DFP - Demonstrações Financeiras Padronizadas - 31/12/ CYRELA BRAZIL REALTY SA EMPRS E PARTS Versão : 1. Composição do Capital 1

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1 Índice Dados da Empresa Composição do Capital 1 Proventos em Dinheiro 2 DFs Individuais Balanço Patrimonial Ativo 3 Balanço Patrimonial Passivo 5 Demonstração do Resultado 7 Demonstração do Resultado Abrangente 8 Demonstração do Fluxo de Caixa 9 Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido DMPL - 01/01/2013 à 31/12/ DMPL - 01/01/2012 à 31/12/ Demonstração do Valor Adicionado 13 DFs Consolidadas Balanço Patrimonial Ativo 15 Balanço Patrimonial Passivo 17 Demonstração do Resultado 19 Demonstração do Resultado Abrangente 20 Demonstração do Fluxo de Caixa 21 Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido DMPL - 01/01/2013 à 31/12/ DMPL - 01/01/2012 à 31/12/ Demonstração do Valor Adicionado 25 Relatório da Administração Comentário Sobre o Comportamento das Projeções Empresariais 176 Outras Informações que a Companhia Entenda Relevantes 177 Pareceres e Declarações Parecer dos Auditores Independentes - Sem Ressalva 180 Declaração dos Diretores sobre as Demonstrações Financeiras 182 Declaração dos Diretores sobre o Parecer dos Auditores Independentes 183

2 Dados da Empresa / Composição do Capital Número de Ações (Mil) Último Exercício Social 31/12/2013 Do Capital Integralizado Ordinárias Preferenciais 0 Total Em Tesouraria Ordinárias Preferenciais 0 Total PÁGINA: 1 de 183

3 Dados da Empresa / Proventos em Dinheiro Evento Aprovação Provento Início Pagamento Espécie de Ação Classe de Ação Provento por Ação (Reais / Ação) Assembléia Geral Ordinária 30/04/2013 Dividendo 28/06/2013 Ordinária 0,50390 PÁGINA: 2 de 183

4 DFs Individuais / Balanço Patrimonial Ativo (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 31/12/2013 Penúltimo Exercício 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 31/12/ Ativo Total Ativo Circulante Caixa e Equivalentes de Caixa Caixa e Equivalentes de Caixa Aplicações Financeiras Aplicações Financeiras Avaliadas a Valor Justo Títulos e Valores Mobiliários Contas a Receber Clientes Outras Contas a Receber Demais Contas a Receber Estoques Imoveis a Comercializar Tributos a Recuperar Tributos Correntes a Recuperar Impostos e Contribuições a Recuperar Despesas Antecipadas Despesas Antecipadas Outros Ativos Circulantes Outros Impostos e Contribuições de Recolhimento Diferido Ativo Não Circulante Ativo Realizável a Longo Prazo Aplicações Financeiras Avaliadas a Valor Justo Títulos e Valores Mobiliários Contas a Receber Clientes Tributos Diferidos IR, CS, PIS e COFINS Diferidos PÁGINA: 3 de 183

5 DFs Individuais / Balanço Patrimonial Ativo (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 31/12/2013 Penúltimo Exercício 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 31/12/ Créditos com Partes Relacionadas Créditos com Controladas Outros Ativos Não Circulantes Impostos e Contribuições a Compensar Contas Cor. Parceiros nos Empreendimentos Cessão de Direitos a Receber Demais Ativos Investimentos Participações Societárias Participações em Coligadas Participações em Controladas Imobilizado Imobilizado em Operação Intangível Intangíveis PÁGINA: 4 de 183

6 DFs Individuais / Balanço Patrimonial Passivo (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 31/12/2013 Penúltimo Exercício 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 31/12/ Passivo Total Passivo Circulante Obrigações Sociais e Trabalhistas Obrigações Sociais Obirgações Trabalhistas Fornecedores Fornecedores Nacionais Obrigações Fiscais Obrigações Fiscais Federais Impostos e Contribuições a Recolher Impostos e Contribuições de Recolhimento Diferido Empréstimos e Financiamentos Empréstimos e Financiamentos Em Moeda Nacional Debêntures Debêntures Certificados de recebíveis imobiliários -CRI Outras Obrigações Passivos com Partes Relacionadas Débitos com Controladas Outros Dividendos e JCP a Pagar Contas Cor. Parceiros nos Empreendimentos Adiantamento de Clientes Demais Passivos Passivo Não Circulante Empréstimos e Financiamentos Empréstimos e Financiamentos Em Moeda Nacional PÁGINA: 5 de 183

7 DFs Individuais / Balanço Patrimonial Passivo (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 31/12/2013 Penúltimo Exercício 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 31/12/ Em Moeda Estrangeira Debêntures Debêntures Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI Tributos Diferidos Imposto de Renda e Contribuição Social Diferidos Impostos e Contribuições de Recolhimento Diferido Provisões Provisões Fiscais Previdenciárias Trabalhistas e Cíveis Provisões Previdenciárias e Trabalhistas Outras Provisões Demais Passivos Patrimônio Líquido Capital Social Realizado Capital Social (-) Gastos na Emissão de Ações Reservas de Capital Opções Outorgadas Reservas de Lucros Reserva Legal Reserva de Retenção de Lucros Ações em Tesouraria Outros Resultados Abrangentes PÁGINA: 6 de 183

8 DFs Individuais / Demonstração do Resultado (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta 3.01 Receita de Venda de Bens e/ou Serviços Custo dos Bens e/ou Serviços Vendidos Resultado Bruto Despesas/Receitas Operacionais Despesas com Vendas Despesas com Vendas Despesas Gerais e Administrativas Despesas Gerais e Administravias Despesas com Honorarios da Administração Outras Receitas Operacionais Outros Resultados nos Investimentos Outras Receitas Líquidas Resultado de Equivalência Patrimonial Equivalência Patrimonial Resultado Antes do Resultado Financeiro e dos Tributos Resultado Financeiro Receitas Financeiras Despesas Financeiras Despesas Financeiras Resultado Antes dos Tributos sobre o Lucro Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o Lucro Diferido Resultado Líquido das Operações Continuadas Lucro/Prejuízo do Período Lucro por Ação - (Reais / Ação) Lucro Básico por Ação Último Exercício 01/01/2013 à 31/12/2013 Penúltimo Exercício 01/01/2012 à 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 01/01/2011 à 31/12/ ON 1, , ,00000 PÁGINA: 7 de 183

9 DFs Individuais / Demonstração do Resultado Abrangente (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 01/01/2013 à 31/12/2013 Penúltimo Exercício 01/01/2012 à 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 01/01/2011 à 31/12/ Lucro Líquido do Período Outros Resultados Abrangentes Ajustes por conversão de investimentos Resultado Abrangente do Período PÁGINA: 8 de 183

10 DFs Individuais / Demonstração do Fluxo de Caixa - Método Indireto (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 01/01/2013 à 31/12/2013 Penúltimo Exercício 01/01/2012 à 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 01/01/2011 à 31/12/ Caixa Líquido Atividades Operacionais Caixa Gerado nas Operações Depreciação de Bens do Ativo Imobilizado e Intangivel Amortização de Mais Valia de Ativos Equivalência Patrimonial e valorização de cotas Juros, Variações Monetárias sobre Empréstimos, Financiamentos, Debêntures e CRI Impostos Diferidos Lucro Liquido do Periodo antes de IR e CS Provisão para garantia Provisão para Processos Judiciais Variações nos Ativos e Passivos Redução (aumento) Contas a receber Redução (aumento) Imoveis a Comercializar Redução (aumento) Conta Corrente com parceiros nos empreendimentos Redução (aumento) Partes Relacionadas Redução (aumento) Demais Ativos Redução (aumento) Contas a Pagar de Imoveis Redução (aumento) Impostos e Contribuições a recolher Redução (aumento) Em Outros Passivos Outros Juros Pagos Caixa Líquido Atividades de Investimento Aquisição de Bens do Ativo Imobilizado Baixa de bens do ativo imobilizado e intangível Recebimento de dividendos Aquisição de investimento Aquisição de bens do ativo intangível Diminuição (aumento) em aplicações financeiras Caixa Líquido Atividades de Financiamento PÁGINA: 9 de 183

11 DFs Individuais / Demonstração do Fluxo de Caixa - Método Indireto (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 01/01/2013 à 31/12/2013 Penúltimo Exercício 01/01/2012 à 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 01/01/2011 à 31/12/ Ingresso Novos Emprestimos Financiamento Emissão de Debêntures Pagamento de Debêntures Pagamento de empréstimos e financiamentos Distribuição de Dividendos Certificados de recebíveis imobiliários Ações em Tesouraria Aumento (Redução) de Caixa e Equivalentes Saldo Inicial de Caixa e Equivalentes Saldo Final de Caixa e Equivalentes PÁGINA: 10 de 183

12 DFs Individuais / Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido / DMPL - 01/01/2013 à 31/12/2013 (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Capital Social Integralizado Reservas de Capital, Opções Outorgadas e Ações em Tesouraria Reservas de Lucro Lucros ou Prejuízos Acumulados Outros Resultados Abrangentes Patrimônio Líquido 5.01 Saldos Iniciais Saldos Iniciais Ajustados Transações de Capital com os Sócios Ações em Tesouraria Adquiridas Dividendos Programa de Pagamento de Ações Resultado Abrangente Total Lucro Líquido do Período Outros Resultados Abrangentes Ajustes de Conversão do Período Mutações Internas do Patrimônio Líquido Reserva Legal Reserva de Retenção de Lucros Saldos Finais PÁGINA: 11 de 183

13 DFs Individuais / Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido / DMPL - 01/01/2012 à 31/12/2012 (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Capital Social Integralizado Reservas de Capital, Opções Outorgadas e Ações em Tesouraria Reservas de Lucro Lucros ou Prejuízos Acumulados Outros Resultados Abrangentes Patrimônio Líquido 5.01 Saldos Iniciais Saldos Iniciais Ajustados Transações de Capital com os Sócios Dividendos Programa de Pagamento de Ações Resultado Abrangente Total Lucro Líquido do Período Outros Resultados Abrangentes Ajustes de Conversão do Período Reclassificações para o Resultado Ajustes de Instrumentos Financeiros Mutações Internas do Patrimônio Líquido Reserva Legal Reserva de Retenção de Lucros Saldos Finais PÁGINA: 12 de 183

