Pº R.P. 80/2007 DSJ-CT- Escritura de justificação e exigências da legislação sobre loteamentos urbanos Menção ao número do lote e exibição de certidão da Câmara Municipal comprovativa de que foi emitido alvará e o lote objecto de aquisição dele faz parte Princípio da legalidade Legitimidade do conservador para duvidar, no âmbito do princípio da legalidade, da declaração de que o lote foi desconexionado de determinada descrição predial onde não foi feito o registo do licenciamento da operação de loteamento desde que haja razões s rias e objectivas que o permitam. Relatório: DELIBERAÇÃO A descrição nº 28 949 respeitava a um prédio com a área de 309 470m2, situado na freguesia de, e tem registo de aquisição em vigor (nº 52 322, do ano de 1971), em regime de compropriedade, a favor de Hermenegildo e outros. A partir do ano de 1972 foram desanexados desta descrição predial várias dezenas de prédios. Passando os olhos pelos respectivos averbamentos de desanexação, constata-se que umas vezes se diz que o prédio desanexado é um lote para construção com determinado número (mas sem referir o alvará, que aliás não está registado), outras vezes que é um lote para construção mas omite-se o número de ordem. Dentre as dezenas de desanexações, ressalta a que foi efectuada em 19 de Julho de 1977 (Ap. nº 2), e que diz respeito a um prédio composto de terreno com a área de 240 324m2, e que foi descrito sob o nº 31 649, a fls 26 de Livro B-101, com localização em, dita freguesia de, para ser registada a aquisição a favor de, Ldª (insc. nº 61 063), por compra aos titulares inscritos da descrição nº 28 949. Esta descrição nº 31 649 também sofreu dezenas de desanexações, e também uma anexação (do prédio nº 32 347, em 1979). Em 16.10.91, precisamente no momento da conversão do registo de apreensão no processo de falência da proprietária inscrita, Ldª, foi averbada a esta descrição nº 31 649 que a mesma respeitava a uma parcela de terreno de cultura arvense com a área de 207 950,96m2, e em 19.02.92 (insc. nº 74 132) foi registada a aquisição a favor da Caixa Geral de Depósitos, naquele processo de falência. Por escritura de 24 de Outubro de 2006, outorgada no Cartório do Notário, em, o ora recorrente e mulher Maria inter alia declararam: que eram donos e legítimos possuidores de um lote de terreno para construção urbana com a área de 450m2, situado na Urbanização do, lugar de, designado por lote nº 104, da freguesia de, concelho de, a confrontar do norte com, Ldª, sul com a via pública, nascente com o lote 6-B e a poente com o lote 4-B, inscrito na matriz urbana respectiva sob o artigo 3187, desanexado do nº 28 949; que o referido lote de terreno foi comprado a Fernando.. e mulher por escritura de 20.01.83; que, embora tendo o respectivo título, não conseguiam inscrever o seu direito de propriedade no registo predial, porque duas aquisições anteriores não foram registadas, sendo a primeira a compra do Fernando à, Ldª (escritura de 16.11.79), em que o comprador se fez representar por gestor de negócios mas nunca ratificou a gestão, e a segunda a 1
compra pela., Ldª do prédio rústico composto por uma parcela de terreno com a área de 309 470m2, descrito sob o nº 28 949 a qual foi objecto de loteamento (alvará nº 21/1979), dele fazendo parte o falado lote 104 -, a Hermenegildo e outros, desconhecendo onde foi realizada esta escritura de compra e venda, qual o Cartório que a fez e a data precisa da sua outorga, não conseguindo, por isso, os primeiros outorgantes [justificantes] obter título bastante que permita proceder ao registo de aquisição do referido lote de terreno, reatando o trato sucessivo, sem ser através do recurso a esta mesma escritura ; que, na data da referida escritura de compra e venda (23.01.83), os aqui justificantes tomaram posse do lote de terreno e nela se mantiveram com ânimo de quem exercita direito próprio, de boa fé, pacífica, pública e continuadamente (alegando os pertinentes factos) por mais de 23 anos, pelo que adquiriram o terreno por usucapião, título esse que não é susceptível de ser comprovado pelos meios extrajudiciais normais, impossibilitando-os, assim e por natureza, de ver reconhecido o seu direito de propriedade perfeita. Consta ainda inter alia da