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1 PARECER TÉCNICO N o /1206 SOLICITANTE: CSN COMPANHIA SIDERÚRGICA NACIONAL CTE II OBJETO: BENS: TERRENOS, EDIFICAÇÕES, BENFEI- TORIAS, MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E INSTALAÇÕES DA CTE II CAP. INSTALADA 230 MW a 138 KV ENDEREÇO: RUA U 21, USINA PRESIDENTE VARGAS VOLTA REDONDA RJ ÁREA DE TERRENO: ,36 m² (conf. inform. do solicitante) ÁREA CONSTRUÍDA: ,00 m² (conf. inform. do solicitante) FINALIDADE: FINS CONTÁBEIS OBJETIVO: VALOR PATRIMONIAL DATA BASE: DEZEMBRO / 2006 VALOR PATRIMONIAL : R$ ,00 1

2 ÍNDICE I. OBJETIVOS... 4 II. PRINCÍPIOS, RESSALVAS E LIMITAÇÕES DE RESPONSABILIDADE... 5 III. METODOLOGIA METODOLOGIA ADOTADA ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO SUMÁRIO DE VALORES APRESENTADOS... 9 IV. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO OCUPAÇÃO E ATIVIDADES EXISTENTES INFRA-ESTRUTURA URBANA E EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS CARACTERIZAÇÃO DO OBJETO LOCALIZAÇÃO CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO ASPECTOS FÍSICOS CARACTERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS V. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO DETERMINAÇÃO DO CUSTO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS TABELA DE CÁLCULO VI. CONCLUSÃO DE CIVIL VII. CARACTERIZAÇÃO DO OBJETO DESCRIÇÃO DAS MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E INSTALAÇÕES VIII. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO DETERMINAÇÃO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO DOS BENS AVALIANDOS DETERMINAÇÃO DO CUSTO DE REEDIÇÃO DOS BENS AVALIANDOS IX. CONCLUSÃO DE MÁQUINAS EQUIPAMENTOS E INSTALAÇÕES X. VALOR PATRIMONIAL XI. TERMO DE ENCERRAMENTO ANEXO 01 DETALHES DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS ANEXO 02 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ANEXO 03 DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA ANEXO 04 LISTAGEM DE VALORES ANEXO 05 DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA 2

3 VISTA EXTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO 3

4 I. OBJETIVOS A CPConsult Soluções Integradas, por solicitação da CSN Companhia Siderúrgica Nacional, procedeu a avaliação dos bens compostos do terreno, edificações, benfeitorias, máquinas, equipamentos e instalações pertencentes a CTE II Central Termoelétrica II, situado à Rua U-21, Usina Presidente Vargas, Bairro de Vila Santa Cecília, Cidade de Volta Redonda e Estado do Rio de Janeiro O presente trabalho tem por objetivo determinar o Valor Patrimonial, destinado a fins contábeis. Na elaboração deste trabalho foram utilizados dados e informações fornecidos por terceiros, na forma de documentos e entrevistas verbais com o cliente. As estimativas utilizadas neste processo estão baseadas nos documentos e informações, os quais incluem, entre outros, os seguintes: - relação do cadastro Sigma - cópia do contrato da Siemens de fornecimento da CTE II - conforme informações de solicitante. Os detalhes da avaliação estão destacados em capítulos específicos no escopo deste relatório junto com seus anexos. 4

