RB CAPITAL GENERAL SHOPPING SULACAP FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII

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1 RB CAPITAL GENERAL SHOPPING SULACAP FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII CÓDIGO BM&FBOVESPA: RBGS11 ISIN: BRRBGSCTF009 Relatório Trimestral Gerencial 1º Trimestre de 2013

2 Sumário Introdução... 3 Informações Gerais ao Investidor... 3 RBGS11 na BM&F Bovespa (R$)... 3 Visão Geral do Mercado de Shopping Center... 4 Estrutura do Fundo RBGS Resumo das Atividades no Trimestre... 5 Situação Patrimonial do FII... 6 Distribuição de Rendimentos e Variação da Cota no Secundário... 7 Disclaimer... 9 Contatos... 9 Anexo - I

3 Introdução Este relatório foi elaborado pela RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda., consultor imobiliário do RB Capital General Shopping Sulacap Fundo de Investimento Imobiliário FII, visando apresentar aos cotistas do FII o seu desempenho, informando seus resultados no trimestre, bem como o desenvolvimento do Parque Shopping Sulacap na cidade do Rio de Janeiro. Informações Gerais ao Investidor O objetivo do FII é proporcionar resultado aos seus cotistas mediante investimento no Empreendimento Shopping Parque Sulacap, por meio da aquisição de participação equivalente a 44% do Shopping. O empreendimento está localizado na cidade do Rio de Janeiro, é administrado pela General Shopping Brasil S.A. O FII foi constituído na forma de condomínio fechado de investimento, com prazo de duração indeterminado. A distribuição das cotas do FII foi objeto de oferta pública nos termos da Instrução CVM nº 472/08. A oferta foi encerrada em 24/08/2011. Montante de Cotas Subscritas Valor de Emissão da Cota: R$100,00 Quantidade de Cotas: Volume da Oferta: R$ ,00 RBGS11 na BM&F Bovespa (R$) Fonte: Bloomberg 3

4 Visão Geral do Mercado de Shopping Center O ano de 2012 consolidou a tendência de diversificação regional da indústria de Shoppings Centers com grande expansão do setor em direção ao interior dos estados. Dos 27 empreendimentos inaugurados em 2012, apenas 8 estão localizados em capitais, o restante, em sua maioria, foi inaugurado em cidades menores que possuem entre 101 e 500 mil habitantes. A maior penetração do setor em novos mercados, alcançando novos consumidores, aliado ao aumento das vendas do varejo em 2012, de 8,4%*, influenciaram no desempenho do mercado de Shopping Centers, que apresentou aumento das vendas de 10,65% em comparação com o ano de Segundo a ABRASCE (Associação Brasileira de Shoppings Centers), estima-se que em 2013 o volume de vendas dos shopping centers cresça 12% com relação a Atualmente, as vendas do setor representam 19% do total do varejo nacional que, por sua vez, tem participação de 2,7% no PIB do Brasil. Um dos grandes responsáveis pelo crescimento do setor de varejo no Brasil é o crescimento da classe C. Estima-se que, até o final de 2014, o número de pessoas enquadradas na classe C chegue a 118 milhões, representando um crescimento de 12% em relação a Com maior acesso da classe C ao crédito, é esperado que haja aumento no volume de vendas do varejo, o que consequentemente fará com que aumentem as vendas dentro de shopping centers. Dado que o General Shopping Sulacap é um empreendimento voltado ao público da classe C, acreditamos que esse cenário deve beneficiar e também facilitar o aluguel de suas lojas devido ao potencial de vendas dentro do empreendimento. Fonte:ABRASCE *Fonte: Estrutura do Fundo RBGS11 O FII foi estruturado buscando não apenas obter retornos relacionados à distribuição de dividendos do Empreendimento, mas visando assegurar a seus investidores um piso de remuneração mensal após a inauguração do Shopping. Desta forma, a GSB se comprometeu a pagar ao FII, um prêmio de locação caso o resultado do fundo não alcance uma rentabilidade líquida equivalente a 85% do CDI. Este comprometimento é válido durante todo o período de construção, estimado em dois anos, podendo ser estendido por mais um e durante os três primeiros anos, após a inauguração do Shopping. Após o período de maturação, considerado os três primeiros anos de operação do Shopping, as receitas imobiliárias do FII serão provenientes exclusivamente do resultado operacional do mesmo. Fase Atual Período de Construção Prêmio de Locação (85% do CDI) Período de Maturação Máximo entre Prêmio de Locação (85% do CDI) e Receita Operacional do Shopping Período Pós Maturação Receita Operacional do Shopping Tempo em meses Para a garantia do investidor, os recursos captados na oferta do fundo permanecerão investidos em um CDB durante todo o período de construção do empreendimento e, além disso, será constituída Cessão Fiduciária de CDB em favor do Fundo, como forma de garantia à construção. 4

