Anexos ao projecto de parecer sobre a Proposta 395/CM/2015

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1 Anexos ao projecto de parecer sobre a Proposta 395/CM/2015 Hasta pública para a alienação da parcela de terreno municipal, com a área de m2, situada no Quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de Outubro (terrenos da antiga Feira Popular) Relatora DM Helena Roseta A Lista de terrenos incluídos como ativos não estratégicos no Orçamento Municipal 2015 para a cidade de Lisboa (pág 103) B Apresentação Heart of Lisbon do Director Municipal de Património e Gestão (DMPG) feita na reunião conjunta da 1ª e 3ª Comissões Permanentes de 6 de julho de 2015, em que foi ouvido o Vereador Manuel Salgado sobre a Proposta 395/CM/2015 C Apresentação do Plano de Valorização de Ativos Imobiliários não Estratégicos do DMPG à 1ª Comissão na sua reunião de 21 de maio de 2015, em que foi ouvido o Vereador Manuel Salgado sobre a estratégia de alienação de património municipal

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3 Redução Passivo Investimento Gestão Dinâmica do Equilíbrio Alienações Património Municipal Aquisições Não Estratégico Orçamental Propostas nºs 285/2015 e 286/2015

4 Não tem potencial de valorização a médio prazo Prédios Racionalizar Estrutura da Receita Gestão Dinâmica do Património Municipal Não Estratégico Alienação em Hasta Pública Terrenos Impulsionar a Economia Reabilitar e Requalificar a Cidade Não é necessário para o funcionamento dos serviços Não é necessário para o cumprimento de programas setoriais ou planos urbanísticos Ativos Não Estratégicos Frações 454 Prédios 126 Terrenos

5 Hastas públicas entre Abril 2013 e Outubro Prédios em alienação 89 Prédios arrematados 85 Contratos celebrados 59 Empresas Adquirentes 50 Pessoas Singulares Adquirentes 35 Contratos assinados CAPITAL PRÓPRIO 58 Contratos assinados FINANCIAMENTO 1 A aguardar celebração contrato 9 Total de preços base Total arrematação Preço médio m² (Valor Base) 406 Preço médio m² (Valor Arrematado) 676 Preço dos descontos concedidos por PP Projetos já apresentados 45 Comparação de Ativos Projetos/Obra Com Projeto Obra em Curso Obra Concluída

6 Hastas públicas entre 2013 e Prédios Dispersos em hasta 16 Parcelas de Terreno em hasta 6 Frações Autónomas em hasta 17 Estacionamentos em hasta 9 Total de Imóveis em hasta 48 Prédios Dispersos alienados 13 Parcelas de Terreno alienados 2 Frações Autónomas alienados 14 Estacionamentos alienados 9 Total de Imóveis alienados 38 Contratos celebrados 27 A aguardar celebração contrato 11 Empresas Adquirentes 38 Pessoas Singulares Adquirentes 0 Total de preço base licitação (sem Desertos) Total arrematação Total já Recebido Preço dos descontos concedidos por PP Nota: os gráficos não estão à escala

7 Tipologia Nº Ativos Frações Autónomas 8 Prédios 454 Terrenos 126 Total Geral 588 Faseamento de Alienação Tipologia Nº Ativos Frações Autónomas 8 Fase 0 Prédios 23 Terrenos Fase 0 Total 6 37 Fase 1 Prédios 75 Terrenos 21 Fase 1 Total 96 Fase 2 Prédios 94 Terrenos 2 Fase 2 Total 96 Prédios 262 Fase 3 Fase 3 Total Total Geral Terrenos Faseamento de Alienação Ocupações Habitacionais Ocupações Não Habitacionais Fase 0 Em Hasta Em Hasta Fase 1 Sem Ocupações Sem Ocupações Fase 2 até 2 até 2 Fase 3 Superiores a 2 Superiores a 2

8 Entrecampos Antiga Feira Popular Av. Forças Armadas (4) Av. Álvaro Pais Pombal Parque das Nações R. Conselheiro Lopo Vaz (2) R. Padre Joaquim Alves Correia R. Padre Abel Varzim Terrenos Restelo R. Gonçalo Velho Cabral (2) Av. Ilha da Madeira Av. Mário Moutinho R- D. Jerónimo Osório Marim- Olhão Palácios Pancas Palha Praça de Espanha Machadinho Quinta da Paz Praça de Espanha (2) Av. Berna

