LAUDO COMERCIAL. Edifício Regency

LAUDO COMERCIAL Edifício Regency

Solicitante: VOLKSWAGEN PARTICIPAÇÕES LTDA Finalidade: Laudo Comercial Objetivo: Valor de Mercado de Compra e Venda Cidade: São Paulo/SP Tipo: Apartamentos Uso: Residencial Área Privativa: 552,61 m² Área Total: 919,37 m² Data Base: Fevereiro/2018 Valor de Mercado de Compra e Venda: R$ 7.237.256,87 1 LOCALIZAÇÃO Endereço: Rua José Maria Lisboa 1.221 esquina com a Alameda Ministro Rocha Azevedo Edifício Regency Apartamento 111. Jardim Paulista São Paulo/SP. 2

2 LOGRADOURO PRINCIPAL Mãos de direção: Única Pistas: Única Traçado: Retilíneo Perfil: Plano Pavimentação: Asfalto Calçadas: Cimentadas 3 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO Localização e Atividades Existentes Uso Predominante Densidade de Ocupação Padrão Econômico Distribuição de Ocupação x Residencial Multifamiliar x Alto x Alto Horizontal Residencial Unifamiliar Médio/Alto Médio/Alto x Vertical x Comercial/Serviços Médio Médio Industrial Médio/Baixo Médio/Baixo Área sujeita a enchente Rural Baixo Baixo Sim x Não Melhoramentos Públicos x Coleta de resíduos sólidos x Energia elétrica x Redes de cabeamento de transmissão de dados x Água Potável x Telefone x Redes de comunicação e televisão x Águas pluviais x Gás canalizado x Esgotamento Sanitário Infraestrutura Urbana Transportes coletivos Equipamentos comunitários Intensidade de tráfego x ônibus x Segurança Alta x Média Baixa Lotação x Educação Metrô x Saúde Trem x Cultura Nível de escoamento Embarcação x Lazer x Bom Regular Ruim Principais pólos de influência: Centro comercial da Rua Oscar Freire e Augusta e centro empresarial da Avenida Paulista Principais vias de acesso: Avenidas Nove de Julho, Paulista, Brasil e Rua Augusta. 3

4 Características do Edifício Nome: Regency Padrão Construtivo: Médio Fechamento lateral: Alvenaria Idade Aparente: 26 anos No. de elevadores: 02 sociais + 01 serviço No. De Pavimentos: 2 subsolos + térreo + Intermediário + 22 andares tipo Estrutura: Concreto armado Revestimento externo: Granito e Massa texturizada. Estado de conservação: Regular Marca dos elevadores: Atlas/Schindler Ar condicionado: Central com torre de resfriamento no térreo Segurança contra incêndio: Detector de fumaça, extintores, sprinklers, luz e alarme de emergência e rede de hidrantes. Segurança e tecnologia: Circuito fechado de TV, fechamento periférico, recepção com segurança, registro de imagens, interfones, fibra ótica, linha digital e tv a cabo. Áreas comuns: Guarita Blindada, estacionamento visitantes, hall social, salão de festas, salão de jogos, sala de fitness, sala de pilatis, sauna, piscina, play ground, quadra poliesportiva e quadra de squash coberta. 5 Unidades Avaliadas Unidade: 111 Dependências internas: Hall social com dois elevadores, hall de entrada, sala de estar com terraço, sala de jantar, sala do bar, escritório com lareira e varanda, lavabo, sala de TV, sala íntima, 03 suítes com closet, suíte máster com varanda, banheiro senhor com closet, banheiro senhora com closet e banheira, sala de almoço, cozinha, despensa, prataria, área de serviços, suíte de empregada, quarto de empregado e banheiro de empregado, shaft para o aquecedor de água. Área privativa: 552,61 m² conforme RGI Área Total: 919,37 m² conforme RGI Fração Ideal: 4,4062 % Nº de vagas: 05 livres e 05 depósitos Estado de conservação: Entre regular e reparos simples 6 Acabamentos internos observados Parede: Pintura artística, pintura à látex, pintura à óleo, mármore, tecido, madeira, cerâmico e azulejos Forro: Vitral, gesso e Laje Piso: Mármore, assoalho de madeira e Granito Esquadrias: Alumínio 4

Planta Andar Tipo 7 Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes Relacionamos abaixo a documentação para a elaboração deste relatório, que é, por premissa, considerada boa e válida, não tendo sido efetuadas análises jurídicas ou medições de campo: cópia da matrícula no 62.522; 8 Diagnóstico de Mercado Situação Atual do Mercado dos Imóveis Concorrentes Nível de Oferta Nível de Demanda Absorção Desempenho do Mercado Atual Alto Alto Rápida Aquecido x Médio/Alto Médio/Alto Normal/Rápida Normal/Aquecido Médio Médio Normal Normal Médio/Baixo x Médio/Baixo x Normal/Difícil Normal/Recessivo Baixo Baixo Difícil x Recessivo 5

9 Avaliação Metodologia No presente caso, tendo em vista a natureza do imóvel avaliado, sua situação geo sócio econômica e a disponibilidade de dados seguros, optamos pelo Método Comparativo de Mercado, para a definição de valores. Tratamento de dados e Identificação do Resultado O Valor de mercado foi obtido com base no unitário definido para todas as unidades, considerando se as devidas correções específicas para adequá las à estas características. O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de contatos com corretores e imobiliárias atuantes. Identificamos elementos comparativos válidos de acordo com os seguintes fatores de equivalência: a) Equivalência de situação Dá se preferência a locais de mesma situação géo sócio econômica, do mesmo bairro e zoneamento. b) Equivalência de tempo: Sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação. c) Equivalência de características: Sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc. Valores Área Privativa (m²) Valor Unitário (R$/m2) Valores Totais (R$) Mercado de compra e venda 552,61 13.096,50 7.237.256,86 10 ENCERRAMENTO Na presente avaliação, dentre todos os fatores relatados, devemos destacar que o estado de conservação do apartamento não é dos melhores, exigindo uma reforma que contemple a parte hidráulica e elétrica; troca de pias na cozinha, metais e louças nos banheiros, móveis em geral; acabamento das paredes, pintura geral e, troca de boa parte do piso, onde nota se tacos estufados e desgastados. Trata se de um apartamento de 26 anos que não recebeu, ao longo do tempo, manutenção e modernização necessárias e imprescindíveis. O valor da reforma dependerá do nível de sofisticação e qualidade dos materiais desejados, o que pode apresentar valores absolutamente díspares. O Laudo é considerado como documento sigiloso, absolutamente confidencial, e considerou como premissa para avaliação, o imóvel livre de quaisquer ônus, passivos ambientais ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização. 6

11 ÁREAS COMUNS 7

12 ÁREAS PRIVATIVAS 8

EQUIPE MANHEIM/HASTAPÚBLICABR SÃO PAULO, 15 DE FEVEREIRO DE 2018 9

ANEXOS 10