CYRELA BRAZIL REALTY S.A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS

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1 CYRELA BRAZIL REALTY S.A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS EXERCÍCIO FINDO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2009 E 2008

2 Mensagem da Administração Completamos 50 anos de atividades com vários motivos para comemorar e planejando o futuro. Os resultados que acumulamos em 2009 ano ainda marcado pela crise financeira internacional reforçam nosso otimismo em relação ao mercado imobiliário brasileiro, assim como a crença de que adotamos a estratégia correta para manter nossa solidez. Fechamos o ano com lucro líquido recorde, de R$ 729,3 milhões. Superamos nossas melhores expectativas em relação ao valor dos nossos lançamentos que chegou a R$ 5,7 bilhões e em vendas contratadas, que somaram R$ 5,2 bilhões, ultrapassando as projeções anunciadas ao mercado ao longo do ano. Os resultados que aqui apresentamos se devem à combinação de experiência no mercado imobiliário, gestão conservadora das finanças, diversificação de portfólio e geográfica quando fizemos a Oferta Primária de Ações, em 2005, estávamos apenas em duas cidades, e hoje alcançamos 66, investimentos em inovação para ganharmos em eficiência e reduzirmos custos e verticalização cada vez maior de nossas atividades. O sucesso revelou a retomada da confiança do consumidor e reafirmou a forte demanda por parte dos clientes, o que nos encorajou a abandonar a postura cautelosa que adotamos para enfrentar a crise. Com ele, lançamos 91 empreendimentos no ano o que corresponde a unidades. Os lançamentos alcançaram a média de 76% vendidos no mesmo ano do lançamento, o que revela nossa capacidade de identificar e concretizar as aspirações dos clientes. Nossos estoques de unidades lançadas em anos anteriores também foram reduzidos graças ao constante aprimoramento de nossas equipes de vendas próprias e terceirizadas. As vendas contratadas somaram R$ 5,2 bilhões ao final de 2009 e nosso landbank manteve-se em expansão por todo o País - acumulava 12,7 milhões de metros quadrados e potencial de vendas de R$ 39,2 bilhões, já preparando a intensificação dos lançamentos para os próximos anos. Um importante passo dado em 2009 foi a criação da Living Construtora, que passou a ter gestão e atuação independentes e agora conta com sua própria plataforma de construção. Com essa medida, buscamos fortalecer nossa atuação no segmento econômico, que não para de crescer graças à combinação dos efeitos do programa Minha Casa, Minha Vida, das perspectivas macroeconômicas favoráveis e da grande demanda reprimida. O antigo sonho da casa própria está cada vez mais próximo dos brasileiros e estamos orgulhosos de participar esse momento único. Em 2009, a Living Construtora respondeu por cerca de 32% de nosso portfólio de lançamentos e das vendas, e estimamos que, até 2012, esse percentual chegue a 50%. Nesse sentido, temos investido em pesquisa e desenvolvimento na busca por tecnologias e processos de construção que proporcionem ganhos de escala, eficiência e qualidade com a minimização de desperdícios e de resíduos. Na Living Construtora, por exemplo, montamos um laboratório e contratamos profissionais oriundos de diversos segmentos da indústria para atuar no desenvolvimento de soluções e, em parceria com fornecedores, desenvolvemos uma metodologia de construção que não só reduz desperdícios, mas simplifica processos, minimiza patologias, diminui os ciclos das obras e pode proporcionar uma importante redução nos custos de construção. 2/100

3 Também demos um passo importante para aprimorar nossos processos internos com o início da operação do sistema SAP. Investimos mais de R$ 30 milhões ao longo de três anos para torná-lo uma realidade que certamente agregará ainda mais eficiência, agilidade e transparência à condução dos negócios. Trabalhamos sempre de olho em eventuais desafios que o crescimento do setor pode nos trazer, como o suprimento de mão de obra e materiais, que podem impactar nossas operações. Assim, capacitamos colaboradores para exercerem funções em áreas críticas, firmamos contratos responsáveis e favoráveis com os fornecedores de matérias-primas e fazemos deles autênticos parceiros investindo, em alguns casos, para que ampliem suas operações. Também realizamos operações no sentido de alongar o perfil de nosso endividamento e ampliar o capital disponível para os investimentos. Em outubro de 2009, nossa terceira Oferta Pública de Ações resultou na captação de R$ 1,2 bilhão na BM&FBovespa, dos quais 70% serão usados para a aquisição de terrenos que sustentarão a continuidade do nosso crescimento. Com o mesmo propósito, realizamos uma terceira emissão de debêntures no montante de R$ 350 milhões em setembro de Além disso, procuramos sempre os melhores recursos humanos, técnicos e materiais, zelamos pela ética e buscamos ir além de nossas obrigações legais na área socioambiental. Exemplos são o programa Construindo Pessoas, que alfabetiza operários nos nossos canteiros, a gestão eficiente dos resíduos das obras e as contribuições para a urbanização e melhoria da qualidade de vida de onde estamos presentes. Em 2010, aumentaremos o pelo programa Construindo Profissionais, que capacita jovens para os trabalhos de eletricista e encanador, em parceria com o Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai). Por entendermos que nossa perenidade depende de práticas sustentáveis, procuramos intensificá-las. É dessa forma que pretendemos continuar a realizar, construir, valorizar e entregar características que nos acompanham desde a fundação da empresa. Reconhecemos, para isso, a importância dos nossos funcionários, parceiros, fornecedores e acionistas, a quem agradecemos e reafirmamos o nosso compromisso de trabalho. Eles podem estar certos de que, assim como expressa o nosso slogan, Ontem, Hoje e Sempre, vamos estar ao seu lado. 3/100