5 II. PRINCÍPIOS, RESSALVAS E LIMITAÇÕES DE RESPONSABILIDADE O presente relatório obedece criteriosamente os princípios fundamentais descritos a seguir: O imóvel avaliando foi considerado livre e desembaraçado de ônus ou responsabilidades de qualquer natureza, foro ou pensão, inclusive de hipotecas; O trabalho foi elaborado obedecendo a finalidade específica definida no capítulo Objetivos. O uso para outra finalidade, para data base diferente da especificada ou extração parcial de dados sem o texto completo não apresenta confiabilidade; Nenhum estudo de impacto ambiental foi solicitado ou realizado. A total obediência às leis e regulamentos ambientais de âmbito federal, estadual e municipal foi assumida, definida e considerada no laudo, a menos que o contrário; Consideramos que todas as informações fornecidas pelo proprietário, como plantas, matrículas, certidões, notas, relação de maquinários, entre outros, são consideradas legítimas e correspondem a situação atual do objeto de avaliação; No presente relatório assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros, sendo que as fontes das mesmas estão contidas no referido relatório; Os honorários profissionais da CPCON não estão, de forma alguma, sujeitos às conclusões deste relatório; Os profissionais envolvidos neste trabalho possuem as qualificações técnicas adequadas para a sua execução; O presente trabalho foi elaborado unicamente para uso do solicitante, visando o objetivo já descrito. Portanto, este relatório não deverá ser publicado, circulado, reproduzido ou utilizado para outra finalidade, que não a já mencionada, sem consentimento e aprovacão da CPCON Soluções Integradas. 5

6 III. METODOLOGIA Para atender a finalidade informada a CPCON executará os serviços baseados na NBR 14653, utilizando especificamente neste caso: Parte 1 refere-se a Procedimentos Gerais e está com vigência ativa desde 30/05/2001, contudo só deverá ser utilizada em conjunto com as demais partes citadas abaixo; Parte 2: Imóveis Urbanos; Parte 3: Imóveis Rurais, Culturas Agrícolas e Semoventes; Parte 4: Empreendimentos; Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral. Para melhor entendimento dos processos avaliatórios, reproduzimos abaixo métodos citados na normatização: - Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Identifica-se o valor de mercado com base em amostra representativa de dados coletada no mercado local contendo características, tanto quanto possível, semelhantes a do avaliando. Método Involutivo Identifica-se o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. 6

7 Método Evolutivo Identifica-se o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes (terreno + construções/benfeitorias). No caso da finalidade ser a determinação do valor de mercado, deverá ser considerado ainda o fator de comercialização dos bens apurado no mercado local e de acordo com a tipologia do imóvel. Método da Capitalização da Renda Identifica-se o valor do bem com base na capitalização presente de sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. - Métodos para identificar o custo de um bem Método da Quantificação de Custo Identifica-se o custo de reedição das benfeitorias, que pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas. Método Comparativo Direto de Custo Identifica-se o custo do bem por meio de tratamento técnico comparando-o a bens de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo de dados de mercado. 7

8 3.1. METODOLOGIA ADOTADA Na área de engenharia de avaliações não há hierarquia entre os métodos avaliatórios, devendose optar pela metodologia mais adequada à finalidade da avaliação. A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e prescrita de acordo com as partes 1 e 2 da NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que indiquem racionalmente o convencimento do valor. Para a situação do tipo de imóvel e pelas condições de mercado atuante, optamos pelo Método Evolutivo para a definição dos valores, onde o valor do terreno foi obtido pelo Método Comparativo de Dados de Mercado e o valor das edificações e benfeitorias pelo Método da Quantificação de Custo. No que concerne à parte 5 da NBR com o objetivo de retratar os valores para as máquinas, equipamentos e instalações foi adotado o Método Comparativo de Dados de Mercado 3.2. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO A especificação de uma avaliação está relacionada, tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. 8

9 De acordo com nossas premissas de cálculo classificamos este relatório em Parecer Técnico, pois não foi possível o tratamento da amostra pelo Método Comparativo de Dados de Mercado devido a atipicidade do imóvel. O valor do terreno foi baseado em opiniões de corretores e imobiliárias atuantes no mercado local. As máquinas, equipamentos e instalações da CTE II tiveram seus parâmetros fornecidos somente pela Siemens, empresa implantadora da unidade, que executou e gerenciou toda a implantação da central termoelétrica. Sem parâmetros para comparar com fornecedores de instalações similares, e nas capacidades de operação, esse relatório também não atingiu os pontos mínimos para enquadrar o trabalho em nenhum dos graus de fundamentação I, II, ou III sendo dessa forma classificado como Parecer Técnico conforme previsto na norma ABNT NBR SUMÁRIO DE VALORES APRESENTADOS De acordo com as necessidades da solicitante, no presente laudo definimos os Custos de Reprodução (valor de novo) e Reedição (valor atual) e o Valor Patrimonial, cujas definições técnicas são as seguintes: - Custo de Reprodução ou Valor Novo: é o gasto necessário para reproduzir ou substituir um bem por outro novo, sem considerar eventual depreciação. - Custo de Reedição ou Valor Atual: é o custo de reprodução descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra. - Valor Patrimonial: Valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica 9