9 Paço da Rainha Eixo Graça Sapadores (13) Rua e Praça da Alegria (4) Prédios Rua da Rosa (3) Rua do Jasmim 1. Ativos 1.1 Terrenos Rua Virgílio Correia, lote 19 Avenida Berlim, I Rua Gregório Lopes Entrecampos Praça Espanha Avenida de Berna Avenida Dr. Mário Moutinho/Restelo Avenida Álvaro Pais Avenida das Forças Armadas (Lote 4) Avenida das Forças Armadas (Lote 5) Avenida das Forças Armadas (Lote 7) Avenida das Forças Armadas (Lote 8) Rua Conselheiro Lopo Vaz Rua Padre Abel Varzim Rua Padre Joaquim Alves Correia Rua Conselheiro Lopo Vaz II Rua Dom Jerónimo Osório Rua Morais Soares Rua Sousa Lopes Rua Diogo de Macedo Rua Gomes Freire Areeiro/Avenida Gago Coutinho Calçada de Santo Amaro Rua Horta e Silva Avenida da Ilha da Madeira e Praça S. Francisco Rua Domingos Sequeira Rua do Vale Rua Gonçalo Velho Cabral 1.2 Edifícios Património Disperso Rua do Lumiar, Praça da Alegria (4 Prédios) Rua da Graça Rua das Barracas Rua do Comércio Rua do Salitre Rua dos Sapadores Largo do Marquês de Angeja Palácio dos Machadinhos Palácio Marim Olhão Palácio dos Távoras Palácio Pombal Valor Global ,00

10 20 Prédios Hasta RPPD M 8 Prédios Hasta P. D M 6 Terrenos Hasta P. D M 3 Frações Autónomas Hasta P. D M 2 Hastas 1º Semestre 37 Ativos 21,2 M Tipo de Alienação Freguesia Morada Nº de Imóveis Preço Base Licitação % de Redução Ajuda Travessa da Ferrugenta % Belém Largo do Galvão, % Largo Marquês Angeja, 1/2 e Rua da Junqueira, % Campo de Ourique Rua dos Sete Moinhos, % Campolide Rua de Campolide, A % Estrela Travessa da Trabuqueta, % Lumiar Rua do Lumiar, % Marvila Rua Zófimo Pedroso, % Misericórdia Rua da Atalaia, % Rua da Atalaia, A % RPPD Penha de França Rua da Penha de França 138 (Vila Rosário, 1-16) e Rua da Penha de França, (Vila Rosário, 17-20) % Santa Maria Maior Travessa de São Tomé, % Santo António Rua do Cardal de São José, % Rua da Esperança do Cardal, % Rua da Graça, / Rua do Sol à Graça, % Rua das Beatas, % São Vicente Rua da Graça, % Largo Santa Marinha, % Beco dos Lóios e % Calçada de São Vicente, % Total Geral %

11 Tipo de Alienação Freguesia Morada Frações Autónomas Prédios Dispersos Terrenos Ativos Ex EPUL Nº de Imóveis Valor de Mercado Preço Base Licitação % de Redução Rua Pedro de Sintra, 32-32A Rua Diogo de Silves, 41 - Loja A % Belém Rua Diogo Silves, 33 A/B % Rua Diogo Silves, 35A-loja 1"BC" % Rua Luís Pedroso de Barros, 4-R/C e 1º A % Lumiar Santa Maria Maior Rua Frederico George, 12 C-Loja A Residências do Martim Moniz - Fração BQ 6º direito % 10% Rua Bento de Jesus Caraça, 50-R/C dto "A" Residências do Martim Moniz Edificio-loja nº 11 "L" % 20% Frações Autónomas Total % Misericórdia Rua do Jasmim, 11-11A % Rua da Rosa, % Santa Maria Maior Rua de São Miguel, % Prédios Dispersos Total % Ajuda Rua Gonçalo Velho Cabral - Restelo Parcela A % Rua Gonçalo Velho Cabral - Restelo Parcela B % Lumiar Rua Duarte Vidal - Paço do Lumiar - Lote G % Parque das Nações Rua Conselheiro Lopo Vaz e Conselheiro Mariano de Carvalho (Av. Recíproca) % São Domingos de Benfica Rua Virgílio Correia, lote % São Vicente Rua Damasceno Monteiro (Escadas do Monte, 3-3A) % Terrenos Total Total Geral % % Enquadramento Urbanístico Avaliação de Mercado Regularização Registos Potenciador Concorrência PREÇO BASE LICITAÇÃO

