Relatório de Gestão Management Report Exercício de Financial Year. Contra a Corrente Against the tide

07 Relatório de Gestão Management Report Exercício de 2006 2006 Financial Year Contra a Corrente Against the tide

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year Índice Index Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 03 Comité de Investimentos Investment Committee 05 Banco depositário Custodian Bank 05 Avaliadores Appraisers 05 Auditor Chartered Accountants 05 Carteira Portfolio 05 Ambiente de Negócio Business Environment 07 Escritórios Office Space 07 Retalho Retail 07 Actividade do Fundo Fund Activity 07 Perspectivas para 2007 Forecast for 2007 09 Agradecimentos Acknowledgements 10 Demonstrações Financeiras Financial Statements 13 Nota Introdutória Introductory Note 15 Principais princípios contabilísticos e critérios valorimétricos Main accounting principles and conventions 15 Comissão de Gestão Management Fee 15 Comissão de Depósito Custody Fee 15 Unidades de Participação Investment Units 15 Especialização de exercícios Accrual Basis 16 Regime Fiscal Tax Regime 16 Imóveis Real Estate 17 Despesas com Imóveis Property Expenses 17 Demonstração dos Fluxos Monetários Cash-Flow Statement 17 Bases de Apresentação Conventions 18 Comissões Fees 25 Contas de Terceiros (Activo) Third Parties Accounts (Assets) 25 Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo) Accruals and Deferrals Accounts (Assets) 25 Contas de Terceiros (Passivo) Third Party Accounts (Liabilities) 25 Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo) Accruals and Deferrals Accounts (Liabilities) 25 Impostos Taxes 25 Custos e perdas eventuais Non-recurrent losses 25 Balanço 26 Balance Sheet 28 Demonstração de Resultados 30 Income Statement 32 Demonstração de Fluxos de Caixa 2006 34 Cash-Flow Statement 2006 35 Certificação Legal das Contas e Relatório de Auditoria 36

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year Comité de Investimentos James Alistair Preston João Paulo Batista Safara Luís Manuel Soares Franco Banco depositário Banco Invest Avaliadores Aguirre Newman CBRE J. Curvelo PVW ( Abacus Savills) Auditor PriceWaterhouse Coopers Carteira Número de investimentos: 1 Área bruta locável total: 8.775 m² Número de Inquilinos: 1 Localização dos Investimentos: Portugal (Palmela) Investment Committee James Alistair Preston João Paulo Batista Safara Luís Manuel Soares Franco Custodian Bank Banco Invest Appraisers Aguirre Newman CBRE J. Curvelo PVW ( Abacus Savills) Chartered Accountants PriceWaterhouse Coopers Portfolio Number of Investments: 1 Total gross leasable area: 8.775 m² Number of tenants: 1 Location of Investments: Portugal (Palmela) 05

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Closed Ended Real Estate Investment Fund Viriatus João Paulo Safara Tiago Mattos Águas Nuno Trindade 06

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year Ambiente de Negócio Escritórios Na Europa, o mercado de escritórios relevou um dinamismo inédito desde 2001, com valores de take up com crescimento marcado relativamente ao ano anterior. O take up crescente traduziu-se numa redução menos que proporcional das vacancy rates, dado que o volume de novas promoções imobiliárias aparenta ter reacelerado mais cedo do que em ciclos anteriores. De qualquer forma, 2006 caracteriza-se, a nível europeu, como um ano em que o ciclo no mercado de escritórios atravessou fase ascendente. Correspondentemente, não se registaram quedas de prime rents. O mercado lisboeta, o único português com expressão, não fugiu à regra. O take up subiu significativamente, mas relativamente em termos líquidos, dado o volume elevado de novas promoções que chegaram ao mercado. Segundo a CBRE, a nova construção de escritórios em 2006 atingiu 106.000 m², significativamente acima dos anos anteriores (figura 1). Business Environment Office Space In Europe, the office space market witnessed a dynamism unseen since 2001, with a marked growth of the take up in relation to the previous year. The growing take up resulted in a more than proportional reduction of the vacancy rates, given that the volume of new real estate developments seems to have reaccelerated earlier than in previous cycles. In any case, 2006 was characterised on a European level as a year in which the office market cycle was rising and consequently there was no droy in the prime rents. The Lisbon market, the only one with some relevance in Portugal, was no exception. The take up rate rose significantly but in relative terms due to the high number of new developments that entered the market. According to CBRE, in 2006 the area of new office space under construction reached 106,000 sq.m., a figure far above that of previous years (chart 1). 250.000 m2 200.000 150.000 100.000 50.000 0 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Figura 1: Nova oferta no mercado de escritórios de Lisboa Fonte: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, análise FundBox Figure 1: Graph of available office space in the Lisbon. Source: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, analysis by FundBox Em 2006, Portugal continuou a ser um dos países da Europa com yields de escritórios mais altos. De acordo com a Knight Frank, entre as capitais europeias apenas Moscovo fechou o ano com um prime yield acima do praticado em Lisboa. Não obstante a manutenção como um dos mercados com mais altos yields na Europa, a tendência do ano foi de descida, tendo o prime yield atingido um mínimo histórico com a aquisição, no terceiro trimestre, do edifício sede da Generali em Lisboa (Duque de Palmela, 11) num negócio de 16.5 milhões com um going in yield de 5.2%. Esta transacção acelerou uma tendência de descida bem evidente nos anos mais recentes. In 2006, Portugal continued to be one of the European countries with the highest office yields. According to Knight Frank, of all the European capitals only Moscow closed the year with a higher prime yield than that seen in Lisbon. Despite remaining one of the markets with the highest yields in Europe, the trend seen during the year was one of decline. The prime yield reached an all time low with the acquisition during the third quarter of the Generali headquarters in Lisbon (Duque de Palmela, 11) in a 16.5 million deal with a going in yield of 5.2%. This transaction accelerated a trend of decline already fairly evident in recent years. Retalho Também neste sector os yields em Portugal continuaram a contar-se entre os mais altos da Europa. A Knight Frank indica um retail prime yield em Lisboa, no final de 2006, de 6%, apenas superado por Moscovo, Budapeste, Praga e Bruxelas. Em 2006 foram inaugurados ou lançados em Portugal 6 centros comerciais (Campo Pequeno, Corte Inglês Gaia, Ferrara Plaza, Fórum Coimbra, RioSul Shopping, e Trindade Domus) e 8 retail parks (Braga Retail Center, Chaves Retail Park, Portimão Retail Park, Viana Retail Center, Viana Retail Retail Also in the retail sector, the yields in Portugal continued to be amongst the highest in Europe. Knight Frank indicates a retail prime yield of 6% for Lisbon at the end of 2006, a figure surpassed only by Moscow, Budapest, Prague and Brussels. During 2006, 6 shopping centres (Campo Pequeno, EL Corte Inglês Gaia, Ferrara Plaza, Fórum Coimbra, RioSul Shopping, and Trindade Domus) and 8 retail parks (Braga Retail Center, Chaves Retail Park, Portimão Retail Park, Viana Retail Center, Viana Retail Park, Viseu Retail Park, Atlantic Park 07