14 DFs Individuais / Demonstração do Valor Adicionado (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 01/01/2013 à 31/12/2013 Penúltimo Exercício 01/01/2012 à 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 01/01/2011 à 31/12/ Receitas Vendas de Mercadorias, Produtos e Serviços Outras Receitas Insumos Adquiridos de Terceiros Custos Prods., Mercs. e Servs. Vendidos Materiais, Energia, Servs. de Terceiros e Outros Valor Adicionado Bruto Retenções Depreciação, Amortização e Exaustão Outras Amortização de Ágio de Investimentos Valor Adicionado Líquido Produzido Vlr Adicionado Recebido em Transferência Resultado de Equivalência Patrimonial Receitas Financeiras Outros Outros Resultados em Investimentos Valor Adicionado Total a Distribuir Distribuição do Valor Adicionado Pessoal Remuneração Direta Outros Comissão Sobre Vendas Honorários de Diretoria Participação de Empregados nos Lucros Impostos, Taxas e Contribuições Federais Remuneração de Capitais de Terceiros Juros PÁGINA: 13 de 183

15 DFs Individuais / Demonstração do Valor Adicionado (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 01/01/2013 à 31/12/2013 Penúltimo Exercício 01/01/2012 à 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 01/01/2011 à 31/12/ Remuneração de Capitais Próprios Lucros Retidos / Prejuízo do Período PÁGINA: 14 de 183

16 DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 31/12/2013 Penúltimo Exercício 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 31/12/ Ativo Total Ativo Circulante Caixa e Equivalentes de Caixa Caixa e Equivalentes de caixa e aplicações financeiras Aplicações Financeiras Aplicações Financeiras Avaliadas a Valor Justo Títulos Disponíveis para Venda Títulos e Valores Mobiliários Contas a Receber Clientes Outras Contas a Receber Demais Ativos Estoques Imoveis a Comercializar Tributos a Recuperar Tributos Correntes a Recuperar Impostos e Contribuições a Compensar Despesas Antecipadas Despesas Antecipadas Outros Ativos Circulantes Outros Impostos e Contribuições de Recolhimento Diferido Despesas com Venda a Apropriar Ativo Não Circulante Ativo Realizável a Longo Prazo Aplicações Financeiras Avaliadas a Valor Justo Títulos e Valores Mobiliários Contas a Receber Clientes PÁGINA: 15 de 183

17 DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 31/12/2013 Penúltimo Exercício 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 31/12/ Estoques Imoveis a Comercializar Tributos Diferidos IR, CS, PIS e COFINS Diferidos Créditos com Partes Relacionadas Créditos com Controladores Outros Ativos Não Circulantes Impostos a Compensar Contas Cor. Parceiros nos Empreendimentos Cessão de Direitos a Receber Demais Contas a Receber Investimentos Participações Societárias Participações em Coligadas Imobilizado Imobilizado em Operação Intangível Intangíveis PÁGINA: 16 de 183

18 DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 31/12/2013 Penúltimo Exercício 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 31/12/ Passivo Total Passivo Circulante Obrigações Sociais e Trabalhistas Obrigações Sociais Obrigações Trabalhistas Fornecedores Fornecedores Nacionais Obrigações Fiscais Obrigações Fiscais Federais Impostos e Contribuições a Recolher Impostos e Contribuições de Recolhimento Diferido Empréstimos e Financiamentos Empréstimos e Financiamentos Em Moeda Nacional Debêntures Debêntures Certificados de Recebiveis Imobiliarios - CRI Outras Obrigações Passivos com Partes Relacionadas Débitos com Controladores Outros Dividendos e JCP a Pagar Contas Cor. Parceiros nos Empreendimentos Adiantamento de Clientes Contas a Pagar por Aquisição de Imoveis Demais Passivos Passivo Não Circulante Empréstimos e Financiamentos Empréstimos e Financiamentos PÁGINA: 17 de 183

19 DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 31/12/2013 Penúltimo Exercício 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 31/12/ Em Moeda Nacional Em Moeda Estrangeira Debêntures Debêntures Certificados de Recebiveis Imobiliarios - CRI Tributos Diferidos Imposto de Renda e Contribuição Social Diferidos Provisões Provisões Fiscais Previdenciárias Trabalhistas e Cíveis Provisões Previdenciárias e Trabalhistas Outras Provisões Contas a Pagar por Aquisição de Imoveis Fornecedores Adiantamento a Clientes Demais Contas a Pagar Patrimônio Líquido Consolidado Capital Social Realizado Capital Social (-) Gastos na Emissão de Ações Reservas de Capital Opções Outorgadas Reservas de Lucros Reserva Legal Reserva de Retenção de Lucros Ações em Tesouraria Outros Resultados Abrangentes Participação dos Acionistas Não Controladores PÁGINA: 18 de 183

20 DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta 3.01 Receita de Venda de Bens e/ou Serviços Custo dos Bens e/ou Serviços Vendidos Resultado Bruto Despesas/Receitas Operacionais Despesas com Vendas Com Vendas Despesas Gerais e Administrativas Gerais e Administrativas Honorários da Administração Outras Receitas Operacionais Outros Resultados nos Investimentos Outras Receitas Líquidas Resultado de Equivalência Patrimonial Equivalencia Patrimonial Resultado Antes do Resultado Financeiro e dos Tributos Resultado Financeiro Receitas Financeiras Despesas Financeiras Despesas Financeiras Resultado Antes dos Tributos sobre o Lucro Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o Lucro Corrente Diferido Resultado Líquido das Operações Continuadas Lucro/Prejuízo Consolidado do Período Atribuído a Sócios da Empresa Controladora Atribuído a Sócios Não Controladores Lucro por Ação - (Reais / Ação) Último Exercício 01/01/2013 à 31/12/2013 Penúltimo Exercício 01/01/2012 à 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 01/01/2011 à 31/12/2011 PÁGINA: 19 de 183

21 DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado Abrangente (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 01/01/2013 à 31/12/2013 Penúltimo Exercício 01/01/2012 à 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 01/01/2011 à 31/12/ Lucro Líquido Consolidado do Período Outros Resultados Abrangentes Ajustes por conversão de investimentos Resultado Abrangente Consolidado do Período Atribuído a Sócios da Empresa Controladora Atribuído a Sócios Não Controladores PÁGINA: 20 de 183

22 DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa - Método Indireto (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 01/01/2013 à 31/12/2013 Penúltimo Exercício 01/01/2012 à 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 01/01/2011 à 31/12/ Caixa Líquido Atividades Operacionais Caixa Gerado nas Operações Depreciação de Bens do Ativo Imobilizado Amortização de Mais Valia de Ativos Equivalência Patrimonial Juros, Variações Monetárias sobre Empréstimos, Financiamentos, Debêntures e CRI Impostos Diferidos Ajustes a valor presente Lucro Liquido do Periodo antes de IR e CS Provisão para garantia Provisão para Processos Judiciais Variações nos Ativos e Passivos Redução (aumento) Contas a Receber Redução (aumento) Imoveis a Comercializar Redução (aumento) Conta Corrente Parceiro nos empreendimentos Redução (aumento) Partes Relacionadas Redução (aumento) Demais Ativos Redução (aumento) Contas a Pagar de Imoveis Redução (aumento) de Tributos a Pagar Redução (aumento) Impostos e Contribuições a Recolher Redução (aumento) Em Outros Passivos Outros Imposto de Renda e Contribuição Social Pagos Juros Pagos Caixa Líquido Atividades de Investimento Aquisição de Bens do Ativo Imobilizado Baixa de bens do ativo imobilizado e intangível Recebimento de dividendos Aumento de investimento PÁGINA: 21 de 183

23 DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa - Método Indireto (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 01/01/2013 à 31/12/2013 Penúltimo Exercício 01/01/2012 à 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 01/01/2011 à 31/12/ Aquisição de bens do ativo intangível Diminuição (aumento) em aplicações financeiras Caixa Líquido Atividades de Financiamento Ingresso Novos Emprestimos e Financiamento Emissão de Debêntures Pagamento de Debêntures Pagamento de empréstimos e financiamentos Distribuição de Dividendos Certificados de recebíveis imobiliários Aumento (Redução) na Participação dos acionistas não controladores Ações em Tesouraria Aumento (Redução) de Caixa e Equivalentes Saldo Inicial de Caixa e Equivalentes Saldo Final de Caixa e Equivalentes PÁGINA: 22 de 183

24 DFs Consolidadas / Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido / DMPL - 01/01/2013 à 31/12/2013 (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Capital Social Integralizado Reservas de Capital, Opções Outorgadas e Ações em Tesouraria Reservas de Lucro Lucros ou Prejuízos Acumulados Outros Resultados Abrangentes Patrimônio Líquido Participação dos Não Controladores Patrimônio Líquido Consolidado 5.01 Saldos Iniciais Saldos Iniciais Ajustados Transações de Capital com os Sócios Aumentos de Capital Ações em Tesouraria Adquiridas Dividendos Programa de Pagamento de Ações Resultado Abrangente Total Lucro Líquido do Período Outros Resultados Abrangentes Ajustes de Conversão do Período Mutações Internas do Patrimônio Líquido Reserva Legal Reserva de Retenção de Lucros Saldos Finais PÁGINA: 23 de 183

25 DFs Consolidadas / Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido / DMPL - 01/01/2012 à 31/12/2012 (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Capital Social Integralizado Reservas de Capital, Opções Outorgadas e Ações em Tesouraria Reservas de Lucro Lucros ou Prejuízos Acumulados Outros Resultados Abrangentes Patrimônio Líquido Participação dos Não Controladores Patrimônio Líquido Consolidado 5.01 Saldos Iniciais Saldos Iniciais Ajustados Transações de Capital com os Sócios Aumentos de Capital Dividendos Programa de Pagamento de Ações Resultado Abrangente Total Lucro Líquido do Período Outros Resultados Abrangentes Ajustes de Conversão do Período Reclassificações para o Resultado Ajustes de Instrumentos Financeiros Mutações Internas do Patrimônio Líquido Reserva Legal Reserva de Retenção de Lucros Saldos Finais PÁGINA: 24 de 183

