USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL Aspectos materiais

Transcrição

1 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL Aspectos materiais Ralpho Waldo de Barros Ralpho de Barros Monteiro Filho Detona Ralpho Patrocínio:

2 1- DESJUDICIALIZAÇÃO DESJUDICIALIZAÇÃO DOS PROCEDIMENTOS: transferência de atribuições antes tratadas exclusivamente no âmbito jurisdicional, i. e., processadas perante um Juiz de Direito por meio de ação ou, ainda, pedido de providências (de natureza administrativa mas ainda assim na esfera do Poder Judiciário) à terceiros (em regra particulares) em colaboração com o Poder Judiciário. Ex: Emancipação, separações, divórcios, inventários e partilhas.

3 1.1 DESJUDICIALIZAÇÃO DA USUCAPIÃO Usucapião: o art. 214, 5º, da LRP (inserido pela Lei nº /2004), evita o cancelamento do registro por vício de procedimento quando presentes os requisitos da usucapião. Usucapião Administrativa: Lei nº /2009, primeira a regulamentar a usucapião administrativa, restrita, entretanto, às situações de regularização fundiária de interesse social. Marco fundamental: Código de Processo Civil de 2015 (art ), com a inserção do art. 216-A à Lei de Registros Públicos que dá origem a usucapião administrativa geral (qualquer direito imobiliário usucapível).

4 Código de Processo Civil de 2015 (art ): diploma que, inegavelmente, ao inserir o art. 216-A à Lei de Registros Públicos, fez nascer em nosso ordenamento tal como já acontece em sistemas jurídicos estrangeiros a usucapião administrativa geral (e geral porque aplicável para a aquisição de qualquer direito imobiliário usucapível). Legalidade, constitucionalidade e conveniência: a desjudicialização da usucapião é reconhecidamente constitucional, posto não se tratar daquelas questões resguardadas pela chamada reserva de jurisdição. Ademais, não se excluirá, em qualquer hipótese, a possibilidade de judicialização da questão. * 9º do art. 216-A da LRP: a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

5 2- USUCAPIÃO: PRESSUPOSTOS GERAIS CONCEITO: usucapião é forma originária de aquisição da propriedade móvel (art do CC) ou imóvel (art do CC) por meio do exercício da posse, em obediência aos pressupostos legais, conforme sua modalidade. CLASSIFICAÇÃO: tradicionalmente, divide-se em ordinária e extraordinária; mais recentemente, surgiram tipos especiais (urbana, rural, coletiva, familiar); todas as modalidades de usucapião, em tese, poderão ser reconhecidas pela via extrajudicial, se preenchidos os respectivos requisitos.

6 2.1 REQUISITOS PESSOAIS, REAIS E FORMAIS: REQUISITOS PESSOAIS: são questões subjetivas que devem ser observadas quando do pedido de usucapião e que dizem respeito à pessoa do possuidor e do proprietário. DUAS OBSERVAÇÕES: a) Absolutamente incapaz NÃO EXERCE POSSE; o seu representante é que exerce por ele; Relativamente incapaz EXERCE POSSE, mas depende de seu assistente para o reconhecimento da usucapião. b) Art do Código Civil: as causas suspensivas e interruptivas da prescrição são extensivas aos possuidores, ou seja, aquelas apresentadas nos art. 197 ao 201 do CC (não há simetria perfeita) interferem na fruição do prazo de exercício de posse, impedindo, em alguns casos, que ele se inicie ou, em outros, que prossiga.

7 REQUISITOS REAIS: a análise recai sobre o objeto da usucapião, uma vez que somente direitos reais sobre bens usucapíveis podem ser adquiridos por essa via. A ANÁLISE SE DESDOBRA EM: 1) Verificar o DIREITO REAL a ser usucapido (art. 2º, 1º, do Prov. Nº 65/2017 CNJ O procedimento de que trata o caput poderá abranger a propriedade e demais direitos reais passíveis da usucapião.); 2) Verificar o OBJETO MATERIAL a ser usucapido.

8 REQUISITOS REAIS: OBJETO MATERIAL A importância dessa análise reside no fato de que alguns bens não estão sujeitos a usucapião, tais como os bens públicos, de acordo com o art. 102 do Código Civil (critério é a titularidade do bem art. 98). Há entendimento, entretanto, do STF, no sentido de se distinguir a propriedade pública da particular não apenas por meio da titularidade do bem, mas também pela afetação de sua finalidades ou seja, se a finalidade é pública, os bens receberão proteção como se submetidos ao regime de Direito Público e, portanto, não sujeitos a usucapião (RE , Rel. Min. Maurício Corrêa, DJ ).

