fls. 15 EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DO FORO DE GUARULHOS - SP Nº de folhas: 33 (trinta e três) Tipo de Petição: Laudo Judicial Processo nº: 1015246-07.2015.8.26.0224/01 Lucas Regis Avancine, Engenheiro Civil, Perito Judicial, nomeado e compromissado nos autos da Ação de Cumprimento de Sentença (Alienação Judicial), requerida por Sônia Mendonça em face de Valdir Araújo, vem respeitosamente à presença de V. Exa., apresentar suas conclusões, consubstanciadas no seguinte L A U D O 1
fls. 16 ÍNDICE 1-) Considerações Preliminares... 3 2-) Andamento Processual... 3 3-) Objetivo da Perícia... 3 4-) Vistoria... 4 4.1-) Localização... 4 4.2-) Descrição e Características do local... 5 4.3-) Dados do imóvel junto à Prefeitura... 7 4.4 -) Dados do imóvel junto ao Registro de Imóveis... 11 4.5-) Dados do bem avaliando, conforme constatado no local... 12 5-) Avaliação... 20 5.1-) Metodologia utilizada... 20 5.2-) Avaliação das benfeitorias... 24 5.3-) Avaliação do terreno... 25 5.4-) Resumo das avaliações... 31 6-) Conclusão... 32 7-) Encerramento... 33 2
fls. 17 1-) Considerações Preliminares Cumprimento de Sentença referente a sentença condenatória, transitada em julgado em 07/12/2.016, junto às fls. 78/79 dos autos do Processo 1015246-07.2015.8.26.0224, onde a autora requer: - encaminhamento dos autos à conclusão para designação de perito que realizará a avaliação do bem; - execução da verba sucumbencial nos próprios autos; - intimação do executado, para que efetue o pagamento da quantia, caso não ocorra o pagamento requer seja realizada a penhora on-line, sem exclusão de outros bens para que bastem para suprir a execução. 2-) Andamento Processual Fls. 1/2: Autora apresenta requerimento de cumprimento de sentença. Fls. 3: Despacho do juízo com nomeação. 3-) Objetivo da Perícia Avaliação do imóvel localizado na Rua Serra Azul, nº 333 (atual), Vila Carmela I, Guarulhos SP, parte do imóvel da Matrícula 31.781 do 1º Registro de Imóveis de Guarulhos. 3
fls. 18 4-) Vistoria (realizada em 13/09/2.017) 4.1-) Localização Localização do imóvel avaliando. Fonte: Google Maps. Imagem aérea do imóvel avaliando datada de 05/07/06. Fonte: Google Earth Pro. 4
fls. 19 4.2-) Descrição e Características do local Rua Serra Azul e a localização do imóvel avaliando. Frente do imóvel avaliando (entre as setas) na Rua Serra Azul, nº 333 (atual). 5
fls. 20 Identificação da numeração do imóvel. - Melhoramentos Públicos: O local possui todos os equipamentos de infraestrutura urbana, como: rua asfaltada, luz, água, telefone, esgoto, drenagem pluvial, guias, iluminação pública, etc. Na Estrada do Morro Grande, Avenida Carmela Thomeu e Avenida Serra da Mantiqueira existem diversas linhas de ônibus que interligam com outros bairros. A destinação na região do imóvel é caracterizada predominantemente por residências padrão econômico e comércio local. 6
fls. 21 4.3-) Dados do imóvel junto à Prefeitura Detalhe da numeração atual (nº 333) e antiga (nº 114) do imóvel avaliando. Fonte: site Guarugeo. Inscrição Cadastral do imóvel avaliando sob o nº 073.03.48.0189.00.000 (setas amarelas). Fonte: site Guarugeo. 7
fls. 22 Inscrição Cadastral do imóvel: 073.03.48.0189.00.000 (área maior) Proprietário: Adm. de Bens e Ind. Guarulhos SA Compromissário: Reginaldo Gonçalves de Oliveira Localização: Rua Serra Azul, nº 337, antigo nº 114, Lote 14 da quadra 07. Bairro/Loteamento: Vila Carmela 1 Área do terreno: 250,00 m² (área maior) Área construída: 158,70 m² Utilização: Residencial 8
fls. 23 De acordo com consulta realizada no site da Prefeitura Municipal de Guarulhos, o imóvel possui a seguinte situação: Zoneamento: ZM-C Zona de Uso Misto C Bairro: Bonsucesso Trecho da Lei 6.253/07 9
10 fls. 24
fls. 25 Índice Fiscal do imóvel avaliando Parte do Anexo I da Lei 7.087/12 e Índice Fiscal do imóvel avaliando sendo 166,4144. 4.4 -) Dados do imóvel junto ao Registro de Imóveis Um terreno consistente no lote 14, da quadra 07, situado no loteamento denominado VILA CARMELA-1, no Bairro Bonsucesso, perímetro urbano, que assim se descreve: mede 10,00m de frente para a Rua Hum por 25,00m, da frente aos fundos, de ambos os lados, tendo nos fundos, a largura de 10,00m, perfazendo uma área de 250,00m2, confrontando do lado direito de quem da Rua olha para o terreno, com o lote 13, do lado esquerdo, com o lote 15 e nos fundos com o lote 09., conforme Matrícula 31.781 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos (fls. 33 dos autos). 11
