Qual o significado das palavras Edifício, Prédio e Condomínio? Pode-se usá-las como sinônimos?

Transcrição

1 Qual o significado das palavras Edifício, Prédio e Condomínio? Pode-se usá-las como sinônimos? Resposta: Normalmente se utiliza a palavra Edifício como sinônimo de construção pronta. Ou seja, a estrutura física básica, em alvenaria, destinada a fins residenciais ou comerciais. São as edificações ou conjunto de edificações a que se refere a Lei. Prédio: a palavra tem um sentido mais amplo, abrange o edifício com o terreno, com todos os seus equipamentos e benfeitorias, como quadra, jardins, passeios etc. Condomínio: termo usado para se referir ao conjunto formado pela estrutura física do prédio, sua população e o vínculo jurídico que une pessoas e coisas neste complexo social. Existem leis que tratam de condomínios? Resposta: Sim. A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei de 10 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil) e na Lei (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de Os condomínios são obrigados a possuir livros contábeis? Resposta: Por não serem considerados pessoas jurídicas e pelo fato de não visar lucros, os condomínios estão dispensados do uso de livros fiscais. No entanto, nada impede que sejam adotados livros para registro do fluxo de caixa. A contabilidade do condomínio deve ser feita obrigatoriamente por contadores? Resposta: Por não haver obrigatoriedade de livros fiscais, não há necessidade legal da contratação dos serviços de contador. É necessário manter arquivados os documentos relativos à contabilidade do condomínio? Resposta: A guarda da documentação contábil do condomínio é regulamentada pela lei nº /77, que exige a sua manutenção por, no mínimo, cinco anos. O contrato de prestação de serviços para portaria, segurança e outros deve ser aprovado em assembléia? Resposta: Sim, na oportunidade de realização de assembléia geral. Qual a diferença entre área privativa e área comum? Resposta: Área privativa é a unidade de cada proprietário: casa, apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem, enquanto Áreas comuns são as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, play ground, jardins, corredores, caixas d água, escadarias etc. O condomínio pode proibir o locatário de usar determinado espaço ou objeto do prédio, sob a alegação de ser de uso exclusivo dos condôminos? Resposta: Não. O pretendente à locação, ao celebrar contrato com o futuro locador da unidade, adquire o direito ao uso de todas as partes comuns e benfeitorias existentes no edifício, sendo arbitrária qualquer forma de proibição.

2 O Salão de Festas pode ser cedido para reuniões religiosas ou bingos? Resposta: O Salão de Festas não pode ser cedido para fins políticos, jogos proibidos por lei ou reuniões de proselitismo religioso, a não ser em caso de cerimônia religiosa de casamento, por exemplo. No Regulamento Interno e no contrato deve constar todos os detalhes para sua utilização, desde o pedido por escrito até a especificação para o que será usado, o dia e horário. Qual a responsabilidade do condomínio e do síndico em casos de danos provocados por inundações, tempestades violentas? Resposta: Não vislumbramos responsabilidade ao síndico ou ao condomínio por danos provocados por força da natureza, desde que tenha tomado todas as precauções ao cumprir as exigências legais. O condomínio pode cobrar do condômino os gastos efetuados com obra realizada em sua unidade, quando este se nega a executá-las? Resposta: Sim, munido de todas as notas fiscais, recibo de pagamento de mão de obra, e, ainda, cobrar perdas e danos apurados, pelos transtornos ocasionados. O condomínio é responsável pelos danos causados em unidades vazias e nos automóveis estacionados dentro do condomínio? Resposta: Em relação ao dano ocasionado em unidades imobiliárias vazias, o condomínio somente será responsável se originar de partes comuns, como infiltrações ou vazamentos, por exemplo. Quanto a danos ou avarias ocorridos nos automóveis dentro das dependências do condomínio, compete a vitima comprovar junto ao condomínio que o acidente foi provocado dentro das dependências comuns, objetivando responsabilizar e ressarcimento de toda a massa condominial. A administradora é obrigada a responder reclamações de condôminos? Resposta: A administradora deve prestar contas ao síndico do condomínio, mas não é obrigada a atender às reclamações pessoais dos moradores. Os moradores devem encaminhar essas reclamações diretamente ao síndico. Se o prédio não tiver síndico (caso dos edifícios pertencentes a uma só pessoa que aluga as unidades) então deverá contatar o dono do prédio. É responsabilidade do condomínio problemas como latidos intermitentes de cachorros e barulhos como arrasta de móveis, batucada e som excessivamente alto? Resposta: O síndico pode até intervir propondo às partes um encontro para a solução da esfera administrativa. Mas problemas desta natureza são questões de direito de vizinhança e devem ser resolvidos no Juizado Especial Cível. É correto a concessão de desconto de 10% das cotas condominiais quando o pagamento ocorrer antes do seu vencimento previsto? Resposta: Ainda que esse instituto conhecido como abono pontualidade tenha sido criado com intuito de estimular os condôminos a pagarem em dia, as despesas mensais do condomínio, tem-se que tal prática é ilegal. A Lei estabelece que o condômino que não pagar em sua quota no prazo fixado fica sujeito a multa de até 20% mais juros de 1% ao mês e esse "abono de pontualidade" pode agravar a penalidade do condômino que pagar sua taxa fora do prazo. Isso porque, se o condômino atrasar o pagamento, além de perder o desconto de 10%, estará sujeito ao pagamento da multa de até 20% e juros moratórios. Por exemplo: se a multa for de 20%, o condômino terá de pagar no final o valor acrescido em 30% (20% da multa mais os 10% do desconto que não usufruiu por não ter pago a taxa até o vencimento) e essa porcentagem extrapola o limite da multa, que é de no máximo 20% segundo a Lei.

