UNIVERSIDADE DO EXTREMO SUL CATARINENSE- UNESC CURSO DE ENGENHARIA CIVIL VANESSA COLOSSI FELIPPE

1 UNIVERSIDADE DO EXTREMO SUL CATARINENSE- UNESC CURSO DE ENGENHARIA CIVIL VANESSA COLOSSI FELIPPE DETERMINAÇÃO DOS FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO PARA CASAS NOS BAIRROS: JARDIM ANGÉLICA, NOSSA SENHORA DA SALETE, PIO CORREA, PINHEIRINHO, SANTO ANTONIO, SÃO LUIZ, SANTA BÁRBARA E RIO MAINA, NA CIDADE DE CRICIUMA, SC CRICIÚMA, NOVEMBRO DE 2009

2 VANESSA COLOSSI FELIPPE Trabalho de Conclusão de Curso, apresentado para obtenção do grau de Engenheiro Civil da Universidade do Extremo Sul Catarinense, UNESC. Orientador (a): Prof. (a) Mestre. Eng (a). Evelise Chemale Zancan. CRICIÚMA, NOVEMBRO 2009

3 VANESSA COLOSSI FELIPPE DETERMINAÇÃO DOS FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO PARA CASAS NOS BAIRROS: JARDIM ANGÉLICA, NOSSA SENHORA DA SALETE, PIO CORREA, PINHEIRINHO, SANTO ANTONIO, SÃO LUIZ, SANTA BÁRBARA E RIO MAINA, NA CIDADE DE CRICIUMA, SC Trabalho de Conclusão de Curso aprovado pela Banca Examinadora para obtenção do Grau de Bacharel, no Curso de Engenharia Civil da Universidade do Extremo Sul Catarinense, UNESC, com Linha de pesquisa em Avaliações e Perícias. Criciúma, 30 de novembro de 2009 BANCA EXAMINADORA Prof. (a) Evelise Chemale Zancan Mestre. Eng. - UNESC- Orientador. Prof. (a) Esp. Monica Daré. UNESC. Engª. Graziela Olivo Fermo- AVALIZAN ENG & AVALIAÇÕES

4 Dedico este trabalho aos meus pais, Antonio e Dilene, e a meu marido Luiz, por todo apoio, incentivo e carinho ao longo do Curso.

5 AGRADECIMENTOS Aos meus pais por terem me dado a oportunidade de poder estudar, pela motivação nos momentos mais difíceis, pela confiança e atenção apesar da distância. A minhas irmãs Daniela e Camila por todo o amor. Ao meu marido Luiz com quem descobri que a vida só tem sentido quando há progresso espiritual, e esta só acontece quando encontramos a pessoa amada. A Engenheira Civil Graziela Olivo Fermo por seu carisma e dedicação. A Prof. Evelise Chemale Zancan professora orientadora, por toda a atenção dedicada a mim no desenvolvimento deste trabalho, pelo seu carisma, inteligência e amor à profissão.

6 Senhor, que as pessoas se amem se respeitem e que busquem a paz.

7 LISTA DE TABELAS Tabela 1: Resultados relativos do modelo gerado.... 29 Tabela 2: Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear.... 30 Tabela 3: Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear.... 32 Tabela 4: Graus de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de regressão linear.... 32 Tabela 5 Grau de fundamentação... 33 Tabela 6 Enquadramento dos Laudos... 34 Tabela 7: Fator de Comercialização Bairro Rio Maina.... 34 Tabela 8: Fator de Comercialização Bairro Pio Correa.... 35 Tabela 9: Fator de Comercialização Bairro Michel.... 35 Tabela 10: Fator de Comercialização Bairro Jardim Angélica.... 36 Tabela 11: Fator de Comercialização Bairro Pinheirinho.... 36 Tabela 12: Fator de Comercialização Bairro Nossa Senhora da Salete.... 37 Tabela 13: Fator de Comercialização Bairro São Luiz.... 37 Tabela 14: Fator de Comercialização Bairro Santo Antônio.... 38 Tabela 15: Fator de Comercialização Bairro Santa Bárbara... 38 Tabela 16: Comparativo dos Modelos.... 39 Tabela 17: Comparativo método comparativo de dados de mercado e mercado imobiliário.... 40 Tabela 18: Comparativo método evolutivo e mercado imobiliário.... 40

8 LISTA DE FIGURAS Figura 1: Localização da área de estudo... 26

9 LISTA DE ANEXOS ANEXO 1 - Tabela de Ross Heidecke... 45 ANEXO 2 - Banco de dados... 47 ANEXO 3 - Orçamento do banco de dados... 49 ANEXO 4 - Descrição do programa FOX... 174 ANEXO 5 - Banco de dados 9 pesquisas... 181 ANEXO 6 - Modelo gerado pelo programa SiREn Windows... 182

10 SUMÁRIO RESUMO... 11 1. INTRODUÇÃO... 12 1.1. CONTEXTUALIZAÇÃO... 12 1.2. PROBLEMA... 13 1.3. JUSTIFICATIVA... 14 1.4. OBJETIVOS... 14 1.4.1. Objetivo Geral... 14 1.4.2. Objetivos Específicos... 14 2. REFERENCIAL TEÓRICO... 15 2.1. ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES... 15 2.2. MERCADO IMOBILIÁRIO... 16 2.3. VALOR E PREÇO... 17 2.4. METODOS DE AVALIAÇÃO... 18 2.5. METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO... 19 2.5.1. Definição das Variáveis... 20 2.5.2. Inferência Estatística... 21 2.6. METODO EVOLUTIVO... 22 2.6.1. Orçamento... 23 2.6.2. Depreciação... 24 2.6.3. Fator de Comercialização... 25 3. METODOLOGIA DE TRABALHO... 25 3.1. LEVANTAMENTO DE DADOS... 26 3.2. DETERMINAÇÃO DO MODELO REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA.. 27 3.2.1. Especificação das Avaliações... 30 3.3. DETERMINAÇÃO DO CUSTO DA CONSTRUÇÃO PARA O MÉTODO EVOLUTIVO... 32 3.3.1. Grau de Fundamentação... 33 3.4. OBTENÇÃO DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO... 34 3.5. COMPARAÇÃO DOS VALORES AVALIADOS PELOS MÉTODOS: COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO E EVOLUTIVO... 39 CONCLUSÃO... 41 RECOMENDAÇÕES:... 42 REFERÊNCIAS... 42