4 Lançamentos No último trimestre de 2009, 42 empreendimentos foram lançados com um Valor Geral de Vendas (VGV) total de R$ 2.551,8 milhões, o que representa avanço de 169,3% em relação ao 4T08 e 30,7% em relação ao 3T09. O desempenho se deve à retomada de lançamentos de todos os segmentos e, em especial, da Living que cresceu 147,0% em representatividade em relação do 4T08, contribuindo com 39,7% dos lançamentos do período. Foram lançadas unidades no trimestre e a participação da Cyrela atingiu 81,5% com aumentou de 5,7 pontos percentuais frente ao 4T08 e de 5,1 pontos percentuais frente ao 3T09. O desempenho da Companhia no 4T09 foi marcado por lançamentos com vendas rápidas: 72,0% das unidades lançadas representando 56% do VGV lançado foram vendidas no próprio trimestre. O ano de 2009 se encerrou com R$ 5.678,9 milhões lançados em 91 empreendimentos e unidades, o que indica crescimento de 4,1% em valor frente a Dos lançamentos no ano, 75,9% das unidades e 67,7% do VGV foram vendidos até dezembro. O VGV proporcional à participação da Cyrela atingiu R$ 4.464,8 milhões, 18,0% maior que em O valor médio da unidade foi de R$ 215,0 mil ante R$ 270,9 mil em 2008, com redução de 20,6% decorrente da maior participação da Living no portfólio da Companhia, uma vez que o foco desta subsidiária é o segmento econômico e super econômico, o que reduz o valor médio por unidade. Do VGV lançado em 2009, 25,6% são de alto padrão representado por empreendimentos residenciais (55,6%) e salas comerciais (44,4%), 26,9% ao segmento médio-alto, 15,7% ao segmento médio, 31,8% à Living Unidades lançadas +31,2% VGV lançado (Em R$ milhões - 100% lançado) 5.452,7 +4,1% 5.678, Nordeste 17,9% Lançamentos em 2009 Diversificação Geográfica Norte Centro Oeste Sul 7,6% 5,3% 1,1% Demais estados do Sudeste 7,8% Rio de Janeiro 12,8% São Paulo 47,4% 4/100

5 Vendas Contratadas O ano de 2009 alcançou R$ 5.241,1 milhões de vendas contratadas incluindo parceiros e R$ 4.087,7 milhões referente à participação da Cyrela, um avanço de 1,9% no valor consolidado e 18,2% no valor exclusivo da Cyrela em relação a Do total vendido no ano, 43,3% ocorreram no quarto trimestre, somando R$ 2.268,5 milhões (100%) e R$ 1.757,1 milhões (% Cyrela), com aumento de 243,0% e 287,0% respectivamente em relação ao 4T08. A forte atividade no quarto trimestre de 2009 contrasta com o momento menos aquecido de Em 2009, a atividade apresentou melhora crescente a cada trimestre a partir de março o 1T09 representou 10% das vendas, enquanto o 2T09 participou com 16%, o 3T09 com 31% e o 4T09 com 43%. As vendas dos lançamentos foram aceleradas e responderam por 73,4% das vendas do ano enquanto os lançamentos dos anos anteriores corresponderam por 26,6% do total de O VSO Vendas Sobre Oferta - da Companhia no 4T09 foi de 37,6%, considerando estoque inicial de R$ 3.473,9 milhões. O estoque (todas as unidades disponíveis para venda, inclusive as lançadas no ano) a valor de mercado somava R$ 3.603,4 milhões (100%) e R$ 2.710,8 milhões (% Cyrela) ao final de Deste estoque, 8,9% são imóveis concluídos representados na maioria por empreendimentos de alto padrão cujas vendas são mais lentas. Mais da metade do VGV de unidades concluídas está localizado na cidade do Rio de Janeiro onde há expectativa de aceleração das vendas nos próximos anos em razão da Copa do Mundo de Futebol de 2014 e dos Jogos Olímpicos de As vendas de estoque de unidades lançadas em anos anteriores realizadas em 2009 somaram R$ 1.395,5 milhões, ou 26,6% do total das vendas do ano ,2 67% Vendas contratadas (Em R$ milhões) +1,9% 5.241,1 78% % CBR Vendas Contratadas em 2009 Por Segmento Líving 34,5% Médio 17,1% Alto 21,6% Médio-alto 26,8% 5/100

6 Por Período Lçto Vendas Contratadas (R$ mil) - 100% 4T09 4T Lçto 4º Tri Lçto 3º Tri Lçto 2º Tri Lçto 1º Tri Estoque Anos Anteriores Total A Seller e a Selling, forças internas de vendas respectivamente da Cyrela e da Living, foram responsáveis por R$ 712,3 milhões, ou 31,3% do total das vendas contratadas no 4T09. A força de vendas atua em 10 estados: São Paulo, Rio de Janeiro, Espírito Santo, Rio Grande do Sul, Paraná, Bahia, Pernambuco, Rio Grande do Norte, Maranhão e Pará. Considerando as vendas contratadas somente nos estados em que atuam, representaram 37,0% do total vendido no trimestre. Em 2009, a Seller e a Selling, em conjunto, venderam R$ 1.890,0 milhões, o que corresponde a 35,9% das vendas totais do exercício, percentual que sobe para 41,7% ao considerar como base apenas as vendas efetuadas nos locais onde atuam. A participação nos estados onde iniciou operações recentemente deverá atingir os níveis observados em São Paulo e Rio de Janeiro, onde responde por 51,4% e 60,7%, respectivamente, das vendas. A Seller conta com 789 corretores e a Selling com 476, perfazendo um total de profissionais atuando na venda dos imóveis. Parte da estratégia de venda da Living, suas lojas nos Shoppings Penha e Aricanduva, ambas em São Paulo-SP, foram inauguradas em setembro e já registraram mais de visitas e R$ 17,8 milhões em vendas. Ao final do período encerrado em 31 de dezembro de 2009, a receita líquida de vendas a apropriar somava R$ 5.124,2 milhões, representando acréscimo de 25,5% em relação ao período encerrado em 31 de dezembro de Na mesma data a margem bruta das receitas a apropriar é de 34,4%, mantendo-se no mesmo patamar de Vendas Contratadas em 2008 Diversificação Geográfica Vendas Contratadas em 2009 Diversificação Geográfica Centro-oeste 0,2% Argentina 4,9% Nordeste 15,1% Nordeste 15,1% Centro-oeste 1,1% Argentina 0,1% Norte 0,8% Sul 9,3% São Paulo 44,7% Norte 3,9% Sul 8,9% São Paulo 51,5% Demais estados do Sudeste 6,7% Demais estados do Sudeste 5,8% Rio de Janeiro 18,3% Rio de Janeiro 13,6% 6/100

