Edifício para reabilitação

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1 Edifício para reabilitação Beco do Petinguim, nºs 31 e 33, e Beco do Félix, nº 1 Arroios Lisboa CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA REQUERENTE: CML DMPRGU Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial Divisão de Operações Patrimoniais Núcleo de Avaliações Imobiliárias Campo Grande, 25 3º A Lisboa ID GAREN: C0876AI C0876II48291 Dezembro de 2017

2 SUMÁRIO DA AVALIAÇÃO REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO O presente estudo de avaliação foi requerido pela CML DMPRGU, Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial, Divisão de Operações Patrimoniais Núcleo de Avaliações Imobiliárias, em 18 de dezembro de O relatório de avaliação foi efetuado no âmbito da proposta de trabalho C0876AI adjudicada pela CML DMPRGU, Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial, Divisão de Operações Patrimoniais Núcleo de Avaliações imobiliárias, em 19 de dezembro de A visita foi efetuada em 19 de dezembro de 2017, e a avaliação e o relatório de avaliação reporta a 20 de dezembro de Não efetuamos a anterior avaliação ao imóvel. A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos fornecidos, a localização e toda a informação obtida, bem como da observação efetuada ao local. ÂMBITO DA AVALIAÇÃO O presente estudo tem por finalidade a determinação do Market Value de um edifício em Propriedade Total, composto por quatro divisões de utilização independente, com entradas pelos nºs 31 e 33 do Beco do Petinguim e pelo nº 1 do Beco do Félix, na freguesia de Arroios e concelho de Lisboa, cujo relatório descritivo e justificativo apresentamos. BASES DA AVALIAÇÃO A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, que, para efeitos de avaliação, foi considerada como correta. Não foram efetuadas diligências formais, de forma a averiguar a veracidade desta informação. Para o imóvel inspecionado e atendendo a que os elementos fornecidos são conclusivos, foi determinado o Valor de Mercado (Market Value), de acordo com os parâmetros definidos pelos organismos nacionais, que regem a avaliação de imóveis. Este estudo teve por base as exigências legais da CMVM, que rege a Avaliação de Imóveis e demais critérios de avaliação, para avaliações de Imóveis de Fundos de Investimento Imobiliário, por avaliadores que correspondem aos requisitos exigidos por esta entidade. Conforme acordado e tendo em conta as regras definidas pelos organismos nacionais, que regem a avaliação de imóveis, a avaliação dos imóveis foi efetuada de acordo com a seguinte definição: Valor de Mercado É definido como a estimativa do montante mais provável, pelo qual, à data da avaliação, o imóvel poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente e sem coação. TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO Foram-nos fornecidas cópias da documentação do ativo imobiliário em análise, contudo, não foram efetuadas diligências formais de modo a averiguar se estes documentos estão atualizados. Neste contexto, o nosso estudo assume, que: O ativo imobiliário, encontra-se inscrito a favor de CHELAG Cooperativa de Habitação Económica do Lagoal; O edifício encontra-se devoluto e livre de ónus ou encargos que possam afectar os pressupostos desta avaliação.

3 APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS Não realizámos diligências formais, mas baseamo-nos na informação fornecida pelo cliente. Não foi entregue qualquer projecto referente ao cenário de reconversão mas a sua situação urbanística e a sua conservação assim o evidenciam. Assumiu-se, contudo, o potencial informado pela edilidade para a reabilitação com ampliação de um total de 72m², assumindo-se a manutenção dos usos e distribuições actuais. Não obstante o anteriormente exposto, assumimos que o ativo possui todas as condições, para que a favor deste seja emitida licença de utilização, podendo assim, ser utilizado para o uso a que se destina. O ativo encontra-se afeto a comércio e habitação, distribuídos por quatro divisões de uso independente. Porém, na abordagem à avaliação, não será considerado fraccionamento registado, por se considerar que constitui uma condicionante à compartimentação a implementar e sendo sempre possível em sede de projecto a sua alteração. Nestes termos, assumimos que o cenário de uso alternativo adotado se encontra em conformidade com os instrumentos de gestão do território em vigor para o local, e corresponde àquele que será aprovado e objeto de desenvolvimento. Assume-se ainda, que os projetos imobiliários se desenvolveram sem impedimentos e que todos os projetos de especialidades serão executados em conformidade com a legislação em vigor. ESTRUTURA Não levámos a cabo uma análise estrutural dos ativos, nem testámos equipamentos, maquinaria ou redes de águas ou eletricidade. Assim sendo não podemos dar qualquer opinião sobre a condição estrutural do mesmo. A nossa avaliação teve em consideração todas as informações fornecidas pelo cliente e observadas por nós à data da inspeção. A nossa avaliação assume, que não há nenhuns defeitos latentes, que possam afetar a avaliação reportada. Pressupomos, assim, que não existem quaisquer circunstâncias, que possam afetar a nossa avaliação. Caso V. Exas. não considerem este pressuposto aceitável, ou queiram verificar a sua veracidade, deverão solicitar investigações apropriadas e informar-nos dos resultados, de modo a que possamos reconsiderar a nossa avaliação. ÁREAS E MEDIÇÕES Na presente avaliação a Garen - Avaliações de Ativos assumiu as áreas oficiais, tendo por base a documentação disponibilizada, designadamente a Caderneta Predial. PRINCÍPIOS GERAIS A nossa avaliação tem, por base, informações fornecidas pelo cliente. Baseamos o nosso trabalho no pressuposto, que essas informações são corretas e completas e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa avaliação. Os valores determinados neste estudo são apresentados em Euros ( ). Não foram feitas provisões para impostos, resultantes da venda ou desenvolvimento do Imóvel. Não foram feitas provisões para a existência de hipotecas ou outros ónus financeiros sobre o Imóvel. Um comprador do Imóvel pode necessitar de informação adicional ou verificações, relativamente, a algumas matérias referidas neste relatório, antes de uma aquisição, pelo que deve tomar em consideração, os pressupostos subjacentes a esta avaliação. A nossa avaliação não considera os eventuais custos de transferência para o estrangeiro, dos resultados da venda, nem a existência de quaisquer restrições para o fazer. Não temos qualquer tipo de interesse presente ou futuro no imóvel avaliado. Não recebemos nenhuma compensação em função da análise, opiniões, conclusões do presente relatório.

