RB CAPITAL RENDA I FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII CÓDIGO BM&FBOVESPA: FIIP11B ISIN: BRFIIPCTF001 Relatório de Análise Fevereiro de 2011
Sumário Introdução... 3 Empreendimento Leader... 4 Empreendimento Danfoss... 5 Empreendimento AmBev... 6 Empreendimento C&A... 7 Empreendimento Magazine Luiza... 8 Empreendimento Telhanorte... 9 Empreendimento Barry Callebaut... 11 Conclusão... 12 Contatos... 13 2
Introdução Este relatório semestral foi elaborado pela RB Capital Realty S.A., na qualidade de consultor imobiliário do FII, com o objetivo de apresentar aos investidores do referido FII o valor de mercado dos bens e direitos integrantes do patrimônio do FII, levando em consideração o valor de cada um dos empreendimentos pertencentes ao patrimônio do referido FII, incluindo o percentual médio de valorização ou desvalorização apurado no período, com base em análise técnica especialmente realizada para esse fim, sendo que tal atualização tem por base o valor de avaliação estabelecido no último laudo de avaliação de cada um dos referidos empreendimentos. 3
Empreendimento Leader LEADER NOVA IGUAÇU Varejo Loja de Rua Avenida Nilo Peçanha, nº 296, região central, município de Nova Iguaçu/RJ Área de terreno de 2.245,00 m² e área construída de 4.431,00 m² União de Lojas Leader S.A. Considerações sobre a Propriedade: O imóvel possui uma boa localização, bastante promocional, em uma das principais vias da região central da cidade de Nova Iguaçu - RJ. b) Características Físicas O projeto e as especificações do imóvel são bastante modernos e adequados para o uso de varejo, com destaque para a grande frente do imóvel. Entendemos que pela localização e qualidade das construções, o imóvel ocupa uma posição de destaque no mercado local. Praticamente não existem imóveis comparáveis no centro comercial de Nova Iguaçu. Acreditamos que caso o imóvel fosse ofertado ao mercado, atrairia a atenção de redes varejistas cariocas e possivelmente de outras redes de abrangência nacional para ocupação. Atrairia também o interesse de investidores, em razão do contrato de longo prazo com boas garantias. Valorização do Imóvel: Último Laudo de Avaliação 23.400.000,00 Valor do Imóvel Atualizado 25.254.159,81 4
Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e levando-se em consideração que as condições do imóvel permanecem as mesmas daquelas consideradas no último laudo de avaliação realizado, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$25.254.159,81. Empreendimento Danfoss DANFOSS Centro de Distribuição Rua João Furlan, S/N Bairro Platina Osasco, SP Terreno: 18.001,90 m² (fração ideal de uma Área Maior de 101.544,05 m²) Área construída: 10.843,00 m² Danfoss do Brasil Ind. e Com. Ltda. Considerações sobre a Propriedade: O imóvel está localizado em uma importante rodovia que liga São Paulo à Campinas, dentro da Região Metropolitana e antes do pedágio, o que é uma grande vantagem para centros de distribuição. Além disso, sua proximidade à rodovia garante o fácil acesso e promocionalidade. b) Características Físicas O imóvel tem boas características construtivas e de alto padrão, estando de acordo com as necessidades do atual ocupante. Trata-se de um edifício recém-construído, sem necessidade de conservação e reparos. O imóvel pode ser considerado bastante competitivo pelas suas características físicas, de localização e acesso e, caso fosse ofertado ao mercado, sem dúvida atrairia a atenção de investidores. Valorização do Imóvel: 5
Último Laudo de Avaliação 27.800.000,00 Valor do Imóvel Atualizado 30.002.805,25 Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e levando-se em consideração que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$30.002.805,25. Empreendimento AmBev AMBEV São José dos Pinhais Centro de Distribuição Rua Alfredo Pinto n. 91, com frente também a Rodovia BR-277, Jardim Leocádia, na cidade de São José dos Pinhais/PR 11.473 m² de área construída implantada em terreno com 51.838,55 m² AMBEV - Companhia de Bebidas das Américas Considerações sobre a Propriedade: O imóvel encontra-se localizado com frente para uma rodovia importante, o que lhe assegura boa exposição ao tráfego, ainda que não possa ter acesso direto. Por situar-se muito próximo do Contorno Sul, do Aeroporto e da área central de São José dos Pinhais, entendemos que sua localização é estratégica para centros de distribuição ou armazéns de logística. Adicionalmente, é favorecido pela malha viária de rodovias federais e estaduais, facilitando o escoamento de mercadorias para um dos melhores portos do país, para São Paulo e todo o sudeste e a toda a região Sul do país e dos países do Cone Sul. b) Características Físicas As construções são muito boas, de fácil adaptação para outras empresas, dos mais diversos ramos de atividade. A planta atual ocupa cerca de 20% de terreno, o que deixa boa margem de expansão. Trata-se de excelente armazém para logística ou centro de distribuição, que desfruta de versatilidade suficiente para adaptação às necessidades de outros usuários, com demanda segura em situação normal de mercado. 6
