Informe Boletim Semestral da EZTEC Ano 3 - Número 4 Agosto/2011 Lucro líquido da EZTEC atinge R$ 157,1 milhões no primeiro semestre Pág. 3 Chateau Monet Diretoria de Planejamento é diferencial na Companhia Págs. 4 e 5 Comprometimento com a execução resulta em valorização das ações Pág. 6 A organização por trás da EZTEC Pág. 7
carta ao leitor No caminho certo É com a tranquilidade de que estamos no caminho correto que tenho a satisfação de apresentar a quarta edição do Informe EZTEC, publicação semestral destinada aos acionistas. O primeiro semestre de 2011 se encerra como um dos melhores de nossa história. Esse discurso recorrente nos dá a garantia de que nossos esforços vêm oferecendo o resultado esperado. Neste primeiro semestre, nos mantivemos como uma das companhias mais sólidas e rentáveis do mercado de incorporação e construção no Brasil. Nossa receita e nossas margens continuam em um patamar elevado, o que nos garantirá cumprir as metas, de lançamentos e lucratividade, prometidas aos nossos acionistas. Esses resultados refletem os esforços que temos realizado internamente na integração de todas as áreas da Companhia, desde a incorporação até o pós-venda, passando pelas áreas técnica, de planejamento, comercial, marketing, financeira e administrativa. Tudo com o único objetivo de manter os princípios básicos de nosso sucesso: produtos com qualidade, custos adequados, entrega no prazo, alto padrão de atendimento aos clientes e rentabilidade para o acionista. E a constante busca pela excelência tem sido reconhecida pelo mercado, onde fomos citados recentemente nos prêmios Top Imobiliário, do jornal O Estado de São Paulo, no especial as Melhores da Dinheiro, da revista IstoÉ Dinheiro, e em publicações especializadas, como na IR Magazine, onde a EZTEC foi reconhecida em quatro categorias pelo seu trabalho de Relação com Investidores. Nas próximas páginas você conhecerá os principais números do primeiro semestre de 2011, últimos lançamentos, além de entrevistas com duas áreas fundamentais para sustentabilidade da EZTEC: Planejamento e Administrativa. Aproveite! Sílvio Ernesto Zarzur, Diretor Presidente Para informações adicionais, favor entrar em contato com Relações de Investidores - EZTEC S.A. Cadastre-se em nosso site: www.eztec.com.br/ri E-mail: ri@eztec.com.br Telefone: (11) 5056-8328 Fotos da capa: cifrão e engenheiros/shutterstock Expediente Conselho Editorial: Sílvio Ernesto Zarzur, Flávio Ernesto Zarzur, A. Emílio C. Fugazza, Felipe Meira Dias EDIÇÃO, REVISÃO, PRODUÇÃO E ASSESSORIA DE IMPRENSA: A4 Comunicação Tel.: (11) 3897-4122 ARTE E DIAGRAMAÇÃO: Adriana Cassiano / Fabiana Sant Ana JORNALISTA RESPONSÁVEL: Simon Widman ENDEREÇO: Avenida República do Líbano, 1921 Ibirapuera - CEP 04501-003 São Paulo - SP Tel.: (11) 5056-8300 www.eztec.com.br TIRAGEM: 15.000 exemplares 2 Informe EZTEC
Capa Lucro Líquido atinge R$ 157,1 milhões no primeiro semestre com Margem Líquida de 43,4% Os resultados deste primeiro semestre destacam o contínuo crescimento operacional da Companhia, sustentado pela geração própria de caixa e pelo rígido controle de suas operações O contínuo crescimento operacional da EZTEC, sustentado pela geração própria de caixa e respaldado pelo rígido controle de suas operações, resultou em mais um forte resultado no primeiro semestre de 2011 (1S11). A Companhia, que se mantém como uma das empresas mais lucrativas do setor no Brasil, atingiu uma receita líquida de R$ 361,6 milhões, crescimento de 20,2% em relação ao mesmo período do ano passado. No período, as margens bruta e líquida, respectivamente, alcançaram 47,7% e 43,4%. Com isso, o lucro líquido no 1S11 superou o recorde anterior e atingiu R$ 157,1 milhões, crescimento de 52,8% em relação ao 1S10. Esse resultado equivale a um lucro de R$1,07/ação e a um retorno sobre patrimônio