Pº R.P. 108/2008 SJC-CT Pº R.P. 109/2008 SJC-CT-

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1 Pº R.P. 108/2008 SJC-CT Pº R.P. 109/2008 SJC-CT- Ausência de declarações expressas de vontade de vender e de comprar por parte dos outorgantes de escritura intitulada de compra e venda (Im)possibilidade de as deduzir de outras declarações constantes da mesma escritura - Interpretação DELIBERAÇÃO 1. O Município de requisitou na Conservatória do Registo Predial do mesmo concelho, dois registos de aquisição a seu favor, tendo para o efeito apresentado escrituras outorgadas perante o seu Notário Privativo e intituladas de Compra e Venda. O 1º pedido ( Ap. 2 de 4 de Março de 2008) teve por objecto um prédio( conforme rosto da requisição e declaração complementar no verso da mesma) a desanexar do nº 696/ da Freguesia de e foi instruído com duas escrituras, cada uma delas respeitante a um prédio, e o 2º pedido( Ap.1 de 31 de Março de 2008 ) teve por objecto um prédio a desanexar do nº 01014/ da mesma freguesia e foi instruído com uma escritura, mostrando-se ambos os pedidos acompanhados de prova da declaração para inscrição matricial ( Modelo 1 do IMI). 2. A falta de título ( não existe compra e venda contrato sinalagmático com entrega do bem e a aceitação do contrato pela outra parte ) e o disposto no artº 874º do Código Civil e na alínea b) do nº 1 do artigo 69º do C.R.P. 1 serviram de fundamentos de facto e de direito à recusa de ambos os pedidos. Para o primeiro pedido foram subsidiariamente indicados ( o acto seria à mesma recusado ), igualmente considerados como determinantes de recusa, os seguintes motivos : a) ter sido pedido um 1 Atendendo à data dos pedidos de registo, as referências ao Código do Registo Predial (C.R.P.) e ao Código Civil (C.C.) reportam-se todas à redacção anterior às alterações introduzidas pelo D.L. nº 116/2008, de 4 de Julho. 1

2 único acto de registo com base nas duas escrituras ( artºs 41º e 91º do C.R.P.), b) não terem sido juntos documentos matriciais em conformidade com os títulos e o requerido (artº 28º, nº 1 do C.R.P.) e c) destinando-se a ampliar um outro prédio, devem ser requisitadas as devidas anexações, acompanhadas dos respectivos documentos matriciais, conforme títulos (art.ºs 43º e 28º, nº 1 do C.R.P.) Em 14 de Maio de 2008 ( Ap. 4 e 5, respectivamente quanto ao 2º e 1º pedidos indicados) deu-se a interposição dos presentes recursos hierárquicos, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos e de que retiramos a seguinte síntese: 1) No que respeita ao motivo de recusa comum aos dois pedidos ( que é o único quanto ao 2º ): que a conjugação da forma utilizada e do teor das declarações, com os princípios gerais aplicáveis a todos os negócios jurídicos( artº 217º e seguintes do C.C.), com os princípios comuns a todos os contratos( artº 405º e seguintes do C.C.) e com as regras próprias do contrato de compra e venda ( artº 874º e seguintes do C.C.) leva inequivocamente à conclusão de que as partes celebraram contratos integrados na categoria de compra e venda, pois 2 De acordo com o que é possível retirar dos elementos constantes dos processos, inicialmente não terá sido cumprido o disposto nos artigos 80º, nº 2 e 69º, nº 3 do C.R.P., tendo sido indevidamente anotadas recusas de desanexação às descrições 696/ e 01014/ Só posteriormente depois de interpostos os recursos é que se tomou a iniciativa de rectificar as situações criadas, tendo sido aberta a descrição nº 2632/ (com a menção A desanexar do nº 01014/530811) e as descrições nºs 2633/ e 2634/ (ambas com a menção A desanexar do nº 696/ ) e efectuada a anotação nestas novas fichas das recusas da aquisição. Como dá para perceber, a numeração das descrições não ficou a corresponder à ordem de apresentação dos pedidos, porque se procedeu à rectificação segundo a ordem de apresentação que coube aos recursos ( a impugnação da recusa do 2º pedido foi apresentada em primeiro lugar, como consta relatado no texto ). As situações não terão, todavia, ficado integralmente rectificadas, atendendo a que : a) em vez de se terem rectificado as anotações de recusa de desanexação, por forma a que tivessem passado a publicitar a abertura das novas descrições ( para efeito de nelas anotar as recusas de aquisição), tais anotações foram mantidas inalteradas e foram lavrados averbamentos oficiosos com a menção A desanexar e b), quanto à ficha 2632/ , a interposição do recurso hierárquico da recusa da aquisição não consta propriamente anotada, constando antes averbado a descrição que se encontra PENDENTE RECURSO HIERÁRQUICO. 2

