P.º n.º R.P. 136/2011 SJC-CT Justificação notarial. Artigo 99.º, n.º 1 do Código do Notariado. DELIBERAÇÃO A ficha nº..., da freguesia de, do concelho de..., descreve um prédio misto com a área total de 2 572m2, sendo a área coberta de 72m2 e a área descoberta de 2 500m2, inscrito na matriz sob o artigo... urbano e sob o artigo... rústico. Confronta do norte com... Este prédio tem registo de aquisição a favor de..., c.c.... (ap. de 1985/11/21). Pela ap. de 5 de Maio de 2011 foi presencialmente requisitado na Conservatória recorrida o registo de aquisição do prédio anteriormente identificado a favor dos ora recorrentes. Dentre os documentos que instruíram o pedido, ressaltam uma fotocópia de certidão judicial e uma fotocópia de escritura pública. A certidão judicial é extraída do processo sumário com o nº, do Tribunal Judicial de..., em que são autores os ora recorrentes... e... e réus os titulares inscritos e, e certifica o trânsito em julgado em 17/11/2010 da sentença fotocopiada. Da leitura desta sentença ficamos a saber que: a) os autores propuseram acção declarativa contra os réus, pedindo a condenação destes a reconhecerem que eles AA eram «proprietários do prédio misto denominado..., inscrito na matriz urbana sob o artigo... e terreno de cultura arvense, inscrito na matriz rústica sob o artigo, ordenando-se a rectificação dos registos existentes e procedendo-se para o efeito aos cancelamentos que se mostrem necessários», alegando inter alia que adquiriram por negócio verbal tal prédio, que se encontra inscrito na Conservatória do Registo Predial a favor dos RR, no ano de 1983, e que os RR sempre reconheceram os AA como legítimos proprietários; b) os RR contestaram, alegando que os AA não tinham interesse em agir, já que inexistia qualquer conflito, uma vez que eles RR sempre reconheceram os AA como donos do imóvel em causa; c) O Mmo Juiz - invocando como fundamento que «os AA podem outorgar uma escritura de justificação notarial ( ) sem necessitarem de recorrer a juízo» - julgou procedente a excepção dilatória inominada da falta de interesse em agir dos AA e, em consequência, ao abrigo do disposto nos art.s 494º e 288º, nº 1, al. e), ambos do C.P.C., absolveu os RR da instância. A escritura pública é de justificação, foi outorgada em 29/12/2010 no Cartório Notarial de... em... pelos ora recorrentes como justificantes, e nela estes, além do 1
mais, declararam: a) que eram, com exclusão de outrem, donos e legítimos possuidores do prédio misto, composto de casa de habitação de rés do chão amplo e primeiro andar, com a superfície coberta de 72m2, e logradouro com 608m2, e terra de cultura arvense com 1 080m2, sito em, freguesia de, do concelho de, descrito na Conservatória do Registo Predial de... sob o nº, inscrito na matriz sob os artigos urbano, que proveio do artigo, e... Secção, que corresponde ao anterior ; b) que para os fins do disposto no artigo 28º-C do Código do Registo Predial declaram que a área correcta do prédio é a agora indicada e constante das respectivas inscrições matriciais e que o prédio não sofreu qualquer alteração na sua configuração geométrica ; c) que o referido prédio veio à sua posse no ano de 1983, por compra verbal ao titular inscrito... e que a sentença anteriormente referida absolveu o e mulher da instância por o Mmo Juiz entender que os AA podiam recorrer à justificação notarial; d) que adquiriram o prédio por usucapião, através de posse pacífica, pública, contínua e de boa fé, cuja factualidade caracterizadora concretizaram. Foi arquivada no Cartório a certidão judicial anteriormente referida. A caderneta predial urbana do artigo descreve um prédio com SC de 72m2 e L com 608m2, avaliado nos termos do CCPIIA por no art. em 1937, e inscrito na matriz no ano de 2000. A caderneta predial rústica do artigo Secção descreve um prédio com a área total de 1 760m2, com uma parcela urbana de 440m2, e com a a parte restante (rústica) de 1 320m2, inscrito no ano de 1989, com a observação de que resultou do prédio nº Proc.. O ora recorrente apresentou em 04/05/2011 no Serviço de Finanças de... um pedido de actualização da área da parcela urbana do artigo Secção (que corresponde ao artigo urbano ) para 680m2, e da área da parte restante (rústica) para 1 080m2. Em 13 de Maio de 2011 a Senhora Conservadora proferiu o despacho de qualificação que se transcreve: Após comunicação efectuada no âmbito do art. 73º do Código do Registo Predial, o registo requisitado pela apresentação supra indicada, de aquisição por usucapião do prédio descrito sob o nº da freguesia de, concelho de, foi recusado por a escritura de justificação ser título insuficiente para fazer prova do facto que se pretende registar artigos 69º, nº 1, alínea b), 43º e 68º do Código do Registo Predial e artigos 89º e 99º do Código do Notariado. 2