de 30,6%, o que coloca a EZTEC em uma posição de destaque entre as companhias do setor. Além disso, cabe ressaltar que 100% desse resultado vem do curso normal das operações da EZTEC, não existindo nenhuma influência de resultados nãorecorrentes, ressalta Flávio Ernesto Zarzur, Diretor Vice-Presidente da Companhia. E a manutenção desses patamares de resultado pode ser observado em nosso resultado a apropriar, atualmente em R$465 milhões, com uma margem bruta a apropriar da ordem de 50%, complementa o executivo. A solidez financeira está novamente presente no 1S11. Apesar do pagamento de R$57,9 milhões a título de dividendos em 31 de maio de 2011 (crescimento de 49,6% em relação ao ano anterior), a Companhia gerou caixa pelo 4 trimestre consecutivo, encerrando o período com R$306,6 milhões de disponibilidade de caixa e aplicações financeiras. Descontadas as dívidas, todas provenientes de financiamento de SFH (Sistema Financeiro da Habitação), a EZTEC soma um caixa líquido de R$ 256,1 milhões, além de possuir R$214,7 milhões em recebíveis de empreendimentos concluídos, remunerados a IGPM+12% ao ano e passíveis de securitização. A geração de caixa é resultado da conclusão de empreendimentos e os recursos gerados serão utilizados para financiar o crescimento das operações da EZTEC, lembra Flávio. No período, a EZTEC lançou oito empreendimentos, todos na Região Metropo- 436,6 160,0 35,3% 10,9% Receita Líquida (R$ MM) 2T10 2T11 1S10 1S11 56,4 34,3% 177,4 Desempenho financeiro 300,9 20,2% lucro Líquido (R$ MM) 75,8 42,7% 34,2% 102,8 52,8% 361,6 2T10 2T11 1S10 1S11 Margem Líquida 157,1 43,4% litana de São Paulo, totalizando R$ 669,9 milhões em VGV próprio lançado, o que corresponde a 60,9% do ponto médio do guidance de 2011. As vendas contratadas já atingiram R$ 473,4 milhões no período, crescimento de 10,9% em relação ao primeiro semestre de 2010. 42,1% 67,4 26,7% lucro bruto (R$ MM) 85,4 48,1% 42,9% 129,1 33,5% 172,4 2T10 2T11 1S10 1S11 49,9% Margem Bruta resultado a apropriar (R$ MM) 51,2% 344,4 359,7 Desempenho OPERACIONAL VGV Lançado acumulado % EZTEC (R$ MM) 505,8 887,1 35,3% 669,9 2008 2009 2010 1S11 52,0% 494,2 Marge a apropriar 464,6 3T10 4T10 1T11 2T11 47,7% 52,6% vendas contratadas acumuladas % EZTEC (R$ MM) 357,9 564,8 Evolução dividendos R$ 0,0731 2007 1.200,0 200,0 1.000,0 2011E Dividendos por ação (R$) CAGR 07-10 = 75,4% a.a. R$ 0,1264 R$ 0,2701 2008 2009 2010 748,0 473,4 2008 2009 2010 1S11 R$ 0,3945 Informe EZTEC 3
Entrevista Planejar é preciso A EZTEC é reconhecida pela sua qualidade na execução e pela entrega da obra no prazo, com rígido controle de custos. Uma área de Planejamento forte e integrada é uma das explicações para a diferenciação da Companhia diante do mercado. Carlos Eduardo Monteiro, Diretor de Planejamento. Informe EZTEC: Quais são as atribuições da Diretoria de Planejamento da EZTEC? Carlos E. Monteiro: Sob a minha responsabilidade estão as áreas de projeto executivo, orçamento, planejamento de obras e assistência técnica. E a vinculação e interação entre essas áreas é justamente um dos nossos diferenciais, ao garantir uma visão realista e factível do processo. Não fazemos projetos ou orçamentos mirabolantes. Os projetos estão sempre alinhados com o orçamento e a engenharia, para serem executados dentro de um cronograma racionalizado. Se estabelecermos um prazo muito curto, sabendo que não é possível executar, o engenheiro não acreditará, o coordenador não acreditará, a equipe técnica não acreditará e todos se desmo- tivarão. Mas se são colocadas metas reais, ciclos de serviços bem estruturados e amplamente discutidos, além da incorporação de um orçamento adequado e boas práticas de contratação de mão-de-obra e materiais, então é possível alcançar um bom resultado, com desvios mínimos de orçamento e com obras entregues