5 Portanto, a General Shopping só fara jus aos recursos captados, após a entrega da obra, desde que esta esteja dentro do prazo estimado no regulamento do FII. Em caso de não cumprimento deste prazo, poderá haver o vencimento antecipado do FII, onde os investidores receberão os recursos aplicados no CDB e adicionalmente, uma multa da GSB, equivalente à TIR (IPCA+10,45% a.a.) atestada pelo estudo de viabilidade do FII, elaborado pela CB Richard Ellis (CBRE). Resumo das Atividades no Trimestre Ao final do mês de Março de 2013, as obras do Shopping Parque Sulacap estavam em fase de execução de superestrutura de concreto pré-moldado em praticamente todos os trechos da planta do Shopping. Nesta etapa da obra, toda a terraplenagem, fundações e contenções estão praticamente finalizadas. Nos próximos meses, a montagem das estruturas de concreto estará sob ritmo mais acelerado, bem como em execução de outros serviços como instalações elétricas, mecânicas e ar-condicionado. Estas atividades são as de maior representatividade no custo total das obras e consequentemente contribuem de forma relevante no percentual da medição física das Obras. O atraso do projeto até então deve-se principalmente a fase de preparo do terreno e fundações, onde o desmanche de rochas foi maior do que o previsto na fase de sondagens do solo. A última medição física do projeto foi aferida ao final de Fevereiro/13, onde atingiu 32,76% de obras concluídas. O prazo de término do empreendimento inicialmente era Agosto/13 e após o replanejamento passou a ser Outubro/13. Seguem abaixo as fotos da última visita ao empreendimento: Fotos: RB Capital 5

6 Com relação à locação do Shopping, o empreendimento encontra-se com aprox. 80% do ABL total locado (março/13). Na tabela abaixo é possível visualizar o % locado até março/13: LOJAS ABL % ABL Fonte: General Shopping (Março/13) % ABL Contratado ABL Contratado Âncoras ,50 44% 91,4% ,57 Megalojas 2.675,58 9% 100,0% 2.675,58 Alimentação 2.039,78 7% 74,5% 1.519,89 Satélites 8.187,97 27% 44,2% 3.621,89 Lazer 3.747,07 12% 100,0% 3.747,07 TOTAL ,90 100% 79,2% ,00 Como se pode observar pela tabela acima, o shopping encontra-se com quase a totalidade das lojas Âncoras já locadas. A Ancoragem do shopping é muito importante para contribuir com a locação do restante das lojas do shopping. As lojas âncoras garantem um maior fluxo de pessoas no shopping, facilitando a locação das demais lojas. Seguem alguns nomes que já assinaram contrato de locação com o Shopping: É comum que a maior parte do ABL destinado para lojas satélite, alimentação e demais lojas sejam locados somente mais próximo da entrega do empreendimento, pois os lojistas que irão locar estas áreas geralmente não possuem um plano de expansão de longo prazo, deixando para realizar o investimento na expansão de seus comércios quando o imóvel já estiver pronto ou próximo de ser entregue. Situação Patrimonial do FII O empreendimento encontra-se localizado na Av. Marechal Fontenele, no bairro de Jardim Sulacap, na cidade e estado do Rio de Janeiro. Nesta região reside uma grande parte do efetivo militar presente na cidade, dando, à essa região, um perfil de renda e de consumo muito bem definidos e importantes para o planejamento, a implementação e o sucesso do Shopping. Ao lado do empreendimento existem duas megalojas (Carrefour e Leroy Merlin) e uma Universidade Estácio de Sá, que contribuem para a consolidação deste polo de consumo e de serviços, não só para o Bairro Jardim Sulacap, mas também para toda a região oeste do Rio de Janeiro. A carteira de investimentos do FII é composta por 44% do empreendimento Parque Shopping Sulacap, cuja ficha técnica encontra-se abaixo: 6