9 Outros exemplos de bens que frequentemente são objeto de dúvidas nas ações de usucapião: Terrenos de marinha (que não podem ser usucapidos, mas deve-se analisar os limites do imóvel, caso a caso); Terras devolutas (indisponíveis segundo art. 225 CF, mas deve se analisar caso a caso); A ausência de transcrição no Ofício Imobiliário não induz a presunção de que o imóvel se inclui no rol das terras devolutas; o Estado deve provar essa alegação. (STJ - REsp: MT 1996/ , Relator: Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ p. 89) Bens sobre os quais pendam cláusula de inalienabilidade - com exceção da usucapião ordinária porque a cláusula de inalienabilidade atingiria o próprio título (que deixaria de ser justo) - tais bens podem ser usucapidos, uma vez que se trata de aquisição originária e, por isso, qualquer limitação que por ventura o proprietário antecessor tenha sofrido no direito de dispor da coisa é extinta pela usucapião (VER JULGADO A SEGUIR).

10 EFEITO LIBERATÓRIO DA USUCAPIÃO A natureza originária da aquisição da propriedade imóvel e o efeito retroativo da sentença de usucapião são incompatíveis com direitos reais de garantia que pendem sobre a matrícula no momento do pronunciamento judicial. O efeito liberatório extingue tanto a hipoteca anterior como a posterior ao inicio da posse do prescribente. STJ: Assim, com a declaração de aquisição de domínio por usucapião deve desaparecer o gravame real hipotecário constituído pelo antigo proprietário, antes ou depois do início da posse ad usucapionem, seja porque a sentença apenas declara a usucapião com efeitos ex tunc, seja porque a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade, não decorrente da antiga e não guardando com ela relação de continuidade. (STJ, 4 Turma, REsp SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j ). No campo processual, isso importa na necessidade de o usucapiente integrar o credor hipotecário ao processo de usucapião (art. 4º, II, Prov. 65; itens 425, II, 427, 428, I, Cap. XX, das NSCGJ).

11 REQUISITOS FORMAIS: se subdividem em dois grupos, quais sejam, os requisitos essenciais (GERAIS) e os suplementares (ESPECÍFICOS). 1- Requisitos essenciais: são assim denominados porque devem estar presentes em toda e qualquer modalidade de usucapião. São eles: o tempo, a posse mansa e pacífica e o animus domini. Tempo: o transcurso do tempo é fundamental para a usucapião em geral, havendo diferenças apenas a depender da modalidade de usucapião. Posse mansa e pacífica: pacificidade significa aqui sem oposição judicial de alguém que pretenda retomá-la.

12 Animus domini (comportamento de dono): que consiste no comportamento do usucapiente de possuir a coisa como se sua fosse. Vale dizer que o Código Civil não faz menção à intenção de ser dono muito utilizada na doutrina. O que se exige é que o possuidor tenha a coisa como se sua fosse, ou seja, o requisito é o comportamento de dono. 2- Requisitos suplementares: exigidos apenas em algumas determinadas modalidades de usucapião, a exemplo da exigência de justo título e boa-fé na usucapião ordinária.

13 3- USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: MODALIDADES E RESPECTIVOS REQUISITOS MATERIAIS A Usucapião pode ser classificada em ordinária, extraordinária e especial. Todas estas modalidades de usucapião poderão ser reconhecidos pela via extrajudicial, se preenchidos os respectivos USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA: Adquirirá a propriedade do imóvel aquele que possuir como seu um imóvel, pelo prazo de 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé. Nesse caso, o prazo poderá ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras de caráter produtivo.

14 Nessa modalidade de usucapião, a lei subdivide a posse em dois tipos, para, a depender de qual tipo for exercida, reduzir o prazo para a usucapião. Posse simples: aquela que se satisfaz com o mero exercício, pelo possuidor, de algum dos poderes inerentes a propriedade, exteriorizando seu poder sobre o bem. Posse qualificada: é aquela que atribui ao imóvel função social que, nesta modalidade, trata-se do estabelecimento de moradia no imóvel ou a realização de obras de caráter produtivo. Conforme se verifica, o exercício de posse qualificada reduz de 15 para 10 anos o prazo do exercício de posse para a usucapião extraordinária.