26 DFs Consolidadas / Demonstração do Valor Adicionado (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 01/01/2013 à 31/12/2013 Penúltimo Exercício 01/01/2012 à 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 01/01/2011 à 31/12/ Receitas Vendas de Mercadorias, Produtos e Serviços Outras Receitas Insumos Adquiridos de Terceiros Custos Prods., Mercs. e Servs. Vendidos Materiais, Energia, Servs. de Terceiros e Outros Valor Adicionado Bruto Retenções Depreciação, Amortização e Exaustão Outras Amortização de ágio de Investimentos Valor Adicionado Líquido Produzido Vlr Adicionado Recebido em Transferência Resultado de Equivalência Patrimonial Receitas Financeiras Outros Outros Resultados em Investimentos Valor Adicionado Total a Distribuir Distribuição do Valor Adicionado Pessoal Remuneração Direta Outros Comissão sobre Vendas Honorários de Diretoria Participação de Empregados nos Lucros Impostos, Taxas e Contribuições Federais Remuneração de Capitais de Terceiros Juros PÁGINA: 25 de 183

27 DFs Consolidadas / Demonstração do Valor Adicionado (Reais Mil) Código da Conta Descrição da Conta Último Exercício 01/01/2013 à 31/12/2013 Penúltimo Exercício 01/01/2012 à 31/12/2012 Antepenúltimo Exercício 01/01/2011 à 31/12/ Remuneração de Capitais Próprios Lucros Retidos / Prejuízo do Período Part. Não Controladores nos Lucros Retidos PÁGINA: 26 de 183

28 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO O ano de 2013 se encerrou e a Companhia tem motivos a comemorar. Conseguimos lançar e vender muito bem, o lucro aumentou 9% em relação ao ano passado, mantivemos o foco na rentabilidade, o processo de reestruturação da empresa está maduro e mostra que acertamos em nossas decisões no sentido de fazer a Cyrela uma empresa melhor, tanto para acionistas como para funcionários e sociedade. O ano foi repleto de desafios nos cenários político e macroeconômico. Desde junho, assistimos também a diversos episódios de cunho popular questionando a qualidade de vida dos brasileiros frente aos esforços das autoridades brasileiras para atender as demandas exigidas para a realização da Copa do Mundo 2014 que o país sediará entre os meses de junho e julho deste ano. Em relação ao desempenho econômico do Brasil em 2013, o combate à inflação foi realizado principalmente por meio do aumento na taxa básica de juros da economia brasileira, a SELIC, que subiu de 7,25% a.a. no início de 2013 para 10,5% a.a. ao final do ano. O PIB brasileiro apresentou um crescimento de 2,3%, abaixo das expectativas iniciais. Por outro lado a taxa de desemprego continua baixa, o que é bom para o país, pois significa que a população continua a ter renda e poder de consumo. Em relação a 2014, sabemos que será um ano desafiador e que temos muito trabalho a fazer. Além disso, é um ano atípico, devido à realização da Copa do Mundo em junho e à eleição presidencial em outubro. Estamos cautelosos, mas otimistas. Teremos o desafio de trabalhar da melhor maneira possível nosso volume de estoque pronto. A gestão desses produtos é diária para que possamos trazer mais liquidez para a Companhia, mas sempre com a preocupação de não prejudicar as margens e a rentabilidade da Cyrela. Estamos nos esforçando no nosso planejamento estratégico para perenização da empresa, discutindo a melhor forma de criar valor aos nossos acionistas ao mesmo tempo em que investimos em nosso negócio. O nosso programa de recompra, que está aberto desde setembro de 2013 com validade de 365 dias, vem sendo executado desde o mês de outubro de 2013 e, conforme já anunciamos, recompramos ações até a presente data que representou um volume financeiro de R$ 149,6 milhões. Além disso, distribuímos R$ 52 milhões em dividendos extraordinários. Isto mostra a preocupação da Cyrela em devolver aos acionistas o valor criado em nossa operação ao longo dos últimos anos. Entretanto vale ressaltar que sempre iremos ponderar as oportunidades de reinvestimento no negócio e demais variáveis que impactam essa decisão. É importante ressaltar que continuaremos a intensificar o potencial de cada praça onde a Companhia atua, adequando o modelo e as prioridades. É o momento de aproveitar o nosso posicionamento estratégico e a nossa solidez financeira para ir além. O principal objetivo da empresa continua sendo o aumento da rentabilidade, com crescimento moderado, excelência de execução e desenvolvimento de pessoas com base na cultura Cyrela. Dando sequência ao processo de perenização da empresa, foi deliberado pelo Conselho de 1 PÁGINA: 27 de 183

29 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T Administração, aprovação da proposta de modificação do Estatuto Social da Companhia visando a criação dos cargos de Diretores co-presidentes e a consequente extinção do cargo de Diretor Presidente, que será submetida à aprovação na Assembleia Geral e, se aprovada, será convocada uma nova reunião do Conselho de Administração para a eleição de Efraim Horn e Raphael Horn para exercerem, juntos, presidência executiva da companhia à partir de maio de A proposta de alteração estatutária ora informada é resultado de um processo de sucessão que vem sendo conduzido nos últimos anos, refletindo uma transição amadurecida, amparado por uma equipe de executivos capacitada e por um processo de Governança Corporativa muito bem estruturado. Elie Horn permanecerá como presidente do Conselho de Administração para, junto com os demais Conselheiros, dar o direcionamento da estratégia da empresa. Agradecemos a clientes e acionistas pela confiança que depositam na Cyrela e os colaboradores e fornecedores pela dedicação e comprometimento com nossa geração de valor para a sociedade. 2 PÁGINA: 28 de 183

30 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T PRINCIPAIS INDICADORES 4T13 4T12 4T13 x 4T12 3T13 4T13 x 3T x 2012 Lançamentos (1) Número de Lançamentos ,6% ,1% ,4% VGV Lançado - R$ milhões (100%) ,3% ,3% ,7% VGV Lançado - R$ milhões (%CBR) ,8% ,8% ,6% Participação CBR 71,3% 65,4% 5,9 p.p. 73,9% -2,6 p.p. 69,9% 69,4% 0,5 p.p. VGV Permutado - R$ milhões (100%) ,3% ,3% ,4% Preço Médio por m² (R$) (ex-loteamentos) ,0% ,8% ,3% Área útil lançada (m²) ,5% ,8% ,2% Unidades Lançadas ,0% ,0% ,2% Vendas (2) Vendas Totais Contratadas - R$ milhões (100%) ,5% ,2% ,5% Vendas Totais Contratadas - R$ milhões (%CBR) ,9% ,2% ,0% Participação CBR 72,2% 63,0% 9,2 p.p. 75,3% -3,2 p.p. 70,9% 73,0% -2,1 p.p. Preço Médio por m² (R$) (ex-loteamentos) ,0% ,1% ,8% Unidades Vendidas ,2% ,2% ,8% Vendas de Lançamentos (2) ²' ²' ²' ²'' ²'' Vendas Contratadas de Lançamentos do ano - R$ milhões (100%) ,0% ,9% ,3% Vendas Contratadas de Lançamentos do ano - R$ milhões (%CBR) ,1% ,0% ,0% Participação CBR 70,0% 59,7% 10,3 p.p. 64,2% 5,8 p.p. 66,5% 69,3% -2,8 p.p. Preço Médio por m² (R$) (ex-loteamentos) ,2% ,6% ,1% Unidades Vendidas ,6% ,8% ,1% Entregas VGV Entregue - R$ milhões (100%) ,0% ,9% ,9% Unidades Entregues ,6% ,7% ,0% Banco de Terrenos VGV potencial com permuta - R$ milhões (100%) ,5% ,6% ,5% VGV potencial sem permuta - R$ milhões (100%) ,8% ,0% ,8% Estoque de Terreno (mil m²) ,9% ,7% ,9% % Permuta sobre valor do terreno 79,3% 83,7% -4,4 p.p. 79,3% 0,0 p.p. 79,3% 83,7% -4,4 p.p. % CBR 83,9% 87,3% -3,4 p.p. 82,8% 1,1 p.p. 83,9% 87,3% -3,4 p.p. Indicadores Financeiros Receita Líquida (R$ milhões) ,9% ,3% ,6% Lucro Bruto (R$ milhões) ,9% 457 0,0% ,3% EBITDA (R$ milhões) ,7% 287-1,0% ,8% Lucro Líquido (R$ milhões) ,7% 175 4,5% ,9% Margem Bruta 32,9% 36,3% -3,4 p.p. 32,8% 0,1 p.p. 32,7% 32,3% 0,5 p.p. Margem EBITDA 20,4% 24,1% -3,7 p.p. 20,6% -0,1 p.p. 20,5% 19,4% 1,1 p.p. Margem Líquida 13,1% 17,4% -4,3 p.p. 12,5% 0,6 p.p. 13,4% 11,7% 1,7 p.p. Lucro por Ação (R$) (³) 0,45 0,60-25,9% 0,42 6,4% 1,74 1,60 8,7% Geração / Queima de Caixa (4) (134) 233 n.a. (35) 286% ,6% Backlog 31/12/ /09/2013 Var. Receitas Líquida a Apropriar (R$ milhões) ,89% Resultado Bruto a Apropriar (R$ milhões) ,1% Margem a Apropriar 38,2% 38,3% -0,1 p.p. (1) incluindo as unidades permutadas (2) líquido de rescisões (2 ) líquido de rescisões: vendas no trimestre de lançamentos do ano (2 ) líquido de rescisões: vendas no ano de lançamentos do ano (3) O Lucro por Ação é calculado excluindo-se as ações em tesouraria (4) geração de caixa desconsidera recursos destinados à recompra de ações e aquisição de participações societárias 3 PÁGINA: 29 de 183