Efectivamente, invoca-se na escritura que os justificantes adquiriram o prédio justificado por compra verbal ao titular inscrito do direito de propriedade, pela Ap. de 21/11/1985,, no ano de 1983. Ora, tratando-se de prédio descrito e com inscrição de aquisição em vigor, não consta do título ter sido efectuada a imprescindível notificação dos titulares inscritos, nos termos do que dispõe o nº 1 do referido artigo 99º do Código do Notariado. Com efeito, apesar de ser referido na escritura que os justificantes intentaram contra o titular inscrito e mulher, no Tribunal Judicial de..., uma acção com processo sumário, para que estes os reconhecessem como legítimos donos e possuidores do prédio justificado, tendo o Tribunal decidido não existir interesse processual, podendo os ora justificantes ver o seu direito reconhecido, invocando a posse do prédio através de justificação notarial, tal decisão não substitui a exigência do cumprimento dos trâmites previstos no Código do Notariado nesta matéria, no caso a prévia notificação do titular inscrito, pelo que a escritura de justificação notarial enferma de irregularidade por inobservância de formalidade essencial, que acarreta nulidade do acto. Acresce que seria motivo de dúvidas o facto de constar na escritura que o prédio justificado está inscrito na matriz actualmente sob o artigo da Secção, que correspondia ao anterior artigo não cadastral, constante da descrição, quando da caderneta predial junta resulta que o actual artigo proveio do artigo, o que parece indiciar conjuntamente com o facto de o prédio descrito ter a área de 2572m2 e o justificado ter somente a área de 1760m2, que o prédio ora submetido a registo corresponderá somente a parte do prédio descrito sob o nº de. Pela ap. de 2011/05/31 foi interposto o presente recurso hierárquico da decisão de recusa do pedido de registo, em petição cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos. A Senhora Conservadora recorrida sustentou a decisão de recusa, em despacho cujos termos também aqui se dão por integralmente reproduzidos. Saneamento: O processo é o próprio, as partes legítimas, o recurso tempestivo, os recorrentes estão devidamente representados, e inexistem questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito. Pronúncia: 3
A posição deste Conselho vai expressa na seguinte Deliberação 1- A certidão extraída de processo judicial que comprove que, anteriormente à outorga da escritura de justificação notarial, a) os justificantes demandaram os titulares inscritos com pedido de condenação destes no reconhecimento do direito que veio ulteriormente a ser justificado, b) os titulares inscritos contestaram, alegando que os AA não tinham interesse em agir, já que inexistia qualquer conflito, uma vez que eles RR sempre reconheceram os AA como donos do imóvel em causa, e c) o Mmo Juiz absolveu os RR da instância com fundamento na falta de interesse em agir dos AA, constitui, para efeitos do disposto no nº 1 do art. 99º do Código do Notariado, «título em que tenha intervindo o titular inscrito», o qual reprova a exigência da notificação prévia prevista nesta norma de direito notarial 1. 1 - Se bem alcançámos o sentido da decisão de recusa do pedido de registo, esta assenta exclusivamente na falta de notificação prévia dos titulares inscritos exigida pelo nº 1 do art. 99º do C.N. É sobre este ponto que vamos discorrer. O nº 1 do art. 99º do actual Código do Notariado (de 1995) diz-nos o seguinte: «No caso de reatamento do trato sucessivo ou de estabelecimento de novo trato, quando se verificar a falta de título em que tenha intervindo o titular inscrito, a escritura não pode ser lavrada sem a sua prévia notificação, efectuada pelo notário, a requerimento, escrito ou verbal, do interessado na escritura». A redacção originária desta norma era a seguinte: «No caso de estabelecimento de novo trato sucessivo ou de reatamento, quando se verificar a falta de título em que tenha intervindo o titular inscrito, a escritura não pode ser lavrada sem a sua prévia notificação judicial avulsa, promovida pelo interessado». No