Lote de Terreno para Construção

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1 Lote de Terreno para Construção Avenida das Forças Armadas Lote 8 Avenidas Novas Lisboa CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA REQUERENTE: CML DMPRGU Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial Divisão de Operações Patrimoniais Núcleo de Avaliações Imobiliárias Campo Grande, 25 3º A Lisboa ID GAREN: C0876OE42525_C0876AI Agosto de 2016

2 SUMÁRIO DA AVALIAÇÃO REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO O presente estudo de avaliação foi requerido pela CML DMPRGU, Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial, Divisão de Operações Patrimoniais Núcleo de Avaliações imobiliárias, em 27 de Julho de O relatório de avaliação foi efetuado no âmbito da proposta de trabalho adjudicada pela CML DMPRGU, Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial, Divisão de Operações Patrimoniais Núcleo de Avaliações imobiliárias, em 01 de Agosto de A visita foi efetuada em 02 de Agosto de 2016, e a avaliação e o relatório de avaliação reporta a 03 de Agosto de Não efetuamos a anterior avaliação ao imóvel. A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos fornecidos, a localização e toda a informação obtida, bem como da observação efetuada ao local. ÂMBITO DA AVALIAÇÃO O presente estudo tem por finalidade a determinação do de um lote de terreno designado por Lote 8, destinado à construção de edifício multifamiliar de habitação e comércio, sito na Avenida das Forças Armadas, freguesia das Avenidas Novas, concelho e distrito de Lisboa, cujo relatório descritivo e justificativo apresentamos. BASES DA AVALIAÇÃO A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, que, para efeitos de avaliação, foi considerada como correta. Não foram efetuadas diligências formais, de forma a averiguar a veracidade desta informação. Para o imóvel inspecionado e atendendo a que os elementos fornecidos são conclusivos, foi determinado o Valor de Mercado (), de acordo com os parâmetros definidos pelos organismos nacionais, que regem a avaliação de imóveis. Este estudo teve por base as exigências legais da CMVM, que rege a Avaliação de Imóveis e demais critérios de avaliação, para avaliações de Imóveis de Fundos de Investimento Imobiliário, por avaliadores que correspondem aos requisitos exigidos por esta entidade. Conforme acordado e tendo em conta as regras definidas pelos organismos nacionais, que regem a avaliação de imóveis, a avaliação dos imóveis foi efetuada de acordo com a seguinte definição: Valor de Mercado É definido como a estimativa do montante mais provável, pelo qual, à data da avaliação, o imóvel poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente e sem coação. TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO Foram-nos fornecidas cópias da documentação do ativo objeto de avaliação, contudo, não foram efetuadas diligências formais de modo a averiguar se estes documentos estão atualizados e se as áreas inscritas correspondem às áreas efetivas. Neste contexto, o nosso estudo assume, que: Assume-se que o imóvel se encontra livre de ónus ou encargos.

3 APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS O ativo imobiliário objeto de avaliação insere-se no Loteamento designado por Praça de Entrecampos o qual resultou do 2º aditamento ao Alvará de Loteamento Nº 8/2005. CONTAMINAÇÃO DO SOLO Não investigámos as condições ou a estabilidade do solo, pelo que a nossa avaliação pressupõe, que o imóvel se encontra apto para construção, não tendo sido observada qualquer anomalia relevante, à data da visita. Não realizámos qualquer tipo de investigações ou de teste, nem nos foi fornecida qualquer informação quer do cliente, quer da parte de qualquer especialista na matéria, que determine a presença ou ausência de poluição ou substâncias contagiosas, nos terrenos em causa (incluindo águas do subsolo). Pressupomos, assim, que não existem quaisquer circunstâncias, que possam afetar a nossa avaliação. Caso V. Exas. não considerem este pressuposto aceitável, ou queiram verificar a sua veracidade, deverão solicitar investigações apropriadas e informar-nos dos resultados, de modo a que possamos reconsiderar a nossa avaliação. ÁREAS E MEDIÇÕES Na presente avaliação a Garen - Avaliações de Ativos, adotou as áreas que constam na documentação entregue, nomeadamente mapa de áreas do cliente, tendo sido aplicados os parâmetros urbanísticos que definem a potencialidade construtiva indicados no Alvará de Loteamento. PRINCÍPIOS GERAIS A nossa avaliação tem, por base, informações fornecidas pelo cliente. Baseamos o nosso trabalho no pressuposto, que essas informações são corretas e completas e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa avaliação. Os valores determinados neste estudo são apresentados em Euros ( ). Não foram feitas provisões para impostos, resultantes da venda ou desenvolvimento do Imóvel. Não foram feitas provisões para a existência de hipotecas ou outros ónus financeiros sobre o Imóvel. Um comprador do Imóvel pode necessitar de informação adicional ou verificações, relativamente, a algumas matérias referidas neste relatório, antes de uma aquisição, pelo que deve tomar em consideração, os pressupostos subjacentes a esta avaliação. A nossa avaliação não considera os eventuais custos de transferência para o estrangeiro, dos resultados da venda, nem a existência de quaisquer restrições para o fazer. Não temos qualquer tipo de interesse presente ou futuro no imóvel avaliado. Não recebemos nenhuma compensação em função da análise, opiniões, conclusões do presente relatório. As opiniões, conclusões e análise constantes do relatório, foram desenvolvidas de acordo com as disposições estabelecidas pela CMVM, que rege a Avaliação de Imóveis. Os valores propostos consideram, que sobre o(s) imóvel(eis) não impendem nenhuns ónus, encargos ou arrendamentos, para além dos referenciados no presente relatório.