31 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T Desempenho Operacional Nota: informações detalhadas referentes a lançamentos estão ao final do relatório, em tabelas anexas. LANÇAMENTOS No 4T13 os lançamentos somaram Valor Geral de Vendas (VGV) total de R$ 2.694,6 milhões, volume 28,3% maior que o do mesmo período do ano anterior. Neste trimestre, os lançamentos dentro do Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida realizados através da Cury, joint venture na qual a Cyrela possui 50% de participação, totalizaram R$ 468,8 milhões. Os lançamentos dos segmentos médio e alto padrão (MAP) somaram VGV total de R$ 1.541,0 milhões, volume 101,0% superior ao realizado no 4T12 e que representou 57,2% do total de lançamentos da Companhia no trimestre vs uma participação de 36,5% no mesmo período do ano anterior. A participação da Cyrela (%CBR) nos lançamentos do 4T13 foi de 71,3%, sendo superior à apresentada no 4T12 (65,4%). Sem considerar os lançamentos MCMV Faixa 1, a participação CBR foi de 75,8% no 4T13 vs. 71,7% no 4T12. MAP Econômico + MCMV %CBR %CBR Ex Faixa 1 MAP Econômico + MCMV VGV Lançado (em R$ milhões 100%) T12 65,4% T13 Trimestral +28,3% T13 71,3% 71,7% 75,8% +118,3% T13 No ano os lançamentos somaram R$ 6.646,3 milhões, um incremento de 18,7% vs o mesmo período do ano anterior (R$ 5.597,2 milhões). O percentual CBR no volume lançado do ano foi de 69,9%, praticamente estável em relação aos 69,4% obtidos no ano anterior. O volume de lançamentos de produtos MAP no ano de 2013 alcançou VGV total de R$ 3.950,2 milhões (59,4% do total lançado) e representa um crescimento de 34,5% sobre os R$ 2.937,8 milhões lançados no ano passado As regiões de São Paulo, Rio de Janeiro e Sul representaram 95,8% dos lançamentos do ano. %CBR 73,9% 71,3% %CBR Ex Faixa 1 MAP Econômico + MCMV 73,9% 75,8% Anual +18,7% No trimestre destacam-se os lançamentos dos empreendimentos Condomínio Pôr do Sol (MAP Sul), Inspire Barueri (Econômico SP), e Boulevard Lapa (MAP SP) todos com bom desempenho de vendas. %CBR %CBR %CBR Ex Faixa ,4% 69,9% 71,7% 74,1% 4 PÁGINA: 30 de 183

32 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T A distribuição dos lançamentos no ano por geografia e segmento pode ser vista abaixo: Lançamentos por região 2013 Lançamentos por produto 2013 MCMV 1 São Paulo - Interior 36,9% 26,0% Rio de Janeiro MCMV 2 e 3 8,6% 17,5% 2,1% 0,5% 1,6% Minas Gerais Norte 5,5% Centro Oeste Sul 14,4% Econômico 59,4% MAP 27,5% São Paulo 5 PÁGINA: 31 de 183

33 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T VENDAS Nota: informações detalhadas referentes a vendas contratadas estão ao final do relatório, em tabelas anexas. As vendas contratadas no trimestre alcançaram R$ 2.274,7 milhões, um aumento de 32,5% sobre o volume do 4T12. A participação da Companhia foi de 72,2%, frente aos 63,0% registrados no mesmo trimestre do ano anterior. As vendas dentro do Faixa 1 do MCMV totalizaram R$ 468,8 milhões no 4T13 vs R$ 563,0 milhões no 4T12. MAP Econômico + MCMV Vendas Contratadas (em R$ milhões 100%) T12 Trimestral +32,5% T13 As vendas dos produtos MAP somaram R$ 1.208,7 milhões no 4T13, montante 57,4% superior ao quarto trimestre de 2012 e representaram 53,1% das vendas totais da Companhia no período. Das vendas realizadas no trimestre, R$ 844,1 milhões referem-se a vendas de estoque, o que representa 47% do total vendido, excluindo-se as unidades do Faixa 1 do MCMV. As vendas de estoque pronto atingiram R$ 178,8 milhões, o que equivale a 18,4% da oferta destes produtos no inicio do período. No ano as vendas contratadas somaram R$ 7.175,1 milhões, um incremento de 19,5% em relação às vendas do ano passado. Excluindo-se as unidades do MCMV Faixa 1 as vendas contratadas somaram R$ 6.011,6 milhões em 2013 vs R$ 5.443,2 milhões em 2012, um incremento de 10,4%. %CBR 63,0% 72,2% %CBR Ex Faixa 1 83,6% 69,3% 67,5% 77,9% Econômico + MCMV %CBR 75,3% 72,2% %CBR Ex Faixa 1 MAP T13 +67,2% T13 75,3% 77,9% Anual O %CBR nas vendas totais do ano foi de 70,9% vs 73,0% no ano anterior. Excluindo os produtos Faixa 1 do MCMV a participação CBR foi de 74,9% nas vendas de 2013 vs 75,4% obtidos em MAP ,5% No ano, excluindo as unidades do Faixa 1 do MCMV, as vendas de estoque representaram 49,3% do total vendido. As vendas do estoque pronto existente no início de 2013 alcançaram R$ 596,7 milhões. Econômico + MCMV %CBR %CBR Ex Faixa ,0% 70,9% 75,4% 74,9% 6 PÁGINA: 32 de 183

34 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T A distribuição das vendas no ano por geografia e segmento pode ser vista abaixo: Vendas por região 2013 Vendas por produto 2013 São Paulo 28,5% 27,2% São Paulo - Interior 18,7% Econômico 8,9% MCMV 2 e 3 5,8% Nordeste 2,5% 8,4% 3,3% 21,9% 0,9% Sul 1,5% Rio de Janeiro Centro Oeste Minas Gerais Norte Espírito Santo MAP 56,3% 16,2% MCMV 1 7 PÁGINA: 33 de 183

35 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T VELOCIDADE DE VENDAS (VSO) Em 12 meses, o VSO (Vendas Sobre Oferta) totalizou 54,1% (ante 54,0% no 3T13 e 49,6% no 4T12). Excluindo-se os contratos Faixa 1, o VSO anual totalizou 49,6%. VSO (12 meses) 49,6% 50,9% 55,7% 54,0% 54,1% *VSO (12 meses) Excluindo Faixa 1 47,1% 50,1% 50,8% 48,8% 49,6% 4T12 1T13 Analisando uma parte maior do ciclo comercial, percebe-se que a safra lançada no quarto trimestre do ano anter ior alcançou 76% de vendas, enquanto a safra lançada no 4T13 já alcançou 53%. Desconsiderando as vendas do MCMV Faixa 1, a Companhia vendeu 67% dos lançamentos do 4T12, 67% dos lançamentos do 1T13, 70% dos lançamentos do 2T13 e 56% dos lançamentos do 3T13. No trimestre vendemos 43% do volume lançado excluindo as vendas do MCMV Faixa 1. 2T13 Velocidade de vendas 100% com permuta Cyrela 3T13 4T13 * (67% Ex-Faixa 1) 4T12 52% 8% 7% 4% 4% 76% 1T13 2T13 56% 62% 1% 16% 1% 74% (67% Ex-Faixa 1) 13% 4% 78% 3T13 44% 12% 56% (70% Ex-Faixa 1) 4T13 53% (43% Ex-Faixa 1) Em 3 meses Em 6 meses Em 9 meses Em 12 meses Em 15 meses 8 PÁGINA: 34 de 183

36 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T ESTOQUES Ao final do 4T13, o estoque (todas as unidades disponíveis para venda, inclusive as lançadas no período) a valor de mercado somava R$ 6.704,0 milhões (100%) e R$ 5.203,6 milhões (% Cyrela). Estoque a Valor de Mercado (R$ MM) +1,2% T12 1T13 2T13 3T13 4T13 Estoque por Safra de Entrega Estoque a Valor de Mercado R$ MM % Concluído ,5% A Entregar ,7% A Entregar ,5% A Entregar ,8% A Entregar após ,6% Total % Parceiros CBR Em comparação com o final de 2012, o estoque total da companhia permaneceu praticamente estável. Houve um crescimento de 1,2% (R$ 6.704,0 no 4T13 vs. R$ no 4T12, milhões) já incorporados os aumentos de preço devido à valorização do mercado. O número de unidades em estoque atingiu , uma diminuição de 7,9% em relação ao 4T12. Variação do Estoque (R$ milhões) +1,2% 6.626, , , , ,4 606, ,0-596,7 Estoque Total 4T12 Vendas Estoque Lançamentos 2013 Vendas Lançamento 2013 Var. Preço Estoque 4T13 Estoque em construção Estoque pronto Início do Ano Do total de estoque, os imóveis concluídos representam R$ 970,9 milhões (14,5%). Deste estoque pronto, os 10 maiores projetos respondem por 38%. As regiões Nordeste e Espírito Santo apresentam 41% de participação no estoque pronto total da Companhia. É importante salientar que no último trimestre a companhia entregou todas as obras em andamento no Espírito Santo. 9 PÁGINA: 35 de 183

37 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T Estoque Pronto 4T13 Breakdown Estoque Pronto 4T ,9% -55% Entregue em 2013 Rio de Janeiro Centro Oeste Minas Gerais 16% 3% 0% Nordeste 26% São Paulo - Interior 8% Estoque 4T Estoque 4T13 Entregue até 2012 Sul 11% 15% São Paulo 15% Espírito Santo 5% Norte Do volume vendido de estoque pronto no trimestre (R$ 178,8 milhões), 43,5% foi na região Nordeste representando R$ 77,8 milhões. Outra praça com bom desempenho de vendas de estoque pronto foi o Rio de Janeiro que respondeu por 23,7% dessas vendas no trimestre. No ano, a Companhia vendeu R$ 596,7 milhões do estoque pronto do início do período. Com isso, o estoque a valor de mercado desses produtos atingiu R$ 432,1 milhões ao final de 2013, já incorporadas as valorizações de preço. Isso representa uma redução de 54,6%. Com a incorporação de novas unidades concluídas ao longo do ano, a Companhia encerrou 2013 com R$ 970,9 milhões de estoque pronto a valor de mercado. Como já alertado anteriormente, apesar da boa velocidade de vendas de estoque pronto obtida no ano e no trimestre, não esperamos uma velocidade de vendas elevada para esse estoque nos próximos meses, principalmente devido à sua concentração em empreendimentos entregues em 2012 e 2013 pertencentes às safras problemáticas. 10 PÁGINA: 36 de 183