12 Todos os prédios foram objeto de avaliação de mercado Frações Autónomas Valor < ,00 Avaliação Interna Exclusão de quem, sem motivo justificável, não tenha em anterior hasta entregue a documentação de habilitação necessária ou tenha faltado à celebração do contrato de compra e venda Prédios Urbanos Valor < ,00 1 Avaliação Interna Prédios Valor > ,00 2 Avaliações (1 Interna e 1 externa) com VBL correspondente à média aritmética, arredondada. Parcelas e Lotes de Terreno> ,00 2 Avaliações Externas, para melhor uso máxima edificabilidade, com VBL correspondente à média aritmética, arredondada. O PB dos ativos imobiliários não vendidos em anterior Hasta Pública, do ML ou da EPUL, teve uma redução de 5% (lotes terreno), 10% (frações habitacionais) ou 20% (frações comerciais). Reabertura do procedimento por hasta pública, num prazo máximo de 45 dias Retirar o desconto de 10% nos pagamentos a pronto, nos casos em que ocorrer transmissão de propriedade, antes de licenciamento. Reforço da impossibilidade da cessão da posição de adjudicatário

13 Direção Municipal de Gestão Patrimonial Área total de terreno = m²; Superfície máxima de pavimento acima do solo m²; Área verde permeável em solo vivo e vegetal >30%; Área a céu aberto de uso coletivo público >50%; 20% Uso Habitacional 40%; Uso terciário 60%; Execução de arruamento público na R. C. Vermelha entre a Av. 5 de Outubro e a Av. da República com 30m de largura;

14 QUALIFICAR A CIDADE LEGALIDADE TRANSPARÊNCIA CONCORRÊNCIA Direção Municipal de Gestão Patrimonial OUT/ Encerramento da Feira Popular de Lisboa. JUN/ Aprovado o LIM nº 03/2005 que cria os lotes 068 e 069; JUL/ Lote 069 ( m²) é alienado à P. Mayer, pelo valor de (1.050 /m²), que exerce direito preferência em hasta pública. O valor base de alienação foi fixado em 906 /m² , sem Compensações ( ) e sem TRIU ( ) JUL/ Permuta com a P. Mayer do lote 068 pelos 28 prédios urbanos que constituem o Parque Mayer ( m²), pelo valor de (895,52 /m²) Tribunal declara nulo o LIM, a permuta e a hasta pública; ABR/ Transação judicial e compromisso arbitral. Terrenos da antiga Feira Popular e Parque Mayer são propriedade do Município de Lisboa, que assume dívida bancária de 101M.

15 PARÂMETROS URBANÍSTICOS Direção Municipal de Gestão Patrimonial Terreno para construção de Equipamento Rua Diogo de Macedo m² Av. Álvaro Pais m²

16 Área total de terreno = m²; Superfície máxima de pavimento acima do solo m²; Área verde permeável em solo vivo e vegetal >30%; Área a céu aberto de uso coletivo público >50%; 20% Uso Habitacional 40%; Uso terciário 60%; Execução de arruamento público na R. C. Vermelha entre a Av. 5 de Outubro e a Av. da República com 30m de largura; Limites de Áreas (m²) Área mínima permeável em solo vegetal Área mínima a céu aberto de utilização coletiva Área de terreno Limitação de Usos (m²) % % % % Comércio e serviços Habitação

17 VALOR DE MERCADO PREÇO BASE Direção Municipal de Gestão Patrimonial Lojas área bruta valor venda preço m² Loja Entrecampos, junto ao Hotel NH valor de mercado Campo Grande valor terreno Loja Av. República junto à estação de valor de mercado Entrecampos valor terreno Campo Pequeno valor de mercado valor terreno Focus LX ( Antº Augusto Aguiar) valor de mercado valor terreno Focus LX ( Antº Augusto Aguiar) valor de mercado valor terreno Av. António Augusto Aguiar valor de mercado valor terreno valor terreno valor de mercado (loja) preço médio m² %

18 Habitação Av. 5 de Outubro T1 Edifício Novo de 2010 em frente ao terreno da antiga feira Av. 5 de Outubro T3 Edifício Novo de Junto ao Campo Pequeno. Av. 5 de Outubro T1 Edifício Novo de junto ao terreno da antiga feira popular Jardins de São Lourenço 2 lugares de parqueamento e arrecadação Jardins de São Lourenço 2 lugares de parqueamento e arrecadação área bruta valor venda preço m² valor de mercado valor terreno valor de mercado valor terreno valor de mercado valor terreno valor de mercado valor terreno valor de mercado valor terreno valor terreno valor de mercado (habitação) preço médio m² % 5 avaliações externas (março de 2015) de terreno para desenvolvimento de empreendimento imobiliário para melhor uso máxima edificabilidade, com cenário alternativo de venda imediata. O valor médio das compensações incorporado no valor do terreno ( m²) é de 150 /m² (por unidade de superfície acima do solo), totalizando A TRIU estimada ( m²) a pagar pelo particular é de 57 /m², totalizando