11 RESUMO Na avaliação de imóveis residenciais do tipo casa, um dos métodos utilizados para avaliação é o método evolutivo. O método evolutivo consiste em avaliar o terreno e somar o valor do custo de reposição depreciado, multiplicando-se pelo FC (Fator de Comercialização). Este fator de comercialização é a fração entre o valor de venda do imóvel pelo seu custo total, podendo ser inferido, justificado ou atribuído. Na grande maioria dos trabalhos avaliatórios, este FC é atribuído ou justificado, diminuído o grau de fundamentação da avaliação. Neste contexto determinou-se os fatores de comercialização para alguns bairros da cidade de Criciúma por meio de uma pesquisa de dados ofertados no mercado imobiliário onde anotou-se os valores de mercado e elaborou-se os orçamentos para os dados da amostra, obtendo-se individualmente o FC de cada dado pesquisado. Por meio de estatística descritiva obteve-se o FC médio para os bairros pesquisados. Para uma análise de sensibilidade das avaliações obtidas pelo método evolutivo, comparou-se com um modelo de regressão linear aplicado ao método comparativo de dados de mercado. Os resultados demonstram a importância da determinação dos fatores de comercialização, pois diminuem o grau de incerteza das avaliações dos imóveis tipo casa, bem como melhoram o grau de fundamentação e precisão do método evolutivo. Palavras-chave: Avaliação de Imóveis, Método Evolutivo, Fator de Comercialização.

12 1. INTRODUÇÃO 1.1. CONTEXTUALIZAÇÃO A engenharia de avaliações tem a finalidade de definir tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de produção. Além de definir o valor de um bem, procura responder questões importantes como: Quais as preferências do mercado? Quais as variáveis que influenciam de maneira significativa na formação do preço? Qual o valor para reproduzir um bem avaliando? Qual o comportamento do mercado? E a partir destas respostas permitir tomadas de decisões quanto aos melhores investimentos do mercado imobiliário. (Fermo, 2006) Existem várias e diferentes formas de se obter o valor de um imóvel. A NBR 14653-2¹ divide os métodos avaliatórios em: método comparativo direto de dados de mercado, método da capitalização e renda, método involutivo, método evolutivo, método comparativo direto de custos e método de quantificação de custos. O presente trabalho oferece uma contribuição na área de Engenharia de Avaliações, utilizando o método evolutivo e comparativo direto de dados de mercado, na avaliação da tipologia de casas, buscando definir as características que influenciam na formação do valor de um imóvel e a posterior metodologia aplicada para a determinação de fatores de comercialização, para futuras avaliações de casas na cidade de Criciúma, SC obtendo uma estimativa de valor dos referidos imóveis. 1.NBR 14653-2 Associação Brasileira de Normas Técnicas. Avaliações de imóveis Urbanos

13 1.2. PROBLEMA Uma constante preocupação da engenharia de avaliações é que a determinação de valores de mercado de bens seja feita de forma técnica e por metodologia científica, possibilitando um melhor grau de determinação e precisão. O objetivo principal é a valoração de bens, que se faz por meio de dados de pesquisa no mercado imobiliário. Amato (2001) esclarece que o valor não se constitui de um atributo do imóvel, sendo uma condição totalmente extrínseca (que não faz parte da essência da coisa acidental, são fatores externos) ao mesmo. Neste contexto este trabalho de pesquisa procura inferir os referidos FC de alguns bairros da cidade de Criciúma, SC. A norma brasileira NBR 14.653-1, da ABNT, define valor como sendo uma quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência e dentro das condições vigentes no mercado. A norma NBR 14.653-2, em seu item 8.2.4.1, indica a consideração de uma terceira parcela que seria um FC (fator de comercialização), assim definido no item 8.4.2 letra c, a saber: c) o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação. Com efeito, a soma dos valores de terreno e benfeitorias representa seu custo de reprodução, portanto não necessariamente seu valor que é aceito pelo mercado, pois: -Nos casos de mercados ativos, existindo presença de atividades comerciais de construção para venda, é evidente que o preço acabe sendo praticado com uma margem de lucro, portanto nesse caso teríamos um FC maior que a unidade; -Nos casos de cidades onde existe apenas negócios eventuais e ocasionais, com baixa quantidade de transações imobiliárias é de se esperar que devido a pouca demanda os preços praticados acabem resultando em valores menores que o custo, nesse caso ocorrendo valores FC menor que a unidade. De qualquer maneira, nota- se que esse FC depende de diversas condições, desde micro a macroeconômicas, portanto devendo ser estudada

14 devidamente em cada época de avaliação, pois os níveis podem se alterar ao longo do tempo. No entanto, o foco desse trabalho é dirigido à aplicação do método EVOLUTIVO, mas com ênfase na determinação do Fator de Comercialização de bens para os bairros: Pio Correa, Santo Antonio, Rio Maina, Santa Barbara, São Luiz, Michel, Nossa Senhora da Salete, Pinheirinho Jardim Angélica, da cidade de Criciúma SC. 1.3. JUSTIFICATIVA A cidade de Criciúma, SC possui uma quantidade expressiva de imóveis em oferta, com difícil acesso à informação dos valores transacionados, como alternativa será determinado alguns Fatores de Comercialização para subsidiar a avaliação de imóveis residenciais do tipo casa, pelo método evolutivo, melhorando o grau de fundamentação e precisão. 1.4. OBJETIVOS 1.4.1. Objetivo Geral Inferir os Fatores de Comercialização para os bairros: Pio Correa, Santo Antonio, Rio Maina, Santa Bárbara, São Luiz, Michel, Nossa Senhora da Salete, Pinheirinho Jardim Angélica, da cidade de Criciúma SC. 1.4.2. Objetivos Específicos Estudar e conhecer o método Evolutivo de Avaliação; Obter pesquisas de ofertas e transações no mercado imobiliário e elaborar um banco de dados; Comparar resultados obtidos pelo método Evolutivo para cada bairro avaliado com o método comparativo de dados de mercado.

