AVALIAÇÃO DE LOTES SUJEITOS A INFLUÊNCIA DE FAVELAS E RESTRIÇÕES AMBIENTAIS NAS AÇÕES DE DESAPROPRIAÇÃO Vera Regina Nogueira de Sá Engenheira Civil
INFLUÊNCIAS MAIS RELEVANTES A SEREM CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO DE LOTES :
FAVELA
FAVELA DO RADAR 300 domicílios 10.000 m²
FAVELA INDIO PERI 350 domicílios 21.000 m²
FAVELA JD. PANORAMA 600 domicílios 30.000 m²
PARAISÓPOLIS 17.000 domicílios 788.000 m²
PARAISÓPOLIS Loteamento de 1921 com 2.200 lotes Áreas públicas: ruas implantadas ou não
PARAISÓPOLIS
MAPA DE DESAPROPRIAÇÕES COMPLEXO PARAISÓPOLIS CONDOMÍNIOS 800 UH EQUIPAMENTOS DE EDUCAÇÃO EQUIPAMENTOS DE SAÚDE EQUIPAMENTOS ESPORTIVOS AVENIDA PERIMETRAL VIADUTO PAVILHÃO SOCIAL CENTRAL DE TRIAGEM/ ECOPONTO CANALIZAÇÃO DE CÓRREGOS CONTENÇÃO DE ÁREAS DE RISCO
PARAISÓPOLIS
5.9. FAVELA
5.9. FAVELA FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS
Rua Manguari Av. Morvan Dias de Figueiredo Ponte do Tatuapé
CONTRIBUINTE 063.077.1042-1 Área = 50.000 m² Valor IPTU = R$ 18 mi
700 domicílios 50.000 m²
FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL AVALIANDO É O PRÓPRIO
FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL AVALIANDO É LIMÍTROFE À FAVELA
FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL AVALIANDO ESTÁ LOCALIZADO ATÉ 200 M DA FAVELA
FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL AVALIANDO ESTÁ LOCALIZADO ATÉ 200 M DA FAVELA Fator = [(0,3333/200) x D] + 0,6667 Fator = 1,00 Fator = 0,6667 Fator = 0,7717 Distância da favela (m) 0 (vizinho) 63 m 200 m
FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL
FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS AVALIANDO ESTÁ INSERIDO NA FAVELA
FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS AVALIANDO É LIMÍTROFE À FAVELA
FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS AVALIANDO ESTÁ LOCALIZADO ATÉ 200 M DA FAVELA
FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS AVALIANDO ESTÁ LOCALIZADO ATÉ 200 M DA FAVELA Fator = [(0,6667/200) x D] + 0,3333 Fator = 0,8867 Fator = 1,00 Fator = 0,3333 Distância da favela (m) 0 (vizinho) 166 m 200 m
FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS
RESTRIÇÕES AMBIENTAIS
Novo Código Florestal Lei nº 12.651/25.05.12
< 10 m
1ª SITUAÇÃO: DESAPROPRIAÇÃO TOTAL EM ZONA ZCOR-1 APP ATINGE 18 M Ag = área com restrição ambiental At 2 = área do lote, desconsiderando-se a área com restrição ambiental Ag = 180,00 m² At 2 = 120,00 m²
Potencial construtivo sem restrição 180,00 m² P 1 P 2 Potencial construtivo sem restrição 120,00 m² Ag = 180,00 m² At 2 = 120,00 m² P 1 = 180,00 m² P 2 =?
Potencial construtivo sem restrição 180,00 m² Zona ZCOR-1: Gabarito = 10,00 m e Recuo = 5,00 m P 1 Projeção da área edificável = 70,00 m² Gabarito = 10,00 m => 3 pavimentos (Zoneamento) P 2 =? Área máxima edificável = 3 x 70,00 m² = 210,00 m² 5,00 m 70,00 m² Potencial construtivo sem restrição 120,00 m² Área construída que pode ser absorvida na parcela sem restrição: P 2 = 210,00 m² - 120,00 m² Ag = 180,00 m² At 2 = 120,00 m² P 1 = 180,00 m² P 2 = 90,00 m² P 2 = 90,00 m²
P 2 = 90,00 m² (potencial construtivo útil referente à Ag, que pode ser transferido para o lote P 1 = 180,00 m² (potencial construtivo útil da Ag, sem restrição ambiental) 0,80 (P 2 / P 1 ) = 0,80 x (90,00/180,00) = 0,80 x 0,50 = 0,40 > 0,10 Aeq = At 2 + [0,80 x (P 2 / P 1 ) x Ag] Aeq = 120,00 +[ 0,80 x (90/180) x 180,00) ] Aeq = 192,00 m²
Potencial construtivo sem restrição 180,00 m² Área terreno = 300,00 m² P 1 = 180,00 P 2 = 90,00 Aeq = 192,00 m² Vt = At x Vu x Cf x Fp x... Potencial construtivo sem restrição 120,00 m² Vt = Aeq x Vu x Cf x Fp x... Área máxima edificável, respeitando o Zoneamento 210,00 m²
2ª SITUAÇÃO: DESAPROPRIAÇÃO TOTAL EM ZONA ZCOR-1 APP ATINGE 22 M Ag = área com restrição ambiental At 2 = área do lote, desconsiderando-se a área com restrição ambiental Ag = 220,00 m² At 2 = 80,00 m²
Potencial construtivo sem restrição 220,00 m² P 1 P 2 Potencial construtivo sem restrição 80,00 m² Ag = 220,00 m² At 2 = 80,00 m² P 1 = 220,00 m² P 2 =?
Potencial construtivo sem restrição 220,00 m² P 1 Zona ZCOR-1: Gabarito = 10,00 m e Recuo = 5,00 m Projeção da área edificável = 30,00 m² Gabarito = 10,00 m => 3 pavimentos (Zoneamento) P 2 =? Área máxima edificável = 3 x 30,00 m² = 90,00 m² Potencial construtivo sem restrição 80,00 m² Área construída que pode ser absorvida na parcela sem restrição: P 2 = 90,00 m² - 80,00 m² Ag = 220,00 m² At 2 = 80,00 m² P 1 = 220,00 m² P 2 = 10,00 m² P 2 = 10,00 m²
P 2 = 10,00 m² (potencial construtivo útil referente à Ag, que pode ser transferido para o lote) P 1 = 220,00 m² (potencial construtivo útil da Ag, sem restrição ambiental) 0,80 (P 2 / P 1 ) = 0,80 x (10,00/220,00) = 0,80 x 0,05 = 0,04 < 0,10 Aeq = At 2 + (0,10 x Ag) Aeq = 80,00 + (0,10 x 220,00) Aeq = 102,00 m²
Potencial construtivo sem restrição 220,00 m² Área terreno = 300,00 m² Aeq = 102,00 m² P 1 = 220,00 P 2 = 10,00 Vt = At x Vu x Cf x Fp x... Vt = Aeq x Vu x Cf x Fp x... Potencial construtivo sem restrição 80,00 m² Área máxima edificável, respeitando o Zoneamento 90,00 m²
INFLUÊNCIA DE FAVELAS E RESTRIÇÕES AMBIENTAIS NA AVALIAÇÃO DE LOTES URBANOS EM AÇÕES DE DESAPROPRIAÇÃO DA CIDADE DE SÃO PAULO
AGRADECIMENTOS AO CORPO TÉCNICO DO DEPARTAMENTO DE DESAPROPRIAÇÕES E DA SECRETARIA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO DA PREFEITURA DE SÃO PAULO
MUITO OBRIGADA!