RB CAPITAL GENERAL SHOPPING SULACAP FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII

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1 RB CAPITAL GENERAL SHOPPING SULACAP FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII CÓDIGO BM&FBOVESPA: RBGS11 ISIN: BRRBGSCTF009 Relatório Trimestral Gerencial 2º Trimestre de 2013

2 Sumário Introdução... 3 Informações Gerais ao Investidor... 3 RBGS11 na BM&F Bovespa (R$)... 3 Visão Geral do Mercado de Shopping Center... 4 Estrutura do Fundo RBGS Resumo das Atividades no Trimestre... 5 Situação Patrimonial do FII... 7 Distribuição de Rendimentos e Variação da Cota no Secundário... 8 Disclaimer... 9 Contatos... 9 Anexo - I

3 Introdução Este relatório foi elaborado pela RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda., consultor imobiliário do RB Capital General Shopping Sulacap Fundo de Investimento Imobiliário FII, visando apresentar aos cotistas do FII o seu desempenho, informando seus resultados no trimestre, bem como o desenvolvimento do Parque Shopping Sulacap na cidade do Rio de Janeiro. Informações Gerais ao Investidor O objetivo do FII é proporcionar resultado aos seus cotistas mediante investimento no Empreendimento Shopping Parque Sulacap, por meio da aquisição de participação equivalente a 44% do Shopping. O empreendimento está localizado na cidade do Rio de Janeiro, é administrado pela General Shopping Brasil S.A. O FII foi constituído na forma de condomínio fechado de investimento, com prazo de duração indeterminado. A distribuição das cotas do FII foi objeto de oferta pública nos termos da Instrução CVM nº 472/08. A oferta foi encerrada em 24/08/2011. Montante de Cotas Subscritas Valor de Emissão da Cota: R$100,00 Quantidade de Cotas: Volume da Oferta: R$ ,00 RBGS11 na BM&F Bovespa (R$) R$ 105,00 R$ 100,00 R$ 95,00 R$ 90,00 R$ 85,00 R$ 80,00 R$ 75,00 R$ 70,00 R$ 65,00 Volume Financeiro Último Preço R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ 60,00 set-11 jan-12 mai-12 set-12 jan-13 mai-13 R$ - Fonte: Bloomberg 3

4 Visão Geral do Mercado de Shopping Center A atual conjuntura econômica da economia brasileira vem demonstrando sinais de desaquecimento, que refletem um cenário menos otimista para o crescimento da Economia. Combinando este fator com uma das menores taxas históricas de desemprego e com a elevação real da renda, estamos observando uma elevação do patamar dos juros como forma do combate da inflação. Entretanto, mesmo na atual conjuntura, as vendas do comércio varejista em Shoppings Centers têm conseguido manter bom desempenho ainda se apoiando no aumento real de renda da população. De acordo com a Abrasce, até o momento ocorreram 8 inaugurações de Shoppings e uma projeção de mais 33 até o final do ano. O mês de maio apresentou crescimento de 7,6% nas vendas dos Shoppings Centers em comparação com o mesmo período do ano passado. Se analisarmos o período de janeiro a maio, a alta foi de 5%, comparativamente com o mesmo período do ano anterior. A tendência de diversificação regional observada em 2012 continua presente nas inaugurações de 2013, dos empreendimentos inaugurados, em nenhum dos casos ocorreu mais de uma inauguração por município, e apenas 2 shopping centers estão situados em cidades com mais de 500 mil habitantes. O crescimento da representatividade dos Shoppings Centers nas vendas totais do varejo ao longo dos últimos anos, alcançando 19% em julho de 2013, demonstra a consolidação do setor, que mesmo durante períodos de turbulência econômica manteve desempenho positivo. O bom desempenho dos Shoppings Centers fez crescer o valor da locação das lojas de forma sustentada ao longo dos últimos anos e com as baixas taxas de vacância dos centros comerciais consolidadas, a perspectivas para os alugueis futuros é positiva. O desempenho do setor descrito acima explica os grandes investimentos para a expansão do setor. Três das seis empresas do setor se capital aberto em bolsa, com ajuda do mercado de capitais, levantaram cerca de R$ 2 bilhões no mercado no primeiro quadrimestre de 2013, mais do que o R$ 1,9 bilhão levantado em A ainda baixa penetração do setor no Brasil, se comparado com a média dos países desenvolvidos, justifica a existência dos grandes investimentos na expansão dos Shoppings Centers. Fonte:ABRASCE / Jones Lang LaSalleE / Valor Estrutura do Fundo RBGS11 O FII foi estruturado buscando não apenas obter retornos relacionados à distribuição de dividendos do Empreendimento, mas visando assegurar a seus investidores um piso de remuneração mensal após a inauguração do Shopping. Desta forma, a GSB se comprometeu a pagar ao FII, um prêmio de locação caso o resultado do fundo não alcance uma rentabilidade líquida equivalente a 85% do CDI. Este comprometimento é válido durante todo o período de construção, estimado em dois anos, podendo ser estendido por mais um e durante os três primeiros anos, após a inauguração do Shopping. Após o período de maturação, considerado os três primeiros anos de operação do Shopping, as receitas imobiliárias do FII serão provenientes exclusivamente do resultado operacional do mesmo. Fase Atual Período de Construção Prêmio de Locação (85% do CDI) Período de Maturação Máximo entre Prêmio de Locação (85% do CDI) e Receita Operacional do Shopping Período Pós Maturação Receita Operacional do Shopping Tempo em meses 4