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Closed Ended Real Estate Investment Fund Viriatus Park, Viseu Retail Park, Atlantic Park Tondela, Gaia Retail Park), tendo a nova área bruta locável lançada ou a lançar no mercado rondado 175.000 m² em centros comerciais e 96.000 m² em retail parks, segundo os relatórios disponibilizados pelos agente mais activo neste segmento, CBRE, Cushman & Wakefield e Jones Lang LaSalle. Durante o ano assistiu-se a valores de capital e de arrendamento tendencialmente estáveis, ainda que com uma ligeira inclinação para a queda de yields. Em 2006 o retalho, com marcada concentração nos centros comerciais e retail parks, continuou a ser o segmento do mercado português mais procurado pelos investidores internacionais, muito embora o interesse dos investidores domésticos se tenha revelado em crescimento. Actividade do Fundo O Viriatus foi lançado a 10 de Agosto de 2006, com uma subscrição inicial de 5 milhões, com vista a constituir uma carteira diversificada de propriedades portuguesas, apontando para pesos de 40% em escritórios, 40% em retalho e 20% afectados sem restrição sectorial. No seu primeiro exercício, o Fundo aplicou o essencial do seu capital inicial na aquisição de um pavilhão industrial em Palmela, por via de um sale and leaseback com a Stuttcar, e na promessa de compra do Viseu Retail Park e do Grijó Retail Park, perfazendo um investimento total de 4.813.000, totalmente coberto pelo capital próprio do Fundo. Foi ainda angariada dívida no valor de 13.710.000, com vista à negociação de novos investimentos, não concretizados, no final do exercício e em 2007. O exercício concluiu-se assim com um GAV de 18.825.034, do qual 26% se encontrava em aplicações imobiliárias. Os resultados líquidos foram marginalmente negativos, com relevação de um prejuízo de 9.980. O prejuízo apurado reflecte essencialmente a incidência dos custos de estrutura num curto período de actividade. No final do exercício, o valor da unidade de participação encontrava-se assim marginalmente abaixo do seu valor base de 5,00, fixando se em 4,99. A rentabilidade anualizada do Fundo fixou-se em -0.5%. O Return on Equity fixou-se em em -0.20%, decomposto como patente na figura 2, num net yield marginalmente negativo (porque muito penalizado pelo reduzido período de actividade) de -0.28%, em ganhos de capital potenciais de 0.38% do capital investido e numa leverage margin negativa (reflectindo dívida angariada no final do exercício e não aplicada) de -0.29%, correspondente a um custo da dívida de 0.31% e a um ratio debt to equity de 1.37. Tondela, Gaia Retail Park) were inaugurated or launched. According to reports of the most active agents in this sector, CBRE, Cushman & Wakefield and Jones Lang LaSalle, this represents a new gross leasable area of around 175,000 sq.m. of shopping centres and 96,000 sq.m. of retail parks that were or will be launched. During the course of the year, analysts witnessed essentially stable capital and leasing values, albeit with a slight tendency for a fall in the yields. In 2006 the retail segment, with a noted emphasis on shopping centres and retail parks, continued to be the Portuguese market sector most in demand by international investors, although the interest from domestic investors was also seen to be growing. Fund Activity Viriatus was launched on August 10th, 2006, with an initial subscription of 5 million. Its objective was to create a diversified portfolio of Portuguese properties divided in the following manner: approximately 40% in office space, 40% in retail and 20% without any preference. In its first financial year, the Fund applied the majority of its initial capital in the acquisition of an industrial pavilion in Palmela, through a sale and leaseback deal with Stuttcar. It also signed a promissory agreement for the acquisition of the Viseu Retail Park and the Grijó Retail Park. In total the investment came to 4,813,000, a figure fully covered by the Fund s own capital. In addition, the Fund also obtained a loan for the amount of 13,710,000, to apply in several new investments that had not been concluded at the end of the financial year or thus far in 2007. At the end of the financial year, the Fund had a GAV of 18,825,034, of which 26% had been applied in real estate investments.. The net results were marginally negative with a loss of 9,980. This ascertained loss essentially reflects the burden of the structural costs in a very short time frame of Fund activity. At the financial year end, the unit value was therefore slightly below its base value of 5.00, more specifically 4.99. The annual profitability of the Fund was therefore set at -0.5%. The Return on Equity was recorded as -0.20%, as can be clearly seen in figure 2, and a slightly negative net yield (heavily penalised by the short period of activity) of -0.28%. There were potential capital gains of 0.38% on the invested capital and a negative leverage margin (reflecting the unapplied loan obtained at the end of the financial year) of -0.29%, which corresponds to a debt cost of 0.31% and a debt to equity ratio of 1.37. 08