38 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T TERRENOS Nota: informações detalhadas referentes a terrenos estão ao final do relatório, em tabelas anexas. Ao final de 2013, o estoque de terrenos somava 10,2 milhões de metros quadrados de área útil comercializável, com potencial de vendas total de R$ 55,1 bilhões. A participação da Cyrela no estoque de terrenos é de 83,9%, ou o equivalente a R$ 46,2 bilhões. O banco de terrenos no segmento MAP totalizou 7,0 milhões de metros quadrados de área útil comercializável, com potencial de vendas total de R$ 42,4 bilhões. A participação da Cyrela no estoque de terrenos MAP é de 86,2%, ou o equivalente a R$ 36,6 bilhões. Durante o 4T13, foram adquiridos 22 terrenos, a maior parte concentrada em São Paulo, em linha com a estratégia da empresa de reforçar seu landbank nos mercados chave. Esses terrenos possuem VGV potencial de R$ 4,9 bilhões e potencial construtivo de 5,9 mil unidades. No ano foram adquiridos 47 terrenos, sendo 30 em São Paulo, 6 no Rio de Janeiro, 6 no Sul, 4 em Minas Gerais e 1 no Distrito Federal. Esses terrenos possuem VGV potencial de R$ 7,9 bilhões e potencial construtivo de 11,8 mil unidades. Dos terrenos adquiridos no 4T13, merece destaque o Terra Encantada, localizado na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. O Terra Encantada possui um %CBR de 50%, um VGV potencial de aproximadamente R$ 1,5 bilhão com a previsão de lançamento das primeiras fases em Banco de Terrenos em 31/12/2013* Distribuição por Produto (VGV em R$ bi) Forma de Aquisição (em %) MCMV 2 e 3 Econômico 0,5 12,4 21% Caixa 42,4 79% MAP Permuta Distribuição por Região (VGV em R$ bi) Sul Centro Oeste 6,1 Norte 0,8 Minas Gerais 0,5 2,7 Nordeste 5,5 11,3 São Paulo Rio de Janeiro 5,2 23,0 São Paulo - Interior *O VGV em landbank é baseado na última viabilidade de avaliação do terreno corrigida a INCC até a data de hoje. 11 PÁGINA: 37 de 183

39 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T OBRAS Nota: informações detalhadas referentes a unidades entregues estão ao final do relatório, em tabelas anexas. A Cyrela entregou 27 projetos no trimestre, seguindo o critério de emissão de Habite-se, com 8,2 mil unidades que representaram R$ 1,7 bilhão de VGV na data dos respectivos lançamentos. No ano foram entregues 87 projetos, 25,1 mil unidades com VGV de lançamento de R$ 5.783,7 milhões. Ao final de dezembro de 2013, havia 193 obras em andamento, seguindo o critério de canteiros ativos, distribuídas conforme o gráfico abaixo nas visões de segmentos, execução e também a distribuição geográfica. Do total de obras em andamento, 18 são canteiros de MCMV Faixa 1. Neste trimestre todas as obras em andamento no Espírito Santo foram concluídas. Obras em andamento 193 Terceiros % CO NORTE MAP 94 NE 23 Próprias e JV s % SUL RJ 38 Eco + MCMV 99 SP 97 Segmentos Execução Região Seguindo o direcionamento estratégico para uma operação mais orgânica, a Companhia vem, desde 2012, reduzindo a participação de terceiros no controle da execução de suas obras. No fechamento deste trimestre, a participação das obras que estavam sendo geridas por equipes próprias ou JVs subiu de 87% no 4T12 para 91% no 4T13. Isso reforça o compromisso da Cyrela com a gestão de custos e qualidade dos produtos ofertados. Dos lançamentos deste trimestre, apenas duas obras serão executadas por terceiros. Execução de Obras Terceiros % % % % % Próprias e JV s % % % % % Execução 4T12 Execução 1T13 Execução 2T13 Execução 3T13 Execução 4T13 12 PÁGINA: 38 de 183

40 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T Desempenho Econômico Financeiro RECEITA A receita bruta relativa à incorporação, que representou 98,2% da receita total do trimestre, somou R$ milhões, montante 0,3% inferior aos R$ milhões registrados no 3T13. No ano, essa receita foi de R$ milhões, sendo 4,7% inferior à registrada no mesmo período do ano passado Trimestral Receita Bruta por atividade (R$ milhões) +0,1% Na receita liquida do trimestre, a participação dos produtos MAP atingiu 73,1% vs 66,8% no 3T13. No ano, a participação foi de 71,2% vs 71,7% em Apesar do volume de vendas acima do apresentado no 3T13, o nível de receitamento do 4T13 não aumentou em relação ao 3T13 por dois principais motivos: (i) Do total das vendas, R$ 469 milhões referem-se a empreendimentos do segmento Faixa 1 do MCMV, que são contabilizados por equivalência patrimonial, além de terem o seu reconhecimento de receita iniciado apenas no início da obra, conforme evolução física da obra (POC) e (ii) alguns empreendimentos lançados no 4T13 não foram reconhecidos devido às cláusulas suspensivas uma vez que, mesmo com boa velocidade de vendas, foram lançados de forma faseada, mas pertencem a uma mesma incorporação. 3T13 4T13 Anual -4,7% A receita de prestação de serviços, que se refere às atividades da Seller (corretagem sobre vendas) e Cyrela Construtora (taxa de administração de obras), totalizou R$ 26 milhões no 4T13, montante 22,8% superior ao 3T Prestação de Serviços 2013 Incorporação Por Atividade 4T13 % Part. 4T12 % Part. 4T13 x 4T12 3T13 % Part. 4T13 x 3T % Part % Part x 2012 R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM Incorporação ,2% ,9% 0,6% ,5% -0,3% ,5% ,5% -4,7% Prestação de Serviços 26 1,8% 31 2,1% -16,2% 21 1,5% 22,8% 84 1,5% 87 1,5% -3,3% Total ,0% ,0% 0,3% ,0% 0,1% ,0% ,0% -4,7% 13 PÁGINA: 39 de 183

41 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T CUSTO DOS BENS E/OU SERVIÇOS PRESTADOS Custo por atividade (R$ milhões) Trimestral Anual -5,3% -0,5% T13 4T Prestação de Serviços Incorporação O custo de incorporação, que representou 98,1% do custo total do trimestre, atingiu R$ 915 milhões e foi 0,8% inferior ao registrado no 3T13. No ano, esse custo foi de R$ milhões, sendo 5,5% inferior ao registrado no ano passado. Por Atividade em R$ milhões 4T13 4T12 4T13 x 4T12 3T13 4T13 x 3T R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM 2013 x 2012 Incorporação ,1% 922-0,8% ,5% Prestação de Serviços ,9% 15 18,6% ,1% Total ,2% 937-0,5% ,3% 14 PÁGINA: 40 de 183

42 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T MARGEM BRUTA No 4T12, a alíquota de incorporações submetidas ao Regime Especial de Tributação (RET) mudou de 6% para 4%, gerando um efeito one-off positivo no balanço da empresa naquele trimestre. Como fizemos na ocasião, todas as comparações com relação ao 4T12 e ao ano de 2012 serão feitas com a exclusão desse efeito (ex-ret) e já considerando os novos impactos da Consolidação IFRS que entrou em vigor em A margem bruta total da Companhia no 4T13 foi de 32,9% sendo 1,1 p.p. inferior em relação ao 4T12 que apresentou margem de 34,0%, e 0,1 p.p. superior à margem bruta do 3T13. No ano a margem bruta atingiu 32,7%, o que representa um crescimento de 1,0 p.p. em relação a margem de 31,7% obtida em A margem bruta ajustada do trimestre foi de 38,3%, sendo 1,4 p.p. superior à margem do 4T12 de 36,9% e 1,9 p.p. superior à margem bruta ajustada do 3T13. No ano, a margem bruta ajustada atingiu 36,2%, 1,3 p.p. acima da obtida em ex-ret ex-ret Margem Bruta Ajustada 4T13 4T12 4T12 3T T13 x 4T12 4T13 x 3T13 R$ MM R$ MM R$ MM ex-ret R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM 2013 x 2012 ex-ret Receita Líquida ,5% ,3% ,8% Lucro Bruto ,7% 457 0,0% ,6% Margem Bruta 32,9% 34,0% 36,3% -1,1 p.p. 32,8% 0,1 p.p. 32,7% 31,7% 32,3% 1,1 p.p. Juros Apropriados no Custo ,5% 50 49,3% ,5% Margem Bruta Ajustada 38,3% 36,9% 39,1% 1,3 p.p. 36,4% 1,9 p.p. 36,2% 34,9% 35,5% 1,3 p.p. Evolução da Margem Bruta 34,0% 32,8% 32,9% 31,7% +1,0 p.p. 32,7% LB: R$ 457 milhões Margem Bruta: 32,9% 4T12 (1) 3T13 4T13 (1) Desconsiderando os efeitos do RET 2012 (1) PÁGINA: 41 de 183

43 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T Margem bruta por atividade ex-ret ex-ret Por Atividade 4T13 4T12 4T12 4T13 x 4T12 3T13 4T13 x 3T x 2012 R$ MM R$ MM R$ MM ex - RET R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM ex - RET Incorporação 32,9% 33,7% 36,0% -0,8 p.p. 32,8% 0,1 p.p. 32,8% 31,3% 32,2% 1,5 p.p. Prestação de Serviços 31,9% 47,4% 49,2% -15,6 p.p. 29,8% 2,1 p.p. 30,9% 59,5% 38,2% -28,6 p.p. Total 32,9% 34,0% 36,3% -1,1 p.p. 32,8% 0,1 p.p. 32,7% 31,7% 32,3% 1,1 p.p. 16 PÁGINA: 42 de 183

