ITR - Informações Trimestrais - 31/03/ CYRELA BRAZIL REALTY SA EMPRS E PARTS Versão : 1. Composição do Capital 1. Proventos em Dinheiro 2

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1 Índice Dados da Empresa Composição do Capital 1 Proventos em Dinheiro 2 DFs Individuais Balanço Patrimonial Ativo 3 Balanço Patrimonial Passivo 4 Demonstração do Resultado 6 Demonstração do Resultado Abrangente 7 Demonstração do Fluxo de Caixa 8 Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido DMPL - 01/01/2013 à 31/03/ DMPL - 01/01/2012 à 31/03/ Demonstração do Valor Adicionado 11 DFs Consolidadas Balanço Patrimonial Ativo 12 Balanço Patrimonial Passivo 13 Demonstração do Resultado 15 Demonstração do Resultado Abrangente 16 Demonstração do Fluxo de Caixa 17 Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido DMPL - 01/01/2013 à 31/03/ DMPL - 01/01/2012 à 31/03/ Demonstração do Valor Adicionado 20 Comentário do Desempenho Comentário Sobre o Comportamento das Projeções Empresariais 140 Outras Informações que a Companhia Entenda Relevantes 141 Pareceres e Declarações Relatório da Revisão Especial - Sem Ressalva 145 Declaração dos Diretores sobre as Demonstrações Financeiras 147 Declaração dos Diretores sobre o Relatório dos Auditores Independentes 148

2 Dados da Empresa / Composição do Capital Número de Ações (Mil) Trimestre Atual 31/03/2013 Do Capital Integralizado Ordinárias Preferenciais 0 Total Em Tesouraria Ordinárias Preferenciais 0 Total PÁGINA: 1 de 148

3 Dados da Empresa / Proventos em Dinheiro Evento Aprovação Provento Início Pagamento Espécie de Ação Classe de Ação Provento por Ação (Reais / Ação) Assembléia Geral Ordinária 30/04/2013 Dividendo 28/06/2013 Ordinária 0,50390 PÁGINA: 2 de 148

4 DFs Individuais / Balanço Patrimonial Ativo (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Trimestre Atual 31/03/2013 Exercício Anterior 31/12/ Ativo Total Ativo Circulante Caixa e Equivalentes de Caixa Caixa e Equivalentes de Caixa Aplicações Financeiras Aplicações Financeiras Avaliadas a Valor Justo Aplicações Financeiras Contas a Receber Clientes Outras Contas a Receber Demais Contas a Receber Estoques Imoveis a Comercializar Tributos a Recuperar Tributos Correntes a Recuperar Tributos Correntes a Recuperar Despesas Antecipadas Despesas Antecipadas Outros Ativos Circulantes Outros IR, CS, PIS E COFINS Diferidos Ativo Não Circulante Ativo Realizável a Longo Prazo Contas a Receber Clientes Tributos Diferidos IR, CS, PIS e COFINS Diferidos Créditos com Partes Relacionadas Créditos com Controladas Outros Ativos Não Circulantes Impostos a Compensar Contas Cor. Parceiros nos Empreendimentos Demais Contas a Receber Investimentos Participações Societárias Participações em Coligadas Participações em Controladas Imobilizado Imobilizado em Operação Intangível Intangíveis PÁGINA: 3 de 148

5 DFs Individuais / Balanço Patrimonial Passivo (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Trimestre Atual 31/03/2013 Exercício Anterior 31/12/ Passivo Total Passivo Circulante Obrigações Sociais e Trabalhistas Obrigações Sociais Obirgações Trabalhistas Fornecedores Fornecedores Nacionais Obrigações Fiscais Obrigações Fiscais Federais Impostos Taxas e Contribuições Impostos Taxas e Contribuições Diferidos Empréstimos e Financiamentos Empréstimos e Financiamentos Em Moeda Nacional Debêntures Debêntures Certificados de recebíveis imobiliários -CRI Outras Obrigações Passivos com Partes Relacionadas Débitos com Controladas Outros Dividendos e JCP a Pagar Contas Cor. Parceiros nos Empreendimentos Adiantamento de Clientes Demais Contas a Pagar Passivo Não Circulante Empréstimos e Financiamentos Empréstimos e Financiamentos Em Moeda Nacional Em Moeda Estrangeira Debêntures Debêntures Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI Tributos Diferidos Imposto de Renda e Contribuição Social Diferidos Impostos e contribuições diferidos Provisões Provisões Fiscais Previdenciárias Trabalhistas e Cíveis Provisões Previdenciárias e Trabalhistas Outras Provisões Demais Contas a Pagar Patrimônio Líquido Capital Social Realizado Capital Social (-) Gastos na Emissão de Ações Reservas de Capital PÁGINA: 4 de 148

6 DFs Individuais / Balanço Patrimonial Passivo (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Trimestre Atual 31/03/2013 Exercício Anterior 31/12/ Opções Outorgadas Reservas de Lucros Reserva Legal Reserva de Retenção de Lucros Ações em Tesouraria Lucros/Prejuízos Acumulados Outros Resultados Abrangentes PÁGINA: 5 de 148