fls. 26 4.5-) Dados do bem avaliando, conforme constatado no local CROQUI DAS BENFEITORIAS A) Pavimento Térreo (área hachurada em azul) = 102,85m² B) Pavimento Inferior (área hachurada em vermelho) = 44,61m² Total de área construída = 147,46 m² 12
fls. 27 Fachada lateral esquerda do imóvel com algumas paredes rebocadas Fachada do fundo do imóvel com algumas paredes rebocadas. 13
fls. 28 Pavimento Térreo (102,85 m²) Garagem com piso cimentado, paredes sem revestimento, portão de ferro e coberta com laje e telha de fibrocimento. Dormitório com piso cerâmico, paredes revestidas com pintura látex e caixilhos de aço. Detalhe da umidade na laje e paredes (setas). 14
fls. 29 Banheiro com piso cerâmico, paredes revestidas com azulejo até o teto e caixilhos de alumínio anodizado natural. Detalhe da umidade na laje (setas). Sala com pico cerâmico, paredes revestidas com pintura látex e caixilhos de alumínio anodizado natural, coberta com laje e telha de fibrocimento. Detalhe da umidade na laje e parede (setas). 15
fls. 30 Cozinha e Dormitório com piso cerâmico, paredes rebocadas, caixilho de alumínio anodizado natural, coberta com forro de PVC e telha de fibrocimento. Banheiro com piso cerâmico, paredes revestidas com azulejo até o teto e caixilhos de alumínio anodizado natural. 16
fls. 31 Pavimento Inferior (44,61 m²) Dormitório com piso cerâmico, paredes revestidas com pintura látex, caixilhos de aço e apresentando alguns pontos de umidade nas paredes e laje (setas). Cozinha com piso cerâmico, paredes revestidas com pintura látex, caixilhos de aço e apresentando alguns pontos de umidade nas paredes e laje (setas). 17
fls. 32 Dormitório com piso cerâmico, paredes revestidas com pintura látex e caixilho de aço. Banheiro com piso cerâmico, algumas paredes revestidas com azulejo e pintura látex, caixilhos de aço e apresentando alguns pontos de mofo na laje. 18
fls. 33 Lavanderia com piso de caco cerâmico, paredes revestidas com pintura látex e apresentando alguns pontos de umidade (setas). 19
fls. 34 5-) Avaliação 5.1-) Metodologia utilizada O presente laudo foi elaborado em conformidade à Norma Brasileira NBR-14.653-2 : 2011 Avaliação de Imóveis Urbanos, que é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos, e visa a complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP, e do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - SP. Será utilizado o Método Evolutivo, onde se identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes do mesmo, onde o valor do imóvel avaliado será a soma: - Valor do terreno - Valor da construção existente no terreno Avaliação das benfeitorias O método utilizado para as edificações será o Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), que é atualizado mês a mês através do índice R8N (pesquisa de mercado do SINDUSCON), onde: Valor da Construção = Área x Padrão Construtivo x Estado de Conservação x R8N 20
fls. 35 Considerações: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE, manual este apresentado ao engenheiro de avaliações para atender à necessidade de critérios e procedimentos utilizados para a avaliação de benfeitorias urbanas em condições rotineiras de mercado. O seu conteúdo compreende aspectos qualitativos que permitem o enquadramento de padrões construtivos dentre diversas tipologias, além de recomendações quanto ao critério de depreciação. Esta publicação é o resultado de amplo estudo do mercado imobiliário, que contou com a participação de diversos profissionais, sendo reajustado mês a mês pelo índice do SINDUSCON. O imóvel avaliando foi classificado como Padrão Econômico, limite médio, sendo adotado o coeficiente 0,672. Última publicação de R8N (setembro de 2017) = 1.322,57 Avaliação do terreno O método mais recomendado para avaliação de terrenos, conforme orientação do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo) é o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que leva em conta terrenos semelhantes existentes no mercado, e fazendo a homogeneização, conforme suas características. Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisaram-se junto às diversas fontes, os valores ofertados para venda de imóveis residenciais na mesma região geoeconômica e padrões construtivos semelhantes. Para o desenvolvimento do cálculo do valor unitário, 21