7 Terrenos No decorrer do 4T09, a Cyrela adquiriu 44 terrenos localizados nas Regiões Sul, Sudeste, Nordeste e Norte, e um terreno no Uruguai adicionando uma área de 1,3 milhões de metros quadrados ao seu estoque e VGV potencial de R$ 3,9 bilhões. No final do 4T09, o estoque de terrenos somava 12,6 milhões m² de área útil comercializável com potencial de vendas total de R$ 39,2 bilhões, considerando as joint-ventures e parcerias. A participação da Cyrela no estoque de terrenos é de 82,9% ou o equivalente a R$ 32,5 bilhões. Estoque de terreno 100% (4T09 - R$ milhões) Distribuição por Região (4T09 em %) , ,3 Sul+Arg+ Uru 7% SP 29% 4.173, , ,8 Nordeste 20% 11% 11% 32% 33% 13% Super Econômico Econômico Médio Médio-Alto Alto VGV Potencial Norte 3% Sudeste outros 2% RJ 39% Cerca de 31,7% do VGV do banco de terrenos da Companhia está localizado fora dos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro, que representava, respectivamente, 29,4% e 38,9% do banco de terrenos ao final de Os Estados da Bahia, Rio Grande do Sul e Rio Grande do Norte, respondiam por 17,1% do VGV potencial do banco de terrenos da Companhia, representando forte presença da Companhia nessas regiões. Do estoque total, 72,6% do valor dos terrenos foi pago por meio de permuta, sem a necessidade de desembolso de caixa. Os valores comprometidos com terrenos em estoque representam, em média, 4,5% de seu VGV potencial, sendo que a parcela de permuta dos terrenos corresponde, em média, a 11,9% do VGV estimado de todos os projetos. No Balanço Patrimonial já com efeitos de consolidação contábil, os terrenos respondem por R$ 2.267,7 milhões na rubrica Imóveis a Comercializar com contrapartidas em Adiantamentos de Clientes no valor de R$ 1.759,0 milhões relativo ao preço justo (fair value) das unidades permutadas e, também, em Contas a Pagar por Aquisição de Imóveis de curto e longo prazos que totalizam R$ 305,5 milhões. O banco de terrenos conta, ao todo, com unidades, sendo ou 87,3% do total com preços médios de até R$ 500 mil e, portanto, elegíveis ao financiamento pelo SFH. 7/100

8 Living Lançamentos Durante o ano de 2009, a Living se tornou uma operação independente. Presente em todas as regiões do Brasil, atua em 13 estados e 48 cidades, com seus lançamentos distribuídos da seguinte maneira: 54,2% do VGV no Estado de São Paulo, 6,6% no Estado do Rio de Janeiro, 9,5% nos outros Estados do Sudeste, 12,9% na Região Sul, 8,9% na Região Nordeste e 7,9% na Região Norte. A Living respondeu por 39,7% do VGV total lançado pela Cyrela no 4T09 e 31,8% do ano. Foram lançados R$ 1.012,5 milhões no 4T09 e R$ 1.806,6 milhões em 2009 sendo que, a participação Living foi de, respectivamente, R$ 710,6 milhões no 4T09 e R$ 1.323,7 milhões em Por número de unidades, os lançamentos somaram em 2009, sendo ou 64,0% enquadradas no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV). A maior parte desses lançamentos foi realizada no último trimestre do ano, com um total de unidades, sendo ou 73,9% no MCMV. Destas o preço médio da unidade geral da Living em 2009 foi de R$ 112,5 mil e, considerando apenas os imóveis enquadrados no MCMV, de R$ 89,0 mil, observando-se portanto redução em relação ao preço médio de R$ 145,0 mil registrado em Vendas As vendas da Living foram de R$ 918,3 milhões no 4T09 somando R$ 1.726,4 milhões no ano. A participação da Empresa, desconsiderando os parceiros, foi de R$ 656,8 milhões no último trimestre e R$ 1.250,3 milhões em Por meio de uma das joint ventures mantidas pela Empresa, no 4T09 foram lançados no Estado de São Paulo dois empreendimentos no MCMV dentro da faixa de 0 a 3 salários mínimos o Residencial São Vicente na cidade de São Vicente e o Jundiapeba I em Mogi das Cruzes. Nesta modalidade, a Living presta serviços de construção, vendendo o projeto integralmente à Caixa Econômica Federal (CEF) que se encarrega da alocação das unidades às famílias cadastradas. As unidades deverão ser entregues em até 15 meses a partir do início das obras. Foram vendidas unidades Living ao longo do ano ao preço médio de R$ 115,7 mil (R$ 141,1 mil em 2008). Foram unidades vendidas enquadradas no MCMV no ano (56,0% das unidades Living). 8/100

9 Banco de terrenos A Living possui 89 projetos no banco de terrenos totalizando R$ 7,5 bilhões em VGV potencial dos quais possui R$ 6,1 bilhões representam sua parcela de participação. São 3,6 milhões de metros quadrados com estimativa de unidades a serem construídas, sendo que 63,2% ou unidades serão elegíveis a projetos do programa MCMV. Unidades Living em banco de terreno - preço médio de venda Até R$ 100 mil De R$ 100 a 130 mil De R$ 130 a 200 mil Total 9/100