escritura que foi exibida ao Notário certidão da Câmara Municipal de comprovativa da emissão do alvará de loteamento nº 21/1979 e que dele faz parte o lote nº 104 objecto da presente justificação, e que foram notificados os titulares inscritos nos termos do art. 99º do C.N. Com base em cópia da citada escritura complementada com caderneta predial e comprovativos das participações de transmissões gratuitas e respectivas relações de bens para efeitos de imposto de selo -, o ora recorrente requisitou na Conservatória recorrida o registo de aquisição do prédio objecto da justificação. O registo foi efectuado provisoriamente por dúvidas tendo para o efeito sido aberta a ficha nº 5636/20070212, da freguesia de, onde aliás existe lapso no segundo nome do sujeito activo (Joaquim, quando devia ser Joaquina) -, em execução do despacho do seguinte teor: Lavrado provisoriamente o registo de aquisição, acto de registo requerido a coberto da apresentação 20 de 12 de Fevereiro, pelo seguinte: E porque o prédio justificado fez parte de um prédio que foi objecto de loteamento (alvará nº 21/1979) e que pertenceu à, Limitada não se fez prova do referido alvará e da vigência da respectiva licença de loteamento, já que a posse se iniciou anteriormente a 6 de Junho de 1973. Acresce ainda dizer que, feitas buscas, a favor da referida sociedade (inscrição 61 063 do Lº G-97) foi encontrado o prédio descrito sob o nº 31 649 do Livro B-101, sito na freguesia de,, prédio este que foi desanexado do descrito sob o nº 28 949 do Lº B-92 por escritura de compra lavrada no Cartório Notarial de de folhas 72 do Lº D-93, em 11 de Maio de [1977]. A ser assim, tal facto desmente ou contradiz mesmo o título de justificação, devendo o prédio objecto da justificação ser a desanexar do referido e não do 28 949 do Lº B-92. Do despacho de qualificação vem interposto o presente recurso hierárquico, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos, e a cuja petição o recorrente juntou cópias das duas escrituras e da certidão camarária mencionadas na escritura de justificação. Basicamente, o recorrente defende que não houve erro quanto à identificação do prédio nem estão em falta quaisquer documentos que obstem ao registo definitivo do que foi peticionado. 2
O Senhor Conservador sustentou a qualificação minguante do pedido de registo. Começando por referir que levanta o nosso despacho de dúvidas duas questões, assim: o facto de não ter sido feita prova do alvará nº 21/1979, de 2 de Outubro e prova da vigência da respectiva licença de loteamento, e que a terceira questão relaciona-se com o facto de que a, Limitada, entidade loteadora, ser a titular inscrita do prédio descrito sob o nº 31 649 ( ), o recorrido salienta que a questão que se levanta ( ) é a de saber se face à escritura de justificação o conservador tem todos os documentos para poder lavrar o registo definitivamente, e ainda a de saber se, efectivamente, o prédio justificado será a desanexar do descrito sob o nº 28 949 ( ). Apreciando os factos que já descrevemos no Relatório, o recorrido sustenta que o facto invocado na escritura de justificação que a, Ldª havia comprado o prédio rústico com a área de 309 470m2 descrito sob o nº 28 949 só em parte é verdadeiro, porquanto o prédio comprado afinal é constituído pelo descrito sob o nº 31 649 ( ) e que o mesmo não tinha a área de 309 470m2, mas sim apenas 240 324m2 ( ). A propósito, o Senhor Conservador afirma: Embora a autorização de loteamento em causa não tenha sido objecto de registo, pois tal não era exigível pelas regras registrais à data em vigor, temos absoluta certeza, porque temos conhecimento de causa, que o alvará referido incide não sobre o prédio o pretendido tal como foi requerido, mas sobre o descrito sob o nº 31 649 do Lº 101. Porque tememos atraiçoar o pensamento do recorrido, vamos ainda transcrever os dois últimos parágrafos do seu despacho de sustentação: E tendo o conservador exigido as provas, quer da referida autorização de loteamento quer ainda da sua vigência, achamos estranho que essa prova não tenha sido feita. Não será que o alvará comprova o que se afirma? Ou seja que o loteamento incide sobre o prédio descrito sob o nº 31 649? E quanto a esta questão, de nada servem os