10 IV. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 1. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 1.1. OCUPAÇÃO E ATIVIDADES EXISTENTES Uso Predominante: Distribuição da Ocupação Predominante: Densidade de Ocupação: Padrão Econômico: Industrial Horizontal Média Médio VISTA DA OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA 10

11 1.2. INFRA-ESTRUTURA URBANA E EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS Principais Vias de Acesso: Avenidas Getúlio Vargas, Paulo de Frontin e Rodovia BR-393 Intensidade de Tráfego: Nível de Escoamento: Tipos de Transportes Coletivos: Melhoramentos Públicos: Média Bom Ônibus e Lotação Coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário e águas pluviais. Equipamentos Comunitários: segurança,lazer e saúde 11

12 2. CARACTERIZAÇÃO DO OBJETO 2.1. LOCALIZAÇÃO O imóvel avaliando localiza-se à Rua U-21, Usina Presidente Vargas, Bairro de Vila Santa Cecília, Cidade de Volta Redonda e Estado do Rio de Janeiro CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 12

13 2.2. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO Denominação: Rua U-21 Tipo: local Quantidade de Faixas: 02 Mãos de Direção: Pavimentação: Traçado: Perfil: Calçadas: Iluminação: Nível Comercial: dupla asfalto retilíneo plano cimentadas vapor de mercúrio inexistente VISTA DA RUA U 21 13

14 2.3. ASPECTOS FÍSICOS De acordo com a documentação fornecida e constatação em campo os terrenos possuem as seguintes características: - Central Termoelétrica II - Área Total: ,31 m² - Subestação - Área Total: 571,05 m² 14

15 3. CARACTERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS EDIFICAÇÕES DESCRIÇÃO ÁREA CONSTRUÍDA 01 Edifício Controle U.C.A ,00 02 Caldeiras U.H.A ,00 03 Edifícios das Turbinas U.M.A ,00 04 Torres de Resfriamento 2.783,00 05 Tratamento de Água U.G.D ,00 06 Transformadores U.G.D. 25,00 07 Oficina U.S.T. 240,00 08 Subestação U.A.B. 70,00 TOTAL ,00 BENFEITORIAS DESCRIÇÃO QUANTIDADE 01 Pavimentação em asfalto (m²) 5.505,00 02 Muro de Fechamento Lateral (m) 600,00 03 Vol. de conc. das bases dos tanques de àgua (m³) 200,00 04 Vol. de conc. da base chaminé metálica (m³) 850,00 05 Postes de Iluminação (un) 50,00 06 Vol. de conc. das bases dos tanques de combustível (m³) 120,00 15

16 V. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO 1. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios nos jornais e contatos com corretores, imobiliárias atuantes, proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos que, de acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalência: a) Equivalência de Situação Dá-se preferência a locais da mesma situação geo-sócio-econômica, do mesmo bairro e zoneamento. b) Equivalência de Tempo Sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação. c) Equivalência de Características Sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc. 16

17 2. DETERMINAÇÃO DO CUSTO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS Para a determinação do custo da construção, tomamos por base estudos que apresentam custos de benfeitorias análogas, porém não idênticas, que possam substituir as existentes nas suas finalidades e capacidades. Acrescemos os custos de fundações, urbanização, ligação de serviços públicos, remuneração do construtor e incorporador e outros inerentes à obra. Utilizamos a tabela de valores unitários de custos de construções, determinados e aferidos por nossa equipe técnica junto a construtoras, publicações especializadas, além de sindicatos e conselhos regionais dessas categorias, resultando nos valores apresentados nos memoriais de cálculo. Para a determinação das depreciações, adotamos o critério de Ross-Heidecke, que relaciona a idade real da edificação e o seu estado de conservação, em função da vida útil adotada. A vistoria técnica de campo determinou o estado de conservação para cada item, conforme os padrões seguintes: Cód Estado de Conservação Cód Estado de Conservação a novo f entre reparos simples e importantes b entre novo e regular g reparos importantes c regular h entre reparos importantes e sem valor d entre regular e reparos simples i sem valor e reparos simples 17