fls. 36 foram obtidos 06 (seis) elementos comparativos e fizeram-se os cálculos, obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança, compreendidos no intervalo de mais ou menos 30% (trinta por cento) em torno da média. Para a perfeita aplicação deste método, as características básicas em que deve haver semelhança, basicamente, estão relacionadas com os seguintes aspectos: tipo do imóvel, padrão construtivo, idade, data da oferta, entre outros. Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada. Para a aplicação do Método Comparativo, será adotado o processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir delas, se ajustam os valores comparativos para adequá-los às condições do imóvel avaliando. Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização, obedecendo aos seguintes fatores: A) OFERTA: Dedução de 15% (quinze por cento) no preço das ofertas, para cobrir risco de eventual super estimativa dos preços (elasticidade dos negócios). No caso de imóveis já comercializado não haverá o referido desconto. B) ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos elementos, pois foram coletados em data contemporânea à do presente laudo. C) TRANSPOSIÇÃO: Transporte dos elementos comparativos para a avaliação será feito através da Planta Genérica de Valores de Guarulhos (Lei 7.087/12). 22
fls. 37 D) ÁREA: Corrige as diferenças entre as áreas da amostra e do avaliando, utilizando a seguinte fórmula: - Quando as diferenças entre as áreas < 30% : Fa = (avaliando / amostra) 0,25 - Quando as diferenças entre as áreas > 30% : Fa = (avaliando / amostra) 0,125 23
fls. 38 5.2-) Avaliação das benfeitorias Observação: o valor dos muros divisórios, entrada de energia, entrada de água, etc, já se encontram no valor acima. 24
fls. 39 5.3-) Avaliação do terreno Localização dos Elementos Comparativos em Relação ao Avaliando Fonte: Google Earth: 25
fls. 40 Dados das amostras 26
fls. 41 Valor das construções das amostras 27
fls. 42 Homogeneização 28
fls. 43 Saneamento das amostras Todos os elementos se encontram dentro dos limites prescritos na homogeneização (6 elementos), não ficando nenhuma amostra fora do intervalo dos limites inferior e superior, portanto, o valor unitário (R$/m²) de terreno para o imóvel avaliando será de R$ 1.230,54/m² para outubro de 2.017. 29
fls. 44 A avaliação atingiu grau de fundamentação III, conforme análise da variação dos fatores, e grau de precisão III, conforme resumo abaixo. 30
fls. 45 5.4-) Resumo das avaliações VALOR DO TERRENO...R$ 153.817,62 VALOR DAS BENFEITORIAS...R$ 79.951,15 TOTAL...R$ 233.768,77 Arredondando temos, R$ 234.000,00 (duzentos e trinta e quatro mil reais - data base outubro de 2.017) 31
fls. 46 6-) Conclusão Avaliação do bem penhorado, Rua Serra Azul, nº 333 (atual), Vila Carmela, Guarulhos SP, parte do imóvel da Matrícula 31.781 do 1º Registro de Imóveis de Guarulhos, assim descrito: Um terreno consistente no lote 14, da quadra 07, situado no loteamento denominado VILA CARMELA-1, no Bairro Bonsucesso, perímetro urbano, que assim se descreve: mede 10,00m de frente para a Rua Hum por 25,00m, da frente aos fundos, de ambos os lados, tendo nos fundos, a largura de 10,00m, perfazendo uma área de 250,00m2, confrontando do lado direito de quem da Rua olha para o terreno, com o lote 13, do lado esquerdo, com o lote 15 e nos fundos com o lote 09., conforme Matrícula 31.781 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos (fls. 33 dos autos). Avaliação do imóvel localizado na Rua Serra Azul, nº 333 (atual), Vila Carmela, Guarulhos SP, sendo parte da Matrícula 31.781 do 1º R.I. de Guarulhos: R$ 234.000,00 (duzentos e trinta e quatro mil reais - data base outubro de 2.017) 32
fls. 47 7-) Encerramento Nada mais a relatar, este signatário dá por encerrado o seu trabalho, que vem com 33 (trinta e três) folhas digitadas, datada e assinada. São Paulo, 03 de outubro de 2.017. Lucas Regis Avancine Engenheiro Civil CREA/SP 5063665620 Membro Titular do IBAPE / SP Nº 1.797 Perito Judicial 33