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year Decomposição do RoE Breakdown of the RoE 0,50% 0,40% 0,30% 0,20% 0,10% 0,00% -0,10% -0,20% -0,30% -0,40% Return on Equity Net Yield Potential Capital Gains Leverage Margin Figura 2: Decomposição do RoE (fonte: análise FundBox) Chart 2: Break-down of the RoE (source: analysis by FundBox) Perspectivas para 2007 O Viriatus foi lançado com um plano ambicioso, de constituição de uma carteira diversificada de 300 a 400 milhões de propriedades comerciais portuguesas. À data da escrita, é claro para a Sociedade Gestora que esse ambicioso plano foi lançado contra a corrente, atenta a profunda alteração do regime fiscal dos fundos fechados de subscrição particular subscrito por investidores sem estatuto de investidor qualificado, como é o caso do Viriatus. Sendo o plano de capitalização do Fundo progressivo e sequencial, a Sociedade Gestora tem fundadas dúvidas sobre a capacidade de levantar os fundos necessários à implementação do plano de investimentos configurado em 2006. Assim sendo, as perspectivas para 2007 são, infelizmente, de muito reduzido crescimento da carteira do Viriatus, e trazem a memória o famoso quadro de José de Madrazo em exibição no Museu do Prado. Forecast for 2007 Viriatus was launched with an ambitious plan: the establishment of a diversified portfolio of 300 to 400 million in value applied in Portuguese commercial real estate. On the date on which this report was written, it is clear to the Management Company that this ambitious plan was launched against the tide, especially when taking into consideration the profound tax regime changes that were applied on closed ended funds privately subscribed by non-qualified investors, as is the case with Viriatus. Given that the Fund s capitalisation plan is progressive and sequential, the Management Company remain with serious doubt as to whether it will be possible to raise the necessary funds to implement the investment plan set out in 2006. Thus, the forecast for 2007 is unfortunately of minimal growth of Viratus portfolio, a situation that evokes the memory of José de Madrazo s famous painting in exhibition in El Prado Museum. Death of Viriatus, José de Madrazo, El Prado, Madrid 09

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Closed Ended Real Estate Investment Fund Viriatus Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou; Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade; Acknowledgments The Board of Directors wishes to convey its thanks to: Banco Invest, for its important role as depository bank; The Portuguese Securities Market Commission (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) for its cooperation; The Expert Appraisers, for their experience and wisdom, both of which greatly benefited the management of the Fund; The Fund s Chartered Accountants, for the dedication shown in the accompaniment of the Fund s activity; Lisboa, 28 de Fevereiro de 2007 O Conselho de Administração da Sociedade Gestora, Lisbon, Febuary 28th, 2007 The Management Company s Board of Directors, Carlos de Sottomayor Vaz Antunes Presidente Carlos de Sottomayor Vaz Antunes President Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Vice-Presidente e Administrador Delegado Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Vice-President and CEO Luís Manuel Soares Franco Vogal Luís Manuel Soares Franco Member James Alistair Preston Vogal James Alistair Preston Member João Paulo Batista Safara Vogal e Director de Operações João Paulo Batista Safara Member and Chief Operations Officer Alfonso Cuesta Castro Vogal Alfonso Cuesta Castro Member Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Vogal Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Member Ricardo Bruno Cardoso Amantes Vogal Ricardo Bruno Cardoso Amantes Member 10

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year 11

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Financial Statements December 31st, 2006

Anexo às Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Annex to the Financial Statements of December 31st, 2006 (Valores expressos em Euros) Nota Introdutória O Viriatus é um fundo de investimento imobiliário fechado gerido pela Fund Box Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA e é considerado como um fundo de distribuição com periodicidade mensal. A sua constituição foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 16 de Maio de 2006, tendo iniciado a sua actividade no dia 10 de Agosto de 2006. A actividade do Fundo está regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, actualizado pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, que estabelece o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliários, e consiste em alcançar, numa perspectiva de médio e longo prazo, uma valorização crescente de capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores predominantemente imobiliários. O Banco Invest, SA (anteriormente denominado Banco Alves Ribeiro, SA) assume as funções de depositário do Fundo e, nessa qualidade, tem a custódia de todos os activos mobiliários, sendo todas as aplicações do Fundo realizadas com este Banco. Principais princípios contabilísticos e critérios valorimétricos (Amounts in Euros) Introduction Viriatus is a closed-ended real estate investment fund managed by Fund Box Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA and is considered to be a distribution fund of monthly periodicity. Its establishment was authorised by the Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (Portuguese Securities Market Commission) on May 16th, 2006, and it began its activities on August 10th of the same year. The Fund s activity is regulated by Law-Decree no. 60/2002 (updated by Law-Decree no. 13/2005) which established the legal framework for real estate investment funds and consists of the aim of obtaining a growing appreciation of the Fund capital in the medium to long run through the creation and management of an asset portfolio made up essentially of real estate properties. Main accounting principles and conventions Comissão de Gestão A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título de serviços prestados pela sociedade gestora. De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,5% sobre a média aritmética simples, dos valores líquidos globais do Fundo. A comissão é cobrada trimestralmente e tem um valor mínimo anual de 50.000 e valor máximo anual de 150.000. Comissão de Depósito Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário referente aos serviços prestados ao Fundo. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,125 % sobre a média aritmética simples dos valores líquidos globais do Fundo. A comissão é cobrada duas vezes por ano e tem um valor mínimo de 12.500. Taxa de Supervisão Na sequência do decreto-lei n.º 183 / 2003, de 19 de Agosto, que alterou o Estatuto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), aprovado pelo decreto-lei n.º 473 / 99, de 8 de Novembro, com a publicação da Portaria n.º 913-I / 2003, de 30 de Agosto, emitida pela CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar uma taxa de 0.00266% aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao ultimo dia útil do mês, não podendo a colecta ser inferior a 200 nem superior a 20.000. Unidades de Participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e o resultado líquido do período. Management Fee The management fee represents a Fund liability, on account of the services provided by the management company. According to the Management Regulation, this fee is calculated daily by applying an annual fee of 0.5% on the simple mathematical average of the total net asset values of the Fund. The fee is charged quarterly and has a minimum annual value of 50,000 and a maximum annual value of 150,000. Custody fee This fee aims to compensate the Depositary Bank for services rendered to the Fund. According to the Management Regulation, this fee is calculated daily by applying an annual fee of 0.125% on the simple mathematical average of the total net asset values of the Fund. This commission is charged biannually and has a minimum value of 12,500. Supervision Fee Following Law-Decree no. 183 / 2003, of August 19th, that altered the Portuguese Securities Market Commission (CMVM) Statutes, approved by Law-Decree no. 473/99, of November 8th, the CMVM issued a resolution that was published as Decree no. 913-I/2003 of August 30th. This new legislation made it necessary for Funds to pay a fee of 0.00266% on the Fund s overall net value on the last working day of the month, said fee being no less than 200 and no more than 20,000. Units The value of each investment unit is calculated by dividing the Total Net Value of the Fund by the number of investment units in circulation. The net value of the assets corresponds to the sum of all the headings of the Fund s capital or, in other words, participation units, asset variations, retained earnings and the net result. 15