44 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T VENDAS A RECONHECER Ao final do quarto trimestre de 2013, a receita líquida de vendas a apropriar somava R$ milhões. A margem bruta dessa receita a apropriar, no trimestre, foi de 38,2% em linha com o valor apresentado no trimestre anterior e 0,7 p.p. acima do apresentado no mesmo período do ano passado. Vale salientar que a margem bruta de backlog (Margem REF) não contempla o efeito AVP, juros de SFH e provisão para garantia pós entrega. Tais efeitos tipicamente tem o impacto entre 4 e 5 p.p. +0,7 p.p. Evolução da Margem Bruta de Backlog 37,5% 38,3% 38,2% Margem Bruta de Backlog: 38,2% 4T12 3T13 4T13 Vendas a Reconhecer (R$ mil) 4T13 3T13 4T13 x 3T13 4T12 4T13 x 4T12 Receitas de Vendas a Apropriar ,0% ,7% Impostos a apropriar (110) (124) -10,9% (130) -15,4% Receita Líquida a Apropriar ,9% ,6% Custo Orçado das Unidades Vendidas a Apropriar (3.130) (3.356) -6,8% (3.579) -12,6% Lucro Bruto a Apropriar ,1% ,0% Margem Bruta a Apropriar 38,2% 38,3% -0,1 p.p. 37,5% 0,7 p.p. 17 PÁGINA: 43 de 183

45 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T DESPESAS COMERCIAIS As despesas comerciais totalizaram R$ 122 milhões no 4T13, uma redução de R$ 6 milhões em relação ao 4T12 e de R$ 9 milhões em relação ao 3T13. Em relação às vendas contratadas, excluindo MCMV Faixa 1, a participação das despesas comerciais no trimestre foi de 6,8%, redução de 1,6 p.p. em relação aos 8,3% ocorridos no 3T13. A variação das despesas comerciais em relação ao trimestre anterior ocorreu principalmente por: (i) Aumento de gastos com mídia por conta do forte volume de lançamentos do quarto trimestre (ii) Aumento da despesa de estande de vendas, impactado principalmente pela demolição de alguns estandes. Os gastos com estandes são ativados e depreciados ao longo da sua vida. Quando há uma demolição, esse ativo a depreciar é baixado 100% contra resultado. 4T13 4T12 3T Despesas Comerciais 4T13 x 4T12 4T13 x 3T x 2012 R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM Estande de Vendas ,4% ,5% Mídia ,9% ,9% Serviços de Terceiros ,0% ,6% Outros ,8% ,9% Total ,6% ,6% No ano, as despesas comerciais totalizaram R$ 431 milhões, uma redução de R$ 26 milhões em relação ao ano passado. Em relação às vendas contratadas, excluindo MCMV Faixa 1, a participação das despesas comerciais no ano de 2013 foi de 7,2%, redução de 1,2 p.p. em relação aos 8,4% ocorridos em PÁGINA: 44 de 183

46 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T DESPESAS GERAIS E ADMINISTRATIVAS As despesas gerais e administrativas do trimestre atingiram R$ 111 milhões, um aumento de R$ 39 milhões em relação ao 4T12 e aumento de R$ 11 milhões em relação ao 3T13. Esse valor representa 8,0% da receita líquida reconhecida no trimestre, superior aos 5,2% apresentados no 4T12 e superior aos 7,2% apresentados no trimestre passado. A variação das despesas gerais e administrativas em relação ao trimestre anterior ocorreu principalmente devido ao aumento da provisão de participação de empregados referente a bônus. Despesas Gerais e Administrativas 4T13 4T12 4T13 x 4T12 3T13 4T13 x 3T x 2012 R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM Salários e Encargos Sociais ,8% 51-6,3% ,9% Stock Options 6 6 1,1% 4 53,7% ,3% Honorários da Administração ,4% 2 14,0% ,0% Serviços de Terceiros ,4% 11 18,2% ,8% Aluguel, viagens e representações ,6% 13 7,0% ,6% Outros ,3% 9-10,1% ,7% Participação dos Empregados ,6% 11 83,7% ,4% Total ,6% ,3% ,0% Ajuste de Provisão referente a ,0% 0 0,0% ,0% Total ,5% ,3% ,9% No ano, as despesas gerais e administrativas atingiram R$ 401 milhões, um aumento de 0,9% em relação ao mesmo período do ano passado e representaram 7,5% da receita reconhecida no período versus 7,1% apresentados no ano passado. 19 PÁGINA: 45 de 183

47 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T EBITDA A margem EBITDA do trimestre atingiu 20,4%, 1,0 p.p. inferior à apresentada no 4T12 (ex-ret) e 0,2 p.p. inferior à margem verificada no 3T13. No acumulado do ano, a margem EBITDA foi de 20,5%, 1,8 p.p. superior à margem do ano passado, que foi de 18,7% (ex-ret). ex-ret ex-ret EBITDA 4T13 4T12 4T12 4T13 x 4T12 3T T13 x 3T13 R$ MM R$ MM R$ MM ex-ret R$ MM R$ MM R$ MM R$ MM 2013 x 2012 ex-ret Lucro Líquido do Exercício das Operações Continuadas ,1% 228-0,8% ,4% (-) Resultado Financeiro (4) ,5% (5) -13,3% (28) (11) (11) 163,2% (+) Depreciação e Amortização ¹ ,8% 31-39,9% ,4% (+) Tributos sobre o Lucro (6) 13,5% 33 33,2% ,0% EBITDA ,1% 287-1,0% ,5% Margem EBITDA (%) 20,4% 21,4% 24,1% -1,0 p.p. 20,6% -0,1 p.p. 20,5% 18,7% 19,4% 1,8 p.p. ¹ No valor de depreciação e amortização estão incluídas as amortizações de stand alocadas em despesas comerciais no DRE. Evolução da Margem EBITDA 21,4% 20,6% 20,4% 18,7% +1,8 p.p. 20,5% EBITDA: R$ 284 milhões Margem EBITDA: 20,4% 4T12 (1) 3T13 4T (1) 2013 (1) Desconsiderando os efeitos do RET 20 PÁGINA: 46 de 183

48 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T RESULTADO FINANCEIRO O resultado financeiro do trimestre foi positivo em R$ 4 milhões, R$ 7 milhões superior ao resultado do 4T12 e R$ 1 milhão inferior ao resultado do 3T13. No ano, o resultado financeiro foi positivo em R$ 28 milhões, um aumento de 163,2% sobre os R$ 11 milhões de 2012, principalmente devido ao menor nível de dívida líquida da Companhia ao longo de 2013 quando comparado com R$ mil 4T13 3T13 4T Despesas Financeiras Juros SFH (35) (38) (25) (135) (174) Juros Empréstimos Nacionais e Estrangeiros (57) (53) (77) (207) (271) Juros Capitalizados Sub Total (35) (37) (34) (142) (177) Variações Monetárias sobre Financiamentos (4) (3) (1) (10) (15) Despesas bancárias (5) (3) (3) (11) (10) Outras Despesas Financeiras (9) (2) (10) (16) (37) Total de Despesas Financeiras (53) (45) (48) (179) (239) Receitas Financeiras Rendimento de Aplicações Receitas Financeiras sobre Contas a Receber 9 7 (4) Variações monetárias Outras Receitas Financeiras Total de Receitas Financeiras Resultado Financeiro 4 5 (3) PÁGINA: 47 de 183

49 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T LUCRO LÍQUIDO E MARGEM LÍQUIDA Como resultado do desempenho apresentado, o lucro líquido do trimestre foi de R$ 182,5 milhões, um acréscimo de 13,8% sobre os R$ 160,4 milhões do 4T12 (ex-ret) e 4,5% superior em relação ao 3T13. No ano, o lucro líquido foi de R$ 718,8 milhões, um crescimento de 25,8% sobre o lucro de R$ 571 milhões obtido em 2012 (ex-ret). A margem líquida atingiu 13,1% no trimestre, um acréscimo de 1,5 p.p. sobre a margem de 11,6% do 4T12 (ex-ret) e 0,6 p.p. sobre a margem de 12,5% do 3T13. No ano, a margem líquida foi de 13,4%, 3,2 p.p. superior à margem de 10,2% de 2012 (ex-ret). Esse resultado gerou um ROE (últimos 12 meses) de 13,7%. Lucro Líquido (R$ milhões) Trimestral Anual +25,8% ,8% T12 4T12 (ex-ret) 3T13 4T (ex-ret) 2013 Margem Líquida 17,4% 11,6% 12,5% 13,1% 11,7% 10,2% 13,4% Evolução da Margem Líquida +3,1 p.p. 11,6% 12,5% 13,1% 10,2% 13,4% 4T12 (1) 3T13 4T (1) 2013 (1) Desconsiderando os efeitos do RET 22 PÁGINA: 48 de 183

