Relatório de due diligence Store First Ltd 2013 Empresa Nº 07463355 Brazilian Portuguese
Sumário 04 O mercado de armazenagem pessoal do Reino Unido 07 Análise de mercado 08 O modelo de negócios da Store First 09 Diferenciais da Store First Limited 09 A oportunidade de investimento 10 Retorno sobre o investimento 11 Vias de saída e obrigações 11 Segurança para o investidor 12 Conformidade com o SIPP 12 Custos ou deduções 13 Tabela de custos e retorno 14 Processo de compra 15 Rescisão e saída antecipada 16 Estrutura de propriedade 16 Pagamentos ao investidor 16 Considerações fiscais 17 Perguntas frequentes 19 Detalhes da empresa
Análise do mercado de armazenagem pessoal do Reino Unido A armazenagem pessoal foi estabelecida pela primeira vez no Reino Unido no início da década de 1980 na área de Londres. O setor continua a crescer cada vez mais no Reino Unido em termos de renda de aluguel segundo a pesquisa anual de 2012 da Self Storage Association compilada pela Drivers Jonas Deloitte. As referências da "pesquisa" estão contidas no presente relatório. A pesquisa é o sexto relatório consecutivo delineando o progresso do setor. Oitenta e sete empresas distintas participaram representando mais de 50% dos 815 locais de armazenagem pessoal no Reino Unido. No total, foram cobertas 436 instalações de armazenagem pela pesquisa. A pesquisa afirma que altera as questões a cada ano para assegurar que ela capture uma imagem precisa da situação do setor em geral, mas ao mesmo tempo as suas questões centrais permanecem as mesmas para estabelecer tendências precisas e oferecer uma boa comparação. Nos últimos dois anos, a Store First Limited adquiriu e desenvolveu 15 grandes edifícios de armazenagem pessoal específicos. Ao mesmo tempo que a pesquisa mostra um número de operadores refinanciando dívidas, com a Big Yellow informando uma reorganização de 100 milhões de empréstimo ao longo de 15 anos a 4,9%, e a Safestore informando ter refinanciado cerca de 400 milhões a uma taxa de 5,5%, TODOS os locais da Store First Limited são LIVRES de hipoteca/dívida. Portanto, nossos investidores podem ter um nível considerável de conforto de que o modelo de negócios da Store First Limited (ao contrário de concorrentes muito maiores) não é vulnerável a mudanças nas taxas de juros ou aos caprichos dos bancos. Para utilizar o jargão do setor financeiro, a Store First Limited não está sujeita a "viés" ou "alavancagem" da mesma forma que uma empresa financiada por dívida seria. Também é importante observar que o fato de a Safestore e a Big Yellow terem sido capazes de reorganizar suas finanças demonstra o interesse de longo prazo dos investidores no mercado de armazenagem e o fluxo de caixa gerado pelo serviço. Os resultados da pesquisa mostram que, a partir de 2006, a renda obtida em armazenagem pessoal aumentou em 7,3% no acumulado, enquanto a renda no comércio varejista, industrial e de escritórios caiu cerca de 5%. A pesquisa também mostra que a média das taxas de ocupação entre as instalações maduras aumentou de 68% para 70% e até 75% em Londres. A pesquisa afirma que é evidente que a saúde do setor de armazenagem não depende do volume de transações residenciais no Reino Unido. As receitas continuaram a crescer desde 2007 (embora de uma forma mais gradual), considerando que a aquisição de residencias reduziu pela metade. Segundo a Pesquisa de 2012, pouco mais de um terço dos clientes alugam um espaço ao mudar de casa e há um mercado em crescimento entre os que fazem reformas na casa, o que é em si um mercado cada vez maior dado o mercado residencial lento. A pesquisa sugere que eles vão se transformar em clientes de longo prazo e representam cerca de 10% da demanda. Outro terço dos clientes são as empresas, e a pesquisa considera que os resultados indicam que essas empresas estão se tornando cada vez mais importantes. Elas estão aumentando a quota de espaço e ocupando por mais tempo, uma tendência reconhecida pela Store First. A Store First está garantindo mais alguns locais com o objetivo de aquisição e desenvolvimento de 50 centros nos próximos 5 anos, a partir de 2012. Com uma população de 62 milhões, o Reino Unido apresenta apenas 0,5 pés quadrados (0,05 m2) de armazenagem por pessoa. Isso se compara a 7,4 pés quadrados (0,7 m2) por pessoa nos EUA. Além das informações estimulantes contidas na Pesquisa da Self Storage Association (SSA) de 2012, existe outro documento útil a ser estudado na forma do relatório do Royal Institute of British Architects, publicado pela primeira vez em setembro de 2011, intitulado "The Call for Space" (a necessidade de espaço). Apesar de um olhar cínico talvez entender que a pesquisa da SSA pode, até certo ponto, ser autopromocional para o setor, o mesmo não se pode dizer do caso do Royal Institute of British Architects (RIBA). O relatório do RIBA afirma que as pesquisas atuais sugerem que os consumidores estão certos em estarem preocupados com o fato de as novas casas em construção não serem suficientemente grandes. A pesquisa verificou que os residentes de casas particulares não têm espaço suficiente para guardar seus pertences. Cinquenta e sete por cento disseram que não havia espaço suficiente para os seus pertences. Esta tendência de construções residenciais modernas, embora lamentável para os moradores envolvidos, só pode ser uma boa notícia para o setor de armazenagem pessoal, pois cada vez mais pessoas recorrerão à armazenagem pessoal para resolver este problema. Com a aparente necessidade de armazenagem por famílias convencionais, além das necessidades das pequenas empresas e até mesmo de corporações nacionais, como é o caso da British Gas, a Store First Limited está confiante de que seu produto terá demanda constante do usuário final. 4 Store First Ltd 2013 Due Diligence