10 Desempenho Econômico-Financeiro Para efeitos de análise, os resultados do 4T08 estão apresentados Pró Forma para contemplar os ajustes decorrentes das alterações da legislação societária. Receitas A receita bruta relativa à incorporação residencial, que representa 97,8% da receita total, somou R$ 1.201,1 milhões no 4T09, valor 56,4% maior do que os R$ 768,1 milhões registrados no 4T08. Esse aumento reflete o crescimento de lançamentos e vendas em anos anteriores cujos empreendimentos estão sendo construídos e entregues. Nos últimos 12 meses, a Companhia iniciou o reconhecimento de receitas relacionadas a 66 empreendimentos lançados nesse período, destacando entre eles: Prime Family Clube, Varanda NovAmérica, Menara Residencial e Buritis Condomínio Clube. Essas novas obras proporcionaram uma apropriação de receita de R$ 240,3 milhões no último trimestre de A receita decorrente dos produtos Living (segmentos econômico e super econômico teve sua participação na receita total aumentada de 17,7% no 4T08 para 22,2% no 4T09. Os segmentos médio, médio-alto e alto (segmento MAP ) ainda se mantêm como os mais representativos na Companhia já que no 4T09 contribuíram com 77,8% do total da receita reconhecida (82,3% no 4T08). Receita Bruta por Atividade (R$ Milhões) 790,8 768,1 4T08 +55,3% 1.228, ,1 4T09 Incorp Imob Residencial Loteamentos Prestação de Serviços Receita Bruta por Atividade (R$ Milhões) 2.967, ,8 +42,7% 4.234, , Incorp Imob Residencial Loteamentos Prestação de Serviços A receita operacional bruta aumentou 42,5% alcançando R$ 4.144,2 milhões no ano de 2009, sendo que a incorporação imobiliária residencial é responsável por 98,9% do total da receita do período. Destaca-se neste crescimento a evolução dos produtos Living como pode ser visto na tabela a seguir: Por Atividade 2009 % Part % Part. % Var. R$ mil R$ mil Produtos MAP (Médio, Médio-Alto e Alto) ,3% ,1% 32,7% Produtos LIVING (Econômico e Supereconômico) ,7% ,9% 98,9% Total ,0% ,0% 42,5% A receita de loteamento aumentou em 54,6% quando comparado o 4T09 com 0 4T08, entretanto em base anual o crescimento foi de 109,3%, passando de R$ 22,9 milhões em 2008 para R$ 48,1 milhões no ano de 2009, equivalente a 1,1% da receita bruta do ano (0,8% em 2008). A receita de prestação de serviços refere-se às atividades das controladas Seller (corretagem sobre vendas) e 10/100

11 Cyrela Construtora (taxa de administração de obras). Na comparação entre os trimestres houve queda de 10,2%, na comparação anual houve crescimento de 13,8%, estas receitas equivalem a 1,0% (1,2% em 2008) de nossa receita bruta total, passando de R$ 36,6 milhões em 2008 para R$ 41,7 milhões em A queda no quarto trimestre refere-se à redução das taxas de administração de obras e o crescimento anual refere-se basicamente ao maior volume de vendas contratadas no ano de 2009 e consequente aumento no volume de comissões da controlada Seller. Custo dos Bens e/ou Serviços Prestados O custo incorrido total passou de R$ 504,4 milhões no 4T08 para R$ 793,2 milhões no 4T09, representando crescimento de 57,3%. O custo de incorporação imobiliária residencial, que representa 97,0% do custo total do trimestre, teve aumento de 58,5% justificado, em grande parte, pelo início da construção de novos empreendimentos, item que, isoladamente, foi responsável pelo acréscimo de 21% do custo total no trimestre. O acelerado crescimento das operações do mercado imobiliário em geral nos últimos três anos, sua alta competitividade e fragmentação vem afetando os principais itens que compõe o custo de construção, dentre os quais destaca-se o custo de mão de obra, especialmente porque a escassez de mão de obra qualificada demanda maiores investimentos para capacitação dos trabalhadores. O crescimento do setor também impacta a demanda por materiais e equipamentos de forma que o aumento de custos de construção acabam pressionando as margens praticadas. Custo por Atividade (R$ Milhões) 504,4 489,3 4T08 +57,3% 793,2 775,4 4T09 Incorp. Imob. Residencial Loteamentos Prestação de Serviços Custo por Atividade (R$ Milhões) 1.764, ,8 +51,8% 2.678, , No 4T09 foram revistos os orçamentos de todas as obras lançadas no Incorp. Imob. Residencial Loteamentos Prestação de Serviços período de 2006 a 2008, o que resultou em aumento dos custos a incorrer de, em média, 3,1%. O impacto dessa revisão no custo reconhecido no trimestre foi de R$ 21,1 milhões, ou seja, 2,8% do total do custo de incorporação. Anualizado, este impacto representa crescimento de 0,8% no custo reconhecido para O crescimento das operações nos últimos anos fez com que diversas obras, principalmente aquelas originadas nas parcerias, tivessem suas construções contratadas com terceiros, causando custo marginal referente ao pagamento de taxa de administração de construção que, em média, é de 7,5% sobre o custo da obra. A Companhia está priorizando o crescimento orgânico, incluindo a construção dos empreendimentos, visando reduzir esse custo. 11/100

