DESAFIOS E PERSPECTIVAS PARA A INDÚSTRIA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL Valdery Albuquerque 2ª Conferência Internacional de Crédito Imobiliário De 17 a 19 de março de 2010
Índice 1. Conceitos e Características p. 02 2. Breve Histórico da Indústria p. 06 3. Perspectivas p. 09 4. Desafios p. 20 5. Agenda ANBIMA e Comentários Finais p. 22 1
CONCEITOS E CARACTERÍSTICAS 2
Características e estrutura de Fundo de Investimento Imobiliário (FII). Investidores Integralização $ Cotas FII Aquisição ou desenvolvimento $ $ Rendimentos Ativos Imobiliários Criação Lei 8.668/93 e ICVM 205/94, alterada pela ICVM 472/08. Possuem registro na CVM, lastreados em ativos imobiliários. Perfil de renda variável. Cotas negociadas no mercado secundário (Bolsa). Distribuição de rendimentos semestral. Demonstrações financeiras auditadas por auditor independente semestralmente. 3
Características e estrutura de Fundo de Investimento Imobiliário (FII). Tributação Benefício para Pessoa Física Administração Controle Informações ao Mercado Prazo Incidência de IR a alíquota de 20% sobre os rendimentos distribuídos, com base no resultado calculado pelo regime de caixa. Isenção de IR na distribuição dos rendimentos para pessoa física, desde que o fundo tenha no mínimo 50 cotistas, sendo que nenhum possua mais de 10% do PL do Fundo ou receba mais de 10% dos rendimentos. O Fundo deve ainda ser listado em Bolsa de Valores ou mercado de balcão organizado. Realizada por instituição financeira autorizada pelo BACEN e fiscalizada pela CVM. Auditoria externa anual e fiscalização da CVM. A instituição financeira deve ter áreas de back office, compliance e jurídico para dar suporte às operações. Divulgação de fatos relevantes, publicação anual de balanços e informações gerais sobre o fundo, tais como pagamento de rendimentos e amortização de quotas. Geralmente indeterminado. A amortização do investimento ocorre apenas quando da liquidação dos ativos imobiliários. 4
Características e estrutura de Fundo de Investimento Imobiliário (FII). Liquidez Precificação Captação de Recursos Operação Imobiliária Ativos Lastro Fundo fechado para aplicações e resgates, sendo possível a negociação das cotas em bolsa ou mercado de balcão organizado, viabilizando vendas fracionadas e expectativa de obter melhores valores de venda em função da isenção de IR para pessoas físicas. Valor do fundo depende do valor do imóvel, do valor de mercado dos valores mobiliários componentes do PL e/ou negócios ali conduzidos. Através de emissões primárias de cotas do fundo em moeda corrente ou integralização de ativos lastro. Flexibilidade do FII para realizar operações imobiliárias diversas com regras de transparência e governança. Além da participação em empreendimentos imobiliários, a ICVM 472 possibilitou também o investimento em ativos de base imobiliária, como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), LH (Letras Hipotecárias), LCI (Letras de Crédito Imobiliário), ações ou cotas de SPEs, ações de empresas listadas, cotas de outros FII, entre outros. 5
BREVE HISTÓRICO DA INDÚSTRIA 6
A Lei 8.668 de 25/06/93 criou os FII que foram regulamentados pela ICVM 205/94, e que vem passando por aperfeiçoamentos regulatórios. ICVM 205 e 206 dispõem sobre a constituição e funcionamento dos FII, e sobre as normas contábeis aplicáveis. Lei 11.033 Isenta de IR a remuneração de CRI, LH e LCI para pessoa física. Revogação da ICVM 205 pela ICVM 472, que permite investimentos em títulos de base imobiliária. 1994 2004 2008 1993 1999 2005 2009 Criação dos FII Lei 8.668 Lei 9.779 dispõe sobre as regras de tributação dos FII. Lei 11.196 isenção da cobrança de IR na distribuição dos rendimentos do FII para pessoa física. Lei 12.024 isenta de tributação na carteira do fundo os CRI, LH, LCI e cotas de outros FII. CMN 3.792 - Reclassifica o investimento de FII para as EFPP. 7
Até 2009, os FII tinham as seguintes características: Motivação Eficiência fiscal ou desimobilização. Tamanho Até R$ 200 milhões Investidores Institucionais, com pouca pessoa física apenas em canais de distribuição específicas. Liquidez Eventual Padronização Baixa Gestão Passiva Players Número reduzido Ativos Único imóvel 8
PERSPECTIVAS 9
O mercado imobiliário retomou sua atividade de forma vigorosa no pós crise. Evolução Selic Emissões de CRI 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 18,50% 13,25% 13,75% 11,25% 8,75% 2005 2006 2007 2008 2009 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10-6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000-2005 2006 2007 2008 2009 2010* Número de Operações Montante (R$ milhões) Fonte: Fator Fonte: CVM *Projetado 10
Mesmo com o expressivo crescimento na concessão de financiamento imobiliário no Brasil, quando comparado a outros países, verifica-se grande espaço para crescimento... Evolução do Financiamento Imobiliário no Brasil Crédito Imobiliário Residencial** (% PIB) 40.000 350.000 35.000 300.000 100% 93% 86% 30.000 25.000 20.000 15.000 250.000 200.000 150.000 75% 62% 18% 13% 12% 12% 3% 10.000 100.000 5.000-50.000-2005 2006 2007 2008 2009 2010* Valores em R$ Milhões Unidades Financiadas Holanda Reino Unido Dinamarca Irlanda Espanha Chile México Hungria Crédito Imobiliário Residencial (% PIB) Polônia Brasil Fonte: ABECIP *Valores Projetados para 2010 **Dados de 2007 11