15 2. REFERENCIAL TEÓRICO 2.1. ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES A engenharia de avaliações de imóveis reúne uma série de conhecimentos na área de arquitetura e engenharia, bem como das diversas ciências exatas e sociais com o objetivo de determinar tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reprodução. (Fermo,2006). Toda e qualquer avaliação deve ser realizada com base nas normas técnicas e na legislação específica para cada tipo de trabalho realizado. Para isto existem normas e regulamentos da ABNT², CREA³, CONFEA 4, leis municipais, estaduais e federais. A nova NBR 14653/2004 para avaliação de bens, que substitui a antiga NBR 5676/1989 e tem como titulo geral Avaliação de bens esta dividida nas seguintes partes: Parte 1 Procedimentos Gerais; Parte 2 Imóveis urbanos; Parte 3 Imóveis rurais; Parte 4 Empreendimentos; Parte 5 - Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral; Parte 6 Recursos naturais e ambientais; Parte 7 Patrimônios históricos. 2.ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas. arquitetura. 3.CREA Conselho Regional de Engenharia e 4.CONFEA Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura

16 2.2. MERCADO IMOBILIÁRIO Conforme Gonzáles (2003, p. 13), o mercado imobiliário tem comportamento muito distinto dos mercados de outros bens. Para Gonzáles (2003), os imóveis são considerados bens compostos, isso significa existem múltiplos atributos que despertam interesse nos agentes impedindo a comparação direta das unidades. O mesmo autor escreve que: Os fatores que diferenciam os imóveis, os mais importantes são a grande vida útil, a fixação espacial, a singularidade, o alto custo das unidades e a forte interferência governamental. A combinação destes elementos permite explicar grande parcela das variações de preços. Os imóveis possuem conduta diferenciada de outros bens, isto ocorre devido aos efeitos de seus atributos especiais, especialmente a heterogeneidade, a imobilidade e a durabilidade. A imobilidade relaciona o bem com a acessibilidade e com a sua estrutura, já à heterogeneidade torna-o mesmo insubstituível e a durabilidade permitirá a formação de estoque. De todos os atributos o mais importante é a imobilidade, pois está relacionada diretamente com a fixação espacial do produto, com sua vizinhança e as vias de acesso ao imóvel, que tornam o imóvel um bem imperfeito por natureza (Gazola 2002). O mercado imobiliário depende de três componentes: a disponibilidade de imóveis, de compradores e vendedores. Assim, o fator que irá determinar na formação do preço será a relação quantitativa entre os três. Uma situação ideal, mas inatingível, seria aquela em que a relação entre compradores, vendedores e imóveis disponíveis fosse equilibrada, desta forma o preço que se pagaria por um bem seria o justo. Um mercado deste tipo é conhecido como de concorrência perfeita. O aspecto quantitativo dos três componentes formadores do mercado é um fator determinante na formação dos preços, sendo a situação ideal aquela onde existem muitos vendedores, muitos compradores e uma quantidade de bens equilibrada com o potencial do mercado, sem que compradores e vendedores, individualmente possam interferir nos preços (Dantas 1998, p. 9).

17 Sempre que existir apenas um vendedor e um número significativo de compradores a situação de mercado se torna imperfeita, neste caso os preços em geral, estariam crescentemente valorizados, formando o conhecido monopólio. 2.3. VALOR E PREÇO A idéia de valor encontra-se ligada à utilidade, ou seja, só tem valor aquilo que é útil. O principal objetivo da Engenharia de Avaliações é a determinação do valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar a viabilidade de sua utilização para uma determinada situação e finalidade. (Fermo, 2006). Associado a isto, tem-se à necessidade de definirmos o que é valor, conforme a NBR 14653-1, no item 3.4.4, valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa dada referência, dentro do mercado vigente. Existem vários tipos de valores que podem ser atribuídos a um bem, dentre eles: valor em risco, valor patrimonial, valor de taxação, valor residual, valor comercial, valor de mercado, valor acionário, entre outros, logo, se tratando de avaliação o valor a ser determinado será o de mercado. Este é o preço consciente determinado por quem oferta e pago por um comprador a um bem, sem haver coação de ambos os lados (Dantas, 1998). Os primeiros estudos realizados sobre a conceituação de valor dividiram o mesmo em duas correntes, a primeira é a plurivalente que relaciona o valor de um bem a finalidade para o qual será utilizado, existindo desta forma valores diferentes para o mesmo bem; a outra é a univalente que estabelece que o conceito de valor é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. No entanto não devemos confundir o valor de um bem com o preço do bem, entende-se como preço à expressão monetária representada por um bem, ou seja, a quantia em dinheiro pela qual determinada mercadoria poderá ser vendida. Assim a não existência de um livre comércio de imóveis, ou a necessidade de compra e venda dos mesmos pode alterar o preço de um bem, tornando o mesmo superior ou inferior ao valor avaliado (Mendonça, 1998).

18 2.4. METODOS DE AVALIAÇÃO A metodologia avaliatória é definida pelas varias maneiras de obter o valor de um imóvel. Independente da metodologia a ser aplicada, o avaliador deverá basear-se em valores de mercado, considerando os preços comercializados ou ofertados, assim como todos os outros atributos (localização, área, estado de conservação, padrão, topografia e outros), que influenciam no valor do bem a ser avaliado. A NBR 14653-2, no seu item 8.2 divide os métodos de avaliações na seguinte maneira: No método comparativo direto de dados de mercado define o valor do imóvel, ou benfeitorias através da comparação direta de mercado assemelhados quanto as suas características intrínsecas (características internas do bem) e extrínsecas. A condição essencial para a aplicação deste método é a presença de amostra. Todavia, as propriedades realmente comparáveis devem produzir uma faixa estreita de taxas de capitalização. Conforme Dantas (1998, p.15), Por este método qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser tomados como uma amostra representativa para o mesmo. O método da capitalização da renda o valor do imóvel ou de suas partes componentes é obtido através da capitalização da renda líquida, real ou prevista. É recomendado a utilização deste método na estimação de valores de empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers e hotéis. No método involutivo o valor é baseado em modelos de estudo de viabilidade técnico-econômica alicerçado no aproveitamento eficiente do terreno, este método será aplicado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. No método comparativo direto de custo o valor das benfeitorias é estimado pela reprodução dos custos componentes. Entende-se por benfeitorias tudo aquilo que é incorporado pelo homem ao solo e que não poderá ser retirado sem que haja destruição ou dano à mesma. Este método avalia os custos necessários para reproduzir a benfeitoria avaliada, sendo que a reprodução de seus componentes é feita através da composição de custos gerados através de um orçamento detalhado.