7 DFs Individuais / Demonstração do Resultado (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta 3.01 Receita de Venda de Bens e/ou Serviços Custo dos Bens e/ou Serviços Vendidos Resultado Bruto Despesas/Receitas Operacionais Despesas com Vendas Despesas com Vendas Despesas Gerais e Administrativas Despesas Adm Honorarios da Adm Outras Receitas Operacionais Outros Resultados nos Investimentos Outras Receitas Líquidas Resultado de Equivalência Patrimonial Equivalência Patrimonial Resultado Antes do Resultado Financeiro e dos Tributos Resultado Financeiro Receitas Financeiras Despesas Financeiras Despesas Financeiras Resultado Antes dos Tributos sobre o Lucro Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o Lucro Diferido Resultado Líquido das Operações Continuadas Lucro/Prejuízo do Período Lucro por Ação - (Reais / Ação) Lucro Básico por Ação Acumulado do Atual Exercício 01/01/2013 à 31/03/2013 Acumulado do Exercício Anterior 01/01/2012 à 31/03/ ON 0, ,29246 PÁGINA: 6 de 148

8 DFs Individuais / Demonstração do Resultado Abrangente (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Acumulado do Atual Exercício 01/01/2013 à 31/03/2013 Acumulado do Exercício Anterior 01/01/2012 à 31/03/ Lucro Líquido do Período Outros Resultados Abrangentes Ajustes por conversão de investimentos Resultado Abrangente do Período PÁGINA: 7 de 148

9 DFs Individuais / Demonstração do Fluxo de Caixa - Método Indireto (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta 6.01 Caixa Líquido Atividades Operacionais Caixa Gerado nas Operações Depreciação de Bens do Ativo Imobilizado e Intangivel Amortização de mais valia de ativos Equivalência Patrimonial Juros, Variação Monetárias Emprestimos Impostos Diferidos Redução (aumento) contas a receber Redução (aumento) imovéis comercializar Redução (aumento) conta corrente parceiros nos Empreendimentos Acumulado do Atual Exercício 01/01/2013 à 31/03/2013 Acumulado do Exercício Anterior 01/01/2012 à 31/03/ Lucro Liquido do Periodo antes de IR e CS Provisão para garantia Provisão para riscos fiscais cíveis e trabalhistas Variações nos Ativos e Passivos Redução (aumento) partes relacionadas Redução (aumento) demais ativos Aumento (redução) contas a pg de imóveis Aumento (redução) de tributos a pagar Aumento (redução) impostos e contribuições a recolher Aumento (redução) em outros passivos Outros Juros pagos Caixa Líquido Atividades de Investimento Aquisição de bens do ativo imobilizado Aumento de investimento Aquisição de bens do ativo intangível Diminuição (aumento) em aplicações financeiras Caixa Líquido Atividades de Financiamento Ingresso novos empréstimos financiamento Pagamento de empréstimos e financiamentos Aumento (Redução) de Caixa e Equivalentes Saldo Inicial de Caixa e Equivalentes Saldo Final de Caixa e Equivalentes PÁGINA: 8 de 148

10 DFs Individuais / Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido / DMPL - 01/01/2013 à 31/03/2013 (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Capital Social Integralizado Reservas de Capital, Opções Outorgadas e Ações em Tesouraria Reservas de Lucro Lucros ou Prejuízos Acumulados Outros Resultados Abrangentes Patrimônio Líquido 5.01 Saldos Iniciais Saldos Iniciais Ajustados Transações de Capital com os Sócios Programa de Pagamento de Ações Resultado Abrangente Total Lucro Líquido do Período Saldos Finais PÁGINA: 9 de 148

11 DFs Individuais / Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido / DMPL - 01/01/2012 à 31/03/2012 (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Capital Social Integralizado Reservas de Capital, Opções Outorgadas e Ações em Tesouraria Reservas de Lucro Lucros ou Prejuízos Acumulados Outros Resultados Abrangentes Patrimônio Líquido 5.01 Saldos Iniciais Saldos Iniciais Ajustados Transações de Capital com os Sócios Opções Outorgadas Reconhecidas Resultado Abrangente Total Lucro Líquido do Período Outros Resultados Abrangentes Ajustes de Instrumentos Financeiros Saldos Finais PÁGINA: 10 de 148

12 DFs Individuais / Demonstração do Valor Adicionado (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Acumulado do Atual Exercício 01/01/2013 à 31/03/2013 Acumulado do Exercício Anterior 01/01/2012 à 31/03/ Receitas Vendas de Mercadorias, Produtos e Serviços Outras Receitas Insumos Adquiridos de Terceiros Custos Prods., Mercs. e Servs. Vendidos Materiais, Energia, Servs. de Terceiros e Outros Valor Adicionado Bruto Retenções Depreciação, Amortização e Exaustão Outras Amortização de mais valia de ativos Valor Adicionado Líquido Produzido Vlr Adicionado Recebido em Transferência Resultado de Equivalência Patrimonial Receitas Financeiras Outros Outros Resultados em Investimentos Valor Adicionado Total a Distribuir Distribuição do Valor Adicionado Pessoal Remuneração Direta Outros Comissão sobre Vendas Honorarios de Diretoria Participação de empregados nos Lucros Impostos, Taxas e Contribuições Federais Remuneração de Capitais de Terceiros Juros Remuneração de Capitais Próprios Lucros Retidos / Prejuízo do Período PÁGINA: 11 de 148