títulos que instruíram o recurso, já que a prova terá de ser feita no pedido de registo e nunca à posterior. Cremos no entanto que, atendendo às circunstâncias, pois as escrituras foram outorgadas antes da entrada em vigor do Código do Registo Predial de 1984, que os dois títulos, ora apresentados, se encontram errados quanto ao número da descrição, já que o prédio se encontra desanexado do nº 28 949, do Lº B-92. Estando em causa como está uma alvará de loteamento, o conservador não poderá nunca olvidar tal licenciamento, pelo que lhe deveria ter sido facultado, sendo mesmo exigível também documento probatório da sua vigência, já que ao longo da sua existência o mesmo pode ter sido alvo de vicissitudes que tenham anulado a sua eficácia, já que a respectiva licença pode ter caducado (artigo 24º do Decreto Lei nº 289/73, de 6 de Junho Saneamento: O processo é o próprio, as partes são legítimas, o recurso é tempestivo, e a única questão prévia prende-se com o facto de o recorrente ter junto com a petição de recurso vários documentos que não havia apresentado no momento da formulação do pedido de registo. Tem sido entendimento pacífico neste Conselho que os documentos não apresentados com o pedido de registo mas juntos com a petição de recurso devem ser considerados impertinentes e restituídos ao apresentante, o que também deve ocorrer no presente caso. Nada mais obsta ao conhecimento do mérito do recurso. 3
Pronúncia: A posição deste Conselho vai expressa na seguinte Deliberação 1- Satisfaz as exigências da legislação sobre loteamentos urbanos a escritura de justificação em que é invocada a usucapião enquanto modo de aquisição do direito de propriedade de lote de terreno para construção urbana, se dela constar o número do lote e do alvará e a exibição de certidão da respectiva câmara municipal comprovativa de que foi emitido esse alvará e o lote objecto da justificação dele faz parte 1. 1 - Julgamos que não merece contestação o entendimento de que a justificação notarial é um acto jurídico, concretamente um quase negócio jurídico (cfr. deliberação tomada no Pº R.P. 241/2004 DSJ-CT). Assim sendo, parece-nos que nas escrituras em que se justifique o direito de propriedade (ou outros direitos reais) sobre lote de terreno para construção urbana, criado através da emissão de um alvará de loteamento, deve constar o número do alvará e a data da sua emissão. Ora, na escritura dos autos a exigência mostra-se cumprida. Consta expressamente da escritura que o lote objecto da justificação é o lote nº 104 do alvará nº 21/1979, e o Senhor Notário que lavrou a escritura certifica ainda que lhe foi exibida certidão da respectiva câmara municipal comprovativa da emissão do alvará e de que o mesmo é integrado pelo referido lote. Pelo que só num plano nunca, que saibamos, por alguém defendido de duplo controlo da legalidade (pelo notário e pelo conservador) é que a exigência do Senhor Conservador de que no procedimento registral haveria que fazer (também) a prova do alvará poderia ter cabimento. É certo que o recorrido exigiu não só a prova do alvará mas também a prova da vigência da respectiva licença de loteamento já que a posse se iniciou anteriormente a 6 de Junho de 1973. Confessamos que não atinamos com o fundamento desta exigência. A posse dos justificantes, invocada na escritura dos autos, é reportada a 20.01.1983 (data da escritura que titulou o contrato de compra e venda), pelo que não percebemos o que pretendeu dizer o recorrido. Além disso, a tranformação fundiária causada pela divisão do prédio, ou seja, a criação dos lotes, incluindo o dos autos, deu-se em 1979, com a emissão do alvará. Ainda por outro lado, o lote dos autos foi objecto a se de um anterior contrato de compra e venda (escritura de 17.11.1979). Portanto, é para nós um enigma o fundamento da exigência da prova da vigência da licença de loteamento. Mas, abstraindo do fundamento da exigência, revelar-se-á esta legítima? No caso dos autos, de modo algum. Se da certidão camarária que instruiu a escritura consta que foi emitido o alvará e que o lote objecto da justificação dele faz parte, cremos dever concluir-se que o licenciamento não caducou ou, pelo menos, que aquele lote não foi atingido por eventual