no prazo. IE: E como funciona o planejamento das obras? CEM: A equipe é composta por um time de engenheiros e arquitetos, que são responsáveis por toda a preparação da estratégia de desenvolvimento e controle da obra, que inclui a elaboração do cronograma de atividades, ferramentas de controle de custo e agenda de contratações. E tudo é amplamente discutido com as equipes de engenharia, suprimentos e incorporação. Após o início das obras, visitamos mensal, ou até quinzenalmente, cada empreendimento, com o objetivo de analisar os desvios em relação ao programado e propor alternativas para recuperação. A identificação antecipada de desvios nos possibilita tomar medidas para efetivamente reverter a situação. Na EZTEC trabalhamos com dois objetivos específicos: cumprir da melhor forma o que prometemos ao nosso cliente no momento da venda e entregar o maior retorno possível aos nossos acionistas. IE: Com o crescimento do mercado imobiliário dos últimos anos, tem sido observado problemas na hora da contratação de mão-de-obra e compra de insumos? CEM: Hoje temos uma demanda muito grande de mão-de-obra e materiais. Mas a EZTEC está nesse mercado há mais de 30 anos e o conhece como poucos. Quando percebemos que iríamos enfrentar aumento de demanda de insumos, adiantamos todas as contratações. A área de planejamento, desde o cronograma inicial, já produz uma agenda de contratações com toda a mão-de-obra e material que serão necessários. Isso nos permite antecipar todas as aquisições e garantir os melhores fornecedores. Essas antecipações também têm nos garantido os melhores custos. Além disso, procuramos fidelizar fornecedores. Quem trabalha conosco tem contrato, muitas vezes, em obras que só vão começar dentro de um ano, assim podem planejar melhor sua produção e equipe. E eles também sabem que pagamos sempre em dia e, por isso, nos dão preferência na contratação. Esse planejamento e antecipação são decisivos para o sucesso do cumprimento do prazo e do custo das obras. Quinta do Horto UpHome Granja Julieta 4 Informe EZTEC
Premiatto Residence Club IE: E como é a relação da área de Planejamento com a Incorporação? CEM: A Incorporação é a locomotiva da Companhia. São eles que desenvolvem, lançam e definem os produtos. Mas nossa vantagem é que o presidente da Companhia, como a maior parte dos diretores, também são engenheiros e, portanto, sensíveis às facilidades e dificuldades de uma obra. IE: Como a EZTEC faz o controle de qualidade das obras e dos empreendimentos entregues? CEM: O controle de qualidade no decorrer da obra é terceirizado como forma de garantir a imparcialidade. Assim, um engenheiro de qualidade desloca-se até a obra e analisa se todos os serviços executados estão de acordo com os critérios desenvolvidos pela EZTEC. Depois obtemos um relatório periódico com foco em qualidade, gestão, segurança do trabalho e controle de insumos, pontuando cada um dos itens estabelecidos para que possamos corrigir o que estiver em desacordo com as melhores práticas. E os resultados são apresentados mensalmente em uma reunião entre os engenheiros de obra, como forma de permitir a discussão entre eles, servindo como base para uma troca de experiência e para que o processo como um todo evolua. IE: O INCC tem refletido a variação dos custos de obra? CEM: Se analisarmos o INCC no curto prazo, em um trimestre, podemos ter a impressão que o índice não acompanha o aumento de custos. No entanto, no ciclo de desenvolvimento de obra, entre 2 e 3 anos, há um equilíbrio fundamentado nas práticas de contratações e na sazonalidade de insumos e mão-de-obra. O resultado é que as obras da EZTEC têm sido finalizadas dentro do custo orçado, reajustado pelo INCC. IE: Sustentabilidade é um tema importante e não se pode construir hoje sem pensar neste. Como a EZTEC tem trabalhado