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Closed Ended Real Estate Investment Fund Viriatus As Variações Patrimoniais resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, no momento em que ocorre a subscrição. The Asset Variations result from the difference between the subscription value and the base value of the units on the date of their subscription. Especialização dos exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio contabilístico da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida que são geridos, independentemente da data do seu recebimento ou pagamento. Regime Fiscal Os Fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos, de acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a imposto sobre os rendimentos de forma autónoma, considerando a natureza dos mesmos. Desta forma, os rendimentos distribuídos aos participantes são líquidos de imposto. Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma de 20% encontrando-se dispensados de retenção na fonte. Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício. Relativamente a outros rendimentos que não prediais, são os mesmos tributados da seguinte forma: os rendimentos obtidos no território português, que não sejam maisvalias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso a retenção não ocorra, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício; os rendimentos obtidos fora do território português, que não sejam mais-valias, são tributados, autonomamente, à taxa de 20%, tratandose de rendimentos de títulos de dívida e de rendimentos provenientes de fundos de investimento, e à taxa de 25% nos restantes casos; relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 10% sobre a diferença entre as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício. Ao imposto assim apurado é ainda deduzido o imposto restituído aos participantes que sejam sujeitos passivos isentos de IRC. O imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais-valias, é registado na rubrica de Impostos da demonstração dos resultados; os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto em Juros e proveitos equiparados. A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada até ao final do mês de Abril do exercício seguinte àquele a que os rendimentos respeitam, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais, durante um período de 4 anos contado a partir do ano a que respeitam. Accrual Basis The Fund registers its revenues and costs in accordance with the accrual basis principle, whereby the former are recognized as they are obtained and incurred regardless of whether they are actually received or paid. Tax Regime According to the Tax Benefit Statute, taking into consideration their very nature, Real Estate Investment Funds are subject to autonomous income tax. Therefore, the income distributed to the unitholders is net of tax. The net real estate related income obtained on Portuguese territory, with the exception of real estate capital gains, are taxed at the autonomous rate of 20%, said tax not being withheld at the source. With regard to real estate capital gains, they are taxed autonomously at the rate of 25% on 50% of the positive difference between the capital gains and capital losses of the financial year. In relation to other non-real estate related revenues, these are taxed in the following manner: the revenues obtained in Portuguese territory that are not capital gains are withheld at the source, as currently happens with natural people, and thus are received net of tax. In the event that the tax is not withheld, the income is taxed at the rate of 25% on the net value obtained during the financial year; the revenues obtained outside the Portuguese territory that are not capital gains are taxed, autonomously, at the rate of 20% if they are revenues from debt securities and investment funds and at the rate of 25% in the remaining situations; with regard to the capital-gains obtained in or outside Portuguese territory, these are subject to an autonomous rate of 10% on the differences between the capital-gains and capital-losses ascertained during the financial year. On the tax determined in this way, the refunded tax paid to the unitholders that are exempt of corporate income tax is also deducted. The estimated tax on the generated income during the financial year, including the capital-gains, is recorded in the heading Taxes in the income statement. The income obtained, when not exempt, is thus considered by its respective gross value in the heading Interest and equivalent gains. The settlement of the ascertained tax must be made by the end of April of the following financial year to which the income is related. This is subject to the inspection and possible readjustment by the tax authorities during a period of 4 years counting from the year to which they are related. 16

Anexo às Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Annex to the Financial Statements of December 31st, 2006 Imóveis Os imóveis para rendimento são apresentados no balanço pelo seu valor de mercado, que se aproxima do valor de avaliação determinado por dois avaliadores independentes designados nos termos da lei, situando-se entre o valor de aquisição dos mesmos e a média simples dos valores estabelecidos pelos relatórios de avaliação. Como decorre deste critério de valorização, não são contabilizadas amortizações. Os ajustamentos derivados das avaliações efectuadas com uma periodicidade mínima de dois anos, correspondentes a mais e menosvalias não realizadas, são registados nas rubricas de Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e Perdas em operações financeiras e activos imobiliários, respectivamente, por contrapartida do valor do imóvel registado no Activo. O valor do imóvel corresponde ao valor de aquisição acrescido, quando aplicável, das despesas incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto ou com obras de construção que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado para arrendamento no mercado. Despesas com imóveis As despesas incorridas com imóveis, relativas a fornecimentos e serviços prestados por terceiros, são registadas em custos na rubrica de fornecimentos e serviços externos, líquidas das comparticipações realizadas por alguns dos arrendatários, de acordo com o previsto no respectivo contrato de arrendamento, por forma a reflectir o valor que é efectivamente suportado pelo Fundo. Demonstração dos fluxos monetários Para efeitos da demonstração dos fluxos monetários, a rubrica de Caixa e seus equivalentes corresponde ao saldo de disponibilidades em instituições de crédito. Properties The income generating real estate are inserted in the balance sheet by their market value, that is close to the valuation determined by two independent appraisers designated under the terms of the law, said value being one between their respective acquisition value and the simple average of the values determined in the valuation reports. As is implicit in this form of valuation, amortizations are not taken into consideration. The adjustments that derive from the appraisals, made at least every two years, which correspond to the non materialised capitalgains and losses, are recorded in the headings Gains in financial operations and real estate assets and Losses in financial operations and real estate assets, respectively, as a counterpart of the property value recorded in the Assets. The value of the property corresponds to the acquisition value added, when applicable, to the subsequent expenses incurred with large remodelling and improvement works or with building work that substantially alter the conditions in which the property is leased on the market. Expenses with Properties The expenses incurred with proprieties related to the supply of products and services provided by third parties are registered as costs in the heading of External Services and Supplies, net of the contributions made by some tenants, as foreseen in the rental agreement, so as to accurately reflect the expense that is borne by the Fund. Cash-Flow Statement For the purposes of the cash-flow statement, the heading Cash and Cash Equivalents corresponds to the balance of available on-hand funds held with credit institutions. 17