Além disso, a confiança da Store First Limited no produto tal é que ela vai providenciar o aluguel dos nichos do investidor com um retorno garantido de aluguel para os dois primeiros anos de 8% por ano. O rendimento que o investidor tem, portanto, é obtido a partir do primeiro dia. A decisão do governo de impor o IVA sobre instalações de armazenagem pessoal trouxe grande consternação ao setor como um todo, mas é, na verdade, uma BOA notícia para os investidores da Store First! Todos os grandes concorrentes obtêm rendimento do aluguel de espaço de armazenagem que ultrapassa em muito o limite anual de exigência do IVA a ser pago, mas, no modelo de negócios da Store First, para a grande maioria dos investidores da Store First, o limite não será atingido. O limite atual de 77.000 a partir de janeiro de 2013 significa que um investidor individual precisaria adquirir mais de 500.000 em Storepods para estar sujeito à cobrança de IVA, e isso supõe 12% de retorno livre de custos nos níveis atuais. Evidentemente, os investidores não estão obrigados a alugar os seus Storepods. Eles são livres para usar os nichos como quiserem (restrições se aplicam aos investidores do SIPP) e, ao mesmo tempo que a Store First tem o prazer de fornecer um serviço de gerenciamento/locação abrangente, cada investidor é totalmente livre para gerenciar por conta própria ou empregar qualquer agente de gerenciamento de sua escolha. Ao fazer isso, não são cobradas taxas de gestão ou "convênio" por parte da Store First. Ainda que os níveis de locação e as instalações sejam vantagens importantes de venda para atrair locatários, o investidor também goza de uma vantagem raramente oferecida por este tipo de investimento. O produto da Store First é um imóvel comercial tangível. Ele surge firmemente dentro da definição da HMRC do que é adequado para investimentos em SIPP e traz com ele os benefícios de ter o seu próprio título registrável no Registro de Imóveis do Reino Unido. Cada investidor será capaz de visitar o seu próprio centro de armazenagem, ver os seus nichos de armazenagem e experimentar, em primeira mão, as instalações disponíveis. Eles poderão fazer o que quiserem com os Storepods. Eles poderão alugá-los, usá-los por conta própria, vendê-los, deixá-los vazios e firmar os acordos de gestão que quiserem. Eles estarão realmente no controle do seu produto de investimento. Os investidores da Store First Limited já tinham a vantagem competitiva pelo fato de serem capazes de alugar seus Storepods a preços substancialmente inferiores aos dos concorrentes e até menores do que a média nacional, mas, quando se acrescenta o IVA, a vantagem da Store First torna-se clara. De acordo com o estudo, o aluguel médio nacional de 25 pés quadrados (2,3 m2) é de 526,50 por ano, ao passo que um investidor da Store First pode oferecer uma estrutura igual ou superior em relação aos seus concorrentes por 425,00 por ano, e isso ANTES dos concorrentes agregarem o IVA. Uma vez o IVA é adicionado a 20%, a média nacional baseada no exemplo acima sobe para 631,80 por ano, ao passo que o da Store First permanece em 425,00 por ano (caso o limite de IVA não seja ultrapassado). Isso torna o aluguel da Store First surpreendentemente mais barato, 32% menor do que a média nacional, dando ao investidor da Store First o que certamente pode ser uma vantagem de mercado imbatível sobre as empresas de armazenagem concorrentes. Mas o aluguel barato não é o único ponto de venda. O segundo é a grande opção de especificação que a Store First trouxe para suas instalações de armazenagem e continua a melhorar. A Store First oferece aos seus usuários de armazenagem regalias e benefícios que nunca se esperaria normalmente. Aqui estão incluídos: instalações de escritório, refeitório, salas de conferência e acesso Wi-Fi gratuito, bem como as facilidades que se pode esperar, como áreas de recepção, segurança/acesso 24 horas e suprimentos. A geração atual de prédios de armazenagem será ainda equipada com academias. A Store First está confiante de que esses fatores tornarão suas instalações a escolha natural para a armazenagem dos usuários finais e, por sua vez, vão proporcionar retornos de investimento saudáveis para os seus investidores. Store First Ltd 2013 Due Diligence 5
