PARCELAMENTO DO SOLO.

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1 Prof. Marcus Vinicius Kikunaga TURMAS 14 e 04 (on-line) 06/09/2018 PARCELAMENTO DO SOLO. O Decreto Lei nº. 58/37 foi criado para proteção maior do consumidor, com a instrumentalização do contrato de compromisso de compra e venda. Ou seja, tutela o direito coletivo/ difuso. Três são os elementos fundamentais da propriedade: Função Social = direito social a moradia (direito de uso); Função Econômica = Fruição Trabalho Moradia (aluguel) Função Ambiental = Art. 225, CF. Infraestrutura básica dos parcelamentos: Escoamento de águas e chuva; Iluminação pública; Rede de esgoto; Abastecimento de água potável; Energia elétrica. Vias em circulação; Escoamento das águas pluviais; Rede para o abastecimento de água potável; Solução para o esgoto sanitário; Solução para energia elétrica domiciliar. Página 1 de 13

2 OBS: Existe tese doutrinária, que diz que o sujeito ativo do loteamento deve ser o titular de domínio nos termos do artigo 1º do Decreto Lei nº. 58/37. Já na incorporação qualquer pessoa pode ser incorporadora (art. 29). BIZU Art. 1º, Decreto Lei nº. 58/37. Os proprietários ou coproprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no cartório do registo de imóveis da circunscrição respectiva: (...) (Negrito nosso). Na orientação de clientes proprietários de terrenos, orientar sobre a responsabilidade de ser loteador, pois na prática os empreendedores celebram contrato de parceria, ou seja, a responsabilidade sobra para o loteador. O modelo mais apropriado para excluir de responsabilidade a família terrenista é o modelo de sociedade em conta de participação (art. 991, CC) integrante de sociedade de propósito especifico. Art. 991, CC. Na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes. Parágrafo único. Obriga-se perante terceiro tão-somente o sócio ostensivo; e, exclusivamente perante este, o sócio participante, nos termos do contrato social. OBS: Todo empreendimento imobiliário formalmente registrado está a salvo de eventuais ações reipersecutórias (revocatórias ou anulatórias) em face dos alienantes do terreno. Não é possível o cancelamento depois de registrado, pois tem natureza de autenticidade absoluta do registro imobiliário no que tange a propriedade do terreno, relativizando o art do Código Civil. Página 2 de 13

3 Exemplo: Credora Devedor Já lançou o loteamento e registrou Vendeu Vendeu A B C A (credora) vendeu terreno para B (devedor), que vendeu o terreno para C (loteador), que lançou loteamento tendo inclusive, realizado o registro. A (credora) ingressa com ação reipersecutória em face de B (devedor), objetivando o cancelamento do negócio jurídico (para voltar status a quo ), com o consequente retorno do bem para o patrimônio de B (devedor), para que este torne-se solvente novamente. Mesmo que A (credora) tenha causa de pedir, o negócio não será anulado, a solução para caso será A (credora) sub-rogar-se no crédito das unidades que não foram lançadas (art. 55. Lei /2015). Art. 55, Lei nº /2015. A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei n o 8.078, de 11 de setembro de (Vigência) (Negrito nosso). Referida lei traz uma estabilidade com base no direito do consumidor, nestes casos a questão é bem maior, pois trata-se da função social da propriedade, ou seja, a tutela do direito coletivo/ difuso. Página 3 de 13

4 OBS: Caução é garantia em sentido lato, amplo. Não tira o bem do mercado, diferente da hipoteca. OBS: A dação em pagamento é uma espécie de adimplemento de dívida com modificação de vinculo em que a dívida é extinta se a dação em pagamento for eficaz. Condições para o loteamento: 1. Previsão por lei municipal ou plano diretor; 2. Terreno em condições mínimas: a. Não inundável; b. Não aterrado com produto nocivo; c. Com declive inferior a 30%; d. Com condições geológicas favoráveis; e. Em área isenta de preservação ecológica. Art. 3 o, Lei nº /79. Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo: I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas; Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados; III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes; IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção. (Negrito nosso). Página 4 de 13