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Closed Ended Real Estate Investment Fund Viriatus Bases de apresentação As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas e estão apresentadas segundo o disposto no Regulamento da CMVM n.º 2/2005, de 14 de Abril, o qual estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. O Regulamento n.º 2/2005 impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento. O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento n.º 2/2005, pelo que as notas 1 a 13 previstas que não constam neste anexo não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar. A Nota introdutória e a Nota 14 são incluídas com outras informações relevantes para a compreensão das demonstrações financeiras em complemento às Notas 1 a 13. Presentation Background The financial statements, composed of the Balance Sheet, Income Statement and Cash-Flow Statement were drafted and presented in accordance with the terms of the CMVM Regulation no. 2/2005, of April 14th, which regulates the standards that Real Estate Investment Fund s accounting must comply with. Regulation no. 2/2005 requires the disclosure of information that enables the analysis and commentary of the values included in the financial statements and also any other information deemed useful for the Investment Fund s participants. The present Annex s structure complies with that stipulated in Regulation no. 2/2005, and therefore notes 1 through 13 that are foreseen and not included in this annex are either not applicable or have irrelevant values and situations which do not require disclosure. In addition to Notes 1 through 13, the introductory Note and Note 14 are included with other relevant information for the better comprehension of the financial statements. 18

Anexo às Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Annex to the Financial Statements of December 31st, 2006 Nota 1 Valia Potencial em Imóveis Note 1 Real Estate Potential Gain Imóveis Valor Média das Valia Potencial Contabilístico (A) Avaliações (B) A -B Property Accounting Average of Potential Gain Value (A) Appraisals (B) A -B Armazém Stuttcar Stuttcar warehouse 3,300,000 3,300,000 0 Total 3,300,000 3,300,000 0 0 Nota 2 Unidades de Participação e Capital do Fundo O Património do Fundo é representado por unidades de participação iguais com um valor base de 5 cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício de 2006 foi a abaixo descrita: Note 2 Units and Fund Capital The Fund s worth is represented by identical units with a base value of 5 each. The Fund s Capital Flows during the 2006 financial year were those shown below: Descrição Resultados No início Subscrição Período No fim Description Period At Start Subscription Results At End Valor Base Base Value - 5,000,000-5,000,000 Resultados do Período Results of the period - - (9,891) (9,891) Soma Sum - 5,000,000 (9,891) 4,990,109 nº unidades participação No. of units - 1,000,000 1,000,000 valor unidade participação value of unit - 5 4.9901 19

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Closed Ended Real Estate Investment Fund Viriatus Nota 3 Inventário dos Activos do Fundo Note 3 Inventory of the Fund s Assets 1 - Imóveis Situados em Estados da União Europeia Área (m2) Data Aquisição Preço Aquisição 1 - Real Estate Located in European Union Member-States Area (sq.m.) Acquisition Date Acquisition Price 141 ARRENDADAS 141 RENTED PrédioUrbanoStand, Oficina, Armazém e escritórios da Stuttcar, (Ferracinta), (Palmela) Urban building, Stand, Garage, Warehouse and Stuttcar's offices, (Ferracinta), (Palmela) 8775 28/08/2006 3 255 205 7 - Liquidez Liquidity Quant. Amount Moeda Currency Valor Value 712 DEPÓSITOS À ORDEM 712 DEMAND DEPOSITS DO Banco Invest 3.125% FROM Banco Invest 3.125% EUR 13 248 323 8 - Empréstimos Loans Quant. Amount Quant. Amount Moeda Currency 81 EMPRÉSTIMOS OBTIDOS 81 OBTAINED LOANS Emprestimo RP3 Investments SA 5% 21/12/2006 a 31/05/2007 Loan RP3 Investments SA 5% 21/12/2006 to 31/05/2007 EUR (13 710 000) 9 - Outros Valores a Regularizar Other Values to Settle Quant. Amount Moeda Currency Valor Value 9.1 - Valores Activos Assets 911 ADIANTAMENTOS POR CONTA DE IMÓVEIS 911 ADVANCE PAYMTS FOR REAL ESTATE - Projecto Viseu Retail Park Viseu Retail Park Project EUR 973 645 - Retail Park de Grijó Grijó Retail Park EUR 584 150 912 OUTROS 912 OTHERS Outros Others EUR 718 916 9.2 - Valores Passivos Liabilities 922 OUTROS 922 OTHERS Outros Others EUR (107 121) 20

Anexo às Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Annex to the Financial Statements of December 31st, 2006 Data Valor Data Valor Valor Imóvel País Município Aval. 1 Aval. 1 Aval. 2 Aval. 2 Date Value Date Value Property Value Country County Appra. 1 Appra. 1 Appra. 2 Appra. 2 22/08/2006 3 300 000 17/08/2006 3 300 000 3 300 000 Portugal Palmela (A) 3 300 000 Juros Decorridos Valor Global - 13 248 323 (B) 13 248 323 Valor Value Juros Decorridos Valor Global Interest Earned Overall Value (17 804) (13 727 804) (C) (13 727 804) Valor Global 973 645 584 150 718 916 (107 121) (D) 2 169 590 Valor Líquido Global do Fundo (VLGF) Overall Net Fund Value (ONFV) (A)+(B)+(C)+(D) 4 990 109 21