Nossos Our locais... Locations 11 11 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 Barnsley Barnsley x1 x1 2 Blackburn Blackburn x3 x3 3 Burnley Burnley x2 x2 4 Ellesmere Ellesmere Port x1 Port x1 5 Glasgow Glasgow x1 x1 6 Leeds x1leeds x1 7 Liverpool Liverpool x2 x2 8 Rochdale Rochdale x2 x2 9 Preston Preston x1 x1 10 Wakefield Wakefield x1 x1 5 5 18 18 17 17 Locais da Store Store First First sites com under op esta opção: 11 Aberdeen 11 Aberdeen 12 Bath 12 Bath13 Birmingham 13 Birmingham 14 Bristol 14 Bristol 15 Cardiff 15 Cardiff 16 Coventry 16 Coventry 17 Durham 17 Durham 18 Edinburgh 18 Edinburgh 19 Gloucester 19 Gloucester 20 Lancaster 20 Lancaster 21 Leicester 21 Leicester 22 London 22 London 23 Manchester 23 Manchester 24 Norwich 24 Norwich 25 Watford 25 Watford As of December 2012 A partir de dezembro de 2012 20 20 9 2 3 36 6 9 2 10 10 8 8 7 23 7 23 1 1 4 4 21 21 13 13 24 16 16 19 19 25 25 15 15 14 12 14 12 22 22
Mais análise de mercado A pesquisa anual informa o que grandes empresas de armazenagem pessoal têm descrito sobre aos seus investidores um setor em rápida expansão com grande confiança para o futuro. Penetração de mercado Penetração no mercado regional Estima-se que existam 815 lojas de armazenamento pessoal no Reino Unido, proporcionando um mercado de 29,6 milhões de pés quadrados (2,75 milhões de m²) de espaço para locação. A indústria do Reino Unido tem uma rotatividade de mais de 350mm PA, com cerca de 400 operadores diferentes, com mais de 2.000 funcionários. Do número total de instalações no Reino Unido, 320 são de propriedade de grandes operadores, 40% são controlados por empresas nacionais (10 ou mais lojas) e os restantes 60% são controlados por operadores menores. A Store First é uma das empresas nacionais com 15 centros e mais 10 em conclusão. Em abril de 2012, a Big Yellow anunciou que havia contratado um empréstimo de 100 milhões ao longo de 15 anos. Além disso, em maio de 2012, a Safestore anunciou o refinanciamento e o aumento de suas instalações para 400 milhões. O 14% refinanciamento global de 400 milhões da Safestores 28% substitui a dívida de 385 milhões que estava prestes a vencer em agosto de 2017, com vencimentos escalonados das novas instalações a partir de 2016 a 2024 e um custo total combinado da dívida de 5,5% ao ano. Isso demonstra o interesse dos investidores de longo prazo no setor e no 23% fluxo de caixa gerado pelo serviço. Por outro lado, a Store First está em posição privilegiada para confirmar que está 100% livre de qualquer dívida hipotecária. 35% Os Estados Unidos têm uma média de 22,5 lojas de armazenagem pessoal para cada um milhão de habitantes, o Reino Unido tem uma média de 13 lojas por milhão, os Países Baixos têm cerca de 11 lojas por milhão e a Dinamarca e a Suécia têm cerca de 7 lojas por milhão. Em comparação com os Estados Unidos, há ainda uma enorme quantidade de crescimento a ser visto em todo o Reino Unido e Europa. O crescimento do aluguel por toda a indústria no Reino Unido vem aumentando desde 2007. Isso mostra que o mercado não depende do mercado residencial devido ao fato de que as receitas continuam a aumentar, mas as vendas de residências caíram pela metade. Fatos e números Os clientes empresariais cresceram 3% em relação aos 36% do ano passado, chegando a 39%. Os clientes empresariais agora permanecem uma média de 61 semanas, em comparação com as 56 semanas de antes. Todos os operadores estão confiantes de que as receitas aumentarão dramaticamente no próximo ano. As instalações médias valem cerca de 40 mil por pé quadrado, as instalações maiores cerca de 60 mil, as instalações da Store First seriam classificadas como grandes instalações. Os níveis de ocupação parecem muito saudáveis em toda a indústria, e cresceram 2% em relação ao ano passado, de 68% para 70%. No norte, houve uma média de 4% de crescimento. Grande parte das receitas cresceu em toda a indústria em até 17%. Midlands e País de Gales Norte da Inglaterra e Escócia Londres Sul 14% 23% 28% 35% Informações fornecidas pela Pesquisa Anual da Self Storage Association de 2012 Store First Ltd 2013 Due Diligence 7
O modelo de negócios da Store First O modelo de negócios da Store First Limited garante que nos destacaremos na multidão; os nossos valores, a ética e o compromisso nos ajudaram a desenvolver o modelo de negócios como o de mais alto padrão disponível no setor. Store First faz a diferença Dedicados a continuar a fornecer o que há de melhor em infraestrutura e apoio, estamos rapidamente nos tornando uma empresa exemplar que é invejada pelos nossos concorrentes. A Store First possui centros abertos e em construção nos seguintes locais: Centurion Business Park, Blackburn x3 Empire Business Park, Burnley x2 Estuary Business Park, Liverpool x2 Crown Business Park, Rochdale x2 Ashroyd Business Park, Barnsley x1 Cheshire Oaks, Ellesmere Port x1 Millennium City Park, Preston x1 Linwood Road, Glasgow x1 Leeds x1 Locais da Store First em estudo: Aberdeen, Bath, Birmingham, Bristol, Cardiff, Coventry, Durham, Edinburgh, Gloucester, Lancaster, Leicester, London, Manchester, Norwich e Watford. A Store First tem seu foco onde os níveis de penetração de mercado sejam mais baixos e onde os níveis de crescimento são mais altos em termos de projeção. Cada instalação é construída para esta finalidade e oferecerá os seguintes tamanhos de Storepods: 25 pés quad. 35 pés quad. 50 pés quad. 75 pés quad. 100 pés quad. 125 pés quad. 150 pés quad. 175 pés quad. 200 pés quad. (Algumas pequenas quantidades de tamanhos variados são produzidas em diferentes locais da Store First, mas os tamanhos indicados acima são os mais populares.) Os locais estão em parques comerciais e de escritórios vibrantes e de fácil acesso a rodovias e a uma curta distância de carro dos grandes centros urbanos. Todos os locais têm visão máxima do grande fluxo de tráfego das autoestradas ou grandes estradas principais. Todos os centros estão localizados em áreas densamente povoadas. 8 Os locatários pagam um mês como depósito e um mês adiantado. O aluguel é coletado mensalmente por débito em conta ou pagamento por cartão. Store First Ltd 2013 Due Diligence Store First Liverpool Centre