4 LEGISLAÇÃO APLICÁVEL Esta avaliação foi efetuada, de molde e com processos definidos nos Regulamentos: Lei nº 153/2015 de 14 de setembro que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional. Lei nº 16/2015 de 24 de fevereiro que estabelece o Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo Regulamento da CMVM nº 02/2015 de 17 de Julho que estabelece as regras técnicas sobre critérios de avaliação dos imóveis dos fundos de investimento imobiliário e define os requisitos exigíveis aos respetivos peritos avaliadores. ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO, AVALIAÇÃO E RESPONSABILIZAÇÃO A. Elementos de Identificação No corpo do Relatório; B. Elementos de Avaliação No corpo do Relatório; C. Elementos de Responsabilização Filipe Ribeiro, Eng.º Civil, Pós Graduado em Gestão e Avaliação Imobiliária, registado na CMVM com o número de registo PAI/2007/019/003, com Seguro de Responsabilidade Civil efetuado junto da Ageas Portugal, Companhia de Seguros S.A., Apólice Nº com capital seguro de , válida até ; que atua como perito individual em nome da Garen, Avaliações de Ativos Lda, declara que a avaliação constante neste relatório foi executada de acordo com as exigências da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro. A entidade responsável pela avaliação, Garen, Avaliações de Ativos, Lda, possui registo CMVM N.º PAI/2007/019, Apólice , efetuado junto da Ageas Portugal, Companhia de Seguros S.A., com validade até Conforme Artigo 28.º do Regulamento da CMVM n.º 2/2015, O valor dos ativos é suscetível de ser determinado a qualquer momento com base em sistemas de avaliação objetivos e fiáveis que: a) Permitam calcular o valor pelo qual o ativo detido na carteira pode ser trocado entre partes que atuem com pleno conhecimento de causa e de livre vontade, no contexto de uma operação em que as partes não são relacionadas; b) Assentem em dados de mercado ou em modelos de avaliação". O(s) perito(s) avaliador(es) possui(em) as competências e experiência profissional adequadas ao desempenho das respetivas funções. Não existe qualquer interesse presente ou futuro no imóvel objeto de avaliação ou qualquer relação, comercial ou pessoal, com o proponente e a retribuição auferida não se encontra dependente do valor de avaliação atribuído ao imóvel. Conforme Artigo 37.º do Regulamento da CMVM n.º 2/2015, Os peritos avaliadores de imóveis devem utilizar pelo menos dois dos seguintes métodos de avaliação, escolhendo em cada circunstância aqueles que se mostrem mais adequados à avaliação do imóvel em causa: a) Método comparativo; b) Método do custo; c) Método do rendimento, o perito avaliador deve apresentar no relatório de avaliação o valor do imóvel que resulte da aplicação do método previsto no n.º 1 que se revele o menos desadequado. O(s) perito(s) avaliador(es) não se encontra(m) abrangido(s) por qualquer incompatibilidade prevista no artigo 19º da Lei nº153/2015.

5 METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO Para a determinação de valores de imóveis com estas características, vários são os critérios, que poderão ser adotados. Na presente situação iremos adotar as metodologias, que, em nossa opinião, melhor se adaptam à análise: Método Comparativo de Mercado Método de Custos Método da Estrutura de Custos Dinâmico Apresentamos de seguida a descrição das metodologias adotadas, sendo as que melhor se adaptam ao tipo de produto objeto de avaliação: O Método Comparativo de Mercado baseia-se na observação de valores de mercado, de património semelhante ao que se pretende avaliar, pelo que o valor obtido será tanto mais correto, quanto mais ativo for o mercado e quanto mais próximas e/ou semelhantes forem as características dos patrimónios transacionados, com as do património a avaliar. Neste Método, o valor dos imóveis é determinado por comparação com outros semelhantes, de que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado imobiliário. O Método Comparativo de Mercado será, assim, deduzidas as respetivas fórmulas empíricas, traduzido na seguinte expressão simplificada: Em que: MV A I.V. MV = A x IV Área Índice de Venda em /m² (benchmark) O Método de Custos fundamenta-se, sobretudo, na estimação do custo de reprodução ou de substituição do imóvel em estudo. O valor do imóvel, na ótica deste Método, obtém-se adicionando ao valor de mercado do terreno e respetivos encargos com a sua aquisição, o custo da construção, eventualmente, depreciado em função da vetustez, obsolescência física, funcional, ambiental e económica detetada e/ou apreciado em função de singularidades arquitetónicas, históricas ou outras verificadas. Os mecanismos da oferta e da procura responsáveis pelas variações dos preços dos imóveis, não são considerados nas avaliações realizadas por este Método, pelo que o mesmo apresenta a capacidade de separar/distinguir o valor de mercado do valor económico real do bem. Recorda-se a fórmula de cálculo e os parâmetros envolvidos: Em que: MV T C D E K L MV=T+C-D+E+K+L Valor de Mercado do terreno; Custo da construção; Depreciação (física, funcional e económica); Encargos que oneram a construção, nomeadamente, projetos, licenciamento, gestão e coordenação de obras e encargos financeiros Comercialização e Marketing Margem de lucro esperada No caso vertente, o Método de Custos será aplicado para calcular o Custo da Promoção, traduzido na seguinte expressão simplificada: Em que: CC A CC UNITARIO CC = A x CC UNITÁRIO Custo de Construção Área Bruta de Construção Custo de Construção Unitário O Método da Estrutura de Custos Dinâmico baseia-se no cálculo dos custos necessários para a construção, de acordo com o seu potencial, bem como na estimação das respetivas receitas. No Método Dinâmico, o valor resultante para o imóvel é o corolário do estudo do cenário, potencialmente, mais rentável, na ótica da aptidão construtiva ou de utilização, calculando, previamente, áreas e destinos/usos finais das construções a erigir e respetivas receitas e custos, nomeadamente, de construção do edifício e quota-parte de infraestruturas e arranjos exteriores, calculados numa ótica financeira, ao longo de uma

6 programação temporal e afetados (custos e receitas) de um determinado juro e a uma determinada taxa de fluxos de projeto, calculado pelo Método DCF Discounted Cash Flows. Nesta metodologia, os cálculos são efetuados com base em cash-flows descontados ou atualizados e os valores obtidos têm por base a determinação do Valor Atual Líquido (VAL) do investimento, traduzido na seguinte expressão simplificada: Em que: VAL I Rm Dm n t VAL = I + n Rm Montante do investimento Receitas ocorridas no período m (Vendas) Encargos ocorridas no período m (Custos); Período de vida útil do investimento Taxa de atualização m = 1 (1 + t ) Dm n PREMISSAS ESPECIAIS Na preparação da Avaliação, a Garen Avaliações de Ativos, foi instruída pelo cliente para incluir a seguinte premissa especial: Foram adoptadas as áreas de construção acima do solo definidas no alvará de loteamento, tendo-se assumido a área de cave indicada pelo cliente, tendo em conta o numero de lugares de estacionamento definidos no dito alvará. DIVULGAÇÃO Tomamos conhecimento e autorizamos, que o destinatário possa divulgar este relatório de avaliação (i) se requerido por lei ou regulamentos ou por qualquer entidade reguladora ou governamental; (ii) às suas subsidiárias, aos consultores e a outros parceiros; (iii) na divulgação de resultados; (iv) no Website; (v) e nas apresentações institucionais, desde que sejam mencionadas as premissas tomadas por base. Na divulgação deste relatório às entidades acima referidas, o destinatário concorda em informar, claramente, as entidades a quem o relatório é fornecido, numa base de não responsabilidade. A aceitação deste relatório pressupõe o conhecimento, que a divulgação é feita sem que exista qualquer relação contratual direta ou indiretamente, obrigações ou deveres entre a Garen- Avaliações de Ativos e outra entidade.