13 DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Trimestre Atual 31/03/2013 Exercício Anterior 31/12/ Ativo Total Ativo Circulante Caixa e Equivalentes de Caixa Caixa e Equivalentes de caixa e aplicações financeiras Aplicações Financeiras Aplicações Financeiras Avaliadas a Valor Justo Aplicações Financeiras Contas a Receber Clientes Outras Contas a Receber Demais Contas a Receber Estoques Imoveis a Comercializar Tributos a Recuperar Tributos Correntes a Recuperar Tributos Correntes a Recuperar Despesas Antecipadas Despesas Antecipadas Outros Ativos Circulantes Outros IR, CS, PIS E COFINS Diferidos Despesas com Venda a Apropriar Ativo Não Circulante Ativo Realizável a Longo Prazo Aplicações Financeiras Avaliadas a Valor Justo Aplicações Financeiras Contas a Receber Clientes Estoques Imoveis a Comercializar Tributos Diferidos IR, CS, PIS e COFINS Diferidos Créditos com Partes Relacionadas Créditos com Controladores Outros Ativos Não Circulantes Impostos a Compensar Contas Cor. Parceiros nos Empreendimentos Demais Contas a Receber Investimentos Participações Societárias Participações em Coligadas Imobilizado Imobilizado em Operação Intangível Intangíveis PÁGINA: 12 de 148

14 DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Trimestre Atual 31/03/2013 Exercício Anterior 31/12/ Passivo Total Passivo Circulante Obrigações Sociais e Trabalhistas Obrigações Sociais Obrigações Trabalhistas Fornecedores Fornecedores Nacionais Obrigações Fiscais Obrigações Fiscais Federais Impostos Taxas e Contribuições Impostos Taxas e Contribuições Diferidos Empréstimos e Financiamentos Empréstimos e Financiamentos Em Moeda Nacional Debêntures Debêntures Certificados de Recebiveis Imobiliarios - CRI Outras Obrigações Passivos com Partes Relacionadas Débitos com Coligadas Outros Dividendos e JCP a Pagar Contas Cor. Parceiros nos Empreendimentos Adiantamento de Clientes Contas a Pagar por Aquisição de Imoveis Demais Contas a Pagar Passivo Não Circulante Empréstimos e Financiamentos Empréstimos e Financiamentos Em Moeda Nacional Em Moeda Estrangeira Debêntures Debêntures Certificados de Recebiveis Imobiliarios - CRI Tributos Diferidos Imposto de Renda e Contribuição Social Diferidos Provisões Provisões Fiscais Previdenciárias Trabalhistas e Cíveis Provisões Previdenciárias e Trabalhistas Outras Provisões Contas a Pagar por Aquisição de Imoveis Fornecedores Adiantamento a Clientes Demais Contas a Pagar Patrimônio Líquido Consolidado Capital Social Realizado PÁGINA: 13 de 148

15 DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Trimestre Atual 31/03/2013 Exercício Anterior 31/12/ Capital Social (-) Gastos na Emissão de Ações Reservas de Capital Opções Outorgadas Reservas de Lucros Reserva Legal Reserva de Retenção de Lucros Ações em Tesouraria Lucros/Prejuízos Acumulados Outros Resultados Abrangentes Participação dos Acionistas Não Controladores PÁGINA: 14 de 148

16 DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta 3.01 Receita de Venda de Bens e/ou Serviços Custo dos Bens e/ou Serviços Vendidos Resultado Bruto Despesas/Receitas Operacionais Despesas com Vendas Despesas com Vendas Despesas Gerais e Administrativas Despesas da Administração Honorarios da Administração Outras Receitas Operacionais Outros Resultados nos Investimentos Outras Receitas Resultado de Equivalência Patrimonial Equivalência Patrimonial Resultado Antes do Resultado Financeiro e dos Tributos Resultado Financeiro Receitas Financeiras Despesas Financeiras Despesas Financeiras Resultado Antes dos Tributos sobre o Lucro Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o Lucro Corrente Diferido Resultado Líquido das Operações Continuadas Lucro/Prejuízo Consolidado do Período Atribuído a Sócios da Empresa Controladora Atribuído a Sócios Não Controladores Lucro por Ação - (Reais / Ação) Lucro Básico por Ação Acumulado do Atual Exercício 01/01/2013 à 31/03/2013 Acumulado do Exercício Anterior 01/01/2012 à 31/03/ ON 0, ,29246 PÁGINA: 15 de 148

17 DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado Abrangente (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Acumulado do Atual Exercício 01/01/2013 à 31/03/2013 Acumulado do Exercício Anterior 01/01/2012 à 31/03/ Lucro Líquido Consolidado do Período Outros Resultados Abrangentes Ajustes por conversão de investimentos Resultado Abrangente Consolidado do Período Atribuído a Sócios da Empresa Controladora Atribuído a Sócios Não Controladores PÁGINA: 16 de 148

18 DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa - Método Indireto (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Acumulado do Atual Exercício 01/01/2013 à 31/03/2013 Acumulado do Exercício Anterior 01/01/2012 à 31/03/ Caixa Líquido Atividades Operacionais Caixa Gerado nas Operações Depreciação de bens do ativo imobilizado Amortização de mais valia de ativos Equivalência patrimonial Juros, variações monetárias empréstimos Impostos diferidos Ajuste a Valor Presente Lucro liquido do período Provisão para garantia Provisão para riscos fiscais cíveis e trabalhistas Variações nos Ativos e Passivos Redução (aumento) contas a receber Redução (aumento) imovéis comercializar Redução (aumento) conta corrente parceir Redução (aumento) partes relacionadas Redução (aumento) demais ativos Aumento (redução) contas a pg de imóveis Aumento (redução) de tributos a pagar Aumento (redução) impostos e contribuições a recolher Aumento (redução) em outros passivos Outros Impostos e contribuições pagos Juros pagos Caixa Líquido Atividades de Investimento Aquisição de bens do ativo imobilizado Baixa de bens do ativo imobilizado e intangível Aquisição de bens do ativo intangível Diminuição (aumento) em aplicações financeiras Caixa Líquido Atividades de Financiamento Ingresso novos empréstimos financiamento Pagamento de empréstimos e financiamentos Recebimentos/pagamentos de capital dos não controladores Aumento (Redução) de Caixa e Equivalentes Saldo Inicial de Caixa e Equivalentes Saldo Final de Caixa e Equivalentes PÁGINA: 17 de 148