nesse sentido? CEM: Estamos buscando o constante aperfeiçoamento de práticas sustentáveis em nossas obras. Estive recentemente nos Estados Unidos exatamente para compreender como eles lidam com essa questão, apesar de saber que algumas práticas adotadas pelos americanos não são totalmente aplicáveis a realidade brasileira. Procuramos minimizar o impacto das obras nas vizinhanças e mantemos um canal aberto com os moradores da região. Além disso, fazemos a gestão de todos os resíduos que a obra produz e o que não pode ser reutilizado é descartado corretamente, conforme legislação ambiental. Também há um cuidado especial para a descontaminação de solo, se for o caso, e desenvolvemos os projetos buscando preservar, ao máximo, as árvores do terreno. Implementamos soluções de obra ecologicamente corretas para economia de água, como torneiras e descargas inteligentes, além de disponibilizarmos ao condomínio a possibilidade de instalação do reuso de água para irrigação. No aquecimento de água, todos os empreendimentos da EZTEC são construídos com painéis solares. Finalmente, nos canteiros de obras, orientamos nossos operários para que o uso de água e luz ocorra de forma racionalizada. Gran Village Club Supéria Paraíso Informe EZTEC 5
Desempenho Comprometimento com a execução resulta em valorização das ações Bons resultados e percepção de uma companhia diferenciada tem garantido a valorização das ações da EZTEC mesmo em cenários de volatilidade da bolsa As incertezas que tomaram conta do mercado internacional nas últimas semanas tornaram os papéis da EZTEC um investimento ainda mais atrativo. A R$15,00/ação estamos sendo negociados a valor de liquidação, gerando margem líquida de 43% e com um dos menores índices de despesas do setor. Cabe ressaltar que a EZTEC tem um dos menores riscos operacionais comparado as demais companhias imobiliárias, principalmente por concentrar seus empreendimentos na Região Metropolitana de São Paulo, mercado mais líquido e dinâmico do país, além de possuir uma efetiva solidez financeira. Também contamos com uma administração experiente, que já vivenciou vários momentos econômicos distintos ao longo dos 32 anos de existência da Companhia, diz Emílio Fugazza, Diretor Financeiro e de Relação com Investidores. A rentabilidade da operação é outro fator importante, já que a EZTEC teve um Retorno sobre Patrimônio Líquido (ROE) anualizado de 30,6% no 1S11, o que representa mais de 2,5 vezes o retorno oferecido pelo CDI, além de ter reportado, nos últimos 12 meses, lucro líquido de R$298 milhões, resultando em um índice Preço/Lucro de 7,3 vezes, comparado a uma média setorial de 9,0 vezes. A sólida estrutura financeira da Companhia também é refletida pelo caixa líquido de R$256,1 milhões, além de R$214,7 milhões em recebíveis performados, rendendo 12% ao ano acrescido de IGP-M, recursos essenciais para aquisição de novos terrenos e negócios que sustentem o crescimento da operação. O banco de terrenos da EZTEC para novas obras fechou o 1S11 em R$4 bilhões em VGV próprio, concentrado, principalmente, na cidade de São Paulo e adquiridos de acordo com as premissas comerciais e econômicas que a EZTEC sempre adotou em seus projetos. Ou seja, o guidance, para 2011, de 40% de margem bruta mínima e 30% de margem líquida mínima, sempre direcionaram os Instituição Cobertura de analistas Analista David Lawant Enrico Trotta Felipe Miranda Daryl W. Brown Flávio Queiroz Fabiola Gama Marcello Milman Ricardo Justo Flávio Conde Paulo Esteves Henrique Kline Jae Ho Ko Wesley Pereira Bernabé Paulo Renelli Neto José Luiz Torres Jr. Ricardo T. Martins Mário R. Mariante investimentos da Companhia. Somado a esses fatores, a Companhia conta atualmente com 11 coberturas, em um preço alvo médio de R$22,32/ação entre Bancos de Investimento, de R$23,30/ ação entre Researchs Independentes e de R$19,40/ação entre Corretoras. Esta administração está comprometida em trabalhar por resultados superiores a media setorial, sem comprometer a solidez característica da Companhia finaliza Emílio. Última Revisão jun.11 mai.11 abr.11 jun.11 jun.11 fev.11 mai.11 dez.10 mai.11 set.10 Posição Outperform Outperform Preço-alvo Ação (R$) 26,30 24,60 24,00 23,00 22,00 20,60 20,50 20,20 20,00 20,00 17,50 6 Informe EZTEC