4 As opiniões, conclusões e análise constantes do relatório, foram desenvolvidas de acordo com as disposições estabelecidas pela CMVM, que rege a Avaliação de Imóveis. Os valores propostos consideram, que sobre o(s) imóvel(eis) não impendem nenhuns ónus, encargos ou arrendamentos, para além dos referenciados no presente relatório. LEGISLAÇÃO APLICÁVEL Esta avaliação foi efetuada, de molde e com processos definidos na seguinte Legislação: Lei nº 153/2015 de 14 de setembro que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional. Lei nº 16/2015 de 24 de fevereiro que estabelece o Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo Regulamento da CMVM nº 02/2015 de 17 de Julho que estabelece as regras técnicas sobre critérios de avaliação dos imóveis dos fundos de investimento imobiliário e define os requisitos exigíveis aos respetivos peritos avaliadores. ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO, AVALIAÇÃO E RESPONSABILIZAÇÃO A. Elementos de Identificação No corpo do Relatório; B. Elementos de Avaliação No corpo do Relatório; C. Elementos de Responsabilização Filipe Ribeiro, Eng.º Civil, Pós Graduado em Gestão e Avaliação Imobiliária, registado na CMVM com o número de registo PAI 2007/0019/003, com Seguro de Responsabilidade Civil efetuado junto da Ageas Portugal, Companhia de Seguros S.A., Apólice Nº com capital seguro de , válida até ; e Olavo Vicente, Pós Graduado em Avaliações de Engenharia e Gestão Imobiliária, registado na CMVM com o número de registo PAI/2007/0019/0001, com Seguro de Responsabilidade Civil efetuado junto da Ageas Portugal, Companhia de Seguros S.A., Apólice Nº com capital seguro de , válida até ; que atuam como peritos individuais em nome da Garen, Avaliações de Ativos Lda., declaram que a avaliação constante neste relatório foi executada de acordo com as exigências da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro. A entidade responsável pela avaliação, Garen, Avaliações de Ativos, Lda., possui registo CMVM PAI 2007/0019, Apólice , efetuado junto Ageas Portugal, Companhia de Seguros S.A., com validade até Conforme Artigo 28.º do Regulamento da CMVM n.º 2/2015, O valor dos ativos é suscetível de ser determinado a qualquer momento com base em sistemas de avaliação objetivos e fiáveis que: a) Permitam calcular o valor pelo qual o ativo detido na carteira pode ser trocado entre partes que atuem com pleno conhecimento de causa e de livre vontade, no contexto de uma operação em que as partes não são relacionadas; b) Assentem em dados de mercado ou em modelos de avaliação". O(s) perito(s) avaliador(es) possui(em) as competências e experiência profissional adequadas ao desempenho das respetivas funções. Não existe qualquer interesse presente ou futuro no imóvel objeto de avaliação ou qualquer relação, comercial ou pessoal, com o proponente e a retribuição auferida não se encontra dependente do valor de avaliação atribuído ao imóvel. Conforme Artigo 37.º do Regulamento da CMVM n.º 2/2015, Os peritos avaliadores de imóveis devem utilizar pelo menos dois dos seguintes métodos de avaliação, escolhendo em cada circunstância aqueles que se mostrem mais adequados à avaliação do imóvel em causa: a) Método comparativo; b) Método do custo; c) Método do Rendimento, o perito avaliador deve apresentar no relatório de avaliação o valor do imóvel que resulte da aplicação do método previsto no n.º 1 que se revele o menos desadequado. O(s) perito(s) avaliador(es) não se encontra(m) abrangido(s) por qualquer incompatibilidade prevista no artigo 19º da Lei nº153/2015.