Diferenciais da Store First Limited A oportunidade de investimento Há uma série de diferenciais no mercado aos usuários finais que distinguem a Store First de seus concorrentes. A Store First firmou uma parceria com a empresa de seguros Allianz para fornecer cobertura aos conteúdos dos locatários. As avaliações de risco são realizadas em conjunto com o serviço de bombeiros e autoridades locais. Os locatários têm a utilização do endereço de uma caixa postal, juntamente com salas de reuniões, espaço de escritório, acesso Wi-Fi gratuito e serviço de recepção e entrega de correspondência, gratuitamente. Cada local possui CCTV digital 24 horas e um sistema de alarme de alta tecnologia instalado. Portões elétricos codificados, cercas de segurança de perímetro, detectores de fumaça e alarmes de incêndio são instalados como padrão para proteger os pertences dos clientes. Todos os locais terão instalações de escritório, áreas de descontração, instalações de embalagem, aluguel de vans, serviço de retirada de pertences, empilhadeiras e áreas de recepção. A Store First oferece seu espaço de armazenagem pelo menos 32% mais barato do que a média nacional. Isso equivale a um serviço completo a um custo menor do que os concorrentes, o que atrai indivíduos e pequenas empresas. Comparações de preços Todos os itens abaixo são preços por semana do espaço de armazenagem na região Noroeste e valem a partir de dezembro de 2012: Os investidores compram uma locação de longo prazo (aprox. 250 anos dependendo do local) de um nicho de armazenagem, e então poderão entrar em um contrato de seis anos para sublocar seus Storepods para a Store First Limited. A Store First Management Limited, em seguida, vai sublocar os Storepods, sob licença, aos usuários finais. Os investidores receberão um desconto de 25% nas avaliações imobiliárias comerciais de RICS dos seus nichos de armazenagem pessoal. Resumo dos termos do contrato: A Store First paga aos investidores um retorno de aluguel fixo de 8% garantido pelos dois primeiros anos, sendo previsto um aumento para 10% nos anos 3 e 4 e 12% nos anos 5 e 6. Pontos de observação Os investidores podem optar por sair do aluguel e optar por uma taxa variável de retorno. Níveis de investimento Os níveis de investimento começam em 3.750 para 25 pés quadrados (2,3 m2). Sendo um investimento imobiliário comercial, a Store First foi aceita pelos principais provedores de SIPP e, em 2012, mais de 68 milhões em vendas já foram processadas. O investimento médio agora é de mais de 60 mil por cliente. Tamanho (pé quad.) Store First Lok n Store Big Yellow SafeStore P/W P/W P/W P/W 25 8,17 16,00 + IVA 19,80 + IVA 23,70 + IVA 35 12,00 19,00 + IVA 28,20 + IVA 28,80 + IVA 50 17,00 26,00 + IVA 39,30 + IVA 36,60 + IVA 75 25,00 34,00 + IVA 48,60 + IVA 47,40 + IVA 100 33,00 40,00 + IVA 57,90 + IVA 58,80 + IVA 125 41,00 50,00 + IVA 69,00 + IVA 69,00 + IVA 150 49,00 60,00 + IVA 72,00 + IVA 82,00 + IVA 200 66,00 80,00 + IVA 87,00 + IVA 102,00 + IVA Totais 760 251,17 325,00 + IVA 421,80 + IVA 448,30 + IVA A Store First Limited é mais eficaz em termos de custos em: 22% + IVA 40% + IVA 44% + IVA A taxa de aluguel média nacional de acordo com a Pesquisa Anual da Self Storage Association de 2012 é de 10,13 por 25 pés quadrados (2,3 m2) por semana ( 526,50 por ano). Esses números aumentam para 12,16 por semana e 631,80 por ano quando o IVA é adicionado. Observa-se, portanto, que os números da Store First de 8,17 por semana e 425 por ano mostram uma grande vantagem financeira em relação aos seus concorrentes. Store First Ltd 2013 Due Diligence 9
Retorno sobre o investimento Os exemplos a seguir são para fins de ilustração e são com base no investimento inicial mínimo de 3.750. Nosso valor típico de investimento agora é de mais de 60.000 por cliente. Receitas Investimento inicial 3.750 1º ano a 8% 300 2º ano a 8% 300 3º ano a 10% 385 4º ano a 10% 385 5º ano em diante a 12% 470 * Todos os valores são LÍQUIDOS dos custos Crescimento do capital Prevê-se que a renda por pé quadrado paga aos investidores pela Store First Management Limited vá crescer desde os valores brutos de aluguéis de cerca de 170 por pé quadrado nos anos 1 e 2, para 210 por pé quadrado nos anos 3 e 4, até 250 por pé quadrado nos anos 5 e 6. Com base no valor do capital sendo 8,8 vezes o rendimento de aluguel nos anos 3 e 4, o Storepod valerá 4.620 e, nos anos 5 e 6, valerá 5.500. Retorno de receitas Isso dá uma previsão de lucro LÍQUIDO de 2.310 em 6 anos, ou seja, 61%. A Store First Limited planeja ter todos os seus locais com 80% de ocupação no prazo de dois anos, dando-lhes receitas provenientes de três fluxos de renda: Taxas de serviço Taxas de gestão Vendas de outros produtos, como embalagens, luvas, fitas e caixas. As vendas desses produtos podem contribuir com até 25% do total da receita de um local de armazenagem. Isso dá à Store First uma grande margem de conforto para pagar aos proprietários dos Storepod seus aluguéis fixos, e o fato de o acordo entre a Store First Limited e os proprietários de Storepods prever atualizações de aluguéis sempre para maior é uma indicação de sua confiança em seu modelo de negócio. * Os anos 1 e 2 são fixos, os anos 3 em diante são previsões de rendimento e dependem da continuidade da locação, e o retorno pode variar. 