19 Valor de Avaliação Valor de venda imediata Preço m² PRIMEYIELD COLLIERS UON GAREN ENGIVALOR Análise estatística Média dos Valores de Mercado Média dos Valores Unitários de Mercado 858 Média dos Valores de Venda Imediata Média dos Valores Unitários de Venda Imediata 756 Valor Mais Elevado Valor Mais Reduzido Desvio Padrão

20 Enquadramento Urbanístico Avaliação de Mercado Regularização Registos Potenciador Concorrência PREÇO BASE LICITAÇÃO CENÁRIO 1 CENÁRIO 2 A mais alta das avaliações de venda imediata. A média aritmética simples das 3 avaliações com o valor de mercado mais elevado. Preço m² CENÁRIO 3 Média arimética das 5 avaliações.

21 A média aritmética simples das 3 avaliações com o valor de mercado mais elevado terreno Compensações P. MAYER Hasta Pública m² (acima e abaixo do solo) P. MAYER Hasta Pública + Permuta m² (acima e abaixo do solo) HEART of LISBON m² (acima do solo) Habitacional ,05 m² Serviços ,27 m² Comércio 8.222,68 m² (localizados ao nível do piso -1) Habitacional ,97 m² Serviços ,41 m² Comércio ,62 m² (localizados ao nível do piso -1) Habitacional > 20% <40% Terciário 60% Turismo Equipamento 906/m² 53.4M 1.006/m² 59.3M Sem compensações e TRIU 927/m² 111.2M Sem compensações e TRIU 944/m² 135.7M Valor Arrematação? Acresce melhor aproveitamento e TRIU

22 Comparação preço base m² P. MAYER/HEART of LISBON Valor da TRIU em 2005, caso houvesse lugar a pagamento Valor da TRIU atual BRAGAPARQUES Valor base preço m² HEARTOFLISBON Valor base preço m² BRAGAPARQUES Valor final preço m² A média aritmética simples das 3 avaliações com o valor de mercado mais elevado CONDIÇÕES CONTRATUAIS Direção Municipal de Gestão Patrimonial

23 Hasta Pública precedida de habilitação com proposta escrita; Cheque visado no valor de 15% do preço oferecido em carta fechada como condição de admissão, que serve de pagamento na adjudicação provisória; Pagamento de 15% do valor arrematação com a adjudicação definitiva; Pagamento de 70% do valor de arrematação na celebração do contrato, até 180 dias após adjudicação definitiva; Cedência total ou parcial de créditos: BCP Caixa Geral de Depósitos Santander Garantia bancária on first demand de 10% do valor arrematado a entregar com a celebração do contrato. Processo de licenciamento da operação urbanística entregue no prazo máximo de 12 meses a contar da data da adjudicação definitiva; Inclusão no contrato de cláusula de não permite subir dos m², exceto utilizando áreas abaixo do solo; Cláusula de Melhor Aproveitamento a funcionar acima dos m² de Sp (abaixo do solo), com pagamento do valor m² da arrematação, no momento da emissão da licença de construção; Inicio das obras de edificação no prazo máximo de 6 meses após a emissão da respetiva licença; Possibilidade de faseamento de construção, nos termos do art.º 59 do RJUE, com prazo máximo de 10 anos e salvaguarda dos impactos de estaleiro na envolvente; Libertação de 50% da garantia bancária com o licenciamento, 25% com o início da obra e 25% com a conclusão total da obra.