caducidade. Ademais, se do nº 2 do art. 27º do D.L. nº 289/73, de 6 de Junho, aplicável ao caso, resulta que do título deve constar a indicação do número e data do alvará de loteamento em vigor (sic), e se da escritura consta a data e o número do alvará, o qualificador terá que partir do pressuposto (porque o notário conhece a lei pelo menos tão bem como ele) de que o alvará está em vigor (da escritura não tem que constar, e muito naturalmente, que o alvará está em vigor). Mas, insistimos, em tese justificar-se-á que o qualificador averigue em sede de registo de factos sobre lotes de terreno para construção que o licenciamento está em vigor? Cremos muito convictamente que não se justifica. Como temos vindo a sustentar (cfr. parecer emitido no Pº R.P. 69/2001 DSJ-CT, in BRN nº 10/2001, págs. 32 e segs.), o efeito da transformação fundiária, que se produziu com a emissão do alvará, não é atingido pela caducidade do licenciamento. Poderá ser atingido o ius aedificandi relativamente a todos ou alguns lotes. Aliás, precisamente por isso porque o que poderá ser atingido é o ius aedificandi inerente ao conteúdo do direito de propriedade do lote, e não o direito de propriedade e o seu objecto a se é que prima facie o art. 49º, 4
2- Constando do título a declaração de que o lote de terreno foi desconexionado de determinada descrição predial onde não chegou a ser efectuado o registo do licenciamento da operação de loteamento, por à época não ser exigível -, o conservador, no âmbito do princípio da legalidade consagrado no art. 68º do C.R.P., terá legitimidade para duvidar de tal declaração se razões sérias e objectivas, que radiquem na descrição predial desanexanda, nas descrições prediais desanexadas, nos documentos apresentados e nos registos anteriores, a tal posição conduzirem 2. 3- Não cabe manifestamente na factispecie da conclusão anterior a hipótese de o lote de terreno objecto da justificação notarial ter sido, de acordo com o título, desconexionado de um prédio cuja descrição predial actualmente apresenta dezenas de desanexações, se os fundamentos do conservador se reconduzirem aos factos de a) uma das desanexações respeitar a um prédio que veio a ser registado a favor de pessoa que na escritura de justificação figura como adquirente do prédio objecto do loteamento, mas com uma área superior à que consta da descrição nº 1, do RJUE, na versão da Lei nº 60/2007, de 4 de Setembro, passou a exigir que do título conste, sendo obviamente caso disso, a data da caducidade (da licença ou admissão de comunicação prévia para a realização de operação de loteamento cfr. art. 71º). Em face do exposto, cremos que as exigências de prova do Senhor Conservador não se revelam pertinentes. 2 - Entendemos que a conclusão do texto não demandará desenvolvimentos. É incontroverso que o princípio da legalidade exige ao conservador a verificação da identidade do prédio. Mas in casu não é verdadeiramente a identidade do prédio que está em causa. O que está em causa é o relacionamento do prédio objecto da relação jurídica que se pretende inscrever nas tábuas com o sistema de registo. Mais concretamente, está em questão saber se o conservador pode sindicar a declaração dos justificantes de que o prédio faz parte de determinada descrição (nº 28 949). Num sistema de registo de base real perfeito, a questão ora colocada revelar-se-ia descabida. Evidentemente que num sistema desses o conservador sempre poderia relacionar o prédio com o sistema descritivo instalado, e concluir com total segurança que o prédio dado estava omisso (o sistema já não seria então assim tão perfeito), estava descrito autonomamente, resultava de anexação de prédios até ali descritos autonomamente, resultava de anexação de prédios descritos ou de prédios descritos e não descritos, fazia parte de determinada descrição, etc. O nosso sistema de registo está longe da perfeição. Como temos acentuado (cfr. deliberações tomadas nos Pºs R.P. 107/2004 e 195/2006 DSJ-CT, cuja argumentação aqui damos por reproduzida), o sistema não permite sempre ao conservador responder categoricamente à pergunta sobre se determinado prédio está já nele integrado e, em caso afirmativo, como se relaciona com as descrições prediais existentes. Ora, neste