19 Gonzáles (2003, p. 27), escreve o seguinte sobre o método comparativo direto de dados de mercado: O método comparativo é o mais empregado, na prática cotidiana. Consiste em fazer uma comparação direta dos preços pagos no mercado para propriedades similares, quando existem substitutos razoavelmente semelhantes e ocorrem transações com certa freqüência. É largamente empregado para propriedades residenciais, nas quais existe normalmente mais similaridade entre diferentes unidades. No método da quantificação de custos o custo de um bem é identificado por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, e de seus custos diretos e indiretos. É comum nos trabalhos de avaliações a utilização de dois ou mais métodos simultaneamente, estes métodos poderão ser usados de forma conjunta, combinada ou mesmo isolada uma das outras (NBR 14653-1, 2004; NBR 14653-2, 2004; Mendonça, 1998; Oliveira, 2006). Pelo método evolutivo o valor do terreno é calculado pelo método comparativo de dados de mercado, portanto pretende-se obter o valor de mercado do empreendimento para isto deve ser considerado o fator de comercialização. Segundo a NBR 14653-2 este método identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Para Gonzáles (2003, p. 35), o método evolutivo é a consideração de que o valor de um imóvel é equivalente ao custo de execução da edificação mais o custo do terreno. Ainda segundo este autor, o método evolutivo fundamenta-se na premissa de que um comprador bem informado não pagará mais que o necessário para construir uma propriedade substituta, com a mesma utilidade daquela que esta em oferta. Nesta visão Gonzáles (2003, p. 36), define que: Está técnica leva a uma estimativa imperfeita do valor, pois o valor de mercado de uma propriedade não é determinado pelo custo para construí-la, mas pelas relações entre oferta e demanda, na interação entre compradores e vendedores. 2.5. METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO Neste método o valor é obtido através da comparação com dados de mercado assemelhados.

20 Para Gonzáles (2003 p. 27), o método comparativo de dados de mercado é o mais empregado na prática cotidiana. Consiste em fazer uma comparação direta dos preços pagos no mercado para as propriedades similares, quando existem substitutos razoavelmente semelhantes e ocorrem transações com certa freqüência. É largamente empregado para propriedades residenciais, nas quais existem normalmente mais similaridades entre diferentes unidades. A vantagem deste método que se aproxima mais do raciocínio dos agentes, que também tendem a definir preços a partir da comparação entre as unidades disponíveis no mercado. Ainda para Gonzáles (2003 p. 27), o método é baseado em informações sobre preços de propriedades comparáveis com a que está sendo avaliada. Para (Moreira, 1994p. 52), as propriedades realmente comparáveis e concorrentes devem produzir uma faixa estreita de taxas de capitalização deduzida diretamente do mercado, poderá ser a única empregada e poderá ser evitada a exigência de outros métodos de seleção dessa taxa, os quais poderão ser usados pelo avaliador meramente para uma análise adicional. Conforme Dantas (1998, p.15), Por este método qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser tomados como uma amostra representativa para o mesmo. 2.5.1. Definição das Variáveis Variável é uma medida que assumem valores diferentes em diversos pontos de observação. Quando um aspecto observável de um fenômeno está ligado a alguma variável, poderá ocorrer uma relação de dependência ou independência entre esta ligação. As variáveis independentes serão aquelas formadoras de valor. Segundo a NBR 14653-2 estas variáveis referem-se às características físicas, de localização ou econômicas. As características físicas englobam a área, frente, número de dormitórios, número de suítes, e outros. A localização se refere à característica como: bairro, rua, quadra, distância a um pólo de valorização, entre outras. Já às variáveis econômicas estas dizem respeito à forma como a amostra foi transacionada, em que época isto ocorreu, qual a condição do negócio (à vista ou a prazo). Estas amostras devem ser escolhidas com base em conhecimentos

21 adquiridos, teorias existentes e outros atributos que se julguem importante no decorrer do trabalho. A NBR 14653-2, afirma que, sempre que possível devemos utilizar variáveis quantitativas, que são todas as variáveis que podem ser quantificadas através de instrumentos de medida ou contagem. A mesma norma define como variável qualitativa todas aquelas variáveis que não podem ser medidas e nem contadas, apenas hierarquizadas, como por exemplo padrão e conservação. As diferenças qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem: 1) Por meio de variáveis Dummy ou dicotômicas são variáveis em que serão atribuídas apenas duas situações: sim ou não; atribuindo-se o valor 0 (zero) quando não possui a característica e 1 (um) caso contrario (Zancan, 1996). 2) Pelo emprego de variáveis proxy Segundo a NBR 14653-2 variáveis proxy são variáveis utilizadas para substituir outra de difícil mensuração e que se resume a guardar com ela relação de pertinência. 3) Por meio de códigos alocados São códigos empregado para variáveis que se referem às características de qualidade do imóvel tais como: padrão (alto igual a 1, médio igual a 2, normal igual a 3) e conservação (péssima igual a 5, regular igual a 6, ótima igual a 7.(Gazola, 2002). Já as variáveis dependentes, serão aquelas que representam o valor de mercado de um imóvel: valor unitário ou valor total. Para a especificação correta da variável dependente, é necessário uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços ( preço total ou unitário, moeda de referencia, forma de pagamento) bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida. ( NBR 14653-2,item 8.2.1.2.2, 2004). 2.5.2. Inferência Estatística Inferir significa concluir. Deste modo, a estatística inferencial nos permite explicar e determinar o valor de mercado de um bem através do conhecimento das variáveis que irão influenciar na sua formação e da relação matemática existente entre estas variáveis e a formação de valor (Dantas, 1998).

22 Inferência estatística nos permite através da análise de regressão estudar comportamento de uma variável dependente em relação a outras variáveis independentes e, desta forma, determinar como o valor esta relacionado aos outros atributos do bem. A variável que se procura conhecer, no caso de avaliação, é conhecida como variável dependente ou explicada, ou seja, o valor de mercado unitário do imóvel ofertado. Já as variáveis formadoras de valor são conhecidas como variáveis independentes, ou seja, características decorrentes de atributos físicos e geográficos, época em que o evento ocorreu, entre outras (Mendonça, 1998). Outro conceito importante para a aplicação deste tipo de estatística é o de população e amostra. Populações são todas as observações existentes e possíveis de serem levantadas no segmento de mercado que se pretende analisar. Já, a amostra é um conjunto de observações selecionadas da população (Zancan, 1996). 2.6. METODO EVOLUTIVO O método evolutivo se fundamenta na avaliação pela soma dos custos de suas parcelas componentes terreno e benfeitorias constituem numa conjugação de métodos, como: o terreno é avaliado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado, ou seja, por levantamento de campo com preços dos lotes similares o mais possível de suas características intrínsecas e extrínsecas, ou, na impossibilidade deste, pelo seu aproveitamento eficiente (método involutivo) e o valor das benfeitorias é apurado pelo seu custo de reprodução devidamente depreciado. E por último, fator comercialização deverá ser inferido, justificado ou atribuído como resultante de pesquisa de mercado, com a razão entre o preço ofertado e o custo da benfeitoria podendo ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado na data de referência da avaliação.

