Apresentação da Companhia www.scsa.com.br Outubro/2007 ticker: SCAR3 1
Modelo de Negócios Portfólio e Mercado Destaques Financeiros Case e Indicadores Ação 2
Setor Imobiliário: Empresas Listadas Níveis 1, 2 e NM EXPLORAÇÃO DE IMÓVEIS COMERCIAIS CONSTRUTORAS / INCORPORADORAS Escritórios CCP São Carlos Gafisa Cyrela Tecnisa JHSF Shoppings Iguatemi General Shopp BR Malls Multiplan Rossi Company Klabin Segall Brascan Residencial EZ Tec Inpar Agra MRV Outros Camargo Correa Des Imob Brasilagro Invest tur Rodobens PDG Realty CORRETORAS Even Lopes Abyara CR2 Fonte: São Carlos e website Bovespa 3
Empresa Cisão do grupo Lojas Americanas em Julho/1999 Adesão ao Novo Mercado e Oferta Pública de Ações em Dezembro/2006 (R$ 353 milhões na primária e R$ 128 milhões na secundária) Hoje os três maiores acionistas são Jorge Paulo Lehman, Carlos Alberto Sicupira e Marcel Hermann Telles, com cerca de 49% do capital Total de 25 funcionários 4
Modelo de Negócios: Dois Drivers de Valor Aumento da Renda de Aluguel Aquisição de um novo imóvel Locação de áreas vagas Redução de despesas condominiais Investimentos em melhorias Identificação de rendas acessórias Prospecção próativa no mercado Aquisição do controle da propriedade (>50%) Aquisição com dívida Spread positivo Valorização do Imóvel Queda nas taxas de juros no Brasil Aumento da demanda por imóveis comerciais Queda nos 'cap rates' 5
Modelo de Negócios Portfólio e Mercado Destaques Financeiros Case e Indicadores Ação 6
Mix do Portfolio: Total de 482 mil m 2 de ABL Edifícios de Escritório 52% 183.300 m 2 Multiuso 20% 53.901 m 2 CEB Centro Empresarial Botafogo (RJ) Shoppings 2% 13.754 m 2 Centros de Distribuição 13% 117.563 m 2 Lojas de Rua 13% 111.315 m 2 OBS: em relação às Receitas Brutas 1S07 e ABL Top Center (SP) Shopping Osasco (SP) Centro de Distribuição Barueri (SP) Loja de Rua João Pessoa (PB) OBS: O imóvel não operacional Praça da Bandeira tem 2.246 m 2 de ABL 7
Aquisições 2007: Total de 48 mil m 2 de ABL Eldorado Business Tower 5 andares em Julho/2007 ABL: 8.605 m 2 São Paulo Temos 19 andares (do total de 33 andares) com 31.804 m 2 de ABL Edifício Mykonos 7,5 andares em Julho/2007 ABL: 4.290 m 2 São Paulo Temos 7,5 andares (do total de 15 andares) Borges Lagoa Adquirido em Abril/2007 ABL: 6.456 m 2 São Paulo Business Space Tower Logistic Center ABL: 9.270 m 2 ABL: 5.057 m 2 Adquirido em Agosto/2007 São Paulo Corporate Plaza 13 andares em Agosto/2007 ABL: 8.174 m 2 São Paulo Temos 13 andares (do total de 17 andares) 8 Carl Fischer Adquirido em Setembro/2007 ABL: 6.350 m 2 Rio de Janeiro
15 Edifícios de Escritório e 2 Multiuso Cidade de São Paulo Cidade do Rio de Janeiro 9
Taxa de Vacância 15% 14,1% 10% 5% 3,2% 4,8% 5,2% 0,9% 0% 2003 2004 2005 2006 jun/07 Shoppings 0,2% 0,3% 0,3% 0,3% 0,2% Centros de Distribuição 11,3% Lojas de Rua 1,0% 0,9% 2,0% Multiuso 3,5% 2,4% Edifícios de Escritório 1,3% 1,0% 0,5% Não Operacionais 0,7% 0,7% 0,6% 0,6% 0,5% Total 3,2% 14,1% 0,9% 4,8% 5,2% OBS: As taxas de vacância foram calculadas como proporção da Área Bruta Locável total da carteira 10
Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação Aproximadamente 16,2% dos nossos contratos de aluguel em termos de receita, e 46,3% em termos de número de contratos, vencerão em até 1 ano (base: mês de Março/2007) 50,0% 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Cronograma de Vencimento dos Contratos 46,3% 30,5% 27,1% 23,1% 16,2% 19,4% 16,3% 16,3% 3,2% 1,8% m ar/07<=1ano 1>x>=2anos 2>x>=3anos 3>x>=5anos 5anos+ Em termos de Receita Em termos de # de Contratos 11
Pool de Clientes Diversificado e de Primeira Linha Ao final de Março/2007 tínhamos cerca de 210 locatários Inadimplência média de menos de 0,5% nos últimos 4 anos Os 10 maiores locatários Lojas Americanas, Ericsson, Petrobrás, Contax, Dow Brasil, DHL, Deloitte, Repsol, Citibank e Odebrecht representavam 58,6% da receita bruta com aluguéis (*) Principais Clientes (*) 40,4% 22,4% 14,0% 11,7% 11,4% Outros Varejo Telecomunicações Instituições Financeiras Óleo e Gás (*) Percentual da receita bruta total com aluguéis no mês de Março/2007 12
Mercado Imobiliário de Escritórios em SP e RJ: Tamanho SP Espaço para Escritórios: 10,2 milhões m 2 milhares m 2 úteis 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Edifícios de Escritório com ACC: 5,2 milhões m 2 Edifícios de Escritório Classe A e acima: 1,5 milhões m 2 1.837,5 1.163,0 985,2 855,0 336,0 Centro Paulista Jardins Marginal Outros Classe A e Acima Com ACC Cidade de São Paulo milhares m 2 úteis Edifícios de Escritório com ACC: 2,5 milhões m 2 Edifícios de Escritório Classe A e acima: 680,3 mil m 2 RJ 1.800 1.600 1.400 1.200 1,551,5 Espaço para Escritórios: 5,6 milhões m 2 1.000 800 600 400 200 0 69,4 363,3 120,0 225,5 148,1 Base: Junho/2007 Fonte: CB Richard Ellis Centro Flamengo Botafogo Zona Sul Barra Outros Classe A e Acima Com ACC Cidade do Rio de Janeiro 13
Mercado Imobiliário de Escritórios em SP e RJ SP Mercado de Escritórios: Taxa Média de Vacância (Junho/2007) Centro 9,3% Paulista 6,3% Jardins 3,4% Marginal 12,7% Outros 13,4% Média 9,9% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 4,9 5,0 5,1 5,1 5,2 4,7 4,5 4,1 4,3 24,0% 23,0% 20,0% 19,0% 17,5% 13,0% 16,6% 16,4% 12,6% 11,1% 14,0% 9,9% 7,0% 11,0% 10,0% 10,0% 9,0% 6,0% 00 01 02 03 04 05 06 mar/07 jun/07 Espaço para Escritórios (m2) Mercado Escritórios Classe A RJ Mercado de Escritórios: Taxa Média de Vacância (Junho/2007) Centro 6,7% Flamengo 9,1% Botafogo 7,9% Zona Sul 10,8% Barra 9,6% Outros 9,0% Média 7,5% Base: Junho/2007 Fonte: CB Richard Ellis 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 11,4% 2,5 2,5 2,5 2,5 9,3% 10,0% 2,4 9,0% 8,9% 8,0% 8,1% 8,0% 2,4 9,0% 7,5% 7,0% 7,0% 7,0% 2,3 7,0% 7,0% 7,0% 2,3 2,2 3,0% 2,0% 00 01 02 03 04 05 06 mar/07 jun/07 Espaço para Escritórios (m2) Mercado Escritórios Classe A 14
Modelo de Negócios Portfólio e Mercado Destaques Financeiros Case e Indicadores Ação 15