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Closed Ended Real Estate Investment Fund Viriatus Nota 6 Critérios e princípios de valorização Os critérios e princípios de valorização estão descritos na nota introdutória. Nota 7 Discriminação da Liquidez do Fundo Note 6 Valuation principles and criteria The criteria and valuation principles are described in the introductory notes. Note 7 Itemization of the Fund s Liquidity Saldo Saldo em 31-12-06 Rúbricas em 10-08-06 Aumentos Reduções (em euros) Balance on Balance on Headings 10-08-06 Increases Decreases 31-12-06 (in euros) Depósitos à Ordem Demand Deposits 0 13,248,323 Depósitos a Prazo c/ pré-aviso Term Deposits w/ prior notice 0 0 0 0 Total 0 0 0 13,248,323 Durante o exercício de 2006, as contas de Depósitos à Ordem no Banco Depositário passaram a ser remuneradas, sendo que a 31 de Dezembro, as contas com saldo superior a 50.000 estavam a ser remuneradas a uma taxa de juro anual de 3,125 %. During the 2006 financial year, Demand Deposits held with the Depository Bank began to earn interest. On December 31st, the accounts with a balance over 50,000 earned interest at an annual interest rate of 3.125%. Nota 9 Comparabilidade da informação financeira Tal como foi referido anteriormente o Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus iniciou a sua actividade a 10 de Agosto de 2006, e como tal não existe informação comparativa com igual período do exercício anterior. Nota 12 Impostos Note 9 Financial Information Comparison As mentioned above, the Closed-Ended Real Estate Investment Fund Viriatus began its activity on August 10th, 2006, and therefore it is not possible to compare information with that of previous financial years. Note 12 Taxes Natureza dos Rendimentos Impostos Retidos Rendimentos Type of Revenue Withheld Taxes Revenues Rendimentos de Capitais Capital Income 2,720 13,597 Rendimentos Prediais Real Estate Income - 82,606 Total 2,720 96,203 Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art.º 90.º n.º1 g) do CIRC Os rendimentos prediais, líquidos dos encargos de conservação e manutenção efectivamente suportados, estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 20%. No exercício de 2006, o montante do imposto sobre rendimentos prediais ascende a 16.249,05 Pursuant to art. 90, no.1 g) of the Corporate Tax Code, real estate Income does not require tax to be withheld at the source. The real estate income, net of the maintenance and repair costs actually borne by the Fund, are subject to an autonomous taxation at the rate of 20%. During the 2006 financial year, the amount of tax on real estate based income came to 16,249.05 Nota 13 Discriminação das responsabilidades com e de terceiros Foi assinado pela Sociedade Gestora no passado mês de Agosto um Contrato Promessa de Compra e Venda, com sinalização no valor de 973.645, associado a um compromisso de aquisição a ser realizada pelo Fundo, de um Retail Park sito em Viseu. Prevê-se a realização da respectiva escritura no primeiro semestre de 2007. O preço de compra será determinado mediante a aplicação de uma taxa de capitalização de 6.95% à Renda Liquida Fixa Anual do Retail Park. Nos últimos dias de Dezembro o fundo sinalizou também um outro Retail Park, situado em Grijó. O montante adiantado foi 584.150, montante pago com a assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda. O preço de compra fixado no CPCV assinado é de 11.683.000, acrescidos de Iva à taxa legal. Note 13 Itemization of the responsibilities towards and due from third parties Last August, the Management Company signed a Promissory Purchase Agreement and paid a down-payment of 973,645, for the acquisition by the Fund of a Retail Park in Viseu. The final deed is expected to be signed sometime during the first semester of 2007. The acquisition price will be determined by applying a capitalization rate of 6.95% on the Net Fixed Annual Lease of the Retail Park. During the final days of December, the Fund also placed a down-payment for another Retail Park in Grijó. The amount advanced was 584,150, which was transferred upon signing of the Promissory Purchase Agreement. The price agreed in the said signed Promissory Agreement was 11,683,000, plus VAT at the applicable legal rate. 22