18 3. TABELA DE CÁLCULO De acordo com todos os conceitos citados acima e de acordo com a finalidade do trabalho, determinou-se o seguinte valor para os bens terrenos, construções e benfeitorias: 18

19

20 VII. CARACTERIZAÇÃO DO OBJETO 1. DESCRIÇÃO DAS MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E INSTALAÇÕES A caracterização destes bens para avaliação através do Método Comparativo Direto de Dados do Mercado exige um minucioso levantamento técnico objetivando uma apreciação crítica de seus elementos conforme roteiro abaixo: a) Preliminares - identificação dos bens a serem avaliados, listados pela solicitante; - familiarização da equipe avaliadora com os bens, verificando sua natureza, operacionalidade geral das unidades componentes e eficiência operacional do conjunto. b) Dados Operacionais Levantamento das características originais e individuais de cada equipamento, tais como: - designação; - fabricante; - representante comercial; - modelo, tipo, nº de série; - ano de aquisição; - tipo e potência de motores; - produção nominal; - características especiais. 20

21 c) Levantamento de Campo Consiste de uma minuciosa e detalhada vistoria individual de cada bem isoladamente, analisando: - operacionalidade individual; - obsoletismo ou atualismo; - estado de conservação; - produção real; - adaptações porventura existentes; - manutenção (preventiva e corretiva); - condições e turnos de trabalho. d) Depreciação Analisamos os fatores de depreciação sob dois prismas: - a depreciação de ordem física, provinda das avarias bruscas, acidentais e desgaste constante; - a depreciação de ordem funcional, advinda da inadequação, superação e anulação. Os bens acima estão descritos na listagem que segue em anexo ao presente laudo, onde informamos o código do ativo, descrição do bem, seu ano de aquisição (quando existente) e seus valores. 21

22 VIII. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO 1. DETERMINAÇÃO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO DOS BENS AVALIANDOS Para a avaliação de cada equipamento foi realizada uma ampla pesquisa de valores através de nossa equipe técnica junto a revendedores, representantes comerciais e fabricantes. A pesquisa, além da determinação do valor unitário básico, verificou, com a devida cautela, a similaridade do equipamento avaliando, se fora de linha, com o ora fabricado, ponderando as características produtivas e funcionais. Os equipamentos importados que não possuem similar nacional foram avaliados a partir de cotações de preços FOB, na moeda de origem, acrescidos de Frete, Seguro, Taxa de Melhoria de Portos, Taxa de Renovação da Marinha Mercante e outras taxas, incluindo-se ainda o Imposto de Importação e o IPI, sendo posteriormente transformados para preço em reais através da aplicação da taxa atual de câmbio. Nos valores relacionados estão agregados os custos de montagem, instalação e transporte. Na listagem em anexo estão indicados os custos de cada bem avaliado. Para obtenção dos valores foi consultada a própria empresa que projetou, gerenciou e instalou a Central Termoelétrica - CTE II. Fornecedor Contato Telefone Siemens Ltda. Sr. Antonio Carlos Alves de Lemos (11)

23 2. DETERMINAÇÃO DO CUSTO DE REEDIÇÃO DOS BENS AVALIANDOS A partir do custo de reprodução novo aplicou-se um fator de depreciação para obter-se o Custo de Reedição dos bens. Esse fator baseou-se além do seu estado de conservação, avarias e o desgaste natural do bem em função do tempo de uso, foi reparado também o grau de obsolescência do bem avaliando em comparação com o que hoje é disponibilizado pelo mercado. A convergência desses dois paradigmas principais, definiu o fator de depreciação aplicado ao bem. Esse fator multiplicado ao valor de bem idêntico fornecido hoje em dia como novo pelo mercado ou similar ao avaliando (quando este estiver descontinuado pela indústria), é o que resultou no Custo de Reedição do bem. 23