10 Store First Ltd 2013 Due Diligence Store First Blackburn Centre
Vias de saída Segurança para o investidor Esse investimento tem uma saída flexível através das vendas do(s) Storepod(s). A Store First Limited ajudará a vender seu(s) Storepod(s). Existem dois mercados possíveis: Revenda para outro investidor A Storepod, com um histórico comprovado de aluguéis, será um investimento rentável para outros investidores que procuram obter renda. Revenda para proprietários ocupantes Os prédios são cobertos por uma apólice de seguro totalmente abrangente da Allianz seguros, uma filial do Lloyds de Londres. A propriedade é registrável em nome do investidor em uma única escritura no Registro de Imóveis do Reino Unido. Este é um investimento no Reino Unido coberto pelos regulamentos e pela legislação do Reino Unido. Os retornos de aluguel de 8% LÍQUIDOS dos custos são garantidos para os dois primeiros anos. Em um cenário mais pessimista, se a Store First ou a Store First Management encerrarem suas atividades, o investidor ainda seria o proprietário do(s) Storepod(s), um ativo valioso. Os direitos do investidor de acesso e utilização do Storepod ainda continuam. Muitos locatários que contratam os Storepods por um longo prazo gostarão da oportunidade de comprar em vez de alugar seus Storepods, pois isso vai reduzir suas despesas, assegurar um ativo em apreciação para o seu negócio e trazer benefícios fiscais. Recompra No 5º ano, os investidores podem pedir à Store First para recomprar os Storepods do investidor pelo preço original pago dentro nos cinco anos seguintes (aplicam-se condições). Se o investidor for um SIPP e o beneficiário do SIPP morre antes do final do 5º ano, então o SIPP pode pedir à Store First para recomprar o(s) Storepod(s). (Aplicam-se condições.) Atribuições e responsabilidades A Store First Management Limited é responsável pela: Reforma Manutenção constante e conservação Medidas para evitar qualquer roubo, vandalismo ou danos de natureza criminal Faturas de serviços públicos Seguros Celebrar contratos com usuários finais Assistência aos usuários finais Cobrança de aluguel e cobrança de dívidas em atraso Comercialização das instalações Os usuários não devem utilizar os Storepods para qualquer atividade ilegal. A Store First Management Limited é responsável por assegurar que medidas razoáveis sejam tomadas para evitar atividade ilegal. Os investidores são responsáveis pelas taxas comerciais; no entanto, no momento acredita-se que o valor da taxa dos Storepods está bem abaixo do limite em que se tornam passíveis de taxas comerciais. As reavaliações de taxas são realizadas a cada cinco anos e a última reavaliação entrou em vigor no dia 1º de abril de 2010. Mais informações podem ser encontradas em: www.businesslink.gov.uk Store First Ltd 2013 Due Diligence 11
Conformidade com o SIPP Sendo um investimento imobiliário comercial, a Store First está em conformidade com o SIPP e é aceita pelos principais provedores de SIPP. Investimento em SIPP A Secretaria de Receita e Política Alfandegária de Sua Majestade do Reino Unido declara certos tipos de investimento como adequados para inclusão em planos de pensões de auto investimento (SIPPs). Imóveis comerciais que não contêm o elemento residencial são adequados para investimento em SIPP. Os nichos de armazenagem são bens imóveis comerciais que não apresentam o elemento residencial. Em 2012, 68 milhões em termos de unidades de armazenagem já foram adquiridas da Store First Limited por SIPPs que operam de vários provedores diferentes de SIPP. Leis de Mercado de 2000 Às vezes, surge a questão: este é um investimento coletivo regulamentado? Isso é regido pelo Serviço Financeiro e as seções 235 da Lei afirmam que: (1) Nessa parte, "investimento coletivo" significa disposições no que diz respeito à propriedade de qualquer descrição, incluindo dinheiro, objetivo ou efeito que consiste em permitir que as pessoas que participam do regime (seja por se tornarem proprietários do bem ou de qualquer parte da mesma, ou de qualquer outra forma) participem ou recebam os lucros ou rendimentos decorrentes da aquisição, exploração, gestão ou venda da propriedade ou de montantes pagos a partir de tais lucros ou rendimentos. (2) O regime deve ser tal que as pessoas que estão participando ("participantes") não têm controle sobre a gestão diária da propriedade, independentemente de terem ou não o direito de serem