Anexo às Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Annex to the Financial Statements of December 31st, 2006 Nota 14 Outras informações relevantes para a análise das Demonstrações Financeiras Note 14 Other relevant information for the analysis of the Financial Statements a) Comissões Os valores apresentados foram calculados com base nos valores mínimos e máximos presentes no Regulamento de Gestão. Contudo, pelo facto do Fundo ter iniciado a actividade a 10 de Agosto de 2006, foram considerados apenas os montantes mínimos periodificados até 31 de Dezembro de 2006. a) Fees The values shown were calculated based on the minimum and maximum amounts stipulated in the Management Regulation. However, given the fact that the Fund only initiated its activity on August 10th, 2006, only the minimum amounts were taken into consideration until December 31st, 2006. Comissões Fess 2006 (valor em euros) (value in euros) Comissão de Gestão Management Fee 19,590 Comissão de Depósito Custody Fee 4,898 Taxa de Supervisão Supervision Fee 1,000 Total 25,487 b) Contas de Terceiros (Activo) Nas contas de Terceiros inclui-se um pedido de reembolso em sede de IVA, montante esse resultante da transacção efectuada em Agosto. Este montante foi solicitado à Administração Fiscal no dia 10 de Outubro de 2006, sendo expectável que no exercício de 2007 o montante em questão seja recuperado. c) Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo) Dos valores a acrescer ou a diferir no exercício de 2006, existe o valor da rubrica Operações a Regularizar que corresponde a diversos montantes pagos pelo fundo que não afectam o Valor Liquido Global do Fundo. Os montantes estão relacionados com facturas de avaliação dos imóveis que a 31 de Dezembro se encontram em CPCV. Existe também a rubrica Despesas com custo diferido que diz respeito a uma garantia bancária solicitada pela a Administração Fiscal, no seguimento de um pedido de reembolso referenciado d) Contas de Terceiros (Passivo) Esta rubrica integra as seguintes contas: Comissões e Outros Encargos que envolve as Comissões de Gestão e Depósitário e a Taxa de Supervisão, montantes referentes ao corrente exercício; A rubrica Outras contas de credores decompõem-se como segue: O saldo apresentado na rubrica de empréstimos não titulados corresponde, na íntegra, à linha de crédito remunerada a uma taxa fixa anual de 5% concedida pelo participante único do Fundo. e) Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo) A linha de crédito utilizada, referida no parágrafo anterior, é remunerada pelo que, em Dezembro, encontra-se especializado o custo dos juros. Por fim, existe a rubrica Receitas com proveito diferido correspondente às rendas de Janeiro de 2007 recebidas em Dezembro de 2006, do imóvel sito em Ferracinta. f) Impostos O saldo apresentado na rubrica Impostos indirectos corresponde ao imposto de selo, suportado pelo Fundo, respeitante às utilizações de capital disponibilizadas ao longo do exercício pelo Participante único. g) Custos e perdas eventuais Nesta rubrica estão contabilizados os custos incorridos pelo Fundo derivados da prestação de serviços de assessoria jurídica e de consultoria, relacionados com a actividade do Fundo, nomeadamente no que se refere à análise de contratos relativos à aquisição de imóveis, ou assinaturas dos respectivos CPCV s. O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração b) Third Parties Accounts (Assets) The third parties accounts includes a VAT refund request related the transaction made in August. The refund was requested before the Tax Authorities on October 10th, 2006, and it is expected to be paid sometime during the 2007 financial year. c) Accruals and Deferrals Accounts (Assets) Amongst the amounts to accrue or defer in the 2006 financial year, there is one amount in the heading Operations to Settle that corresponds to several sums paid by the fund that do not affect the Overall Net Fund Value. The sums in question derive from the invoices of the appraisals done to the properties object of the promissory agreements on December 31st. The heading Expenses with Deferred Cost also exists, which is related to a bank guarantee requested by the Tax Authorities, following the aforementioned refund request. d) Third Parties Accounts (Liabilities) This heading incorporates the following accounts: Commissions and Other Encumbrances which relates to the Management and Deposit Commissions and Supervision Fee, amounts which refer to the present financial year; The heading Other creditor accounts is broken down as follows: The balance shown in the heading Non-Titled Loans is all related to with the credit line granted by the sole Fund unitholder, with an annual fixed interest rate of 4.5%. e) Accruals and Deferrals Accounts (Liabilities) The credit line mentioned in the previous paragraph is remunerated, thus, in December the cost of the interest is deferred. Lastly, there is a heading called Receipts with deferred gain which corresponds to the January 2007 rents from the Ferracinta building received in December 2006. f) Taxes The balance shown in the Indirect Taxes heading corresponds to the stamp duty borne by the Fund, related to the use of the capital made available by the sole unitholder during the financial year. g) Non-recurrent Costs and Losses This heading includes the costs incurred by the Fund associated with legal counselling and consultancy services rendered and related to the Fund activity, particularly in the analysis of real estate acquisition contracts or the signing of the respective promissory agreements. The Accountant The Board Of Directors 23

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Closed Ended Real Estate Investment Fund Viriatus BALANÇO (valores em Euros) ACTIVO Código Designação Nota 31/12/2006 Bruto Mv/Af mv/ad Líquido Activos imobiliários 32 Construções 1 3 255 205 44 795-3 300 000 34 Adiantamentos por compra de imóveis 13 1 557 795 - - 1 557 795 Total de activos imobiliários 4 813 000 44 795-4 857 795 Contas de terceiros 414+...+419 Outras contas de devedores 14 b) 682 500 - - 682 500 Total dos valores a receber 682 500 0-682 500 Disponibilidades 12 Depósitos à ordem 7 13 248 323 - - 13 248 323 13 Depósitos a prazo c/ pré-aviso - - - - Total das disponibilidades 13 248 323 - - 13 248 323 Acréscimos e diferimentos 52 Despesas com custo diferido 14 c) 11 472 - - 11 472 58 Outros acréscimos e diferimentos 14 c) 24 944 - - 24 944 Total dos acréscimos e diferimentos activos 36 416 - - 36 416 Total do activo 18 780 239 44 795-18 825 034 Total do número de unidades de participação 1 000 000 O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração 26

Anexo às Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Annex to the Financial Statements of December 31st, 2006 PASSIVO Código Designação Nota 31/12/2006 Capital do fundo 61 Unidades de participação 2 5 000 000 62 Variações patrimoniais 2-64 Resultados transitados 2-65 Resultados distribuídos 2 - DR Resultados líquidos do período 2 (9 891) Total do capital do fundo 4 990 109 Contas de terceiros 423 Comissões a pagar 14 d) 17 701 424+...+429 Outras contas de credores 14 d) 70 020 432 Empréstimos não titulados 14 d) 13 710 000 Total dos valores a pagar 13 797 721 Acréscimos e diferimentos 53 Acrécimo de custos 14 e) 17 804 56 Receitas com proveito diferido 14 e) 19 400 58 Outros acréscimos e diferimentos - Total dos acréscimos e diferimentos passivos 37 204 Total do passivo 18 825 034 Valor unitário da unidade de participação 4,9901 27

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Closed Ended Real Estate Investment Fund Viriatus BALANCE SHEET Amounts expressed in euros ASSETS Code Description Note 31/12/2006 Gross PG PL Net Real Estate Assets 32 Completed/Under Construction 1 3 255 205 44 795-3 300 000 34 Advances for real estate assets 13 1 557 795 - - 1 557 795 Total Real Estate Assets 4 813 000 44 795-4 857 795 Accounts with Third Parties 414+...+419 Other debtor accounts 14 b) 682 500 - - 682 500 Total Receivables 682 500 0-682 500 Cash and Cash Equivalents 12 Demand Deposits 7 13 248 323 - - 13 248 323 13 Term Deposits - - - - Total Cash and Cash Equivalents 13 248 323 - - 13 248 323 Accruals and Deferrals 52 Expenses w/ Deferred Cost 14 c) 11 472 - - 11 472 58 Other Accruals and Deferrals 14 c) 24 944 - - 24 944 The Accountant The Board of Directors Total Assets' Accruals and Deferrals 36 416 - - 36 416 Total Assets 18 780 239 44 795-18 825 034 Total n. Investment Units 1 000 000 28