5 Requisitos urbanísticos (elemento de validade): 1. Equipamentos comunitários: a. Serviço de abastecimento de água, luz, esgoto etc.; b. Prédio de educação, cultura, escola, saúde, lazer. 2. Com espaços livres para uso público; 3. Lotes com área mínima de 125 m² e 5m (de testada = frente do terreno); Exceção: loteamento destinado a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social (art. 4º, inciso II, 2ª parte, Lei nº /79).). 4. Lotes que guardem distância mínima de 15 metros de rodovias e ferrovias de margem: a. Área non aedificandi, a lei especifica pode ser mais rigorosa (art. 4º, 5º, Lei nº /79). 5. Vias do loteamento articuladas com as vias oficiais. - Deve haver harmonização com a topografia local. Art. 4º, Lei nº /79. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da Página 5 de 13

6 legislação específica; (Redação dada pela Lei nº , de 2004) IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizarse com a topografia local. 1 o A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares. 3 o Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes. (Incluído pela Lei nº , de 2004) 4 o No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros. (Incluído pela Lei nº , de 2017) Art. 5º.O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos. Parágrafo único - Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgostos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado. (Negrito nosso). OBS: Lembrar que o contrato padrão do loteamento compromisso de compra e venda será qualificado pelo registrador e poderá prever restrições voluntárias de construção nos lotes e obrigações perante futura associação de moradores. Página 6 de 13

7 Loteador Registro de Imóveis Contrato padrão Novo contrato Tem como fazer alterações no contrato padrão? R. Sim, no entanto o efeito do novo contrato é ex nunc (não retroage). Regime Jurídico: É norma de ordem pública, pois inclusive os crimes são considerados como crimes contra administração pública. OBS IMPORTANTISSÍMO: A Lei nº /79 dispõe sobre a responsabilidade solidária do loteador e eventuais empresas em que ele participe (perguntar qual as suas outras empresas). Art. 47, Lei nº /79. Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, será solidariamente responsável pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder Público. (Negrito nosso). PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Negócio Jurídico Elemento Fundamental. Três planos: 1º Existência; 2º Validade; 3º Ineficácia. Página 7 de 13

8 1º. ELEMENTO DE EXISTÊNCIA (PRESSUPOSTO). São três seus elementos fundamentais: I. Elemento Fundamental, é a manifestação de vontade; Exemplo: Contrato consigo mesmo (art. 117, do CC), Cláusula mandato (Súmula 60 STJ). II. Elemento Estrutural, subdivide-se em duas partes: i. Preceito Primário: auto-regulamentação contratual, é a determinação de direitos e obrigações recíprocos pelos contratantes no contrato; ii. Preceito Secundário: cláusula penal, de cunho moratório ou punitivo/compensatório, previsão de multa para cumprimento das obrigações (contrato paritário/ equilibrado). Obs.: Caso não tenha a previsão da multa no contrato o art. 389 do Código Civil pode ser utilizado, contudo, será a critério do Juiz; III. Elemento Funcional, é o objetivo do contrato - circulação de riqueza (art. 170, incisos III e IV da CF). Exemplo: Cláusula abusiva ofende o elemento da funcionalidade. 2º. ELEMENTO DE VALIDADE (REQUISITO). São três seus elementos fundamentais: I. Capacidade do agente, a análise da capacidade tem por finalidade verificar o consentimento, sem vicio social (simulação e fraude a credores) e da vontade (erro; dolo; coação; estado de perigo e, lesão), subdivide-se em três: Página 8 de 13

9 i. Capacidade genérica: aquisição da personalidade jurídica (art. 45 CC), pessoa natural nascida com vida (art. 2º, do CC); Art. 45, CC. Começa a existência legal das pessoas jurídicas de direito privado com a inscrição do ato constitutivo no respectivo registro, precedida, quando necessário, de autorização ou aprovação do Poder Executivo, averbando-se no registro todas as alterações por que passar o ato constitutivo. Art. 2 o, CC.A personalidade civil da pessoa começa do nascimento com vida; mas a lei põe a salvo, desde a concepção, os direitos do nascituro. ii. Capacidade especifica ou legitimação: tem por finalidade a proteção, a lei exige autorização de alguém para que o alienante celebre o negócio. Exemplo: outorga marital (art , inciso I, do CC), anuência irmãos (art. 496, do CC). iii. Capacidade de exercício: é a análise da capacidade física e intelectual do agente na manifestação da vontade (declarada ou real). Exemplo: Prenotação. OBS: Consentimento = sinônimo de declaração real, que coincide com a manifestação de vontade declarada. II. Objeto, versa sobre sua licitude ou possibilidade: i. Licitude intrínseca: objeto determinável (objeto futuro); ii. Licitude extrínseca: objeto determinado (objeto presente). Exemplo: art. 166, inciso III, do CC. Página 9 de 13