consultados ou dar indicações. (3) O regime também deve ter uma ou ambas as seguintes características: (a) as contribuições dos participantes e os lucros ou rendimentos desses pagamentos devem ser feitos para os mesmos de forma agrupada; (b) a propriedade é gerenciada como um todo pelo ou em nome do operador do sistema. (4) Se o regime prever esse agrupamento, como mencionado na subseção 3a em relação a partes separadas da propriedade, o regime não deve ser considerado como algo que constitui um único investimento coletivo, a menos que os participantes tenham o direito de trocar seus direitos sobre uma parte pelos direitos sobre outra parte. (5) O Tesouro pode definir que os acordos não se configurem como investimento coletivo: (a) em determinadas circunstâncias; ou (b) se os acordos estiverem dentro de uma determinada categoria de contratos. O investimento de cada investidor existe independentemente dos investimentos de outros investidores. Não há interdependência imposta aos investidores. Cada um tem a sua própria Escritura do Imóvel. Não há agrupamento de investimentos dos investidores e não há imposição de uma estrutura global de gestão sobre os Storepods. A documentação da estrutura foi submetida à Assessoria Jurídica para obter um parecer quanto à questão de saber se se trata de um investimento coletivo não regulamentado. O advogado confirmou que a estrutura documentada não é nem faz parte de um programa como este. Custos ou deduções Os investidores pagam todos os custos a partir do aluguel que recebem. Encargos de unidades não locadas Quando o(s) Storepod(s) não é(são) locado(s), o proprietário é responsável por um pequeno aluguel de área com base no tamanho do nicho. O aluguel de área é pago anualmente. Encargos de unidades locadas Quando o investidor opta por empregar a Store First Management Limited como gestora, ele arca com mais 15% de taxa de gestão. Também é cobrada uma taxa de serviço de 1,95 por pé quadrado. Estes serão deduzidos do aluguel mensal dos pagamentos. Observa-se que, se os investidores encontram seus próprios locatários e oferecem seu(s) Storepod(s), os 15% de taxa de gestão não são cobrados. Todos os retornos que foram mencionados nos materiais de marketing são LÍQUIDOS desses encargos. 12 Store First Ltd 2013 Due Diligence
Tabela de custos e receitas Tipo de imóvel Tamanho Preço de Renda de Aluguel de Taxa de Taxa de Retorno líquido em pé quad. venda aluguel área gestão serviço de aluguel (Store First Ltd) (por Storepod) (por Storepod) ( 170 por pé quad.) (por ano) (15% ao ano) ( 19,5 por pé quad.) (8% nos anos 1 e 2) Storepod 25 3.750 425 12,50 63,75 48,75 300,00 Storepod 35 5.250 595 17,50 89,25 68,25 420,00 Storepod 50 7.500 850 25,00 127,50 97,50 600,00 Storepod 75 11.250 1.275 37,50 191,25 146,25 900,00 Storepod 100 15.000 1.700 50,00 255,00 195,00 1.200,00 Storepod 125 18.750 2.125 62,50 318,75 243,75 1.500,00 Storepod 150 22.500 2.550 75,00 382,50 292,50 1.800,00 Storepod 175 26.250 2.975 87,50 446,25 341,25 2.100,00 Storepod 200 30.000 3.400 100,00 510,00 390,00 2.400,00 Store First Ltd Tamanhos gerais Preço de venda Renda bruta Custo quando locado Custo quando locado Custo quando locado Rendimentos líquidos *(baseado nos anos 1 e 2 a 8%, os detalhes completos encontram-se na brochura de vendas) Store First Ltd 2013 Due Diligence 13
Processo de compra Capital dos investidores Um cliente que concluir um investimento em dinheiro paga um depósito de 10%. Investidores de SIPP Não é necessário depósito. Potenciais investidores vão receber todos os detalhes da compra e o formulário de reserva para contratação. Após a conclusão, será enviado um conjunto de contratos informando a confirmação da compra junto com números importantes de contato para consulta futura. Utilização dos fundos Os fundos do investidor são transferidos no final e são usados apenas para comprar o ativo. Eles não são usados para financiar outras atividades ou para quaisquer terceiros. Advogados O procurador da Store First Limited para os investidores é a Hetherington Partnership Solicitors. Eles concluíram muitas vendas de Storepods e, como estão familiarizados com o produto, são rápidos e eficientes. Sua taxa é de 400 + IVA + serviços e desembolsos por contrato (observe que vários Storepods podem ser comprados em um contrato, por isso representa um excelente valor). As taxas poderão ser maiores para investidores estrangeiros. Margaret Hetherington The Hetherington Partnership Solicitors 32 Market Street Hoylake Wirral Merseyside CH47 2AF Tel +44 (0)151 632 3411 14 Store First Ltd 2013 Due Diligence Store First Burnley Centre