19 DFs Consolidadas / Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido / DMPL - 01/01/2013 à 31/03/2013 (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Capital Social Integralizado Reservas de Capital, Opções Outorgadas e Ações em Tesouraria Reservas de Lucro Lucros ou Prejuízos Acumulados Outros Resultados Abrangentes Patrimônio Líquido Participação dos Não Controladores Patrimônio Líquido Consolidado 5.01 Saldos Iniciais Saldos Iniciais Ajustados Transações de Capital com os Sócios Aumentos de Capital Programa de Pagamento de Ações Resultado Abrangente Total Lucro Líquido do Período Saldos Finais PÁGINA: 18 de 148

20 DFs Consolidadas / Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido / DMPL - 01/01/2012 à 31/03/2012 (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Capital Social Integralizado Reservas de Capital, Opções Outorgadas e Ações em Tesouraria Reservas de Lucro Lucros ou Prejuízos Acumulados Outros Resultados Abrangentes Patrimônio Líquido Participação dos Não Controladores Patrimônio Líquido Consolidado 5.01 Saldos Iniciais Saldos Iniciais Ajustados Transações de Capital com os Sócios Aumentos de Capital Opções Outorgadas Reconhecidas Dividendos Resultado Abrangente Total Lucro Líquido do Período Outros Resultados Abrangentes Ajustes de Instrumentos Financeiros Saldos Finais PÁGINA: 19 de 148

21 DFs Consolidadas / Demonstração do Valor Adicionado (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Acumulado do Atual Exercício 01/01/2013 à 31/03/2013 Acumulado do Exercício Anterior 01/01/2012 à 31/03/ Receitas Vendas de Mercadorias, Produtos e Serviços Outras Receitas Insumos Adquiridos de Terceiros Custos Prods., Mercs. e Servs. Vendidos Materiais, Energia, Servs. de Terceiros e Outros Valor Adicionado Bruto Retenções Depreciação, Amortização e Exaustão Outras Amortização de mais valia de ativos Valor Adicionado Líquido Produzido Vlr Adicionado Recebido em Transferência Resultado de Equivalência Patrimonial Receitas Financeiras Outros Outros resultados nos investimentos Valor Adicionado Total a Distribuir Distribuição do Valor Adicionado Pessoal Remuneração Direta Outros Comissões sobre Vendas Honorarios de Diretoria Participação de empregados nos lucros Impostos, Taxas e Contribuições Federais Remuneração de Capitais de Terceiros Juros Remuneração de Capitais Próprios Lucros Retidos / Prejuízo do Período Part. Não Controladores nos Lucros Retidos PÁGINA: 20 de 148

22 Comentário do Desempenho Release de Resultados - 1T MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO O ano de 2013 iniciou apresentando sinais positivos de recuperação na economia mundial. A retomada foi impulsionada pela economia norte-americana que, após o recente anuncio de continuidade nos estímulos monetários, tem observado gradual aumento no apetite por risco. Na Europa, a crise continua preocupante na Zona do Euro, onde ainda se nota ausência de crescimento econômico e alta taxa de desemprego, com atenção concentrada ao socorro financeiro do Chipre. No âmbito doméstico as preocupações mais uma vez se voltaram para o controle da inflação. Pressionado, principalmente pelo valor dos alimentos, o IPCA acumulado de 12 meses atingiu 6,59%, ultrapassando o teto da meta de inflação do governo, de 6,5%. Com isso a taxa básica de juros que era de 7,25% a.a. ao final do 1T13 sofreu aumento de 0,25 pontos bases, em abril. A taxa de desemprego fechou o trimestre em 5,7%, menor taxa para o mês na serie histórica. O setor imobiliário começou o ano com indícios de recuperação, com leve aumento de lançamentos, contudo ainda focado na redução do nível de estoques. Na cidade de Sao Paulo, importante mercado regional, o processo de aprovação começa a retomar a normalidade, beneficiando os lançamentos. O nível de preços continua mostrando desaceleração no crescimento, o que entendemos ser saudável para o futuro da indústria. Os resultados que estamos apresentando este trimestre, são fruto de um trabalho iniciado em 2010 que visou adequar a empresa a uma nova realidade de mercado e prepará-la para os próximos anos. Esta nova realidade está pautada em um maior entendimento das limitações operacionais do setor assim como um amadurecimento claro do mercado como todo, principalmente dos clientes. Hoje entendemos que precisamos exercer melhor controle sobre nossas operações, principalmente a engenharia, de forma a garantir nosso retorno. Entendemos também que o nosso cliente está cada vez mais exigente e disposto a esperar para adquirir o produto certo, nas condições financeiras que cabem no seu bolso. Também entendemos que a perenização da nossa empresa passa por ter, em primeiro lugar, pessoas excelentes, guiadas por uma governança clara e suportadas por processos e sistemas robustos. Entendemos que a meritocracia é a forma adequada de atrair, reter e dar oportunidade para estas pessoas crescerem na instituição. Sabemos que ainda não chegamos lá, mas com certeza caminhamos muito na direção que entendemos ser correta, como mostram os resultados que hora apresentamos: A Companhia encerrou o primeiro trimestre com de 2013 com volume de lançamentos 7,3% superior ao realizado no 1T12; 21,3% deste volume no segmento MCMV, que registrou crescimento de 20,8% em relação 1 PÁGINA: 21 de 148