3 temos: escritura pública, partes e objecto devidamente identificados, obrigação de entrega e obrigação de pagamento do preço; 2) Quanto aos motivos (subsidiários) exclusivos do 1º pedido: a) Que o artº 63º do C.R.P. prevê a apresentação simultânea de diversos documentos relativos ao mesmo prédio; b) que a declaração para inscrição matricial foi efectuada ao abrigo dos artºs 31º, nº 1 e 32º do C.R.P. ; c) que se se entendia que o pedido enfermava de deficiências devia, tendo em vista o seu suprimento, ter-se cumprido o disposto no artº 73º do C.R.P.. 4. A recorrida sustentou as suas decisões de recusa por despachos cujos termos também se dão aqui por integralmente reproduzidos e nos quais procurou, por um lado, concretizar os factos que estiveram na base da afirmação de que não existem contratos de compra e venda e, por outro, defender a impossibilidade legal do suprimento de deficiências defendido pelo recorrente. 5. O facto de existir um motivo de recusa comum (principal num caso e exclusivo no outro) levou a que tenha sido superiormente decidida a apensação dos dois processos de recurso, certamente ao abrigo do disposto nos artigos 30º, nº 2 e 275, nº 2 do C.P.C., ex vi artº 147º-B do C.R.P.. 6. Os processos são os próprios, as partes legítimas, os recursos tempestivos e não existem questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito. 7. A posição deste Conselho vai expressa na seguinte Deliberação 1. A compra e venda é um contrato tipificado na lei e em que as correspondentes declarações de vontade de vender e de 3

4 comprar, se respeitarem a bens imóveis, devem ser manifestadas sob a forma legalmente prevista ( artº 875º do C.C.) Que nos encontramos perante aquele consenso negocial háde resultar da interpretação do texto escrito que expressa ou tacitamente o manifeste ( artº 217º, nºs 1 e 2 do C.C.), constante do documento apresentado para registo, no qual terá que ter um mínimo de correspondência ( artº 238º, nº 1 do C.C.) 4. 3 É certo que é afirmar uma evidência, mas tem um objectivo: tornar à partida presentes duas características essenciais do contrato de compra e venda. É estruturalmente um negócio jurídico bilateral, formado por declarações de vontade provenientes de dois lados (com um ou mais sujeitos de cada lado) e é um negócio jurídico formal, excluído assim da regra da liberdade de forma prevista no artº 219º do C.C.. Quanto à forma, basta fazer aqui a constatação de que foi utilizada a forma legal ( as declarações mostram-se escritas no livro de Notário (privativo) destinado a escrituras públicas). Dado o campo onde se mostra colocada a divergência entre recorrida e recorrente há também que deixar nota da relação daquele carácter bilateral com uma outra característica estrutural, mas agora do lado dos efeitos, e que é a sua natureza sinalagmática, pelo facto de o consenso obtido pelo encontro daquelas vontades provocar o surgimento de obrigações recíprocas ( sinalagma, do Direito Romano). Resta referir que por mero efeito ( artº 408º, nº 1 do C.C.) daquele consenso se transmite a coisa ou titularidade do direito, sendo portanto um contrato real quoad effectum ( cfr. também os artºs 408º, nº 1, 874º e 879º do C.C.). Para um tratamento desenvolvido destas e de outras classificações possíveis dos negócios jurídicos, nomeadamente para efeito de nelas enquadrar o contrato de compra e venda, cfr. Heinrich Ewald Hörster, in A Parte Geral do Código Civil Português Teoria Geral do Direito Civil-, pág 426 e seguintes, que em resultado da conjugação da natureza bilateral com a sinalagmática, chega ao conceito de contrato bilateral perfeito. 4 Há que entrar agora no teor das declarações constantes das escrituras, começando por averiguar se é possível atribuir-lhes a natureza de declarações de vontade (como o afirma Manuel A. Domingues de Andrade, in Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, pág. 121, Onde não houver ao menos a aparência duma declaração de vontade, não pode sequer falar-se de negócio jurídico ). À primeira vista seríamos levados a considerar que nos encontramos exclusivamente perante declarações de mera ciência já que, expressamente, a primeira outorgante apenas declara que é dona dos prédios mãe e o segundo outorgante apenas declara (para lá da declaração que se refere à entrega futura dos prédios a efectuar pela primeira, que nem é ciência, nem é vontade) que a Câmara Municipal deliberou em 25 de Julho de 2007 comprar os prédios filhos pelos preços de ,75, ,50 e ,50, respectivamente, que os mesmos constam de plantas anexas e estão livres de ónus ou encargos, que não é devido Imposto Municipal de Imóveis e, nas escrituras 4