direito notarial pregresso, a citada norma, exactamente com a mesma formulação, teve pela primeira vez assento no nº 1 do art. 108º do Código do Notariado de 1967, na redacção introduzida pelo D.L. nº 286/84, de 23 de Agosto. Sobrepassando a questão de saber se no domínio do Código do Notariado de 1967, anteriormente ao citado D.L. nº 286/84, portanto na ausência de norma imperativa sobre a intervenção do titular inscrito, era legítimo o recurso à justificação notarial com base na usucapião estando o prédio descrito com registo de aquisição (ou de reconhecimento de direito susceptível de ser transmitido ou de mera posse) em vigor (no sentido afirmativo se pronunciou a Direcção-Geral dos Registos e do Notariado, in Código do Notariado, edição actualizada e anotada, 1973, pág. 147), o que verdadeiramente está neste momento em causa é a determinação da razão de ser desta norma. Como tentámos demonstrar no parecer emitido no Pº R.P. 188/2010 SJC-CT, a notificação prévia dos titulares inscritos visa tão somente dar a conhecer a estes a declaração de vontade do requerente em justificar o direito que no Registo está inscrito a favor daqueles. No nosso modesto entendimento, os titulares inscritos não 4
2- As dúvidas, não removidas no processo de registo, sobre a identidade do prédio objecto mediato do registo peticionado, designadamente sobre se o mesmo esgota a podem opor-se à notificação, antes, na qualidade de interessados, terão que impugnar em juízo o facto justificado através da respectiva escritura pública (cfr. art. 101º, nº 1, C.N.). O que vale por dizer que, no registo (definitivo) do facto justificado, a intervenção do titular inscrito exigida pelo princípio do trato sucessivo na modalidade de continuidade das inscrições (cfr. art. 34º, nº 4, do C.R.P.) a muito pouco se reconduz: os titulares inscritos devem, previamente à justificação notarial, tomar conhecimento de que determinada pessoa pretende justificar o direito a seu favor inscrito. O princípio do trato sucessivo basta-se com este tipo de intervenção do titular inscrito. Se ele (titular inscrito) não impugnar em juízo o facto justificado, o justificante tem o caminho livre para o registo definitivo. Mas, sendo certo que a intervenção do titular inscrito no título registal à notificação prévia se reconduz, também importa acentuar que com tal intervenção não ficam ilididas as presunções derivadas do registo, de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define (cfr. art. 7º do C.R.P.). Tais presunções terão que ser ilididas perante o notário pelos justificantes, com recurso aos meios de prova legalmente permitidos. Ora, se assim é, como convictamente pensamos ser, então a expressão «título em que tenha intervindo o titular inscrito» ínsita na citada norma do nº 1 do art. 99º do C.N. não pode ter o significado de documento bastante para registrar facto em que seja causante o titular inscrito, de que derive a transmissão do direito inscrito e objecto da justificação (como parece defender Mónica Jardim, in A Evolução Histórica da Justificação de Direitos de Particulares para Fins do Registo Predial e a Figura da Justificação na Actualidade, publicado em www.fd.uc.pt/cenor, pág. 30). Na nossa modesta opinião, a notificação prévia deve ser dispensada se ao notário for apresentado documento que legalmente comprove que os titulares inscritos tomaram cabal conhecimento de que o direito inscrito a seu favor iria ser notarialmente justificado por pessoa(s) determinada(s). A questão que, então, se coloca é a de saber se a certidão judicial apresentada ao Senhor Notário e por este arquivada é «título em que tenha intervindo o titular inscrito». A nossa resposta não pode deixar de ser afirmativa. Os justificantes quiseram convencer os titulares inscritos de que o direito lhes pertencia, através de acção em que diligenciaram pela obtenção de decisão que lhes reconhecesse o direito e que em relação àqueles titulares inscritos formasse caso julgado. Os titulares inscritos foram citados no processo e contestaram, mas a contestação limitou-se à alegação da inexistência de conflito, uma vez que eles RR (titulares inscritos) sempre reconheceram os AA (futuros justificantes) como donos do imóvel. O Mmo Juiz disse expressamente na sentença de absolvição da instância, que entretanto transitou em julgado, que os AA podiam outorgar escritura de justificação notarial sem necessidade de recurso a juízo. Perante este quadro factual, cremos