JUSTIFICAÇÃO DE VALOR ENQUADRAMENTO Para apurar o valor da parcela de terreno situada no Quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de Outubro foi efetuada sistemática monitorização do mercado imobiliário ao longo do último ano, aqui se incluindo algumas prospeções na envolvente para os diferentes segmentos e 5 (cinco) avaliações imobiliárias solicitadas a entidades externas independentes devidamente certificadas, sempre de acordo com o estudo e informação urbanística emitida pelo Departamento do Planeamento Urbanístico. As 5 (cinco) avaliações externas foram realizadas em março de 2015, apresentando-se o prédio como uma parcela única de terreno para desenvolvimento de um empreendimento imobiliário, para diversos usos, na ótica do melhor projeto global para o investidor e para a cidade, melhor uso e máxima edificabilidade, procurando-se determinar o seu valor de mercado no estado atual e o seu valor de venda imediata. Assumiram-se como parâmetros fundamentais no plano urbanístico os constantes da ficha que acompanha a proposta como Anexo, aqui se destacando uma superfície de construção acima do solo de 143.712 m2, com os particulares obrigados a pagarem taxas administrativas e TRIU de acordo com os normativos em vigor, mas já não ao pagamento de compensações, cujo montante é refletido no valor do terreno. Não pode realizar-se comparação direta entre os valores das observações com os das avaliações solicitadas por não corresponderem à mesma base de custos (valor da TRIU). As prospeções de mercado conduziram aos seguintes resultados: 1
Habitação Av. 5 de Outubro T1 Edifício Novo de 2010 em frente ao terreno da antiga feira Av. 5 de Outubro T3 Edifício Novo de área bruta valor venda preço m² valor de mercado 367.388 3.788 97 valor terreno 110.216 1.136 valor de mercado 650.000 4.333 150 valor terreno 195.000 1.300 2013. Junto ao Campo Pequeno. Av. 5 de Outubro T1 Edifício Novo de valor de mercado 2014. junto ao terreno da antiga feira 72 280.000 3.889 popular valor terreno 84.000 1.167 Jardins de São Lourenço valor de mercado 883.920 4.906 184 2 lugares de parqueamento e arrecadação valor terreno 265.176 1.441 Jardins de São Lourenço valor de mercado 1.400.000 4.967 286 2 lugares de parqueamento e arrecadação valor terreno 420.000 1.469 valor de mercado valor terreno (habitação) preço médio m² 1.303 4.377 30% Lojas área bruta valor venda preço m² Loja Entrecampos, junto ao Hotel NH valor de mercado 1.600.000 2.667 600 Campo Grande valor terreno 480.000 800 Loja Av. República junto à estação de valor de mercado 430.000 2.319 185 Entrecampos valor terreno 129.000 697 valor de mercado 1.713.000 4.937 Campo Pequeno 347 valor terreno 513.900 1.481 valor de mercado 785.000 4.906 Focus LX ( Antº Augusto Aguiar) 160 valor terreno 235.500 1.472 valor de mercado 745.000 4.967 Focus LX ( Antº Augusto Aguiar) 150 valor terreno 223.500 1.490 valor de mercado 180.000 5.625 Av. António Augusto Aguiar 32 valor terreno 54.000 1.688 valor de mercado valor terreno (loja) preço médio m² 1.271 4.237 30% 2
OS RESULTADOS Os resultados das avaliações imobiliárias foram os seguintes: Valor de Avaliação Valor de venda imediata 160.000.000 129.600.000 145.300.000 117.405.000 103.976.168 105.254.141 116.640.000 108.330.000 93.941.641 78.800.000 724 654 732 548 817 754 1.113 1.011 902 812 PRIMEYIELD COLLIERS UON GAREN ENGIVALOR Análise estatística Média dos Valores de Mercado 123.247.062 Média dos Valores Unitários de Mercado 858 Média dos Valores de Venda Imediata 108.602.328 Média dos Valores Unitários de Venda Imediata 756 Valor Mais Elevado 160.000.000 Valor Mais Reduzido 103.976.168 Desvio Padrão 23.023.795 Refira-se que o valor médio das compensações incorporado nos cálculos do valor de alienação do terreno (superfície de pavimento acima do solo de 143.712 m²) é de cerca de 150 /m² (por unidade de superfície acima do solo), totalizando 21.556.800. Por outro lado, a estimativa de TRIU para a superfície de pavimento acima da cota da soleira de 143.712m² é de cerca de 57 /m², totalizando 8.191.584, devendo ser paga pelo adquirente no âmbito da execução da operação urbanística. 3