50 Relatório da Administração Release de Resultados - 4T CÂMARA DE ARBITRAGEM A Companhia está vinculada à arbitragem na Câmara de Arbitragem do Mercado, conforme cláusula compromissória constante do seu Estatuto Social. RELACIONAMENTO COM OS AUDITORES INDEPENDENTES Em atendimento à Instrução CVM nº 381/03, informamos que a Deloitte Touche Tohmatsu Auditores Independentes foi contratada para a prestação dos seguintes serviços em 2013: auditoria das demonstrações financeiras de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e Normas Internacionais de Relatório Financeiro ( IFRS ); e revisão das informações contábeis intermediárias trimestrais de acordo com as normas brasileiras e internacionais de revisão de informações intermediárias (NBC TR Revisão de Informações Intermediárias Executadas pelo Auditor da Entidade e ISRE Review of Interim Financial Information Performed by the Independent Auditor of the Entity, respectivamente). A Companhia não contratou os auditores independentes para outros trabalhos que não os serviços de auditoria das demonstrações financeiras. A contratação de auditores independentes está fundamentada nos princípios que resguardam a independência do auditor, que consistem em: (a) o auditor não deve auditar seu próprio trabalho; (b) não exercer funções gerenciais; e (c) não prestar quaisquer serviços que possam ser considerados proibidos pelas normas vigentes. Além disso, a Administração obtém dos auditores independentes declaração de que os serviços especiais prestados não afetam a sua independência profissional. As informações no relatório de desempenho sobre número de lançamentos, VGV permutado, área útil lançada, preço médio por metro quadrado, unidades vendidas, VGV potencial de permuta, margem a apropriar, vendas por região, vendas por produto, velocidade das vendas, estoque a valor de mercado, estoque por safra de entrega, breakdown estoque pronto, distribuição por região e vendas a reconhecer não foram objeto de auditoria pelos auditores independentes. 23 PÁGINA: 49 de 183

51 CYRELA BRAZIL REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES NOTAS EXPLICATIVAS ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS PARA O EXERCÍCIO FINDO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2013 (Em milhares de reais - R$, exceto quando mencionado de outra forma) 1. CONTEXTO OPERACIONAL A ( Companhia ) é uma sociedade anônima de capital aberto com sede em São Paulo, Estado de São Paulo, tendo suas ações negociadas na Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros - BM&FBOVESPA S.A. - Novo Mercado - sob a sigla CYRE3. A sede social da Companhia está localizada na Avenida Engenheiro Roberto Zuccolo, nº 555, 1º andar, Sala 1001, na cidade de São Paulo, no Estado de São Paulo. A Companhia tem como objeto social e atividade preponderante a incorporação e construção de imóveis residenciais, isoladamente ou em conjunto com outras entidades, através da participação em sociedades controladas, sob controle compartilhado, ou em coligadas. As sociedades controladas compartilham as estruturas e os custos corporativos, gerenciais e operacionais da Companhia ou do parceiro, conforme cada situação. 2. APRESENTAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS E PRINCIPAIS PRÁTICAS CONTÁBEIS ADOTADAS 2.1. Declaração de conformidade As demonstrações financeiras da Companhia compreendem: a) As demonstrações financeiras individuais da controladora preparadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, conforme o Pronunciamento Técnico CPC 26 (R1) Apresentação das Demonstrações Contábeis, identificadas como controladora; e b) As demonstrações financeiras do exercício consolidadas preparadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, conforme o Pronunciamento Técnico CPC 26 (R1) Apresentação das Demonstrações Contábeis e a norma internacional IAS 1 Presentation of Financial Statements emitida pelo IASB ( IFRS ), que contempla a orientação técnica OCPC 04 sobre a aplicação da interpretação técnica ICPC 02 às Entidade de incorporação imobiliária no Brasil emitida pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), aprovada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), identificadas como consolidado. As práticas contábeis adotadas no Brasil compreendem aquelas incluídas na legislação societária brasileira e nos Pronunciamentos, nas Orientações e nas Interpretações emitidas pelo CPC e aprovados pela CVM e pelo CFC. PÁGINA: 50 de 183

52 As demonstrações financeiras individuais apresentam a avaliação dos investimentos em controladas, em empreendimentos controlados em conjunto e coligadas pelo método da equivalência patrimonial, de acordo com a legislação brasileira vigente. Dessa forma, essas demonstrações financeiras individuais não são consideradas como estando conforme as normas internacionais de contabilidade ( IFRSs ), que exigem a avaliação desses investimentos nas demonstrações separadas da controladora pelo seu valor justo ou pelo custo. Como não existe diferença entre o patrimônio líquido consolidado e o resultado consolidado, atribuíveis aos acionistas da controladora, conforme as demonstrações financeiras consolidadas preparadas de acordo com as IFRSs e as práticas contábeis adotadas no Brasil, e o patrimônio líquido e o resultado da controladora conforme as demonstrações financeiras individuais preparadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, a Companhia optou por apresentar essas demonstrações financeiras individuais e consolidadas em um único conjunto Base de elaboração As demonstrações financeiras individuais e consolidadas foram elaboradas com base no custo histórico, exceto por determinados instrumentos financeiros mensurados pelos seus valores justos, conforme descrito nas práticas contábeis a seguir Sumário das principais práticas contábeis adotadas na elaboração destas demonstrações financeiras Julgamentos, estimativas e premissas contábeis significativas A preparação das demonstrações financeiras individuais e consolidadas de acordo com os CPCs e as IFRSs exige que a Administração faça julgamentos e, utilize premissas, a fim de estimar e determinar os valores de certos ativos, passivos, receitas e despesas. Os resultados reais podem divergir significativamente dessas estimativas. As principais incertezas, premissas e estimativas estão relacionadas, principalmente, aos seguintes aspectos: custo orçado das obras, vida útil do ativo imobilizado, determinação de taxas de desconto para apurar o valor presente de certos ativos e passivos de curto e longo prazos, determinação dos valores futuros das ações utilizados para mensurar o valor das opções outorgadas, provisões para riscos fiscais, cíveis e trabalhistas, provisão para participações nos lucros e resultados, provisão para perdas relacionadas a contas a receber e projeções para realização de imposto de renda e contribuição social diferidos ativos e para determinação do valor justo de certos ativos e passivos, quando aplicável. Estimativas e premissas são revisadas de maneira contínua. O impacto de tais revisões é reconhecido no exercício em que são efetuadas Caixa e equivalentes de caixa A Companhia e suas controladas classificam nesta categoria os saldos de caixa, de contas bancárias de livre movimentação, e os investimentos de curto prazo, de alta liquidez, que são prontamente conversíveis em um montante conhecido de caixa, que PÁGINA: 51 de 183

53 estão sujeitas a um insignificante risco de mudança de valor, e cujo vencimento seja inferior a 90 dias Aplicações financeiras e Títulos e valores mobiliários Os títulos e valores mobiliários recebem a classificação de empréstimos e recebíveis, e estão demonstrados ao custo amortizado, sendo os efeitos das taxas de juros efetivas registrados na conta de resultado e apresentada na rubrica Receitas financeiras Apuração do resultado de incorporação imobiliária, venda de imóveis e outras São observados os procedimentos e normas estabelecidas pelas Resoluções CFC nº 1.266/09 e n 1.187/09 do Conselho Federal de Contabilidade e os Pronunciamentos Técnicos CPCs 17, 30 e 12 e as Orientações OCPCs 01(R1) e 04, além da Interpretação Técnica ICPC 02 emitidos pelo CPC. a) A apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis é feita segundo os seguintes critérios: Nas vendas de unidades concluídas, a receita é reconhecida no momento em que a venda é efetivada, independentemente do prazo de recebimento do valor contratual e são mensuradas pelo valor justo da contraprestação recebida ou a receber. Nas vendas de unidades não concluídas, a receita é apropriada de acordo com o critério estabelecido pela orientação técnica OCPC 04, detalhado a seguir: As receitas de vendas, os custos de terrenos e construção e as comissões de vendas são apropriados ao resultado utilizando o método do percentual de conclusão de cada empreendimento, sendo esse percentual mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo total orçado dos respectivos empreendimentos. O custo orçado é revisado periodicamente, e pode ocasionar alterações nas estimativas iniciais. O efeito de tais revisões afeta o resultado prospectivamente, de acordo com o pronunciamento técnico CPC 23 - Políticas Contábeis, Mudança de Estimativas e Retificações de Erros. Ajuste a valor presente Para as unidades concluídas vendidas a prazo, a taxa de juros prevista para o fluxo futuro de recebimento é compatível com a taxa de juros anual de uma negociação similar. Os juros são apropriados ao resultado observando o regime de competência. Para as unidades não concluídas vendidas a prazo, os saldos de contas a receber de unidades e de fornecedores (terrenos a pagar por permuta financeira) foram calculados considerando o prazo estimado até a entrega das chaves dos imóveis comercializados, utilizando a maior taxa entre a taxa média de remuneração de títulos públicos (NTN-B) e a taxa média de captação praticada pela Companhia, sem inflação, para os financiamentos PÁGINA: 52 de 183

54 obtidos. Esta metodologia é utilizada pois o saldo de contas a receber de unidades não concluídas são corrigidos pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Distrato de contratos Na ocorrência de distrato de contrato de compromisso de compra e venda de imóveis, a receita e o custo reconhecido no resultado conforme os critérios de apuração do resultado são revertidos e contabilizados a débito na rubrica Vendas Canceladas e a crédito na rubrica Custo dos Imóveis Vendidos, respectivamente. O valor recebido da operação de venda é registrado no passivo circulante. As demonstrações financeiras consolidadas preparadas de acordo com as IFRSs aplicáveis a Entidades de incorporação imobiliária consideram, adicionalmente, a Orientação Técnica OCPC 04 editada pelo CPC. Essa orientação trata do reconhecimento da receita desse setor e envolve assuntos relacionados ao significado e aplicação do conceito de transferência contínua de riscos, benefícios e controle na venda de unidades imobiliárias. b) Permutas físicas e financeiras Permuta física O valor justo do terreno é registrado como um componente do estoque de terrenos de imóveis a comercializar, em contrapartida a adiantamento de clientes, no momento da assinatura do instrumento particular ou quando as condições constantes nas cláusulas resolutivas do contrato forem satisfeitas. O registro da operação é efetuado somente quando da definição do projeto a ser viabilizado e os valores são demonstrados ao seu valor justo de realização. As receitas e os custos decorrentes de operações de permutas são apropriados ao resultado ao longo do período de construção dos empreendimentos, conforme descrito no item a) anteriormente. Permuta financeira Nas permutas financeiras, a Companhia repassa aos vendedores do terreno uma percentagem sobre o valor das vendas. Esse valor é registrado como um componente do estoque de terrenos de imóveis a comercializar, em contrapartida a contas a pagar, no momento da assinatura do instrumento particular ou do contrato relacionado à referida transação, desde que tenha sido obtido o registro de incorporação imobiliária do futuro empreendimento. c) Provisão para garantia: constituída para cobrir gastos com reparos em empreendimentos no período de garantia, com base no histórico de gastos incorridos. A provisão é constituída em contrapartida do resultado (custo), à medida que os custos de unidades vendidas incorrem. Eventual saldo remanescente não utilizado da provisão é revertido após o prazo de garantia oferecida, em geral cinco anos a partir da entrega do empreendimento, conforme nota explicativa n 17. PÁGINA: 53 de 183