24

25 X. VALOR PATRIMONIAL Concluímos dessa forma o Valor Patrimonial da CTE II conforme os valores apresentados nos tópicos anteriores: O Valor Patrimonial da CTE II é de R$ ,00 (setecentos e oitenta e seis milhões duzentos e setenta e sete mil quinhentos e trinta e dois reais). Composto da seguinte forma: Bem patrimonial Custo de Reprodução (R$) Custo de Reedição (R$) Terrenos ,00 Edificações , ,00 Benfeitorias , ,00 Máquinas, Equipamentos e Instalações , ,00 Somatório: , ,00 25

26 XI. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de nº /1206, que se compõe de 26 (vinte e seis) folhas computadorizadas. Em anexo: - Detalhes das Edificações e Benfeitorias; - Especificação da Avaliação; - Documentação imobiliária; - Listagem de Valores; - Documentação Fotográfica. 26

27 ANEXO 01 DETALHES DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS

28 EDIFICAÇÕES

29 EDIFICAÇÃO N O 01 DENOMINAÇÃO: Edifício Controle U.C.A. Ocupação: Escritórios / Serviços Tipo: Prédio de apoio Número de pavimentos: 07 Estrutura: Concreto armado Fechamento lateral: Alvenaria Tipos de cobertura: 02 águas Telhas: Metálicas Apoio da Cobertura: Metálica Revestimento da fachada: Pintura à base de látex Pé direito: 2,50 m e 3,50 m Instalações: Extintores, ar condicionado central, alarme de incêndio e gerador Estado de Conservação: Regular Idade Aparente: 06 anos Vida Remanescente: 52 anos Área Construída: 4.879,00 m² DESCRIÇÃO DOS ACABAMENTOS INTERNOS - Pisos: Pavflex, cerâmica, granito e cimentado liso - Paredes: Pintura à base de látex e azulejos - Esquadrias e Caixilhos: Madeira, alumínio, ferro e vidro - Forros: Forrovid e laje impermeabilizada

30 VISTA EXTERNA

31 VISTA INTERNA DOS ESCRITÓRIOS (06 O ANDAR) VISTA INTERNA DOS PAINÉIS DE CONTROLE (05 O ANDAR)

32 VISTA INTERNA DA SALA DE PAINÉIS (03 O ANDAR) VISTA INTERNA DA SALA DE CABOS (02 O ANDAR)

33 EDIFICAÇÃO N O 02 DENOMINAÇÃO: Caldeiras U.M.A. Ocupação: Produção Tipo: Prédio operacional Número de pavimentos: 01 Estrutura: Metálica Tipos de Cobertura: 01 água Telhas: Metálicas Apoio da Cobertura: Metálicas Pé direito: 30,00 m Instalações: Extintores e rede de hidrantes Estado de Conservação: Regular Idade Aparente: 06 anos Vida Remanescente: 52 anos Área Construída: 1.154,00 m² DESCRIÇÃO DOS ACABAMENTOS INTERNOS - Pisos: Concreto - Forros: Telhas aparentes

34 VISTA EXTERNA VISTA INTERNA

35 VISTA EXTERNA

36 EDIFICAÇÃO N O 03 DENOMINAÇÃO: U.M.A.- Edifícios das Turbinas Ocupação: Produção Tipo: Galpão Número de pavimentos: 03 Estrutura: Concreto armado e metálica Fechamento lateral: Alvenaria Tipos de cobertura: 02 águas Telhas: Metálicas Apoio da cobertura: Metálicas Revestimento da fachada: Pintura à base de látex e telhas metálicas Pé direito: 6,00 m, 15,00 m e 22,00 m Instalações: Extintores, rede de hidrantes e ponte rolante (cap. 30 tf) Estado de conservação: Regular Idade aparente: 06 anos Vida remanescente: 52 anos Área construída: ,00 m² DESCRIÇÃO DOS ACABAMENTOS INTERNOS - Pisos: Concreto, cerâmica e concreto com pintura epóxi - Paredes: Pintura à base de látex, telhas metálicas e azulejos - Esquadrias e Caixilhos: Ferro e alumínio - Forros: Telhas aparentes, laje impermeabilizada e forrovid