23 2.6.1. Orçamento Mattos (2006, p. 22), escreve que orçar não é um mero exercício de futurologia ou jogo de adivinhação, um trabalho bem executado, com critérios técnicos bem estabelecidos, utilização de informações confiáveis e bom julgamento do orçamentista, pode gerar orçamentos precisos, pois o orçamento envolve uma estimativa de custos em função da qual o construtor irá atribuir seu preço de venda. Ainda assim, Mattos, cita o grau de detalhe do orçamento: Estimativa de custo: avaliação expedita com base em custos históricos e comparação com projetos similares. Dá uma idéia aproximada da ordem de grandeza do custo do empreendimento. Orçamento preliminar: mais detalhado do que a estimativa de custos pressupõe o levantamento de quantidades e requer a pesquisa de preços dos principais insumos e serviços, seu grau de incerteza é menor. Orçamento analítico ou detalhado: elaborado com composição de custos e extensas pesquisa de preços dos insumos. Procura chegar a um valor bem próximo do custo real com reduzida margem de incertezas. Através do orçamento podemos chegar ao preço de custo de uma benfeitoria, que utiliza de uma serie de etapas, que vai desde aos serviços iniciais como: levantamento topográfico, estudos geotécnicos, vistorias, planejamento e projetos até os honorários do incorporador ou construtor. na construção civil: Conforme Giammusso (1988, p.19), descreve as vantagens do orçamento a) Um orçamento de uma obra ou empreendimento permite a verificação prévia da sua viabilidade. b) Os custos distribuídos segundo um cronograma físico-financeiro permitem uma programação de suprimento de materiais e de recursos, evitando os atrasos e o dispêndio antes do tempo. Dessa forma, o desempenho da obra torna-se consideravelmente melhor e os custos financeiros ficam reduzidos. c) O acompanhamento criterioso da obra, conseguido através de um orçamento bem elaborado, possibilita a redução de custos pelo conhecimento dos itens que têm mais influência nesses custos. Ainda na visão de Giammusso (1988, p.19) um orçamento consiste essencialmente em determinar as quantidades de serviços através de projeto executivo e dos respectivos preços unitários. Assim os preços unitários são fixados a partir da natureza desses serviços, e definidas por memoriais descritivos e normas técnicas das quantidades de insumos, obtidos geralmente de cadernos de encargos.

24 2.6.2. Depreciação Por depreciação entende-se a perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação (NBR 14653-2). A depreciação das benfeitorias deve ser calculada por levantamento do custo de recuperação do imóvel, para deixá-lo no estado de novo ou por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação. Para Gonzáles, (2003, p.37), quando se aplica o Método Evolutivo é necessário levar em conta a depreciação que ocorre nas construções antigas. A depreciação decompõe-se em três partes: deterioração física, obsolescência (redução gradativa) funcional e obsolescência econômica. A obsolescência funcional diz respeito aos imóveis que não estão adaptados às exigências da maioria da população-alvo, tais como apartamentos de 3 ou 4 dormitórios sem garagens em cidades grandes. Já a obsolescência econômica ocorre em imóveis que não pode ser adaptados aos usos economicamente viáveis. É comum em prédios industriais de setores em que o processo de produção mudou significativamente. Por vezes, o custo de reforma do prédio é superior à construção de novas instalações. Estes dois componentes devem ser determinados de acordo com o comportamento do mercado, o qual deve ser investigado. Para a deterioração física utiliza-se de curvas teóricas, calculadas segundo uma função especial, escolhida de acordo com preferências do avaliador, que deve considerar as particularidades do mercado. Na verdade o perfil de valorização ou de depreciação pode variar no tempo e no espaço. Na visão de Moreira (1994, p. 62) outros métodos são apresentados para obter a depreciação como o método da idade-vida útil, que estabelece um fator de depreciação igual à relação entre a vida remanescente e a sua vida útil, o método da linha reta que estabelece a idade da benfeitoria e o método de Ross-Heidecke, apresentado no anexo 1, que considera um fator de depreciação baseado numa tabela em que são considerados, ao mesmo tempo, a idade em porcentagem da vida útil e o estado de conservação da benfeitoria.

25 2.6.3. Fator de Comercialização A determinação do valor do imóvel pelo método de custo deve levar em conta a vantagem relativa da construção pronta em relação àquela ainda em projeto. Existem diversos elementos que diferenciam estas duas alternativas. Os imóveis prontos não estão mais sujeitos a riscos, custos financeiros, taxas, multas, desperdícios, greves, erros de projeto ou de execução. Assim, o imóvel já pronto apresenta vantagens em relação ao outro, e esta diferença deve refletir-se em uma quantia a ser acrescida ao custo de reprodução. (Gonzáles, p.41). A interferência da renda e da procura afeta diretamente o Fator de Comercialização. Algumas construções podem possuir acabamentos excessivamente caros e não usuais e o valor da propriedade não será necessariamente aumentado na mesma proporção destes custos extras. Igualmente, uma residência projetada para necessidades especificas dos ocupantes pode ter poucos interessados (ou mesmo não encontrar compradores), e o preço de venda será bem inferior ao custo da produção. Nestes casos, o Fator de Comercialização pode ser menor do que um. (Gonzáles, p.41). 3. METODOLOGIA DE TRABALHO A busca de informações é essencial para a avaliação de imóveis, neste capitulo será mostrado às etapas para obter dados para a criação do Fator de Comercialização dos bairros: Pio Correa, Santo Antonio, Rio Maina, Santa Barbara, São Luiz, Michel, Nossa Senhora da Salete, Pinheirinho Jardim Angélica, da cidade de Criciúma SC.

26 A figura 01 define a localização geográfica da cidade de Criciúma SC. Figura 1: Localização da área de estudo Fonte: IPAT (Instituto de Pesquisas Ambientais e Técnológicas) 3.1. LEVANTAMENTO DE DADOS Para obter a amostra apresentada no anexo 2, foram levantados os dados das casas ofertadas pelas imobiliárias, anúncios em jornais e construtoras da cidade, fornecendo assim, os aspectos intrínsecos de cada imóvel: área, número de dormitórios, número de banheiros, número de box de garagem, endereço completo. As características extrínsecas dos imóveis em oferta: estado de conservação e padrão construtivo foram observadas pelas fotografias anexadas nos sites das imobiliárias, ou seja, não foram vistoriadas in loco os dados constantes nesta pesquisa por limitações temporais.