12 Margem Bruta A margem bruta de incorporação do 4T09 foi de 33,5% com pequeno aumento na comparação com o 4T08 (32,8%). Dois fatores contribuíram para a manutenção da margem bruta do 4T09 em 33,5%: Margem Bruta por Atividade (%) 41% 34% 33% 36,5% 29% 17% (i) Participação relevante de produtos destinados a investidores no portfólio, entre eles: Salvador Shopping Business, 4T08 4T09 Incorp. Imob. Residencial Loteamentos Prestação de Serviços Villa Lobos Office Park, Menara e Andalus cuja margem bruta é superior a 41,0% o que eleva a margem do 4T09; (ii) Acréscimo dos custos a incorrer que reduziu a margem em 1,8 p.p.. A margem bruta de incorporação imobiliária residencial para o ano de 2009 foi de 34,5%, 3,5 p.p. inferior à margem de 38,0% do ano de Tal redução é explicada, principalmente, pelos seguintes fatores: (i) aumento no custo de construção decorrente da revisão dos custos a incorrer de empreendimentos lançados de 2006 a 2008, cujo impacto foi de 0,5%; (ii) aumento de obras construídas por terceiros que provocou redução na margem bruta de cerca de 0,7 p.p, conforme comentado anteriormente; (iii) descolamento da evolução dos preços de materiais e mão de obra que não são refletidos adequadamente no INCC, o que resulta na redução das receitas; (iv) aumento da participação dos empreendimentos dos segmentos econômico e super econômico no portfólio, que em 2008 representaram 14,8% da receita bruta de incorporação, enquanto que em 2009 este é de 20,7%;(v) reconhecimento, a partir da alteração do princípio contábil, de permutas físicas na compra de terrenos com unidades a serem construídas pelo valor justo (valor da venda da unidade) o que leva à redução na margem bruta quando comparado com a dos exercícios anteriores, entretanto, sem efeito caixa; e (vi) amortização dos juros capitalizados (SFH + Debêntures), que no ano somou R$ 39,9 milhões, reduzindo a margem bruta em 1,0 p.p quando comparada com o ano de No ano anterior estas amortizações foram parcialmente registradas como despesas financeiras. A margem bruta do segmento econômico e super econômico (produtos Living) no 4T09 foi de 28,4%, 2,5 p.p acima dos 25,9% do 4T08. Considerando os anos de 2009 e 2008 esta margem ficou no mesmo patamar de 32,8%. 12/100

13 Despesas com Vendas, Gerais e Administrativas As despesas comerciais, que em sua totalidade referem-se à área de incorporação imobiliária residencial, totalizaram R$ 90,3 milhões no 4T09, o que representa redução de 8,4% quando comparadas aos R$ 98,6 milhões do mesmo período de Tal resultado decorre do plano de redução de despesas introduzido a partir da crise econômica iniciada em Como percentual da receita líquida do segmento, estas despesas representaram 7,6%, o que indica redução de 5,5 p.p. quando comparado ao 4T08, refletindo a nova política de contenção de despesas iniciados no quarto trimestre de T08 4T Despesas Comerciais (Pró Forma) % Var. % Var. R$ mil R$ mil R$ mil R$ mil Estande de Vendas ,4% ,4% Mídia ,0% ,9% Serviços de Terceiros ,6% ,7% Outros ,1% ,2% Total ,4% ,6% Do total de despesas comerciais no 4T09, R$ 25,4 milhões referem-se a despesas já incorridas com empreendimentos em fase inicial de lançamento ou em fase de pré-lançamento cujas vendas estão apenas se iniciando e, portanto, praticamente ainda não há receitas relativas a elas no período. As despesas comerciais representam 4,0% das vendas contratadas no 4T09, enquanto no 4T08 representavam 14,9%, o que indica decréscimo de 10,9 p.p.. As despesas comerciais incorridas no 4T08 foram impactadas por empreendimentos que tiveram seus lançamentos postergados em virtude da crise financeira mas cujos materiais publicitários já estavam prontos. 4T08 4T Despesas Gerais e Administrativas (Pró Forma) % Var. % Var. R$ mil R$ mil R$ mil R$ mil Salários e Encargos Sociais ,9% ,1% Stock Options ,9% ,0% Honorários da Administração ,0% ,2% Serviços de Terceiros ,5% ,0% Aluguel e Serviços ,4% ,2% Outros ,2% ,6% Total ,5% ,3% As despesas gerais e administrativas (incluindo os honorários da administração) totalizaram R$ 61,0 milhões no 4T09, com acréscimo de 5,5% quando comparadas com os R$ 57,8 milhões do mesmo período de Esse montante representa 5,1% da receita líquida reconhecida no período (7,7% no 4T08), o que reflete a adequação da nova estrutura mesmo considerando a criação e desenvolvimento da Living como uma empresa independente, com estrutura administrativa própria. Em relação às vendas contratadas, essas despesas representam 2,7%, 6,0 p.p. abaixo do 4T08 quando 13/100

14 representaram 8,7% das vendas contratadas naquele período. Tal decréscimo decorre, principalmente, do maior volume de vendas contratadas do 4T09 relativamente ao 4T08, e da nova política de contenção de despesas iniciadas no 4T08. EBITDA O EBITDA do 4T09 foi de R$ 257,4 milhões, valor 237,8% maior do que o registrado no mesmo período de 2008, com margem de 21,6% em relação à receita líquida, o que representa ganho de 11,4 p.p maior que os 10,1% do 4T08. O aumento da margem EBITDA é decorrente do aumento da receita reconhecida e da efetiva geração positiva de resultados dos empreendimentos cuja receita está reconhecida no trimestre. Além disso, a margem EBITDA do 4T08 foi fortemente reduzida pela desaceleração das atividades da Companhia, naquele trimestre, em função da crise que se iniciou. As despesas comerciais referente a lançamentos daquele período foram reconhecidas, mas os lançamentos foram postergados, portanto, não houve receita referente a estas despesas. EBITDA 4T09 4T08 (Pró Forma) R$ mil R$ mil R$ mil R$ mil Lucro antes do IR e Contribuição Social ,9% ,9% (-) Ganho Agra (80.632) - - (+) Resultado Financeiro (4.295) (9.116) -52,9% ,8% (+) Depreciação e Amortização ,4% ,6% (+) Amortização de Ágios e Outros ,2% ,0% (-) Participação dos Administradores (15.132) (985) 1436,2% (30.932) (4.055) 662,8% EBITDA ,8% ,7% Margem Ebitda (%) 21,6% 10,1% 11,4 p.p. 22,3% 16,5% 5,8 p.p. Var% Var% 14/100