7 PARQUE SHOPPING SULACAP Empreendedor e Administrador General Shopping Brasil S/A Área Bruta Locável (ABL) ,90 m 2 Número de Lojas 190 Número de vagas de estacionamento Perfil Público Localização Fonte: General Shopping Classes B e C Av. Marechal Fontenele, Jardim Sulacap, Rio de Janeiro RJ Em 28 de Março de 2013, o FII possuía um patrimônio líquido de R$108,29 milhões, ou seja, nesta data, o valor patrimonial unitário da cota era equivalente a R$100,46. O patrimônio do FII representa o valor desembolsado pelo fundo para a aquisição do Parque Shopping Sulacap atualizada pela taxa de remuneração garantida pela General Shopping, equivalente a 85% do CDI, líquido de todas as despesas do fundo, menos as distribuições de rendimento que ocorreram nos períodos anteriores. Distribuição de Rendimentos e Variação da Cota no Secundário Desde o início do FII, foi distribuído aos cotistas a título de distribuição rendimentos um total de R$ ,92, ou seja, R$11,50 por cota. A última distribuição de rendimentos ocorreu no dia 12 de Abril de 2013 (10º dia útil do mês), referente ao mês de março de O quadro a seguir apresenta os rendimentos distribuídos pelo FII desde o início de seu funcionamento, e a variação das cotas no mercado secundário da BM&F Bovespa. Data Fonte: RB Capital Valor da Cota Patrimonial Quantidade de Cotas Patrimônio Líquido do Fundo Distribuição de Rendimento Mensal (R$/Cota) Distribuição de Rendimento Mensal (% / R$ 100,00) Valor da Cota no Secundário (RBGS11) - Fech. (1) % Cota no Secundário (RBGS11) - Fech. 24/08/2011 R$ 100, R$ R$ 100,00-31/08/2011 R$ 100, R$ R$ 0,20 0,20% R$ 100,00 0,00% 30/09/2011 R$ 100, R$ R$ 0,80 0,80% R$ 97,00-3,00% 31/10/2011 R$ 100, R$ R$ 0,75 0,75% R$ 90,00-7,22% 30/11/2011 R$ 100, R$ R$ 0,73 0,73% R$ 93,99 4,43% 30/12/2011 R$ 100, R$ R$ 0,77 0,77% R$ 96,40 2,56% 31/01/2012 R$ 100, R$ R$ 0,75 0,75% R$ 96,50 0,10% 29/02/2012 R$ 100, R$ R$ 0,63 0,63% R$ 94,00-2,59% 30/03/2012 R$ 100, R$ R$ 0,69 0,68% R$ 92,00-2,13% 30/04/2012 R$ 100, R$ R$ 0,60 0,60% R$ 89,50-2,72% 31/05/2012 R$ 100, R$ R$ 0,62 0,62% R$ 82,50-7,82% 29/06/2012 R$ 100, R$ R$ 0,54 0,54% R$ 82,50 0,00% 31/07/2012 R$ 100, R$ R$ 0,58 0,58% R$ 89,50 8,48% 31/08/2012 R$ 100, R$ R$ 0,58 0,58% R$ 87,00-2,79% 28/09/2012 R$ 100, R$ R$ 0,46 0,46% R$ 83,90-3,56% 31/10/2012 R$ 100, R$ R$ 0,52 0,52% R$ 84,00 0,12% 30/11/2012 R$ 100, R$ R$ 0,46 0,46% R$ 82,49-1,80% 28/12/2012 R$ 100, R$ R$ 0,45 0,45% R$ 84,00 1,83% 31/01/2013 R$ 100, R$ R$ 0,50 0,50% R$ 82,00-2,38% 28/02/2013 R$ 100, R$ R$ 0,41 0,41% R$ 80,00-2,44% 28/03/2013 R$ 100, R$ R$ 0,46 0,46% R$ 84,50 5,62% (1) Preço de Fechamento Mês Atual/Preço de Fechamento Mês Anterior 7