Anexo às Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Annex to the Financial Statements of December 31st, 2006 LIABILITIES Code Description Note 31/12/2006 Fund Equity 61 Units 2 5 000 000 62 Patrimonial Variations 2-64 Retained Earnings 2-65 Dividends Paid 2 - DR Net income for the year 2 (9 891) Total Fund Equity 4 990 109 Accounts with Third Parties 423 Fees 14 d) 17 701 424+...+429 Other creditor accounts 14 d) 70 020 432 Loan 14 d) 13 710 000 Total Payables 13 797 721 Accruals and Deferrals 53 Accrued Expenses 14 e) 17 804 56 Revenues w/ deferred gains 14 e) 19 400 58 Other Accruals and Deferrals - Total Liabilities' Accruals and Deferrals 37 204 Total Liabilities 18 825 034 Unit Value (NAV per unit) 4,9901 29

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Closed Ended Real Estate Investment Fund Viriatus DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS (valores em Euros) CUSTOS E PERDAS Código Designação Nota 2006 Custos e perdas correntes Juros e custos equiparados 711+718 De operações correntes 20 946 Comissões 724+...+728 Outras, de operações correntes 14 a) 27 310 Impostos 7411+7421 Impostos sobre o rendimento 18 969 7412+7422 Impostos indirectos 14 f) 33 566 76 Fornecimentos e serviços externos 8 361 77 Outros custos e perdas correntes 51 Total dos custos e perdas correntes (A) 109 203 Custos e perdas eventuais 78 Outras perdas eventuais 14 g) 41 687 Total dos custos e perdas eventuais (C) 41 687 TOTAL 150 890 86-76 Resultado dos activos imobiliários 74 245 B-A+74x1 Resultados correntes 31 796 D-C Resultados eventuais (41 687) O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração 30

Anexo às Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Annex to the Financial Statements of December 31st, 2006 PROVEITOS E GANHOS Código Designação Nota 2006 Proveitos e ganhos correntes Juros e proveitos equiparados 811+...+817 Outros, de operações correntes 12 13 598 Ganhos oper. financeiras e act. imobiliárias 833 Em activos imobiliários 44 795 86 Rendimentos de imóveis 82 606 87 Total dos proveitos e ganhos correntes (B) 140 999 Resultado líquido do período 9 891 TOTAL 150 890 B+D-A-C+74x1 Resultado antes do imposto sobre o rendimento 9 078 B+D-A-C Resultado líquido do período (9 891) 31

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Closed Ended Real Estate Investment Fund Viriatus Income Statement (Amount expressed in Euros) EXPENSES AND LOSSES Code Description Note 2006 Interests and Similar Expenses 711+718 Other - Operating activities 20 946 Fees 724+...+728 Other - operating activities 14 a) 27 310 Taxes 7411+7421 Income Tax 18 969 7412+7422 Indirect Taxation 14 f) 33 566 76 General Administrative Expenses 8 361 77 Other Operating Expenses 51 Total Losses and Expenses (A) 109 203 Extraordinary expenses and losses 78 Other Extraordinary losses 14 g) 41 687 Total Extraordinary Expenses and Losses (C) 41 687 TOTAL 150 890 86-76 Real Estate Results 74 245 B-A+74x1 Operating Results 31 796 D-C Other Extraordinary Results (41 687) The Accountant The Board of Directors 32

Anexo às Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Annex to the Financial Statements of December 31st, 2006 REVENUES AND GAINS Code Description Note 2006 Interests and Similar Revenues 811+...+817 Other - Operating activities 12 13 598 Real Estate Gains 833 Real Estate assets 44 795 86 Rent Revenue 82 606 87 Total Revenues and Gains (B) 140 999 Net Income for the FY 9 891 TOTAL 150 890 B+D-A-C+74x1 Net pre-tax income 9 078 B+D-A-C Net income for the FY (9 891) 33

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Closed Ended Real Estate Investment Fund Viriatus Demonstração dos Fluxos Monetários (valores em Euros) Discriminação dos Fluxos Nota 2006 OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS: Subscrição de Unidades de Participação 5 000 000 Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação 5 000 000 OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS: Rendimentos de activos imobiliários 123 427 PAGAMENTOS: Aquisição de activos imobiliários (3 932 500) Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários (4 972) Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários (1 557 795) (5 495 267) Fluxo das Operações sobre activos imobiliários (5 371 840) OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS: Juros de depósitos bancários 10 878 Empréstimos obtidos 13 710 000 13 720 878 PAGAMENTOS: Comissão de gestão (6 986) Impostos e taxas (4 743) Outros pagamentos correntes (88 986) (100 715) Fluxo das Operações de Gestão Corrente 13 620 163 Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) 13 248 323 Disponibilidades no Início do Período (B) - Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) Nota introd. ix. 13 248 323 O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração 34

Anexo às Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Annex to the Financial Statements of December 31st, 2006 Cash Flow Statement (Amounts expressed in Euros) Detailed Composition Note 2006 INVESTMENT UNITS OPERATIONS RECEIPTS Subscription of Investment Units 5 000 000 Net Cash Flow From Investment Unit Operations 5 000 000 REAL ESTATE ASSET OPERATIONS RECEIPTS: Real Estate Asset Revenue 123 427 PAYMENTS: Purchase of Real Estate Assets (3 932 500) Associated Expenses related to Real Estate Asset Acquisition (4 972) Advances for Real Estate Acquisition (1 557 795) (5 495 267) Net Cash Flow From Real Estate Asset Operations (5 371 840) GENERAL OPERATING ACTIVITIES RECEIPTS: Interest Bearing Bank Deposits 10 878 Loans obtained 13 710 000 13 720 878 PAYMENTS: Management Commission (6 986) Taxes and Official Fees (4 743) Other General Operating Payments (88 986) (100 715) Net Cash Flow of General Operating Activities 13 620 163 Net increase in Cash and Cash Equivalents (A) 13 248 323 Cash and Cash Equivalents and Beginning of FY (B) - Cash and Cash Equivalents and End of FY (C) = (B)+(A) 13 248 323 The Accountant The Board of Directors 35

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Closed Ended Real Estate Investment Fund Viriatus 36

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