55 Contas a receber O saldo de contas a receber de unidades concluídas é mensurado pelo montante original de venda contratual, atualizado com: Juros pré-fixados e apropriados ao resultado observando o regime de competência, independentemente de seu recebimento. A provisão para créditos de realização duvidosa é estabelecida quando existe uma evidência objetiva de que a Companhia e suas controladas não serão capazes de cobrar todos os valores devidos, de acordo com os prazos originais das contas a receber. A Companhia e suas controladas consideram o risco de crédito como sendo baixo, uma vez que há garantia real de recuperação dos ativos vendidos e assim não constitui provisão para créditos de realização duvidosa. Caso existam indícios de que o valor registrado é menor que o valor recuperável do contas a receber, a provisão será constituída. Conforme a orientação técnica emitida pelo CPC, através do OCPC 01 (R1) - Entidades de Incorporação Imobiliária, nas vendas a prazo de unidades não concluídas, os recebíveis com atualização monetária, inclusive a parcela das chaves, sem juros, devem ser descontados a valor presente, uma vez que os índices de atualização monetária contratados não incluem o componente de juros. A constituição do ajuste e sua reversão, quando realizados durante o período de construção, são lançadas em contrapartida de receitas de incorporação imobiliária Imóveis a comercializar (i) Formação do custo: Os imóveis prontos a comercializar, e os em construção, são demonstrados ao custo de formação, que não excede o seu valor líquido realizável. O valor realizável líquido é o preço de venda estimado, deduzidos os custos para finalizar o empreendimento (se aplicável), as despesas de vendas e os tributos. O custo de formação compreende o custo para aquisição do terreno, gastos necessários para aprovação do empreendimento junto às autoridades governamentais, gastos com incorporação, gastos de construção relacionados com materiais, mão de obra (própria ou contratada de terceiros), outros custos de construção relacionados, e o custo financeiro incorrido durante o período de construção, até a finalização da obra. (ii) Permuta: A Companhia adquire parte dos terrenos mediante operações de permuta, nas quais, em troca dos terrenos adquiridos, compromete-se a: (a) entregar unidades imobiliárias de empreendimentos em construção, ou (b) percentual da parcela de contas a receber provenientes das vendas das unidades imobiliárias dos empreendimentos. Esses valores são registrados ao valor justo na data da aquisição do terreno. PÁGINA: 54 de 183

56 (iii) Capitalização de encargos financeiros: Os juros dos empréstimos, financiamentos, certificados de recebíveis e debêntures, identificados diretamente aos empreendimentos imobiliários são qualificados a serem capitalizados como custo dos imóveis a comercializar na ocorrência dos seguintes fatos: a) que as atividades necessárias para a construção ou para preparar o imóvel para comercialização estejam em progresso; e b) que os custos com empréstimos, financiamentos, certificados de recebíveis e debêntures estejam sendo incorridos. Os encargos financeiros capitalizados e mantidos nos estoques de imóveis a comercializar são calculados proporcionalmente às unidades imobiliárias não comercializadas, sendo que os encargos financeiros calculados proporcionalmente às unidades imobiliárias já comercializadas são integralmente apropriados ao resultado, como custo das unidades imobiliárias vendidas. (iv) Segregação entre circulante e não circulante: A classificação entre o circulante e o não circulante é realizada com base na expectativa do lançamento dos empreendimentos imobiliários, revisada periodicamente Despesas comerciais a apropriar Os gastos de corretagem sobre vendas de imóveis são ativados como pagamentos antecipados, seguindo orientação do OCPC 01 (R1), e são apropriadas ao resultado como parte das despesas comerciais, observando-se o mesmo critério adotado para reconhecimento das receitas e custos das unidades vendidas (nota explicativa nº 2.3.4), exceto as comissões sobre vendas canceladas, que são lançadas ao resultado no caso de cancelamento ou quando for provável que não haverá pagamento dos valores contratados. Os encargos relacionados com a comissão de venda pertencente ao adquirente do imóvel, não constitui receita ou despesa da Companhia e de suas controladas. As demais despesas comerciais, incluindo propaganda e publicidade, são apropriadas ao resultado quando incorridas, de acordo com o regime de competência, no momento da sua veiculação Imposto de renda e contribuição social sobre o lucro Nas empresas tributadas pelo lucro real, o imposto de renda e a contribuição social são calculados pelas alíquotas regulares de 15% acrescida de adicional de 10% para o imposto de renda e de 9% para a contribuição social, sobre o lucro contábil do período, ajustado segundo critérios estabelecidos pela legislação fiscal vigente. Conforme facultado pela legislação tributária, certas controladas, cujo faturamento anual do exercício anterior tenha sido inferior a R$48.000, optaram pelo regime de lucro presumido. Para essas sociedades, a base de cálculo do imposto de renda é calculada à razão de 8% e a da contribuição social à razão de 12% sobre as receitas brutas (32% quando a receita for proveniente da prestação de serviços e 100% das receitas PÁGINA: 55 de 183

57 financeiras), sobre as quais se aplicam as alíquotas regulares do imposto de renda e da contribuição social. Ainda, como facultado pela Lei nº de 27 de agosto de 2009, que alterou a Lei nº /2004, que instituiu o regime especial de tributação (RET), certas controladas optaram por submeter seus empreendimentos ao patrimônio de afetação. Esta opção é irretratável e irrevogável. Para esses empreendimentos que aderiram ao RET, os encargos referentes ao imposto de renda, a contribuição social, a contribuição para financiamento da seguridade social COFINS, e ao programa de integração social PIS, é calculado à razão de 6% sobre as receitas brutas. Em 28 de dezembro de 2012 a Presidência da República sancionou a Medida Provisória n 601, com força de lei, que reduz as alíquotas das contribuições sociais (PIS, COFINS e CSLL) e IRPJ, para as empresas que dispõem sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias. Cada incorporação submetida ao regime especial de tributação (RET), ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita de incorporação imobiliária mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal. O imposto de renda e a contribuição social diferidos ( impostos diferidos ) são reconhecidos sobre as diferenças temporárias no fim de cada exercício, entre os saldos de ativos e passivos reconhecidos nas demonstrações financeiras e as bases fiscais correspondentes usadas na apuração do lucro tributável, incluindo saldo de prejuízos fiscais e bases negativas de contribuição social, quando aplicável. Os impostos diferidos passivos são geralmente reconhecidos sobre todas as diferenças temporárias tributáveis, e os impostos diferidos ativos são reconhecidos sobre todas as diferenças temporárias dedutíveis apenas quando for provável que a empresa apresentará lucro tributável futuro em montante suficiente para que tais diferenças temporárias dedutíveis possam ser utilizadas. A recuperação do saldo dos impostos diferidos ativos é revisada no fim de cada exercício, e, quando não for mais provável que lucros tributáveis futuros propiciarão a recuperação de todo o ativo, ou parte dele, o saldo do ativo é ajustado ao montante que se estima recuperar. Impostos diferidos ativos e passivos são mensurados pelas alíquotas aplicáveis no período no qual se espera que o passivo seja liquidado ou o ativo seja realizado, com base nas alíquotas previstas na legislação tributária vigente no fim de cada exercício, ou quando uma nova legislação tiver sido substancialmente aprovada. A mensuração dos impostos diferidos ativos e passivos reflete as consequências fiscais que resultariam da forma na qual se espera, no fim de cada exercício, recuperar ou liquidar o valor contábil desses ativos e passivos. As diferenças apuradas são, preponderantemente, relacionadas às diferenças na apropriação imobiliária ao resultado, pois pela sistemática fiscal os lucros são reconhecidos pelo regime de caixa e pela sistemática contábil de acordo com a metodologia descrita na nota explicativa nº Investimentos (i) Em controladas ou com acordo de participação De acordo com o CPC 36 (R3) (IFRS 10), existe somente uma base de consolidação, o controle. Consequentemente, o CPC 36 (R3) (IFRS 10) inclui uma PÁGINA: 56 de 183

58 nova definição de controle que contém três elementos: (a) poder sobre uma investida; (b) exposição, ou direitos, a retornos variáveis da sua participação na investida; e (c) capacidade de utilizar seu poder sobre a investida para afetar o valor dos retornos ao investidor. Orientações abrangentes foram incluídas no CPC 36 (R3) (IFRS 10) para abordar cenários complexos. Nas entidades em que a Companhia precisa obter consenso com os outros acionistas ou quotistas sobre as atividades relevantes que afetam os retornos variáveis de uma entidade, a Companhia possui um acordo de participação na entidade, que pode ser classificado como operações conjuntas ( joint operation ) ou joint venture. Um quadro resumido e as principais exigências estão descritas a seguir: Participações em entidades controladas Os investimentos em sociedades controladas são registrados pelo método de equivalência patrimonial nas demonstrações financeiras individuais, conforme CPC 18 (R2). De acordo com esse método, a participação da Companhia no aumento ou na diminuição do patrimônio líquido das controladas, em decorrência da apuração de lucro líquido ou prejuízo no exercício, é reconhecido como receita (ou despesa) operacional. As movimentações em reservas de capital, ou em outros itens integrantes do patrimônio líquido são reconhecidos de forma reflexa, no patrimônio líquido da Companhia. A Companhia e suas controladas avaliam periodicamente o valor recuperável de seus investimentos, quando existem indícios que o valor registrado possa não ser recuperado através das operações da Companhia. As demonstrações financeiras das controladas são elaboradas com práticas consistentes e para o mesmo período de divulgação da Companhia. Acordos de participação PÁGINA: 57 de 183

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