7 MARKET VALUE Assumindo a inexistência de restrições onerosas, encargos ou direitos de uso, dos quais nós não tenhamos conhecimento, sujeito aos Princípios Gerais e Bases da Avaliação, aos comentários específicos e todos os pressupostos contidos neste relatório e baseado em valores, à data atual, apresentamos, em nossa opinião, o seguinte Valor de Avaliação: Lote Nº 8 - Terreno para construção Av. das Forças Armadas Um milhão e oitocentos mil euros (End Construction) Sete milhões, três mil e trezentos euros Lisboa, 3 de Agosto de 2016 Entidade Responsável pela Avaliação Perito Avaliador de Imóveis Garen, Avaliações de Ativos, Lda Filipe Ribeiro Sócio Coletivo N.º 36 da APAE Eng.º Civil, Pós Graduado em Gestão e Avaliação Imobiliária Pessoa Coletiva, CMVM sob o nº de registo PAI/2007/019 Apólice Nº , AXA Portugal, S.A., válida até CMVM sob o nº de registo PAI/2007/019/003 Apólice Nº Ageas Portugal, S.A., válida até Este relatório é composto por 24 (vinte e quatro) páginas

8 ÍNDICE REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO... 2 ÂMBITO DA AVALIAÇÃO... 2 BASES DA AVALIAÇÃO... 2 TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO... 2 APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS... 3 CONTAMINAÇÃO DO SOLO... 3 ÁREAS E MEDIÇÕES... 3 PRINCÍPIOS GERAIS... 3 LEGISLAÇÃO APLICÁVEL... 4 ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO, AVALIAÇÃO E RESPONSABILIZAÇÃO... 4 METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO... 5 PREMISSAS ESPECIAIS... 6 DIVULGAÇÃO... 6 MARKET VALUE... 7 Relatório de Avaliação Objetivo da Avaliação Caracterização do Local Caracterização do Imóvel Situação Urbanística e Licenciamentos Valores de Avaliação indicados Caracterização do Mercado Imobiliário Determinação de Valores de Avaliação Conclusão Anexo Reportagem Fotográfica... 24

9 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO PÁG 9 DE 24

10 1. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O presente estudo tem por finalidade a determinação do de um lote de terreno designado por Lote 8, destinado à construção de edifício multifamiliar de habitação e comércio, sito na Avenida das Forças Armadas, freguesia de Alcântara, concelho e distrito de Lisboa, cujo relatório descritivo e justificativo apresentamos. A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos ajustados à realidade do mesmo, a localização do imóvel e a observação efetuada ao local e considerando, que o mesmo se encontra devoluto e livre de ónus ou encargos ELEMENTOS BASE PARA A AVALIAÇÃO A presente avaliação teve por base os seguintes elementos: Alvará de Loteamento nº 8/2005; Mapa de áreas Elementos Relevantes Lote Nº 8 - Terreno para construção Av. das Forças Armadas Licenciamento Alvará de Loteamento 8/2005 Capacidade construtiva At=1.222m2; Ai=274m2; Abc hab=1.918m2, Abc Com=274m2, Abc Est=2.444m2, AbcT=4.636m2; 8 pisos acima do solo e 2 pisos abaixo do solo; 19 fogos; 32 Lugares estacionamento. Para complemento da análise, efetuou-se uma visita ao local, com o intuito de permitir uma melhor observação das características gerais do terreno e do seu meio envolvente, bem como de eventuais singularidades que, caso fossem detetadas, nos permitissem uma melhor leitura dos aspetos, que pudessem vir a ser determinantes, na estimativa dos valores a apresentar. Para melhor ilustrar os aspetos referidos, realizou-se um registo fotográfico do terreno e zona envolvente, que se anexa ao presente trabalho. 2. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL 2.1. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE O lote de terreno objeto de avaliação localiza-se no Loteamento Praça de Entrecampos entre a Avenida das Forças Armadas e a Avenida Sidónio Pais, na zona de Entrecampos, freguesia das Avenidas Novas. Trata-se de uma zona urbana consolidada, embora ainda se verifique capacidade de expansão, caracterizada, maioritariamente, por edifícios habitacionais, com algum comércio e serviços ao nível do piso térreo, bem como equipamentos urbanos de apoio e lazer. Localiza-se em frente ao ISCTE Instituto Universitário de Lisboa, próximo do complexo interdisciplinar da Universidade de Lisboa Faculdade de Medicina, Biblioteca Museu Republica e Resistência, bem como do Instituo de Ciências Sociais e da Câmara Municipal de Lisboa. PÁG 10 DE 24

11 A zona é bem servida de transportes, registando-se diversas paragens de autocarros num raio inferior a 300m, assim como a estação de Metro de Entrecampos e a Estação de Comboios de Entrecampos a cerca de 450m de distância. A zona é servida de comércio e serviços, bem como de equipamentos urbanos de apoio e lazer, destacando-se escolas, diversas faculdades/institutos, entre outros equipamentos. Quanto a eixos viários, a partir do local, o acesso às principais vias de escoamento, faz-se de forma rápida e fácil, sendo que dista 450m da Rotunda de Entrecampos e da Avenida da Republica, assim como dos principais eixos viários de acesso à 2ª circular, IP7 e à A5. O estacionamento em superfície processa-se com alguma dificuldade. A zona dispõe de rede de abastecimento de água, saneamento básico, redes elétricas e de telecomunicações. Os arruamentos envolventes encontram-se, devidamente, pavimentados PLANTA DE LOCALIZAÇÃO E COORDENADAS GPS Coordenadas Geo referenciação GOOGLE EARTH N 38 44'48.11" W 9 9'13.99" PÁG 11 DE 24