15 3.2 - USUCAPIÃO ORDINÁRIA: Adquirirá a propriedade do imóvel aquele que, por 10 anos contínuos e ininterruptos, com justo título e boa-fé, possuir bem imóvel como seu. Será, porém, de cinco anos o prazo, se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, e cujo registro tenha sido cancelado, desde que o possuidor tenha nele sua morada, ou nele tenha realizado investimentos de interesse social ou econômico. Verifica-se, portanto, que para propor a usucapião ordinária será necessária - além dos requisitos essenciais - a presença de dois requisitos suplementares: justo título e boa-fé. Referido prazo de posse será reduzido se o justo título representar negócio oneroso (ou seja, não pode ser título representativo de uma doação ou formal de partilha) e se houver posse qualificada. Mas o que se entende por justo título e boa-fé?

16 Justo título: considera-se justo título todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro. Enunciado 303 CJF. Considera-se justo título, para a presunção relativa da boa-fé do possuidor, o justo motivo que lhe autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da função social da posse. Tem-se que justo título é o instrumento que na sua forma é apto a transferir a propriedade, ainda que ele apresente algum vício de natureza formal ou substancial. A bem da verdade, o que normalmente se vê é que o título apresentado para fins de usucapião possui algum vício que o inabilita ao registro e/ou para efetivar a transferência da propriedade, até mesmo porque, se assim não fosse, a usucapião seria desnecessária, uma vez que bastaria registrar o título.

17 Justo título, portanto, pode ser uma escritura de compra e venda, formal de partilha, carta de arrematação, assim como, segundo ampla jurisprudência, a promessa de compra e venda ou a cessão de direitos, mesmo sem registro. OBS: Inciso IV do art. 216 LRP - Justo título como documento essencial na usucapião extrajudicial. O justo título deverá, sempre, acompanhar o pedido de usucapiao na via extrajudicial? Não. Haverá necessidade de justo título quando o pedido formulado for o de reconhecimento de usucapião ordinária. Sendo extraordinária, não se há falar em tal documento. Ainda, o dispositivo não está bem redigido porque pode passar a ideia de que o justo título pode ser substituído por outros documentos. Na verdade, tratou o inciso de coisas diferentes. Uma é a exigência do justo título quando a modalidade pleiteada for a ordinária. Outra é aquilo que se aceitará como prova dos fatos (recibos e quitações dos encargos fiscais e tributários; minutas de contratos e promessas; declarações de pessoas atestando determinada situação etc.).

18 Boa-fé: possuidor de boa-fé é, segundo o art , CC, aquele que ignora vício ou obstáculo que impede a aquisição da coisa. É a incidência do estado de erro, que gera falsa percepção do possuidor ser o titular da propriedade do imóvel. A alegação de boa-fé, para fins de usucapião, está interligada e é dependente da existência de justo título, pois ele vem materializar o elemento objetivo que acarreta a convicção do possuidor de ser o proprietário da coisa USUCAPIÃO ESPECIAL: Divide-se em rural e urbana. A usucapião especial rural exige (i) posse qualificada (moradia e produtividade da terra) (ii) por cinco anos ininterruptos, (iii) independentemente de boa-fé e justo título, sendo cabível para (iv) áreas rurais com (v) no máximo cinquenta hectares;

19 Já a usucapião especial urbana também exige (i) cinco anos ininterruptos de (ii) posse qualificada (moradia própria ou da família), (iii) independentemente de boa-fé e justo título, sendo cabível para (iv) áreas urbanas de (v) no máximo duzentos e cinquenta metros quadrados. (vi) Em ambas as modalidades rural ou urbana o usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural USUCAPIÃO FAMILIAR: A Lei nº , de 16 de junho de 2011, trouxe nova modalidade de usucapião denominada familiar ou de especial urbana por abandono do lar (ou, ainda, usucapião pró-família), prevista no artigo A do CC/2002.

20 Para o reconhecimento do direito a essa modalidade de usucapião, o cônjuge que permaneceu no imóvel (que deve ser urbano, de propriedade comum do casal e ter até 250m2) deve exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse qualificada (exclusiva, direta e para moradia própria ou de sua família) e, também, não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Alcançados os requisitos acima apontados, o cônjuge que permaneceu no imóvel poderá requerer a extinção da compropriedade, usucapindo a parte do imóvel que não lhe pertencia. * semelhança com à usucapião urbana, já prevista no artigo do CC/2002 e art. 183 da CF/1988.