15 Resultado Financeiro O resultado financeiro do trimestre foi positivo em R$ 4,3 milhões refletindo a maior receita financeira sobre contas a receber das unidades já entregues e as receitas de aplicações financeiras. R$ mil 4T09 4T08 (Pró Forma) Despesas Financeiras (62.092) (68.661) ( ) ( ) Juros SFH (19.218) (16.290) (75.962) (39.197) Juros Financiamentos Nacionais e Estrangeiros (25.953) (40.995) ( ) ( ) Juros Capitalizados Sub Total (33.905) (24.804) ( ) ( ) Variações Monetárias sobre Financiamentos (26.654) (25.492) (50.959) (33.591) Outras Despesas Financeiras (1.533) (18.365) (18.192) (33.889) Receitas Financeiras Rendimento de Aplicações Receitas Financeiras sobre Contas a Receber Rendimento de Financiamento de Parceiros Outras Receitas Financeiras Resultado Financeiro (14.533) (10.780) Lucro líquido e margem líquida O lucro líquido obtido no 4T09 foi de R$ 207,7 milhões, 457,3% maior se comparado ao mesmo período de A margem líquida foi de 17,4%, com alta de 12,5 p.p. em relação à apurada no 4T08. O lucro por ação no 4T09 foi de R$ 0,4918 ante R$ 0,1048 no 4T08, o que representa crescimento de 369,3%. Lucro Líquido (Em R$ milhões) +162,6% 729,3 O lucro líquido do ano de 2009 totalizou 729,3 milhões, valor 162,6% superior ao registrado em ,7 17,8% 9,8% O resultado considera o efeito não recorrente do ganho de R$ 80,6 Margem Líquida milhões decorrente da venda participação na Agra Empreendimentos Imobiliários S.A. por R$ 304,5 milhões em 25 de setembro de O lucro líquido ajustado, desconsiderando esta operação seria de R$ 648,7 milhões com margem líquida ajustada de 15,9%. 15/100

16 Relacionamento com os Auditores Independentes: A Companhia adota como procedimento, previamente à contratação de outros serviços profissionais que não os relacionados a auditoria contábil externa, avaliar internamente e consultar os auditores independentes, no sentido de assegurar-se de que a realização da prestação destes outros serviços não venha afetar sua independência e objetividade necessárias ao desempenho dos serviços de auditoria independente. Em conformidade com a Instrução CVM nº 381/03 informamos que nossos auditores independentes, Terco Grant Thornton, não foram contratados para prestação de serviços que superassem 5% (cinco por cento) do total dos honorários vinculados a auditoria. Câmara de arbitragem: A Companhia está vinculada à arbitragem na Câmara de Arbitragem do Mercado, conforme cláusula compromissória constante do seu Estatuto Social e comentado na nota explicativa nº 28 das demonstrações contábeis. Atenciosamente. A Administração 16/100

17 CYRELA BRAZIL REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES Balanço patrimonial levantado em 31 de Dezembro de 2009 e 2008 (Em Milhares de Reais) Notas Controladora Consolidado Ajustado Ajustado Ativo Circulante Disponibilidades Aplicações financeiras Títulos e valores mobiliários Contas a receber Imóveis a comercializar Contas-correntes com parceiros nos empreendimentos Impostos e contribuições a compensar Despesas com vendas a apropriar Despesas Antecipadas Demais contas a receber Não Circulante Realizável a longo prazo Contas a receber Aplicações Financeiras Contas a receber por desapropriação Partes relacionadas Impostos e contribuições a compensar Imposto de renda e contribuição social diferidos Imóveis a comercializar de longo prazo Demais contas a receber Investimento Investimentos em controladas e coligadas Ágios 8 (c) Imobilizado Intangível Total do ativo /100

18 CYRELA BRAZIL REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES Balanço patrimonial levantado em 31 de Dezembro de 2009 e 2008 (Em Milhares de Reais) Notas Controladora Consolidado Passivo e patrimônio líquido Circulante Empréstimos e financiamentos Juros sobre debêntures Fornecedores Impostos e contribuições a recolher Impostos e contribuições diferido Salários, encargos sociais e participações Contas a pagar por aquisição de imóveis Dividendos a pagar 21 (d) Partes relacionadas Contas-correntes com parceiros nos empreendimentos Adiantamentos de clientes Demais contas a pagar Não Circulante Exigível a longo prazo Empréstimos e financiamentos Debêntures Fornecedores Impostos e contribuições a recolher Contas a pagar por aquisição de imóveis Tributos a pagar e processos trabalhistas Imposto de renda e contribuição social diferidos Demais contas a pagar Participação de minoritários Patrimônio líquido Capital social 21 (a) Ações em tesouraria 21 (b) (11) (11) (11) (11) Reservas de Capital: - - Opções outorgadas reconhecidas 23 ( c ) Reservas de lucros Reserva legal Reserva de lucros a realizar Reserva expansão Ajustes acumulados de conversão 21 (7.575) (364) (7.575) (364) Patrimonio liquido Total do passivo e patrimônio líquido /100

19 CYRELA BRAZIL REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES Demonstração do Resultado do Exercício levantado em 31 de Dezembro de 2009 e 2008 (Em Milhares de Reais) Notas Controladora Consolidado Receita bruta operacional Incorporação e revenda de imóveis Loteamento Prestação de serviços e outras Deduções da receita bruta (175) (1.892) ( ) ( ) Receita líquida operacional Custo das vendas realizadas Dos imóveis vendidos (5.759) (12.009) ( ) ( ) Loteamento - - (28.626) (12.725) Da Prestação de Serviços (44) - (27.856) (28.308) (5.803) (12.009) ( ) ( ) Lucro bruto operacional Receitas (despesas) operacionais Despesas com vendas (13.953) (12.397) ( ) ( ) Despesas gerais e administrativas ( ) ( ) ( ) ( ) Despesas com honorários da administração 13 (d) (3.737) (3.651) (9.189) (9.394) Resultado de participações societárias Equivalência patrimonial e valorização de cotas 8 (b) (542) Outros resultados nos investimentos (20.729) (42.213) Outras receitas operacionais, líquidas (21.405) Lucro bruto antes do resultado financeiro Resultado Financeiro Despesas financeiras ( ) ( ) ( ) ( ) Receitas financeiras Lucro antes do imposto de renda e contribuição social, de participações estatutárias e de acionistas minoritários Imposto de renda e contribuição social Impostos diferidos 20 (a) - - (40.233) (36.247) Do exercício 20 ('c) (4.674) - (73.894) (76.152) (4.674) - ( ) ( ) Lucro antes de participações estatutárias Participação de empregados e administradores 23 (b) (24.000) (2.325) (30.932) (4.055) Lucro líquido antes da participação de acionistas minoritários Participação de minoritários - - (97.549) (47.833) Lucro líquido do período Ações em circulação (ex-tesouraria) em milhares Lucro líquido por lote de mil ações - R$ 1, , , , /100