8 A recente redução no rendimento por cota está diretamente relacionada com a redução nas taxas de juros verificadas nestes últimos meses no País. Na data que o fundo teve suas cotas emitidas (24/08/2011) a taxa básica de juros fixada pelo COPOM e que serve de base para o cálculo do rendimento para o cotista (CDI) era de 12,50% a.a. No entanto, como pudemos observar ao longo desses dezenove meses, tal taxa foi gradualmente reduzida e, no final de março de 2013, estava em 7,25% a.a. Independente do valor da cota negociado no mercado secundário, os investidores são remunerados mensalmente pela variação equivalente a 85% do CDI sobre o valor original da cota emitida, no qual equivale a R$100,00. Os rendimentos do FII distribuídos possuem isenção fiscal para pessoas físicas detentoras individualmente de até 10% do patrimônio líquido do FII, contanto que o FII tenha no mínimo 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. Caso o FII aplique recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, cotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das cotas do FII, o referido FII se sujeitará à tributação aplicável às pessoas jurídicas, conforme previsto na legislação em vigor. 8

9 Disclaimer Este material foi elaborado pela RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda., sob sua responsabilidade e tem caráter meramente informativo, não podendo ser distribuído, reproduzido e/ou copiado sem a sua expressa concordância. A RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda. não se responsabiliza por erros de avaliação ou omissões. Os investidores têm que tomar suas próprias decisões de investimento. Este relatório é um informativo e destinado aos cotistas do Fundo. As informações contidas neste material não constituem publicidade, oferta ou recomendação de investimentos, nem deve servir como base para tomada de quaisquer decisões sobre investimentos. Verifique a tributação aplicável ao investir nas cotas de fundos de investimento imobiliário. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto, em especial a seção Fatores de Risco, que contém a descrição de certos riscos que podem afetar de maneira adversa o investimento nas Cotas do Fundo, antes da tomada de decisão de investimento. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. Fundos de investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, do fundo garantidor de crédito (FGC). As informações contidas neste material estão de acordo, porém não esgotam e não substituem todas aquelas constantes do Prospecto Preliminar e do regulamento do Fundo, disponíveis nos websites do Coordenador Líder, da Administradora do Fundo, da CVM e da BM&FBOVESPA. Contatos Em caso de dúvidas ou necessidade de informações específicas a respeito do RB Capital General Shopping Sulacap Fundo de Investimento Imobiliário FII entre em contato com a equipe de distribuição da RB Capital: Adalbero Cavalcanti adalbero.cavalcanti@rbcapital.com.br Bruno Boscolo bruno.boscolo@rbcapital.com.br Cristina Mendes cristina.mendes@rbcapital.com.br Ricardo Almeida ricardo.almeida@rbcapital.com.br Rua Amauri, 255 5º andar - Jardim Europa CEP São Paulo SP Tel.: +55 (11) Fax: +55 (11) Av. Ataulfo de Paiva, 204 Sala 202 Leblon CEP Rio de Janeiro RJ Tel.: +55 (21) Fax: +55 (21) distribuicao@rbcapital.com.br Website: A equipe da RB Capital permanece à disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários. RB CAPITAL REALTY INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. 9