Destaques Financeiros Demonstrativo Proforma (R$ mil) Ano 2006 %Rec. Líquidas 1S07 %Rec. Líquidas Receita Bruta 79.771 49.309 Impostos sobre Receita (4.484) 6,0% (3.088) 6,7% Receita Líquida 75.287 100,0% 46.221 100,0% Depreciação e Amortização (8.401) (7.126) Lucro Bruto 66.886 39.095 Despesas Gerais e Administrativas (15.331) 20,4% (9.046) 19,6% Despesas com a OPA (27.030) Ajuste do Banco de Honorários (5.642) Outras Receitas Operacionais, Líquidas 158 3.169 Lucro Operacional Antes do Resultado Financeiro 19.041 33.218 Receitas Financeiras 6.345 17.250 Despesas Financeiras (28.627) 38,0% (17.686) 38,3% Comissão s/ Financiamento Imóveis (3.510) Despesas Não Operacionais, Líquidas (748) Lucro Antes do IR e CS (7.499) 32.782 IR e CS Corrente (6.134) 8,1% (4.739) 10,3% IR e CS Diferido (582) 0,8% (1.091) 2,4% Lucro Líquido do Exercício (14.215) 26.952 (a) Dívida Bancária Líquida (3.749) 57.059 (b) Obrigações por Aquisição de Imóveis 104.800 81.020 Dívida Líquida (a + b) 101.051 138.079 Proporção sobre EBITDA 1,7x 1,7x OBS: O Demonstrativo de Resultados de 2006 é consolidado e revisado, e também é proforma, pois foi ajustado para excluir os ativos, passivos e resultados das empresas Noxville LLP e Silkim Participações S.A.. As demonstrações financeiras de 1S07 são consolidadas e auditadas. 16
Receita Bruta 1S07 % sobre Receita Bruta Aluguel Médio (R$/m 2 /mês) Escritórios 52% 35,0 Multiuso 20% 30,0 Lojas de Rua 13% 9,7 Centros de Distribuição 13% 9,2 Shoppings 2% 11,6 Receita Bruta (R$'000) 49.309 20,2 No 2S07 deveremos ter também receitas de aluguel dos empreendimentos que acabamos de comprar Outras variáveis importantes são os reajustes dos aluguéis por inflação, a possibilidade de aumentos reais nos aluguéis e a possibilidade de redução da vacância 17
Despesas Financeiras Racional do Financiamento Credor Data Início Valor Financiado Prazo (anos) Juros Saldo em 30/06/07 1) Aquisição Ericsson ABN 29/4/05 R$ 18.200 mil 4 IGPM + 9,89% aa R$ 10.164 mil 2) Aquisição Itaim Center ABN 21/12/06 R$ 11.200 mil 14 TR + 11,90% aa R$ 11.187 mil 3) Aquisição Rio Negro 1 ABN 22/11/06 R$ 65.000 mil 14 TR + 12,00% aa R$ 64.712 mil 4) Aquisição Passeio ABN 11/12/03 R$ 17.000 mil 6 IGPM + 11,25% aa R$ 12.960 mil 5) Aquisição Spop II e X Santander 28/12/06 R$ 25.500 mil 15 IGPM + 11,50% aa R$ 25.565 mil 6) Aquisição Top Center Altere 30/11/04 R$ 63.000 mil 10 IGPM + 8,60% aa R$ 55.797 mil 7) Aquisição Citibank Altere 30/11/05 R$ 43.000 mil 10 IGPM + 10,40% aa R$ 41.188 mil 8) Aquisição CEB Bradesco 12/7/05 R$ 36.076 mil 5 IGPM + 12,15% aa R$ 25.948 mil 9) Financiamento + SWAP ABN 12/7/02 R$ 14.116 mil 5 IGPM + 12,00% aa 10) Aquisição Borges Lagoa ABN 11/4/07 R$ 20.800 mil 15 TR + 11,20% aa R$ 20.887 mil 11) Aquisição Rio Negro 2 ABN 20/4/07 R$ 29.472 mil 15 TR + 10,86% aa R$ 29.478 mil TOTAL R$ 297.886 mil 60 R$ milhões 50 40 30 20 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 18
Dívida Líquida 126,0 2,6x 101,1 138,1 1,7x 1,7x 2005 2006 2Q07 Dívida Líquida = Soma dos valores das rubricas 'Caixa', 'Aplicações Financeiras', 'Empréstimos e Financiamentos' e 'Contas a Pagar por Compra de Imóveis' 19