20 CYRELA BRAZIL REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido em 31 de Dezembro de 2009 e 2008 (Em Milhares de Reais) Reserva de Reservas de lucros Ajustes Ações em outorga de Retenção Lucros acumulados Notas Capital social tesouraria opções de ações Legal de lucros acumulados de conversão Total Em 31 de dezembro de (11) (2.032) Aumento de capital: Aumento de capital por outorga de ações 21 (a) Lucro líquido do exercício: Originalmente apurado Ajustes da Lei n (88.756) - (88.756) Lucro líquido do exercício - ajustado: Destinação do lucro Reserva legal (13.885) - - Dividendos propostos 21 (d) (65.956) - (65.956) Reserva de retenção de lucros ( ) - - Programa de pagamento em ações Ajustes por conversão de investimentos Em 31 de dezembro de (11) (364) Aumento de capital: Aumento de capital - Subscrição Pública 21 (a) Aumento de capital por outorga de ações 21 (a) Aumento de capital - Incorporação Goldzstein Participações S.A. 21 (a) Gastos com Emissão Pública de Ações 21 (a) (32.894) (32.894) Lucro líquido do período: Lucro do período Destinação do lucro Reserva legal (36.468) - - Dividendos propostos 21 (d) (25.687) ( ) - ( ) Reserva de retenção de lucros ( ) - - Programa de pagamento em ações 23 (c) Ajustes por conversão de investimentos (7.211) (7.211) Em 31 de dezembro de (11) (7.575) /100

21 CYRELA BRAZIL REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES Demonstração do fluxo de caixa em 31 de Dezembro de 2009 e 2008 (Em milhares de reais) Controladora Consolidado DAS ATIVIDADES OPERACIONAIS Lucro antes do imposto de renda e contribuição social, de participações estatutárias e de acionistas minoritários Despesas (receitas) que não afetam o fluxo de caixa: Depreciação e amortização de bens do ativo imobilizado e intangível Amortização de ágios (66.414) Equivalência patrimonial e valorização de cotas ( ) ( ) (28.715) 542 Aumento (diminuição) de tributos a pagar a longo prazo - (2.755) - - Juros, variações monetárias sobre empréstimos Impostos diferidos 737 (142) (23.384) Provisões estatutárias ( ) (65.956) ( ) (65.956) ( ) ( ) Variação nos ativos e passivos circulantes e de longo prazo: Diminuição (aumento) em aplicações financeiras ( ) ( ) ( ) Diminuição (aumento) em contas a receber (1.126) ( ) ( ) Diminuição (aumento) em imóveis a comercializar (76.112) ( ) ( ) Diminuição (aumento) em conta corrente com parceiros nos empreendimentos (22.797) Diminuição (aumento) em partes relacionadas ( ) (24.934) Diminuição (aumento) nos demais ativos (19.901) Aumento (diminuição) de contas a pagar por aquisição de imóveis (26.238) ( ) Aumento (diminuição) de tributos a pagar (72) Aumento (diminuição) de impostos e contribuições a recolher (288) 813 (53.109) Aumento (diminuição) em outros passivos Aumento (diminuição) na participação de minoritários - - ( ) Disponibilidades provenientes das operações ( ) ( ) ( ) Imposto de renda e contribuição social pagos (3.827) - (76.706) (76.489) Disponibilidades líquidas aplicadas nas atividades operacionais: ( ) ( ) ( ) DAS ATIVIDADES DE INVESTIMENTOS: Aquisição de bens do ativo imobilizado (9.965) (41.120) (54.788) Aquisição de investimento ( ) ( ) (70.729) Aquisição de bens do ativo intangível (20.619) (6.161) (54.014) Disponibilidades líquidas aplicadas nas atividades de investimentos: ( ) ( ) (77.901) DAS ATIVIDADES DE FINANCIAMENTOS: Ingressos de novos empréstimos e financiamentos Debêntures Pagamento de empréstimos e financiamentos ( ) (24.492) ( ) ( ) Juros pagos ( ) ( ) ( ) (96.029) ( ) DAS ATIVIDADES DE ACIONISTAS: Distribuição de Dividendos Aumento de Capital Aumento (redução) de capital por incorporação e cisão Aumento das disponibilidades: (6.606) No fim do período No início do período Aumento das disponibilidades: (6.606) /100