ANÁLISE DOS RESULTADOS APRESENTADOS As entidades externas procederam à avaliação com base no método dos Discounted Cash- Flows / Método do Valor Residual. Com suporte neste método foram elaborados cálculos com as projeções das receitas provenientes das vendas, arrendamentos ou exploração dos edifícios concluídos, os custos diretos de construção e os custos indiretos referentes aos encargos com projetos, taxas, gestão do empreendimento, comercialização e encargos financeiros. Esses cash-flows líquidos gerados são posteriormente atualizados à data atual, com base numa taxa de atualização que reflete o grau de risco do mercado atual. Face aos valores recebidos, verificou-se a validade dos pressupostos de avaliação, a sua consistência com a informação urbanística fornecida pela Direção Municipal de Urbanismo e os dados cadastrais, a validade da metodologia utilizada e o mérito da justificação técnica dos valores. Verificou-se ainda um razoável grau de convergência entre os valores emitidos pelas 5 (cinco) diferentes entidades, apresentando uma consistência aceitável, face à dimensão do futuro empreendimento e à natureza fundiária do ativo imobiliário (terreno), que pode apresentar vários cenários alternativos de desenvolvimento muito divergentes, com períodos de construção e comercialização ou utilização muito díspares. A probabilidade de dispersão dos valores é muito elevada à partida, face à dimensão do empreendimento, à variedade de cenários alternativos de desenvolvimento e às diferenças nas projeções ao longo do tempo dos períodos de construção e comercialização, contemplando diversos mix de faseamentos do projeto. Também as diferenças na análise do risco são refletidas nos cenários mais ou menos otimistas da projeção da absorção o mercado e na fixação da taxa de atualização. 4
A razão entre o valor atual atribuído ao terreno e o valor do empreendimento como concluídos varia entre 21% a 35%, o que são parâmetros aceitáveis. Consideramos que, face aos fatores descritos, o grau de fiabilidade é suficiente para considerar a validade dos trabalhos, principalmente porque: - Com exceção da Garen, todas as restantes avaliações apresentam diferenças relativas para a média aritmética inferiores a 15%; - A Garen apresenta um cenário alternativo credível, que consiste em assumir que o grupo promotor também constitui o principal futuro cliente do empreendimento; - Neste caso, o consórcio promotor do empreendimento ficará com a rentabilização de uma parte muito significativa do terciário, seja comércio, ou unidade de saúde, ou centros de escritórios; - No que concerne aos valores do empreendimento como concluído, existe uma maior convergência dos valores, não ultrapassando a diferença relativa para a média de 12%; - A maior diferença relativa para os valores atuais do terreno é explicada, sobretudo, pelas projeções mais ou menos otimistas das fases de construção e comercialização. A AVALIAÇÃO MAIS ELEVADA GAREN Considerou 60% de habitação no segmento médio/alto e 40% de segmento de luxo; A avaliação é a mais elevada porque: - Tem um cenário de comercialização mais otimista, considerando que o segmento comercial e os espaços de escritórios estão vendidos à partida; - Consideram que um futuro promotor imobiliário, vem associado a um grande grupo, comercial ou da área da saúde e, portante, essa parte está colocada no mercado; - Tem a taxa de atualização mais reduzida 6,81%, o que contribui para subir o valor atual; - Consideram que, para esta localização prime se justifica ter uma parte com um empreendimento habitacional do segmento de luxo e que, neste segmento, os valores de venda atingem perto dos 6.000,00/m 2, para a área habitacional concluída. A AVALIAÇÃO MAIS BAIXA PRIMEYIELD A justificação do valor atual mais baixo é explicada, principalmente, pelos seguintes fatores: 5
- Consideraram um período longo de construção, com um total de 6 anos faseados, e desfasados da comercialização, logo, todo o investimento à custa de financiamento; - As receitas sucedem sempre numa fase mais tardia de maturação do projeto imobiliário; - Só começa a gerar cash-flows positivos a partir do 7.º ano; - Tem uma área muito elevada de estacionamentos em caves (82.000m 2 ), com elevando custo e reduzida rentabilidade. A FIXAÇÃO DO VALOR BASE DE LICITAÇÃO Contemplando os vários critérios possíveis para fixação do valor base da hasta, optou-se por um critério que contribua para maximizar o encaixe financeiro da alienação, mas que em simultâneo, potencie a concorrência e o surgimento de vários interessados que possam eventualmente licitar. Neste contexto, estimou-se a média aritmética das três avaliações externas que apresentam o maior valor atual de mercado, e procedeu-se ao arredondamento às centenas de milhares de euros, obtendo-se o valor base para hasta de 135.700.000,00 (cento e trinta e cinco milhões e setecentos mil euros), conforme quadro seguinte: ENTIDADE AVALIADORA VALOR DE MERCADO ( ) UON CONSULTING 117.405.000,00 GAREN - AVALIAÇÕES DE ATIVOS 160.000.000,00 ENGIVALOR - CONSULTORIA E AVALIAÇÕES DE ENGª 129.600.000,00 MÉDIA ARITMÉTICA 135.668.333,33 ARREDONDANDO 135.700.000,00 VALOR BASE PARA A HASTA 135.700.000,00 6