12 3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 3.1. DESCRIÇÃO GERAL Trata-se de um lote de terreno destinado à construção, o qual possui as seguintes confrontações: Norte Lote 1 Nascente CML (Rua A projectada à Avenida das Forças Armadas) Sul CML Poente CML Conforme Alvará de Loteamento nº8/2005, fornecido pelo cliente, o terreno possui capacidade construtiva, estando definidas as seguintes áreas: Área do Lote m 2 Área de implantação 274 m 2 Área de construção acima do solo m 2 Área de construção de habitação m 2 Área de construção de comércio 274 m 2 Nº máximo de pisos acima da cota da soleira 8 Nº máximo de pisos abaixo da cota da soleira 2 Nº de fogos 19 Nº de lugares de estacionamento privado 32 Não obstante das áreas definidas no alvará de loteamento, consideramos como área da cave 2.444m 2, tendo sido esta área fornecida pelo cliente. O número de lugares de estacionamento afetos a área de cave são os indicados no presente alvará. Nestes termos, tendo em consideração as características da zona, a caracterização da envolvente imediata, assim como as áreas definidas, considerar-se-á o desenvolvimento de um empreendimento misto de habitação e comércio, com um total de 19 fogos. PÁG 12 DE 24

13 3.2. ÁREAS Apresenta-se, de seguida o quadro de áreas influentes, resultantes da aplicação dos parâmetros urbanísticos a assumir para o local, à data atual: Áreas influentes Lote Nº 8 - Terreno para construção Av. das Forças Armadas Área total da Parcela Área Bruta de Construção Área Bruta de Construção acima do solo Área Bruta Const - Habitação 1.918,0 m² 1.222,00 m² m² 2.192,0 m² Área Privativa - Habitação 1.630,3 m² 85,8 m²/fogo 19 fogos Área Bruta Const. - Comércio 274,0 m² Área Privativa - Comércio 246,6 m² Zonas Comuns 315,1 m² Área Bruta de Construção abaixo do solo 2.444,0 m² Parqueamentos - Habitação 2.444,0 m² 76,4 m²/lp 32 LP's Área de Implantação Área de Logradouro Nº Pisos Nº Pisos acima do Solo Nº Pisos abaixo do Solo 274,00 m² 948,00 m² 10 Pisos 8 Pisos 2 Pisos 4. SITUAÇÃO URBANÍSTICA E LICENCIAMENTOS 4.1. SITUAÇÃO URBANÍSTICA O lote objeto de avaliação insere-se no Alvará de Loteamento nº8/2005, aprovado pela C.M. Lisboa, o qual teve origem com o aditamento aprovado em 29 de Janeiro de LICENÇAS O ativo imobiliário objeto de avaliação não possui projecto de arquitectura aprovado, assim assumimos para a presente avaliação, os parâmetros urbanísticos definidos no respectivo alvará de loteamento, tendo sido considerado que um projecto de arquitectura realizado de acordo com os mesmos, serão alvo de aprovação. 5. VALORES DE AVALIAÇÃO INDICADOS No presente relatório serão indicados os seguintes valores: (Valor de Mercado) (End Construction) PÁG 13 DE 24

14 6. CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO De acordo com a Boletim Economico de Junho, publicado pelo Banco Portugal, as projeções para a economia portuguesa apontam para uma recuperação moderada da atividade económica ao longo do período Projeções do Banco de Portugal: Taxa de variação anual, em percentagem O crescimento médio anual do produto interno bruto (PIB) deverá ser de 1,3 por cento em 2016, acelerando para 1,6 por cento em 2017 e diminuindo para 1,5 por cento em 2018, o que implica um nível do PIB no final do horizonte de projeção próximo, mas ainda abaixo, do observado antes da crise financeira internacional em Esta projeção integra o exercício de projeções do Eurosistema recentemente publicado pelo Banco Central Europeu (BCE) e aponta para crescimentos no período ligeiramente abaixo dos projetados para a área do euro. Os preços no consumidor deverão acelerar gradualmente ao longo do horizonte de projeção, em linha com a evolução da inflação atualmente projetada para o conjunto da área do euro. A recuperação da economia portuguesa iniciada em meados de 2013 tem apresentado um ritmo relativamente moderado, em particular tendo em conta a severidade e a duração da recessão que a antecedeu. Neste contexto, importa realçar que a atual recuperação ocorre num enquadramento caraterizado por um elevado nível de endividamento dos vários agentes económicos - quer públicos quer privados e pela necessidade de prossecução do ajustamento dos seus balanços. As hipóteses para o enquadramento externo da economia portuguesa continuam a apontar para uma aceleração da atividade económica mundial e dos fluxos de comércio internacional no horizonte de projeção. A procura externa deverá perder algum dinamismo em 2016 mas recuperar para ritmos de crescimento mais robustos em O consumo privado deverá registar um crescimento robusto em 2016 e desacelerar progressivamente no restante horizonte de projeção, em linha com a evolução do rendimento disponível real. Em contraste, a projeção aponta para uma variação marginal do investimento em 2016, seguida de crescimentos relativamente robustos em Relativamente às exportações de bens e serviços, antecipa-se uma desaceleração em 2016, que reflete a evolução das exportações de combustíveis e o menor crescimento da procura externa dirigida aos exportadores portugueses. PÁG 14 DE 24

15 MERCADO IMOBILIÁRIO EM PORTUGAL - INVESTIMENTO O volume transacionado em imobiliário comercial no primeiro trimestre de 2016 fixou-se em 570 milhões de euros, um valor 326% acima do registado no mesmo período de Um crescimento muito forte e consistente, que se mantém há vários períodos. O sector de escritórios absorveu cerca de metade do investimento - 49% - seguiu-se Retalho com 38%. Para a quota de escritórios, em muito contribuíram as duas grandes transações neste trimestre: a compra do Campus da Justiça por um investidor privado Francês e a compra da Torre Galp por uma sociedade investidora em património imobiliário Espanhola. Quanto ao retalho, foram registadas duas operações importantes de Sale & Leaseback de dois portfólios de Hipermercados da Sonae. Durantes este trimestre foi também realizada a operação de compra do Centro Comercial Monumental, onde estão também incluídos escritórios. Relativamente ao tipo de comprador, durante o 1º trimestre os privados & family offices representaram a maior quota com 42% do volume investido, o que muito se deveu à transação do Campus da Justiça. Seguiu-se os habituais fundos de investimento com 38%. Por fim, as sociedades investidoras em património imobiliário foram responsáveis por 18% do volume transacionado. As transações de imóveis residenciais ou para promoção, são cada vez mais procurados nos centros de Lisboa e Porto devido não só aos incentivos à reabilitação, mas também aos conhecidos programas: Golden Visa, que tiveram uma nova aceleração de vistos emitidos neste trimestre; Regime Fiscal dos Residentes Não Habituais e ao contínuo crescimento da procura por apartamentos turísticos alavancado pelo boom do mercado turístico. FONTE: SEF (dados de 08 de outubro de 2012 a 30 de abril de 2016) As yields no primeiro trimestre do ano tiveram um decréscimo generalizado em praticamente todas as zonas e formatos. Relativamente aos escritórios, todas as zonas decresceram 25 pontos base, excluindo a Zona Nova de Escritórios que desceu 50 pontos base. Em Retalho, os Centros Comerciais e Comércio de Rua mantiveram as suas yields prime inalteradas, no entanto já estão muito comprimidas, enquanto que os Retail Parks e ativos de industrial e logística tiveram quedas de yields de 25 p.b. e 50 p.b respetivamente. Para o resto do ano perspetiva-se que a dinâmica de mercado se mantenha, com volumes de investimento elevados. Quanto às yields, espera-se que estas se mantenham inalteradas na maioria das zonas e sectores, uma vez que atualmente já se encontram bastante comprimidas. Os principais riscos, são inerentes à forte instabilidade ao nível internacional e uma evolução da política interna menos favorável ao investimento estrangeiro. No entanto, o cada vez mais reconhecido estatuto de refúgio de investimento no setor imobiliário deve potenciar um aumento da procura. Por último, a posição do mercado português em comparação com outros mercados europeus é favorável em termos de relação qualidade / preço e em termos de concorrência ao nível da procura que, ainda assim, é muito inferior em Portugal face a outros mercados. PÁG 15 DE 24