22 CYRELA BRAZIL REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES Demonstração do Valor Adicionado em 31 de Dezembro de 2009 e 2008 (Em Milhares de Reais) Controladora Consolidado Receitas Venda de mercadorias, produtos e serviços Outras Receitas Provisão para devedores duvidosos Insumos adquiridos de terceiros (inclui ICMS e IPI) Custos de produtos, mercadorias e serviços vendidos Materiais, energia, serviços de terceiros e outros Perda / Recuperação de valores ativos Outros Valor adicionado bruto (1-2) (40.354) (45.652) Retenções (28.266) (11.996) (70.828) (21.777) - Depreciação, amortização e exaustão (4.792) (2.421) (40.965) (3.897) - Amortização de ágio de investimentos (23.474) (9.575) (29.863) (17.880) 5 - Valor adicionado líquido produzido pela entidade (3-4) (68.620) (57.648) Valor adicionado recebido em transferências Resultado de equivalência patrimônial (542) - Outros Resultados em Investimentos (11.154) (24.333) - Receitas (Despesas) financeiras Despesas financeiras (13.581) (6.794) (43.468) (15.646) - Receitas financeiras Valor adicionado total a distribuir (5 + 6) Distribuição do valor adicionado Pessoal e encargos Salários e encargos Comissões sobre venda 244 (203) Honorários de diretoria Participação de empregados nos lucros Planos de aposentadoria e pensão Impostos, taxas e contribuições Juros e aluguéis Remuneração de capitais próprios Juros sobre o capital próprio Dividendos Lucros retidos / Prejuízo dos exercícios Participação dos não-controladores nos lucros retidos /100

23 1. Contexto operacional A Cyrela Brazil Realty S/A Empreendimentos e Participações ( Companhia ) é uma sociedade anônima de capital aberto com sede em São Paulo, Estado de São Paulo, tendo suas ações negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo BOVESPA Novo Mercado sob a sigla CYRE3. A Companhia tem como objeto social e atividade preponderante a incorporação e construção de imóveis residenciais, principalmente em conjunto com outros parceiros, através da participação em sociedades controladas integralmente ou sob controle compartilhado, coligadas e em "Joint Ventures". As sociedades controladas compartilham as estruturas e os custos corporativos, gerenciais e operacionais da Companhia ou do parceiro, conforme cada caso. 2. Apresentação das demonstrações contábeis e principais práticas contábeis adotadas 2.1 Práticas adotadas na elaboração destas demonstrações As demonstrações contábeis foram elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, consubstanciadas na Lei das Sociedades por Ações (Lei nº 6.404/76 e alterações decorrentes das Leis nº /07 e /09), nas normas e nas instruções da Comissão de Valores Mobiliários - CVM, nos pronunciamentos técnicos emitidos pelo IBRACON - Instituto dos Auditores Independentes do Brasil e nas interpretações emitidas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) requeridos para o exercícios findos em 31 de dezembro de 2009 e A moeda funcional da Companhia é o Real, mesma moeda de preparação e apresentação das destas demonstrações contábeis. A aprovação destas demonstrações contábeis e sua divulgação foi dada pela Diretoria da Companhia em 25 de março de Sumário das principais práticas contábeis adotadas na elaboração destas demonstrações contábeis As principais práticas contábeis adotadas para a elaboração das demonstrações contábeis estão descritas a seguir: (a) Disponibilidades A Companhia e suas controladas classificaram como Equivalentes de Caixa, os investimentos de curto prazo, de alta liquidez, que são prontamente conversíveis em um montante conhecido de caixa e que estão sujeitas a um insignificante risco de mudança de valor. As aplicações em fundos de investimento são demonstradas ao valor da quota na data do balanço, acrescido dos rendimentos auferidos, deduzidos, quando aplicável, de provisão para ajuste ao seu valor líquido de realização. 23/100

24 (b) (c) Aplicações Financeiras As aplicações financeiras a serem mantidas até o seu vencimento são demonstradas ao custo, acrescido dos rendimentos auferidos até a data do balanço. Aquelas destinadas à negociação estão demonstradas ao custo e ajustadas por provisão que se faça necessária para que não seja demonstrada em montante superior ao de mercado. Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis e outras São observados os procedimentos e normas estabelecidas pela Resolução CFC Nº 963 do Conselho Federal de Contabilidade e pronunciamento de orientação CPC O 01. (i) Nas vendas a prazo de unidades concluídas: - O resultado é apropriado no momento em que a venda é efetivada, independentemente do prazo de recebimento do valor contratual. - Os juros e variação monetária, incidentes sobre o contas a receber a partir da entrega das chaves, são apropriados ao resultado na receita de incorporação, venda de imóveis e receita financeira quando incorridas, obedecendo ao regime de competência de exercícios. (ii) Nas vendas de unidades não concluídas: - O custo incorrido (inclui-se o gasto com terreno, incorporação, construção, encargos financeiros durante a construção) correspondente às unidades vendidas é apropriado integralmente ao resultado. - É apurado o percentual do custo incorrido das unidades vendidas (incluindo o terreno), em relação ao seu custo total orçado, sendo esse percentual aplicado sobre a receita das unidades vendidas, ajustada segundo as condições dos contratos de venda, e sobre as despesas comerciais (comissões), sendo assim determinado o montante das receitas e das despesas comerciais a serem reconhecidas. - Os montantes das receitas de vendas reconhecidos que sejam superiores aos valores efetivamente recebidos de clientes, são registrados em ativo circulante ou realizável a longo prazo. Os montantes recebidos com relação à venda de unidades que sejam superiores aos valores reconhecidos de receitas, são contabilizados na rubrica Adiantamento de Clientes. - Os encargos financeiros das operações de crédito imobiliário e de financiamentos diretamente atribuídos ao projeto imobiliário, incorridos durante o período de construção, são apropriados ao custo das unidades sendo apropriados ao resultado (custo) por ocasião da venda. Os demais encargos financeiros são apropriados ao resultado financeiro quando incorridos, assim como das operações de crédito imobiliário incorridos após a conclusão da construção. (iii) Outras praticas relacionadas a atividade imobiliária: Permutas: para as permutas de terrenos, com a entrega de apartamentos a construir, o valor do terreno adquirido pela Companhia e por suas controladas é apurado com base no valor justo das unidades imobiliárias a serem entregues e foi registrado como estoque de terrenos, em contrapartida a adiantamento de clientes no passivo, no momento da assunção dos riscos e quando for possível mensurar o valor do empreendimento. Prevalecem para estas transações os mesmos critérios de apropriação aplicados para o resultado de incorporação imobiliária em seu todo. 24/100