Modelo de Negócios Portfólio e Mercado Destaques Financeiros Case e Indicadores Ação 20
Case: Aquisição do Edifício Citibank em 2005 Data de Aquisição = Novembro 2005 Valor de Aquisição = R$43,3 MM % de Dívida = 99,3% 10,30% a.a. + IGPM Prazo = 10 anos Investimentos em melhorias de R$4,4 MM Retrofit no hall principal Troca de elevadores Troca do sistema de ar condicionado Redefinição do mix de locatários Aumento no aluguel cobrado R$38,0/m 2 para R$42,0/m 2 em 1 ano Queda do valor do condomínio R$14,6/m 2 para R$10,7/m 2 em 1 ano Valor de Avaliação Out/06 = R$65,0 MM TIR do Projeto (100% Equity) a.a = 53,0% (R$ MM) (44,1) 13,1 Investimento Receita Líquida Inicial Dez/05 (1) Acumulada (1) Inclui ITBI Retorno do Projeto (4,4) Capex (2,6) Despesas Operacionais 65,0 Valor de Mercado Out/06 (4,4) Pis/Cofins e IR/CS sobre venda 22,6 Geração de Valor Jul/07 Estratégia de alavancagem para maximização do retorno para o acionista 21
Principais Indicadores NOI Net Operating Income (R$' Mil) Ano 2006 1S07 Receita Líquida 75.287 46.221 Despesas alocadas à propriedade (3.439) (2.130) NOI 71.848 44.091 Margem NOI sobre Receita Líquida 95,4% 95,4% NOI = Receita Líquida menos despesas alocadas à propriedade, tais como os encargos sobre áreas vagas, manutenção de responsabilidade do proprietário e comissão de locação de áreas vagas, dentre outras. FFO Funds From Operations (R$' Mil) Ano 2006 1S07 Lucro Líquido 21.967 26.952 Depreciação 8.401 7.126 Ajustes por venda de imóveis FFO 30.368 34.078 Margem FFO sobre Receita Líquida 40,3% 73,7% FFO = Lucro Líquido do exercício excluindo os efeitos da depreciação, amortização e os ganhos ou perdas com a venda de imóveis. EBITDA (R$' Mil) Ano 2006 1S07 Lucro Líquido 21.967 26.952 IR/CS 6.716 5.830 Despesas Não Operacionais 748 Despesas Financeiras Líquidas 22.282 436 Depreciação 8.401 7.126 EBITDA 60.114 40.344 Margem EBITDA sobre Receita Líquida 79,8% 87,3% OBS: O Demonstrativo de Resultados de 2006 é consolidado e revisado, e também é proforma, pois foi ajustado para excluir os ativos, passivos e resultados das empresas Noxville LLP e Silkim Participações S.A.. As demonstrações financeiras de 1S07 são consolidadas e auditadas. Yield = Receita Bruta dos próximos 12 meses sobre o atual valor de mercado do imóvel Cap Rate = NOI dos próximos 12 meses sobre o atual valor de mercado do imóvel NAV (Net Asset Value) = Valor de Mercado do Portfolio menos Dívida Líquida da empresa 22
Modelo de Negócios Portfólio e Mercado Destaques Financeiros Case e Indicadores Ação 23
SCAR3 MarketCap atual: ~ R$ 1,3 bilhão Freefloat real: ~ 37% Base acionária: ~ 3.300 acionistas Volume Médio Diário (R$' Mil) Min Med Max Dez/06 341,0 7.278,1 39.882,4 Jan/07 325,0 5.506,1 37.463,7 Fev/07 58,9 1.999,1 7.299,0 Mar/07 13,7 1.795,3 26.553,8 Abr/07 63,8 1.934,2 4.558,0 Mai/07 28,9 1.179,2 3.865,7 Jun/07 225,6 2.420,1 9.580,2 Jul/07 270,9 2.155,4 7.990,8 Ago/07 4,4 938,7 3.749,8 até 21/Set/07 40,3 1.570,9 7.291,6 24