Valorização do Imóvel: Último Laudo de Avaliação 16.800.000,00 Valor do Imóvel Atualizado 18.131.191,66 Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e levando-se em consideração que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$18.131.191,66. Empreendimento C&A LOJA ÂNCORA 02 (C&A) SHOPPING METRÔ TATUAPÉ Considerações sobre a Propriedade: Salão de Uso Comercial (SUC), parte integrante de empreendimento comercial do tipo Shopping Center Rua Domingos Agostín, n. 91 Loja Âncora 02 bairro de Tatuapé, cidade e estado de São Paulo Área privativa (ABL): 4.103,94 m²; área comum: 9.972,48 m²; área total: 14.076,42 m² C&A Modas Ltda O imóvel possui uma boa localização, em uma das principais vias de acesso à zona leste de São Paulo, além de estar interligado ao transporte público, principalmente no que diz respeito ao Metrô. b) Características Físicas O imóvel localiza-se dentro de um empreendimento do tipo shopping center, desenvolvendo-se em dois dos principais pavimentos do mesmo, além de possuir um acesso direto para a rua e doca independentes do shopping. Por ser uma loja âncora do Shopping Metrô Tatuapé, seu posicionamento é privilegiado no mercado. Com público de média e baixa renda, atende a localidades mais afastadas da zona leste e centro de São Paulo, devido à sua 7
ligação com o transporte público. Mesmo com concorrentes próximos e de mesmas características, como o Shopping Metrô Boulevard Tatuapé e Shopping Metrô Itaquera, a demanda e a grande extensão da zona leste propiciam um mercado favorável para o empreendimento. Valorização do Imóvel: Último Laudo de Avaliação 9.600.000,00 Valor do Imóvel Atualizado 10.360.680,95 Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e levando-se em consideração que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$10.360.680,95. Empreendimento Magazine Luiza MAGAZINE LUIZA Ibiporã Centro de Distribuição Av. Ronat Walter Sodré nº 2800, altura do km 141,4 da Rodovia BR-369, Ibiporã, PR Edifício com 22.534,34 m² de área construída implantado em terreno com 66.439,38 m² Magazine Luiza S.A. Considerações sobre a Propriedade: O imóvel está localizado na entrada de Ibiporã, às margens da rodovia que liga São Paulo ao norte do Paraná, que serve uma região de grande importância, cuja principal cidade é Londrina. O acesso ao imóvel é muito favorável, efetuado através de via marginal à rodovia, com trevos de retorno muito próximos. 8
b) Características Físicas O conjunto foi erigido com boas especificações, pé direito de 12m, adequado às exigências da demanda atual, com layout adequado para quaisquer usuários. Não há no mercado plantas prontas para que se possa ter dados concretos do comportamento do mercado. Contudo, através de consultas aos agentes locais, depreende-se que as características do imóvel, principalmente sua localização estratégica e a qualidade das edificações, o torna mercadoria rara e que, acreditam, teria boa aceitação se exposto ao mercado. Valorização do Imóvel: Último Laudo de Avaliação 18.350.000,00 Valor do Imóvel Atualizado 19.804.009,94 Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e levando-se em consideração que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$19.804.009,94. Empreendimento Telhanorte TELHANORTE Contagem Loja de Varejo (Home Center) Avenida General David Sarnoff, nº 4.840, bairro Cidade Industrial, município de Contagem/MG Área de Terreno: 7.328,00 m², Área Construída: 8.515 m², Área de Venda: 3.700 m² SAINT-GOBAIN DISTRIBUIÇÃO BRASIL LTDA 9