5 Para a garantia do investidor, os recursos captados na oferta do fundo permanecerão investidos em um CDB durante todo o período de construção do empreendimento e, além disso, será constituída Cessão Fiduciária de CDB em favor do Fundo, como forma de garantia à construção. Portanto, a General Shopping só fara jus aos recursos captados, após a entrega da obra, desde que esta esteja dentro do prazo estimado no regulamento do FII. Em caso de não cumprimento deste prazo, poderá haver o vencimento antecipado do FII, onde os investidores receberão os recursos aplicados no CDB e adicionalmente, uma multa da GSB, equivalente à TIR (IPCA+10,45% a.a.) atestada pelo estudo de viabilidade do FII, elaborado pela CB Richard Ellis (CBRE). Resumo das Atividades no Trimestre Ao final do mês de Maio de 2013, as obras do Shopping Parque Sulacap estavam com a Superestrutura de concreto bem adiantada em praticamente todos os trechos do empreendimento (cerca de 75% deste serviço concluído). A execução de outros serviços como Instalações Elétricas, Mecânicas e Hidráulicas, também contribuiram em valor agregado a este projeto na atual fase de Obras, assim como os serviços Revestimentos Internos e Forros que estão em execução. O atraso do projeto acumulado até então deve-se principalmente a fase de preparo do terreno e fundações que já foram superadas, onde o desmanche de rochas teve maior volume do que o planejado. A última medição física do projeto foi aferida ao final de Maio/13, apontou 54,95% de obras concluídas. Apesar do desvio prazo curto para a entrega, como pode ser visto através do descolamento do previsto versus realizado, o Incorporador General Shopping garantiu a inauguração em Outubro de Acum. até Janeiro-13 fev-13 mar-13 abr-13 mai-13 jun-13 jul-13 ago-13 set-13 out-13 Curva de Obras Inicial 35,98% 45,12% 55,69% 66,78% 77,25% 86,63% 92,98% 100,00% 100,00% Curva de Obras 30,75% 32,76% 36,94% 48,45% 54,95% 68,45% 84,19% 94,48% 100,00% Atual Valores previstos da Curva de Obras Inicial e Curva de Obras Atual Fonte: General Shopping Entrega da Obra Seguem abaixo as fotos da última visita ao empreendimento: 5

6 Fotos: RB Capital Com relação à locação do Shopping, o empreendimento encontra-se com aprox. 85% do ABL total locado (junho/13). Na tabela abaixo é possível visualizar o % locado até junho/13: LOJAS ABL % ABL % ABL Contratado ABL Contratado Âncoras % 92% Megalojas % 100% Alimentação % 92% Satélites % 57% Lazer % 100% TOTAL % 85% Fonte: General Shopping (Junho/13) Como se pode observar pela tabela acima, o shopping encontra-se com quase a totalidade das lojas Âncoras já locadas. A Ancoragem do shopping é muito importante para contribuir com a locação do restante das lojas do shopping. As lojas âncoras garantem um maior fluxo de pessoas no shopping, facilitando a locação das demais lojas. Seguem alguns nomes que já assinaram contrato de locação com o Shopping: É comum que a maior parte do ABL destinado para lojas satélite, alimentação e demais lojas sejam locados somente mais próximo da entrega do empreendimento, pois os lojistas que irão locar estas áreas geralmente não possuem um plano de expansão de longo prazo, deixando para realizar o investimento na expansão de seus comércios quando o imóvel já estiver pronto ou próximo de ser entregue. 6

7 Situação Patrimonial do FII O empreendimento encontra-se localizado na Av. Marechal Fontenele, no bairro de Jardim Sulacap, na cidade e estado do Rio de Janeiro. Nesta região reside uma grande parte do efetivo militar presente na cidade, dando, a essa região, um perfil de renda e de consumo muito bem definidos e importantes para o planejamento, a implementação e o sucesso do Shopping. Ao lado do empreendimento existem duas megalojas (Carrefour e Leroy Merlin) e uma Universidade Estácio de Sá, que contribuem para a consolidação deste polo de consumo e de serviços, não só para o Bairro Jardim Sulacap, mas também para toda a região oeste do Rio de Janeiro. A carteira de investimentos do FII é composta por 44% do empreendimento Parque Shopping Sulacap, cuja ficha técnica encontra-se abaixo: PARQUE SHOPPING SULACAP Empreendedor e Administrador General Shopping Brasil S/A Área Bruta Locável (ABL) ,90 m 2 Número de Lojas 190 Número de vagas de estacionamento Perfil Público Localização Fonte: General Shopping Classes B e C Av. Marechal Fontenele, Jardim Sulacap, Rio de Janeiro RJ Em 28 de Junho de 2013, o FII possuía um patrimônio líquido de R$ ,65, ou seja, nesta data, o valor patrimonial unitário da cota era equivalente a R$ 100, O patrimônio do FII representa o valor desembolsado pelo fundo para a aquisição do Parque Shopping Sulacap atualizada pela taxa de remuneração garantida pela General Shopping, equivalente a 85% do CDI, líquido de todas as despesas do fundo, menos as distribuições de rendimento que ocorreram nos períodos anteriores. 7

8 Distribuição de Rendimentos e Variação da Cota no Secundário Desde o início do FII, foi distribuído aos cotistas a título de distribuição rendimentos um total de R$ ,53, ou seja, R$ 13,01 por cota. A última distribuição de rendimentos ocorreu no dia 12 de Julho de 2013 (10º dia útil do mês), referente ao mês de Junho de O quadro a seguir apresenta os rendimentos distribuídos pelo FII desde o início de seu funcionamento, e a variação das cotas no mercado secundário da BM&F Bovespa. Data Fonte: RB Capital Valor da Cota Patrimonial Quantidade de Cotas Patrimônio Líquido do Fundo Distribuição de Rendimento Mensal (R$/Cota) Distribuição de Rendimento Mensal (% / R$ 100,00) Valor da Cota no Secundário (RBGS11) - Fech. (1) % Cota no Secundário (RBGS11) - Fech. 24/08/2011 R$ 100, R$ R$ 100,00-31/08/2011 R$ 100, R$ R$ 0,20 0,20% R$ 100,00 0,00% 30/09/2011 R$ 100, R$ R$ 0,80 0,80% R$ 97,00-3,00% 31/10/2011 R$ 100, R$ R$ 0,75 0,75% R$ 90,00-7,22% 30/11/2011 R$ 100, R$ R$ 0,73 0,73% R$ 93,99 4,43% 30/12/2011 R$ 100, R$ R$ 0,77 0,77% R$ 96,40 2,56% 31/01/2012 R$ 100, R$ R$ 0,75 0,75% R$ 96,50 0,10% 29/02/2012 R$ 100, R$ R$ 0,63 0,63% R$ 94,00-2,59% 30/03/2012 R$ 100, R$ R$ 0,69 0,68% R$ 92,00-2,13% 30/04/2012 R$ 100, R$ R$ 0,60 0,60% R$ 89,50-2,72% 31/05/2012 R$ 100, R$ R$ 0,62 0,62% R$ 82,50-7,82% 29/06/2012 R$ 100, R$ R$ 0,54 0,54% R$ 82,50 0,00% 31/07/2012 R$ 100, R$ R$ 0,58 0,58% R$ 89,50 8,48% 31/08/2012 R$ 100, R$ R$ 0,58 0,58% R$ 87,00-2,79% 28/09/2012 R$ 100, R$ R$ 0,46 0,46% R$ 83,90-3,56% 31/10/2012 R$ 100, R$ R$ 0,52 0,52% R$ 84,00 0,12% 30/11/2012 R$ 100, R$ R$ 0,46 0,46% R$ 82,49-1,80% 28/12/2012 R$ 100, R$ R$ 0,45 0,45% R$ 84,00 1,83% 31/01/2013 R$ 100, R$ R$ 0,50 0,50% R$ 82,00-2,38% 28/02/2013 R$ 100, R$ R$ 0,41 0,41% R$ 80,00-2,44% 28/03/2013 R$ 100, R$ R$ 0,46 0,46% R$ 84,50 5,62% 30/04/2013 R$ 100, R$ R$ 0,51 0,51% R$ 81,60-3,43% 31/05/2013 R$ 100, R$ R$ 0,50 0,50% R$ 83,55 2,39% 28/06/2013 R$ 100, R$ R$ 0,50 0,50% R$ 80,00-4,25% (1) Preço de Fechamento Mês Atual/Preço de Fechamento Mês Anterior A recente redução no rendimento por cota está diretamente relacionada com a redução nas taxas de juros verificadas desde a data de captação do FII até a presente data. Na data que o fundo teve suas cotas emitidas (24/08/2011) a taxa básica de juros fixada pelo COPOM e que serve de base para o cálculo do rendimento para o cotista (CDI) era de 12,50% a.a. No entanto, longo desses vinte e dois meses, tal taxa foi gradualmente reduzida e, no final de Junho de 2013, estava em 8,00% a.a. Independente do valor da cota negociado no mercado secundário, os investidores são remunerados mensalmente pela variação equivalente a 85% do CDI sobre o valor original da cota emitida, no qual equivale a R$100,00. Os rendimentos do FII distribuídos possuem isenção fiscal para pessoas físicas detentoras individualmente de até 10% do patrimônio líquido do FII, contanto que o FII tenha no mínimo 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. Caso o FII aplique recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, cotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das cotas do FII, o referido FII se sujeitará à tributação aplicável às pessoas jurídicas, conforme previsto na legislação em vigor. 8

9 Disclaimer Este material foi elaborado pela RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda., sob sua responsabilidade e tem caráter meramente informativo, não podendo ser distribuído, reproduzido e/ou copiado sem a sua expressa concordância. A RB Capital Realty Investimentos Imobiliários Ltda. não se responsabiliza por erros de avaliação ou omissões. Os investidores têm que tomar suas próprias decisões de investimento. Este relatório é um informativo e destinado aos cotistas do Fundo. As informações contidas neste material não constituem publicidade, oferta ou recomendação de investimentos, nem deve servir como base para tomada de quaisquer decisões sobre investimentos. Verifique a tributação aplicável ao investir nas cotas de fundos de investimento imobiliário. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto, em especial a seção Fatores de Risco, que contém a descrição de certos riscos que podem afetar de maneira adversa o investimento nas Cotas do Fundo, antes da tomada de decisão de investimento. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. Fundos de investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, do fundo garantidor de crédito (FGC). As informações contidas neste material estão de acordo, porém não esgotam e não substituem todas aquelas constantes do Prospecto Preliminar e do regulamento do Fundo, disponíveis nos websites do Coordenador Líder, da Administradora do Fundo, da CVM e da BM&FBOVESPA. Contatos Em caso de dúvidas ou necessidade de informações específicas a respeito do RB Capital General Shopping Sulacap Fundo de Investimento Imobiliário FII entre em contato com a equipe de distribuição da RB Capital: Adalbero Cavalcanti adalbero.cavalcanti@rbcapital.com.br Bruno Boscolo bruno.boscolo@rbcapital.com.br Cristina Mendes cristina.mendes@rbcapital.com.br Ricardo Almeida ricardo.almeida@rbcapital.com.br Rua Amauri, 255 5º andar - Jardim Europa CEP São Paulo SP Tel.: +55 (11) Fax: +55 (11) Av. Ataulfo de Paiva, 204 Sala 202 Leblon CEP Rio de Janeiro RJ Tel.: +55 (21) Fax: +55 (21) distribuicao@rbcapital.com.br Website: A equipe da RB Capital permanece à disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários. RB CAPITAL REALTY INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. 9

10 Anexo - I Cronograma de Obras do Shopping Sulacap (data base Mai/13). % acumul. até março-12 abril-12 maio-12 junho-12 julho-12 agosto-12 setembro-12 outubro-12 novembro-12 dezembro-12 janeiro-13 fevereiro-13 março-13 abril-13 maio-13 junho-13 julho-13 agosto-13 setembro-13 outubro-13 TOTAL 1.1 ESTUDOS, PROJETOS E TECNOLOGIAS 7,91% PROJETOS DE ARQUITETURA 1,42% 32,95% 22,35% 15,14% 12,00% 1,36% 8,00% 8,20% 100, % PROJETOS DE FUNDAÇÃO 0,14% 33,80% 17,99% 3,05% 3,00% 0,74% 0,49% 100, % 2,88% 28,00% 3,05% 7,00% PROJETO DE AR CONDICIONADO E VENTILAÇÃO MECÂNICA 0,14% 25,92% 27,01% 47,07% 100, % PROJETO DE INSTALAÇÕES PREDIAIS 0,29% 64,90% 14,98% 15,00% 2,87% 0,25% 100, % 0,50% 0,50% 0,25% 0,25% 0,25% 0,25% PROJETO DE ESTRUTURA 1,28% 48,25% 17,11% 7,93% 0,63% 0,91% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 100, % 7,18% 0,25% 0,25% 13,49% PROJETOS DIVERSOS 0,62% 89,16% 3,32% 2,40% 0,15% 0,20% 0,17% 0,05% 0,05% 0,05% 0,02% 100, % 1,49% 2,75% 0,20% GERENCIAMENTO 4,03% 100,00% 100, % 1.2 OBRAS CIVIS 92,09% MOVIMENTO 11,40% DE TERRA (TERRAPLENAGEM, DRENAGEM) 78,65% 18,51% 1,95% 0,47% 0,42% 100, % ESTAQUEAMENTO 2,65% 15,11% 59,44% 25,45% 100, % FUNDAÇÕES E CONTENÇÕES 4,33% 31,09% 19,00% 18,50% 28,30% 100, % 1,60% 0,51% 0,65% 0,35% ESTRUTURAS DE CONCRETO 32,89% 0,50% 2,05% 2,85% 100, % 4,30% 5,25% 10,50% 33,00% 13,79% 14,00% 13,00% 0,76% ESTRUTURA METÁLICA / COBERTURA 1,78% 3,00% 10,00% 12,23% 11,32% 17,00% 21,00% 17,00% 100, % 8,45% IMPERMEABILIZAÇÕES 1,47% 3,50% 22,69% 27,00% 27,00% 19,31% 100, % 0,50% ALVENARIAS E PAINÉIS 2,63% 7,31% 9,55% 20,00% 26,00% 20,00% 100, % 4,00% 13,14% ESQUADRIAS 3,53% 0,67% 2,46% 23,80% 24,76% 30,00% 18,31% 100, % REVESTIMENTO DE PISOS 2,02% 2,45% 1,90% 7,00% 0,54% 12,00% 21,54% 23,39% 19,62% 11,56% 100, % FACHADA 1,05% 27,00% 30,00% 25,00% 18,00% 100, % VIDROS 0,46% 30,00% 40,00% 30,00% 100, % FORROS REBAIXADOS 0,35% 0,05% 10,00% 25,00% 40,00% 24,95% 100, % REVESTIMENTO INTERNO DE PAREDE E FORROS 0,42% 0,02% 32,50% 53,00% 14,48% 100, % APARELHOS SANITÁRIOS E METAIS 0,03% 30,00% 30,00% 25,00% 15,00% 100, % PINTURAS 0,82% 0,05% 15,00% 36,00% 38,00% 10,95% 100, % AR CONDICIONADO 10,44% 25,00% 35,00% 30,00% 10,00% 100, % INSTALAÇÕES ELÉTRICAS 7,26% 8,00% 22,05% 29,00% 24,00% 16,95% 100, % INSTALAÇÕES HIDRAULICAS, ESGOTO, AGUA FRIA 0,96% 8,00% 22,05% 29,00% 24,00% 16,95% 100, % INSTALAÇÕES DE INCÊNDIO 1,72% 26,00% 29,00% 24,00% 21,00% 100, % LUMINOTECNICA 0,91% 15,00% 30,00% 35,00% 20,00% 100, % INSTALAÇÕES ESPECIAIS 1,27% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 100, % ÁREA EXTERNA/URBANIZAÇÃO 0,29% 18,00% 20,00% 27,00% 35,00% 100, % COMUNICAÇÃO VISUAL 0,38% 25,00% 30,00% 25,00% 20,00% 100, % PAISAGISMO 0,46% 15,00% 30,00% 30,00% 25,00% 100, % ELEVADORES E ESCADAS ROLANTES 1,71% 8,70% 12,60% 100, % 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 8,70% DIVERSOS 0,87% 56,99% 2,70% 4,07% 0,21% 2,70% 2,70% 2,70% 2,70% 2,70% 2,70% 0,50% 3,50% 4,00% 4,00% 4,00% 3,84% 100, %, TOTAL 100% 15,81% 0,11% 5,85% 1,73% 1,04% 1,53% 0,25% 0,39% 0,91% 1,18% 1,95% 2,01% 4,18% 11,51% 6,50% 13,49% 15,74% 10,29% 5,52% TOTAL 15,81% 15,92% 21,77% 23,50% 24,54% 26,07% 26,32% 26,71% 27,62% 28,80% 30,75% 32,76% 36,94% 48,45% 54,95% 68,45% 84,19% 94,48% 100,00% ACUMULADO 100,00% Fonte: General Shopping