37 VISTA EXTERNA VISTA INTERNA

38 VISTA INTERNA VISTA INTERNA

39 EDIFICAÇÃO N O 04 DENOMINAÇÃO: Torres de Resfriamento Ocupação: Utilidades Tipo: Prédio de apoio Número de pavimentos: 02 Estrutura: Concreto armado Fechamento lateral: Concreto armado Tipos de cobertura: Laje impermeabilizada Revestimento da fachada: Concreto aparente Pé direito: 6,00 m Estado de conservação: Regular Idade aparente: 06 anos Vida remanescente: 52 anos Área construída: 2.783,00 m² DESCRIÇÃO DOS ACABAMENTOS INTERNOS - Pisos: Concreto - Paredes: Concreto - Forros: Laje impermeabilizada

40 VISTA EXTERNA VISTA EXTERNA

41 EDIFICAÇÃO N O 05 DENOMINAÇÃO: Tratamento de Água (U.G.D). Ocupação: Utilidades Tipo: Galpão Número de pavimentos: 01 Estrutura: Metálicas Fechamento lateral: Alvenaria e telhas aparentes Tipos de cobertura: 02 águas Telhas: Telhas metálicas Apoio da cobertura: Metálicas Revestimento da fachada: Pintura á base de látex e telhas metálicas Pé direito: 6,50 m Instalações: Extintores Estado de conservação: Entre regular e reparos simples Idade aparente: 06 anos Vida remanescente: 47 anos Área construída: 1.537,00 m² DESCRIÇÃO DOS ACABAMENTOS INTERNOS - Pisos: Concreto e cerâmica - Paredes: Pintura à base de látex - Esquadrias e Caixilhos: Ferro e madeira - Forros: Telhas aparentes e laje impermeabilizada

42 VISTA EXTERNA VISTA INTERNA DOS ESCRITÓRIOS

43 EDIFICAÇÃO N O 06 DENOMINAÇÃO: Transformadores (U.G.D.) Ocupação: Utilidades Tipo: Prédio de apoio Número de pavimentos: 01 Estrutura: Concreto armado Fechamento lateral: Concreto armado Tipos de cobertura: Laje impermeabilizada Revestimento da fachada: Concreto aparente Pé direito: 4,00 m Instalações: Extintores Estado de conservação: Entre regular e reparos simples Idade aparente: 06 anos Vida remanescente: 47 anos Área construída: 25,00 m² DESCRIÇÃO DOS ACABAMENTOS INTERNOS - Pisos: Concreto - Paredes: Concreto - Esquadrias e Caixilhos: Ferro - Forros: Laje impermeabilizada

44 VISTA EXTERNA

45 EDIFICAÇÃO N O 07 DENOMINAÇÃO: Oficina U.S.T. Ocupação: Utilidades Tipo: Prédio de apoio Número de pavimentos: 01 Estrutura: Concreto pré-moldado Fechamento lateral: Alvenaria Tipos de cobertura: Laje impermeabilizada Revestimento da fachada: Blocos aparentes e telhas metálicas Pé direito: 6,00 m Instalações: Extintores, alarme, ponte rolante cap. 05tf e sistema de detecção de fumaça Estado de conservação: Entre regular e reparos simples Idade aparente: 06 anos Vida remanescente: 47 anos Área construída: 240,00 m² DESCRIÇÃO DOS ACABAMENTOS INTERNOS - Pisos: Concreto com pintura epóxi - Paredes: Pintura à base de látex e azulejos - Esquadrias e Caixilhos: Ferro e alumínio - Forros: Laje impermeabilizada

46 VISTA EXTERNA VISTA INTERNA

47 EDIFICAÇÃO N O 08 DENOMINAÇÃO: Subestação U.A.B. Ocupação: Utilidades Tipo: Prédio de apoio Número de pavimentos: 01 Estrutura: Concreto armado Fechamento lateral: Alvenaria em blocos Tipos de cobertura: 02 águas Telhas: Metálicas Apoio da cobertura: Metálicas Revestimento da fachada: Pintura à base de látex Pé direito: 7,00 m Instalações: Alarme de incêndio e rede de hidrantes Estado de conservação: Regular Idade aparente: 06 anos Vida remanescente: 52 anos Área construída: 70,00 m² DESCRIÇÃO DOS ACABAMENTOS INTERNOS - Pisos: Concreto - Paredes: Pintura à base de látex - Esquadrias e Caixilhos: Ferro - Forros: Laje impermeabilizada