27 Junto ao IBGE 5 (censo 2000), acrescentou-se a essas características, a renda média do chefe de família de cada bairro estudado. No período de março/09 à outubro/09, foram coletados no mercado imobiliário, dados de imóveis (tipo casa) em oferta para determinação do Fator de Comercialização de cada elemento pesquisado. Salienta-se que estes mesmos dados de pesquisa foram objeto da obtenção do modelo de regressão linear, ora determinado pela autora na ocasião do seu estágio supervisionado para avaliação pelo método comparativo de dados de mercado O banco de dados elaborado no período, contabilizou em uma amostra com 86 (oitenta e seis) pesquisas, sendo: 14 (quatorze), para o bairro Rio Maina; 8 (oito), para o bairro Pio Correa; 12 (doze), para o bairro Pinheirinho; 10 (dez) para o bairro Nossa Senhora da Salete; 8 (oito) para o bairro Michel; 12 (doze) para o bairro Jardim Angélica; 7(sete) para o bairro Santa Barbara; 5 (cinco) para o bairro Santo Antonio e 10 (dez) para o bairro São Luiz. O número de dados pesquisados para cada bairro limita-se pela disponibilidade de oferta no período e pela qualidade dos dados, ou seja, só foram utilizados aqueles dados que obteve-se todas as características intrínsecas e extrínsecas do imóvel. Reforça-se que a informação em qualidade e quantidade é fundamental para a determinação da metodologia de cálculo, tanto para a avaliação pelo método comparativo de dados de mercado, como para avaliação pelo método evolutivo. As informações de um modo geral, estão disponíveis nas imobiliárias de uma maneira incompleta, exigindo do avaliador complementar os dados para identificar as variáveis e atributos do valor. 3.2. DETERMINAÇÃO DO MODELO DE REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA O modelo de regressão linear múltipla foi obtido com a utilização programa SisRen Windows. Para a elaboração do modelo foram utilizadas as 86 pesquisas descritas no item anterior. O número de varáveis utilizadas no modelo foram 8, como segue: Variável dependente 5.IBGE Instituto Brasileiro de Estatística e Geografia.

28 Valor Unitário: Esta variável CALCULADA - DEPENDENTE, apresenta o valor unitário do imóvel (amostra /avaliando), expresso em R$/m², e é o resultado da divisão entre o (Vt) Valor Total e a (At) Área total. Variáveis independentes Área Total Terreno: Variável Quantitativa que demonstra a contribuição do valor do terreno no valor total da edificação, é expressa na unidade metro quadrado. Suíte: Variável Quantitativa indica a quantidade de suítes existentes no imóvel. Espera-se, por hipótese que, quanto maior o número de suítes, maior o valor unitário. Total de vagas: Variável Quantitativa que indica a quantidade de vagas de garagem existentes no imóvel. Espera-se por hipótese, que quanto maior o número de vagas, maior o valor unitário. Área Total Casa: Variável Quantitativa que demonstra quanto o valor do imóvel está relacionada com a área do mesmo e é expressa na unidade: metro quadrado. Padrão Construtivo: Variável Qualitativa que considera a qualidade dos materiais utilizados na construção do imóvel (casa) da amostra e/ou avaliado como formadora de valor. Espera-se por hipótese que o padrão construtivo: alto, tenha um maior valor unitário. No padrão construtivo foi atribuído os seguintes códigos alocados: alto, 3; normal, 2 e baixo,1. Estado de conservação: Variável Qualitativa. Características físicas como: idade aparente, estado de conservação de fachadas, esquadrias, calçadas, jardim, etc, irão contribuir para a formação do valor do imóvel (casa) da amostra e/ou avaliado. Espera-se por a hipótese que, quanto pior o estado de conservação do imóvel (casa) da amostra e/ou avaliado, menor será o seu valor unitário. Definiu-se os seguintes códigos alocados: péssimo,1; regular,2 e bom,3. Renda: Variável Proxy obtida através do censo, IBGE 2000. Espera-se por hipótese que quanto o maior a renda familiar maior é o valor unitário do imóvel.

29 A escolha das variáveis componentes deste estudo tem como finalidade identificar às características mais importantes do mercado imobiliário (tipo casa) da cidade de Criciúma e assim diferenciá-los quanto aos seus aspectos quantitativos ou qualitativos. Após a análise exploratória dos dados da pesquisa escolheu-se a equação de regressão com o maior coeficiente de determinação como segue: Valor unitário = +212,1180652-0,0005991142063 * Área do Terreno² +82,445184846 * Suíte +162,1982615 * Total de Vagas +87960,50608/ Área da Casa + 139,4654317 * Padrão Acabamento² + 69,26011941 * Estado de Conservação² - 7519,768737/ Renda² Foi encontrado um coeficiente de determinação igual a 69,99%, isto significa que o valor unitário é explicado pela equação de regressão, o restante 30,01% está atribuído a variáveis que não foram consideradas no modelo ou a erros ocasionais. O modelo apresentou uma significância de 10%, existindo regressão na atuação conjunta das variáveis com a probabilidade de 90%, como mostra a tabela 1. Tabela 1: Resultados relativos do modelo gerado. Variáveis Equação t-observado Significância % Área do Terreno x² -4,03 0,01 Suíte x 1,88 6,34 Total de Vagas x 3,70 0,04 Área da Casa 1/x 7,43 0,01 Padrão de Acabamento Estado de Conservação x² -8,41 0,01 x² 2,76 0,72 Renda 1/x² -7,18 0,01 Fonte: Programa SisRen Windows.