23 Comentário do Desempenho Release de Resultados - 1T ao mesmo período do ano anterior. Contudo, a participação da CBR nos lançamentos caiu de 76,8% no 1T12 para 58,8% no 1T13, devido aos lançamentos do loteamento Haras Patente e empreendimento On The Park Salt Lake. As vendas contratadas totais somaram R$ 1.358,6 milhões no 1T13, valor 11,3% superior ao registrado em 1T12. O segmento econômico atingiu R$ 510,5 milhões em vendas contratadas, 33,0% superior ao apresentado em 1T12. Durante o 1T13, foram entregues 5,2 mil unidades, versus 4,3 mil no 1T12. Atingimos margem bruta de 33,3%, versus 29,5% no 1T12, e tivemos melhora da liquidez e redução do endividamento, com geração de caixa de R$ 180,4 milhões. Adicionalmente, os esforços de aumento de produtividade trouxeram controle para as despesas administrativas, que reduziram em 22,2% na comparação entre 1T13 e 1T12. Mantemos o otimismo e a confiança em nossa estratégia e na dinâmica do setor imobiliário no País. A motivação do time suporta e reforça nossa capacidade de entregar resultados e encontrar soluções inovadoras e eficientes. Os esforços que estão sendo executados há diversos trimestres, com o objetivo de aumento da eficiência e controle, serão fundamentais no processo de retomada da rentabilidade e crescimento sustentável da Companhia. Aproveitamos para agradecer nossos clientes e acionistas, pela confiança que depositam em nossa empresa, bem como aos nossos colaboradores e fornecedores pela dedicação e comprometimento com nossa geração de valor para a sociedade. 2 PÁGINA: 22 de 148

24 Comentário do Desempenho Release de Resultados - 1T PRINCIPAIS INDICADORES Sem efeito CPC Sem efeito CPC Sem efeito CPC Com efeito CPC Com efeito CPC 1T13 1T12 1T13 x 1T12 4T12 1T13 x 4T12 1T13 1T12 1T13 x 1T12 Lançamentos (1) Número de Lançamentos ,0% 28-67,9% VGV Lançado - R$ milhões (100%) ,3% ,5% VGV Lançado - R$ milhões (%CBR) ,9% ,2% Participação CBR 58,8% 76,8% -18,1 p.p. 65,4% -6,7 p.p. VGV Permutado - R$ milhões (100%) ,5% ,9% Preço Médio por m² (R$) (ex-loteamentos) ,2% ,4% Área útil lançada (m²) ,4% ,9% Unidades Lançadas ,1% ,4% Vendas (2) Vendas Totais Contratadas - R$ milhões (100%) ,3% ,8% Vendas Totais Contratadas - R$ milhões (%CBR) ,0% ,2% Participação CBR 69,9% 78,6% -8,7 p.p. 63,0% 6,9 p.p. Preço Médio por m² (R$) (ex-loteamentos) ,0% ,7% Unidades Vendidas ,0% ,6% Vendas de Lançamentos (2) Vendas Contratadas de Lançamentos do ano - R$ milhões (100%) ,2% ,6% Vendas Contratadas de Lançamentos do ano - R$ milhões (%CBR) ,9% ,5% Participação CBR 87,7% 72,2% 15,5 p.p. 59,7% 28,0 p.p. Preço Médio por m² (R$) (ex-loteamentos) ,5% ,9% Unidades Vendidas ,0% ,2% Banco de Terrenos VGV potencial com permuta - R$ milhões (100%) ,2% ,8% VGV potencial sem permuta - R$ milhões (100%) ,5% ,8% Estoque de Terreno (mil m²) ,5% ,8% % Permuta sobre valor do terreno 81,8% 77,8% 4,0 p.p. 83,7% -1,9 p.p. % CBR 84,8% 87,1% -2,3 p.p. 87,3% -2,5 p.p. Indicadores Financeiros Receita Líquida (R$ milhões) ,9% ,3% ,6% Lucro Bruto (R$ milhões) ,6% ,4% ,0% Lucro Bruto Ajustado (R$ milhões) ,0% ,4% ,8% EBITDA (R$ milhões) ,4% ,0% ,5% Lucro Líquido (R$ milhões) ,8% ,1% ,8% Margem Bruta 33,3% 29,5% 3,8 p.p. 35,0% -1,7 p.p. 33,3% 31,2% 2,0 p.p. Margem EBITDA 20,2% 13,8% 6,4 p.p. 20,3% -0,1 p.p. 22,3% 16,8% 5,5 p.p. Margem Líquida 14,2% 8,2% 6,1 p.p. 16,8% -2,5 p.p. 14,3% 8,1% 6,3 p.p. Lucro por Ação (R$) (³) 0,43 0,29 51,3% 0,60-52,5% 0,43 0,29 51,3% Backlog ⁵ 31/03/ /03/2012 Var. 31/12/2012 Var. 31/03/ /03/2012 Var. Receitas Líquida a Apropriar (R$ milhões) ,7% ,0% ,5% Resultado Bruto a Apropriar (R$ milhões) ,5% ,7% ,3% Margem a Apropriar 38,5% 34,2% 4,3 p.p. 37,2% 1,3 p.p. 38,9% 37,1% 1,8 p.p. (1) incluindo as unidades permutadas (2) líquido de rescisões (3) O Lucro por Ação é calculado excluindo-se as ações em tesouraria (4) geração de caixa desconsidera recursos destinados à recompra de ações e aquisição de participações societárias (5) sem efeito dos impostos 3 PÁGINA: 23 de 148