48 VISTA EXTERNA VISTA INTERNA

49 BENFEITORIAS

50 BENFEITORIA N O 01 DENOMINAÇÃO: Pavimentação em Asfalto Tipo: Pavimentação externa Estado de conservação: Regular Idade aparente: 06 anos Vida remanescente: 32 anos Área: 5.505,00 m² VISTA EXTERNA

51 BENFEITORIA N O 02 DENOMINAÇÃO: Muro de fechamento lateral Tipo: Estado de conservação: Idade aparente: Vida remanescente: Comprimento: Muro em blocos de concreto Regular 06 anos 42 anos 600,00 ml VISTA EXTERNA

52 BENFEITORIA N O 03 DENOMINAÇÃO: Postes de iluminação Tipo: Estado de conservação: Idade aparente: Vida remanescente: Quantidade: Postes metálicos Regular 06 anos 14 anos 50 unidades

53 ANEXO 02 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

54 A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser empregado e dos recursos disponíveis. O trabalho foi baseado no método evolutivo, onde sua classificação quanto a fundamentação será em função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis, aplicável para as três parcelas que compõem este método: terreno, benfeitoria (edificações e benfeitorias) e fator de comercialização. Já o grau de precisão mede o grau de incerteza que a amostra permite à avaliação, pois depende das características do mercado e da amostra coletada, não sendo possível sua fixação a prori No presente trabalho não foi possível atingir no mínimo Grau I devido a carência de elementos comparativos passíveis de homogenização. Para a parcela edificações/benfeitorias utilizou-se os enquadramentos normativos quanto a fundamentação seguindo a tabela abaixo. Tabela 7 Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias Graus Item Descrição III II I 1 Estimativa do custo direto Pela elaboração de orçamento, no mínimo sintético Pela utilização de custo unitário básico para projeto semelhante ao projeto padrão Pela utilização de custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão, com os devidos ajustes 2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 3 Depreciação física Calculada por levantamento do custo de recuperação do bem, Calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-se Arbitrada para deixá-lo no estado de novo idade, vida útil e estado de conservação Nota: Observar subseção 9.1

55 O atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos. O enquadramento global deve considerar a soma dos pontos obtidos para o conjunto dos itens, atendendo à tabela a seguir. Tabela 8 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação do custo de benfeitorias Graus III II I Pontos mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente Nota: Observar subseção 9.1 1, com os demais no mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa. Dentro deste critério, definimos o seguinte grau de fundamentação para o presente laudo: Tabela 7 Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias Item Pontos Comentários 1 1 Na estimativa do custo direto, utilizamos um custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão, com os devidos ajustes 2 1 O BDI adotado foi arbitrado 3 2 A depreciação física foi calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação Total 4 Laudo enquadrado no Grau I A classificação quanto à fundamentação dos três componentes (terreno, benfeitoria e fator de comercialização) baseia-se na seguinte tabela:

56 Item Tabela 11 Graus de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo Grau Descrição III II I 1 Estimativa do valor do terreno Grau III de fundamentação no método comparativo ou do involutivo Grau II de fundamentação no método comparativo ou do involutivo Grau I de fundamentação no método comparativo ou no involutivo 2 Estimativa dos custos de reedição Fator de 3 comercialização Nota: Observar subseção 9.1 Grau III de fundamentação no método da quantificação do custo inferido em mercado semelhante Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo Justificado Grau I de fundamentação no método da quantificação do custo Arbitrado O atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos. O enquadramento global deve considerar a soma dos pontos obtidos para o conjunto dos itens, atendendo à tabela a seguir. Tabela 12 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo Graus III II I Pontos Mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente 1 e 2, com o 3 no mínimo no grau II 1 e 2 no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa. Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15% do valor total do imóvel, poderá ser adotado para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliação, dois pontos.

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