30 Foi analisada a normalidade dos resíduos, a significância das variáveis, examinados os testes de hipóteses formulados numérico e graficamente verificando a pertinência dos sinais + e obtidos no modelo. 3.2.1. Especificação das Avaliações A NBR 14653-2 estabelece no seu item 9.1.1 que a especificação de uma avaliação esta relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que dele possam a vir ser extraídas. Desta forma, o grau de fundamentação terá o objetivo de determinar o empenho do avaliador no trabalho, ou seja, o Grau será maior quanto menor for a subjetividade presente na avaliação. Assim, os trabalhos de avaliações, podem ser classificados como de grau I, II e III. Os graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear estão estabelecidos na tabela 2. Tabela 2: Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear. Item Descrição Grau III Grau II Grau I 1 Caracterização do Imóvel Avaliando. 2 Coleta de dados de mercado. 3 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados. 4 Identificação dos dados de mercado. Completa quanto a todas as variáveis analisadas. Características conferidas pelo autor do laudo. 6 (k+1), onde k é o numero de variáveis independentes. Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisadas na modelagem, com Completa quanto as variáveis utilizadas no modelo. Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo 4 (k+1), onde k é o numero de variáveis independentes. Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo. foto. 5 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável desde que: Adoção de situação paradigma. Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros. 3 (k+1), onde k é o numero de variáveis independentes. Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo. Admitida desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não

31 a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior. b)o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável. sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior. b)o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável. 6 Nível de significância (somatório do valor das 20% 30% 10% duas caudas) Maximo para a rejeição da hipótese nula de cada repressor (teste bicaudal). 7 Nível de significância máximo, admitido nos demais testes estatísticos realizados. 1% 5% 10% Fonte: NBR 14653-2: Avaliações de imóveis urbanos, 2004. No entanto, para a obtenção do grau III, será obrigatório: 1) Apresentação do laudo na modalidade completa; 2) Discussão do modelo, verificada a coerência da variação das variáveis em relação ao mercado. A utilização de códigos alocados e tratamento prévio por fatores, implica na obtenção no máximo do grau II de fundamentação. No entanto para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, deverão ser considerados os seguintes critérios: 1) Atribui-se um valor para cada exigência atendida nos graus III, II, I. Sendo 1 ponto para o grau I, 2 pontos para o grau II e 3 pontos para o grau III. 2) O enquadramento do laudo deve considerar a soma dos pontos obtidos para o conjunto de itens, especificados na Tabela 3.

32 Tabela 3: Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear. Grau III Grau II Grau I Pontos mínimos 18 11 7 Itens obrigatórios no grau correspondente 3, 5, 6 e 7, com os demais no mínimo grau II. 3, 5, 6 e 7, no mínimo no grau II. Todos, no mínimo no grau I. Fonte: NBR 14653-2: Avaliações de imóveis urbanos, 2004. Os graus de precisão da avaliação obtidos através da aplicação de modelos de regressão linear, deverão se enquadrar na Tabela 4. Tabela 4: Graus de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de regressão linear. Descrição Grau III Grau II Grau I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa 30% 30%-50% >50% Fonte: NBR 14653-2: Avaliações de imóveis urbanos, 2004. Grau III de Precisão. O modelo gerado neste trabalho obteve Grau III de Fundamentação e 3.3. DETERMINAÇÃO DO CUSTO DA CONSTRUÇÃO PARA O MÉTODO EVOLUTIVO Para o cálculo da quantificação do custo da construção utilizou-se os dados da pesquisa conforme o anexo 02 e optou-se pelo programa de orçamento FOX, de autoria do Engenheiro Civil Israel Lazzarin, pela facilidade de elaboração e pelo acesso no site www.engenheirofox.com, onde foram orçadas as pesquisas conforme anexo 3, com todas as etapas para construção com os respectivos serviços. Para a elaboração dos orçamentos utilizou-se as características disponíveis na pesquisa, portanto são orçamentos sintéticos. Elabora-se o orçamento seguindo o passo à passo do programa. Inicia-se considerando a localização, área, o número de pavimentos do imóvel, seguindo para o número de peças: banheiros, cozinha, vagas de garagem e suas respectivas áreas. Em seguida a identificação do padrão construtivo, do qual aparece em três

33 opções: baixo, médio e alto, após faz-se um levantamento geral dos insumos a serem utilizados na obra. Na seqüência quantificou-se as instalações provisórias como: ramal de água, construção do barraco de abrigo de obra e,também, a energia provisória. A fundação é o próximo passo, onde disponibiliza alguns tipos de fundações a serem usados na obra: sapata e arranque, fundação perfurada, sapata corrida e sapata corrida externa e sapata com arranque no interior, logo após partese para superestrutura, onde considera-se os pilares e vigas em concreto armado. Segue-se considerando a pavimentação, onde define-se o tipo: laje pré-moldada, contra piso e assoalho. Na etapa do fechamento, considera-se o tipo de tijolo a ser usado e também o revestimento, partindo então, para a cobertura onde define-se o seu tipo. Finalizando com as esquadrias e rodapés e a instalações elétrica e hidrosanitária. O programa processa os referidos dados, resultando os itens das etapas construtivas com os seus referidos valores calculados. O anexo 04 mostra um exemplo como descrito acima, passo à passo no programa FOX, e o resultado do orçamento de uma das casas pesquisadas para a determinação do FC. 3.3.1. Grau de Fundamentação evolutivo como: A NBR 14653-2:2004, define o grau de precisão da avaliação do método Tabela 5 Grau de fundamentação. Descrição Grau III Grau II Grau I 1 Estimativa do valor do terreno Grau III de fundamentação no método comparativo ou no involutivo Grau II de fundamentação no método comparativo ou no involutivo Grau I de fundamentaç ão no método comparativo ou no involutivo 2 Estimativa dos custos de reedição Grau III de fundamentação no método da quantificação do custo Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo Grau I de fundamentaç ão no método da quantificação do custo

34 3 Fator de comercialização Inferido em mercado semelhante Justificado Fonte: NBR 14653-2 Avaliações de imóveis urbanos, 2004. Arbitrado O enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo esta definido na NBR 14653-2:2004 como: Tabela 6 Enquadramento dos Laudos. Graus Grau III Grau II Grau I Pontos mínimos 8 5 3 Itens obrigatórios no grau correspondente 1 e 2, com o 3 no mínimo no grau II 1 e 2 no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I Fonte: NBR 14653-2 Avaliações de imóveis urbanos, 2004. O modelo gerado neste trabalho, obteve Grau III de Fundamentação. 3.4. OBTENÇÃO DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO O Fator de Comercialização foi obtido pela fração entre o preço ofertado e o valor do custo, que teve uma variação de 1,25 á 1,84; para os nove bairros avaliados. Segue as tabelas representativas dos fatores de comercialização dos dados pesquisados, bem como o FC obtido pela média aritmética, desvio padrão e coeficiente de variação (CV) para os bairros: Rio Maina, Pio Correa, Michel, Jardim Angélica, Pinheirinho, Nossa Senhora da Salete, São Luiz, Santo Antônio e Santa Bárbara. Tabela 7: Fator de Comercialização Bairro Rio Maina. Valor de Oferta Valor de Custo FC Pesquisa 01 R$ 250.000,00 R$214.603,37 1,16 Pesquisa 02 R$ 115.000,00 R$ 122.662,19 0,93 Pesquisa 03 R$ 95.000,00 R$ 150.873,23 0,62 Pesquisa 04 R$ 65.000,00 R$ 138.130,29 0,47