3 O condomínio pode abrir uma poupança com a finalidade de prover recursos para futura indenização por rescisão de contrato de trabalho? Todos os condôminos deverão contribuir? Resposta: Se levado à apreciação e aprovação em assembléia geral especificamente convocada para tal fim, todos os co-proprietários serão obrigados a cumprir a determinação do plenário. Qual a diferença entre condomínio e shopping center? Qual é a legislação aplicável aos shoppings? Resposta: Condomínio significa domínio exercido juntamente com outrem em que cada apartamento ou conjunto é de um dono, na edificação. Em que cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, partes que são de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos. Shopping Center é um centro comercial planejado sob uma administração única, composto de lojas destinadas à exploração comercial e à prestação de serviços, sujeitas a normas contratuais padronizadas, para manter o equilíbrio da oferta e da funcionalidade, assegurando a convivência integrada e pagando um valor de conformidade com o faturamento. O Shopping Center tem natureza jurídica do contrato firmado entre o empreendedor responsável pela construção do complexo comercial e o lojista que ali instala sua atividade. A natureza jurídica deste contrato: - contrato misto; contrato de locação com clausulas atípicas, porém insuficientes para descaracterizar a locação; contrato de sociedade; sociedade em conta de participação (art. 54, lei 8.254/91). O que é Fundo de Provisão? Resposta: É contribuição condominial paga de forma antecipada. É calculado em função da previsão de gastos para um determinado período. Deve ser aprovado em assembléia. Ocorrendo déficit em função de imprevistos, aumento de consumo, de preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra. O que é PCMSO? Resposta: PCMSO quer dizer Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional e faz parte de uma norma do Ministério do Trabalho que estabelece a obrigatoriedade da elaboração, por parte de todos os empregadores e instituições que admitam trabalhadores como empregados, de preservar a saúde de seus trabalhadores. É possível substituir o advogado no curso da ação de cobrança de cota condominial? Resposta: Os poderes outorgados ao advogado podem ser revogados a qualquer tempo, devendo as partes ajustarem o pagamento dos honorários advocatícios. O Código de Ética do Advogado prevê, em seu artigo 14, que a revogação do mandato judicial por vontade do cliente não o desobriga do pagamento das verbas honorárias contratadas, bem como não retira o direito do advogado de receber o quanto lhe seja devido em eventual verba honorária de sucumbência, calculada proporcionalmente, em face do serviço efetivamente prestado. Os poderes outorgados ao advogado podem ser revogados a qualquer tempo. É possível transformar área para estacionamento em quadra esportiva? qual o quorum necessário para aprovação dessa modificação? Resposta: Devemos, esclarecer que, a principal característica do condomínio edilício é possuir partes exclusivas que são as unidades de cada condômino e partes comuns distribuídas proporcionalmente em frações ideais a todos os condôminos. É obrigação do incorporador atribuir destinação a essas áreas comuns, as quais por integrarem a propriedade de cada condômino. Ressalte-se, que quando o condômino adquiriu a propriedade provavelmente a existência de estacionamento ou uma quadra esportiva serviu de fator determinante para a decisão de aquisição de acordo com suas necessidades, assim para que haja modificação necessitará da aprovação unânime dos condôminos.

4 É possível proibir a entrada de pessoas estranhas ao condomínio que vão para lá para bater papo com moradores, nas áreas comuns? Resposta: Não. O condomínio não pode proibir a entrada de pessoas que estão se dirigindo a determinada unidade, com a autorização do morador. A utilização das partes comuns do edifício é passível de regramento, através do Regulamento Interno. Qual o procedimento a ser adotado pelo condomínio contra condôminos que construíram em partes comuns, afetando, inclusive, a tubulação do prédio? Resposta: Inicialmente, o condomínio deverá notificar os infratores, requerendo sua demolição para que retorne ao estado original, com oferecimento de prazo e não atendendo a solicitação, o condomínio deverá procurar o Poder Judiciário, objetivando a demolição da obra, cumulada com perdas e danos, pelos danos ocorridos face a interferência na tubulação da edificação. Pode ser exigida apresentação de documento de estranhos ao condomínio, para permitir seu ingresso no prédio, anotando o número do documento apresentado? Resposta: O condomínio é um local privado sendo lícito aos proprietários adotar as medidas que entender necessárias a segurança da coletividade. A apresentação de documentos é uma medida legal e bastante utilizada pelos condomínios, no entanto, não poderá haver a retenção do documento pessoal. Garagem de condomínio pode ser locada? Resposta: Sim, desde que não haja qualquer restrição em relação à Convenção de Condomínio. A locação para terceiros, estranhos ao prédio, deverá, além da Convenção, atender também às regras de segurança estabelecidas pelo próprio condomínio. Pode o empregado do condômino utilizar a vaga de garagem de um condômino que a cedeu? Resposta: Se a convenção do condomínio e regulamento interno não vedarem a cessão da vaga a estranhos, afigura-se plenamente possível a cessão da vaga de garagem ao empregado do condomínio. Pode ser exigido do ex-síndico acordo para arcar com parte da indenização movida pelo porteiro contra o condomínio, por danos morais, tendo em vista que o condomínio não obteve sucesso na queixa-crime oferecida contra empregado, por justa causa? Ou, ação de regresso? Resposta: No caso vertente, o síndico agiu em defesa e em nome do condomínio, não cabe qualquer reparação deste ao condomínio. Ocorre que, as sentenças judiciais ora são favoráveis ao autor e ora não, tem caráter de risco qualquer ajuizamento de ação. Morador que insiste em colocar o som altíssimo foi advertido e multado de acordo com o previsto na convenção, porém continua a praticar os atos que ensejaram a aplicação da penalidade, pode ser considerado anti-social e aplicada a multa do código civil? Resposta: Sim, desde que haja previsão em escritura convencional, tendo em vista o incomodo oferecido aos demais comunheiros, que se tornam reféns do único som imposto.

5 Os barulhos realizados após o horário permitido ou vandalismos praticados são passíveis de multas, quem aplica e qual o valor a ser imputado? Resposta: A infração ao horário destinado ao silêncio, ou seja, das 22:00h às 07:00h, deve ser penalizado, tendo em vista que a legislação pertinente tem que ser respeitada e vandalismos praticados no condomínio também são passíveis de penalidade, devendo ser aplicada pelo síndico e o valor a ser imputado deve ser o estabelecido na escritura de convenção do condomínio. Na sua omissão, o síndico deverá convocar uma assembléia geral especificamente convocada para esse fim, objetivando que o plenário delibere o valor a ser aplicado ao infrator. É legal ouvir música, das 8 às 22 horas? Depende do que consta na convenção e/ou depende dos decibéis? Resposta: A lei do silêncio trata dos ruídos permitidos no horário de 07:00h às 22:00h e os decibéis suportados, sendo certo que qualquer pessoa que tiver o seu sossego perturbado poderá solicitar providências ao órgão competente, nos termos do artigo 9, da lei do silêncio (Lei Estadual 126/77). Outrossim, tal assunto deve estar disciplinado em convenção ou regulamento interno, para que havendo abuso por parte de algum condômino, o síndico possa, de imediato, intervir. Pode haver multa para o morador que atente contra o sossego e a segurança dos condôminos, bem como dos vizinhos do prédio? Resposta: Na comunidade de condôminos, direito e deveres são recíprocos. Aquele que infringir o direito alheio deve ser punido. A multa é uma das penalidades a auxiliar o cumprimento da disciplina. A penalidade deve constar no Regulamento Interno, que definirá o valor para cada caso. Ocorrendo uma transgressão, o infrator deve receber um aviso sobre o fato praticado, com o valor da multa disciplinar e prazo para o pagamento. Se inconformado, poderá recorrer à Assembléia dos condôminos. Se esta ratificar a multa, terá que pagar e, se não o fizer, o síndico entrará com ação judicial para sua cobrança. Qual o percentual de multa que pode ser legalmente cobrada no caso de inadimplência? Resposta: O entendimento da Justiça tem sido o seguinte: dívidas feitas antes do novo Código Civil devem respeitar a multa estabelecida na convenção, limitada a 20% ao mês. Para as dívidas de condomínio feitas depois do novo Código, a multa máxima é de 2% ao mês. Nos casos de atraso no pagamento da taxa condominial, deve ser aplicada a multa de 2% prevista pelo Código de Defesa do Consumidor? Resposta: A partir de 11 de janeiro de 2003, de acordo com o Art , 1.º do Novo Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento (1%) ao mês e multa de até dois (2%) por cento sobre o débito. O condomínio pode aplicar a multa por atraso no pagamento de forma pro rata? Resposta: Sim, desde que haja previsão em instituto convencional ou por deliberação assemblear, alterando a forma de aplicação de multa. A convenção do condomínio estabelece que um infrator, depois de notificado, se continuar na infração, pagará multa de 20% mais juros de 1% ao dia, enquanto durar a infração. Isso é legal? Resposta: Parece que a convenção determina um valor da multa para infrações à convenção com a incidência de 20% de multa e juros de 1%; No atraso do pagamento da multa aplicada, o infrator pagara sobre esse valor a multa de 2% pelo descumprimento da infração. As multas aplicadas são de naturezas diferentes.

6 A multa de 2% se aplica para as cotas extraordinárias? Resposta: A obrigação do condômino é contribuir para as despesas do condomínio, incluindo-se aí as extraordinárias, sendo certo que, na hipótese do não pagamento, incidirão juros e multa de 2% sobre o débito. Uma casa de condomínio residencial é assaltada. O condomínio, responsável pela segurança, é obrigado a ressarcir o prejuízo do proprietário? Resposta: O condomínio só poderá ser responsabilizado se ficar comprovada flagrante negligência, omissão ou imperícia do serviço de segurança. Nesse caso, terá de arcar com os prejuízos do proprietário do imóvel assaltado. O condomínio não dispõe de circuito interno. Quando há furto de pertences dentro dos veículos, qual a responsabilidade do condomínio? Resposta: O assunto é controvertido e demanda análise do caso concreto, visando, apurar se o condomínio assumiu ou não o dever de guarda. O condomínio pode legalmente proibir que um condômino mantenha em sua unidade um animal e pequeno porte que não cause incomodo aos vizinhos? Resposta: Não. Esse é um direito garantido pelo artigo 5º. da Constituição. Qual o procedimento a ser adotado para retirada de animal que perturba os vizinhos? Resposta: Inicialmente, cabe a notificação ao proprietário do animal, esclarecendo os incômodos e transtornos, posteriormente, aplicar multa estabelecida em convenção. O descumprimento dos atos supramencionados geram à procura de uma solução judicial. Um condômino possui um cão que late o tempo todo, além de sujar o corredor e até avançar em moradores. Já foram aplicadas diversas multas, mas a situação permanece. O que se pode fazer? Existe algum órgão ao qual possamos recorrer? Resposta: No caso em tela, cabe, esclarecer que, o condomínio obtendo inúmeras reclamações consignadas em livro próprio, notificar o proprietário do animal e requerer uma solução sobre o incômodo dos latidos e quanto os dejetos deixados pelo animal em área comum, o condômino deve aplicar multa determinar por instituto convencional. Quanto à agressividade do animal, estabelecer por assembléia geral, que o animal somente poderá transitar nas partes comuns do prédio, portando guia, coleira e focinheira. Após essas tentativas conciliatórias, oferecendo resistência o dono do animal, restará tão somente o condomínio ingressar com ação judicial aplicável à espécie.