10 Anexo - I Cronograma de Obras do Shopping Sulacap (data base Mar/13). 1.1 ESTUDOS, PROJETOS E TECNOLOGIAS 7,91% Fonte: General Shopping % acumul. até março-12 abril-12 maio-12 junho-12 julho-12 agosto-12 setembro-12 outubro-12 novembro-12 dezembro-12 janeiro-13 fevereiro-13 março-13 abril-13 maio-13 junho-13 julho-13 agosto-13 setembro-13 outubro-13 TOTAL PROJETOS DE ARQUITETURA 1,42% 32,95% 22,35% 15,14% 12,00% 1,36% 8,00% 8,20% 100, % PROJETOS DE FUNDAÇÃO 0,14% 33,80% 17,99% 2,88% 28,00% 3,05% 3,05% 3,00% 7,00% 0,74% 0,49% 100, % PROJETO DE AR CONDICIONADO E VENTILAÇÃO MECÂNICA 0,14% 25,92% 27,01% 47,07% 100, % PROJETO DE INSTALAÇÕES PREDIAIS 0,29% 64,90% 14,98% 15,00% 2,87% 0,50% 0,50% 0,25% 0,25% 0,25% 0,25% 0,25% 100, % PROJETO DE ESTRUTURA 1,28% 48,25% 7,18% 17,11% 0,25% 0,25% 13,49% 6,76% 5,21% 0,50% 0,25% 0,25% 0,25% 0,25% 100, % PROJETOS DIVERSOS 0,62% 89,16% 3,32% 2,40% 1,49% 2,75% 0,15% 0,20% 0,20% 0,33% 100, % GERENCIAMENTO 4,03% #REF! 100,00% 100, % 1.2 OBRAS CIVIS 92,09% MOVIMENTO DE TERRA (TERRAPLENAGEM, DRENAGEM) 11,40% 78,65% 18,51% 1,95% 0,47% 0,42% 100, % ESTAQUEAMENTO 2,65% 15,11% 59,44% 25,45% 100, % FUNDAÇÕES E CONTENÇÕES 4,33% 31,09% 19,00% 18,50% 28,30% 1,60% 0,51% 0,65% 0,35% 100, % ESTRUTURAS DE CONCRETO 32,89% 0,50% 2,05% 2,85% 4,30% 5,25% 12,00% 18,00% 21,00% 21,00% 13,05% 100, % ESTRUTURA METÁLICA / COBERTURA 1,78% 3,00% 10,00% 22,00% 22,00% 13,00% 15,00% 12,00% 3,00% 100, % IMPERMEABILIZAÇÕES 1,47% 0,50% 19,00% 23,00% 23,00% 18,00% 11,00% 5,50% 100, % ALVENARIAS E PAINÉIS 2,63% 10,00% 29,00% 20,00% 20,00% 15,00% 6,00% 100, % ESQUADRIAS 3,53% 20,00% 30,00% 30,00% 20,00% 100, % REVESTIMENTO DE PISOS 2,02% 2,45% 1,90% 8,00% 15,00% 22,00% 22,00% 15,00% 13,65% 100, % FACHADA 1,05% 5,00% 12,00% 12,00% 23,00% 25,00% 23,00% 100, % VIDROS 0,46% 30,00% 40,00% 30,00% 100, % FORROS REBAIXADOS 0,35% 8,00% 22,00% 25,00% 20,00% 20,00% 5,00% 100, % REVESTIMENTO INTERNO DE PAREDE E FORROS 0,42% 40,00% 34,00% 26,00% 100, % APARELHOS SANITÁRIOS E METAIS 0,03% 45,00% 55,00% 100, % PINTURAS 0,82% 8,00% 15,00% 25,00% 22,00% 15,00% 15,00% 100, % AR CONDICIONADO 10,44% 10,00% 21,00% 20,00% 22,00% 11,00% 10,00% 6,00% 100, % INSTALAÇÕES ELÉTRICAS 7,26% 12,00% 14,00% 18,00% 18,00% 14,00% 10,00% 14,00% 100, % INSTALAÇÕES HIDRAULICAS, ESGOTO, AGUA FRIA 0,96% 17,00% 18,00% 18,00% 11,06% 11,85% 11,85% 12,25% 100, % INSTALAÇÕES DE INCÊNDIO 1,72% 5,00% 16,00% 16,00% 16,00% 17,00% 12,00% 18,00% 100, % LUMINOTECNICA 0,91% 20,00% 35,00% 45,00% 100, % INSTALAÇÕES ESPECIAIS 1,27% 12,00% 16,00% 18,00% 18,00% 22,00% 10,00% 4,00% 100, % ÁREA EXTERNA/URBANIZAÇÃO 0,29% 9,00% 11,00% 15,00% 15,00% 20,00% 15,00% 15,00% 100, % COMUNICAÇÃO VISUAL 0,38% 25,00% 25,00% 50,00% 100, % PAISAGISMO 0,46% 25,00% 25,00% 50,00% 100, % ELEVADORES E ESCADAS ROLANTES 1,71% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 100, % DIVERSOS 0,87% 56,99% 2,70% 4,07% 0,21% 2,70% 2,70% 2,70%, 2,70% 2,70% 2,70% 4,00% 3,50% 3,00% 3,00% 3,00% 3,34% 100, % TOTAL 100% 15,81% 0,11% 5,85% 1,73% 1,04% 1,53% 0,25% 0,39% 0,91% 1,18% 1,95% 2,01% 7,63% 12,10% 13,26% 14,23% 10,60% 5,34% 4,08% TOTAL ACUMULADO 15,81% 15,92% 21,77% 23,50% 24,54% 26,07% 26,32% 26,71% 27,62% 28,80% 30,75% 32,76% 40,39% 52,49% 65,74% 79,98% 90,58% 95,92% 100,0% 100,00%