35 Pesquisa 05 R$ 130.000,00 R$ 111.214,04 1,16 Pesquisa 06 R$ 120.000,00 R$ 158.475,81 0,75 Pesquisa 07 R$ 140.000,00 R$ 100.675,96 1,39 Pesquisa 08 R$ 72.000,00 R$ 47.669,64 1,50 Pesquisa 09 R$ 79.000,00 R$ 39.959,03 1,97 Pesquisa 10 R$ 162.000,00 R$ 125.542,44 1,29 Pesquisa 11 R$ 192.000,00 R$ 123.701,27 1,55 Pesquisa 12 R$ 52.000,00 R$ 37.788,01 1,37 Pesquisa 13 R$ 160.000,00 R$ 76.923,50 2,07 Pesquisa 14 R$ 110.000,00 R$ 75.364,96 1,40 Média Aritmética 1,25 Desvio Padrão 0,46 CV 0,36 Tabela 8: Fator de Comercialização Bairro Pio Correa. Valor de Oferta Valor de Custo FC Pesquisa 15 R$ 1250.000,00 R$ 836.634,90 1,49 Pesquisa 16 R$ 550.000,00 R$ 284.558,42 1,93 Pesquisa 17 R$ 580.000,00 R$ 316.137,66 1,83 Pesquisa 18 R$ 750.000,00 R$ 396.087,32 1,89 Pesquisa 19 R$ 850.000,00 R$ 396.917,21 2,14 Pesquisa 20 R$ 600.000,00 R$ 293.743,45 2,04 Pesquisa 21 R$ 750.000,00 R$ 434.574,22 1,72 Pesquisa 22 R$ 400.000,00 R$ 243.776,48 1,64 Média Aritmética 1,84 Desvio Padrão 0,19 CV 0,10 Tabela 9: Fator de Comercialização Bairro Michel. Valor de Oferta Valor de Custo FC Pesquisa 23 R$ 198.000,00 R$ 71.902,25 2,41 Pesquisa 24 R$ 220.000,00 R$ 138.665,43 1,58 Pesquisa 25 R$ 240.000,00 R$ 204.400,66 1,17 Pesquisa 26 R$ 380.000,00 R$ 181.873,90 1,92

36 Pesquisa 27 R$ 830.000,00 R$ 586.630,26 1,41 Pesquisa 28 R$ 180.000,00 R$ 115.869,07 1,55 Pesquisa 29 R$ 350.000,00 R$ 165.907,32 2,10 Pesquisa 30 R$ 700.000,00 R$ 342.528,80 1,89 Média Aritmética 1,75 Desvio Padrão 0,40 CV 0,22 Tabela 10: Fator de Comercialização Bairro Jardim Angélica. Valor de Oferta Valor de Custo FC Pesquisa 31 R$ 250.000,00 R$146.271,01 1,71 Pesquisa 32 R$ 230.000,00 R$ 149.656,70 1,53 Pesquisa 33 R$ 400.000,00 R$ 259.223,35 1,54 Pesquisa 34 R$ 220.000,00 R$ 121.141,33 1,81 Pesquisa 35 R$ 280.000,00 R$ 135.000,83 2,07 Pesquisa 36 R$ 166.400,00 R$ 122.669,87 1,35 Pesquisa 37 R$ 150.396,55 R$ 102.114,19 1,46 Pesquisa 38 R$ 355.000,00 R$ 181.522,60 1,95 Pesquisa 39 R$ 220.000,00 R$ 182.334,03 1,20 Pesquisa 40 R$ 230.000,00 R$ 134.613,63 1,70 Pesquisa 41 R$ 240.000,00 R$ 148.761,18 1,61 Pesquisa 42 R$ 250.000,00 R$ 156.133,45 1,60 Média Aritmética 1,63 Desvio Padrão 0,24 CV 0,14 Tabela 11: Fator de Comercialização Bairro Pinheirinho. Valor de Oferta Valor de Custo FC Pesquisa 43 R$ 80.000,00 R$ 75.443,09 1,06 Pesquisa 44 R$ 175.000,00 R$ 110.832,68 1,57 Pesquisa 45 R$ 200.000,00 R$ 187.059,64 1,06 Pesquisa 46 R$ 95.000,00 R$ 84.231,75 1,12 Pesquisa 47 R$ 420.000,00 R$ 297.421,80 1,41 Pesquisa 48 R$ 130.000,00 R$ 102.872,84 1,26

37 Pesquisa 49 R$ 166.396,55 R$ 139.838,26 1,19 Pesquisa 50 R$ 333.265,61 R$ 224.580,93 1,48 Pesquisa 51 R$ 70.000,00 R$ 63.485,50 1,10 Pesquisa 52 R$ 85.000,00 R$ 68.857,11 1,23 Pesquisa 53 R$ 130.000,00 R$ 137.569,61 0,94 Pesquisa 54 R$ 200.000,00 R$ 108.330,27 1,84 Média Aritmética 1,26 Desvio Padrão 0,25 CV 0,20 Tabela 12: Fator de Comercialização Bairro Nossa Senhora da Salete. Valor de Oferta Valor de Custo FC Pesquisa 55 R$ 120.000,00 R$ 84.081,32 1,42 Pesquisa 56 R$ 190.000,00 R$ 103.618,17 1,83 Pesquisa 57 R$ 301.000,00 R$ 168.771,74 1,78 Pesquisa 58 R$ 215.000,00 R$ 125.802,90 1,70 Pesquisa 59 R$ 315.000,00 R$ 148.870,38 2,11 Pesquisa 60 R$ 190.000,00 R$ 120.389,12 1,57 Pesquisa 61 R$ 100.000,00 R$ 63.489,25 1,57 Pesquisa 62 R$ 78.868,00 R$ 72.159,62 1,08 Pesquisa 63 R$ 185.000,00 R$ 110.295,68 1,67 Pesquisa 64 R$ 100.000,00 R$ 88.133,30 1,13 Média Aritmética 1,58 Desvio Padrão 0,31 CV 0,19 Tabela 13: Fator de Comercialização Bairro São Luiz. Valor de Oferta Valor de Custo FC Pesquisa 65 R$ 110.000,00 R$ 78.188,48 1,41 Pesquisa 66 R$ 530.000,00 R$ 198.862,43 2,66 Pesquisa 67 R$ 300.000,0 R$ 222.710,33 1,34 Pesquisa 68 R$ 220.000,00 R$ 93.130,29 2,36