5 apresentadas para o 1º pedido, que os mesmos se destinam à ampliação do Pólo Empresarial da. Foi basicamente nesta primeira vista que se ficou a Senhora Conservadora, para afirmar que estão em falta as declarações de venda que do seu ponto de vista deviam incluir as declarações de recebimento dos preços ou da forma do seu pagamento, se ele não se deu nos actos das escrituras - e de compra (aceitação da venda), questionando-se ainda acerca do sentido e alcance da dita declaração feita pelo segundo 2º outorgante, pelo facto de ele ter utilizado o verbo no tempo futuro ( O primeiro outorgante transferirá para o segundo outorgante, todo o direito, posse e usufruição que até agora tem tido (sublinhado nosso), pondo a hipótese de estarmos perante uma venda futura sem data determinada pelas partes. No entanto, parece-nos que a natureza que anteriormente atribuímos às declarações expressas nas escrituras não é determinante de um sentido interpretativo que dê por afastada a existência de declarações de compra e venda. Antes pelo contrário, sendo além disso certo que ainda que assim não fosse, tinha que ser equacionado um de dois resultados interpretativos possíveis: inexistência de qualquer negócio jurídico, por falta de declarações de vontade ou a existência de um outro negócio jurídico, diverso da compra e venda. A não ser que fosse de concluir que, embora existindo declarações de vontade, o seu conteúdo negocial era indeterminável. Cfr. a abordagem que Luís A. Carvalho Fernandes faz desta hipótese limite, in Teoria Geral do Direito Civil, II, 4ª Ed. Revista e Actualizada. Importa fundamentar o antes pelo contrário afirmado supra, referindo os elementos nos levam a fazer corresponder às declarações expressas (embora de ciência), um sentido de vontade de celebração de contratos de compra e venda: a) Em primeiro lugar e no pressuposto de que a lei admite as declarações tácitas mesmo nos negócios formais, está o facto de ter sido utilizada naquelas declarações a forma legalmente exigida para as declarações de vontade respeitantes ao contrato de compra e venda. Isto é, está abstractamente assegurada a possibilidade legal de deduzir as declarações de vontade de outras declarações constantes das escrituras, desde que estas com toda a probabilidade as revelem. Declarações são factos e a lei não impõe qualquer restrição quanto à sua natureza ( Cfr. artº 217º, nºs 1 e 2 do C.C.); b) Em segundo lugar, parece-nos que é em concreto de dar as declarações de vontade por reveladas nas escrituras apresentadas, atendendo: 1) Desde logo às formalidades próprias da celebração das escrituras públicas, que permitem falar de uma vontade conjunta, em razão da forma como cada uma das partes se manifesta perante a outra, outorgando no mesmo momento um documento uno, com pleno conhecimento não só da forma como o notário expressou o resultado da percepção da sua declaração, mas também da da outra parte, ainda para mais concluído com uma explicação do seu conteúdo por parte do mesmo notário ( cfr. artºs 46º, nº 1, l) e 50º do Código do Notariado); 2) À denominação atribuída à escritura, que não sendo decisiva do tipo de negócio jurídico celebrado ( veja-se que não existe disposição legal que a exija, nomeadamente no Código do Notariado), não deixa de reforçar o sentido que se atribui ao conjunto das declarações, porque com ele coincidente ; 3) Ao próprio teor das declarações prestadas, que não pode ser interpretado isoladamente, considerando o que se disse supra em 1), e do qual só pode retirar-se o sentido de terem sido prestadas no âmbito de contratos de compra e venda, sob pena de completa inutilidade( que 5