16 MERCADO IMOBILIÁRIO EM PORTUGAL - RESIDENCIAL De acordo com a Confidencial Imobiliário, em 2015 foram vendidos no Centro Histórico de Lisboa, aproximadamente imóveis, num total de 709 milhões de euros. Segundo a Ci, o volume apurado inclui a venda de prédios e de frações, reabilitados ou por reabilitar, nos segmentos de habitação, retalho e serviços, contemplando a atividade em 25 bairros que integram o CHL. Já de acordo com o Índice de Preços Residenciais Confidencial Imobiliário (Ci) referentes a março, os preços das casas em Portugal continental aumentaram 1,2% nos primeiros três meses de 2016 face ao trimestre anterior. Nos dois primeiros meses do ano os preços da habitação no país mostraram uma tendência de estabilização, sendo que em março verificou-se uma recuperação de 0,9% face a fevereiro, com o índice a atingir o ponto mais alto desde o mínimo do mercado, registado em junho de Desde esse mês e até março deste ano, os preços das casas em Portugal já subiram 7,6%. Entre janeiro e março deste ano, a taxa de variação homóloga cresceu 1,7%, até atingir os 3,5% em março. Trata-se da taxa de variação homóloga mais elevada dos últimos sete meses. Nos últimos dois anos e meio foram colocados em comercialização 250 apartamentos na zona da Avenida da Liberdade. A "esmagadora maioria" foi vendida ainda em planta, "uma situação que tinha deixado de se verificar durante a crise". Tendo em consideração a quantidade de projetos que se encontram em pipeline e/ou em desenvolvimento, até 2018, estima-se que surjam mais de 300 novos fogos nesta zona, com asking price balizados de /m² a /m². A análise dos dados SIR, confirma evolução positiva do mercado, nomeadamente a nível da oferta que foi significativamente baixa em ambas nas cidades de Lisboa e Porto. O stock disponível na cidade de Lisboa foi corrigido em baixa em aproximadamente 22%, com um número total de casas à venda em setembro de Os preços médios pedidos eram, no último trimestre de 2015, de /m², traduzindo um aumento de 9% face ao período homólogo de Assim, para 2016, as perspetivas para o mercado residencial são positivas, não só por via da recuperação da procura residencial interna, bem como pelos recentes incentivos para investidores. Tendo em consideração a o exponencial crescimento da aquisição de ativos para colocação em mercado de arrendamento (short-rent ou tradicional), o mercado deverá continuar dinâmico, e este segmento deverá continuar a atrair investidores. FATORES RELEVANTES E ANÁLISE DO PROJETO Apresenta-se a análise do mercado imobiliário, particularizada ao ativo imobiliário objeto de avaliação. Pontos Fortes / Oportunidades Localização central Boa rede de Transportes; Bons acessos; Existência de parqueamentos; Quantidade e diversidade de equipamentos na envolvente próxima; Fraquezas / Ameaças Oferta identificável na envolvente alargada, transversal a todos os segmentos; Dependência da procura residencial da evolução da conjuntura económica; Inexistência de projeto aprovado. PÁG 16 DE 24