contexto, o conservador não pode perder de vista que não é ao «apresentante» - a quem a lei comete o cumprimento de um verdadeiro ónus jurídico para que o titular do direito possa opor a terceiros o facto causante (não é o caso dos autos, porque se trata de uma aquisição originária) e beneficiar da presunção do direito que compete provar o relacionamento do prédio com o sistema. Às partes compete declarar este relacionamento. Ao conservador compete apurar se o relacionamento declarado efectivamente se verifica e, em caso negativo, levantar obstáculos (dúvidas) ao ingresso do facto nas tábuas. Do que resulta que nas situações em que o conservador não tem elementos seguros que lhe permitam confirmar ou infirmar o relacionamento declarado, então deverá aceitar este relacionamento. Em hipóteses singulares, em que o conservador pressinta que as partes desconheciam ou não tomaram em consideração determinados elementos descritivos, admitimos que, em sede de suprimento de deficiências, o conservador dê ao «apresentante» conhecimento de tais elementos e o convide a sobre eles se pronunciar. 5
desanexada, e de b) ter conhecimento pessoal de que o alvará de loteamento incide sobre aquela descrição desanexada e não sobre a descrição que, de acordo com os justificantes, sofreu a desconexão 3. 3 - A hipótese dos autos, cremos que devidamente relatada, é, na nossa opinião, um excelente exemplo daquilo que o conservador não deve fazer nesta matéria. Basta atentar que o Senhor Conservador faz tábua rasa das descrições prediais nºs 28 949 e 31 649. Não demonstra nem sequer esboça qualquer tentativa de o fazer que a descrição nº 28 949, em virtude das dezenas de desanexações que sofreu, ficou reduzida a uma determinada porção de terreno e que esta porção de terreno não pode integrar o lote dos autos. Nem demonstra (ou tenta demonstrar) que o prédio dos autos se encaixa na descrição nº 31 649, com a actual configuração, cujo prédio aliás foi objecto de uma apreensão judicial e foi vendido no respectivo processo falimentar. Ou seja, o recorrido alheou-se completamente do sistema das descrições prediais, da realidade factual imobiliária que neste se encontra plasmada. Porquê? Porque certamente reconhece, em face de todas as vicissitudes entretanto ocorridas, a impossibilidade de agarrar os prédios e todos os seus desmembramentos que um sistema registral minimamente eficiente não deixaria de publicitar. Então, o Senhor Conservador socorre-se da aparente contradição entre a declaração dos justificantes de que a, Ldª adquiriu o prédio descrito sob o nº 28 949 com a área de 309 470m2 e a descrição nº 31 649 e o título que lhe serviu de base (escritura de 11.05.1977), donde consta que, afinal, o prédio adquirido tem a área de apenas 240 324m2, e ainda do seu próprio conhecimento pessoal de que o alvará de loteamento nº 21/1979 refere o prédio descrito sob o nº 31 649 e não o descrito sob o nº 28 949 -, para sustentar que os dois títulos (as escrituras de 16.11.1979 e de 20.01.1983) estão errados quanto ao número da descrição predial respeitante ao prédio que sofreu a desconexão do lote de terreno objecto da justificação. Que dizer deste iter cognitivo? Que, salvo o devido respeito, é absolutamente perverso. Desde logo, porque o sistema de registo predial é um sistema de títulos, o registo efectua-se com base nos documentos apresentados (ou a que o conservador deva legalmente aceder) e o conservador apenas pode balizar a sua actuação qualificadora nesses documentos e nos registos anteriores, pelo que, como em múltiplas oportunidades este Conselho tem defendido, o conservador jamais poderá invocar conhecimento de causa. Mas ainda que o alvará de loteamento tivesse sido apresentado e dele constasse efectivamente a descrição nº 31 649, impressiona sobremaneira que o recorrido sustente que o lote objecto da justificação sai desta descrição simplesmente porque o alvará nº 21/1979, a que o lote pertence, refere que o prédio loteado está descrito sob o nº 31 649, e não, como seria curial e decorreria das regras próprias de um eficiente sistema de registo predial, porque analisou aquela descrição e os seus desmembramentos e a descrição nº 28 949 e os seus desmembramentos, e concluiu, em face dessa