25 Comentário do Desempenho Release de Resultados - 1T LANÇAMENTOS Nota: informações detalhadas referentes a lançamentos estão ao final do relatório, em tabelas anexas No 1T13 os lançamentos somaram Valor Geral de Vendas (VGV) total de R$ 955,2 milhões, volume 7,3% maior que o do mesmo período do ano anterior. Os lançamentos do segmento econômico e MCMV somaram VGV total de R$ 203,0 milhões, volume 20,8% superior ao realizado no 1T12 e que representou 21,3% do total de lançamentos da Companhia no trimestre. Todos os lançamentos do segmento econômico se referem a contratos assinados dentro do Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida. Esses contratos foram assinados através da Cury, joint venture na qual a Cyrela possui 50% de participação. Econômico + MCMV TOTAL VGV Lançado (em R$ milhões 100%) T12 +7,3% T13 76,8% %CBR 58,8% Eco + MCMV 96,8% %CBR 50,0% A participação da Cyrela (%CBR) nos lançamentos do 1T13 foi de 58,8%, correspondendo a R$ 561,2 milhões. Especificamente nos segmentos econômico e MCMV, o %CBR nos lançamentos do trimestre atingiu 50,0%, ou R$ 101,5 milhões. A menor participação da Companhia (58,8%) no lançamento de projetos em relação aos níveis históricos deve-se principalmente ao lançamento do loteamento Haras Patente e do empreendimento On The Park que possuem %CBR de 28,0% e 43,0%, respectivamente, e juntos representam 30,5% do volume lançado no trimestre. Os lançamentos programados para o ano de 2013 indicam uma participação CBR acima do índice alcançado neste trimestre. No trimestre, os produtos MCMV 1 representaram 21,3% dos lançamentos enquanto os produtos MAP foram responsáveis por 78,7%. Destacam-se os lançamentos dos empreendimentos Storia Ibirapuera (MAP SP) com 41% das unidades vendidas tendo o seu lançamento ocorrido em março e o DHC (MAP RJ), com vendas de 83% das unidades. Lançamentos por região 2013 Lançamentos por produto 2013 MCMV 1 São Paulo - Interior 40,4% Rio de Janeiro 32,9% 21,3% 26,7% São Paulo 78,7% MAP 4 PÁGINA: 24 de 148

26 Comentário do Desempenho Release de Resultados - 1T VENDAS Nota: informações detalhadas referentes a vendas contratadas estão ao final do relatório, em tabelas anexas. As vendas contratadas no trimestre alcançaram R$ 1.358,6 milhões incluindo parceiros, um aumento de 11,3% sobre o volume do 1T12. A participação Cyrela nas vendas do trimestre foi de R$ 949,0 milhões (69,9%). As vendas dos segmentos Econômico e MCMV somaram R$ 510,5 milhões no 1T13, montante 33,0% superior ao primeiro trimestre de 2012 e representando 37,6% das vendas totais da Companhia no período. A participação CBR nas vendas dos projetos desses segmentos no trimestre foi de 63,3% no 1T13. Dentro do segmento MCMV estão incluídos os contratos do Faixa 1, no valor de R$ 203,0 milhões assinado através da Cury, na qual a CBR detém uma participação de 50%. Econômico + MCMV TOTAL Eco + MCMV Trimestral Vendas Contratadas (em R$ milhões 100%) T12 +11,3% T13 78,6% %CBR 69,9% 78,8% %CBR 63,3% Das vendas totais no trimestre, R$ 821,1 milhões foram vendas de estoque, representando 60,4% do total vendido. Deste montante, R$ 146,1 milhões referem-se a vendas do estoque pronto, representando 17,8% da oferta destes produtos no inicio do trimestre. As vendas de lançamentos do trimestre totalizaram R$ 537,5 milhões, ou 39,6% do total do volume vendido no trimestre. Sem considerar os lançamentos do faixa 1 do MCMV, o percentual de vendas de lançamentos no trimestre teria sido de 28,9%, versus 27,3% apresentado no 1T12. As vendas no trimestre foram distribuídas da seguinte forma: produtos do segmento MAP representaram 62,4% das vendas totais do período, o segmento econômico representou 15,1%, seguido do MCMV 1 (Faixa 1 do programa, executado através da Cury) com 14,1% e MCMV 2 e 3 (Faixas 2 e 3) com 7,5% das vendas totais do trimestre. A distribuição no ano por geografia e segmento pode ser vista abaixo: Vendas por região 2013 Vendas por produto 2013 São Paulo 33,9% 22,0% São Paulo - Interior Econômico 15,1% MCMV 2 e 3 7,5% 20,4% 6,1% 5,5% Rio de Janeiro 1,0% Nordeste 9,4% 0,6% 1,1% Minas Gerais Sul Espírito Santo Centro Oeste Norte MAP 62,4% 14,9% MCMV 1 5 PÁGINA: 25 de 148

27 Comentário do Desempenho Release de Resultados - 1T VELOCIDADE DE VENDAS (VSO) Em 12 meses, o VSO (Vendas Sobre Oferta) totalizou 50,9% (ante 49,6% no 4T12 e 52,3% no 1T12). Excluindo-se os contratos Faixa 1, o VSO anual totalizou 50,1%. O VSO trimestral no 1T13 foi de 17,9%, versus 16,5% no 1T12 e 20,7% no 4T12. VSO (12 meses) 52,3% 51,6% 53,0% 49,6% 50,9% 1T12 2T12 3T12 4T12 * 1T13 * * Excluindo o Faixa 1, o VSO LTM do 4T12 foi de 47,1% e 50,1% no 1T13 Analisando uma parte maior do ciclo comercial, percebe-se que a safra lançada no primeiro trimestre do ano anterior alcançou, ao final do 1T13, 86% de vendas, enquanto a safra lançada no 2T12 já alcançou 76%. As safras do 3T12 e 4T12 têm bom desempenho de vendas, acima do requerido em nossas viabilidades. Velocidade de vendas 100% com permuta Cyrela 6 PÁGINA: 26 de 148