... o mesmo pode ser observado na indústria de FII. Histórico da Capitalização de Mercado de FII (em R$ milhões) Capitalização do Mercado / PIB 14,00% 12,00% 11,52% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 2,63% 1,25% 1,39% 0,11% Brasil EUA Reino Unido Japão Austrália Fonte: Uqbar Fonte: ANBIMA 12
Grande parte dos FII desta indústria já estão sendo listados em Bolsa de Valores. Histórico do Montante de Emissões de FII (R$ milhões) Número de FII por tipo de Ativo-lastro em 31/12/2009 Fonte: Uqbar 13
Mais de 70% dos FII da indústria estão lastreados em imóveis comerciais, sejam escritórios ou shopping centers e grande parte já está listada em Bolsa. Histórico do Patrimônio Líquido de FII (em R$ milhões) Composição da Capitalização de Mercado por Tipo de Imóvel (% do montante) Fonte: Uqbar 14
Os investidores pessoa física e institucionais serão sensibilizados pelos fatos. Retorno Anualizado 2007 2008 2009* Square Faria Lima JK Hospital da Criança Ed. Almirante Barroso Financial Center HG Shopping ABC Plaza Shopping BB Progressivo Hospital Nossa Sra. de Lourdes Torre Almirante Ed. Ourinvest Torre Norte Europar Água Branca SCP Shopping Higienópolis Hotel Maxinvest Panamby 32,08% 28,96% 28,10% 27,39% 25,72% 25,28% 24,75% 23,11% 22,03% 21,53% 21,50% 20,06% 19,75% 12,32% 8,31% 8,31% 7,21% 44,10% Fonte: Bovespa -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% *Dados até março/2009 Fonte: Bovespa 15
Dividend Yield* (12 meses) Square Faria Lima SCP Ed. Ourinvest JK Panam by Hospital Nossa Sra. de Lourdes Hospital da Criança Hotel Maxinvest Água Branca Europar ABC Plaza Shopping Financial Center Torre Norte HG Shopping Torre Almirante Ed. Almirante Barroso BB Progressivo Shopping Higienópolis 10,92% 10,72% 10,70% 10,64% 10,58% 10,58% 10,55% 10,49% 10,15% 10,08% 9,85% 9,85% 9,43% 9,36% 9,05% 8,60% 8,29% 7,78% Fonte: Bovespa 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% *Total de Rendimentos pagos nos últimos 12 meses sobre o valor de mercado da cota no final de março de 09 Fonte: Bovespa 16
Até 2009 os FII em geral tinham características que tendem a nova configuração em função de alterações regulamentares e de mercado: Motivação Características até 2009 Eficiência fiscal ou desimobilização. Tendências Investimento via mercado de capitais Tamanho Investidores Até R$ 200 milhões Institucionais, com pouca pessoa física apenas em canais de distribuição específicas. Fundos com PL maior que R$ 200 milhões Principalmente pessoa física Liquidez Eventual Diária Padronização Baixa Alta Gestão Passiva Ativa Players Ativos Número reduzido Único imóvel Grande número Possibilidade de mais de um imóvel e de ativos de base imobiliária. 17
Modalidades de Investidores Renda Ativos de Base Imobiliária Desenvolvimento Objetivo Fundos que investem em imóveis prontos e locados para empresa, geralmente de cunho comercial. O aluguel do empreendimento gera uma renda periódica aos cotistas. Com a promulgação da Lei 12.024/09, deixaram de ser tributados na carteira dos fundos imobiliários os CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), LH (Letras Hipotecárias), LCI (Letras de Crédito Imobiliários) e cotas de outros FII. Isso incentivou a estruturação de fundos com patrimônio composto apenas por ativos de base imobiliária. Refere-se aos fundos que investem em projetos ainda a ser desenvolvidos, como, por exemplo construção de shoppings e de prédios comerciais. Alguns destes fundos, após concluída a construção, podem se tornar fundos de renda. Investidor Típico Pessoa Física Institucional Pessoa Física Institucional Institucional 18
Fundos Imobiliários registrados em 2010 Número de FII listados em 2010 4 (quatro) PL Total R$ 305.150.000,00 Lastro Três investem em empreendimentos comerciais e um é fundo de fundos. Prazo Indeterminado nos 4 fundos Fonte: CVM Dados até 16/03/2010 19
DESAFIOS 20
Apesar do bom momento do setor imobiliário e de estarem sendo cada vez mais procurados pelos investidores, os FII ainda têm algumas dificuldades a superar... Regulamentação Educação Recentemente ocorreram avanços significativos no lado da estruturação e no lado da demanda notadamente junto a investidores institucionais. A harmonização entre regulações deve ser aprofundada. Potenciais investidores ainda não possuem conhecimento específico sobre o produto o que compromete a análise adequada do Investimento. Comunicação O relativo ineditismo e pouco conhecimento da indústria demanda comunicação adequada para cada tipo de investidor. Estatísticas e padronização são fundamentais. Tributação Dada a característica de renda variável adotar o mesmo modelo e alíquota de renda variável. Liquidez Não há mercado secundário ativo nem a presença de agentes de liquidez na maioria dos ativos de base imobiliária. 21
AGENDA ANBIMA E COMENTÁRIOS FINAIS 22
Agenda ANBIMA Estatística Padronização Autoridades regulatórias tributação e avanços nas estruturas de FII Distribuição de rendimentos * período de investimento Clareza de regras tributárias Coordenação entre os principais players do mercado de ativos de base imobiliária Classificação dos FII Regra de contabilização dos FII Mercado secundário Harmonização e educação de potenciais investidores 23
Obrigado! Contato: Valdery Albuquerque Tel. (55 11) 3049-6203 Fax. (5511) 3846-1300 valbuquerque@bancofator.com.br 24
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