Considerações sobre a Propriedade: O imóvel possui uma boa localização, em uma importante via que contorna todo o antigo perímetro da Cidade Industrial de Contagem, facilmente conectável com os principais eixos de comunicação com Belo Horizonte e outras capitais. b) Características Físicas O projeto e as especificações do imóvel são bastante modernos e adequados para o uso de varejo. Trata-se de um imóvel de destaque na região não só pela qualidade das construções, mas principalmente pela situação comercial é bastante favorável, junto a um núcleo de negócio em processo de consolidação. É um imóvel interessante para grandes operações de varejo e teria boa demanda para ocupação. Isto, somado ao contrato vigente, também torna o imóvel bastante atrativo para investidores. Valorização do Imóvel: Último Laudo de Avaliação 17.240.000,00 Valor do Imóvel Atualizado 18.606.056,21 Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e levando-se em consideração que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$18.606.056,21. 10
Empreendimento Barry Callebaut BARRY CALLEBAUT Ilhéus Centro de Armazenagem e Escritório Administrativo Distrito Industrial de Ilhéus Rodovia Ilhéus Uruçuca, Km 03, Rua A Quadra D lotes 11,12 e 13, Ilhéus/BA Área de terreno de 16.174,78 m² e área construída de 9.866,40 m² Barry Callebaut Brasil S.A. Considerações sobre a Propriedade: A localização do imóvel é boa, com acesso fácil às rodovias estaduais, ao porto e aeroporto, além do centro de Ilhéus. b) Características Físicas O imóvel foi construído recentemente, possui padrão construtivo superior aos demais galpões da região e sua configuração é adequada para armazenamento e distribuição. Embora esteja localizado em uma localidade com parque industrial pequeno, o imóvel destaca-se pelas especificações, podendo ser considerado um dos melhores imóveis da região. Com o aquecimento do consumo e o crescimento da atividade industrial no médio prazo, acreditamos que a demanda possa crescer na região, aumentando sua liquidez para locação. A demanda para aquisição do imóvel para investimento pode ser considerada razoável, desde que esteja ocupado e com boas garantias de manutenção do fluxo de receitas. Valorização do Imóvel: Último Laudo de Avaliação 13.300.000,00 Valor do Imóvel Atualizado 14.353.860,07 11
Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e levando-se em consideração que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$14.353.860,07. Conclusão Levando se em consideração o último laudo de avaliação realizado por empresa especializada, conforme disponibilizado em Outubro de 2009, os valores dos imóveis que compõe a carteira de investimentos do RB Capital Renda I FII estão acompanhando a inflação incorrida no período. Dessa forma, os imóveis apresentaram nesse período uma valorização de cerca de 8%, conforme demonstrado na tabela comparativa abaixo. Tal valorização reflete de forma positiva no valor do patrimônio do FII, o qual é composto por tais imóveis e, por consequência, no valor patrimonial das cotas do referido FII. Valor do Laudo de Avaliação Out/09 Valor Atualizado Fev/11 Valorização dos Imóveis (%) Leader R$ 23.400.000,00 R$ 25.254.159,81 8% Danfoss R$ 27.800.000,00 R$ 30.002.805,25 8% AmBev R$ 16.800.000,00 R$ 18.131.191,66 8% C&A R$ 9.600.000,00 R$ 10.360.680,95 8% Magazine Luiza R$ 18.350.000,00 R$ 19.804.009,94 8% Telhanorte R$ 17.240.000,00 R$ 18.606.056,21 8% Barry Callebaut R$ 13.300.000,00 R$ 14.353.860,07 8% Total R$ 126.490.000,00 R$ 136.512.763,89 8% Sendo assim, ao considerar o valor atualizado dos imóveis, o caixa do FII, os rendimentos a serem distribuídos relativos ao mês de fevereiro de 2011 e suas principais obrigações, sem levar em consideração as despesas e demais obrigações do FII, pode-se dizer que o valor estimado de mercado da cota do RB Capital Renda I FII seria de R$ 147,70 por cota, conforme demonstrado na tabela abaixo. Valor Atualizado dos Imóveis R$ 136.512.763,89 (+) Caixa em 28/Fev/11 R$ 1.839.270,94 (-) Rendimentos de Fev/11 - R$ 938.893,60 (-) Obrigações do FII - R$ 472.431,35 Valor Total R$ 136.940.709,88 Quantidade de Cotas 927.162 Valor Unitário Estimado da Cota R$ 147,70 12
Contatos Em caso de dúvidas ou necessidade de informações específicas a respeito do RB Capital Renda I Fundo de Investimento Imobiliário entre em contato com a RB Capital: Adalbero Cavalcanti +5511-3127-2840 adalbero.cavalcanti@rbcapital.com.br Ariane Tavares +5511-3127-2821 ariane.tavares@rbcapital.com.br Bruno Boscolo +5511-3127-2823 bruno.boscolo@rbcapital.com.br Slavik Merkouloff +5511-3127-2822 slavik.merkouloff@rbcapital.com.br Rua Amauri, nº 255, 5º andar 01448-000 São Paulo SP Tel: +55 (11) 3127-2800 Fax: +55 (11) 3127-2708 www.rbcapital.com.br comercial@rbcapital.com.br A equipe da RB Capital permanece à disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários. RB CAPITAL REALTY S.A. 13