24 LIMITAR A 10 ANOS O PRAZO PARA CONCLUIR TODA A CONSTRUÇÃO RETER 25% DA GARANTIA BANCÁRIA ATÉ EMISSÃO DE TODAS AS LICENÇAS DE CONSTRUÇÃO PRECISAR AS CONDIÇÕES DE REALIZAÇÃO DE NOVA HASTA CASO A PRIMEIRA FIQUE DESERTA OBRIGAR A UMA ÁREA DE CONSTRUÇÃO PARA USO HABITACIONAL COM MÍNIMO DE 20% CLARIFICAÇÃO QUE AS AVALIAÇÕES DO TERRENO DAS QUAIS RESULTOU O VALOR BASE DE LICITAÇÃO JÁ TIVERAM EM CONTA QUE NÃO HAVERÁ PAGAMENTO DE COMPENSAÇÕES CORREÇÃO DA FÓRMULA PARA CÁLCULO DE MELHOR APROVEITAMENTO SALVAGUARDA QUE OS M² NÃO CONSTITUEM DIREITO ADQUIRIDO Garantia Bancária (10% do Arrematado) outubro 2015 dezembro 2015 Ato Público Adj. Definitiva junho 16 Contrato Compra Venda 15% 15% 70% set 15 out 15 jan 16 abr 16 jul 16 out 16 dez 16 Dívida + Numerário Numerário dezembro 2016 Limite Entrega Projeto E julho 2017 Emissão Licença Construção Pagamento mais valia urbanística jan dez dez Libertação de 50% GB prestada 2020 Libertação de 25% GB prestada com início obra Libertação de 25% GB prestada conclusão total de obra

25 27 dias 243 dias para contratualizar Decisão CML Decisão AML Publicação Ato Público Adjudicação definitiva Contrato data início qua 24-jun ter 21-jul qui 23-jul qui 15-out seg 14-dez seg 13-jun 2016 data final qua 24-jun ter 21-jul qui 23-jul qui 15-out seg 14-dez seg 13-jun dias 183 dias

26 Probabilidade de dispersão face à dimensão do empreendimento, à variedade dos cenários e às diferentes projeções para os períodos de construção e comercialização. Ainda assim: A razão entre o valor atual atribuído ao terreno e o valor do empreendimento como concluídos varia entre 21% a 35%, o que são parâmetros aceitáveis. O grau de fiabilidade é suficiente para considerar a validade dos trabalhos, principalmente porque: Com exceção da Garen, todas as restantes avaliações apresentam diferenças relativas para a média aritmética inferiores a 15%; A Garen apresenta um cenário alternativo credível, que consiste em assumir que o grupo promotor também constitui o principal futuro cliente do empreendimento, caso em que o promotor do empreendimento ficará com a rentabilização de uma parte muito significativa do terciário, seja comércio, ou unidade de saúde, ou centros de escritórios; Existe uma convergência dos valores para o empreendimento como concluído, não ultrapassando a diferença relativa para a média os 12%; A maior diferença relativa para os valores atuais do terreno é explicada, sobretudo, pelas projeções mais ou menos otimistas das fases de construção e comercialização. A AVALIAÇÃO MAIS ELEVADA GAREN Cenário de comercialização mais otimista, considerando que a parte comercial e parte dos escritórios estão vendidos à partida; Consideram que um futuro promotor imobiliário, vem associado a um grande grupo, comercial ou da área da saúde e, portante, essa parte está colocada no mercado; Taxa de atualização mais reduzida 6,81%, o que contribui para subir o valor atual; Consideram que, para esta localização prime se justifica ter uma parte com um empreendimento habitacional do segmento de luxo e que, neste segmento, os valores de venda atingem perto dos 6.000,00/m2, para a área habitacional concluída. A AVALIAÇÃO MAIS BAIXA PRIMEYIELD Período longo de construção, com um total de 6 anos faseados, e desfasados da comercialização, logo, todo o investimento à custa de financiamento; As receitas sucedem sempre numa fase mais tardia de maturação do projeto imobiliário; Só começa a gerar cash-flows positivos a partir do 7.º ano; Área muito elevada de estacionamentos em caves (82.000m²), com elevando custo e reduzida rentabilidade.

27 1- Valor Base Licitação (com TRIU) preço m² área de construção m² Valor Base Licitação Compensações Valor da TRIU estimado preço m² "HEART OF LISBON" área de construção m² Valor Base Licitação Compensações , ,00 Valor Base Licitação (sem TRIU) preço m² BRAGAPARQUE área de construção m² Valor Base Licitação Compensações Valor Base Licitação (sem TRIU) Comparação pm² Valores Base Licitação 944 Valor da TRIU estimado 2-Valor Venda Hasta preço m² área de construção m² Valor Venda Compensações Valor Permuta preço m² área de construção m² Valor Venda Compensações Comparação pm² Valor final BRAGAPARQUE valor Base "HEART OF LISBON" 4-Valor Permuta + Venda Hasta (com TRIU) preço m² área de construção m² Valor Venda Compensações Valor Permuta + Venda Hasta (sem TRIU) preço m² área de construção m² Valor Base Licitação Compensações