Rescisão e saída antecipada A escritura Não existe um prazo fixo para o investimento. O investidor pode vender a qualquer momento. Todos os investidores podem pedir a Store First Limited para recomprar o(s) Storepod(s) depois de 5 anos. Se o investidor for um SIPP e o beneficiário do SIPP morre nos primeiros cinco anos, o SIPP pode pedir a Store First Limited para recomprar em caso de morte. A sublocação pela Store First Management Limited (se for realizada) é de seis anos, mas pode ser rescindida pelo investidor ou pela Store First Limited depois de dois anos ou após quatro anos. O investidor está livre para vender seu(s) Storepod(s) a um terceiro, mesmo que a locação de seis anos ainda esteja vigente. O comprador simplesmente assume o benefício do que ainda resta da locação. Considerações jurídicas, propriedade e regulamentos Após a conclusão, o investidor terá a propriedade do Storepod. O investidor terá um único título de propriedade em seu nome registrável no Registro de Imóveis. Os advogados da Store First vão concluir a compra e entrar em contato diretamente com o investidor ou com seu advogado. Vários Storepods podem ser adquiridos por meio de um título de propriedade no Registro de Imóveis para economizar nos custos de fechamento. O contrato O contrato é regido pelas leis do Reino Unido e é exequível nos tribunais da Inglaterra e do País de Gales. Ele vincula legalmente a Store First Limited para vender ao investidor o(s) Storepod(s) que ele está comprando por meio de uma locação de longo prazo. Ele documenta o direito do investidor à recompra pela Store First Limited para retomar a locação (como Store First Management Limited) se o investidor desejar. Cada investidor vai receber um documento que evidencia sua titularidade do(s) nicho(s) de armazenagem que estiver comprando. Em geral, será sob a forma de um contrato de aluguel de longo prazo de 250 anos (aprox.) registrável no Registro de Imóveis do Reino Unido. Este documento vai conter uma descrição completa do(s) nicho(s) de armazenagem e os direitos e responsabilidades do investidor. Se a Store First Limited entrar em liquidação após a venda para o investidor ter sido concluída, a propriedade do investidor sobre o(s) nicho(s) de armazenagem adquirido(s) permanece intacta. A Escritura permanece válida. O direito do investidor de acessar e usar o(s) nicho(s) de armazenagem continuaria válido. O investidor está livre para vender, hipotecar e alugar o(s) nicho(s) de armazenagem (ou utilizá-lo para seu próprio uso, sem prejuízo para a situação jurídica dos investidores) que julgue necessário. Caso o investidor tenha exigido da Store First Limited para retomar a locação, então o investidor pode vender com o benefício desta locação. A propriedade do(s) nicho(s) de armazenagem pode ser repassada para as gerações futuras, sujeitas a situação do investidor. O retorno de locação O investidor pode insistir para que a Store First Limited assuma um contrato de locação do(s) nicho(s) de armazenagem (através do Store First Management Limited). Isso garante um aluguel durante os dois primeiros anos a uma taxa de retorno de 8%. O contrato de locação dura seis anos. Tanto o Investidor quanto a Store First Limited podem rescindir essa locação no segundo e quarto aniversários. A opção de recompra O investidor pode pedir à Store First Limited para recomprar os nichos de armazenagem após cinco anos (sujeito a condições). Se a Store First Limited o fizer, ela pagará ao investidor o mesmo preço que o investidor pagou. A opção de revenda O investidor pode pedir à Store First Limited para vender seu nicho de armazenagem em seu nome a qualquer momento (sujeito a uma taxa de revenda de 5%). A Store First Limited comercializará o nicho de armazenagem no mínimo a 25% acima do preço de compra inicial para potenciais proprietário ocupantes, usuários de armazenagem empresarial e outros investidores. Muitas revendas de nichos de armazenagem já aconteceram a um mínimo de 25% de lucro bruto para o investidor. Gestão/locação O investidor é totalmente livre para escolher seu próprio gerente ou gerenciar o(s) Storepod(s) por conta própria. Store First Ltd 2013 Due Diligence 15
Estrutura de propriedade Store First Limited Investidor Store First Management Limited Possui a propriedade absoluta do local Compra o Storepod através de um contrato de locação de longo prazo (geralmente 250 anos) da Store First Limited Gerencia o Storepod do investidor em uma locação inicial de seis anos e o aluga para os usuários finais Isenção de responsabilidade Considerações fiscais A Store First não está autorizada a prestar assessoria em investimento/fiscal e você deve procurar assessoria financeira e jurídica independente sobre todas as informações incluídas neste documento antes de fazer qualquer decisão de investimento. Todas as previsões são baseadas no desempenho histórico e são meramente indicativas. O valor da sua propriedade pode subir ou cair. Não é fornecida nenhuma garantia quanto ao desempenho futuro em relação aos rendimentos de capitais ou ao crescimento, de forma expressa ou implícita, e nada, expresso ou implícito, deve ser tomado como previsão de desempenho futuro. Os ganhos de aluguel e de capital devem ser tratados da mesma maneira que qualquer outro investimento imobiliário comercial; no entanto, a situação fiscal de cada um é exclusiva e é recomendável que os investidores procurem seu próprio aconselhamento independente de peritos na área tributária. Esta não é uma oferta para participar de um esquema de investimento coletivo, tal como definido no Financial Service and Markets Act 2000 (seção 235) e, como tal, os compradores não têm acesso às proteções legais ou regulamentares, incluindo o Financial Ombudsman Service e o Financial Services