Entrevista A organização por trás da EZTEC O segredo está na gestão. Mauro Alberto, Diretor Administrativo Informe EZTEC: Conjuntamente ao crescimento do mercado imobiliário, veio o crescimento do número de reclamações por parte dos clientes com o serviço prestado pelas incorporadoras. Como a EZTEC se estruturou para ser uma das poucas companhias a conseguir manter elevado o grau de satisfação dos clientes? Mauro Alberto: Inicialmente toda a parte de atendimento a clientes era realizada pelo departamento de Contas a Receber, contudo, com o crescimento da Companhia, estruturamos o Serviço de Atendimento a Clientes EZTEC (SAC EZTEC), que recebe todas as demandas e as cataloga de acordo com o tipo de solicitação. Dado que a Companhia não possui obras em atraso e que conta com empreendimentos de elevada qualidade, identificamos que cerca de 90% das demandas relacionavam-se a itens simples como dúvidas em relação ao pagamento de parcelas, solicitação de segunda via de boletos, extrato financeiro e demonstrativos para IR. Por isso, estamos colocando online em setembro o Portal do Cliente, ambiente virtual seguro, totalmente desenvolvido pela nossa equipe de TI, onde o próprio cliente poderá emitir seu extrato ou a segunda via do seu boleto, além de poder acompanhar, em tempo real, como está o andamento dos protocolos de atendimento abertos conosco. Isso trará agilidade para o cliente e permitirá ao SAC se concentrar em outros tipos de demanda. IE: E no momento da aquisição do imóvel, como é feita a análise de crédito na EZTEC? MA: Nossa análise de crédito é rígida, dado que isso oferece uma segurança tanto para o cliente quanto para nós. Além de possuir uma renda adequada, minimamente pedimos que o cliente desembolse 30% do valor do imóvel ao longo da construção. Essa rigidez garante que, no momento da entrega das chaves, esse cliente tenha aprovação do banco para o financiamento, evitando que ele perca tempo e, assim, receba as chaves no prazo combinado. Para se ter uma ideia, praticamente 100% da nossa carteira é aceita pelos bancos. IE: Essa análise criteriosa influencia na baixa taxa de inadimplência da Companhia? MA: Sim, certamente. Além disso, analisamos mês a mês toda nossa carteira e somos pró-ativos com os inadimplentes, ficando em permanente contato com eles. Após 90 dias de atraso enviamos uma notificação, o que resolve 80% dos casos. Caso não haja acordo, preferimos retomar a unidade e revendê-la, a ficar postergando um problema. IE: A EZTEC também oferece linhas de financiamento aos clientes? E quais são os riscos dessa operação? MA: A EZTEC sempre ofereceu essa opção aos clientes, e ela só existe porque alguns efetivamente acham essa opção mais simples ou atrativa. Cabe lembrar que muitos destes financiamentos se assemelham a um empréstimo-ponte, onde o cliente está em dúvida a respeito de como deve proceder, e por qual prazo financiar, assim que recebe o imóvel e, desta forma, opta pelo financiamento da EZTEC. Esse modelo proporciona a aplicação dos recursos da Companhia a uma taxa de 12% ao ano adicionado de IGP-M e o risco é baixo, visto que esse cliente já pagou, minimamente, 30% do valor da unidade e que o imóvel, até a quitação, fica alienado fiduciariamente em nome da EZTEC. IE: Alguma vez a EZTEC teve que utilizar o mecanismo de alienação fiduciária? E em quanto tempo o imóvel volta para a Companhia? MA: Utilizamos este mecanismo sempre que necessário, no entanto, nos últimos 15 anos, foram poucas vezes pois, ao final, o cliente compreende que irá perder o imóvel e prefere a negociação. Na essência, em casos de inadimplência, é parte do nosso negócio retomar o imóvel e revendê-lo. Mas queremos o cliente feliz e vivendo no apartamento que ele comprou, assim, procuramos manter contato permanente e explicar as conseqüências do não pagamento das parcelas. Com o mecanismo da alienação fiduciária, temos conseguido retomar o imóvel, quando necessário, em até 18 meses. IE: A EZTEC é um das poucas companhias que utiliza o mecanismo de Patrimônio de Afetação. Como funciona esse regime? MA: O Patrimônio de Afetação é utilizado em todos os empreendimentos da EZTEC e garante que cada projeto é único, possuindo contas bancárias separadas da holding. Assim, todo o montante pago pelos clientes somente será utilizado para arcar com os custos de construção e de terreno, além de despesas comerciais e de incorporação, do próprio empreendimento. Além disso, os bancos, ao fazer o financiamento da obra, têm mais segurança por utilizarmos o patrimônio de afetação, nos oferecendo taxas mais competitivas. Isso ajuda também na negociação com os fornecedores: como temos dinheiro em caixa, conseguimos antecipar contratações e garantir melhores preços. Finalmente, não podemos esquecer do regime especial de tributação, com uma alíquota de imposto (PIS/COFINS/IR/CSLL) diferenciada, de 6% em relação à receita. IE: O que tem sido feito na área administrativa para suportar o crescimento da Companhia? MA: Em 2010 investimos em um novo escritório, que proporciona maior sinergia entre as equipes. Além disso, nossa estrutura de TI também tem recebido investimentos pesados, contando com equipamentos modernos e confiáveis. Na parte de softwares, dado que não existem muitos sistemas voltados especificamente para a construção civil, optamos por desenvolver internamente soluções personalizadas para atender todas as nossas necessidades. Exemplo disso foi software da área de vendas, o Sistema de Vendas EZTEC (SIVEZ), um CRM que registra desde informações sobre a chegada de um cliente no plantão, até a emissão do contrato de compra e venda. Com esse sistema, os corretores também conseguem acompanhar em tempo real como está a disponibilidade de unidades, bem como o preço e condição de pagamento, de todos os empreendimentos da EZTEC, permitindo que haja uma sinergia real entre os estandes de vendas. Informe EZTEC 7
empreendimentos Em seis meses, a EZTEC já totaliza R$ 669,9 milhões em VGV próprio lançado No primeiro semestre de 2011 os lançamentos da Companhia já correspondem a 60,9% do ponto médio do guidance de 2011. Conheça abaixo cada um desses empreendimentos: NeoCorporate Offices Endereço: Rua Enxovia, 472 Bairro: Berrini VGV: R$ 182,0 milhões % Vendido: 87% Up Home Jd. Prudência Endereço: Rua das Flechas, 501 Bairro: Jd. Prudência VGV: R$ 61,1 milhões % Vendido: 92% Trend Paulista Offices Endereço: Rua Vergueiro, 2.253 Bairro: Paraíso VGV: R$ 178,5 milhões % EZTEC: 50% % Vendido: 92% e Lindencorp Construção: Lindencorp Quality House Sacomã Endereço: Rua Virginópolis, 107 Bairro: Sacomã VGV: R$ 60,4 milhões % Vendido: 74% Royale Tresor Cidade: Santo André - SP Endereço: Av. Pereira Barreto, 100 Bairro: Vila Gilda VGV: R$ 132,2 milhões % EZTEC: 40% % Vendido: 53%, Lindencorp e Mbigucci Construção: Lindencorp Supéria Pinheiros Endereço: Rua Cardeal Arco Verde esq. Rua João Moura Bairro: Pinheiros VGV: R$ 67,0 milhões % Vendido: 42% Chateau Monet Endereço: Rua Mateus Garcia esq. Rua José Arnoni Bairro: Horto VGV: R$ 120,2 milhões % Vendido: 51% Still Vila Mascote Endereço: Rua Maratona, 219 Bairro: Vila Mascote VGV: R$ 74,3 milhões % EZTEC: 50% % Vendido: 28% e Patrimônio 8 Informe EZTEC