10 OBS: O loteamento registrado dificilmente será cancelado, tendo em vista tratar-se de objeto presente (lote), dispondo a lei o prazo de 4 anos para execução das obras de infraestrutura desse modo vislumbra-se o cancelamento se não houver execução de obras e alteração da paisagem. III. Forma, prescrita em lei (única art. 108, CC ou plúrima art , CC) ou forma livre não defeso em lei. Art. 108, CC. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Art , CC. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. 3º. ELEMENTO DE INEFICÁCIA (CONDIÇÃO). São três seus elementos fundamentais: I. Prescrição, perda do poder de ação (artigos189 a 206, do CC). Exemplo: art. 205, do CC. Art. 205, CC. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor. II. Decadência, perda do poder de exercício do direito (artigos 207 a 211, do CC). Exemplo: direito de prioridade registral, decorrente de prenotação (art. 206, Lei nº /73). Página 10 de 13

11 Art. 206, Lei nº /73. Se o documento, uma vez prenotado, não puder ser registrado, ou o apresentante desistir do seu registro, a importância relativa às despesas previstas no art. 14 será restituída, deduzida a quantia correspondente às buscas e a prenotação. OBS: A diferença entre a decadência e prescrição está no fato gerador. Na decadência o fato gerador está na aquisição do direito, no qual a lei determina prazo para seu exercício. Já a prescrição, está na violação, nesta aplica-se a teoria actio nato. III. Condição, subdivide-se em quatro: i. Suspensiva (art. 125, CC); Art. 125, CC. Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa. ii. Resolutiva (art. 127, CC); Art. 127, CC. Se for resolutiva a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido. iii. Por prazo = termo (art. 135, CC); Art. 135, CC. Ao termo inicial e final aplicam-se, no que couber, as disposições relativas à condição suspensiva e resolutiva. iv. Por contraprestação = encargo (art. 136, CC). Art. 136, CC. O encargo não suspende a aquisição nem o exercício do direito, salvo quando expressamente imposto no negócio jurídico, pelo disponente, como condição suspensiva. Página 11 de 13

12 OBS: O registro do memorial de incorporação é obrigatório para cumprimento do art. 104, inciso II, do CC (objeto determinável). Condição suspensiva, resolutiva, termo e encargo Negócio Jurídico Bilateral; Encargo Negócio Jurídico Unilateral receptício ou não receptício. Receptício = aquele que depende de aceitação (doação); Não receptício = independe de aceitação (testamento). OBS: Por que o testamento ou doação é considerado um negócio jurídico unilateral e não ato jurídico? R. Porque no negócio quem escolhe a incidência dos efeitos é apenas umas das partes (doador ou testador). DESENHO DE COMO ELABORAR UM CONTRATO, VIDE PRÓXIMA FOLHA (pag. 13). BONS ESTUDOS! Prof.ª Ana Paula Melo. * Aos alunos da Pós-graduação online está disponível o imobiliario4@legale.com.br, onde serão recebidas e respondidas as perguntas durante a transmissão das aulas. Página 12 de 13

13 Especialidade Subjetiva: Identificação das partes. Especialidade objetiva: 1. Disponibilidade: a) objetiva: em relação ao bem; b) subjetiva em relação aos titulares. 2. Continuidade, nexo de causalidade da aquisição e alienação. Direitos e Obrigações, e Sanção Alienante. Direitos e Obrigações, e Sanção Adquirente. Valor (R$); Forma de pagamento; Simbólica; Posse Real; Ficta cláusula constituti. Documentos Alienante e Adquirente (Due Diligence) Documentos Imóvel (Due Diligence) Declarações relativas ao ITBI Página 13 de 13