28 Comentário do Desempenho Release de Resultados - 1T ESTOQUES Nota: informações detalhadas referentes a terrenos estão ao final do relatório, em tabelas anexas. Ao final do 1T13, o estoque (todas as unidades disponíveis para venda, inclusive as lançadas no período) a valor de mercado somava R$ 6.339,9 milhões (100%) e R$ 4.800,4 milhões (% Cyrela), sem efeito CPC. 100% % CBR Estoque a Valor de Mercado (R$ MM) T12 2T12 3T12 4T12 1T13 Estoque por Safra de Entrega Estoque a Valor de Mercado R$ MM % Concluído ,3% A Entregar ,1% A Entregar ,2% A Entregar ,7% A Entregar após ,8% Total % Em comparação com o final de 2012, o estoque total da companhia reduziu 4,3%, já incorporados os aumentos de preço devido à valorização do mercado. Do total de estoques, os imóveis concluídos representam R$ 843,4 milhões (13,3%). Analisando esse estoque pronto por safra de entrega, verifica-se que R$ 492,7 milhões (58,4%) referem-se a estoque entregue no ano de Ressaltamos que em 2012, a companhia entregou 89 empreendimentos, sendo 68 deles (76%) das safras de 2007, 2008 e Estas safras tiveram a maior incidência de atrasos de obra, o que aumenta os distratos e, consequentemente, o nível de estoque pronto. No trimestre, a Companhia vendeu R$ 146,1 milhões ou 17,8% do seu estoque pronto e agregou mais R$ 35,3 milhões em VGV de unidades concluídas ao seu estoque pronto. Variação do Estoque Pronto (R$ milhões) 10 principais projetos respondem por 51,8% do estoque pronto total Breakdown Estoque Pronto 1T Centro Oeste Sul São Paulo 0% 10% 11% São Paulo - Interior 14% Nordeste 33% 16% Rio de Janeiro Estoque Pronto 4T12 Venda Estoque Pronto 4T12 Venda Estoque Entregue 1T13 Entrega (Est. Pronto) Variação de preço Estoque 1T13 6% Norte 2% 7% Minas Gerais Espírito Santo 7 PÁGINA: 27 de 148

29 Comentário do Desempenho Release de Resultados - 1T Do estoque pronto total da Companhia, os 10 maiores projetos respondem por 51,8%. As regiões Nordeste e Espírito Santo apresentam 40% de participação no estoque pronto total da Companhia. Como já alertado anteriormente, não se espera uma velocidade de vendas elevada para o estoque pronto em 2013, principalmente devido à sua concentração em empreendimentos entregues em 2012 pertencentes às safras problemáticas. 8 PÁGINA: 28 de 148

30 Comentário do Desempenho Release de Resultados - 1T TERRENOS Nota: informações detalhadas referentes a terrenos estão ao final do relatório, em tabelas anexas. Ao final de março de 2013, o estoque de terrenos somava 12,5 milhões de metros quadrados de área útil comercializável, com potencial de vendas total de R$ 54,9 bilhões, sem efeito CPC. A participação da Cyrela no estoque de terrenos é de 84,8%, ou o equivalente a R$ 46,6 bilhões. O banco de terrenos nos segmentos econômico e MCMV totaliza R$ 15,3 bilhões em VGV potencial, que representa 27,9% do VGV potencial da Cyrela e com participação CBR de R$ 12,5 bilhões. São R$ 3,8 milhões de metros quadrados de área útil comercializável, com estimativa de unidades a serem construídas. Ao final do 1T13, a Companhia contava com 6,6 milhões de metros quadrados de terrenos em estoque para loteamentos, com potencial de vendas de R$ 1,3 bilhão distribuídos em 22 projetos. A participação da Cyrela nos terrenos é de 82,3%. Durante o 1T13, foram adquiridos 6 terrenos, a maior parte concentrada em São Paulo em linha com a estratégia da empresa de reforçar seu landbank nos mercados chave. Esses terrenos possuem VGV potencial de R$ 580,1 milhões e potencial construtivo de unidades. Banco de Terrenos em 31/03/2013* Distribuição por Produto (VGV em R$ bi) Forma de Aquisição (em %) MCMV 2 e 3 1,2 Econômico 14,2 18% Caixa 39,5 MAP Permuta 82% Distribuição por Região (VGV em R$ bi) Norte Espírito Santo Centro Oeste Minas Gerais 0,9 Sul 0,2 6,9 0,0 2,0 Nordeste 6,3 Rio de Janeiro 21,9 11,0 São Paulo 5,7 São Paulo - Interior Distribuição por Ano de Lançamento (VGV em R$ bi) Após 36 Meses 32,5 7,0 12 Meses 9,2 24 Meses 6,2 36 Meses *O VGV em landbank é baseado na última viabilidade de avaliação do terreno corrigida a INCC até a data de hoje. 9 PÁGINA: 29 de 148