17 Nestes termos, em virtude do anteriormente exposto, e tendo em conta a atual conjuntura socioeconómica, aplicaram-se índices ajustados ao mercado e a este tipo de produto imobiliário, pese embora tratar-se de um produto com características satisfatórias, de segmento alto ÍNDICES DE MERCADO LEVANTAMENTO DE MERCADO Os índices médios adotados procuram refletir, essencialmente, o tipo de produtos a desenvolver, de acordo com a dimensão, a localização e as características gerais da zona. Foi realizada uma prospeção na zona envolvente, para apurar valores de oferta de produtos que pudessem apresentar alguma equivalência. Esses valores foram homogeneizados, com vista a determinar um valor de referência a utilizar nos cálculos, para a determinação do, end construction. No quadro seguinte apresentam-se as amostras mais relevantes: Venda Habitação T1 Valor oferta m² IV HOMO IV HOMO Fonte Obs. Zonas Equivalentes m² 4.629,6 /m² 0, /m² JLL m² 8.081,4 /m² 0, /m² JLL m² 4.805,2 /m² 0, /m² JLL m² 5.122,0 /m² 0, /m² JLL Apartamento T1 com 108m² na Av. de Berna, com bons acabamentos. Sala com 40m² com varanda voltada para os jardins da Gulbenkian e uma vista desafogada para a cidade. Edifício recente. Estacionamento. Apartamento T1 com 86m², no parque Eduardo VII, novo, com estacionamento, inserido num novo empreendimento, localizado no centro de Lisboa, junto ao El Corte Inglés. Apartamento T1 com 77m², novo em edificio reabilitado, localizado numa zona privilegiada, nas proximidades do centro financeiro e comercial da cidade, junto ao Parque Eduardo VII. T1 com 82m², novo, Campo Pequeno, com 2 lugares de estacionamento, inserido num novo empreendimento com umprojecto contemporâneo e inovador, a poucos minutos da Gulbenkian, do El Corte Inglés, do Saldanha e do Marquês de Pombal. Com ginásio, SPA com sauna, massageme piscina interior com hidromassagem, piscina exterior comdeck molhado, espaço gourmet equipado, deck exterior e jardim m² 4.870,1 /m² 0, /m² Porta da Frente m² 5.844,2 /m² 0, /m² JLL m² 2.828,6 /m² 1, /m² LX Prime Na Avenida António Augusto de Aguiar 84, edifício residencial com 19 apartamentos, apoiados por 30 lugares de estacionamento. partamento T1 com 77m², a estrear, varanda 15m², inserido num novo edifício residencial, localizado numa zona privilegiada, nas proximidades do centro financeiro e comercial da cidade, junto ao Parque Eduardo VII. Apartamento T1 remodelado, com 70m2 com um lugar de garagem, localizado no Condominio Praça de Entrecampos, entre Sete Rios e Entrecampos. Minimo: 3.073,2 /m² Máximo: 5.657,0 /m² Média: 3.890,9 /m² Mediana: 3.603,9 /m² Indice de venda homogeneizado: Habitação T /m² Venda Habitação T2 Valor oferta m² IV HOMO IV HOMO Fonte Obs. Zonas Equivalentes m² 5.978,3 /m² 0, /m² Porta da Frente m² 5.772,7 /m² 0, /m² JLL m² 6.321,8 /m² 0, /m² JLL m² 5.323,7 /m² 0, /m² JLL Apartamento no Edifício NOUVEAU Lisboa, no cruzamento da Av. de Berna com a Avenida da República, em frente ao centro comercial do Campo Pequeno. Disponibiliza 21 apartamentos distribuídos por 8 pisos com 2 estacionamentos e uma arrecadação na cave para cada apartamento e um espaço comercial no piso 0. T2 novo no Campo Pequeno, com 2 lugares de estacionamento, inserido num novo empreendimento com um projecto contemporâneo e inovador, a poucos minutos da Gulbenkian, do El Corte Inglés, do Saldanha e do Marquês de Pombal. Com ginásio, SPA com sauna, massageme piscina interior com hidromassagem, piscina exterior comdeck molhado, espaço gourmet equipado, deck exterior e jardim. Apartamento T2 com 87m², a estrear, varanda 24m², inserido num novo edifício residencial, localizado numa zona privilegiada, nas proximidades do centro financeiro e comercial da cidade, junto ao Parque Eduardo VII. Na Avenida António Augusto de Aguiar 84, edifício residencial com 19 apartamentos, apoiados por 30 lugares de estacionamento m² 6.413,0 /m² 0, /m² JLL m² 5.747,7 /m² 0, /m² JLL Indice de venda homogeneizado: Minimo: 3.448,6 /m² Máximo: 4.741,4 /m² Média: 3.946,5 /m² Mediana: 3.920,3 /m² Habitação T2 T2 com 138m², a estrear, com estacionamento e varandas com8m², inserido num edifício totalmente reabilitado na Avenida da Republica. T2 novo no Campo Pequeno, com 2 lugares de estacionamento, inserido num novo empreendimento com um projecto contemporâneo e inovador, a poucos minutos da Gulbenkian, do El Corte Inglés, do Saldanha e do Marquês de Pombal. Com ginásio, SPA com sauna, massageme piscina interior com hidromassagem, piscina exterior comdeck molhado, espaço gourmet equipado, deck exterior e jardim /m² PÁG 17 DE 24

18 Venda Habitação T3 Valor oferta m² IV HOMO IV HOMO Fonte Obs. Zonas Equivalentes m² 4.691,0 /m² 0, /m² Remax Time m² 6.340,3 /m² 0, /m² JLL m² 5.191,3 /m² 0, /m² JLL m² 8.705,9 /m² 0, /m² JLL m² 6.178,0 /m² 0, /m² JLL m² 4.569,8 /m² 0, /m² JLL Apartamento de 4 assoalhadas com terraço inserido no condomínio privado "Jardins de São Lourenço", situado nas Avenidas Novas, arquitetura contemporânea, tem M2 T3 com 144m², a estrear, com estacionamento e varanda com10m², inserido num edifício novo na Av da Republica entre o Saldanha e o Campo Pequeno. Na Avenida António Augusto de Aguiar 84, edifício residencial com 19 apartamentos, apoiados por 30 lugares de estacionamento. Apartamento T3 com 170m², a estrear, com três lugares de estacionamento, inserido num novo empreendimento no Parque Eduardo VII, localizado no centro de Lisboa, junto ao El Corte Inglés. T3 com 191m², a estrear, com dois lugares estacionamento e terraço com 23m², inserido num edifício totalmente reabilitado, localizado na Av. da Republica entre o Saldanha e o Campo Pequeno. Apartamento T3 com 179m² inserido em condomínio de luxo na Av das Forças Armadas, com ginásio, 2 piscinas e segurança 24 horas. Terraço com 17m², cozinha totalmente equipada. Sistema de som ambiente em todas as divisões. Arrecadação com 6m² e 2 lugares de estacionamento. Minimo: 3.049,2 /m² Máximo: 4.788,2 /m² Média: 3.854,4 /m² Mediana: 3.844,3 /m² Indice de venda homogeneizado: Habitação T /m² Indice Médio de venda homogeneizado: Habitação /m² Índice ajustado ao imóvel em análise : /m² Venda Comércio Valor oferta m² IV HOMO IV HOMO Fonte Obs. Zonas Equivalentes m² 3.114,8 /m² 0, /m² m² 1.782,8 /m² 1, /m² m² 6.613,1 /m² 0, /m² m² 1.666,7 /m² 1, /m² Around the Sun Around the Sun Around the Sun Around the Sun Espaço destinado a comércio ou serviços (escritórios), situado no condomínio fechado de habitação de luxo Jardins de S. Lourenço, próximo da Praça de Espanha. Este imóvel em estado novo, possui aproximadamente 244,2m² distribuídos por R/c e mezzanine, boa qualidade de construção e inclui 4 lugares de estacionamento. Espaço destinado a comércio ou serviços (escritórios), situado no condomínio fechado de habitação de luxo Jardins de S. Lourenço, próximo da Praça de Espanha. Este imóvel em estado novo, possui aproximadamente 266,90m², boa qualidade de construção e inclui 4 lugares de estacionamento. Loja com 137m² na Avenida 5 de Outubro junto do cruzamento com a Av Miguel Bombarda. Imóvel arrendado até ao final de 2016, com uma renda mensal de Loja nas Avenidas Novas, imovel de banco, localizada em zona de escritórios e habitação com R/C(180m²) e cave (210m²) m² 1.222,2 /m² 1, /m² Personalmed Loja para venda junto à Av. Duque d'ávila, com uma excelente rentabilidade potencial, sendo que o proprietário actual pode ficar como inquilino com uma renda de /mês, em zona de bastante passagem pedonal e boa exposição, a loja está dividida em dois pisos (0 e -1) sendo qeu tem uma Box para garagem no piso -1 com 52m2, ligada pelo interior à loja. Tem uma área total de 810m2 ( ) m² 1.587,3 /m² 1, /m² Indice de venda homogeneizado: SGPS Portugal Loja na Av Elias Garcia, junto ao Saldanha, com 3 pisos ( Loja / Sobre-loja / Cave ), entrada pela Av Elias Garcia, com cerca de 260m2, montra de 7 m, sobre-loja com 220m2, actualmente arrendada por 3500,00, com contrato 10 anos faltando 3 para o seu final, cave com 150m2. Minimo: 1.894,4 /m² Máximo: 4.629,2 /m² Média: 2.670,8 /m² Mediana: 2.357,1 /m² /m² Índice ajustado ao imóvel em análise : /m² OUTROS ÍNDICES RELEVANTES DE VALORIZAÇÃO OCUPAÇÃO E RENDAS E ENCARGOS O ativo imobiliário objeto de avaliação, encontra-se devoluto e livre de construção. Após conclusão, estima-se que as frações de habitação gerem rendas balizadas entre 1200 /mês e 1600 /mês. Relativamente ao comércio / terciário, estima-se que gerem rendas com índices unitários de 14 /m²/mês a 16 /m²/mês. Note-se que relativamente aos encargos de exploração, estima-se em 10% para os produtos residenciais e em 12,5% para a fração de comércio. PÁG 18 DE 24