21 3.5 - USUCAPIÃO COLETIVO: É consenso de que a usucapião coletiva é modalidade especial da usucapião urbana (e, assim, da usucapião constitucional). Como característica marcante, a usucapião assim reconhecida instituirá o que a lei chama de condomínio especial porque todos os ocupantes, independentemente da extensão de sua posse, serão senhores de igual fração ideal no registro imobiliário, salvo acordo escrito entre todos os possuidores envolvidos ( 3o do art. 10 do Estatuto da Cidade). Requisitos: Com a nova redação do art. 10, dada pela Lei nº /2017, não mais se fala em áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados. Também não há menção à população de baixa renda e para os casos em que não é possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor. Com a nova redação, cogita-se de núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos.

22 Não houve abolição dos requisitos da baixa renda e da impossibilidade de demarcação das posses. Entendimento mais afinado com a realidade - e a mens legis - vai no sentido de que estes dois requisitos fazem parte do conceito de núcleos urbanos informais (os conceitos da Lei nº /2017 não servem para esta finalidade). A lei modificou o requisito referente à extensão da área: exigia-se áreas urbanas com mais de 250 metros quadrados. Agora será necessário realizar cálculo: a área total deverá ser dividida pelo número de possuidores e o resultado tem que ser inferior a 250 metros quadrados por possuidor. A regra é problemática: primeiro, como conseguir, na prática, quantificar com exatidão o número de possuidores? Segundo, o que são possuidores: o número total de moradores ou cada núcleo familiar?

23 Por exemplo: área de 3.000m, com 70 pessoas = 42,85 m por pessoa; (É O CRITÉRIO A SER ADOTADO, para não se inviabilizar a usucapião). Já a mesma área de 3.000m, com 11 famílias (70 pessoas) = 272 m por família, o que acarretaria a improcedência da medida. Participação do MP. Nesta modalidade, é obrigatória por dizer respeito à interesse social coletivo. Há determinação da Procuradoria Geral da Justiça que dispensa a manifestação da promotoria de registros somente nos casos de usucapiões individuais.

24 CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA DO TJSP E A USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA ( ) 1 Imprescindibilidade da ATA NOTARIAL = não há inconstitucionalidade na exigência nem antinomia jurídica a determinar o afastamento da peça (Ap. nº , Rel. CGJ Dr. Pinheiro Franco). 2 Possibilidade de usucapião administrativa de bem de propriedade da CDHU, por tratar-se de sociedade de economia mista (Ap. nº , Rel. CGJ Dr. Pinheiro Franco). 3 A desistência do pedido administrativo não implica em obrigatoriedade de se prosseguir na demanda judicial (Ap. nº , Rel. CGJ Dr. Pinheiro Franco).

25 TEXTO REVOGADO: Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. REDAÇÃO DADA PELA LEI Nº , DE 2017: Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio. 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

26 EXTRAORDINÁRIA ORDINÁRIA ESPECIAL FAMILIAR COLETIVO URBANA RURAL - posse pelo prazo de 15 anos; - redução para 10 anos, se houver posse qualificada (moradia ou obras de caráter produtivo); - posse pelo prazo de 10 ano; - existência justo título e boa-fé; - redução do prazo para 5 anos se o justo título que represente negócio oneroso e; - posse qualificada (moradia ou investimentos de interesse social e econômico). - posse pelo prazo de 5 anos; - posse qualificada; (moradia própria ou da família) - imóvel de até 250 m2; - não ser proprietário de outro imóvel; - posse pelo prazo de 5 anos; - posse qualificada (moradia e produção) - imóvel de até 50 hectares; - não ser proprietário de outro imóvel - posse pelo prazo de 2 anos ininterruptos; - imóvel urbano de até 250m2; - propriedade comum com excônjuge ou excompanheiro que abandonou o lar; - posse qualificada, direta - utilização para moradia; - não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano; - posse, sem oposição, há mais de 5 anos; - áreas urbanas - mais de duzentos e cinquenta m2 - ocupados por núcleos urbanos informais;

27 OBRIGADO! Ralpho Waldo de Barros Ralpho de Barros Monteiro Filho Detona Ralpho Patrocínio: