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1 TIRE SUAS DÚVIDAS AQUI: 1. O que é Convenção de Condomínio? É o conjunto de normas que regem o condomínio. São elaboradas por escrito e registrada no cartório de registros de imóveis para que tenha validade plena contra terceiros (art , parágrafo único do Código Civil). Deve ser aprovada por no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio. Conteúdo de uma Convenção: A. A discriminação das unidades de propriedades exclusivas, separadas uma das outras e das partes comuns; B. A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; C. O fim a que as unidades destinam; D. A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condomínios para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; E. A forma de administração; F. A competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; G. As sanções a que estão sujeitos os condomínios, ou possuidores; H. O Regulamento Interno. 2. Os condomínios são regidos por quais leis? Os condomínios são regidos pela Lei de 16/12/1964, retificada em 01/02/1965 e pelo Código Civil, Lei de 10/01/ Que é o Regulamento Interno também chamado de Regimento Interno? São normas ou regras que regulam a conduta interna dos condôminos, locatários ou ocupantes das unidades, funcionários, visitantes etc.. Visando uma melhor convivência entre as pessoas ligadas ao condomínio, o regulamento interno poderá estar contido no próprio texto da convenção ou em texto próprio aprovado em assembléia geral.

2 4. A Convenção de Condomínio não registrada em cartório tem validade perante os condôminos? Sim. A falta de registro em cartório da convenção não dá aos condôminos o direito de descumprir as normas estabelecidas. O registro é importante para ter validade perante terceiros. 5. Os condôminos em débito podem votar nas assembléias? Não, como dispõe o art , III, o condômino precisa estar quite para votar nas deliberações da assembléia e delas participar. Convenciona-se em algumas situações permitir a oitiva do condômino inadimplente desde que este comprometa-se a não opinar. 6. Que são despesas extraordinárias e ordinárias e a quem cabe cada uma delas? Despesas extraordinárias são aquelas que cabem exclusivamente ao proprietário do imóvel e referem-se às obras relacionadas a estrutura integral ou de habitabilidade da edificação tais como pintura da fachada, laterais, esquadrias de portas e portões de acesso, instalação de equipamentos de segurança e lazer, reformas de piso de áreas comuns, despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum e constituição de fundo reserva. Despesas ordinárias são aquelas que cabem ao morador da unidade (proprietário ou inquilino), e se destinam a manutenção, a limpeza, e a conservação dos equipamentos e áreas comuns, a limpeza, e a conservação dos equipamentos e áreas comuns, incluindo nestas a pintura das instalações e dependências de uso comum. 7. Havendo atraso no pagamento da taxa de condomínio, qual a correção aplicada? O código civil no art , 1º, estabelece que no caso de atraso de pagamento, o condômino ficará sujeito aos juros moratórios estabelecidos na Convenção do Condomínio se a dívida for anterior à janeiro de 2002, e após esta data, em 1% ao mês e multa de 2% sobre o debito.

3 8. Como é reajustada a taxa de condomínio? A assembléia define a forma e valor a ser arrecadado em função de seus custos apurados ou previsto. 9. Como é tratada a inadimplência em condomínio? Com a cobrança do principal, acrescida de juros e multa, e se necessário, por meio de ação judicial. Mais recentemente foi sancionada a lei nº 446/2004 que permite o protesto em cartório de taxas de condomínios não pagas. Algumas vezes se faz necessário realizar um rateio entre os condôminos para suprir a deficiência do caixa. 10. Pode-se mencionar no balancete do condomínio a unidade inadimplente? Sim. É uma informação que faz parte da prestação de contas e que todos tem o direito de saber, conhecendo assim o que estão pagando a mais pelo não pagamento dos outros. Não existindo proibição de exposição do número da unidade inadimplente e do valor do débito. Não cabe reclamação com base na aplicação do código de defesa do consumidor porque não se trata da relação de consumo, mas relação decorrente da co-propriedade. 11. Que é o Fundo de Reserva e qual sua utilização? É uma parcela do valor do condomínio, paga pelos condôminos, para atender despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento. A arrecadação é regulada pela convenção. A constituição do fundo de reserva é responsabilidade do proprietário do imóvel.

4 12. Como fica a cobrança do Fundo de Reserva quando, no condomínio, existe a figura do inquilino? Como a constituição do fundo de reserva é responsabilidade do proprietário do imóvel, a solução mais viável é lançá-lo separadamente da taxa ordinária de condomínio (no entanto num único boleto), para que posteriormente o inquilino possa deduzir seu valor quando do pagamento do aluguel. A forma de cobrança num boleto (ficha de compensação) em separado não é ilegal, mais muito onerosa para o edifício. De qualquer forma, a palavra final fica com a convenção ou, no silêncio, com a assembléia geral. 13. É possível cobrar taxas extras sem aprovação em assembléia? Qualquer cota extraordinária ou mesmo ordinária, em princípio, só tem valor legal se amparados em decisão aprovada em assembléia. 14. Quem é o Síndico? O síndico é o responsável legal do condomínio para administrar seus interesses judicial e extrajudicialmente. Podendo ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não. É eleito em assembléia, por prazo não superior a dois anos, com direitos a reeleição na maioria dos casos. Compete ao síndico: A. Convocar a assembléia; B. Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; C. Dar imediato conhecimento a assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; D. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; E. Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; F. Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; G. Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; H. Prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; I. Realizar o seguro da edificação.

5 15. O síndico poderá transferir a outros seus poderes de representação ou de administração? Sim, ele pode fazê-lo total ou parcialmente, mediante aprovação da assembléia, se a convenção não dispor ao contrário. 16. Condômino em débito pode ser eleito síndico? Não. A impontualidade no pagamento das despesas condominiais incompatibiliza o candidato até mesmo a participar das reuniões. Como dispõe o art , III, o condômino precisa estar quite para votar nas deliberações da assembléia e delas participar. 17. O síndico condômino fica isento de todas as taxas do condomínio? É praxe, na maioria dos condomínios, fixar em assembléia geral a isenção da taxa condominial do síndico, como incentivo ou reembolso de despesas. Mesmo isento do pagamento das despesas ordinárias, o síndico não está desobrigado a contribuir com fundo de obras, melhorias ou rateio extraordinário. 18. É obrigatório possuir seguro contra incêndio? Sim. Por disposição do art do condigo civil, é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. 19. Que providência um síndico deve tomar quanto ao barulho advindo de dentro das unidades autônomas? O barulho em excesso, cuja fonte se encontra dentro do condomínio, é um problema da administração predial e deve ser resolvido pelo síndico com base no Regulamento iiterno podendo inclusive gerar aplicação de multa.

6 20. O condomínio é responsável por acidente ocorrido na sua área de lazer para crianças (playground)? Para que o condomínio seja responsável é necessário que se comprove que o acidente ocorreu em função da inadequação ou falta de manutenção dos equipamentos do playground, tais como parafusos expostos, falta de proteção contra impactos, brinquedos defeituosos etc.. Para a comprovação da negligência do condomínio existem normas técnicas que regem a instalação de um playground. 21. Se uma unidade de condomínio for assaltada, o condomínio, responsável pela segurança, é obrigado a ressarcir o prejuízo do proprietário? Nesse caso a responsabilidade é subjetiva, ou seja, o condomínio só poderá ser responsabilizado se ficar comprovada a imprudência, negligencia, omissão ou imperícia do serviço de segurança. Contudo há jurisprudências entendendo que a responsabilidade do condomínio deve estar expressa na Convenção do Condomínio ou em seu Regulamento Interno para justificar a indenização. 22. O condomínio pode proibir o locatário de usar determinado espaço ou objeto do prédio, sob a alegação de ser de uso exclusivo dos condôminos proprietários? Não. O locatário, ao celebrar o contrato com locador da unidade, adquiri o direito ao uso de todas as partes comuns, benfeitorias existentes no edifício, sendo arbitrária e discriminatória qualquer forma de proibição. 23. As atas das assembléias devem ser registradas? O registro no cartório de Títulos e Documentos tem a finalidade de tornar público o documento perante terceiros. Com efeito, as atas de eleição de síndico, alteração de convenção deverão obrigatoriamente ser registradas. Recomenda-se, ainda, que sejam registradas as atas de assembléia que tratam de assuntos importantes para a vida em condomínio, como por exemplo, as que tratam de despesas extraordinárias de grande valor. O registro deve ser realizado no Cartório de Títulos e Documentos.

7 24. Garagem de condomínio pode ser locada? Sim, e conforme o art deverá dar preferência, em igualdade de condições, aos outros possuidores, depois a qualquer dos condôminos e por último a estranhos. No caso de estranhos deverá atender também às regras de segurança estabelecidas pelo próprio condomínio. 25. O condomínio responde por roubo de veículo do condômino ou danos ocorridos na sua garagem? A responsabilidade nesse caso é subjetiva, ou seja, é necessária a comprovação de culpa do condomínio, tais como: falha na vigilância, imprudência do manobrista, falta do porteiro ou vigia não substituída, entre outros julgados negligentes. Entretanto a jurisprudência recente vem entendendo que não prevendo a Convenção ou Regulamento Interno o dever de indenizar do condomínio não procede o pleito de ressarcimento. 26. Qual a responsabilidade do condomínio quando este obriga que as chaves fiquem com o guarda da garagem e ocorre dano no veículo? Nesse caso a responsabilidade é objetiva, ou seja, qualquer dano que ocorra no veículo, independente de culpa do guarda ou do condomínio, caberá indenização. 27. Se a assembléia decidir não colocar vigia na garagem, o condomínio responderá no caso de roubo? Não, sendo deliberação da assembléia, não haverá nenhuma responsabilidade do condomínio, pois esta foi a vontade de todos. 28. E se ocorrer furto no condomínio? O condomínio terá responsabilidade na ocorrência de culpa, ou seja, falta de cuidados necessários, falha na vigilância, imprudência do funcionário responsável (vigia, porteiro ou zelador), falta de empregados não substituído, etc.. É conveniente que a atribuição de responsabilidade esteja prevista em convenção.

8 29. Pode-se ter de animais em apartamentos? Sim. É permitida a permanência de animais domésticos de pequeno porte em apartamentos. No entanto, alguns condomínios estabelecem regras para a convivência ou trânsito destes animais em áreas comuns, tais como: estar no colo do dono, usar elevador de serviço, limitação de uso das áreas comuns, não perturbar os condôminos vizinhos, etc Quem deve convocar a assembléia? O síndico, mas caso ele não convoque, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. Se a assembléia não reuniu, no prazo máximo fixado na convenção ou na lei, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condomínio. Mas ressalta-se aqui que a Convenção do Condomínio deve prever obrigatoriamente a forma de convocação por outros condôminos. 31. No caso de serviços prestados por eletricista, bombeiros ou jardineiros é necessária a nota fiscal? Como a emissão de notas fiscais é exclusiva das pessoas jurídicas que exercem atividades comerciais, industriais e de prestação de serviços, o profissional, pessoa física, só poderá emitir um recibo, que é perfeitamente válido, desde que recolhido todos os impostos e encargos inerentes ao mesmo. 32. O pagamento de uma parcela do condomínio implica na quitação das anteriores? Não. No caso das verbas condominiais, a prova do pagamento é facilmente verificada com a apresentação dos boletos não quitados.

9 33. É permitida a construção ou obras no condomínio? Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em convenção e não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. Exigências municipais devem também ser obedecidas. Para alteração nas áreas de uso comum em acréscimo das já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns (art do Código Civil), salvo expressa disposição na Convenção que estabeleça um quorum mais qualificado. 34. Qual o quorum indispensável para mudança no texto da convenção no que diz respeito à alteração na destinação e uso de área comum do prédio? Para a alteração na destinação do uso de área comum do prédio é exigida a unanimidade (voto de todos os condôminos). Se um único condomínio quiser, pode impedir a redefinição do uso de certa área comum, alegando violação do princípio do direito de propriedade. Em tese, qualquer condômino pode afirmar que a aquisição do imóvel deuse, também, aquela característica de uso da área comum. 35. Quais os assuntos mais comuns discutidos em Assembléia Geral Ordinária? São: eleição de síndico, conselho consultivo e subsíndico, prestação de contas de exercício e previsão orçamentária para o exercício seguinte. 36. Assuntos extraordinários podem ser discutidos em Assembléia Geral Ordinária? Sim, mas recomenda-se que esses temas sejam remetidos à Assembléia Extraordinária.

10 37. Qual a importância da administradora de condomínios? A administradora é uma assessora de Síndico no desempenho de suas funções. Ela reúne profissionais capacitados, que facilita o trabalho do síndico. 38. Quem é responsável pelo concerto de um vazamento ou infiltrações no prédio? A responsabilidade será do condomínio se o vazamento for originário do telhado, coluna, ou da laje de cobertura do prédio, em suma, se for de área comum. Já se o vazamento ou infiltração for proveniente de ramais de distribuição da área exclusiva (apartamento, escritório ou loja), a responsabilidade será de seu proprietário. 39. Como o condômino prejudicado deve proceder no caso de vazamento ou infiltração? Deve notificar extrajudicialmente o condomínio ou o condômino infrator para que tome as providências necessárias. Na sendo atendido, poderá ingressar com uma ação judicial. 40. Existindo necessidade de reparo urgente nas partes privativas, o síndico poderá fazê-lo? Sim. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente 41. O fechamento de uma sacada com vidros é considerado alteração de fachada? Sim, principalmente se desequilibrar visivelmente, a harmonia estética ou o projeto arquitetônico do edifício. É recomendável que o condômino consulte o síndico e leve o problema à assembléia antes de autorizar a execução da obra.

11 42. As portas internas que dão para os corredores são consideradas objetos de fachada? As portas internas, ou seja, as que dão acesso às áreas de corredores do edifício, átrio dos andares e demais ambientes comuns, são consideradas como integrantes de elementos estéticos, que devem se harmonizar entre si, constitui prejuízo ao patrimônio se estas forem de padrões ou cores diferentes. Assim, o tratamento da questão semelhante ao das fachadas do edifício. Caso a convenção seja omissa, deve ser levada à assembléia. 43. A instalação de ar-condicionado na fachada do prédio, mesmo não estando prevista no projeto inicial, é lícita? A colocação de aparelhos de ar-condicionado que não constitui alteração de fachada, não pode ser proibida. No entanto, para que estes aparelhos sejam instalados, deve-se seguir um padrão previamente aprovado pela Assembléia Geral do condomínio. 44. Construtoras respondem por defeitos estruturais? As construtoras, logo após a entrega dos prédios novos, sanam, sem problemas, vazamentos e infiltrações acusados, bastando para isso entrar em contato com elas. Quando o defeito é de projeto muito complicado, o prejudicado (condômino ou condomínio) tem até 5 (cinco) anos de prazo, a partir do conhecimento do dano, para reclamar da construtora. Caso não seja atendido, o caso será resolvido na Justiça. 45. A que penalidade fica sujeito o condomínio que não fizerem a manutenção periódica do pára-raios ou extintores de incêndio? A vistoria e a manutenção são obrigatórias ao menos uma vez a cada ano, por empresa habilitada. O condomínio ficará sujeito a multa prevista em lei, além de outros prejuízos importantes, como a desobrigação de companhias de seguro em relação a indenizações advindas de sinistros ligados ao pára-raios ou a ausência dos extintores de incêndio, além dos danos decorrentes da omissão.

12 46. O edifício é obrigado a instalar pára-raios? Sim. O pára-raios deve ser projetado de acordo com a área do edifício e independe da altura da construção. Sua manutenção deve ser anual. 47. Qual a manutenção a ser dada aos extintores de incêndio? Os extintores devem ser recarregados uma vez por ano e revisados totalmente a cada cinco anos. 49. Que é atestado de brigada ou brigada de incêndio? É o documento expedido pelo Corpo de Bombeiros e por um engenheiro especializado em segurança atestando que a equipe de empregados e/ou moradores está habilitada a usar os equipamentos de segurança existentes no edifício. 50. O funcionário que mora no condomínio tem direito a permanecer por quanto tempo, alem da data de sua demissão? Poderá permanecer por mais 30 dias em casos de aviso prévio não trabalhado e 60 dias em casos de aviso prévio trabalhado. 51. Os empregados e seus familiares podem utilizar a área de lazer do condomínio? Como a utilização das piscinas e áreas de lazer do condomínio pertencem exclusivamente aos condôminos, os empregados e seus familiares só poderão utilizá-las se for autorizada pela Convenção ou pelo contrato de trabalho. Fonte: Convenção Coletiva e Lei de Condomínio Autores: Dra. Carla Pires de Castro Adm. Ednéa Gasparotto. Revisão: agosto/2008

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