19 7. DETERMINAÇÃO DE VALORES DE AVALIAÇÃO Na determinação do, foram adotadas as metodologias, que, em nossa opinião, melhor se adaptam à análise, Método Comparativo de Mercado, Método de Custos e Método da Estrutura de Custos Dinâmico. Pela aplicação do Método do Comparativo de Mercado, será determinado o Valor de Mercado após conclusão (, End Construction), sendo que os índices adotados têm por base o levantamento de mercado levado a efeito, após homogeneização. Pela aplicação do Método de Custos, serão estimados os custos de construção, tendo por base as áreas resultantes e os custos unitários correntes para a edificação de imóveis, com características semelhantes. Os encargos com Projetos, Gestão e Licenciamento, Encargos Financeiros e Comercialização e Marketing, correspondem aos encargos médios, que se verificam em promoções congéneres. Por fim, da aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, resultará o (Valor de Mercado). No decorrer das atividades, inerentes à promoção, foi considerada uma taxa de juro anual de 6,0%, sendo a taxa de atualização de fluxos do projeto anual de 8,05%, traduzindo-se em 3,95% / semestre, refletindo e ponderando o risco do projeto. Conforme referido, ainda não existe projeto aprovado, pelo que de forma prudente, assumimos que a obra terá inicio apenas no SEMESTRE 4. Os valores indicados no presente Relatório pressupõem que não incidem sobre o Imóvel quaisquer ónus, encargos, arrendamentos, compromissos ou restrições de uso, para além dos referidos no presente relatório, e que o mesmo reúne condições para que possa ser transacionado, jurídica ou administrativamente. Assume-se, ainda, que o projeto imobiliário se desenvolverá sem impedimentos e que todos projetos de especialidades serão executados em conformidade com a legislação em vigor MARKET VALUE (END CONSTRUCTION) MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO Poderemos, assim, em face aos índices médios ajustados ao tipo de produtos, em análise, expostos no Levantamento de Mercado, calcular o, End Construction. Na matriz seguinte apresentam-se os respetivos cálculos e resultados: (End Construction) Lote Nº 8 - Terreno para construção Av. das Forças Armadas Método Com parativo de Mercado Qtd. Designação / Uso Áreas Índice de Venda Hab. / Com Parq. Hab. / Com Parq. (End Construction) IV Global 19 fogos Habitação m² 32 LP /m² /LP /fogo /m² 1 frações Comércio 247 m² /m² /fogo /m² (End Construction) PÁG 19 DE 24

20 7.2. CUSTOS DE CONSTRUÇÃO Face ao tipo de construção e acabamentos previstos, adotamos os custos unitários correntes, para a edificação de imóveis com estas características. Apresenta-se, de seguida, o desenvolvimento de cálculos dos resultados obtidos, tendentes à estimação do custo de construção e encargos inerentes. Custo total da Promoção Lote Nº 8 - Terreno para construção Av. das Forças Armadas Método de Custos HC Hard Costs Área HC parcial HC HC 1 Área Bruta Const - Habitação 1.918,0 m² /m² HC 2 Área Bruta Const. - Comércio 274,0 m² 650 /m² HC 3 Parqueamentos - Habitação 2.444,0 m² 350 /m² HC 4 Área de Logradouro 948,0 m² 75 /m² HC 5 Imprevistos 5,0% Hard Costs /m²/abc ac s SC Soft Costs SC tx SC parcial SC 1 Gestão e licenciamento (Compensação urbanística + TRIU + OVP e outros) 6,50% HC SC 2 Projectos + Project Management 4,00% HC SC 3 Fiscalização 1,50% HC SC 3 Comercialização e Marketing 4,92% MV Soft Costs 330 /m²/abc ac s EF Encargos Financeiros Taxa Total EF EF Encargos Financeiros 6,00% /ano Encargos Financeiros 160 /m²/abc ac s Em Suma: Custo total da Promoção /m²/abc Hard Costs ,8% Soft Costs ,1% Encargos Financeiros ,1% 7.3. MARKET VALUE (VALOR DE MERCADO) De forma a apurar o, teve-se em consideração o (End Construction), bem como o custo de construção e encargos inerentes. O (Valor de Mercado) resultará da aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, onde a programação temporal receitas e custos, é afetada de uma determinada taxa de fluxos de projeto, de forma a atualizar o Cash-Flow de cada período à data atual. Taxa de Atualização Liquidez (rf) 2,80% Taxa sem risco, equivalente á última média anual das OT PT 10Y β 1,050 Prémio de risco do segmento Prémio de Risco* [E(PR j) ] 5,00% Prémio de risco do imóvel T atualização ANUAL 8,05% T atualização SEMESTRAL 3,95% PÁG 20 DE 24

21 A taxa de atualização adotada, corresponde à taxa sem risco (rf), referente à média anual de OT s PT 10 anos, adicionada do prémio de risco do imóvel [E(PRj)], que de estimou em 5,0%, majorada pelo beta do segmento (β). Note-se que o prémio de risco numa carteira diversificada, para investidores informados encontra-se balizado entre 5,0% e 6,0%. Assim, em função da liquidez e tipo de ativo objeto de avaliação, adotamos um prémio de risco de 5,0% (habitação). Relativamente ao beta (β), assume-se que uma carteira diversificada com mitigação de risco (ações + obrigações + imobiliário), possui um beta equivalente a 1. Dado que se trata de uma promoção, assumimos que o beta do ativo objeto de avaliação é de 1.05, correspondendo a uma majoração de 5,0%. Lote Nº 8 - Terreno para construção Av. das Forças Armadas Encargos Hard Costs Soft Costs Gestão e licenciamento 6,50% CC Projectos + Project Management 4,00% CC Fiscalização 1,50% CC Comercialização e Marketing 4,92% MV Encargos Financeiros Encargos Financeiros 6,00% /ano Custos totais Receitas (End Construction) Habitação/Comércio 19 fogos Receitas totais PÁG 21 DE 24

22 Apresenta-se de seguida o desenvolvimento de cálculos: Mapa de Fluxos de Caixa (%) 0 SEM 1 SEM 2 SEM 3 SEM 4 SEM 5 SEM 6 SEM 7 SEM 8 SEM 9 SEM 10 Total Encargos (%) Hard Costs 0,00% 0,00% 50,00% 25,00% 25,00% 0,00% 100,00% Gestão e licenciamento 25,00% 25,00% 50,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% Projectos + Project Management 25,00% 50,00% 25,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% Fiscalização 0,00% 0,00% 0,00% 50,00% 25,00% 25,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% Encargos Financeiros 0,00% 1,45% 3,46% 5,82% 34,01% 29,76% 25,49% 0,00% 0,00% 100,00% Comercialização e Marketing 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 15,79% 15,79% 26,32% 31,58% 10,53% 0,00% 100,00% Receitas (%) (End Construction) Habitação/Comércio 0 fogos 0 fogos 3 fogos 3 fogos 5 fogos 6 fogos 2 fogos 0 fogos 19 fogos 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 15,79% 15,79% 26,32% 31,58% 10,53% 0,00% 100,00% Mapa de Fluxos de Caixa ( ) 0 SEM 1 SEM 2 SEM 3 SEM 4 SEM 5 SEM 6 SEM 7 SEM 8 SEM 9 SEM 10 Total Encargos ( ) ( ) (83.525) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) (90.684) ( ) (36.274) - ( ) Hard Costs ( ) ( ) ( ) ( ) Gestão e licenciamento (51.700) (51.700) ( ) ( ) Projectos + Project Management (31.825) (63.650) (31.825) ( ) Fiscalização (23.850) (11.925) (11.925) (47.700) Comercialização e Marketing (54.411) (54.411) (90.684) ( ) (36.274) - ( ) Receitas ( ) (End Construction) Habitação/Comércio Fluxo de Caixa Operacional (83.525) ( ) ( ) ( ) Livre (83.525) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Acumulado Encargos Financeiros ( ) - (5.000) (11.900) (20.000) ( ) ( ) (87.600) Livre - (4.627) (10.595) (17.131) (96.328) (81.096) (66.806) Actualizados (83.525) ( ) ( ) ( ) Livre Fluxo de Caixa do Projecto (80.353) ( ) ( ) ( ) Actualizados (80.353) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Acumulado Tx de Fluxos do projecto ANUAL 8,05% Tx de Fluxos do projecto ANUAL 3,95% VAL Encargos e Receitas Cash-Flow do Projeto Índice de Mercado, função da ABC ac solo 821 /m² Índice de Mercado, função da quantidade de fogos /fogo Índice fundiário 25,7% Total de Custos Receitas Brutas Margem Bruta Valor para efeitos de Seguro Custo de Construção Encargos com Construção SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM ( ) ( ) ( ) ( ) SEM 1 SEM 2 SEM 3 SEM 4 SEM 5 SEM 6 SEM 7 SEM 8 SEM 9 SEM 10 ( ) ( ) ( ) Multiplo 1,16 Encargos Receitas ( ) Índice de Mercado, função da ABC ac solo Índice de Mercado, função da quantidade de fogos 821 /m² /fogo Índice fundiário 25,7% 7.4. SÍNTESE DE VALORES DE AVALIAÇÃO No quadro seguinte, constam os valores relevantes da avaliação: Quadro Síntese Lote Nº 8 - Terreno para construção Av. das Forças Armadas Área Bruta de Construção Área Bruta de Construção acima Área Bruta de Construção abaix o do solo do solo Quantidade de fogos (End Construction) 2.192,0 m² 2.444,0 m² 19 fogos 4.636,0 m² 1 fração comércio PÁG 22 DE 24

23 8. CONCLUSÃO A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, que para efeitos de avaliação foi considerada como correta e completa e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa avaliação. Tendo em conta a atual conjuntura socioeconómica, todos os índices aplicados foram estimados com prudência e aversão ao risco. Pelo exposto, anteriormente, atendendo à localização e características do imóvel em análise e em virtude dos cálculos efetuados, determinámos, à data atual, os seguintes valores: Lote Nº 8 - Terreno para construção Av. das Forças Armadas Um milhão e oitocentos mil euros (End Construction) Sete milhões, três mil e trezentos euros A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, alguns pressupostos fornecidos e, parcialmente, ajustados à realidade do mercado, a sua localização e toda a informação obtida e da observação efetuada ao local. Lisboa, 3 de Agosto de 2016 Entidade Responsável pela Avaliação Perito Avaliador de Imóveis Garen, Avaliações de Ativos, Lda Filipe Ribeiro Sócio Coletivo N.º 36 da APAE Eng.º Civil, Pós Graduado em Gestão e Avaliação Imobiliária Pessoa Coletiva, CMVM sob o nº de registo PAI/2007/019 CMVM sob o nº de registo PAI/2007/019/003 Apólice Nº , Ageas Portugal, S.A., válida até Apólice Nº Ageas Portugal, S.A., válida até PÁG 23 DE 24