Compensation Scheme. A Store First Limited não é regulamentada pela FSA e não está autorizada a dar conselhos para o público em geral sobre qualquer investimento regulamentado ou não regulamentado. Apesar de todo o cuidado tomado para se certificar de que a informação contida neste folheto seja precisa, a Store First Ltd. não pode aceitar responsabilidade por erros ou omissões. Você deve entrar em contato com seu próprio consultor profissional antes da decisão ou de se abster de qualquer ação com base no conteúdo deste folheto, que só servem como esboço geral para os assuntos do referido conteúdo. Todo o conteúdo é protegido por direitos autorais e continua sendo propriedade da Store First Limited, salvo acordo em contrário. Storepod é um produto patenteado da Store First Limited. Pagamentos aos investidores Os investidores receberão seus rendimentos de pagamentos de aluguel diretamente em sua conta bancária ou através do SIPP por débito direto. 16 Store First Ltd 2013 Due Diligence
Perguntas frequentes Qual é o meu plano de saída? Há diversas saídas possíveis. Uma grande vantagem dos Storepods é que não há restrições para a venda. Eles podem ser vendidos no mercado aberto. Sempre respeitando as regras do investidor do SIPP, uma saída é simplesmente a venda de alguns ou de todos os nichos de armazenagem. Este caminho pode ser percorrido de uma forma mais segura através do esquema de recompra da Store First Limited. Sendo proprietário do(s) Storepod(s) por um período de 5 anos, o investidor pode pedir à Store First Limited para recomprar pelo preço original de compra. Se o investidor é um SIPP e se o beneficiário do SIPP morre, o falecimento do beneficiário do SIPP também pode desencadear essa opção de recompra. Aplicam-se condições e os detalhes completos são definidos no Contrato de Recompra. Há um mercado real para venda de Storepods? A Store First Limited vem atuando em negociações há mais de 2 anos e já recomprou e revendeu diversos Storepods de forma voluntária. Eu sou obrigado a usar um gestor específico? Não. O investidor pode gerenciar por conta própria ou nomear os seus próprios gestores. Não há sanções financeiras ou taxas aplicáveis neste caso. E se o gerente/proprietário do local entra em falência? O que acontece com o(s) meu(s) nicho(s)? O potencial de insolvência do gerente ou proprietário do local não afeta o direito de propriedade do investidor no(s) seu(s) Storepod(s). Eles ainda têm acesso total para aluguel ou uso próprio sob as condições do contrato de locação. Eles ainda detém o aluguel e o(s) Storepod(s), um ativo valioso. Eu sou obrigado a alugar o(s) meu(s) Storepod(s)? Não, se o investidor é um SIPP, então aplicam-se as regras que afetam pessoas ligadas ao SIPP que utilizam os Storepods, e o provedor do SIPP determinará essas regras, mas, quanto às regras da Store First Limited, não há obrigação para o investidor em relação ao uso do(s) Storepod(s). Como eu sei que vou receber meus retornos prometidos? A Store First Limited reserva os dois primeiros anos de locação para cada Storepod vendido (supondo-se que o investidor pretenda tirar proveito do acordo de recompra). Quais testes foram feitos para provar que a previsão de retorno da Store First Limited pode ser considerada precisa? A beleza do modelo da Store First é a sua simplicidade. O retorno não depende de fatores externos (tais como o desempenho da empresa ou de terceiros), como seria o caso de investir em Bolsa de Valores. O retorno é simplesmente o aluguel. Store First Rochdale Centre Como eu sei que a Store First Limited possui seus locais livres de hipoteca? Isso pode ser verificado de forma bem simples pelo Registro de Imóveis. Cada local tem seu próprio número de escritura no Registro de Imóveis. Uma pesquisa no Registro de Imóveis mostrará que não há nenhuma hipoteca registrada contra o respectivo local. Store First Ltd 2013 Due Diligence 17
Detalhes da empresa: Store First Limited Group First House Mead Way Padiham Lancashire BB12 7NG United Kingdom Empresa No. 07463355 Investimento Telefone: +44 (0)1282 330 330 info@s1.co.uk www.s1.co.uk A Store First Limited tem a intenção de tornar a empresa uma das melhores do mercado de armazenagem pessoal do Reino Unido usando o mesmo projeto como muitas outras grandes empresas de armazenagem pessoal, mas com um modelo de negócios melhor e estratégia de marketing agressiva voltada para o lucro. A Store First oferece soluções de armazenagem flexíveis e acessíveis tanto para clientes domésticos quanto comerciais. Entre os exemplos de mercado-alvo estão empresas que passam por redimensionamento e expansão e que precisam de mais espaço, além de particulares que estão mudando casa e precisam de um armazenagem de curto prazo. Store First Management Limited Group First House Mead Way Padiham Lancashire BB12 7NG United Kingdom Empresa No. 07160642 Aluguel Telefone: 0800 84 99 777 A Store First Management Limited é o agente de locação e operador do local para os Storepods da Store First Limited. A Store First Management é a responsável pela comercialização e locação dos Storepods, assegurando que eles sejam mantidos e atendendo aos locatários. Store First Ltd 2013 Due Diligence 19