGE ADDITIVE EFFECT = (8)x(9) (11) Custo Bruto dos Int. Minoritários 0,8% 4,4% 5,5% 4,1% (11) Gross Cost of Minority Interests (12) "Spread" = (6)-(11) 5,3% 2,2% 1,7% 2,4% (12) Spread = (6)-(11) (13) Interesses Minoritários/Equity 0,070 0,067 0,063 0,063 (13) Minority Interests / Equity (14) EFEITO ADITIVO INT. MIN. = (12)x(13) 0,4% 0,2% 0,1% 0,2% (14) MIN. INT. ADDITIVE EFFECT = (12)x(13) (15) EFEITO ADITIVO DOS RENDIMENTOS FINANCEIROS 0,5% 0,5% 1,1% 0,7% (15) FINANCIAL INCOME ADDITIVE EFFECT (16) REND. COR. CAP. PRÓP. = (6)+(10)+(14)+(15) 12,3% 13,8% 13,9% 9,8% (16) CURRENT RETURN ON EQUITY = (6)+(10)+(14)+(15) (17) Efeito Resultados Não Correntes 1,000 1,000 1,000 1,000 (17) Non-Current Result Effect (18) Efeito Fiscal = (1-t) 0,730 0,713 0,722 0,701 (18) Tax Effect = (1-t) (19) REND. CAP. PRÓPRIO = (16)x(17)x(18) 9,0% 9,8% 10,0% 6,9% (19) RETURN ON EQUITY = (16)x(17)x(18) Produtividade Productivity Produtividade do Trabalho (em euros, a preços constantes de 2012) (1) Labour Productivity (in euros, at 2012 constant prices) (1) Estrutura dos Fluxos Flow Structure EBITDA em % do Vol. Negócios 56,3% 59,1% 62,4% 60,7% EBITDA as a % of Turnover Margem da Tesouraria Operacional 45,1% 50,0% 50,3% 49,3% Operating Cash Margin MDDE em % dos Receb. de Clientes 32,0% 39,2% 38,6% 34,3% FASD as a % of Amounts Rec. from Customers Taxa de Distribuição de Resultados 29,4% 25,8% 26,5% 36,7% Payout Ratio Cobertura dos Pagamentos de Juros e Similares pelos MLO 5,9 11,3 10,6 5,2 Coverage of Interest and Similar Payments by OCF Cobertura dos Gastos Fin. de Financia/ pelo EBITDA + Res. Não Correntes 6,5 11,7 9,2 6,2 Coverage of Fin. Borrowing Costs by EBITDA + Non-Current Res. Cobertura dos Gastos Fin. de Financia/ pelo EBITDA 6,5 11,7 9,2 6,2 Coverage of Finance Borrowing Costs by EBITDA Cobertura dos Gastos Fin. de Financia/ pelo EBIT 4,0 7,2 5,8 3,6 Coverage of Finance Borrowing Costs by EBIT Cobertura dos Gastos Fin. de Financia/ Líq. pelo EBITDA + Res. Não Correntes 7,5 15,0 15,8 7,7 Coverage of Net Fin. Borrowing Costs by EBITDA + Non-Current Res. Cobertura dos Gastos Fin. de Financia/ Líq. pelo EBITDA 7,5 15,0 15,8 7,7 Coverage of Net Finance Borrowing Costs by EBITDA Cobertura dos Gastos Fin. de Financia/ Líq. pelo EBIT 4,6 9,2 10,1 4,6 Coverage of Net Finance Borrowing Costs by EBIT Prazo Médio de Paga/ das Dívidas de Fin. 7,8 5,8 5,3 5,3 Average Period to Repay Financing Debts Dívidas de Fin./(Res. Líq. Retido + Amort.) 8,6 6,9 6,2 6,0 Financ. Debts / (Net Retained Profits+Depreciation) Dívidas de Financ./Vol. Negócios 2,9 2,7 2,5 2,2 Financing Debts / Turnover Cobertura da Dívida Financeira a C. Prazo pelos MDDE 0,3 0,4 0,4 0,3 Coverage of Short Term Financial Debt by FASD Risco Risk Ponto Crítico Operac. da Produção Production Operating Break-Even Point Ponto Crítico Total Total Break-Even Point Margem de Segurança Operacional 49,0% 49,1% 50,1% 46,3% Operating Safety Margin Margem de Segurança Total 37,7% 43,5% 44,7% 35,6% Total Safety Margin (1) Grau de Alavanca Operacional 1,98 1,99 1,91 2,10 (1) Operating Leverage (2) Grau de Alavanca Financeira 1,28 1,12 1,11 1,28 (2) Financial Leverage (3) Grau de Alavanca Não Corrente 1,00 1,00 1,00 1,00 (3) Non-Current Leverage (4) Grau de Alavanca dos Int. Minorit. 1,00 1,02 1,02 1,03 (4) Minority Interests Leverage (5) Grau Comb. de Alavanca = (1)x(2)x(3)x(4) 2,54 2,28 2,17 2,76 (4) Combined Leverage = (1)x(2)x(3) Notas: Valores arredondados. Notes: Figures rounded. Contas com ajustamentos efectuados pela CPR para efeitos de análise. Accounts adjusted by CPR for analysis purposes. As contas de 2012 foram certificadas por Vítor Almeira & Associados, SROC, Lda accounts certified by Vítor Almeira & Associados, SROC, Lda.. (1) Índice de preços implícito nas Contas Nacionais. (1) Price index implicit in Portuguese National Accounts. Fontes: Relatórios e Contas Consolidados da Mundicenter SGPS. Sources: MUNDICENTER SGPS Consolidated Annual Reports. Informações adicionais relativas às demonstrações financeiras consolidadas. Additional information on the consolidated financial statements. Banco de Portugal. Banco de Portugal. 12