31 Comentário do Desempenho Release de Resultados - 1T OBRAS Nota: informações detalhadas referentes a unidades entregues estão ao final do relatório, em tabelas anexas. A Cyrela entregou 17 projetos no trimestre, com 5,2 mil unidades que representaram R$ 1.032,5 milhão de VGV na data dos respectivos lançamentos. Considerando apenas os segmentos econômicos, no trimestre foram entregues 2,5 mil unidades em 9 projetos, com VGV de lançamento de R$ 414,8 milhão. Ao final de março de 2013, havia 182 obras da CBR em andamento, distribuídas conforme o gráfico abaixo nas visões de segmentos, execução e também a distribuição geográfica dessas obras. Obras em andamento MAP Terceiros % ES CO NE Norte Próprias e JV s % RJ Sul 28 Eco + MCMV 75 SP 78 Segmentos Execução Região Seguindo o direcionamento estratégico para uma operação mais orgânica, a companhia vem desde 2012 reduzindo a participação de terceiros no controle da execução de suas obras. No fechamento deste trimestre, 87% das obras estavam sendo geridas por equipes próprias ou JVs. Isso reforça o compromisso da Cyrela com a gestão de custos e qualidade dos produtos ofertados. Assim como no último trimestre de 2012, dos lançamentos de empreendimentos realizados neste trimestre, nenhuma obra será executada por terceiros. Terceiros % % % % % Próprias e JV s % % % % % Execução 1T12 Execução 2T12 Execução 3T12 Execução 4T12 Execução 1T13 10 PÁGINA: 30 de 148

32 Comentário do Desempenho Release de Resultados - 1T Mudança de normativos contábeis que impactaram significativamente as informações trimestrais, referentes à consolidação, acordos de participação, coligadas e divulgações. Em maio de 2011, algumas normas sobre consolidação, acordos de participação, coligadas e divulgações, foram emitidas ou revisadas pelo IASB ( International Accounting Standards Board ), e posteriormente o CPC emitiu as seguintes normas equivalentes: CPC 36 (R3) (IFRS 10) - Demonstrações Consolidadas, CPC 19 (R2) (IFRS 11) Negócios em conjunto, CPC 45 (IFRS 12) - Divulgação de Participações em Outras Entidades, CPC 35 (R2) (IAS 27) - Demonstrações Separadas e CPC 18 (R2) (IAS 28) - Investimento em Coligada, em Controlada e em Empreendimento Controlado em Conjunto. Um quadro resumido e as principais exigências dessas normas estão descritas a seguir: a) b) c) d) e) f) g) h) i) De acordo com o CPC 36 (R3) (IFRS 10), existe somente uma base de consolidação, o controle. Consequentemente, o CPC 36 (R3) (IFRS 10) inclui uma nova definição de controle que contém três elementos: poder sobre uma investida; exposição, ou direitos, a retornos variáveis da sua participação na investida; e capacidade de utilizar seu poder sobre a investida para afetar o valor dos retornos ao investidor. De acordo com o CPC 19 (R2) (IFRS 11), os acordos de participação são classificados como operações conjuntas ou joint ventures, conforme os direitos e as obrigações das partes. 11 PÁGINA: 31 de 148

33 Comentário do Desempenho Release de Resultados - 1T As operações conjuntas são definidas como operações onde ha uma clara divisão dos direitos e deveres de cada sócio e, portanto, os passivos e ativos são separados. Nestes casos, a consolidação e feita de forma proporcional. As joint ventures tem uma caraterística de gestão compartilhada e portanto devem ser contabilizadas pelo método de equivalência patrimonial. 36 e 19). O CPC 45 (IFRS 12) aborda as exigências de divulgação quando da aplicação dos IFRSs 10 e 11 (CPCs Essas normas, juntamente com as respectivas modificações relacionadas às regras de transição, passaram a ter sua aplicação requerida para os exercícios iniciados a partir de 1º de janeiro de Consequentemente, os principais impactos foram os seguintes: 1) Entidades que eram consolidadas proporcionalmente e atualmente são consolidadas integralmente: Em alguns casos em que o controle ficou comprovado, através dos critérios do CPC 36 (R3) (IFRS 10), entidades que antes eram consolidadas proporcionalmente, passaram a ser consolidada integralmente, tanto para o trimestre findo em 31 de março de 2013, quanto para os períodos comparativos apresentados. A companhia foi considerada controladora nas seguintes situações: A Companhia é a responsável pela gestão das atividades relevantes (Por exemplo: construção). Habilidade de destituir o outro acionista, sem causa, por um valor próximo ao que seria pago por terceiros; O pessoal-chave da investida é formado pelo pessoal-chave do investidor Existência de direitos de voto potenciais, que podem dar ao investidor a capacidade atual de dirigir as atividades relevantes. Adicionalmente, não foram efetuados e não serão registrados efeitos de combinação de negócios, pois tais Entidades foram constituídas pela própria Companhia e seus parceiros. 2) Entidades controladas em conjunto, que eram consolidadas proporcionalmente e atualmente são avaliadas pelo método de equivalência patrimonial nas demonstrações consolidadas: Algumas entidades eram consolidadas proporcionalmente nas demonstrações financeiras consolidadas, ou seja, os ativos e passivos, e as contas do resultado, eram consolidados na proporção da participação detida pela Companhia nessas entidades, linha a linha. Entidades que não atenderam os critérios de controle conforme descrito acima, foram classificadas como joint ventures. Portanto, tais entidades, são atualmente avaliadas pelo método de equivalência nas demonstrações consolidadas, tanto para o trimestre findo em 31 de março de 2013, quanto para os períodos comparativos apresentados. 12 PÁGINA: 32 de 148