6 3. Sem prejuízo do princípio da unidade da inscrição consagrado no artº 99º do C.R.P., a cada facto submetido a registo deve corresponder uma inscrição, devendo o registo ser recusado nos termos do artº 69º, nº 2, daquele Código, quando o pedido verse sobre dois factos separadamente titulados, cada um deles incidente sobre um prédio distinto, ainda que sejam os mesmos os sujeitos das respectivas relações jurídicas, cada um dos prédios faça parte da mesma descrição predial e conste dos títulos um destino comum 5. explicação teria o notário dado aos outorgantes acerca do conteúdo?). Assumem neste contexto uma especial competência para a dita revelação da vontade, as declarações embora atribuídas ao segundo outorgante - relativas às deliberações camarárias de compra ( comprovadas por actas que ficaram arquivadas), com indicação dos preços, as respeitantes à entrega ( transferência ) e ainda as referentes à isenção do Imposto Municipal Sobre Transmissão Onerosa de Imóveis(I.M.T). Pensamos ser esta a interpretação que melhor se quadra com o disposto no artº 236º, nº 1 do C.C., assegurado que está, em razão do que se disse anteriormente, que a nenhum dos outorgantes será legítimo invocar que não pode contar com o sentido atribuído às suas declarações. A este propósito, Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Vol. I, 4ª Ed., pág. 223: A normalidade do declaratário, que a lei toma como padrão, exprimese não só na capacidade de entender o texto ou conteúdo da declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante. 5 Com excepção da parte final - e conste dos títulos um destino comum, - que acrescentámos em razão do 1º pedido do caso concreto dos autos ( ampliação do Pólo Empresarial de ), este nº 3 é reprodução do ponto 1 da deliberação aprovada por este Conselho no o Pº R.P. 107/2004 DSJ-CT, publicado intranet, para cuja fundamentação remetemos, hesitando apenas quanto a saber se, tendo in casu sido objectivado um único prédio no pedido, não seria mais rigoroso invocar a alínea b) do nº 1 do artº 69º do C.R.P. em vez do seu nº 2. Quanto ao suprimento de deficiências, em que o incumprimento do disposto no artº 73º do C.R.P. é invocado pelo recorrente (também) para este motivo de recusa - no indicado processo, que é anterior à alteração introduzida ao mesmo artigo 73º pelo D.L. nº 263-A/2007, de 23/7, foi deixada em aberto, em termos dubitativos, a possibilidade de se ter convidado o apresentante a optar por desistir do pedido quanto a dos prédios - parece-nos que ele é aqui inviabilizado pelo facto de a instância respeitar a um prédio. 6

7 Nos termos expostos, é entendimento deste Conselho que deve proceder o recurso interposto pela Ap. 04/ ( Pº R.P. 108/2008 SJC-CT) e deve improceder o interposto pela Ap.05/ ( Pº R.P. 109/2008 SJC-CT). Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 20 de Novembro de Luís Manuel Nunes Martins, relator. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em Entender o contrário significaria ignorar o pedido, como aliás fez a recorrida ao abrir duas descrições, ou então traduziria uma alteração do sentido e alcance atribuídos legalmente ao dito procedimento. Como relatámos, a recorrida indicou, para o pedido apresentado em 1º lugar, um motivo subsidiário de recusa, traduzido na falta de requisição dos pedidos de anexação, por entender que consta dos títulos que os prédios se destinam à ampliação de outro prédio. Mostra-se impertinente abordar da justeza de invocação de tal motivo, já que, segundo nos parece, não é esse o destino constante dos títulos. Ampliar um Pólo Empresarial não significa necessariamente ampliação (anexação) ao(s) prédio(s) em que o mesmo está implantado. 7