5 METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO Na presente situação iremos adotar as metodologias, que, em nossa opinião, melhor se adaptam à análise: Método Comparativo de Mercado Método de Custos Método da Estrutura de Custos Dinâmico-DCF Apresentamos de seguida a descrição das metodologias adotadas: O Método Comparativo de Mercado baseia-se na observação de valores de mercado, de património semelhante ao que se pretende avaliar, pelo que o valor obtido será tanto mais correto, quanto mais ativo for o mercado e quanto mais próximas e/ou semelhantes forem as características dos patrimónios transacionados, com as do património a avaliar. Neste Método, o valor dos imóveis é determinado por comparação com outros semelhantes, de que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado imobiliário. O Método Comparativo de Mercado será, assim, deduzidas as respetivas fórmulas empíricas, traduzido na seguinte expressão simplificada: Em que: VM A I.V. Valor de Mercado Área Índice de Venda em /m 2 (benchmark) = O Método de Custos fundamenta-se sobretudo na estimação do custo de reprodução ou de substituição do imóvel em estudo. O valor do imóvel, na ótica deste Método, obtém-se adicionando ao valor de mercado do terreno e respetivos encargos com a sua aquisição, o custo da construção, eventualmente, depreciado em função da vetustez, obsolescência física, funcional, ambiental e económica detetada e/ou apreciado em função de singularidades arquitetónicas, históricas ou outras verificadas. Os mecanismos da oferta e da procura responsáveis pelas variações dos preços dos imóveis, não são considerados nas avaliações realizadas por este Método, pelo que o mesmo apresenta a capacidade de separar/distinguir o valor de mercado do valor económico real do bem. Recorda-se a fórmula de cálculo e os parâmetros envolvidos, para a determinação do Valor de Mercado: Em que: VM T CC D E K L = + ( ) Valor de Mercado Valor do Terreno Custo de Construção Depreciação (física, funcional e económica) Encargos inerentes à construção (licenciamento, projetos e project management, fiscalização e encargos financeiros) Comercialização e Marketing Lucro do Promotor No cenário de uso alternativo, torna-se necessário determinar o Custo de Promoção / Reabilitação, pelo que será igualmente aplicado o Método de Custos, traduzido na seguinte expressão simplificada: Em que: CP CC A E = ( á + ) Custo da Promoção / Alteração de Uso Custo da Construção / Promoção Área de Construção Encargos inerentes à construção (licenciamento, projetos e project management, fiscalização e encargos financeiros) O Método da Estrutura de Custos Dinâmico baseia-se no cálculo dos custos necessários para a construção, de acordo com o seu potencial, bem como na estimação das respetivas receitas. No Método Dinâmico, o valor resultante para o imóvel é o corolário do estudo do cenário, potencialmente, mais rentável, na ótica da aptidão construtiva ou de utilização, calculando, previamente, áreas e destinos/usos finais das construções a erigir e respetivas receitas e custos, nomeadamente, de construção do edifício e quota-parte de infraestruturas e arranjos exteriores, calculados numa ótica financeira, ao longo de uma

6 programação temporal e afetados (custos e receitas) de um determinado juro e a uma determinada taxa de fluxos de projeto, calculado pelo Método DCF Discounted Cash Flows. Nesta metodologia, os cálculos são efetuados com base em cash-flows descontados ou atualizados e os valores obtidos têm por base a determinação do Valor Atual Líquido (VAL) do investimento, traduzido na seguinte expressão simplificada: Em que: VAL I Rm Dm N t VAL = I + n Rm m = 1 (1 + t ) Valor de Mercado Montante do investimento Receitas ocorridas no período m (Vendas) Encargos ocorridos no período m (Custos) Período de vida útil do investimento taxa de atualização Dm n PREMISSAS ESPECIAIS Na preparação da Avaliação, a Garen Avaliações de Ativos, não foi instruída pelo cliente para incluir qualquer premissa especial: DIVULGAÇÃO Tomamos conhecimento e autorizamos, que o destinatário possa divulgar este relatório de avaliação (i) se requerido por lei ou regulamentos ou por qualquer entidade reguladora ou governamental; (ii) às suas subsidiárias, aos consultores e a outros parceiros; (iii) na divulgação de resultados; (iv) no Website; (v) e nas apresentações institucionais, desde que sejam mencionadas as premissas tomadas por base. Na divulgação deste relatório às entidades acima referidas, o destinatário concorda em informar, claramente, as entidades a quem o relatório é fornecido, numa base de não responsabilidade. A aceitação deste relatório pressupõe o conhecimento, que a divulgação é feita sem que exista qualquer relação contratual direta ou indiretamente, obrigações ou deveres entre a Garen- Avaliações de Ativos e outra entidade.

7 VALOR DE MERCADO Assumindo a inexistência de restrições onerosas, encargos ou direitos de uso, dos quais nós não tenhamos conhecimento, sujeito aos Princípios Gerais e Bases da Avaliação, aos comentários específicos e todos os pressupostos contidos neste relatório e baseado em valores, à data atual, apresentamos, em nossa opinião, o seguinte valor: Beco do Petinguim, nºs 31 e 33, e Beco do Félix, nº 1 Valor de Mercado Duzentos e sete mil euros , Lisboa, 20 de dezembro de 2017 Entidade Responsável pela Avaliação Perito Avaliador de Imóveis (Certificador) Perito Avaliador de Imóveis Garen, Avaliações de Ativos, Lda Olavo Vicente Filipe Ribeiro Sócio Coletivo N.º 36 da APAE Eng.º Civil, Pós Graduado em Avaliações de Engenharia Eng.º Civil, Pós Graduado em Gestão e Avaliação Imobiliária Pessoa Coletiva, CMVM sob o nº de registo PAI/07/019 CMVM sob o nº de registo PAI/07/019/001 CMVM sob o nº de registo PAI/07/019/003 Apólice Nº , AGEAS, S.A., válida até Apólice Nº AGEAS, S.A., válida até Apólice Nº AGEAS, S.A., válida até Este relatório é composto por 21 (vinte e uma) páginas

8 ÍNDICE REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO... 2 ÂMBITO DA AVALIAÇÃO... 2 BASES DA AVALIAÇÃO... 2 TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO... 2 APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS... 3 ESTRUTURA... 3 ÁREAS E MEDIÇÕES... 3 PRINCÍPIOS GERAIS... 3 LEGISLAÇÃO APLICÁVEL... 4 ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO, AVALIAÇÃO E RESPONSABILIZAÇÃO... 4 METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO... 5 PREMISSAS ESPECIAIS... 6 DIVULGAÇÃO... 6 VALOR DE MERCADO... 7 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO OBJETIVO DA AVALIAÇÃO CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL VALORES DE AVALIAÇÃO INDICADOS CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DETERMINAÇÃO DE VALORES DE AVALIAÇÃO CONCLUSÃO ANEXO QUADROS DE AVALIAÇÃO... 21

9 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO PÁG 9 DE 21

10 1. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O presente estudo tem por finalidade a determinação do Market Value de um edifício em Propriedade Total, composto por quatro divisões de utilização independente, com entradas pelos nºs 31 e 33 do Beco do Petinguim e pelo nº 1 do Beco do Félix, na freguesia de Arroios e concelho de Lisboa, cujo relatório descritivo e justificativo apresentamos. A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos ajustados à realidade do mesmo, a localização do imóvel e a observação efetuada ao local e considerando, que o mesmo se encontra devoluto e livre de ónus ou encargos ELEMENTOS BASE PARA A AVALIAÇÃO A presente avaliação teve por base os seguintes elementos: Cópia da Caderneta Predial; Cópia da Certidão do Registo Predial; Esboço de Cadastro Predial da ARU Rua das Barracas; Outras informações relevantes do projeto a desenvolver; Elementos Relevantes Edifício para reconversão/obras Morada Beco do Petinguim, nºs 31 e 33, e Beco do Félix, nº 1 Descrição na CRP 451/ Inscrição na Matriz U 3063 (quatro Div isões de Utilização Independente) Pisos Afetação Rc + Piso (potencial para mais um piso e águas furtadas) Comércio / Habitação Área do Terreno 48,00 m² Área de Implantação 48,00 m² Área Bruta de Construção 96,00 m² Área Privativa 48,00 m² Área Dependente 48,00 m² Situação Ocupacional Devoluto e a necessitar de obras Para complemento da análise, efetuou-se uma visita ao local, com o intuito de permitir uma melhor observação das características gerais do ativo e do seu meio envolvente, bem como de eventuais singularidades que, caso fossem detetadas, nos permitissem uma melhor leitura dos aspetos, que pudessem vir a ser determinantes, na estimativa dos valores a apresentar. Para melhor ilustrar os aspetos referidos, realizou-se um registo fotográfico do ativo e zona envolvente, que se anexa ao presente trabalho. PÁG 10 DE 21

11 2. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL 2.1. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE O imóvel em análise é composto por dois pisos, com duas frentes e constitui parte de um conjunto de edifícios com mais de cem anos, inseridos num meio urbano relativamente característico dos antigos bairros operários. A zona situa-se entre a Avenida Almirante Reis e o complexo da Academia Militar e apresenta-se acidentada, com um declive pronunciado, sendo que o imóvel se localiza no limite do talude de contenção que serve a Rua de Santa Bárbara. Extrato da Planta Cadastral ARU Rua das Barracas O imóvel possui duas frentes, uma para o Beco do Petinguim, com entradas pelos nºs 31 e 33 e outra para o Beco do Felix, com porta com o nº 1. Como referido, a zona possui um caracter de transição, relativamente descaracterizado, com ruas e acessos estreitos. Ainda assim, o seu interesse reside na localização relativamente central e na leitura do conjunto como uma ilha, uma tipologia com uma procura identificável por parte de investidores. A oferta de comércio é razoável junto ao centro, tanto no que toca à Avenida Almirante Reis e envolvente directa, como à Rua Joaquim Bonifácio e Gomes Freire, com uma abundância de estabelecimentos de proximidade, serviços variados, a generalidade das infraestruturas urbanas, mercado, hospitais e escolas. A envolvente alargada tem vindo a beneficiar de diversas operações de reabilitação do parque urbano, com elevada qualidade percebida, destacando-se ainda a preocupação da manutenção da qualidade arquitetónica, facto que tem vindo a requalificar a zona em todas as vertentes. No que concerne a transportes, dista cerca de 300m da Estação de Metro de Arroios que por sua vez permite ligações ao comboio e barco, sendo ainda de referir, a existência de paragens de autocarros Carris (ao longo das ruas envolventes), num raio inferior a 100m. Relativamente a acessos, a proximidade à Av. Almirante Reis, dota a zona de excelentes acessos, designadamente à Av. Gago Coutinho e A1, que lhe conferem rápido e fácil escoamento, quer para norte, quer para sul. O estacionamento e acesso automóvel processa-se com alguma dificuldade, sendo o estacionamento pago. A zona dispõe de rede de abastecimento de água, saneamento básico, redes elétricas e de telecomunicações. Os arruamentos envolventes encontram-se razoavelmente pavimentados. PÁG 11 DE 21

12 2.2. PLANTA DE LOCALIZAÇÃO E COORDENADAS GPS Coordenadas Geo referenciação GOOGLE EARTH N W 38 43'32.01" 9 8'12.76" 3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 3.1. DESCRIÇÃO GERAL O imóvel em análise refere-se a uma construção vetusta e em fraco estado de conservação, composta por dois pisos acima do solo e duas frentes. PÁG 12 DE 21

13 O Rc é descrito como Loja, podendo destinar-se a comércio mas igualmente a serviços. É composto por duas divisões de utilização independente, ou seja dois espaços, com entradas individuais. O primeiro andar destina-se a habitação e é composto igualmente por dois espaços de utilização independente. A construção é tradicional, com características correntes para a época, com paramentos em alvenaria maciça e resistente e aparentemente com lajes aligeiradas em madeira. A cobertura é inclinada, com duas águas e revestida a telha cerâmica, sobre estrutura vigada em madeira. Não foi visitado o interior mas presume-se que a sua conservação é igualmente sofrível, sendo evidente a deterioração da caixilharia, co revestimento exterior dos paramentos, com destaques abundantes, fendilhação e algumas infiltrações. De acordo com a edilidade e confirmado pela relação com as cérceas dos edifícios adjacentes, existe um potencial efectivo de ampliação da construção existente. O imóvel implanta-se na totalidade dos 48m² do terreno, sendo possível a edificação de mais um piso com 48m² e mais 24m² que se presume configurarem um aproveitamento de sótão, ou seja, umas águas furtadas. Não obstante o anteriormente exposto, e atendendo a que se encontra devoluto há alguns anos, somos da opinião que de forma a potencial qualquer utilização que lhe venha a ser dada, o imóvel deverá ser objeto de cuidadas obras de manutenção ÁREAS Apresenta-se, de seguida o quadro de áreas, sendo que estas estão de acordo com a documentação oficial fornecida pelo cliente. Quadro de Áreas Beco do Petinguim, nºs 31 e 33, e Beco do Félix, nº 1 Situação Actual Piso Div. Utilização Independente Designação / Uso Área Implantação Terreno Rc 1 Loja nº 31 Espaço Comercial / Loja 24,00 m² Loja nº 33 Espaço Comercial / Loja 24,00 m² 1º Piso Dto Habitação 24,00 m² 1º Piso Esq Habitação 24,00 m² 48,00 m² 48,00 m² 96,00 m² 48,00 m² 48,00 m² Situação Potencial Piso Situação Designação / Uso Área Implantação Terreno Rc Espaço Comercial / Loja 48,00 m² Actual 1º Habitação 48,00 m² 2º Habitação 48,00 m² Ampliação Águas Furtadas Habitação 24,00 m² 48,00 m² 48,00 m² Área Comercial 48 m² Área Habitacional (2 a 3 fogos) 120 m² 168,00 m² 48,00 m² 48,00 m² PÁG 13 DE 21

14 4. VALORES DE AVALIAÇÃO INDICADOS No presente relatório serão indicados os seguintes valores: Valor de Mercado (Market Value) Valor de Mercado após conclusão (Market Value, End Construction) 5. CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO 5.1. ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO De acordo com o Boletim Economico, publicado pelo Banco de Portugal em Outubro 2017, a economia portuguesa cresceu no primeiro semestre de 2017 a um ritmo claramente superior à média europeia e ao observado na última década. Este dinamismo foi transversal à generalidade dos setores de atividade. O processo de recuperação económica em curso continuou a caracterizar-se por baixas pressões inflacionistas, e ancorado no dinamismo do investimento e das exportações. O consumo privado apresentou um crescimento moderado, inferior ao do PIB. Relativamente ao investimento, o primeiro semestre foi caraterizado por um crescimento particularmente forte da FBCF em material de transporte e em máquinas e equipamento, destacando-se ainda a aceleração do investimento em construção. As exportações de turismo apresentaram no primeiro semestre a mais elevada taxa de crescimento das duas últimas décadas, salientando-se que o ritmo de crescimento das exportações de serviços não se afigura sustentável por um período prolongado. No que se refere à evolução do emprego, registou-se um forte crescimento no setor privado, acompanhado de um aumento no setor público, observando-se uma queda significativa da taxa de desemprego, para um nível idêntico ao da média da área do euro. O défice orçamental no primeiro semestre situou-se significativamente abaixo do registado no mesmo período do ano anterior, sugerindo que o cumprimento do Programa de Estabilidade é alcançável. A atual fase de expansão da economia portuguesa é uma oportunidade única para reforçar a resiliência da economia portuguesa a choques internos e externos, bem como para responder ao desafio do aumento da produtividade no médio e longo prazo. O reforço da eficiência no processo de intermediação financeira, a desalavancagem adicional do setor privado, a criação de mais incentivos à inovação, à mobilidade de fatores e a investimentos em capital humano e físico, são elementos fundamentais nesta resposta FATORES RELEVANTES E ANÁLISE DO PROJETO Apresenta-se a análise do mercado imobiliário, particularizada ao ativo imobiliário objeto de avaliação. Pontos Fortes / Oportunidades Localização específica; Singularidade do ativo; Envolvente em processo de reabilitação; Bons acessos e rede de transportes; Crescimento sustentado do Turismo de Lisboa; Escala apropriada para pequeno investidor. PÁG 14 DE 21

15 Fraquezas / Ameaças Carece de obras que potenciem a fruição futura; Zona com exigências significativas de consolidação; Área reduzida; Sem projeto de alterações aprovado; Tendo em consideração o exponencial crescimento do mercado de turismo em Portugal o dinamismo do mercado imobiliário, e em particular na Grande Lisboa, bem como a escala apropriada ao desenvolvimento de um pequeno projecto, de forma sustentada e com risco reduzido, somos da opinião que se trata de um ativo com todas as características para evidenciar uma satisfatória rendibilidade do projeto de investimento. Nestes termos, em virtude do, anteriormente, exposto e tendo em conta a atual conjuntura socioeconómica, aplicaram-se índices devidamente ajustados ao mercado e a este tipo de produto imobiliário ÍNDICES DE MERCADO LEVANTAMENTO DE MERCADO Os índices médios adotados procuram refletir, essencialmente, o tipo produtos objeto de avaliação, de acordo com a oferta de produtos congéneres existentes na envolvente, a dimensão, a localização e as características gerais. Foi realizada uma prospeção na zona envolvente, para apurar valores de produtos congéneres. Esses valores foram homogeneizados, com vista a determinar um valor de referência, a utilizar nos cálculos para a determinação do valor do ativo em análise. Relativamente aos usos como comércio e residencial, apresentam-se de seguida as amostras mais relevantes do levantamento de mercado. Habitação Zonas equivalentes # Asking Price Área Índice de Venda Localização / Descrição Geral Fonte HOMO Índice de Venda Homogeneizado m² 3.500,0 /m² Apartamento T2 totalmente remodelado em edifício totalmente reconv ertido para habitação em Sem anex os. Piso elev ado. Elev ada atractiv idade. Env olv ente e localização superior. Lisboa Menina e Moça 0, ,00 /m² m² 3.206,5 /m² Apartamento T2 a cerca de 100m, com env olv ente superior. Totalmente renov ado e inserido em edifício reabilitado em Sem anex os. Piso elev ado. HKK , ,87 /m² m² 3.000,0 /m² Apartamento T2 com terraço com 25m² e boas vistas, inserido em arruamento com acesso directo à Almirante Reis. Sem estacionamento. Piso elev ado em edifício renov ado totalmente em Liskasas , ,00 /m² m² 2.941,2 /m² Apartamento totalmente renov ado em Arroios, em edifício e zona semelhante. Boa atractiv idade para turismo local. Sem estacionamento. Piso elev ado. Reabilitado em Env olv ente equiv alente. Remax , ,18 /m² m² 3.223,7 /m² Apartamento T1 com terraço com 15m², inserido em edifício totalmente renov ado. Env olv ente ex terior equiv alente. Apartamento reabilitado em Remax , ,32 /m² m² 2.887,1 /m² Apartamento T2 totalmente renov ado em Inserido em edifício de 3 pisos totalmente reabilitado, com acabamentos correntes e sem anexos. Varanda com 6m². Remax , ,10 /m² Mínimo Máximo Média Mediana Desvio Padrão 2.850,00 /m² 2.975,00 /m² 2.906,74 /m² 2.894,21 /m² 40,65 /m² Índice de venda homogeneizado (Asking Price): Índice ajustado ao imóvel em análise : 2.906,74 /m² 2.900,00 /m² PÁG 15 DE 21

16 Comércio Zonas equivalentes # Asking Price Área Índice de Venda Localização / Descrição Geral Fonte HOMO Índice de Venda Homogeneizado m² 2.125,0 /m² Loja renov ada recentemente inserida em edifício rebilitado em 2015, em zona equiv alente de Arroios. Sem anex os. Ex posição semelhante. ERA , ,00 /m² m² 2.020,8 /m² Loja em tosco em fase de renov ação total, com ex posição semelhante e env olv ente ligeiramente superior. Inserida em edifício em fase de renov ação, para habitação. Remax , ,83 /m² m² 2.200,0 /m² Loja recente em edifício renov ado em Usada mas com boa conserv ação. Para restauração e bebidas. Env olv ente semelhante. KW , ,00 /m² m² 2.083,3 /m² Loja na mesma zona, em fase de renov ação, para qualquer ramo. Sem anex os. Ex posição ligeiramente superior. Cidade Prática , ,17 /m² m² 2.400,0 /m² Loja no Largo do Leão em fase de acabamentos. Ex posição superior. Em edifício parcialemnte renov ado para habitação. Sem anex os. Duas montras. Tipica Imo , ,00 /m² m² 2.444,4 /m² Loja junto à Almirante Reis, com ex posição superior e env olv ente residencial. Sem anex os. Muito bom estado de conserv ação, com obras em Wallis , ,78 /m² Mínimo Máximo Média Mediana Desvio Padrão 1.979,17 /m² 2.125,00 /m² 2.055,46 /m² 2.058,89 /m² 47,93 /m² Índice de venda homogeneizado (Asking Price): Índice ajustado ao imóvel em análise : 2.055,46 /m² 2.000,00 /m² Quanto ao edifício no seu estado actual, uma breve pesquisa do mercado permite uma análise de sensibilidade relativamente ao valor por m² acima do solo, e considerando a sua colocação em mercado no estado atual, de forma a enquadrar o Valor de Mercado resultante do Método da Estrutura de Custos Dinâmico. No quadro seguinte apresentam-se as amostras mais relevantes. Edifícios para reabilitar Zonas equivalentes # Asking Price Área Índice de Venda Localização / Descrição Geral Fonte HOMO Índice de Venda Homogeneizado m² 2.361,1 /m² Edifício na mesma zona, mais perto do Martim Moniz, com dois pisos afectos a habitação, num total de 180m² e potencial para águas furtadas. Necessita de obras profundas. Boa env olv ente. ERA , ,06 /m² m² 2.682,4 /m² Edifício v endido em Setembro de 2017, com env olv ente ligeiramente superior, em Arroios, completamente destinado a habitação. Dois pisos, num total de 220m² e um logradouro acessív el a automóvel com cerca de 60m². Remax , ,95 /m² m² 2.888,9 /m² Moradia com dois pisos no centro de Arroios, muito perto da Almirante Reis, v endida em agosto de 2017, com um piso e aptidão para ampliação de águas furtadas. Logradouro no tardoz com 30m². Cidade Prática , ,89 /m² m² 2.250,0 /m² Pequeno prédio com uma frente com 2 pisos e um total de 100m², em zona equiv alente, para obras ou reconstrução. Arroios, mais central. Cidade Prática , ,50 /m² Mínimo Máximo Média Mediana Desvio Padrão 2.137,50 /m² 2.243,06 /m² 2.191,35 /m² 2.192,42 /m² 49,74 /m² Índice de venda homogeneizado (Asking Price): Índice ajustado ao imóvel em análise : 2.191,35 /m² 2.175,00 /m² PÁG 16 DE 21

17 6. DETERMINAÇÃO DE VALORES DE AVALIAÇÃO 6.1. DETERMINAÇÃO DE VALORES DE AVALIAÇÃO TERCENAS DO MARQUÊS Na determinação do Market Value, foram adotadas as metodologias, que, em nossa opinião, melhor se adaptam à análise, Métodos Comparativo de Mercado, de Custos, e da Estrutura de Custos Dinâmico DCF. Na aplicação do Método Comparativo de Mercado, será assumido o índice de venda aferido no levantamento de mercado para o cenário de reabilitação e ampliação potencial. Pela aplicação do Método de Custos, serão estimados os custos de construção / refurbishment, tendo por base as áreas e os custos unitários correntes para a edificação / reabilitação de imóveis com características semelhantes às do projeto imobiliário a desenvolver. Os encargos com Projetos e Fiscalização, Gestão e Licenciamento e Comercialização e Marketing, correspondem aos encargos médios, que se verificam em promoções congéneres. Tratando-se de uma operação de reabilitação, assume-se que parte do edificado se mantém. Atendendo a que ainda não existem projetos aprovados, assumimos que as obras / promoção terão apenas início no ANO 2. Da aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, resultará o Market Value (Valor de Mercado). No decorrer das atividades, foi considerada uma taxa de atualização de fluxos do projeto de 7,10%, refletindo e ponderando o risco do projeto. Os valores indicados no presente Relatório pressupõem que não incidem sobre o ativo quaisquer ónus, encargos, arrendamentos, compromissos ou restrições de uso, para além dos referidos no presente relatório, e que o mesmo reúne condições para que possa ser transacionado, jurídica ou administrativamente. Assume-se, ainda, que o projeto imobiliário se desenvolverá sem impedimentos e que todos projetos de especialidades serão executados em conformidade com a legislação em vigor VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO Apresenta-se de seguida, o Valor de Mercado após conclusão, para a operação de reabilitação, de acordo com os índices de venda resultantes do levantamento já apresentado: Valor de Mercado (Potencial) Beco do Petinguim, nºs 31 e 33, e Beco do Félix, nº 1 Situação Potencial Piso Designação / Uso Método Comparativo de Mercado Área Bruta Índice de Venda Valor de Mercado (Potencial) Rc Espaço Comercial / Loja 48,0 m² /m² º Habitação 48,0 m² /m² º Habitação 48,0 m² /m² Águas Furtadas Habitação 24,0 m² /m² Valor de Mercado (Potencial) IV Comércio IV Habitação /m² Numa perspectiva de análise de sensibilidade, apresenta-se o valor do imóvel no estado actual, com base nas áreas existentes: PÁG 17 DE 21

18 Valor de Mercado (Actual) Beco do Petinguim, nºs 31 e 33, e Beco do Félix, nº 1 Situação Actual Método Comparativo de Mercado Piso Designação / Uso Área Bruta Índice de Venda Valor de Mercado (Actual) Rc Comércio 48,0 m² /m² º Habitação 48,0 m² /m² Valor de Mercado (Actual) IV Global /m² CUSTO DA PROMOÇÃO / REABILITAÇÃO MÉTODO DE CUSTOS Face ao tipo de construção / reabilitação e acabamentos previstos, adotamos os custos unitários correntes, para a edificação de imóveis com estas características. Apresenta-se de seguida, o Custo da Promoção: Custos de Reabilitação Beco do Petinguim, nºs 31 e 33, e Beco do Félix, nº 1 Situação Potencial Método de Custos Custos de Construção Área CC parcial (NOVO) de intervenção Depreciação ou necessidade CC parcial (ATUAL) CC 1 Comércio no Rc (para recuperar) 48,0 m² 1.000,0 /m² 80,0% CC 2 Habitação 1º Piso (para recuperar) 48,0 m² 1.000,0 /m² 80,0% CC 3 Habitação 2º Piso (para ampliar) 48,0 m² 1.000,0 /m² 100,0% CC 4 Habitação em Águas Furtadas (para ampliar) 24,0 m² 900,0 /m² 100,0% Custos Indiretos CI unitário CI parcial (ATUAL) CI 1 Gestão e licenciamento 6,00% CD CI 2 Projectos + Project Management 7,50% CD CI 3 Fiscalização 2,50% CD Custos Indiretos Comercialização e Marketing C&M C&M ATUAL C&M Comercialização e Marketing 5,54% MV Comercialização e Marketing VALOR DE MERCADO MÉTODO DA ESTRUTURA DE CUSTOS DINÂMICO - DCF De forma a apurar o Valor de Mercado, teve-se em consideração o Valor Potencial de Mercado, bem como o custo de promoção / alteração de uso e encargos inerentes. O Market Value resultará da aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, onde a programação temporal receitas e custos, é afetada de uma determinada taxa de fluxos de projeto, de forma a atualizar o Cash-Flow de cada período à data atual. PÁG 18 DE 21

19 Taxa de Atualização Habitação Promoção Liquidez (rf) b Prémio de Risco* [E(PR j) ] 3,00% Tax a sem risco, equiv alente á última média anual das OT PT 10Y 1,025 Prémio de risco do segmento 4,00% Prémio de risco do imóv el T atualização 7,10% A taxa de atualização adotada, corresponde à taxa sem risco (rf), referente à média anual de OT s PT 10 anos, adicionada do prémio de risco do imóvel [E(PRj)], que se estimou em 4,00% (6% x 65%), majorada pelo beta do segmento (β). O prémio de risco numa carteira diversificada, para investidores informados encontra-se balizado entre 5,0% e 6,0%. No caso vertente, o prémio de risco (4,00%), foi minorado em 35%. Relativamente ao beta (β), assume-se que uma carteira diversificada com mitigação de risco (ações + obrigações + imobiliário), possui um beta equivalente a 1. Dado que se trata de uma promoção/ reabilitação o beta foi majorado em 2,5%. Apresenta-se de seguida, o Valor de Mercado, sendo que o desenvolvimento de cálculos consta em anexo. Valor de Mercado Índice de Mercado, função da ABC ac solo (Potencial) Índice de Mercado em função da ABC /m² (ABruta) /m² Índice fundiário 46,6% SÍNTESE DE VALORES DE AVALIAÇÃO Tendo em consideração os pressupostos assumidos e cálculos desenvolvidos, apresentam-se no quadro seguinte os valores relevantes da avaliação do imóvel: Quadro Síntese Beco do Petinguim, nºs 31 e 33, e Beco do Félix, nº 1 Área Valor de Mercado Situação Potencial Situação Actual Comércio Habitação Comércio Habitação Situação Potencial Situação Actual Valor de Investimento (obras a levar a efeito) Situação Potencial 48,0 m² 120,0 m² Situação Actual 48,0 m² 48,0 m² ,0 m² 120,0 m² 48,0 m² 48,0 m² PÁG 19 DE 21

20 7. CONCLUSÃO A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, que para efeitos de avaliação foi considerada como correta e completa e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa avaliação. Tendo em conta a atual conjuntura socioeconómica, todos os índices aplicados foram estimados com prudência e aversão ao risco. Pelo exposto, anteriormente, atendendo à localização e características do ativo imobiliário objeto de avaliação e em virtude dos cálculos efetuados, determinámos, à data atual, o seguinte valor: Beco do Petinguim, nºs 31 e 33, e Beco do Félix, nº 1 Valor de Mercado Duzentos e sete mil euros A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, alguns pressupostos fornecidos e, parcialmente, ajustados à realidade do mercado, a sua localização e toda a informação obtida e da observação efetuada ao local. Lisboa, 20 de dezembro de 2017 Entidade Responsável pela Avaliação Perito Avaliador de Imóveis (Certificador) Perito Avaliador de Imóveis Garen, Avaliações de Ativos, Lda Olavo Vicente Filipe Ribeiro Sócio Coletivo N.º 36 da APAE Eng.º Civil, Pós Graduado em Avaliações de Engenharia Eng.º Civil, Pós Graduado em Gestão e Avaliação Imobiliária Pessoa Coletiva, CMVM sob o nº de registo PAI/07/019 CMVM sob o nº de registo PAI/07/019/001 CMVM sob o nº de registo PAI/07/019/003 Apólice Nº , AGEAS, S.A., válida até Apólice Nº AGEAS, S.A., válida até Apólice Nº AGEAS, S.A., válida até PÁG 20 DE 21

21 ANEXO QUADROS DE AVALIAÇÃO Valor de Mercado Beco do Petinguim, nºs 31 e 33, e Beco do Félix, nº 1 Encargos Custos de Construção Custos Indiretos Gestão e licenciamento 6,00% CC Projectos + Project Management 7,50% CC Fiscalização 2,50% CC Comercialização e Marketing Comercialização e Marketing 5,54% VM Custos totais Receitas Valor Potencial de Mercado Comércio Habitação Receitas totais Valor de Mercado Mapa de Fluxos de Caixa (% ) 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 Total Encargos (%) Custos de Construção 100,00% 0,00% 0,00% 100,00% Gestão e licenciamento 25,00% 75,00% 0,00% 0,00% 100,00% Projectos + Project Management 25,00% 75,00% 0,00% 0,00% 100,00% Fiscalização 100,00% 0,00% 0,00% 100,00% Comercialização e Marketing 0,00% 59,19% 40,81% 0,00% 0,00% 100,00% Receitas (%) Comércio 0,00% 20,00% 80,00% 100,00% Habitação 70,00% 30,00% 0,00% 0,00% 100,00% Mapa de Fluxos de Caixa ( ) 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 Total Encargos ( ) ( ) (4.950) ( ) (10.039) - - ( ) Custos de Construção - ( ) ( ) Gestão e licenciamento (2.200) (6.600) (8.800) Projectos + Project Management (2.750) (8.250) (11.000) Fiscalização - (3.700) (3.700) Comercialização e Marketing - (14.561) (10.039) - - (24.600) Receitas ( ) Comércio Valor Potencial de Mercado (4.950) Liv re Fluxo de Caixa do Projecto (4.622) Actualizados (4.622) Acumulado Tx de Fluxos do projecto ANUAL - Promoção / Ampliação 7,10% VAL Valor de Mercado Índice de Mercado em função da ABC /m² (ABruta) Índice de Mercado, função da ABC ac solo (Potencial) /m² Índice fundiário 46,6% Total de Custos Receitas Brutas Margem Bruta Valor para efeitos de Seguro Custo de Construção Encargos com Construção ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 (50.000) ( ) ( ) ( ) ( ) Encargos e Receitas Cash-Flow do Projeto ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 (20.000) PÁG 21 DE 21