não ser temerário sustentar que os titulares inscritos tiveram conhecimento pela forma legalmente adequada que os autores naquela acção iriam (muito provavelmente) diligenciar pela obtenção de um título para registo, através da outorga de escritura de justificação notarial. É certo que não tiveram conhecimento do cartório onde tal escritura iria ser outorgada, o que eventualmente dificultaria de algum modo o controlo da publicação da justificação (cfr. art. 100º do C.N.), para o caso de, ao arrepio do comportamento declarativo assumido na acção, pretenderem impugnar em juízo o facto justificado. Mas, a nosso ver, a apontada dificuldade não constitui razão bastante para exigir a notificação prévia dos titulares inscritos. 5
descrição predial mencionada no título, devem determinar a feitura do registo como provisório por dúvidas, nos termos do disposto no art. 70º do C.R.P. 2. 2 - Decorre do despacho de qualificação do pedido de registo que no respectivo processo terá sido aberto subprocedimento de suprimento de deficiências, cujos contornos os autos não nos elucidam, com vista à fixação da identidade do prédio objecto mediato do registo peticionado. E, na verdade, cremos que bem se justificam esforços para alcançar a rigorosa identidade do prédio cuja aquisição os ora recorrentes peticionaram a seu favor. Vejamos. a. Como foi assinalado no relatório, os ora recorrentes-justificantes declararam na escritura de justificação, para os fins do disposto no art. 28º-C do C.R.P., que a área correcta do prédio é a indicada na escritura e que o mesmo não sofreu qualquer alteração na sua configuração geométrica. Ora, como aliás, se bem ajuizamos, os recorrentes acabaram por reconhecer na p.r. (cfr. art. 6º, último parágrafo), em sede de actualização/rectificação da descrição predial, a divergência na área do prédio entre a descrição e o título, quando, como é o caso, a percentagem dessa divergência for superior à prevista no art. 28º-A do C.R.P., só pode ser corrigida nos termos previstos no art. 28º-C deste Código. Tratando-se de matriz (a que ainda figura na descrição) não cadastral, haverá que recorrer a um dos mecanismos previstos na al. b) do nº 2 do citado art. 28º-C: planta do prédio elaborada por técnico habilitado e declaração do titular de que não ocorreu alteração na sua configuração, ou planta do prédio e declaração dos confinantes de que não ocorreu alteração na sua configuração (cfr. parecer emitido no Pº R.P. 179/2008 SJC-CT, ponto 3.2.). b. Mas a identidade do prédio não deve ser questionada apenas quanto à área. Como bem salienta a Senhora Conservadora no despacho de qualificação, consta inequivocamente da matriz que o artigo... Secção resultou do prédio nº Proc., o que está em manifesta contradição com a declaração prestada na escritura de justificação de que aquele artigo Secção corresponde ao artigo da matriz não cadastral, que figura na descrição predial -, sendo certo que não é ao serviço de registo que compete diligenciar pelo apuramento da efectiva correspondência na matriz cadastral do anterior artigo da matriz não cadastral. c. Não subscrevemos a afirmação da recorrida, de que há indícios de que o prédio submetido a registo é parte da descrição predial nº Mas não deixamos de realçar que, sendo o título (escritura de justificação) e a caderneta predial omissos quanto às confrontações do prédio e constando da descrição predial que o prédio confronta a norte com... (recorrente-justificante?), bem se justificará que no eventual processo de registo com pedido de conversão (com remoção das dúvidas) do registo provisório (ou em novo processo de registo do mesmo facto) o conservador reforce o juízo de qualificação, com vista a determinar se o que está em tabela é tão somente a correcção de erro de medição, ou antes «uma real reconfiguração do objecto predial descrito» (cfr. citado parecer do C.T., ponto 3.1.1, terceira nota). d. Na perspectiva do trato sucessivo, e sem prejuízo do que anteriormente sustentámos na conclusão 1ª e na respectiva nota justificativa (1), importa salientar que na certidão judicial apresentada o prédio não está suficientemente identificado, a começar pela sua situação registal (da sentença fotocopiada apenas consta que o prédio está inscrito no Registo Predial a favor dos RR), pelo que importa demonstrar que os RR (titulares inscritos) tomaram conhecimento da verdadeira identidade do prédio objecto do direito justificado. 6
Nos termos expostos, é entendimento deste Conselho que o recurso merece provimento parcial, devendo o registo ser efectuado provisoriamente por dúvidas, assinaladas em nota (2). Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 16 de Novembro de 2011. João Guimarães Gomes de Bastos, relator. António Manuel Fernandes Lopes, com declaração de voto em anexo. Maria Madalena Rodrigues Teixeira, subscreve integralmente a declaração de voto emitida pelo vogal António Lopes. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em 02.12.2011. 7
P. R.P. 136/2011 SJC-CT Declaração de Voto Pela minha parte, entendo que o recurso deveria improceder em toda a linha: a recusa do registo é plenamente justificada, e nos precisos termos em que a sra. conservadora o decidiu. Digo porquê, de maneira breve. O n.º 1 do art. 99.º do CN manda que se proceda à notificação prévia do titular inscrito quando com a escritura de justificação se pretenda obter documento destinado a reatar ou estabelecer novo trato e não se disponha de título comprovativo da intervenção desse titular. Ao contrário do que é defendido na fundamentação da conclusão 1.ª, é minha firme convicção que o título a que a norma se refere tem o significado de documento suficiente para registo de facto maxime, de aquisição em que aquele titular figure como causante ou transmitente, e, portanto, de documento idóneo a ilidir as presunções que do registo a seu favor emergem (art. 7.º CRP), na exata medida em que o conteúdo do direito justificando inscrevendo o demande. Está bem de ver que, arrancando deste entendimento quanto ao sentido da condição normativa negativa de que a lei faz depender a obrigatoriedade da notificação prévia, nunca na certidão judicial com que o sr. notário instruiu a escritura, com o específico conteúdo que no texto se cuidou de concretizar, se poderia dar a referida intervenção por comprovada. A notificação prévia, é verdade, não tem outra função que não seja a de pôr o titular inscrito ao corrente de que determinada pessoa se propõe justificar e obter registo de direito contra e em prejuízo do registo do direito que a favor dele existe, por modo a que, querendo, de seu lado prontamente possa lançar mão dos adequados mecanismos de defesa da posição tabular ameaçada, maxime impugnando em juízo a escritura de justificação outorgada. Mas constatar e reconhecer isto, creio, não autoriza a concluir que título em que tenha intervindo o titular inscrito tem o mero significado de documento donde resulte que esse titular tomou ou pôde tomar conhecimento de que tal determinada pessoa se preparava para contra si justificar o direito quer dizer, não é porque a intervenção que do titular inscrito se assegura mediante a notificação prévia 8
tem semelhante valor elementar, ou reduzido, ou mínimo, que se segue que outro tanto reduzido valor haja de ter o título em que tenha intervindo o titular inscrito. Mais. Do ponto de vista da defesa da posição inscrita creio que não se afigura bastante demonstrar que o respetivo titular ficou a saber, em ação de reconhecimento do direito de propriedade ou noutro qualquer contexto, mais ou menos formal, que o futuro confirmado justificante (em face da escritura ulteriormente presente ao conservador) poderia vir a tornar-se justificante, porquanto esse simples e fortuito conhecimento nada adianta quer quanto à probabilidade do efetivo recurso à justificação, quer quanto ao seu eventual tempo e lugar, quer quanto ao seu modo. Diferentemente, quando é notificado nos termos prescritos no art. 99.º, o titular inscrito fica a saber tudo quanto por aquele outro modo não chega a saber; e sabe também, e crucialmente, que o recurso à justificação deixou de ser uma simples eventualidade para passar a ser uma quase certeza iminente. Portanto, e concluindo quanto ao caso dos autos: o titular inscrito, antes da escritura de justificação, não foi notificado de que a escritura se preparava, nem a certidão judicial junta comprova minimamente a intervenção dele nos termos em que, se verificada, a notificação se dispensaria. Consequentemente, não poderia tal escritura considerar-se título suficiente para a prova legal do facto a registar; a recusa impunha-se por força do disposto na al. b) do n.º 1 do art. 69.º. Dir-se-á mais apenas que, no que toca aos subsidiários motivos de provisoriedade por dúvidas levantados, é completa a nossa concordância. Lisboa, 16 de Novembro de 2011. O vogal, António Manuel Fernandes Lopes 9