análise mais ou menos exaustiva, que o lote estava integrado na descrição nº 31 649 e não na descrição nº 28 949. Na perversidade do seu raciocínio, o Senhor Conservador nem reparou que o mesmo o estava, afinal, a conduzir à tese de que o lote objecto da justificação faz parte integrante do prédio (descrição nº 31 649) que foi apreendido no processo de falência da, Ldª e neste processo adquirido pela. Ou reparou? E, se reparou, será que acredita nessa tese? Pela nossa parte, e sem prejuízo de tudo quanto anteriormente alegámos, rejeitamos liminarmente a hipótese de o lote objecto da justificação fazer parte integrante do prédio judicialmente apreendido e vendido à. Cremos que se trata de uma postura de elementar bom senso. No que toca à apontada contradição entre a declaração dos justificantes e a descrição nº 31 649, importa começar por referir que a escritura de justificação dos autos não é absolutamente inequívoca sobre o tipo de justificação adoptado. Na verdade, se é certo que os justificantes invocaram expressamente a seu favor a usucapião do direito de propriedade de lote de terreno para construção, o que implica o estabelecimento no registo predial de um novo trato sucessivo a partir deles justificantes, sendo então de lavrar unicamente o registo dessa aquisição originária com base na escritura de justificação, também não deixa de ser verdade que os justificantes não se limitaram a invocar a seu favor a usucapião, antes se esforçaram por alegar (por imposição legal cfr. art. 91º, nº 1, C.N. -, e não por necessidade, porque já tinham tempo de posse bastante, e por isso não usaram da faculdade de aceder à sua a posse dos antecessores) a transmissão anterior à sua aquisição (derivada) e, ainda, uma compra do prédio rústico descrito sob o nº 28 949. Ora, a questão que se coloca é a de saber se os justificantes quiseram não só invocar a usucapião do lote, mas também reatar no registo predial o trato sucessivo, caso em que, de acordo aliás com o entendimento do Conselho ínsito no parecer emitido no Pº R.P. 143/2000 DSJ-CT, in BRN nº 3/2001, págs. 5 e segs., maxime conclusão VI), se deveria 6
Nos termos expostos, é entendimento deste Conselho que o recurso merece provimento. de Março de 2008. Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 27 João Guimarães Gomes Bastos (relator) Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em 31.03.2008. considerar como unicamente titulada a justificação para reatamento do trato sucessivo, com todas as implicações que ela tem no registo predial, incluindo, portanto, a obrigatoriedade de registar todas as aquisições derivadas ocorridas. Não cremos, no entanto, que os justificantes tivessem desejado reatar o trato sucessivo. Mais concretamente, não resulta inequivocamente da escritura a vontade dos outorgantes em justificar a aquisição pela., Ldª do prédio descrito sob o nº 28 949, que aliás nela nem sequer está minimamente identificado (nem seria fácil fazê-lo). Mas não deixamos de salientar que a escritura, a nosso ver, enferma de nítida ambiguidade, quando a propósito invoca o reatamento do trato sucessivo. Inclinamo-nos, assim, para a tese de que os justificantes visaram estabelecer no registo predial, a partir deles, um novo trato sucessivo, não titulando a escritura uma verdadeira e própria justificação da aquisição derivada do prédio descrito sob o nº 28 949 pela, Lda aos titulares inscritos. Apesar disso, haverá que valorizar a declaração dos justificantes, mormente no que se prende com a área do prédio adquirido (309 470m2)? Na nossa opinião, nada disto tem significado quanto ao ponto que importaria esclarecer. Não temos que averiguar se a., Ldª comprou aos titulares inscritos um prédio com 309 470m2 ou com 240 324m2, se fez uma compra ou duas compras, se o alvará nº 21/1979 abrange apenas a descrição nº 31 649 ou (também) a descrição nº 28 949, se O que apenas temos que averiguar é se o lote objecto da justificação integra ou não o prédio descrito sob o nº 28 949, tal como vem declarado no título. O sistema registral, pelos vistos, não tem capacidade de resposta a esta questão. Acreditemos, então, na boa fé dos interessados. Uma questão de bom senso. 7
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